3-12-1257/11

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Haldusasja number Tallinna Halduskohus Kristjan Siigur

1. oktoober 2012, Tallinn 3-12-1257 Haldusasi V.K.i kaebus Tallinna Linnavaraameti kohustamiseks võõrandada kaebajale Tallinnas xxxxxxxxx asuv eluruum hinnaga 6288,90 eurot. Asja läbivaatamise viis Kirjalikus menetluses Menetlusosalised Kaebaja: V.K. Vastustaja: Tallinna linn RESOLUTSIOON
2. Jätta V.K.i kaebus rahuldamata.
3. Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse kohtu kantselei kaudu teatavakstegemisest esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule (HkMS § 180, 181 lg 1). ASJAOLUD
4. Tallinna Linnavolikogu
5. juuni 1995 otsusega nr 100 kanti Tallinnas xxxxxxxx asuv eluruum erastamisele mittekuuluvate eluruumide nimekirja eluruumide erastamise seaduse (edaspidi EES) § 3 lõike 8 alusel. Seesama eluruum tunnistati Lasnamäe Linnaosa Valitsuse
6. veebruari 1996 korraldusega tööandja eluruumiks ning samal päeval sõlmiti Lasnamäe Linnaosa Valitsuse (üürileandja) ja V.K.i (üürnik) vahel nimetatud eluruumi üürileping.
7. novembril 2002 kandeotsusega on kinnistusraamatusse kantud korteriomand, mille reaalosaks on ülalnimetatud eluruum. V.K. esitas
8. novembril 2004 ning
9. detsembril 2004 Lasnamäe Linnaosa Valitsusele avaldused, milles taotles, et xxxxxxxx korter talle otsustuskorras võõrandataks. Lasnamäe linnaosa eluasemekomisjon otsustas
10. jaanuaril 2005 toimunud koosolekul teha Tallinna Linnavalitsusele ettepanek võõrandada eelnimetatud eluruum otsustuskorras V.K.ile hinnaga 98 400 krooni. Järgnevalt ühtki otsust selle eluruumi otsustuskorras võõrandamise või sellest keeldumise kohta ei tehtud. 1
11. Tallinna Linnavalitsus kiitis
12. jaanuaril 2012 istungil (päevakorrapunkti 38) heaks ettepaneku võõrandada otsustuskorras üürnikele Tallinna linnale kuuluvad üürilepingutega koormatud eluruumid, mis asuvad elamutes, mis ei kuulu tervikuna Tallinna linna omandisse. Samas kinnitati metoodika nende müügihinna määramiseks ning sellest lähtudes teavitas Lasnamäe Linnaosa Valitsus
13. märtsil 2012 V.K.i võimalusest omandada xxxxxxxxx asuv eluruum hinnaga 14 429 eurot.
15. aprillil 2012 tegi kaebaja Tallinna linnapeale avalduse, milles palus eluruumi müügihinna määramisel lähtuda
16. aastal Lasnamäe linnaosa eluasemekomisjoni määratud hinnast 98 400 krooni, millest palus maha arvata eluruumi 8 aasta amortisatsioon 40% ulatuses (39 360 krooni) ning võimaldada tal eluruum omandada müügihinnaga 59 040 krooni ehk 3 775 eurot.
17. mai 2012 vastuskirjas sellele avaldusele teatas Tallinna Linnavaraamet, et Tallinna Linnavalitsuse heaks kiidetud eluruumide müügihinna määramise metoodika ei näe ette võimalust müügihinna alandamiseks. KAEBAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED
18. V.K. esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb, et kohus kohustaks Tallinna Linnavalitsust võõrandama talle Tallinnas xxxxxxxxx asuva eluruumi otsustuskorras hinnaga 6288,90 eurot. Kaebaja on seisukohal, et linnavaraameti poolt talle
19. aasta märtsis teatatud hind ei ole õiglane ega põhjendatud. Kaebaja leiab, et korteri talle otsustuskorras erastamine algas
20. aastal ning Lasnamäe linnaosa eluasemekomisjoni poolt määrati
21. aasta jaanuaris korteri õiglane müügihind, mis vastab 6288,90 eurole. Kaebaja leiab, et tema ei ole süüdi selles, et korteri otsustuskorras müümise dokumentide liikumine erinevate Tallinna linnaasutuste vahel ja nende esitamine lõppotsustuse tegemiseks on võtnud aega ligi 7 aastat. Kaebaja märgib, et tal tekkis
22. aasta jaanuaris tehtud eluasemekomisjoni otsustusest õiguspärane ootus sellele, et korter müüakse talle toona määratud hinnaga. Siinkohal märgib kaebaja, et isegi kui kinnisvara hinnad oleksidki selle aja jooksul tõusnud, ei saa kuidagi olla võimalik konkreetse korteri hinna kahekordne tõus. VASTUSTAJA SEISUKOHT
23. Tallinna linn vaidleb kaebusele vastu ning taotleb selle läbi vaatamata või rahuldamata jätmist. Vastustaja on esiteks seisukohal, et kaebajal puudub kaebeõigus, kuna tal puudub subjektiivne õigus nõuda linnalt selle eluruumi võõrandamist. Vastustaja rõhutab, et selliste eluruumide võõrandamine on linna õigus, mitte kohustus ning ühelgi juhul ei ole isikul õigust dikteerida müügihinda. Vastustaja märgib, et kõnealune eluruum ei ole erastamise objektiks ning ühestki õigustloovast aktist, haldusaktist ega halduslepingust ei tulene Tallinna linna kohustust võõrandada kaebajale tema kasutuses olevat eluruumi hinnaga, millest lähtus Lasnamäe linnaosa eluasemekomisjon
24. aastal linnavalitsusele ettepaneku tegemisel. Siinkohal selgitab vastustaja, et selle hinnaga võõrandamise kohta tegi linnosavalitsus küll ettepaneku, et volikogu ei ole vastu võtnud otsust selle hinnaga korterit kaebajale võõrandada, samas kui korteri võõrandamise otsustamine oli ka tookord linnavolikogu, mitte linnaosavalitsuse või linnaosavalitsuse elamukomisjoni pädevuses.
25. Vastustaja selgitab, et linnavalitsuse poolt heaks kiidetud metoodika kohaselt järgi leitakse otsustuskorras võõrandatava eluruumi ühe ruutmeetri turuväärtus valemi T = KT x (1+K1+K2+K3) alusel, kus KT on antud linnaosa eluruumi ühe ruutmeetri keskmine turuväärtus, K1 on piirkonna kohanduse koefitsient, K2 elamu seisukorra kohanduse 2 koefitsient ning K3 eluruumi seisukorra kohanduse koefitsient. Vastustaja märgib, et eluruumi müügihinna leidmiseks korrutatakse eluruumi ühe ruutmeetri turuväärtus eluruumi pindalaga ja võetakse arvesse üürilepingust tulenev mõju, mis langetab eluruumi turuväärtust hinnanguliselt 35%. Vastustaja selgitab, et eelnimetatud metoodika kohaselt on Lasnamäel kivimajas asuva eluruumi ühe ruutmeetri turuväärtus keskmiselt 752 eurot, piirkonna kohandus Punase tänava puhul 0 ning arvestades elamu keskmist seisukorda on elamu seisukorra kohanduse koefitsient 0 ja eluruumi üürileandmise aegset halba seisukorra arvestades on eluruumi seisukorra kohanduseks -0,
26. KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
27. Hinnanud poolte väiteid ja nende kinnituseks esitatud tõendeid kogumis ja vastastikkuses seoses, leian, et V.K.i kaebus ei ole põhjendatud ning tuleb rahuldamata jätta, kuna kaebajal ei ole õigust nõuda linnalt xxxxxxxx asuva korteriomandi otsustuskorras võõrandamist talle meelepärase hinnaga. Halduskohtule esitatud kohustamiskaebuse rahuldamise eelduseks on, et haldusorganil on seadusest, seaduse alusel antud õigusaktist või mõnest kehtivast haldusaktist tulenev kohustus teha see toiming või anda see haldusakt, mille tegemist või andmist kohtu poole pöördunud isik nõuab. Käesoleval juhul nõuab kaebaja, et linn võõrandaks talle 6288,90 euro eest korteriomandi. Ühestki õigusaktist ei tulene kaebajale õigust sellist nõuet linna vastu esitada. Kaebajal ei ole õigust nõuda vaidlusaluse korteri erastamist eluruumide erastamise seaduse (edaspidi EES) alusel, kuna enne kaebajaga kõnealuse eluruumi üürilepingu sõlmimist oli Tallinna Linnavolikogu oma
28. juuni 1995 otsusega nr 100 kandnud xxxxxxxx asuva eluruumi EES § 3 lg 8 alusel erastamisele mittekuuluvate eluruumide nimekirja. Vaidlusaluse korteri võõrandamine on võimalik linnavara võõrandamiseks ettenähtud korras. Tallinna linnale kuuluva linnavara võõrandamise kord on kehtestatud Tallinna Linnavolikogu
29. märtsi 1997 määrusega nr 8 ning selle punktis 3 on küll sätestatud erinevad alused, milliste esinemisel on linnavara võõrandamine õigustatud, ent sealt ei tulene linna kohustust linnavara võõrandamiseks.
30. Linna kohustust korteri kaebajale võõrandamiseks ei tulene ka ühestki teisest õigusaktist. Lasnamäe Linnaosa Valitsuse
31. veebruari 2005 kiri nr 1-10/29, milles teatati kaebajale, et eluasemekomisjon tegi linnavalitsusele ettepaneku korter kaebajale otsustuskorras müüa, ei ole haldusakt ega anna kaebajale õigust korteri talle võõrandamist nõuda. Lasnamäe Linnaosa Valitsuse
32. veebruari
33. aasta kirjast nr 1-10/29 ei tekkinud kaebajale õiguspärast ootust sellele, et vaidlusalune korter talle 98 400 krooni eest müüakse. Kõnealusest kirjast nähtub selgelt, et linnaosavalitsuse eluasemekomisjon on teinud sellekohasel ettepaneku Tallinna Linnavalitsusele, ent sellise ettepaneku tegemine ei tekitanud kaebajale õigust nõuda, et korter talle tegelikult ettepanekus näidatud hinna eest võõrandataks. Kaebajal sai tekkida õiguspärane ootus üksnes sellele, et tema avaldus sisuliselt läbi vaadatakse ning selles osas mingisugune otsus vastu võetakse, mitte sellele, et tal tekibki võimalus eluasemekomisjoni ettepanekus märgitud hinnaga korter omandada. Seega ei ole alust kohustamiskaebuse rahuldamiseks.
34. Täiendavalt tasub märkida, et vastustaja kirjalikus seletuses viidatud metoodika, mille alusel tehtud arvutuste alusel pakuti kaebajale võimalust omandada vaidlusalune eluruum 14 429 euro eest, näib igati mõistlik ja põhjendatud ning on pigem kaebajale soodne, samas kui kaebaja poolt soovitud hind oleks vaidlusaluse korteri väärtust arvestades ebamõistlikult väike. Linn avaliku võimu kandjana ei tohi oma vara võõrandada põhjendamatult odava hinna eest. Avalikult kättesaadavate ehitisregistri (ww.ehr.ee) andmetel on Tallinnas xxxxxxxx elamu 3 näol tegemist
35. aastal ehitatud viiekorruselise paneelelamuga. Tallinna Linnavalitsuse
36. jaanuari 2012 istungi protokollist1 nähtuvalt kiitis linnavalitsus heaks Tallinna linnale kuuluvate üürilepinguga koormatud eluruumide müügihinna määramise metoodika, mille kohaselt on Lasnamäel kivimajas asuva korteri keskmine turuväärtus 752 eurot. Selline väärtus on usutav, arvestades, et avalikult kasutatavast kinnisvaraportaalist www.city24.ee nähtuvalt pakutakse Lasnamäe linnaosas Punasel tänaval asuvaid ühetoalisi kortereid müügiks hindadega 27 000 kuni 36 000 eurot, nii et hinnaks korteri ühe ruutmeetri kohta kujuneb 865 kuni 1033 eurot. Linnavalitsuse kinnitatud metoodika kohaselt on Punasel tänaval asuvate korterite piirkonnareitinguks on määratud Keskmine, mis ei ole kaasa toonud hinna kohandamist. Sellises hinnangus ei ole põhjust kahelda. Vastustaja poolt koostatud vaidlusaluse eluruumi müügihinna määramise aktist (tl. 24) nähtuvalt on elamu seisukorra kohanduse koefitsiendiks määratud 0, mida eelnimetatud metoodikas kirjeldatakse elamu keskmise seisukorrana järgmiselt: Elamu katuse, fassaadi, ühiskasutatavate ruumide ja tehnosüsteemide remont ei ole hädavajalik, ent siiski soovitatav. Kaebaja ei ole väitnud ega tõendanud, et xxxxxxxxxx asuva elamu seisukord ei vasta eeltoodud kirjeldusele või et see oleks halvem. Eluruumi müügihinna määramise akti kohaselt on eluruumi seisukorra kohanduse koefitsiendiks määratud -0,1 (ehk arvestusliku keskmise hinna vähendamine 10% võrra). Eelviidatud metoodika kohaselt vastab see määratlusele Halb, mida kirjeldatakse järgmiselt: eluruum vajab põhjalikku remonti, ilma milleta ei ole selle kasutamine võimalik. Arvestades, et tegemist on paneelelamuga, ei saa 10%-list hinnavähendust korteri halva seisukorra tõttu pidada ebamõistlikult väikeseks. Lisaks sellele nähtub linnavalitsuse kinnitatud metoodikast, et müügihinna määramisel võetakse arvesse üürilepingust tulenev mõju, mis hinnanguliselt langetab eluruumi turuväärtust 35%. Seletuskirjas linnavalitsuse
37. jaanuari 2012 otsuse päevakorrapunkti 38 juurde nähtub, et tulenevalt Domus Kinnisvara Vahendus OÜ analüüsist vähendab asjaolu, et eluruum on koormatud üürilepinguga, eluruumi turuväärtust 35% võrra. Selles seisukohas ei ole põhjust kahelda, kuna on üldteada, et üürilepinguga koormatud eluruumide väärtus on samaväärsete vabade eluruumide omast väiksem. Siinkohal ei saa aga tähelepanuta jätta asjaolu, et reaalselt oleks kaebajale selle eluruumi üürilepingust tulenev kahju oluliselt väiksem kui mistahes muu isiku jaoks, kuna üürilepingu alusel kasutab seda korterit kaebaja ise. See tähendab, et reaalselt oleks kaebaja selle korteri omandamisel 14 429 euro eest samas olukorras, kus ta oleks, kui ta omandaks suvalise teise vaba eluruumi, sest xxxxxxxxxxx asuva eluruumi omandamise korral kaebaja poolt lõppeks üürileping üürniku ja üürileandja kokkulangevuse tõttu vastavalt võlaõigusseaduse §-le
38. Eeltoodut silmas pidades ei saa Tallinna linna poolt tehtud ettepanek, et kaebaja võiks omandada vaidlusaluse korteri 14 429 euro eest, olla kuidagi kaebajale ebasoodne või kahjulik.
39. Halduskohtumenetluse seadustiku (HkMS) § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebaja kahjuks. Kuna vastustaja ei ole taotlenud enda kasuks menetluskulude väljamõistmist, jäävad kummagi poole menetluskulud poole enda kanda. Kristjan Siigur kohtunik 1 kättesaadav arvutivõrgus http://www.tallinnlv.ee/lvistung/bin/agendalist1.asp?meeting=733#aid_0 4