Kostja käsitleb hageja käitumist lepingulise kohustuse rikkumisena, mille eest on maaklerilepingu p-s 7.5 ette nähtud leppetrahv 100 000 krooni. Kostjalt hageja kasuks mistahes summade väljamõistmisel tasaarvestab kostja hageja nõude oma leppetrahvinõudega. Esimese astme kohtu otsus 17.04.2012 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. 3 Pooled vaidlesid maaklerilepingu punkti 3.1 kohase kostja maakleritasu (teenustasu) maksmise kohustuse sissenõutavuse üle. Juhul, kui maakleritasu nõude eeldused on täidetud, siis selle üle, kas hageja poolt nõutav maakleritasu suurus on mõistlik. Kohus leidis, et juhtumi asjaolusid arvestades võib maakleritasu sissenõutavus sõltuda eeskätt lepingu punktis 5.1 sisalduva tingimuse kehtivusest, kuna selle sisu erineb oluliselt
lg 1 dispositiivsest normist, mille kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Maaklerilepingutest nähtub, et identset või samasisulist lepingutingimust on hageja alates 2009. aastast kasutanud veel mitmete klientidega sõlmitud maaklerilepingutes.
Kohus leidis, et hageja ei tõendanud, et kõnealused tingimused olid läbiräägitavad ning kostjal oli võimalus mõjutada nende sisu. Kahes teiste klientidega sõlmitud maaklerilepingus, mille hageja esitas kohtule, on küll vaidlusaluse tingimuse suhtes tehtud täiendavaid märkusi, kuid need ei muuda tingimust olemuslikult. Seega on hageja esitatud tõendid tasu sissenõutavust puudutava tingimuse läbiräägitavuse kohta ebapiisavad. Hageja poolt T. S-iga sõlmitud kokkulepe ei ole sisult ega vormilt võrreldav hagejaga sõlmitud maaklerilepinguga. Ka selle kokkuleppe sõlmimise asjaolud võivad olla oluliselt erinevad. Seetõttu ei saa kokkuleppest käsitletava tüüptingimuse seisukohast asjakohaseid järeldusi teha. Poolte väited lahknesid küsimuses, kas hageja saatis kostjale maaklerilepingu projekti eelnevalt (enne allkirjastamist) tutvumiseks. Kohus leidis, et asja lahendamisel ei ole see õiguslikult määrav. Kui kostjal puudunuks mõistlik võimalus tingimuste sisust teada saada, ei saaks neid tingimusi üldse lepingu osaks lugeda (
Kuivõrd kostja on maaklerilepingu allkirjastanud, siis eeldatavalt omas ta siiski mõistlikku võimalust tingimuste sisust teada saada. Kostjal oli ka võimalus rääkida läbi maaklerilepingu 3. punktis sisalduvate tingimuste – kinnistu soovitava müügihinna ja maakleritasu suuruse – osas ning mõjutada nende sisu. Samas ei välista see järeldust, et maaklerilepingu punkti 5.1 tuleb pidada hageja tüüptingimuseks. Tuginedes lepingu sõlmimise ajal kehtinud
lg-tele 1 ja 2 leidis kohus, et maaklerilepingu punktis 5.1 sisalduv tüüptingimus on tasunõude sissenõutavuse seisukohast kostjat ebamõistlikult kahjustav ning seega tühine. See tingimus oluliselt parandab hageja positsiooni kostja suhtes võrreldes
Punkti 5.1 kohaselt ei sõltu hageja kui maakleri tasu saamise õigus sellest, kas leping sõlmitakse hageja vahendamise või osutamise tulemusena. Tasu saamiseks piisab, kui hageja on maaklerilepingus märgitud kinnisasja tutvustanud isikule, kes selle hiljem ostab, ning ka juhul, kui ostjaks on sellise isiku lähedane, kellega ostjal on ühised majanduslikud huvid. Kohtu hinnangul ei eksisteerinud praegusel juhul asjaolusid, mis taolist kõrvalekallet
Poolte esitatu põhjal ei ole alust kahelda, et hageja ja kostja soovisid vaidlusaluse lepingu sõlmimisel luua omavahel
Kui kokkulepitud tehingut vahendaval isikul oleks õigus maakleritasule ka juhul, kui tema vahendamisel või osutamisel lepingut ei sõlmita, ei saaks õigussuhet ilmselt üldse kvalifitseerida maaklerilepinguna
lg-s 1 mõttes.
§-st 41 tuleneb, et kui tüüptingimus on tühine, kehtib leping muus osas, kui tingimuse kasutaja ei tõenda, et ta ei oleks lepingut ilma tühise tüüptingimuseta sõlminud. Sellise tingimuse asemel kohaldatakse seaduses seda liiki lepingu kohta sätestatut. Hageja ei ole väitnud, et poleks maaklerilepingut kostjaga lepingu punktis 5.1 sisalduva tüüptingimuseta sõlminud. Seega tuleb maakleritasu nõude sissenõutavuse üle otsustamisel kohaldada
Selle normi kohaselt tuleks hagejal tasu saamise eeldusena tõendada, et Merirahu kinnistu võõrandamisleping sõlmiti tema tegevuse tulemusena või vähemalt, et tema panus lepingu sõlmimisse oli määrava tähtsusega. Hageja ei tõendanud tasu saamise eeldusi. 4 Hageja esitatud tellimisavaldused, müügikuulutuste väljatrükid, R. S kirjalik seletus ja kohtule antud ütlused nende kogumis tõendasid, et hageja kostjale maaklerilepingu alusel teenuseid osutas – reklaamis kinnisvara, otsis ostjaid ning esitles neile, sh K. H-le, Merirahu kinnistut müügitehingu sõlmimise eesmärgil. Samas ei saa nende tõendite põhjal järeldada, milline seos oli hageja tegevusel Merirahu kinnistu võõrandamislepingu sõlmimisega. Kostja poolt esile toodud asjaolu, et Merirahu kinnistu müüdi hageja ja kostja vahel sõlmitud maaklerilepingus kokkulepitust erineva (madalama) hinnaga, kinnitab samas kaudselt, et maaklerilepingu alusel osutatud teenused ei olnud võõrandamislepingu sõlmimisel määrava tähtsusega. Maakleritasule õiguse tekkimise seisukohast on muu hulgas oluline, et maakleri tegevuse tulemusena sõlmitaks leping sellistel tingimustel, mida käsundiandja maakleri poole pöördudes sõlmida soovis. Kuivõrd hagejal ei ole tekkinud õigust kostjalt maakleritasu nõuda, ei käsitlenud kohus kostja alternatiivseid vastuväiteid maakleritasu ebamõistliku suuruse ning nn protsessuaalse tasaarvestuse eelduste olemasolu kohta. Hageja nõude rahuldamata jätmiseks piisas tuvastatud asjaolust, et võõrandamislepingut ei sõlmitud hageja tegevuse tulemusena. Apellatsioonkaebus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud vastustaja kanda. Maakohus on olulisel määral rikkunud menetlusõiguse norme ja kohtupidamise olulist printsiipi – õigust tõendite esitamisele, tunnistaja ütluste andmisele vaidluse sisulise olemuse kohta. Samuti on ebaõigesti rakendatud
-i norme ja menetlusõigust. Apellant on seisukohal, et maaklerilepingu punkt 5.1 ja
Kohtuotsuse motiveerivas osas oli maaklerilepingu punkt 5.1 kistud välja lepingu üldisest kontekstist, see aga on hindamise puhul lubamatu. Lepingulised suhted tekivad lepingu kui terviku alusel, mitte aga eraldi üksikpunktide alusel. Nii kohustab maaklerilepingu punkt 4.6 maaklerit juhul, kui selleks on võimalus ja vajadus, valmistama ette ostu-müügilepingu selle notariaalseks tõestamiseks, mis on täiesti mõistlik ning koos punktis 5.1 märgituga viib lepingu täielikku vastavusse
§-ga 664. Hagejal oli kavatsus ja soov viia tehing lõpule, kuid tal puudus selle tegemiseks võimalus kostja süül. Tunnistaja R. S ärakuulamisel kõrvaldas maakohus hageja küsimuse tunnistajale selle kohta, kas enne maaklerilepingu sõlmimist PRIDE GRUPP OÜ-ga räägiti koos kostjaga üle lepingutingimused. Sellega kohus takistas tõe väljaselgitamist tähtsates vaieldavates asjaoludes. Sisuliselt takistas kohtunik ettekavatsetult selliste tõendite saamist, mis kinnitaksid hageja seisukohtade õigsust ning sellel alusel, et hageja poolt ei olnud esitatud tõendeid, mis oleksid kinnitanud tema seisukohti, tegi oma otsuse kostja kasuks. Apellant on arvamusel, et maaklerilepingu arutamise asjaolu on tsiviilasja objektiivseks menetlemiseks äärmiselt oluline ja kohus oli kohustatud tunnistaja nimetatud küsimuses ära kuulama ja võtma tema ütlused tõendina menetlusse vastu. Tunnistajale esitatud küsimuse kõrvaldamise põhjendamine TsMS § 236 lg-ga 3 ei ole õiguspärane. Kohus, kõrvaldades tunnistajale esitatud küsimuse, takistas asja kohta oluliste tõendite esitamist. Apellant palus tunnistaja R. S ringkonnakohtus uuesti üle kuulata. Kohus jõudis järeldusele, et kostja poolt esitatud tõendite alusel on kinnistu müük toimunud J. H maakleritegevuse tulemusena, ainult kostja ja J. H paljasõnaliste avalduste alusel. Maakleritegevuseks ei tohi nimetada kahe eraisiku vahelisi suhteid ainuüksi sellel alusel, et need isikud ise nii arvavad. Tegevust loetakse maakleritegevuseks juhul, kui see toimub vastavalt seadusele ja maaklerilepingu alusel. Vastavalt
lg-le 1 ei saa mistahes suhted kolmandate isikutega vabastada kostjat kohustustest hageja ees. 5 Kohus ei hinnanud tõendeid objektiivselt. Kostja poolt esitatud tõendid on tühised, kuna nad ei viita ühelgi viisil nendele asjaoludele, mida kostja on püüdnud tõendada. Nii esitas kostja hr. J. H maakleritegevuse tõendina kirjavahetuse elektroonilise posti teel, millest ei tulene kuidagi, et jutt käiks maakleriteenuste osutamisest, koopia kuulutusest internetis - portaalis Soov, mis ei viita sellele, kellele see kuulutus kuulub ja hr. J. H kirjaliku avalduse selle kohta, et ta on maakleriteenuseid osutanud, mis on paljasõnaline ja tunnistaja ütlustega ja mistahes lepinguga kinnitamata. Notariaalselt tõestatud kinnistu ostu-müügilepingus on tõepoolest märgitud, et 55 000 krooni tehingust tuleb kanda J. H arveldusarvele, kuid seal pole märgitud, mille eest summa tasutakse ning puudub alus oletada, et see raha tasuti just nimelt maakleritasuna. Hageja tõendas omapoolset maakleritegevust täisväärtuslike ja ümberlükkamatute tõenditega. Kuid kohus ei andnud nendele tõenditele isegi mitte hinnangut ning ei võtnud neid arvesse. Kostja käest võeti menetlemiseks vastu tühised tõendid, fotod puudest, dokumendid ilma perekonnanimeta ja allkirjadeta ja paljasõnalised avaldused. Vastustaja seisukoht Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium, ära kuulanud pooled ning tutvunud tsiviilasja materjalidega ja esitatud apellatsioonkaebusega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Kuna kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 kolleegium ei korda maakohtu otsuse põhjendusi. TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. Vastuseks apellatsioonkaebusele selgitab ringkonnakohus, et maakohus ei ole rikkunud menetlusõiguse norme tunnistaja R. S ülekuulamisel. TsMS § 230 lg 2 järgi esitavad tõendeid menetlusosalised. TsMS § 236 lg 3 sätestab, et tõendi esitamisel või tõendite kogumise taotlemisel peab menetlusosaline põhjendama, millise asjas tähtsust omava asjaolu tõendamiseks ta soovib tõendit esitada või tõendite kogumist taotleb. Seega pidi hageja tunnistaja ülekuulamise taotluses esile tooma, milliste asjaolude kohta annab tunnistaja ütlusi. Hageja esitas 03.10.2011 maakohtule taotluse, milles palus tunnistajana üle kuulata R. S, kes osales kinnistu müümisel OÜ Eraarendus poolt ja teab kinnistu müümisega seonduvaid asjaolusid (I kd lk 121-122). Maakohus kuulas tunnistaja üle 09.01.2012 toimunud kohtuistungil ja tunnistaja ülekuulamisel kõrvaldas kohus küsimused, mis puudutasid pooltevahelise maaklerilepingu sõlmimist, kuna taotluse kohaselt teadis tunnistaja anda ütlusi kinnistu müümise kohta (II kd lk 13-14). Tulenevalt TsMS 333 lg-test 1-3 võib menetlusosaline esitada vastuväite kohtu tegevuse kohta menetluse juhtimisel, samuti vastuväite menetlussätte rikkumise, eelkõige menetlustoimingu tegemise vorminõuete rikkumise kohta. Vastuväite lahendab kohus määrusega ja kui menetlusosaline ei esita vastuväidet hiljemalt kohtuistungi lõpus, kus rikkumine toimus, või rikkumisele järgnenud esimeses kohtule esitatud menetlusdokumendis, olgugi et menetlusosaline teadis või pidi viga teadma, ei saa ta vastuväidet hiljem esitada ning juhul, kui vastuväidet ei ole esitatud hiljemalt järgmises menetlusdokumendis, ei või menetlusosaline tugineda veale kohtu tegevuses ka kohtulahendi peale edasi kaevates. Toimiku materjalidest nähtuvalt ei ole hageja esitanud vastuväidet kohtu tegevusele menetluse juhtimisel ei 09.01.2012 toimunud kohtuistungil ega ka 6 järgnevas menetlusdokumendis. Seega ei ole apellandil õigust TsMS § 333 lg 3 järgi tugineda apellatsioonkaebuses maakohtu poolt menetlusnormide rikkumisele tunnistaja ülekuulamisel. Eeltoodust tulenevalt ei olnud ringkonnakohtul võimalik tunnistajat apellatsioonimenetluses üle kuulata ja hageja apellatsioonkaebuse väited menetlusnormide rikkumise kohta tunnistaja ülekuulamisel tuleb jätta tähelepanuta. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et pooltevahelise maaklerilepingu p 5.1 on kostjat ebamõistlikult kahjustav ja seega tühine, kuna hageja tasunõude sissenõutavus on seatud sõltuvusse ainult sellest, et hageja on müüdavat kinnistut potentsiaalsele ostjale esitlenud ja see isik või selle isiku sugulane või muu lähedane hiljem ostab kinnistu, mida esitleti. Maakleritasu saamine ei sõltu lepingu p 5.1 järgi hageja vahendusel lepingu sõlmimisest.
lg 1 järgi on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, mis õigustaksid kostja õiguste kitsendamist viisil, nagu see on toodud lepingu p-s 5.1. Ebaõige on apellandi käsitlus, et lepingu p 5.1 tuleb tõlgendada koosmõjus lepingu p-ga 4.6, mille kohaselt ei olnud hageja kohustatud valmistama ette dokumente lepingu sõlmimiseks, vaid ta pidi seda tegema üksnes võimalusel. Käesoleva vaidluse lahendamisel on oluline see, millal muutus maakleritasu nõue sissenõutavaks ja seda käsitles lepingu p 5.1, mille tühisuse hindamisel ei ole oluline, milliseid tegevusi pidi maakler lepingu järgi tegema. Kuna maakohus tuvastas, et pooltevahelise lepingu p 5.1 on tühine, siis maakohus kohaldas hageja tasu nõudele õigesti
lg 1, mille kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Hageja pidi TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama, et kinnistu müügileping sõlmiti 27.11.2009 kostja ja kinnistu ostjate K. H ja M. K vahel hageja poolt maakleriteenuse osutamise või vahendamise tulemusena. Maakohus tuvastas, et hageja on kostja kinnistut reklaaminud ja otsinud ostjaid ja esitles seda teiste hulgas ka K. H-le, kuid ainuüksi eeltoodust ei tulene, et just nende toimingute tulemusena sõlmiti kostja ja kinnistu ostjate vahel müügileping. Hageja on selgitanud, et kostjal oli maaklerileping kinnistu müümiseks ka OÜ-ga Eraarendus ja kostja selgituse kohaselt osutas talle maakleriteenust ka J. H. Seadus ei välista, et maaklerilepingu võib sõlmida samaaegselt mitme maakleriga. Tasu saamise õiguse üle otsustamiseks oli oluline hagejal tõendada seda, et just tema poolt läbiviidud toimingud viisid lepingu sõlmimiseni. Maakohus leidis, et hageja seda tõendanud ei ole. Kostja esitas tõendid, et maakler J. H vahendas kostja ja K. H ning M. K vahel lepingu sõlmimist. Eeltoodut tõendavad J. H ja K. H vaheline e-kirjavahetus (I kd lk 76, 79) ja kinnistu müümiseks 20.11.2009 vormistatud kokkulepe, millele on K. H alla kirjutanud. Apellant väitis, et eelviidatud dokument ei tõenda J. H poolt teenuse osutamist, kuna sellel puuduvad J. H ja kostja allkirjad. Kolleegiumi arvates on oluline eelkõige see, et dokumendile on alla kirjutanud ostja K. H ja dokumendile on märgitud tehingut vahendava maaklerina J. H. 27.11.2009 müügilepingu p 5.2.2 järgi kanti müügihinnast 55 000 krooni üle J. H-le. J. H on esitanud kirjalikult ülevaate teostatud maakleritoimingustest (II kd lk 20-21), mida saab hinnata TsMS § 272 lg 1 järgi dokumentaalse tõendina, ja millest tuleneb, et J. H reklaamis kostja kinnistut alates maikuust 2009 ja tema vahendusel sõlmiti kinnistu müügileping. Eeltoodust tuleneb, et hoopis J. H vahendas kostja kinnistu müüki. Apellatsioonkaebuse väited tõendite mitteusaldusvääruse kohta on paljasõnalised ja ei anna alust, et esitatud tõendeid hinnata erinevalt maakohtust. Hageja ei ole tõendanud, et tema poolt osutamise või vahendamise tulemusena sõlmiti tehing. Kolleegium rõhutab, et maakleritasu saamiseks ei ole oluline mitte see, et teatud toiminguid hageja poolt tehti, vaid nende toimingute resultaat, milleks on lepingu sõlmimine. Hageja ei ole maakohtus väitnud, et ta ei saanud lepingu sõlmimise vahendamist lõpule viia kostja süül. Eeltoodud väite on hageja sõnaselgelt esitanud apellatsioonkaebuses. Samuti ei ole maakohtus esitatud hageja poolt asjaolusid, millest saaks järeldada, et hageja vahendamise 7 lõpuleviimine oli takistatud kostja tegevuse tõttu. Kuna apellant ei ole põhjendanud uue väite esitamist, siis tulenevalt TsMS § 652 lg-st 4 jätab kolleegium selle väite tähelepanuta Seoses ringkonnakohtu poolt apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb TsMS § 171 lg 1 järgi jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud hageja (apellandi) kanda. Vaidlustatud otsuses on maakohtus kantud menetluskulud jäetud õigesti TsMS § 162 lg 1 järgi hageja kanda. Ulvi Loonurm Ele Liiv Margo Klaar 8
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.