Obsah (6)

§ 1027§ 1035§ 11§ 1028§ 94§ 33

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 22. november 2012. a Tartu Tsiviilasja number

§ 1027, § 1028).

Kostja on kohustatud tagastama hagejale 9000 eurot ja intressid 407,97 eurot (seisuga 17.05.2011. a)

§ 1035

lg 3 p 2 alusel, kuna kostja oli teadlik asjaolust, et tal ei ole õigust lepingut sõlmida. Hageja palus hagi rahuldada, mõista hageja kasuks kostjalt välja võlgnevus 9000 eurot ja intress 462,51 eurot (tl 87-90).

1. Kostja nõuet ei tunnistanud (tl 14-15). Kostja väitel puudus hagejal tegelik kavatsus kostjale kuuluv tootmishoone (viilhall) osta ja hageja kaotas tehingu vastu huvi, kuna tal ei õnnestunud tehingu tegemiseks raha hankida. Kostja väitel oli tal olemas tehingu tegemise nõusolek: kostja helistas hageja esindaja juuresolekul Leie Arenduse OÜ juhatuse liikmele H. V. ja informeeris teda. Kostja arvates on tegemist broneerimislepinguga ja sellises suhtes ei ole ostjal ega müüjal kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. MAAKOHTU LAHEND
2. Tartu Maakohus rahuldas 16.01.
3. a otsusega Sixfold OÜ hagi Tõnis Enneti vastu 9000 euro saamiseks ja mõistis välja Tõnis Ennetilt tühise tehingu alusel saadud 9000 eurot ja sellelt arvestatud intressi 461,61 eurot Sixfold OÜ kasuks. Kohus jättis menetluskulud Tõnis Enneti kanda. 2 Kohtu hinnangul omab vaidluse lahendamisel keskset tähendust see, et pooltevaheliste tehingute objektiks olev XXX asuv viilhall kuulub alates 30.05.
4. a Paneeli kinnistu (registriosa nr XXX Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Rapla kinnistusjaoskonnas) koosseisu ja selle kinnistu omanik on alates 23.08.
5. a Leie Arenduse OÜ. See tähendab, et alates 30.05.
6. a sai Käru alevikus XXX asuva viilhalliga seotud tehinguid teha ainult kui kinnisasjaga (Paneeli kinnistuga). Kinnisasja omandamise või võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud (AÕS § 119 lg 1, lg 2).

§ 11

lg 2, lg 3, lg 5, § 33 lg 2 järgi ei loeta notariaalselt tõestatavat lepingut, sh eellepingut või lepingut tagatiste kohta sõlmituks enne, kui sellele on antud seaduse kohaselt ettenähtud vorm. Tõendatud on, et leping pealkirjaga „käsirahaleping“ (tl 5 ja 21) on sõlmitud müüja ja ostja vahel, müüjana on kirjas Tõnis Ennet ja ostjana Sixfold OÜ. Kohus oli seisukohal, et lepingus märgitud käsiraha maksmisest tulenevaid nõudeid on õigustatud esitama Sixfold OÜ, kes on lepingu pooleks ja kes on võtnud lepinguga endale kohustusi. Tulenevalt AÕS § 68 lg-st 1 oli Paneeli kinnistu omandiõigust võimalik teostada vaid selle omanikul - Leie Arenduse OÜ-l ja füüsilisel isikul Tõnis Ennetil see õigus puudus. Hageja oli seisukohal, et kostja võttis käsiraha ja kirjutas lepingule alla täies teadmises, et ta ei ole kinnistu omanik ja kostjal puudus esindusõigus. Kostja on esitanud asjaolud (tl 14 pöördel), et ta demonstreeris ostja Sixfold OÜ-le, et ta teeb võimalikuks omandiõiguse ülemineku müüjalt ostjale, kostja aktsepteeris Sixfold OÜ ostusoovi Leie Arenduse OÜ ja enda nimel ja kohustus võimalikuks tegema kinnisasja omandi ülemineku Leie Arenduse OÜ-lt hagejale: selleks helistas kostja hagejate esindajate juuresolekul H.V. (kes viibis sellel ajal USA-s). Tunnistaja H. V. kinnitas kohtuistungil helistamise fakti. Kohus oli seisukohal, et kostja sellisest käitumisest ja esitatud väidetest tuleb järeldada, et kostja käsirahalepingut sõlmides ei esinenud küll sõnaselgelt Leie Arenduse OÜ nimel, kuid ta teadis vajadusest esineda Leie Arenduse OÜ nimel ja tema käitumise välistest asjaoludest võis järeldada, et ta esineb kellegi teise nimel ja mitte enda nimel. Tõnis Ennet tahtis jätta muljet, et ta esineb Paneeli kinnistu omaniku nimel. Kostja on esitanud asjaolusid (viited tema kasuks Paneeli kinnistule seatud hüpoteegile ja ettepanek H.V. tehing „ümber pöörata“), millest järeldub, et ta soovis müüja isiku määratlemise jätta tagantjärele enda hooleks. Asjas on tõendamist leidnud, et Tõnis Ennetil puudus Leie Arenduse OÜ nimel esinemiseks esindusõigus. Kostja Tõnis Ennet tegutses esindusõiguseta käsirahalepingut sõlmides ja muid tehinguid tehes. TsÜS § 129 lg 1 kohaselt on teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud mitmepoolne tehing tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab. Tunnistaja H.V. on kinnitanud kohtuistungil, et ta ei soovi viilhalli müüa, seda poleks saanud eraldi hoonena müüa ja ta ei ole käsirahatehingule heakskiitu andnud. Tunnistaja H. V. ütlustest tuleneb, et kostja soovis käesoleva kohtumenetluse käigus (01.08.2011. a) tunnistajalt allkirja sellesisulisele volitusele. Tõnis Enneti poolt müüjana sõlmitud käsirahaleping on tühine. TsÜS § 84 lg 1 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 130 lg 1 järgi peab teise isiku nimel tehingu teinud isik, kellel ei onud esindusõigust, juhul, kui isik, kelle nimel tehing tehti, tehingut heaks ei kiida, hüvitama teisele poolele tehingu ettevalmistamisel kantud kulutused ja sellega seotud muu kahju, mida teine pool kandis seetõttu, et ta uskus esindusõiguse olemasolusse. 3 Kuna käsirahaleping on tühine ja kostjal puudus õigus teha tehinguid seoses Paneeli kinnistuga ja Paneeli kinnistu omaniku nimel, puudub vajadus arutleda selle üle, kas kohustus on muutunud sissenõutavaks, kas nõude loovutamine on toimunud või kas tehingu tingimused on saabunud. Kohus märkis siinjuures, et kostja väited kohustuse sissenõutavuse teemal ja tingimusliku tehingu teemal on esmakordselt esitatud kohtukõne teesides, st TsMS § 329 ja § 330 lg 3 nõudeid rikkudes ja kohtul on õigus need TsMS § 331 alusel tähelepanuta jätta. Olukorras, kus kostjal puudus esindusõigus Paneeli kinnistu omaniku nimel tehingute tegemiseks ja tema poolt esindusõiguseta tehtud tehing, sh käsirahaleping on tühine, on tühine ka käsirahalepingus sisalduv kokkulepe selle kohta, et ostutehingu mittetoimumisel müüja käsiraha ei tagasta. Tühisest tehingust ei tekkinud ka ostjal ehk hagejal kohustust ostu-müügi lepingu sõlmimisele asuda. Seetõttu on ainetud kostja väited selle kohta, et hageja ei ole tõendanud ostu-müügi lepingu sõlmimise kavatsust. Kuna pooltevahelised kokkulepped käsiraha kohta on tühised, puudub vajadus käsitleda kostjale üle antud 9000 euro õiguslikku tähendust (käsiraha või broneerimistasu). Kostja on osutanud, et hageja ei ole usaldusväärselt tõendanud tegelikku kavatsust viilhall osta ja märgib, et hageja vajas T. Enneti allkirja ainult oma äriprojekti käivitamiseks - EASilt raha saamiseks. Kostja heauskselt aga soovis kaasa aidata hageja äriprojekti õnnestumisele. Sellega on kostja osutanud, et poolte vahel oli tegemist näiliku tehinguga TsÜS § 89 kohaselt: pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust. Näilise tehingu puhul tahetakse esile kutsuda tehingu sõlmimise muljet, kuid sellega seotud õiguslikke tagajärgi ei soovita. Kohus märkis, et kui kohus loeks tõendatuks, et käsirahalepingu sõlmimise näol oli tegemist näilise tehinguga, siis oleks see sõlmitud leping tühine TsÜS § 89 lg 2 alusel. Kostja väited selle kohta, et hageja esindajal R.S. olid volitused vaid üürilepingu sõlmimiseks ja ostu-müügi lepingu ja käsirahalepingu sõlmimiseks tal volitused puudusid, kuuluvad tehingu pooleks oleva äriühingu Sixfold OÜ sisesuhte asjaolude hulka. Hageja ei ole vaidlustanud R.S. volitusi kostjaga lepinguid sõlmida ja on andnud heakskiidu R. Sillasoo tegevusele seoses käsirahalepinguga (tl 80).

§ 1027

kohaselt peab isik käesolevas peatükis sätestatud alustel ja ulatuses andma teisele isikule välja temalt õigusliku aluseta saadu.

§ 1028

lg 1 kohaselt, kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu sajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära.

§ 1035

lg 1 sätestab, et saaja tagastamiskohustust ei rakendata, kui saaja üleandmise ajal teadis või pidi teadma asjaoludest, mis annavad aluse saadu tagasinõudmiseks vastavalt käesolevas peatükis sätestatule.

§ 1035

lg 3 p 2 sätestab saaja kohustuse maksta saadud raha eest intressi seadusega sätestatud suuruses. Asjas ei ole vaidlust selles, et Tõnis Ennet on saanud viilhalli ostu-müügi lepingu käsirahana 140 820 krooni (tl 6) ehk 9000 eurot 30.04.2008. a. Kuna käsiraha maksmist ette nägev tehing on tühine ja õiguslikku alust käsiraha maksmiseks ei ole olemas (

§ 1028

lg 1 esimene alternatiiv), tuleb Tõnis Ennetil käsirahana saadud 9000 eurot hagejale tagastada

§ 1027alusel.

Kohus on eespool teinud kindlaks, et Tõnis Ennet käsiraha saamise ajal teadis, et tal ei ole õigust tegutseda Paneeli kinnistu omaniku nimel ehk ta teadis asjaoludest, mis annavad aluse saadu tagasinõudmiseks. See annab hagejale aluse nõuda intressi maksmist

§ 1035lg 3 p 2 alusel ehk seaduses sätestatud suuruses.

Seaduses sätestatud suurus on

§ 94

lg 1 kohaselt Euroopa Keskpanga kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta

1. jaanuari ja
2. juulit, mis avaldatakse Eesti 4 Panga vastavalt leheküljel. Hageja on arvutanud intressi seisuga 05.12.
3. a järgmiselt: 29.04.
4. a kuni 01.07.
5. a 63 päeva eest intressimääraga 4% aastas, kokku 56.7 eurot; perioodi 02.07.2008-31.12.
6. a eest 2,5 % aastas, 183 päeva, summas 115,29 eurot ja perioodi 01.01.2009-05.12.
7. a eest 1% aastas, 1076 päeva, summas 290,52 eurot, kõik kokku 462,51 eurot (tl 68). Kostja vaidles vastu intressi arvutamisele alates
8. aprillist
9. a, kuna tema sai raha
10. aprillil
11. a. Kohus nõustus sellekohase vastuväitega ja pidas õigeks arvutada intressi perioodi 30.04.2008-01.07.
12. a eest ehk 62 päeva eest intressimääraga 4% aastas, intressisumma 55,8 eurot. Kokku on intressisumma seisuga 05.12.
13. a 461,61 eurot. MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
14. Tõnis Ennet esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebuse kohaselt: 1) on kohus jätnud kvalifitseerimata poolte poolt allkirjastatud lepingu; 2) tuleb käsirahalepingut vaadelda koos kinnituskirjaga. Kohtu järeldus, et Tõnis Enneti poolt müüjana sõlmitud käsirahaleping on tühine, oleks siis kohane, kui kinnituskirjas sisalduv tähtaeg oleks möödas. Kinnituskirjaga omandas nn käsirahaleping broneerimislepingu tähenduse; 3) on kohus jätnud tähelepanuta, et tegemist on TsÜS § 102 kohaselt tingimusliku tehinguga. Materiaalõigusnormile viitamine pole uus asjaolu; 4) oli hageja tegelik eesmärk äriprojekti käivitamine. Hageja pidi EAS-ile tõendama, et Sixfold OÜ poolt on täidetud EAS-i poolt seatud tingimused (eeldused) raha saamiseks. Tõnis Ennetile oli määrav hageja tahe – broneerida viieks nädalaks viilhalli ost; 5) on tegemist broneerimislepinguga, kuna tasu maksti tõesti üksnes kinnisasja nö broneerimise eest, st selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada (Riigikohtu lahend 3-2-1-32-06). Kostja broneeritud aja jooksul kinnistu müügilepingut ei sõlminud, mistõttu hagi on alusetu. Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe (3-2-1-70-07). Apellant leiab, et ei saa tulla kõne alla

§-s 33 sätestatu kohaldamine, kuna eellepingu tunnuseid ei esine; 6) oli T. Ennetil õigus sõlmida tingimuslik leping. Kuna viilhall oli muutunud maatüki oluliseks osaks, siis oli Tõnis Ennetil reaalne võimalus ja soov “tehing ümber pöörata” (omandiõigus viilhallile läbi kinnistu omandamise taastada); 7) leiab apellant, et puudub alus

§ 1035lg 3 p 3 kohaldamiseks, intressi väljamõistmine pole põhjendatud.

1. Sixfold OÜ vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastustaja palub menetluskulud jätta apellandi kanda. Vastuväidete kohaselt: 5 1) tuleb apellandi viited tingimusliku tehingu kohta jätta tähelepanuta, kuna need on esitatud alles kohtukõne teesides ning vastavaid vastuväiteid ei ole apellant eelnevalt kohtumenetluse käigus esitanud; 2) ei ole poolte vahelisel lepingu kvalifitseerimisel tähtsust, kuna tegemist on tühise tehinguga. Tõnis Ennetil puudus Leie Arenduse OÜ nimel esinemiseks esindusõigus, mida on kinnitanud tunnistaja H.V kohtuistungil; 3) ei ole apellatsioonkaebuses välja toodud asjaolusid, mil viisil on kohus rikkunud menetlusõigust ja materiaalõigusnorme; 4) on kohus jõudnud õiglasele järeldusele intressi väljamõistmisel. Kohus on arvestanud apellandi vastuväidetega ja vastustaja viivise nõude rahuldanud vaid osaliselt; 5) jäävad vastustajale arusaamatuks apellandi viited, et PRIA toetuse kohta esitatud tõendid ei ole asjakohased ning apellant rõhub kangekaelselt sellele, et tegelikkuses taotles vastustaja ERA-lt toetust ja ei saanud seda. Antud apellandi väited on menetluses ümber lükatud. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
2. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse põhjendused ei anna alust maakohtu otsuse resolutsiooni muutmiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
3. Ringkonnakohtu arvates kohaldas maakohus ebaõigesti materiaalõigusnormi, kuid kuna see ei viinud asja ebaõigele lahendamisele, siis kohaldab ringkonnakohus poolte esitatud asjaoludele ise õiget materiaalõigusnormi, mis ei muuda maakohtu lõppjäreldust hagi nõude põhjendatuse osas. Tegemist ei ole pooltele üllatava seisukohaga ega materiaalõigusnormiga, mida maakohtus ei arutatud, maakohus on AÕS § 119 lg-le 1 viidanud ka otsuses.

§ 33

lg 1 kohaselt on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis.

1. Apellandi väide, et maakohus ei ole poolte vahel sõlmitud lepingut kvalifitseerinud, on osaliselt õige. Samuti on maakohus ekslikult tuvastanud tehingu tühisuse esindusõiguse puuduste tõttu. Ringkonnakohtul on kohustus omal algatusel tugineda tehingu tühisusele, kui kohus selle poolte esitatud asjaolude alusel tuvastab. Esindamise all mõistetakse esindaja poolt tehingu tegemist esindatava nimel. Esindamise käigus toimub tehingute tegemine teise isiku (esindaja) kaudu, kes teeb tehingu esindatava huvides ja nimel selliselt, et tehing hakkab kehtima esindatava suhtes (TsÜS § 115 lg 1). Ringkonnakohus märgib, et asjaoludest ei tulene, et kostja tegutses kinnistu omaniku esindajana. Kostja sõlmis tehingu oma nimel, ta ei püüdnud varjata kinnistusraamatu kannet, mis kinnitas, et ta ei ole lepingus märgitud kinnisasja omanik ja ta ei soovinud, et õiguslikud tagajärjed hakkaksid kehtima kinnisasja tegeliku omaniku suhtes. Kostja oli ja on jätkuvalt seisukohal, et tehingu alusel saadud 9000 € kuulub talle. 6 Poolte esitatud asjaolude alusel saab tegemist olla olukorraga, kus T. Ennet teostas võõrast õigust oma nimel, nimetatud olukorda reguleerivad TsÜS §-d 111–
2. Käesolevas asjas ei oma tähendust, kas kinnistu tegelik omanik kiitis heaks T. Enneti tegevuse, kuna tehing ise on vorminõuete rikkumise tõttu tühine.
3. Apellandi väitel on tegemist broneerimislepinguga. Asja materjalidest nähtub, et hageja soovis vaidlusalust kinnisasja omandada. AÕS § 119 lg 1 kohaselt tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. 28.04.2008 sõlmisid müüja T. Ennet (apellant) ja Ostja Sixfold OÜ (vastustaja) tehingu pealkirjaga „käsiraha leping“. Lepingu p. 1 kohaselt „käesolevaga annab ostja üle ja müüja võtab vastu summa 9000 € (edaspidi käsiraha), mille ostja tasub müüjale sõlmitava müüja omanduses oleva hoone, Viilhall, XXX, ostu-müügi lepingu sõlmimise kavatsuse tõendamiseks ja selle täitmise tagamiseks. Käsiraha tasumine toimub ostja poolt viidatud ostu-müügilepingu järgi tasumisele kuuluvate maksete arvel. Ostutehingu mittetoimumisel müüja käsiraha ei tagasta.“ (lk 21). Ringkonnakohtu arvates on tegemist lepinguga, mis on tõlgendatav kinnisasja omandamise eellepinguna ja seetõttu koostoimes AÕS § 119 lg 1 ja

§ 33lg-ga 2 tühine.

Alternatiivse võimalusena saab asuda seisukohale, et 28.04.2008 sõlmitud lepingus võivad sisalduda nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping, sel juhul tuleb kontrollida, kas tehing on osadeks jagatav. Iseseisva dokumendina sõlmitud broneerimislepingule ei ole seadusest tulenevaid vorminõudeid sätestatud. TsÜS § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa tehingu teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Käesolevas asjas on lepingus pooled oma tahte väljendanud ja märkinud, et lepinguga makstav raha tõendab ostu-müügi lepingu sõlmimise kavatsust ja raha 9000 € tasutakse ostumüügilepingu järgi tasumisele kuuluvate maksete arvel. Ringkonnakohtu arvates on asjas tuvastatud, et pooled ei oleks käsiraha lepingut (broneerimislepingut) sõlminud ilma müügilepingu sõlmimise kavatsuseta, seega on leping suunatud kinnisasja omandamisele, leping ei ole osadeks jagatav ja on tervikuna tühine. Riigikohus on broneerimislepingule õigusliku hinnangu andmisel nimetatud seisukohta väljendanud tsiviilasja nr 3-2-1-70-07 p-des 12-15. 12. Kuna ringkonnakohus tuvastas, et tehing on tervikuna tühine vorminõuete rikkumise tõttu TsÜS § 83 lg 1 järgi, siis ei vasta ringkonnakohus apellandi väidetele lepingu tõlgendamise võimaluste ja selle kohta, et tegemist võis olla tingimusliku tehinguga. 13. Apellandi väide, et maakohtul puudus alus

§ 1035lg 3 p 3 kohaldamiseks ja intressi väljamõistmiseks, ei ole õige.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega tühise tehingu õiguslike tagajärgede ja tagasitäitmise osas ning ei korda neid käesolevas otsuses kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 . 14. Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtus menetlusosaliste poolt kantud kulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. 7 Kersti Kerstna-Vaks Kai Kullerkupp 8 Andra Pärsimägi