Obsah (4)

§ 313§ 325§ 317§ 334

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Kohtukoosseis Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi Tallinna Ringkonnakohus Iko Nõmm, Imbi Sidok, Ande Tänav 20.juuni 2012, Tallinn 2-11-1727

) § 317 alusel 31.03.2011 seisuga üles. Enne lepingu ülesütlemist pakkus hageja kostjale teist eluruumi, kuid kostja ei olnud sellega nõus. Kostja teatas 31.03.2011, et ei kavatse eluruumi vabastada. Kostjal puudub õiguslik alus eluruumi kasutamiseks. Kostja vastuväited

1. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja on elanud korteris 26 aastat, tasunud üüri ja elektri eest ning remontinud korterit. Ekspertiisiakt elamu seisukorra kohta on 10 aastat vana ega tõenda eluruumi ohtlikkust. Selline akt on üllatuslik, sest pärast
2. aastat elatakse endiselt elamus, seal erastati kortereid ja moodustati ühistu. Kostja soovis korterit erastada, kuid hageja keeldus sellest. Hageja ei teatanud, et tegemist oleks avariiohtliku eluruumiga, mida ei saa erastada.
3. Võõras isik K. S. hõivas korteri nr X, mille tõttu palus kostja hagejat, et viimane pöörduks kohtusse.
4. aastal pöördus hageja Harju Maakohtusse hagiga korterite X ja X vabastamiseks. Hageja ei teavitanud selles tsiviilasjas kohut, et tegemist on avariiohtliku majaga ja seal ei ole võimalik elada. Üürilepingut ei ole kehtivalt üles öeldud, kuna selleks puudus alus.
5. 20.02.2012 kohtuistungil palus kostja kohaldada aegumist, kuna akt väidetava ruumi ohtlikkuse kohta tehti
6. aastal. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
7. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. 2
8. Poolte vahel puudub vaidlus, et kostja kasutab suulise üürilepingu alusel hagejale kuuluvat eluruumi asukohaga X, X XX korter X, mille üldpind on 18,1m
9. Hageja ütles 10.03.2011 kirjaliku teatega kostjale üürilepingu eluruumi kasutamiseks erakorraliselt üles põhjusel, et eluruum on olukorras, mis on inimese tervisele ohtlik (

§ 313lg 2 ja § 317).

Hageja selgitas, et elamu on avariiohtlik ja elamiseks kõlbmatu ning tuleb lammutada kuni vundamendi. Lepingu lõppemise päev oli teate järgi 31.03.2011. Sõltumata sellest, et üürilepingu ülesütlemise vorminõuded olid

§ 325

lg-te 1 ja 2 kohaselt täidetud, tuleb kontrollida asjaolude esinemist, mis tingisid lepingu ülesütlemise.

1. Hageja esitatud ekspertiisiaktist nähtub, et elamu on elamiskõlbmatu ja avariiohtlik. Elamu taastamine ja remont ei ole võimalik ning elamu tuleks lammutada vundamendini. OÜ ETUI BetonTEst tegi ülevaatuse 26.09.2002, mille kohta koostas akti sama aasta oktoobris. Akti kohaselt olid keldri ja esimese korruse vahelised põrandatalad täiesti mädanenud ja vajasid kohest vahetamist, aknaraamid mädanenud, teisele korrusele viivava keerdtrepi astmete vahelised vertikaalsed tugilaud osaliselt eraldunud, astmetele ei saanud astuda, katuse roovlauad, sarikad mädanesid, laed olid kaetud seenvõrgustikuga. Akt kirjeldab elamu olukorda 2002.a septembris.
2. Kostja esitatud kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et elamus ja maatüki baasil moodustati korteriomandid. Äriregistri väljavõtte kohaselt asutati elamu majandamiseks ühistu, mis kanti registrisse 24.03.
3. Harju Maakohtu otsusest tsiviilasjas nr 2-06-7331 nähtub, et Tallinna linn nõudis K. S-lt eluruumi X XX-X vabastamist, kuna viimane hõivas selle alusetult. Otsusest ei nähtu, et tegemist oleks avariiohtliku ruumiga. Hageja esitatud poolte kirjavahetusest ebaseadusliku korteri valdaja K. S-i kohta ei nähtu ühtegi viidet sellele, et korter nr X ei oleks kasutamiseks kõlblik. Kostja esitatud Eesti Energia arvest, maksekorraldusest – kviitungist nähtub, et kostja on alates
4. aastast lepingulistes suhtes elektrienergia tarbimiseks AS-ga Eesti Energia. Eelmainituga oli 21.05.2010 nõus elamu maja valitseja Pindi Kinnisvarahaldus OÜ, mida kinnitab vastav e-kiri. Hageja esitas kohtule kostja avalduse, kus palutakse üüriarvete saatmise jätkamist seoses sellega, et ta sai tagasi korteri nr X, mis oli vahepeal ebaseaduslikus valduses. Viidatud avaldusel on ka hagejapoolse töötaja viseering arvete saatmiseks alates 01.07.
5. Ehkki poolte vahel ei ole kirjalikku lepingut, sest kostja loobus sellest ja hiljem palus ka lepingu sõlmimist edasi lükata kuni
6. aastani, ei saa jätta tähelepanuta hageja esitatud Tallinna Linna Volikogu 15.11.2007 otsust nr
7. Selle alusel otsustati sõlmida kostjaga munitsipaaleluruumi üürileping X XXX asuva eluruumi üürimiseks 5 aastaks. Eelviidatud tõendid ei kinnita seda, et
8. aastal ei olnuks võimalik eluruumi kostjale üürida. Hageja ei esitanud tõendeid, millest nähtuks, et lepingu ülesütlemise ajal oleks elamu olukorras, mis oleks inimese tervisele ohtlik. Hageja esitatud akt, mis tõendab eluruumi olukorda
9. aasta oktoobris, ei tõenda elamu ja üüritava eluruumi seisundit lepingu ülesütlemise ajal märtsis
10. Linna Volikogu 15.11.2007 otsus munitsipaaleluruumi üürimiseks ja otsustus jätkata üüriarvete saatmist alates
11. aastast tõendavad seda, et hoolimata
12. aasta elamu seisundist, oli seda kostjale võimalik üürida veel
13. aastal. Eeltooduga tõendas kostja, et lepingu ülesütlemise ajal
14. aastal pidas hageja tegelikult võimalikuks kostjal vaidlusalust eluruumi kasutada ja seega ei olnud vaidlusalune eluruum/elamu sellel ajal inimese tervisele ohtlik. Tõendamata on hageja väited eluruumi ohtlikkusest 3 inimese tervisele, mis oleksid võimaldanud hagejal eluruumi üürilepingut erakorraliselt üles öelda

§ 317ja § 313 lg 2 alusel.

Seega oli lepingu ülesütlemine 10.03.2011 seisuga 31.03.2011 alusetu ja leping ei ole seega kehtivalt üles öeldud. Selle tõttu ei saa hageja nõuda ka kostjalt

334 lg 1 alusel eluruumi tagastamist.

1. Kostja väited sellest, et korterid erastati pärast
2. aastat ja moodustati korteriomandid, ei oma eluruumi elamiskõlblikkuse ja tervise ohtlikkuse osas tähtsust, sest vara võõrandamise eelduseks ei ole selle asja seisund ja puudused. Ka KÜ X asutamine
3. aastal ei oma olulist tähtsust, kuivõrd ühistu moodustamise eelduseks on eelkõige vastavate korteriomandite olemasolu ja nende hooldamine, kuid ei tähenda seda, et hooldatav elamu ja korteriomand ise oleks elamiskõlblik või –kõlbmatu ning tervisele ohtlik.
4. Hageja nõue ei ole aegunud. Hageja ütles lepingu üles 10.02.2011 teatega alates 31.03.
5. Seega muutus tema väidetav nõue eluruumi vabastamiseks sissenõutavaks 31.03.2011 (TsÜS § 146 lg 1), mitte
6. aastal, kui koostati elamu tolleaegse seiskorra kohta akt. Hagi esitati kohtule 14.04.2011, seega tähtaegselt ja nõue ei ole aegunud.
7. Puudub vajadus anda hinnang muudele asjas esitatud tõenditele ja asjaoludele, kuna need ei oma käesolevas vaidluses tähtsust. Asjaolul, et kostja kasutas eluruumi ja tasus üüri, kasutas heaperemehelikult eluruumi ning remontis seda, ei ole samuti tähtsust, kuna hageja ei heitnud kostjale ette lepingu rikkumist või eluruumi rikkumist ning kostja ei esitanud hagejale ruumi remontimisest tulenevaid nõudeid. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
8. Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.
9. Kohus ei arvestanud otsuse tegemisel poolte ütlustega. Hageja ja ka teised hoone kaasomanikud ei ole pärast
10. aastat hoone põhikonstruktsioone remontinud. Kostja kinnitas 20.02.2012 kohtuistungil, et elamus ei ole viimased 28 aastat remonti tehtud. Kui hoone oli
11. aasta ekspertiisi kohaselt täielikult amortiseerunud ja hoone põhikonstruktsioone ei ole pärast seda remonditud, siis lähtudes mõistlikkuse põhimõttest ei ole
12. aastaks hoone seisukord paremaks muutunud ja oht tervisele on suurenenud. Kuna remondi mitteteostamist kinnitasid kohtumenetluses nii hageja kui ka kostja, siis puudub vaidlus, et hoone on varisemisohtlik ja põhjustab inimeste tervisele ohtu. Seega hindas kohus tõendeid valesti.
13. Kohus ei kohelnud pooli tõendamise ja tõendite esitamise kohustuse panemisel õiglaselt (TsMS § 230 lg-d 1 ja 2). Kohus oleks pidanud tegema kostjale ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid selle kohta, et OÜ ETUI BetonTEst ekspertiisi aruanne oli 31.03.2011 seisuga n-ö vale ja ei vasta tegelikule olustikule. Kostja kinnitas kohtuistungil, et hoones ei ole remonti tehtud. Seega oli tõendatud, et hoone seisukord ei saa olla paranenud.
14. Hageja on tõendanud, et eluruumi nr X üürilepingu ülesütlemine

§ 317

ja § 313 lg 2 alusel on õigustatud ning ta saab nõuda

§ 334lg 1 alusel eluruumi tagastamist.

1. Hageja selgitas kostjale, et kohalikul omavalitsusel puuduvad finantsilised võimalused linnale kuuluva vara parendamiseks. Hageja pidas kostja turvalisust arvestades mõistlikuks majutada ta teise, käesoleval hetkel eluruumidele kehtivatele 4 nõuetele vastavasse eluruumi, kuid kostja keeldus talle tehtud pakkumisest. Seega näitas hageja igati üles mõistlikkust ja head tahet suhetes kostjaga. Vastus apellatsioonkaebusele
2. Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
3. Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised, tutvunud apellatsioonkaebuse ja asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel. Ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega rahuldab hagi ja määrab teisiti menetluskulud.
4. Maakohus tuvastas õigesti, et kostja kasutas suulise üürilepingu alusel hagejale kuuluvat eluruumi asukohaga X, X XX korter X, mille üldpind on 18,1m
5. Hageja ütles 10.03.2011 kirjaliku teatega kostjale üürilepingu erakorraliselt üles alates 31.03.2011

§ 313

lg 2 ja § 317 alusel põhjendusega, et eluruum on olukorras, mis on ohtlik inimese tervisele. Ringkonnakohus nõustub ka maakohtu seisukohaga, et üürilepingu ülesütlemise vorminõuded olid

§ 325

lg-te 1 ja 2 kohaselt täidetud ja vaidluse lahendamiseks tuleb kontrollida asjaolude esinemist, mis tingisid lepingu ülesütlemise. Samuti leidis maakohus õigesti, et hagi ei ole aegunud ja et asja lahendamisel ei oma tähtsust korteriomandite moodustamine elamus pärast 2002.aastat ja korteriühistu asutamine. Selles osas ei korda ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi.

1. Ringkonnakohus ei nõustu aga maakohtu seisukohtadega, et hageja ei ole tõendanud eluruumi ohtlikkust inimese tervisele ja ta ei ole üürilepingut kehtivalt üles öelnud. Ringkonnakohtu hinnangul ei põhine eelnimetatud järeldused asjas esitatud tõenditele. Maakohtu poolt tuvastatud asjaolud, et Harju Maakohtu otsusest tsiviilasjas nr 2-06-7331 (Tallinna linna hagi K. S-i vastu omavoliliselt hõivatud eluruumide vabastamiseks) ja poolte vahel peetud kirjavahetusest ei nähtu eluruumi avariiohtlikkus, et kostja on alates
2. aastast lepingulistes suhtes AS-ga Eesti Energia, millega oli nõus ka maja valitseja Pindi Kinnisvarahaldus OÜ, et kostja esitas hagejale avalduse üüriarvete saatmise jätkamiseks seoses sellega, et ta sai tagasi korteri nr X valduse, et Tallinna Linna Volikogu 15.11.2007 otsusega otsustati sõlmida kostjaga munitsipaaleluruumi üürileping X XX-X asuva eluruumi üürimiseks 5 aastaks, ei tõenda ringkonnakohtu hinnangul eluruumi seisukorda, nagu maakohus ekslikult leidis. 22.

§ 317

lubab mõlemal lepingupoolel eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on võimalik seega juhul, kui on olemas eluruumi seisukorrast tingitud kestev objektiivne oht inimeste tervisele.

§ 317

tõlgendamisel tuleb arvestada ka ehitusseaduses sätestatuga, eelkõige ehitusseaduse §-s 3 sätestatud ehitisele esitatavate nõuetega. Muu hulgas ei või ehitis ohustada selle kasutajate ega teiste inimeste elu, tervist või vara ega keskkonda ning ehitise osades ega pindadel ei või koguneda niiskust inimese elu, tervist või vara ohustaval määral (lg 4). Ehitise kasutamine ja hooldamine ei või selle kasutajale põhjustada ettearvamatuid riske ega õnnetusi, nagu näiteks libisemine, kukkumine, põletused ja elektrilöögid jt (lg 5). 5

1. Hageja tugines üürilepingut üles öeldes OÜ ETUI BetonTEST 2002.aastal läbiviidud ekspertiisi tulemustele, mille käigus tehti kindlaks, et X, X XX asuv elamu on täielikult elamiskõlbmatu ja avariiohtlik. Hoone taastamine ja remont ei ole võimalik, sest seal ei ole midagi säilitada, elanikud tuleks kiires korras ümber asustada, hoone aga lammutada kuni vundamendini. Plekk-katus on läbi roostetanud, puitkonstruktsioonid, sh katusekonstruktsiooni puitosad, põrandatalad ja neid toetavad ematalad, samuti talad, millele toetuvad pliidid koos soojamüüridega on läbi mädanenud ja varisemisohus. Mõned sarikad on läbi vajunud. Pliidid ja soojamüürid võivad iga hetk alla kukkuda. Teisele korrusele viiv trepp on varisemas ja kasutusohtlik. Vundamendi kaldumise tõttu on trepikoja sein kaldunud viltu ja võib variseda. Hoone puitkonstruktsioonid on kaetud seeneniidistikuga, mis viitab majavammile. Kõlbmatud on ka vesivarustuse ja kanalisatsioonitorustik ning elektrijuhtmestik jne (t lk 6-9). Maakohus jättis tähelepanuta, et kostja kinnitas 20.02.2012 istungil, et maja ei ole 28 aastat remonditud (t lk 190). Seega, kui hoone oli
2. aastal ekspertiisi käigus tuvastatu kohaselt täielikult amortiseerunud ja hoone põhikonstruktsioone ei ole pärast seda remonditud, puudub igasugune alus eeldada, et 2011.aastaks oli hoone seisukord muutunud iseenesest paremaks ja inimese tervisele ohutuks. Hageja poolt ringkonnakohtule esitatud 2012.aastal koostatud ekspertiisiakt, mille kohus võttis asja juurde, kinnitab 2002.aasta ekspertiisiga tuvastatud asjaolusid.
3. Ringkonnakohtu hinnangul on ekspertiisiaktiga tõendatud, et elamu ei vasta ehitusseaduse §-s 3 sätestatud nõuetele, see on varisemis- ja tuleohtlik ning elamiseks kõlbmatu. Vaidlusaluse eluruumi kasutamine on seotud olulise ohuga kostja tervisele. Ükski inimene ei tohiks sellistes tingimustes elada. Seega oli hagejal üürilepingu ülesütlemiseks

§-s 317 sätestatud alus. Kostja kasutab käesoleval ajal eluruumi ilma õigusliku aluseta.

1. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et hageja on vaidlusaluse eluruumi omanik. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg-te 1 ja 2 alusel, millele hageja hagiavalduses tugines, on hagejal õigus nõuda kostjalt eluruumi tagastamist ja sellest keeldumise korral kostja eluruumist väljatõstmist. Seega on hagi põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
2. Kuna ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse ja teeb uue otsuse, millega rahuldab hagi, kannab TsMS § 162 lg 1 järgi kõik esimese astme kohtu ja apellatsioonimenetluse kulud kostja, kelle kahjuks otsus tehti.
3. TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Iko Nõmm Imbi Sidok Ande Tänav 6