Obsah (5)
§ 664§ 658§ 8§ 9§ 663Tsiviilasi nr 2-12-28531 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Andrus Miilaste Otsuse avalikult teatavaks- 19. detsember 2012, Tartu kohtumaja tegemise aeg ja koht Tsiviilasja
) § 658 lg 1 järgi maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu).
§ 664
lg 1 järgi on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Eeltoodust tuleneb, et maaklerileping on tasuline ja maakleritasu maksmise kohustus tekib, kui maakleri ja käsundiandja vahel on sõlmitud maaklerileping, maakler on vahendanud lepingu 3
(6)sõlmimist või viidanud lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja on sõlminud kolmanda isikuga kehtiva lepingu ning see sõlmiti maakleri vahendustegevuse või vihje tulemusel. TsMS § 230 lg 1 järgi kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega peab hageja antud juhul maakleritasu saamiseks tõendama, et pooled sõlmisid maaklerilepingu ja et müügileping vaidlusaluse korteriomandi võõrandamiseks sõlmiti tema vahendusel või osutamisel. 10. Hageja seadusliku esindaja Peeter Meusi vande all antud seletuse (tl 47) kohaselt pöördus XXX korteri omanik kinnisvarafirma poole korteri võõrandamiseks. Omanikuga oli suuline kokkulepe müügikuulutuse hageja kinnisvaraportaalis levitamiseks, kuid otsest maakleritasu kokkulepet ei olnud. Omanik avaldas hagejale oma hinnasoovi ja sellele lisatakse firma poolt vahendustasu, mis arvestatakse protsendina korterihinnast lähtudes. Internetis väljareklaamitud hinnad on lõplikud hinnad. Kui korter oleks ostetud hageja kaudu, oleks kostja maksnud internetis märgitud hinna maaklerile, maakler oleks sealt maha võtnud maakleritasu ja ülejäänud summa oleks läinud korteri müüjale. Kostjaga lepiti tasu osas 1000 eurot kokku 20.06.2011 enne korteri näitamist. Hageja selgitas kostjale maja ees, et korteriga tutvumine ei maksa midagi, kuid kui kostja soovib peale seda korterit osta, siis tekib kohustus maakleritasu maksmiseks. Hageja soovis kostjalt võetud allkirjaga siduda kostja konkreetse korteriga, kuna kostja sai hageja kaudu informatsiooni. Teenuse tellimisleht on välja töötatud selleks, et hoida kokku klientide aega, pealegi ei meeldi inimestele korralikud lepingud, kuna neid ei viitsita lugeda. Kostja Kristo Ordningu vande all antud seletusest nähtuvalt (tl 47 pöördel) eeldas tema, et maakleril on leping müüjaga, kes maksab teenuse eest. Kostja soovis müügis olevat XXX korterit näha. Enne korteri vaatamist täideti tellimisleht. Kostja sai aru, et tegemist on lehega, kuhu kantakse klientide kontaktandmed selleks, et näidata müüjale kui mitmele soovijale on seda objekti tutvustatud. Allkiri oli tõestuseks, et kostja on esitanud õiged andmed. Kostja mäletamist mööda kaeti eelnev kinni, kui tema oma andmeid lehele kirjutas. Kostja kirjutas lehele trükitähtedega oma nime, isikukoodi ja telefoni numbri. Tellimislehel selle täitmise ajal ühtegi summat kirjas ei olnud. Summadest ega viivistest ei olnud ka juttu. Maakler kostjale tellimislehte ei tutvustanud ega viidanud vajadusele seda lugeda. Korteri näitamise päeval tehingut ei toimunud. Kuu aega hiljem läks kostja uuesti seda korterit vaatama. Siis oli kuulutus omaniku poolt üles pandud. Omanik kinnitas kostjale, et temal kehtivat maaklerilepingut ei ole ja tehingule maakleritasu ei lisandu. Müügilepingu sõlmimisest kostja hagejat ei teavitanud, kuna ei olnud teadlik tellimislehel olevatest tingimustest. Tunnistaja G.R. ütluste (tl 47 pöördel ja tl 48) kohaselt on ta kinnisvara maakler, kes käis 20.06.2011 koos sõbraga XXX tänava korterit vaatamas. Enne korteri vaatamist täideti tellimisleht, kuhu kostjal paluti märkida oma andmed. Andmete võtmine toimus maja ees. Esitati selline muuseas informatsioon, et pange oma andmed kirja ja siis läheme korterit vaatama. Tunnistaja sai aru, et tegemist on registreerimislehega, mida näidatakse korteriomanikule kuidas pakkumine on kulgenud. Tunnistaja tellimislehte enda käes ei hoidnud, kuid seisis kõrval, kui kostja seda täitis. Seejuures ei andnud hageja kostjale mingit ülevaadet võimalike kohustuste osas. Juttu ei olnud mingitest summadest ega tähtaegadest. Tunnistaja hinnangul on info edastamine olnud puudulik ja tema ei osanud küll arvata, et tegemist on lepinguga. Kohtu hinnangul tuleneb eeltoodud isikute ütlustest, et hagejal oli sõlmitud suuline maaklerileping XXX toonase korteriomanikuga, kes soovis, et maakler vahendaks tema korteriomandi müügilepingu sõlmimist selle vastu huvi tundvatele isikutele. Korteriomanik avaldas hagejale oma hinnasoovi ja maaklerilepingu sõlmimise tulemusel pani hageja kinnisvaraportaali üles müügipakkumise. Hageja enda kinnitusest nähtuvalt pöördus kostja maakleri poole just kinnisvaraportaalis avaldatud müügikuulutuse peale, soovides pakutavat korterit üle vaadata. Seega oli hageja käsundiandjaks korteriomandi müüja, mitte korteri ostmiseks maakleriga kontakti astunud kostja, ja korteri müügi eesmärgil tutvustamine sellest huvitatud isikutele toimus müüja ja maakleri vahel sõlmitud maaklerilepingu alusel. 4
(6)11. Maaklerilepingu mõiste kohaselt on maaklerile tasu maksmise kohustus käsundiandjal (
§ 658lg 1).
Kohus tuvastas, et antud juhul oli käsundiandjaks müüja, kuid hageja nõuab maakleritasu maksmise kohustuse täitmist kostjalt (ostja), leides, et pooled sõlmisid 20.06.2011 enne korteri ülevaatamist kirjaliku maaklerilepingu. Kohus on seisukohal, et 20.06.2011 kostja poolt allkirjastatud teenuse tellimislehe näol ei ole tegemist maaklerilepinguga.
§ 8
lg 1 kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma.
§ 9
lg 1 järgi leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Eeltoodust järeldub, et lepingut ei saa lugeda sõlmituks, kui lepingupooled ei ole saavutanud kokkulepet. Kohtu hinnangul ei ole pooled tahteavaldusi vahetades kokkulepet saavutanud. Kostja ei ole kordagi avaldanud, et temal oli tahe sõlmida hagejaga leping. Kostja on kinnitanud, et tema korteriga tutvujana eeldas, et maakler vahendab lepingut korteri müüjaga sõlmitud lepingu täitmiseks, kes selle eest ka maaklerile tasub. Kostja pidi korteriga tutvumise kohta andma hagejale allkirja. Nii kostja kui tunnistaja kohtuistungil antud ütluste kohaselt palus maakler enne korteri näitamist panna kostjal oma andmed kirja, seejuures ei olnud juttu mingitest summadest ega tähtaegadest. Mõlemad said aru, et tellimislehe täitmine oli vajalik selleks, et maakler saaks korteriomanikule näidata, kui mitmele soovijale on ta objekti tutvustanud. Eeltoodust tuleneb, et maakler ei teavitanud kostjat tellimislehel olevatest tingimustest ja nendega kaasnevatest kohustustest (eeskätt maakleritasu maksmise kohustusest). Kohus märgib siinjuures, et kohtul ei ole alust kahelda kostja vande all antud seletuses ja tunnistaja ütlustes. Kohtu infosüsteemist (KIS) nähtuvalt on tegemist hageja tavapärase käitumisega, kus OÜ Robinson Kinnisvara maakler selgitab korteriga tutvuma tulnud isikule tellimislehe otstarvet sellega, et tellimisleht kinnitab vaid asjaolu, et maakler on korterit näidanud ja et selle lehe allkirjastajale ei kaasne mingeid kohustusi (tsiviilasi nr 2-11-27553). 12. Kohus peab vajalikuks märkida, et isegi juhul, kui asuda seisukohale, et pooled sõlmisid 20.06.2011 maaklerilepingu, ei ole hagejal maakleritasu saamise õigust, sest hageja ei ole tõendanud (esitanud tõendeid), et korteriomandi müügileping sõlmiti tema vahendusel või osutamisel ehk maakleri tegevuse tulemusel. Hageja kinnitas kohtuistungil, et temal ei olnud XXX korteri ainumüügiõigust, vaid et vaidlusaluse korteri müüki vahendas ka teine kinnisvarafirma, kelle nime hageja ei mäleta, samuti pakkus enne hageja poole pöördumist korterit müügiks selle omanik ise. Kostja selgituse kohaselt läks ta kuu aega hiljem koos vanematega XXX korterit uuesti vaatama. Siis oli kuulutuse üles pannud omanik, kes kinnitas kostjale, et temal kehtivat maaklerilepingut ei ole ja tehingule maakleritasu ei lisandu. Teistkordsele kokkusaamisele järgnes müügilepingu sõlmimine. Kohus selgitab, et maakleritasu nõude tekkimiseks peab maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel olema põhjuslik seos, st et lepingu sõlmimiseni on viinud maakleri tegevus. Maakleri tegevus ei pea olema ainsaks lepingu sõlmimise põhjustajaks, küll peab olemas olema maakleri määrav panus selles, et leping sai sõlmitud. Vaidluse korral peab maakler suutma tõendada seda, et ilma temata ei oleks lepingut sõlmitud. Kohtu hinnangul ei ole hageja antud juhul tõendanud põhjusliku seose olemasolu oma tegevuse ja müügilepingu sõlmimise vahel – hageja ei ole osundanud ühelegi tema poolt antud vihjele, mis võis ajendada kostjat just seda konkreetset korterit omandama või oskuslikule vahendamisele, mis kallutas müüjat korterit müüma just kostjale. Maakler ei ole esitanud kohtule ka korteriomandi müügilepingut, mis tõendaks asjaolu, et leping on sõlmitud tema vahendamisel või osutamisel (
§ 663lg 1).
Kuivõrd hageja ei ole tõendanud korteriomandi müügilepingu sõlmimist tema vahendustegevuse tulemusel, puudub tal õigus nõuda vahendustasu ja viiviseid isegi juhul, kui asuda seisukohale, et pooled olid sõlminud maaklerilepingu. 5
(6)- Eeltoodud kohtu põhjendustest tulenevalt jätab kohus rahuldamata OÜ Robinson Kinnisvara hagi Kristo Ordningu vastu 1074,80 euro ja lisanduva viivise nõudes. Menetluskulude jaotus
- TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 1 alusel jätab kohus menetluskulud hageja kanda. Kohtunik 6
(6)