← Eesti

3-12-1699/44

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kadriann Ikkonen Otsuse tegemise aeg ja koht

  1. jaanuar 2013, Tallinn Haldusasja number 3-12-1699 Haldusasi J.P. kaebus Tallinna Linnavalitsuse 28.06.2012 korralduse nr 1046-k ja Põhja-Tallinna Valitsuse 19.04.2012 otsuse nr 5-30/1396 tühistamiseks ning korteriomandi võõrandamise menetluse jätkamiseks kohustamiseks Asja läbivaatamise viis Kohtuistung
  2. detsembril 2012 Menetlusosalised Kaebaja: J.P.; Esindaja: vandeadvokaat Kaido Ehasoo. Vastustaja: Tallinna linn Esindaja: Mai Sõber. RESOLUTSIOON
  3. Jätta kaebus rahuldamata;
  4. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse kohtu kantselei kaudu teatavakstegemisest esitada apellatsioonkaebus vahetult Tallinna Ringkonnakohtule (HKMS § 173; § 181 lg 1). ASJAOLUD
  5. Tallinna linnavolikogu 28.06.1995 otsusega nr 100 tunnistati Tallinnas xxxxxxxx (edaspidi vaidlusalune korter) erastamisele mittekuuluvaks.
  6. Põhja-Tallinna vanema 08.10.2002 korralduse nr 1-1/02/563 alusel sõlmiti J.P.ga 10.10.2002 üürileping eluruumi xxxxxxxx, Tallinn kasutamiseks.
  7. 10.10.2002 esitas J.P. ostusoovi avalduse, milles nõustus tasuma korteri eest erastamishinna 10 170 krooni. 1
  8. 18.10.2002 toimunud Põhja-Tallinna Valitsuse Korterikomisjoni istungil otsustati nõustuda otsustuskorras erastamise hinnaga võõrandamisega J.P.le eluruumi xxxxxxxxx hinnaga 10 710 krooni.
  9. Põhja-Tallinna Valitsuse linnamajanduse osakond teatas 31.10.2002 kirjaga nr 5-1034/02/446 J.P.le, et avaldus üürilepingu alusel kasutatava eluruumi otsustuskorras võõrandamiseks erastamise hinnaga vaadati läbi korterikomisjonis 18.10.2002 ja otsustati taotlus rahuldada.
  10. Põhja-Tallinna Valitsuse linnamajanduse osakond teatas 30.12.2002 kirjaga nr 5-119/02/7178 J.P.le, et eluruumide otsustuskorras müük on peatunud eluruumide erastamise seaduse täiendamise tõttu. Avaldust hakatakse menetlema peale seaduse paranduse vastuvõtmist Riigikogus. Käesolevaks hetkeks nimetatud seadusemuudatust tehtud ei ole. Tallinn ei ole teinud ka otsust erastamismenetluse lõpetamiseks. Samuti ei ole Tallinn tunnistanud kehtetuks Põhja-Tallinna Valitsuse linnamajanduse osakonnas 31.10.2002 kirjas nr 5-10-34/02/446 väljendatud otsustusi.
  11. Põhja-Tallinna Valitsus teatas 19.04.2012 kirjaga nr 5-30/1396, et J.P.l on võimalik xxxxxxxxx korterit osta hinnaga 16 814,74 eurot (otsustuskorras müük).
  12. 23.05.2012 esitas J.P. Põhja-Tallinna Valitsusele vaide, milles palus tunnistada PõhjaTallinna vanema otsus nr 5-30/1396 ostuhinna määramise osas kehtetuks ning jätkata
  13. aastal peatatud menetlust korteriomandi võõrandamiseks ning võimaldada eluruum omandada algselt määratud hinnaga.
  14. Tallinna Linnavalitsuse 28.06.2012 korraldusega nr 1046-k jäeti rahuldamata J.P. vaie Põhja-Tallinna vanema 19.04.2012 kirja nr 5-30/1396 tühistamiseks xxxxxxxx eluruumi müügihinna määramise osas kehtetuks tunnistamise nõudes. Ühtlasi jäeti rahuldamata ka J.P. taotlus jätkata
  15. aastal peatatud xxxxxxx eluruumi otsustuskorras erastamishinnaga võõrandamise menetlust.
  16. 13.08.2012 esitas J.P. Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavalitsuse 28.06.2012 korralduse nr 1046-k ja Põhja-Tallinna Vanema 19.04.2012 otsuse nr 5-30/1396 tühistamiseks ning
  17. aastal peatatud korteriomandi võõrandamismenetluse jätkamiseks algselt määratud ostuhinnaga, so 684,49 eurot. KAEBUSE PÕHJENDUSED JA TAOTLUSED
  18. Vaidlusalused haldusaktid on õigusvastased, kuna kaebajal on õigustatud ootus selleks, et tal võimaldatakse xxxxxxxxx eluruumi otsustuskorras erastamist
  19. aastal määratud hinnaga 10 710 krooni so 684,94 eurot. Põhja-Tallinna Valitsuse 31.10.2002 ja 19.04.2012 saadetud kirjad ja Põhja-Tallinna Valitsuse Korterikomisjoni 18.10.2002 tehtud otsused on käsitletavad eelhaldusaktidena HMS § 52 lg 1 p 2 tähenduses, kuna nendes sisaldus lisaks teatisele ka viide dokumendile, kust nähtub hind. Nimetatud eelhaldusaktide täitmise tagajärjeks olnuks haldusakti andmine, millega võimaldataks korteriomandi ostmine.
  20. Kuna vastustaja ei ole siiani varasemat haldusakti kehtetuks tunnistanud ja selleks puudub ka seadusest tulenev alus, kehtib 18.10.2002 otsus, millega määrati esialgne hind, millega kaebaja oli arvestanud. Kaebaja on viimased 10 aastat kandnud korteriomandi eest hoolt nagu enda omandi eest, st teinud sellele parendusi ja kandnud kulutusi, uskudes, et tal on võimalus korter omandada talle teatatud tingimustel. Kaebajat ei ole teavitatud ohust, et talle esialgu pakutud hind asjas muutuks, samuti ei tulene sellist õigust ka seadusest.
  21. Asjaolu, et vastustaja kaebajat 30.12.2002 haldusakti menetluse peatamisest teavitas, ei muuda varasemat haldusakti kehtetuks ning kaebajal on seega jätkuvalt põhjendatud 2 õiguspärane ootus
  22. aastal korteriomandi võõrandamiseks määratud hinnaga. Peatamise aluseks olnud muudatust eluruumide erastamise seaduse § 3 lg-sse 5 ei ole siiani tehtud, mistõttu on ilmne, et kaebaja oli sunnitud põhjendamatult 10 aastat oma erastamise õiguse realiseerimise võimalust ootama. Kaebaja helistas mitmel korral Tallinna Linnavalitsusse ning esitas päringuid menetluse kohta, kuid selgeid vastuseid ei ole siiani saanud.
  23. Käesoleval hetkel puudub ülekaalukas avalik huvi esialgse haldusakti kehtetuks tunnistamiseks. Kui kaebajal ei võimaldata hetkel ebaselgetel asjaoludel osta korterit algselt määratud hinnaga, kuulub talle hüvitamisele hinnavahest tekkinud kahju, milleks on antud juhul hinnavahe esialgselt pakutu ning 19.04.2012 pakutud vahel.
  24. Käesoleval juhul kehtib kaebaja suhtes varasem haldusakt, millest tulenevalt ei ole 19.04.2012 otsustuse kehtivus võimalik. Eriti hämmastav on nõue, et korteri ostu soovi tuleks vastustaja 19.04.2012 kirja kohaselt taaskord avaldada, ehkki J.P. on vastava sooviavalduse juba esitanud ja see on ka rahuldatud. Viimases kirjas pakutud hind ületas esialgselt pakutud hinda pea 25 korda, millist ettepanekut ei saa kuidagi lugeda kaebaja huvides olevaks, vaid pigem on tegemist vastustaja tahtliku venitamisega, läbi mille korteri eest makstavat hinda ajas suurendada.
  25. Väited nagu ei oleks Põhja-Tallinna Valitsuse korterikomisjonil õigust otsustada korterite müüki ja nende hinda on alusetud, kuna teistele isikutele võimaldati 18.10.2002 otsuse alusel korteriomandeid võõrandada
  26. aastal. Nimelt Tallinna Linnavolikogu otsustas 06.04.2006 otsusega nr 120 müüa otsustuskorras xxxxxxx eluruumi V. L.ile hinnaga 5850 krooni ja 24.08.2006 otsusega nr 262 otsustati xxxxxxxx eluruum võõrandada hinnaga 4830 krooni J. L.le. Nimetatud isikud esitasid avaldused eluruumi erastamiseks üheaegselt kaebajaga. VASTUSTAJA SEISUKOHT
  27. Kaebus on vastustaja hinnangul põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Kaebajal puudub igasugune alus eeldada, et käesoleval ajal on ta veel ikka õigustatud nõudma Tallinna linna poolt korteriomandi võõrandamist 650 euro eest, st
  28. aastal peatatud menetluse jätkamist.
  29. Kaebaja, andes peale üürilepingu sõlmimist avalduse xxxxxxxx asuva korteri ostmiseks otsustuskorras erastamise hinnaga, oli teadlik, et eluruumi erastamise õigus kui seadusest tulenev üürniku õigus tal puudub, kuna eluruumi üürileping oli sõlmitud pärast 01.06.
  30. Seega ei saanud kaebajale tekkida õiguspärast ootust, et talle on igal juhul garanteeritud võimalus omandada eluruum otsustuskorras sellistel tingimustel. Tallinna linnal ei olnud siis ega ole ka praegu kohustust võõrandada oma eluruume otsustuskorras ja erastamise hinnaga eluruume kasutavatele üürnikele, samuti puudus/puudub üürnikel õigus taolist võõrandamist ka nõuda.
  31. Korterikomisjoni 30.10.2002 otsus ei ole eelhaldusakt HMS § 52 lg 1 p 2 mõttes, vaid seda tuleks käsitleda kui ettepanekut korteriomandi võõrandamiseks, mis ei ole kohustus linnavalitsusele ega volikogule. Korterikomisjon ei ole pädev tegema otsuseid otsusekorras võõrandamise kohta. Seega on selle otsuse näol tegemist menetlustoiminguga. Eluruumide erastamise seaduse kohaselt määratud erastamishinda, mis on arvestatud vastavalt hindamismetoodikale, ei saa lugeda kokkuleppehinnaks. Ka 30.10.2002 kiri ei ole vastustaja hinnangul eelhaldusakt, kuna see ei tee kindlaks asja lõplikul lahendamisel tähtsust omavaid asjaolusid, mis oleksid edaspidise suhtes õiguslikult siduvad.
  32. 30.12.2002 saadetud kiri ja müügi peatamine oli seotud seaduse muudatusega, mida kavandas Riigikogu. Muudatus puudutas üürilepingu alusel kasutatavaid eluruume, mille erastamiseks ei olnud avaldust tehtud ning mille erastamine toimub avalikul enampakkumisel. 3
  33. Tallinna Linnavolikogu 20.03.1997 määrusega nr 8 kinnitatud „Linnavara võõrandamise kord“ ei pane kohustust Tallinna Linnavalitsusele volikogule esitamiseks ette valmistada või Tallinna Linnavolikogule otsustada linnale kuuluva korteri otsustuskorras erastamise hinnaga võõrandamine korteri üürnikule. Kaebaja ei pöördunud pärast avalduse esitamist 10.10.2002 kordagi Põhja-Tallinna Valitsuse poole selgituste saamiseks xxxxxxxxx ostmise asjus.
  34. Kaebajale 19.04.2012 saadetud teade eluruumi omandamise võimaluse kohta ei ole haldusakt ega eelhaldusakt, vaid informatsioon kaebajale õigusest soovi korral esitada taotlus eluruumi omandamiseks märgitud hinnaga. Kõik kirjas toodu, sh eluruumi hind ja avalduse esitamise võimalus kuni 30.11.2012 tuleneb 11.01.2012 istungi protokollist ja seda ei ole kaebaja vaidlustanud. Metoodika alusel on arvestatud eluruumi hind ja vormistatud hindamisakt. Kuna korterikomisjoni protokoll ja märgitud kirjad ei ole haldusaktid ega eelhaldusaktid, ei pea need vastama ka haldusaktile esitatud nõuetele ning neid ei saa vaidlustada ega tühistada kui haldusakte. Tallinna linnale kuuluvate eluruumide üürnikel ei ole kohustus, vaid on õigus nende kasutuses oleva eluruumi otsustuskorras omandamist taotleda ja eluruum omandada. Kui üürnikul vastav soov või majanduslikud võimalused puuduvad, jätkab ta eluruumi kasutamist üürilepingu alusel. Kaebaja viide sellele, et J. L.l ja V. L.il oli võimalik korteriomandeid võõrandada varasema hinnaga ei ole asjakohane, kuna nimetatud isikud olid sundüürnikud kuid kaebaja ei ole sundüürnik. Tallinna Linnavalitsuse 28.06.2012 korraldus nr 1046-k on õiguspärane ja piisavalt põhjendatud haldusakt. Järelikult ei ole põhjendatud selle tühistamine.
  35. J.P.l on endiselt võimalik korter omandada otsustuskorras. 28.06.2012 istungi päevakorrapunktis 62 muutis Tallinna Linnavalitsus Tallinna linnale kuuluvate üürilepinguga koormatud eluruumide müügihinna määramise metoodikat selliselt, et eluruumi turuväärtust vähendavaks üürilepingu mõju suuruseks on 50% endise 35% asemel. Sellest tulenevalt on vähenenud ka xxxxxxxx asuva korteri hind. Seetõttu teavitati kaebajat 01.10.2012 kirjaga nr 530/1396 korteri uuest hinnast, milleks on 12 934,42 eurot. KOHTU PÕHJENDUSED
  36. Kohus, hinnanud poolte seisukohti ja väiteid ning nende kinnituseks esitatud tõendeid nende kogumis ja vastastikkuses seoses, leiab, et kaebus on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud tuleb jätta poolte kanda. Kohtu põhjendused on järgmised.
  37. Vaidlust ei ole selles, et kaebajal on võimalik omandada tema poolt üüritav korter Tallinna linnalt. Sisuliselt on vaidlus vaid korteri hinnas.
  38. Esmalt peab kohus vajalikuks märkida, et vastustaja seisukohad, justkui puuduks linnaosa valitsuse linnamajandamise osakonnal ja/või korterikomisjonil pädevus otsustada linnavara võõrandamisega seotud küsimusi, ei ole asjakohased. Kaebajale teatas Põhja-Tallinna Valitsuse linnamajanduse osakond 31.10.2002 kirjaga nr 5-10-34/02/446, et avaldus üürilepingu alusel kasutatava eluruumi otsustuskorras võõrandamiseks erastamise hinnaga vaadati läbi korterikomisjonis 18.10.2002 ja otsustati taotlus rahuldada. Kaebajal tekkis nimetatud kirja kättesaamisest õiguspärane ootus selleks, et korter talle erastatakse. Arusaadavalt ei olnud aga erastamise küsimus nimetatud kirjaga veel lõplikult lahendatud, tegemist oli vaid erastamise eeltoiminguga. Asjaolu, kas erastamisest kaebajat teavitanud haldusorgan või otsuse teinud haldusorgan oli ka pädev vastavat otsust tegema, ei muuda kaebaja õiguspärast ootust, kuna kaebajal puudus mistahes ilmselge põhjus arvata, et otsustused on teinud pädevad isikud. Kaebaja jaoks olid need kõik linnavõimu esindajad ja kaebaja ei pidanud nende pädevuse üle juurdlema. Põhja-Tallinna Valitsuse linnamajanduse osakond teatas 30.12.2002 kirjaga nr 5-11-9/02/7178 J.P.le, et eluruumide otsustuskorras müük on peatunud eluruumide erastamise seaduse täiendamise tõttu, kuid enne 19.04.2012 4 s.o ligi 10 aasta jooksule ei teatanud kaebajale Tallinna linna poolt keegi, justkui oleks PõhjaTallinna Valitsuse linnamajanduse osakonna 31.10.2002 kirjas nr 5-10-34/02/446 sisaldunud ebapädevate isikute otsustusi või eksitavat informatsiooni.
  39. Vastustajal on aga omakord õigus selles, et 19.04.2012 kirjaga pakuti kaebajale võimalust osta korterit hinnaga 16 814,74 eurot, mida kaebaja võib kasutada või mitte. Kaebaja võib otsustada kasutada seda pakkumist või mitte, jäädes edasi korteri üürnikuks. Kohtu hinnangul on kinnisvara turuhindades viimase 10 aastaga aset leidnud hinnatõusu ja üleüldise elukalliduse tõusu tõttu ilmselge, et ka juhul, kui kaebajal on õigus nõuda talle korteri erastamist, ei ole tal õigust nõuda talle korteri erastamist 2002 aastal kehtinud hindadega. Selleks kaebajal 10 aastat peale 31.10.2002 kirja saamist kaebajal enam ei ole, kuna asjaolud on oluliselt muutunud. Erastamine kümne aasta taguste hindadega seaks kaebaja olulisse eelisseisu võrreldes isikutega, kes erastasid korterid sama hinna eest 10 aastat tagasi, kuna korteri reaalhind oleks kaebaja jaoks sel juhul tunduvalt odavam. Ilmselgelt muutunud turuolukorra tõttu ei ole 31.10.2002 kirja nr 5-10-34/02/446 eelhaldusaktiks korteri müügi hinna osas. Kohus ei pea käesolevaga võimalikuks määratleda ise õiglane hind, millega kaebaja peaks tema kasutuses olnud korteri osta saama. Ilmselgelt on aga ka 19.04.2012 kirjas pakutud hind 168 814,74 eurot turuhinnast kordi madalam hind. Käesoleval hetkel pakub aga vastustaja kaebajale korterit sootuks 12 934,42 euroga (01.10.2012 kiri nr 5-30/1396).
  40. Lahendamist vajab küsimus, kas kaebajal on õigus nõuda poolelijäänud erastamismenetluse jätkamist, millest 28.06.2012 korraldusega keelduti. Asjaolud, miks korter, mis oli 1995 aastal tunnistatud erastamisele mittekuuluvaks, 2002 aastal siiski erastada lubati, siis samal aastal erastamismenetlus peatati, 10 järgneva aasta jooksul oli erastamismenetlus peatunud ja siis pakuti kaebajale võimalust korterit osta teise hinnaga olukorras, kus erastamismenetlus on seni lõpetamata, ent seda ei soostuta ka jätkama (28.06.2012 korraldus nr 1046-k), ei iseloomusta Tallina linna haldustegevust järjepideva ja läbimõelduna. Kohus jagab siinkohal täielikult kaebajal tekkinud arusaamatust, miks on erastamismenetlus faktiliselt lõppenud ilma, et vastustaja oleks selle lõpetamist juriidiliselt korrektselt vormistanud ning kaebajat sellest teavitanud. Nimetatud segadus Tallinna linna asjaajamises ei ole aga iseenesest aluseks vaidlustatud 19.04.2012 kirja ja 28.06.2012 korralduse tühistamiseks ning vastustaja erastamismenetluse jätkamiseks kohustamiseks. Kohus märgib ka, et Tallinna Linnavolikogu 28.06.1995 otsuse nr 100 kohaselt on Tallinnas xxxxxxxx tunnistatud erastamisele mittekuuluvaks ning ka see haldusakt on kehtiv senini.
  41. Erastamismenetluse jätkamiseks esineb käesoleval juhul juba ja objektiivne takistus. Kinnistusraamatust nähtuvalt on Tallinnas xxxxxxxxx asuv 2262m2 suurune kinnistu kantud 09.04.2003 kinnistusraamatusse (registriosa nr 10847401), mille omanikuna on kinnistusraamatusse kantud Tallinna linn. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 54 lg 1 kohaselt on kinnisasjaga (st. maatükiga) püsivalt ühendatud ehitised kinnisasja olulised osad ning sellest tulenevalt ulatub neile kinnisasja omandiõigus. Eluruumide erastamise seaduse (EES) §-st 3 tulenevalt on aga erastamise objektiks eluruum koos sellele vastava muu osaga ehitisest. Kohus leiab, et pärast xxxxxxxx asuva hoone muutumist kinnisasja oluliseks osaks, ei ole selles hoones asuvate ruumide erastamine EES alusel enam võimalik. Seda põhjusel, et pärast maatüki kinnistusraamatusse kandmist ei saa selle maatükiga püsivalt ühendatud ehitises asuvad ruumid olla eraldi tsiviilkäibes, mis tähendab, et ehitise aluse maa kinnistamisega lakkas olemast eluruum kui eraldiseisev asi (eluruum vallasasjana). Eluruum kui vallasasi oli teatavasti omandireformi tarbeks kujundatud eraldiseisev asja liik, mis aga lakkas sellisena eksisteerimast seoses muutumisega kinnisasja oluliseks osaks. Riigikohus on haldusasjas nr 3-3-1-23-01 tehtud lahendis samuti leidnud, et eluruumi erastamise õigust mõjutab elamu aluse maa õiguslik staatus ning kinnisomandisse kuuluv ehitis ei saa olla erastamise objektiks EES § 3 lg 1 mõttes. Erandina nähakse EES §-s 217 ette võimalus erastada korteriomandi esemeid, ent see säte ei ole käesoleval 5 juhul asjassepuutuv, kuivõrd kinnisasja, kus xxxxxxx elamu asub, ei ole korteriomanditeks jaotatud. ESS ei anna aga mingisugust võimalust erastada korteriomanditeks jagamata kinnisasja oluliseks osaks olevas ehitises paiknevaid eluruume, ka mitte juhul kui kinnisasja omanikuks on mõni erastamise kohustatud subjekt ning kinnisasja oluliseks osaks muutunud ehitiste vallasasjana tsiviilkäibes liikumise korral oleks eluruumide erastamine kõne alla tulnud. Seadus ei anna ka kaebuse esitajale õigust nõuda, et kinnisasja omanik selle korteriomanditeks jagaks. Eelnevast tuleneb, et isegi juhul kui kaebuse esitajal oli subjektiivne õigus nõuda vaidlusaluste eluruumide erastamist enne hoone kinnistamist, siis ühelgi juhul ei saa tal sellist õigust olla pärast ehitise aluse maa kinnistusraamatusse kandmist ehk alates 09.04.
  42. Seega ei rikkunud vastustaja 28.06.2012 korralduses väljendatud otsustus mitte jätkata erastamismenetlusega kaebaja õigusi enam rikkuda.
  43. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamata jätmisega on kohtuotsus tehtud kaebaja kahjuks. Kuna vastustaja ei ole nõudnud enda kasuks menetluskulude väljamõistmist, jäävad kummagi poole menetluskulud poole enda kanda. Kadriann Ikkonen kohtunik 6

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.