← Eesti

2-12-35458/43

Obsah (8)§ 278§ 197§ 195§ 76§ 292§ 297§ 271§ 305

KOHTUOTSUS E E S TI V A B A R I I G I NI M E L Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Mati Maksing Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht 29. jaanuar 2013. a, Tallinn, kohtu kants

) § 276 lg

  1. Kuna ruumide eesmärgipärane kasutamine oli oluliselt häiritud, vähendas kostja tagasiulatuvalt alates
  2. jaanuarist 2012 hagejale makstavat üüri 50 % võrra

§ 278

p 4 ja § 296 lg 2 alusel; − hageja esitas ebaõiges summas üüriarveid, mistõttu tasus kostja alates

  1. jaanuarist 2012 kuni
  2. augustini 2012 üüri 7 700,40 eurot rohkem. Kostja tasaarvestas enda enammakstud rendi hageja nõudega, mis tulenes arvetest nr 00700, nr 00045, nr 00122, nr 000205 ja nr 00291 kokku summas 3 460,07 eurot ning arve nr 00490 summas 1 180,10 eurot, mille kohta saatis hagejale
  3. juunil 2012 ja
  4. juulil 2012 teated. Viimases teates kostja Informeeris hagejat soovist tasaarvestada ka
  5. aasta septembrikuu üür. Kostja on tasunud hagejale kokku 22 788,59 eurot, mis ületab hageja nõude 7 700,40 euro võrra; 3

(7)2-12-35458 − hageja nõue arvetest nr 00490 ja nr 00565 on

§ 197lg 2 ja § 186 p 2 alusel lõppenud.

Hageja ütles lepingu üles 6. augustil 2012 ja seega

§ 197lg 2 alusel puudub hagejal ka alus nõuda üüritasu nimetatud arvetest.

Lisaks pooled leppisid kokku ruumide tagastamise kuupäevaks

  1. oktoobri 2012 ning kokkulepe üüri või hüvitise osas ruumide kasutamise eest nimetatud perioodini puudus.
  2. Menetluskulud palub kostja panna hageja kanda. Kostja vastuhagi nõue ja sellega seonduvad väited
  3. Kostja nõuab vastuhagis üürilepingu esemeks olnud ruumide ja seal asunud vallasasjade valduse rikkumise tuvastamist ning vallasasjade puhul ka edasisest rikkumisest hoidumise kohustamist. Kostja märgib lisaks hagi vastuväidetele vastuhagi alusena järgmist: − hageja on rikkunud üürileandja pandiõigust reguleerivaid

sätteid, kuna kostja ruumides asuvad sõidukid ei kuulu kostjale, vaid kolmandatele isikutele ning hageja oleks pidanud seda teadma. Lisaks kostja on hagejat korduvalt sellest teavitanud. Hageja pandiõigus remonditavatele sõidukitele on lõppenud. Arvestades ka hageja nõude suurust on kostja vara enda valdusesse võtmine omavoliline; − hagejal puudub alus nõuete esitamiseks kostja vastu, olles ise kostjale võimaldanud kasutada rendituid ruume kuni

  1. oktoobrini 2012 ja samas takistades kostjat asjade üle tegelikku võimu teostamist.
  2. Vastuhagi menetluskulud palub kostja panna hageja kanda. Hageja vastuväited vastuhagile
  3. Hageja vaidleb vastuhagile vastu. Hageja peamised vastuväited on järgmised: − pooltevaheline rendileping on lõppenud ülesütlemise tulemusel, kostjal on kohustus vabastada ruumid
  4. oktoobriks 2012 ning hageja võimaldab kostjale juurdepääsu kuni
  5. oktoobrini
  6. Hageja ei riku rendiruumides paikneva vallasvara valdust. Hageja esitas Harju Maakohtule hagi tagamise avalduse, mille kohus rahuldas
  7. septembri 2012 määrusega. Hageja ei saa hagi tagamise objektiks olevaid vallasasju õiguspäraselt ära viia tulenevalt hagi tagamise määrusest. Hageja on kohaldanud pandiõigust õiguspäraselt. Hagi tagamise määruses nimetamata Tallinnas XXX asunud vallasasjad on hageja kostjale üle andnud; − vastavalt üürilepingule oli üür 5,56 eurot/m2 tulenevalt lepingust nr XXX ja 5,76 eurot/m2 tulenevalt lepingust XXX. Hageja kehtestas ajutiselt jaanuar 2011 kuni detsember 2011 soodsama üüri 3,38 eurot/m2 mõlema lepingu osas, aga see ei mõjutanud hageja hilisemat õigust hinda tõsta või nõuda senist lepingujärgset hinda; − kostja on tasunud hageja poolt esitatud üüriarved nr 00745, nr 00202, nr 00098 nr 00172 ja nr 00251 igaüks summas 3 078 eurot, millega on kaudselt nõustunud
  8. aasta algusest nõutud üüriga; − kostjal ei olnud üüri alandamise õigust tulenevalt

§ 278p-st 4 ja § 296 lg-st 2.

Lepingu eseme tavapärase korrashoiu tagamine oli kostja kohustus; − kostjal ei ole tasaarvestamise õigust, kuna poolte vahel ei ole samaliigilisi nõudeid, mida saaks kostja märgitud viisil tasaarvestada. 13. Vastuhagi menetluskulud palub hageja panna kostja kanda. KOHTU PÕHJENDUSED 4

(7)2-12-35458
  1. Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi tuleb rahuldada, vastuhagi aga rahuldada osaliselt. Menetluskulud jaotab kohus vastavalt kummagi poole nõuete lahendamise tulemusele.
  2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 5 sätestab muu hulgas, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte veel lahendamata taotlused. Käesolevas asjas on seni lahendamata kostja
  3. jaanuari 2013 vastuväide ja selles sisalduv taotlus menetluse peatamiseks. Kohus lahendab esmalt selle vastuväite ja taotluse.
  4. Kostja leiab, et käesoleva kohtuasja menetlus oleks tulnud peatada pankrotiseaduse (PankrS) § 20 lg 3 alusel. Viidatud sätte kohaselt on menetluse peatamise eelduseks, et kohtumenetlus puudutaks võlgniku vara, mis pankroti väljakuulutamise korral muutub pankrotivaraks. Kohus leiab, et käesolevas asjas esitatud nõuded sellist vara ei puuduta. Ühest küljest on küll õige ja kooskõlas tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-s 66 sõnastatud vara definitsiooniga, et üldjuhul on vara isikule kuuluvate rahaliselt hinnatavate õiguste ja kohustuste kogum. Teisest küljest on aga rahaline nõue võlgniku vastu kohtu hinnangul selline nõue, mida seadusandja ei pidanud silmas Pankrs § 20 lg 3 sõnastamisel. PankrS eelnõu (1085 SE) ei sisalda selle sätte tõlgendamiseks täiendavaid juhiseid. Siiski järeldab kohus Riigikohtu
  5. novembri
  6. aasta otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-101-10, et Riigikohus ei pidanud rahalist nõuet võlgniku vastu hõlmatuks PankrS § 20 lg-ga
  7. Nimelt sedastas Riigikohus, et viidatud kohtumenetlus puudutas „vähemalt vastuhagi osas vara, mis pankroti väljakuulutamise korral muutuks pankrotivaraks (rahaline nõue hageja vastu)“ (vt p 12 kolmas lõik). Kohtute infosüsteemi andmetel oli ka kostja ehk võlgniku vastu esitatud samuti rahaline nõue. Kohus ei näe olulist erinevust käesolevas asjas hageja rahalise nõude ja viidatud kohtuasjas hageja nõude olemuse vahel. Seega ei ole hageja rahaline nõue kostja vastu selline, mis vähemalt üldjuhul annaks aluse PankrS § 20 lg 3 kohaldamiseks. Kostja vastuhagi nõuded ei puuduta kas kostja vara (ruumide valdusega seonduv nõue) ega selle käsutus- või omandiküsimusi (vallasvaraga seonduv nõue). Kostja esimese nõude lahendamine sõltub pooltevahelise üürilepingu kehtivuse ajale antavast hinnangust ja teise nõude lahendamine hageja kui üürileandja pandiõiguse ulatusest. Seega ei otsusta kohus käesolevas asjas sellise vara üle, mis kostja pankroti väljakuulutamise korral muutub pankrotivaraks. Neil kaalutlustel jätab kohus kostja vastuväite ja taotluse rahuldamata ega peata käesoleva tsiviilasja menetlust. Lisaks märgib kohus, et kostja vastuväide on esitatud hilinemisega. TsMS § 333 lg 2 sätestab, et kui menetlusosaline ei esita vastuväidet hiljemalt kohtuistungi lõpus, kus rikkumine toimus, või rikkumisele järgnenud esimeses kohtule esitatud menetlusdokumendis, olgugi et menetlusosaline teadis või pidi viga teadma, ei saa ta vastuväidet hiljem esitada. Kostja vastuväitest nähtub, et ta oli vastuväitest teadlik juba
  8. jaanuari 2013 kohtuistungil, kuid ei esitanud seda istungi lõpul.
  9. Tulenevalt PankrS § 43 sätetest kontrollis kohus, et kostja pankrotti ei ole käesoleva otsuse allkirjastamise ajaks kohtute infosüsteemi ja väljaande Ametlikud Teadaanded andmetel veel välja kuulutatud.
  10. Vaidlus on üürilepingu täitmise ja selle lõppemisest tulenevate õiguste ja kohustuste üle. Sellise vaidluse lahendab kohus

üürilepinguid käsitlevate sätete ja lepinguid puudutavate üldnormide alusel. Kuigi lepingudokumendid on pealkirjastatud rendilepingutena, siis on sisuliselt sõlmitud üürileping.

  1. Pooltel ei ole hageja nõude osas vaidlust selles, et üürileping (tsiviilasja nr 2-12-34805 toimiku leheküljed (edaspidi „tlk“) 12–25) on sõlmitud, ülesütlemise (tlk 39, tõlge tsiviilasja nr 2-12-35458 toimiku teise köite lk (edaspidi „tlk II“) 142) tulemusel lõppenud ja kostja kasutas üüritud ruume poolte kokkuleppel
  2. oktoobrini 2012 (tlk 40–41 ja 43–46, sh tlk 45 tõlge tlk II 143–144). Kohus tuvastab eelneva põhjal, et poolte vahel oli kuni 5

(7)2-12-35458 1. oktoobrini 2012 üürisuhe, mille tingimused olid kokku lepitud üürilepingus. Kui üks lepingupool ütleb üürilepingu üles ega märgi ülesütlemisavalduses lepingu lõppemise aega ja pooled pärast seda lepivad kokku üürilepingu eseme kasutamise ajas, siis võib sellest järeldada, et üürilepingu ülesütlemine toimubki selle aja seisuga, mille pooled leppisid eseme kasutamise aja lõpuna. See on kooskõlas

§ 195

lg-ga 2, mille kohaselt vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest, kuid lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. 20.

§-st 271 tuleneb, et üüri maksmine on üürniku põhikohustus.

§ 76lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele.

Kohtu hinnangul on hageja nõutud üürimäär kooskõlas lepinguga ja seega õigustatud. Pooled leppisid üürilepingus kokku üüris 45 000 krooni kuus (2 876,02 eurot kuus), kuid vähendasid üüri

  1. aastaks määrani 3,83 eurot/m². Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et üüri oleks alandatud ka
  2. aastaks. Seega tuli kostjal alates
  3. jaanuarist 2012 maksta lepingus algselt kokku lepitud üüri. Hageja nõuab sellest väiksema summa (2 565 eurot kuus, tsiviilasja nr 2-12-35458 toimiku esimese köite lk (edaspidi „tlk I“) 27–30) tasumist. Hageja on nõutava üüri summa mõistliku etteteatamistähtajaga kostjale ka teatavaks teinud (tlk 26).
  4. Hageja nõue kommunaalkulude tasumiseks on samuti põhjendatud.

§ 292

lg 1 näeb ette, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Üürilepingus on pooled üürniku poolt kõrvalkulude tasumise kohustuses kokku leppinud. Hageja on esitanud vastavate arvete nr 00700, nr 00776, nr 00045, nr 00122, nr 00205 ja nr 00291 (tlk I 21–26) aluseks olevad arvestused ja dokumendid (tlk 133–175). Lisaks on kostja 27. juuni 2012 tasaarvestuse avaldusega (tlk 34–36, p 2) möönnud, et hagejal on viidatud arvetest tulenev rahaline nõue kostja vastu, mis on muutunud sissenõutavaks. 22. Kostjapoolne üüri alandamine (tlk 27–29) ei ole kohtu hinnangul põhjendatud.

§ 278

p 4 sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik muu hulgas alandada üüri vastavalt sama seaduse §-s 296 sätestatule. Vaidlust ei ole selles, et kostja paigutas üüritud ruumidesse seadmeid, mille paigaldamiseks muudeti katusekonstruktsiooni ja tehti sinna täiendavaid avasid. Sellisel juhul tuleb kostjal tõendada, et katuses oleva puuduse on põhjustanud üürileandja ehk hageja. Vastavaid tõendeid kohtule esitatud ei ole. Kostja teade hagejale (tlk 30–31) ei tõenda puuduse esinemist ega selle põhjuseid, seda ei tõenda ka hageja vastus (tlk 32–33). Kostja esitatud fotodelt (tlk II 145–147) ei nähtu põrandal ja osalt ka püstkonstruktsioonidel oleva niiskuskahjustuse põhjused. Hageja esitatud dokumentidest (tlk II 155–170) seevastu nähtub, et puudused on tingitud kostja seadmete paigaldamisest ja sellega seonduvatest ehitustöödest. Sellest järeldab kohus, et kostja viidatud puudused on sellised, mille eest kostja vastutab ja mis kostjal tuli omal kulul kõrvaldada. Samuti ei ole kostja põhjendanud ega tõendanud, et kostja avalduses märgitud puudused oleks tegelikult takistanud kostjal üüritud ruumide kasutamist. Lisaks ei saa üüri alandada tagasiulatuvalt, vaid tuleb lähtuda

§ 297lg-s 1 sätestatud tähtajast.

  1. Eelneva põhjal puudus kostjal
  2. juunil 2012 ja
  3. juulil 2012 alus tasaarvestuse avalduste (tlk 34–38) tegemiseks.

§ 197

lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kostja ei ole tõendanud, et tal oleks tasaarvestuste tegemise ajal 6

(7)2-12-35458 olnud sissenõutavaks muutunud rahalised nõuded hageja vastu. Hageja nõuded kostja vastu ei lõppenud tasaarvestuse tulemusel.
  1. Kohtu senistest hinnangutest tõenditele ja järeldustest tuleneb, et hageja nõue kostja vastu on põhjendatud ning kohus rahuldab hagi. Hagi tagamise abinõud jätab kohus kehtima.
  2. Järgmiseks analüüsib kohus vastuhagi nõudeid.
  3. Kohus tuvastas eelnevas, et poolte vahel oli kuni
  4. oktoobrini 2012 üürisuhe. Seega oli hagejal

§ 271

põhjal kohustus anda sel ajal kostja kasutusse üürilepingu esemeks olevad ruumid. Poolte ja kohtu kirjavahetusest (tlk 69–72, 79–84 ja 56–60) nähtub, et seda kohustust on hageja rikkunud alates

  1. augustist 2012 kuni Harju Maakohtu
  2. septembri
  3. aasta hagi tagamise kohtumääruse täitmiseni. Selles osas tuleb vastuhagi rahuldada.
  4. Üüritud ruumides olnud vallasasjade nõude osas jääb vastuhagi nii rikkumise tuvastamise kui ka rikkumisest hoidumise nõudes rahuldamata. Kohus tuvastas, et hagejal oli juba üürileandja pandiõiguse teostamise avaluse (tlk I 31) esitamise ajal, st
  5. augustil 2012 sissenõutav rahaline nõue kostja vastu. Kostja majandustulemused (tlk I 38–53) andsid hagejale alust kahelda, kas kostja suudab lepingulisi kohustusi hageja ees täita.

§ 305lg 1 alusel võib kinnisasja (sh äriruumi) üürileandja teostada pandiõigust.

Kohus leiab, et pandiõiguse korrakohase teostamisega ei riku üürileandja lubamatult üürilepingut ega üürniku muud õigust. Ei saa mõistlikult eeldada, et üürileandja tuvastaks juba enne pandiõiguse teostamist pandiga koormatud asjade väärtused ja rakendaks pandiõigust koheselt ainult sellise hulga üüritud ruumides olevate asjade suhtes, mille väärtus vastab optimaalselt üürileandja nõudele. Kohus võtab siinjuures arvesse, et hageja tagastas kostjale (või kolmandatele isikutele) mõistliku aja jooksul need asjad, mille suhtes pandiõiguse teostamine ei olnud vajalik (tlk II 37–38, 99–101 ja 138–141). Tulenevalt vastuhagi lahendamise tulemusest ja arvestades, et kostja on ise kinnitanud pärast

  1. oktoobrit 2012 üüritud ruumide kasutamise vastu huvi puudumisest, tühistab kohus vastuhagi tagamise abinõud.
  2. Kohus jätab asja lahendamisel arvestamata: − tarbijahinnaindeksi muutusega seonduvad dokumendid (tlk 127–132, tõlge tlk II 188– 195), sest kohus tuvastas tasumisele kuuluva üüri hinna pooltevahelise lepingu põhjal; − fotod asjadest (tlk I 67–71) ja tõendi värvikambri väärtuse kohta (tlk 85–86), sest otsus ei sõltu sellest, milliste asjade suhtes hageja üürileandja pandiõigust teostas; − AS F kirja (tlk 42), sest kolmanda isiku kiri ilma esialgse võlausaldaja teateta ei ole nõude loovutuse dokument ja sellega ei saa kohus sisuliselt arvestada; − maksehäireregistri teate (tlk I 151), Põhja-Ringkonnaprokuratuuri teatise (tlk I 163– 164) ja sellega seonduva kirjavahetuse (tlk II 102–103), sest need ei tõenda asja lahendamisel tähtsust omavaid asjaolusid.
  3. Hagi hind on TsMS § 124 lg 1 alusel 15 772,07, vastuhagi hind TsMS § 132 lg 1 ja lg 4 p 1 alusel 3 500 eurot.
  4. Kuna kohus rahuldab hagi, siis jäävad hagiga seotud menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Vastuhagi rahuldab kohus osaliselt ja jätab TsMS § 163 lg 1 alusel vastuhagi menetlemisel tekkinud kulud kummagi poole enda kanda. / allkirjastatud digitaalselt / Mati Maksing kohtunik 7

(7)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.