Obsah (14)

§ 105§ 189§ 220§ 113§ 208§ 218§ 112§ 118§ 219§ 101§ 76§ 217§ 100§ 103

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-09-55763 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Otsuse tegemise aeg ja koht 01.02.2013, Tallinn Kohtukoosseis Iko Nõmm, Malle Seppik, Ande Tänav Tsiviilasi

) § 217 lg 1 mõistes. 6. Hageja esitas 07.04.2009 kostjale

§ 105

lause 1 ja § 112 lg 1 alusel notariaalselt tõestatud ostuhinna alandamise avalduse, mille kohaselt ta alandab ostuhinda 150 000 krooni võrra. Nimetatud summa arvutamisel võttis hageja aluseks selle piirkonna keskmised taoliste kinnistute ruutmeetrihinnad. Hageja võttis arvestuslikult piirkonna keskmiseks hinnaks ca 750 kr/m2, hageja puuduoleva osa suurus on ca 203 m2. Esitatud hagis palus hageja välja mõista kostjalt 150 000 krooni,

§ 189

lg 1 alusel intressi kuni hagi esitamiseni 36 000 krooni ja intressi alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni põhinõudelt 8% aastas. Menetluskulud jätta kostja kanda. 7. Vastuseks kostjale märkis hageja, et ta on küll eriteadmistega isik, kuid ei tuvastanud käesoleval juhul visuaalsel vaatlusel 200 m2-st vahet enda kasutusse jääva kinnistu osa juures, seda enam, et hagejal puudus põhjus eeldada, et talle esitatud ametlikud dokumendid ei vasta tegelikkusele. Kahtlus tekkis alles kohapeal elades ning siis teostas hageja koheselt ka mõõdistuse. Hageja teavitas kostjat mõõdistuse teostamisest, mis toimus 31.07.2007 ning puuduse avastamisest vähem kui 1 kuu jooksul (s.o 10.08.2007), mis on

§ 220lg 1 mõttes mõistlik aeg.

2 Kostja vastuväited

1. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2. Kostja vastuväidete kohaselt vastab hagejale müüdud korteriomand ning sinna juurde kuuluv kinnistu osa korteriomandi müügilepingus sätestatud tingimustele, kuivõrd hagejal võimaldati enne korteriomandi müügilepingu sõlmimist tutvuda korteriomandiga ning selle juurde kuuluva kinnistu osaga.
3. Samuti oli hageja teadlik kaasomanike kasutuskorra sõlmimisest ning selle sisust. Kasutuskorra kokkuleppes ega kasutuskorra kokkuleppe lisaks nr 1 oleval plaanil ei ole märgitud ruutmeetrites, kui suur osa kinnistust jääb kummagi kaasomaniku ainukasutusse. Plaanil on tähistatud mõlema kaasomaniku kasutusse jääv osa värviliselt ning arvestades plaani väikest suurust, ei saa eeldada, et plaanil olev kaasomaniku kasutusse jääv osa oleks tähistatud ruutmeetri täpsusega. Seega lähtudes müügilepingus kokkulepitust, ei ole kostja oma kohustusi rikkunud ja hagejal ei ole tekkinud õigust hinda alandada.
4. Juhul, kui hageja jaoks oli korteriomandi ostmisel kõige olulisemaks tingimuseks tema kasutusse jääva kinnistu osa suurus, nagu väidab hageja oma hagiavalduses, oleks hageja pidanud muutma kinnistu kasutuskorda ning täpsustama kaasomanike kasutuskorra kokkuleppes täpsed kinnistu osa suurused ruutmeetrites. Sellise sooviga oleks pidanud hageja aga pöörduma kinnistu teise kaasomaniku, mitte kostja poole.
5. Kuivõrd hageja teatas umbes aasta peale kinnistu valduse temale üleandmist (s.o
6. a sügisel), et hoone kinnistul on hageja kasutuses oleva kinnistu osa poole nihkes, on kostja seisukohal, et hageja ei teatanud asja lepingutingimustele mittevastavusest

§ 220lg-te 1 ja 3 mõistes õigeaegselt ja on kaotanud sellele tuginemise õiguse.

Lisaks on hageja eriteadmistega isik geodeesia alal, seega oleks hageja pidanud kinnistut üle vaadates aru saama, et ehitis ei paikne kinnistu keskel, vaid on nihutatud hageja kasutusse jääva kinnistu osa poole. Seega pidi hageja saama varem kui

1. a teada, et hoone kinnistul on nihkes. Menetluse käik
2. 27.05.2010 Harju Maakohtu otsusega jäeti hagi rahuldamata.
3. 31.08.2011 Tallinna Ringkonnakohtu otsusega tühistati Harju Maakohtu 27.05.2010 otsus ja saadeti asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.
4. 24.01.2012 esitas hageja kompromissiettepaneku koos 17.01.2012 kinnisasja hindamisaktiga, mille kohaselt oli 205 m² väiksema krundiga elamu väärtuseks 24.10.2006 1 427 000 krooni. 14.05.2012 tegi kohus pooltele kompromissiettepaneku, millega hageja 16.05.2012 kirjas nõustus. 12.06.2012 eelistungil pooled kompromissini ei jõudnud.
5. 24.07.2012 kohtuistungil pooled samuti kompromissini ei jõudnud. Hageja jäi nõude juurde, kuid vähendas seda, paludes kostjalt välja mõista 7229,30 eurot ja intressid 3548,50 eurot. Kostja jäi seisukohale, et hageja ei ole teatanud puudustest tähtaegselt, märkides, et vastuses hagiavaldusele on märgitud ekslikult puuduste teadasaamise ajaks
6. a. Tegelikult teavitas hageja kostjat alles
7. a puuduse olemasolust. Maakohtu otsus
8. 24.08.2012 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 7229,30 eurot, tagastatavalt rahalt intressi 3548,50 eurot ja viivised alates hagi esitamisest kuni 24.08.2012 1652,28 eurot ning alates 25.08.2012

§ 113lg-s 1 sätestatud määras kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni.

Menetluskulud jättis kohus kostja kanda.

1. Käesolevas tsiviilasjas nõuab hageja kostjalt müügihinna alandamise tõttu enamtasutud 7229,30 euro tagastamist. Selle nõude rahuldamise eeldusena peab poolte vahel olema kehtiv leping, mida kostja peab olema rikkunud kohustuse ebakohase täitmisega, väljamõistetav summa peab väljendama mittekohase täitmise väärtuse suhet kohase täitmise väärtusse ning peavad puuduma müüja vastutust välistavad asjaolud. 3
2. Kohus tuvastas, et 24.10.2006 sõlmisid E K, J L, E K, OÜ Amiwert Arendus ja Nordea Bank Finland Plc notariaalselt tõestatud Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Harjumaa kinnistusjaoskonna korteriomandi registriossa 11106302 sisse kantud aadressil Uuetalu põik 3 Alliku külas, Saue vallas Harju Maakonnas asuva korteriomandi müügilepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingud. Hageja ei tugine sellele, et leping ei kehtiks või oleks lõppenud. Seega on poolte vahel sõlmitud lepingu näol tegemist

§ 208lg-s 1 sätestatud müügilepinguga.

1. Kohus tuvastas, et nimetatud lepingu p 1.1.1 kohaselt kuulub kinnisasja koosseisu 1585/3170 mõttelist osa maatükist pindalaga 1985 m² ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast ning reaalosana eluruum nr 1, üldpinnaga 158,50 m². P 1.1.3 kohaselt on kinnistusraamatu kolmandasse jakku kantud märkus kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta. Kasutuskorra kokkulepe vastab 01.09.2006 lepingu p-le 9.2 ja 01.09.2006 lepingu lisale
2. Seega, nagu kinnitab ka kostja (tl 57), omandas hageja 1585/3170 mõttelist osa kinnisasjast, sama suure osa kinnisasjast on omandanud ka kinnisasja teine kaasomanik, s.t kinnisasjast pool kuulub hagejale ja pool kinnisasja teisele kaasomanikule ning hageja kasutusse pidi jääma pool maatüki pindalast, s.o 1985/2= 990 m².
3. Poolte vahel puudus vaidlus selles, et kaasomanike kasutuskorra kokkuleppest tulenevalt on hageja ainukasutuses maatükk suurusega 787 m², s.o 203 m² väiksem kui talle omandiõiguse alusel kuulub, põhjusel, et kinnisasjal asetsev hoone paikneb umbes 4 m rohkem hageja kasutuses oleval kinnisasja osal, kui projekt ette näeb. Seega on hageja ainukasutuses oleva kinnisasja koosseisus maa-ala, mille piir kulgeb piki korteriomandite reaalosi eraldavat vaheseina sirgjooneliselt kinnisasja piirideni ning hageja kasutuses oleva maa suurus väheneb 203 m²-ni, võrreldes hageja mõttelise osa suurusega kaasomandist, sest kasutuskorra kokkuleppes oli lähtutud ehitise projektikohasest asukohast. Eeltoodu alusel leidis kohus, et müüdud kinnisasi ei vastanud lepingutingimustele, sest hageja ei saa kasutada talle kostja poolt müüdud kinnisasja ulatuses, mis talle kuulub.
4. Vaidlust ei ole, et kinnisasi on hageja valduses samas olukorras (ehitise maatükil paiknemise mõttes), millises see kostjale üle anti. Seega vastutab kostja

§ 218

lg 1 kohaselt müügieseme lepingutingimustele mittevastavuse eest, sest asjas ei ole leidnud ka tuvastamist, et hageja ostjana lepingu sõlmimise ajal lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Kuigi pooltevahelise notariaalselt tõestatud korteriomandi müügilepingu p-s 2.2.1 on hageja andnud kinnituse, et on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse, tutvunud kostja esitatud maakatastris registreeritud maaüksuse plaaniga ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik maaüksuse suurusest ja piiridest, ei anna see kohtu arvates alust järelduseks, et hagejal oli mõistlikult võimalik lihtsa visuaalse vaatluse teel aru saada, et hoone paikneb maatükil asendiplaanis märgitust erinevalt, mistõttu on tema kasutuses 203 m² väiksem maatükk. Ka ei pidanud hageja ostjana eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi ning nt palkama asja lepingutingimustele mittevastavuse tuvastamiseks asjatundja (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 12.06.2006 kohtuotsus kohtuasjas nr 3-2-1-50-06).

1. Hageja väitel on ta müügilepingu eseme puudusest kostjat teavitanud viivitamatult nii telefoni kui e-maili teel pärast sügisel 2007 aset leidnud korteriomandi juurde kuuluva maatüki mõõdistamist, mille tulemusel asja puudus sai teatavaks. Kostja on oma 14.01.2010 vastuses kinnitanud, et hageja on kostjale teatanud 2007 sügisel, et hoone on hageja kasutuses oleva kinnistu osa poole nihkes (I kd, tl 59). Kohus käsitles osundatut TsMS § 231 lg 2 järgi kostja omaksvõtuna asjaolu osas, et hageja on kostjat vaidlusalusest asja puudusest teavitanud sügisel
2. Kostja esindaja asus 24.07.2012 istungil asja sisulisel arutamisel küll väitma, justkui olnuks kostja vastuses eksitus ning aasta 2007 asemel pidanuks olema
3. Kohus ei pidanud antud väidet usutavaks, sest asja on antud asjaoludel arutatud varem maakohtus ning läbitud on ka apellatsioonimenetlus. Samuti on 4 täitmata TsMS § 231 lg-s 3 sätestatud omaksvõtu tagasivõtu eeldused.
4. Lähtudes eeltoodust, kuna hagejal ei olnud võimalik mõistlikult asja lepingutingimustele mittevastavusest teada saada enne maatüki uuesti mõõdistamist sügisel 2007 ning ta on teatanud asja puudustest kostjale vahetult pärast seda, kui sai teada müügilepingu eseme puudusest, s.o sügisel 2007, on hageja kostjat teavitanud avastatud puudusest õigeaegselt, s.t

§ 220lg 1 mõttes mõistliku aja jooksul.

Isegi juhul, kui teatamist lugeda hilinenuks, on hagejal selleks mõistlik põhjus, mis võimaldab vastavalt

§ 220lg-le 3 nii või teisiti ostuhinda alandada.

25. Kohus tuvastas, et 07.04.2009 esitas hageja notariaalselt tõestatud avalduse korteriomandi ostuhinna alandamiseks. Kostja on selle hiljemalt 31.12.2009 koos hagimaterjalidega ka kätte saanud (I kd, tl 53). Samuti tuvastas kohus, et vaidlusaluse kinnisasja, kui kasutada on kinnisasja koosseisu kuuluv maatükk suurusega 990 m², väärtus seisuga 24.10.2006 on 1 513 000 krooni ning et nimetatud kinnisasja väärtus, kui kasutada on kinnisasja koosseisu kuuluv 205 m² väiksem maatükk, on seisuga 24.10.2006 1 427 000 krooni. Tulenevalt

§ 112

lg-st 2 leitakse alandatud hind valemiga (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19.11.2007 kohtuotsus kohtuasjas nr 3-2-1-111-07 p 12): alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). Seega on kohtu poolt tuvastatud asjaolude alusel alandatud hinnaks 1 876 886 krooni alljärgnevalt: 1 876 886 = 1 427 000 x 1 990 000 1 513 000 26. Kuivõrd kohus on tuvastanud, et hinda on kehtivalt alandatud ning pooltevahelise lepingu p 4.1 kohaselt oli kinnisasja müügihinnaks 1 990 000 krooni, millise kohustuse on hageja ka täitnud, on hageja õigustatud nõudma 113 114 krooni (s.o 7229,30 euro) tagastamist (1 990 000-1 876 886=113 114)

§ 112lg 3 kohaselt.

Kohus ei nõustunud kostja väitega, justkui peaks hageja asuma müügieseme puuduse kõrvaldamiseks nõudma teiselt kaasomanikult kasutuskorra kokkuleppe muutmist, sest seadus sellist kohustust ette ei näe ning puudustega asja üleandmise korral kohalduvad müüja vastutust reguleerivad sätted. 27. Hageja nõudis tagastatavalt rahalt ka intressi. Tulenevalt

§ 189

lg-st 1 tuleb kostjal hageja poolt tasutud alandatud hind 7229,30 eurot tagastada ning intressi tuleks tasuda alates raha saamisest, s.o vastavalt 24.10.2006 tasutud summalt 3899,36 eurot tulenevalt järgnevast arvestusest, arvestades Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatavaid intressimäärasid vastavatele ajaperioodidele: Viivitatud Lõpp-päev Alguspäev Põhivõlg Intress päevi Intress 31.12.2006 24.10.2006 7 229,30 9,75 % 69 133,25 30.06.2007 01.01.2007 7 229,30 10,50% 181 376,42 31.12.2008 01.07.2007 7 229,30 11,00 % 550 1 198,28 30.06.2009 01.01.2009 7 229,30 9,50 % 181 358,49 30.06.2011 01.07.2009 7 229,30 8,00 % 730 1 156,69 01.01.2012 01.07.2011 7 229,30 8,25 % 185 302,29 24.08.2012 02.01.2012 7 229,30 8,00 % 236 373,94 KOKKU: 2 132 3 899,36 Kuna hageja on tagastatavalt rahalt nõutavat intressinõuet vähendanud, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista intressid 3548,50 eurot. 28. Hagejal on õigus arvestada alandatud hinnast tingituna tagastamisele kuuluvalt summalt

§ 113lg 1 alusel viivist.

Viivised tuleb välja mõista hagi esitamisest, s.o alates 23.10.2009 kuni põhivõla täieliku tasumiseni 8% aastas, arvestades, et ajavahemikul 01.07.2011–01.01.2012 oli intressimääraks 1,25% + 7% aastas. Ajavahemiku 23.10.2009– 5 24.08.2012 eest tuleb kostjalt välja mõista sissenõutavaks muutunud viivis põhivõlalt 7229,30 eurolt 1652,28 eurot. Viivitatud Lõpp-päev Alguspäev Põhivõlg Viivis päevi Viivis 30.06.2011 23.10.2009 7 229,30 8,00% 616 976,05 01.01.2012 01.07.2011 7 229,30 8,25 % 185 302,29 24.08.2012 02.01.2012 7 229,30 8,00 % 236 373,94 KOKKU: 1 037 1 652,28

1. TsMS § 367 kohaselt tuleb kostjalt välja mõista viivis 8% aastas alates 25.08.2012 kuni põhinõude 7229,30 euro tasumiseni.
2. TsMS § 162 lg 1 alusel jättis kohus menetluskulud kostja kanda. Apellatsioonkaebus
3. 26.09.2012 esitatud apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada maakohtu otsuse ning saata asi uueks arutamiseks samale maakohtule või alternatiivselt, tühistada maakohtu otsuse menetluskulude jaotuse osas ja teha uus otsus, millega jätta asja arutamise edasilükkamisest tingitud menetluskulud hageja kanda. Maakohus on otsuse tegemisel rikkunud materiaal- ja menetlusõigusnorme.
4. Maakohus on rikkunud TsMS § 231 lg-d 2 ja 4, tuvastades vääralt kostja omaksvõtu hageja poolt lepingutingimustele mittevastavuse teatamise aja suhtes. Kostja on menetluses olnud seisukohal, et hageja teatas lepingutingimustele mittevastavusest
5. a, v.a ühel juhul 14.01.2010 menetlusdokumendis. 24.07.2012 istungil vaidlustas kostja selgesõnaliselt asjaolu, et hageja teavitas kostjat alles
6. a, selgitades, et tegemist on eksimusega ning tegelik teavitamine toimus alles
7. a. Riigikohtu lahenditele nr 3-2-1-72-09 ja 3-2-1-5511 tuginedes on kostja seisukohal, et omaksvõtu tuvastamine on seotud TsMS § 230 lg-s 2, § 329 lg-s 3 ja § 392 lg 1 p-des 2–4 sätestatud selgitamiskohustusega. Seega oleks pidanud maakohus juba menetluse alguses
8. a küsima kostjalt seisukohta omaksvõtu osas. Kohus viitas alles 24.07.2012 istungil kostja seisukohtades esinevale vastuolule, millele kostja vastas koheselt, et ta asjaolu omaks ei võta ning maakohus ei oleks pidanud Riigikohtu praktikat arvestades lugema asjaolu omaksvõetuks. Viidatud lahendites pidas Riigikohus omaksvõtu ebaõiget tuvastamist menetlusnormi rikkumiseks, mis tingib otsuse tühistamise.
9. Maakohus on rikkunud TsMS § 442 lg-t 8, jättes otsuses põhjendamata, miks kohus ei arvestanud kostja väiteid selle kohta, et hageja eriteadmiste tõttu oli tal juba visuaalse vaatluse teel võimalik aru saada lepingueseme võimalikust puudusest. Hageja on ise maakohtu menetluses omaks võtnud, et ta tuvastas silma järgi lepingueseme puuduse.
10. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-156-11 leidnud, et kuigi seaduses ei ole hinna alandamise tähtaega sätestatud, võib see olla lubamatu vastuolu tõttu hea usu põhimõttega, kui müüjale on õiguse pikka aega teostamata jätmisega tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei alandata. Maakohus on vääralt kohaldanud materiaalõigust, jättes

§-d 6 ja 7 kohaldamata ning kohaldades § 112 lg-t 1. Hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetest lähtuvalt ei saa hinna alandamise võimalust lugeda ajaliselt piiramatuks. Hinna alandamisele kohaldatakse analoogia korras

§-s 118 lepingust taganemise tähtaja kohta sätestatut. Hageja ja kostja sõlmisid notariaalse lepingu 24.10.2006, hinna alandamise avaldus esitati 07.04.2009, s.o 2 ja pool aastat hiljem. Mõistlik aeg lepingust taganemiseks ei ole ilmselgelt üle 2 aasta hiljem, seega maakohus on jätnud vääralt kohaldamata analoogia korras

§ 118lg-s 2 sätestatu.

35. Lisaks on maakohus ebaõigesti jätnud kohaldamata

§ 112lg 1 viimase lause.

Maakohus on vääralt tuvastanud alandatud hinna. Kostja nõustub küll maakohtu kohaldatud hinna alandamise valemiga, kuid ei nõustu sellega, et kui hageja kasutada on kinnisasja koosseisu kuuluvast maatükist (suurusega 990 m2) 205 m2 väiksem maatükk, siis selle väärtus on seisuga 24.10.2006 1 427 000 krooni, kuivõrd eeltoodud juhul on arvestuse aluseks võetud 6 mitte ainult maatüki väärtus, vaid hoonestatud (paarismaja) maatüki väärtus. Seega on kinnisasja väärtus leitud ebaõigesti, kuna mittekohane täitmine puudutab vaid maatükki, mitte aga sellel asuvat hoonet. Kuna hageja on esitanud väited ja tõendid mittekohase täitmise väärtuse kohta (hindamisaktist nähtub, et hinnang on antud kinnisasja mõttelisele osale, mille koosseisus on paarismaja, vt I kd, tl 186-194), mis ei ole alandatava hinna arvestuse osas asjakohane, ei saa kohaldada hinna alandamise sätteid. Kohus oleks saanud kohaldada ka

§ 112

lg 1 viimast lauset ja otsustada ise väärtuse suuruse või oleks pidanud selgitama hagejale, et esitatud tõend ei kajasta mittekohase täitmise väärtust. Selline tõendi igakülgne hindamata jätmine on ühtlasi TsMS § 232 lg-s 1 sätestatud menetlusnormi oluline rikkumine. 36. Maakohus on rikkunud selgitamiskohustust, jättes kostjale selgitamata, et kavatseb kohtuasja lahendamisel kohaldada

§ 112

lg-t 1 olenemata sellest, et esitatud tõenditega ei ole tõendatud kohase ja mittekohase täitmise väärtus. Seetõttu oli otsus kostjale üllatav. Kostja hinnangul ei piisa nimetatud kohustuse täitmiseks pooltele üldsõnalise ettepaneku tegemisest esitada kohtu määratud tähtajaks täiendavaid väiteid, asjaolusid ja tõendeid. Riigikohtu lahenditest nr 3-2-1-28-06 ja 3-2-1-62-02 tulenevalt on selgitamiskohustuse täitmata jätmine oluline menetlusõiguse rikkumine, mis tingib otsuse tühistamise.

1. Maakohus on ebaõigesti jätnud menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. Maakohus lubas asja arutamise edasilükkamise tõttu tekkinud menetluskulud jätta hageja kanda, otsusega jäeti aga kogu menetluskulu kostja kanda. Kostja kandis seega lepingulise esindaja menetluskulu, kes osales istungil, kus ei olnud võimalik hagejast tulenevalt asja arutada. Seega jättis maakohus vääralt kohaldamata TsMS § 169 lg
2. Asja arutamise edasilükkamisest tingitud menetluskulud peaks jääma olenemata lahendist hageja kanda. Vastustaja seisukoht
3. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle hagi rahuldamist puudutavas osas rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Kaebuse osas, mis puudutab menetluskulude jaotust, märkis hageja, et õiglane ja põhjendatud oleks hagejalt vaid toimumata jäänud kohtuistungi ulatuses kostja esindaja kulude väljamõistmine. Ringkonnakohtu seisukoht
4. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on hagi rahuldamist puudutavas osas seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Apellatsioon on põhjendaud menetluskulude jaotust puudutavas osas ning selles osas saab ringkonnakohus teha TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel uue otsuse.
5. Maakohus on õigesti tuvastanud, et hagejal on õigus korteriomandi eest makstud hinda alandada ja hagi tuleb seetõttu rahuldada. Maakohtu hinnang nõude aluseks olevatele asjaoludele ja nende kinnitamiseks esitatud tõenditele on olnud seadusekohane ning kolleegiumil ei ole alust anda esitatud tõenditele teistsugust hinnangut ega asuda nende pinnalt maakohtu järeldustega võrreldes erinevale seisukohale. Kuna maakohus on kõiki vaidluse lahendamisel tähtsust omavaid poolte seisukohti nõutava selguse ja põhjalikkusega käsitlenud ning ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsusega täies ulatuses, ei pea kolleegium TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi taas esitada.
6. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium, et kaebaja seisukoht, mille kohaselt on maakohus rikkunud menetlusõigusnorme kostja omaksvõtu tuvastamisel, on ekslik. Maakohus on õigesti leidnud, et kostja on kogu menetluse vältel väitnud, et hageja teatas lepingutingimustele mittevastavusest
7. aastal ning alles 24.07.2012 istungil, kui asja arutati teistkordselt maakohtus, väitis kostja, et 14.01.2010 menetlusdokumendis on viga 7 ning tegelik teadasaamise aeg on hoopis
8. aasta. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostja väidet ei saa pidada usutavaks, kuivõrd see on esitatud põhjendamatult hilja. Kostja oleks pidanud väidetavat eksimust varem märkama, kuna puudusest teavitamise aeg omab käesolevas vaidluses olulist õiguslikku tähendust. Lisaks on hageja esitanud ringkonnakohtule tõendid e-kirjavahetuse näol, millest nähtub, et kostja on oma 10.09.2007 e-kirjas hagejale väljendanud oma teadmist „probleemist, mis puudutab kinnistu suurust“, mis tähendab teadmist hinna alandamiseks aluseks andnud lepingueseme puudusest. Eeltooduga loeb ringkonnakohus tuvastatuks, et hageja on kostjat puudusest teavitanud mõistliku aja jooksul peale puudusest teadasaamist
9. aastal ning ei pea apellatsioonkaebuses toodud arutlustel, mis tuginevad eeldusele, et teatamine toimus
10. aastal, vajalikuks peatuda.
11. Kaebuse seisukoht, et maakohus ei ole arvestanud kostja väitega, mille kohaselt oli hageja eriteadmistega isik, kes pidi visuaalse vaatluse tulemusena lepingueseme võimalikest puudustest aru saama, ei ole täpne. Maakohus on kostja sellekohasele seisukohale otsuses vastanud ja leidnud õigesti, et kuigi korteriomandi müügilepingu p-s 2.2.1 on hageja andnud kinnituse, et on lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse üle vaadanud ja tutvunud kostja esitatud maakatastris registreeritud maaüksuse plaaniga ning eelnimetatud andmete alusel teadlik maaüksuse suurusest ja piiridest, ei anna see alust järelduseks, et hagejal oli mõistlikult võimalik esmase visuaalse vaatluse teel aru saada, et hoone paikneb maatükil asendiplaanis märgitust erinevalt. Kolleegiumi hinnangul on usutav hageja väide, et kahtlus jagatavate maatükkide ebavõrdse suuruse osas sai hagejal tekkida alles kohapeal elades ning lõpliku selguse 203 m² suuruse maatüki koosseisust puudumise osas tõi teostatud mõõdistus. Asjakohane on maakohtu viide Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 12.06.2006 otsusele nr 3-2-150-06 ja sellel põhinev kohtu seisukoht, et hageja ei pidanud ostjana eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi ning nt palkama asja lepingutingimustele mittevastavuse tuvastamiseks asjatundja. Lisaks tuleb arvestada sellega, et hageja ei sõlminud müügilepingut oma majandus- ja kutsetegevuses ning seetõttu ei olnud hagejal kui ostjal korteriomandi ülevaatamise kohustust ei enne ega pärast müügilepingu sõlmimist (

§ 219

) ning kostja seisukoht, et hageja pidi enne müügilepingu sõlmimist toimunud ülevaatuse tulemusel maatüki omadustest teada saama ja nendega müügilepingu sõlmimisel arvestama, on seetõttu ainetu. Ühtegi muud hagejast tulenenud asjaolu, mis välistaks hagejapoolse kohustuse rikkumisele tuginemise, kostja esile toonud ei ole (

§ 101lg 3).

43. Kaebaja kriitika maakohtu poolt rakendatud alandatud hinna tuvastamise metoodikale ei ole põhjendatud.

§ 76

lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule ning müügilepingu korral peab

§ 217

lg 1 järgi ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele.

§ 217

lg 2 p 1 kohaselt ei vasta asi lepingutingimustele muu hulgas siis, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Lepingulise kohustuse rikkumise, s.t kohustuse täitmata jätmise või mittekohase täitmise korral (

§ 100

) on

§ 101

lg 1 p 5 järgi üheks õiguskaitsevahendiks hinna alandamine.

§ 112

lg 1 esimese lause kohaselt tähendab hinna alandamine lepingupoole kujundusõigust tema poolt kohustuste täitmise eest tasutavat hinda vähendada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse, kui ta võtab kohustuse mittekohase täitmise vastu.

§ 103

lg 4 ja § 105 esimese lause kohaselt on hinna alandamine õiguskaitsevahend, mille kohaldamine ei sõltu sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest või mitte. Maakohtu järeldus, et hinna alandamise tehingu kehtivuse eeldused on kõnealusel juhul täidetud, peab paika. Ostu-müügilepingu järgi korteriomandi juurde kuuluma pidanud maatüki osalise kasutusvõimaluse puudumise tõttu ei ole müüdud korteriomandil kokkulepitud omadusi. Korteriomandi hinna kohta esitatud tõenditel põhinev maakohtupoolne arvutuskäik alandatud hinna leidmisel on õige (

§ 112

lg-d 1 ja 2) ja kooskõlas senise kohtupraktikaga (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19.11.2007 kohtuotsus 8 kohtuasjas nr 3-2-1-111-07 p 12), mille kohaselt võrdub alandatud hind mittekohase täitmise väärtuse ja lepingus kokkulepitud hinna korrutisega, mis jagatakse seejärel kohase täitmise väärtusega. Asjaolu, et kaebajale on selline meetod väidetavalt uudiseks, ei ole kohtuotsuse tühistamise aluseks. Millist hinna alandamise metoodikat kostja menetluses silmas pidas ehk missugune hinna alandamise tehe ei oleks olnud talle üllatav, ei ole kostja kaebuses selgitanud. Tähele tuleb ka panna, et

§ 112

rakendamise aspektist ei oma tähtsust, milline oli poolte vahel kokkulepitud ostu-müügi hinna ja turuhindade vahekord.

1. Kaebuse etteheide, et kohus on alandatud hinna tuvastamisel rikkunud selgitamiskohustust, ei ole samuti põhjendatud. Maakohus on pärast apellatsioonimenetlust andnud pooltele võimaluse täiendavate tõendite esitamiseks. Kaebaja väide, et kohtu antud juhis tõendite esitamiseks oli liiga üldsõnaline, ei ole asjakohane. Kohtu ettepanek tõendeid esitada tähendab seda, et tõendeid tuleb esitada kõikide vaidluse all olevate küsimuste kohta, kui pool peab nendes seisnevate erimeelsuste lahendamist enda kasuks oluliseks. Alandatud hinna tuvastamise küsimus oli käesolevas menetluses keskse tähendusega ja seetõttu on kostja väide, et ta ei osanud arvata, et hageja positsioon selles tuleb omapoolsete asjaolude esiletoomisega ja nende kohta tõendite esitamisega ümber lükata, ainetu. TsMS § 5 lg 1 sätestab, et vaidlust menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid kinnitab.
2. Ringkonnakohus peab apellatsioonkaebust põhjendatuks siiski menetluskulude jaotust puuduvas osas. Kolleegium nõustub kaebaja seisukohaga, et hageja käitumist 12.06.2012 toimunud kohtuistungil, kuhu hageja ilmus ilma istungile kutsutud esindajata ning teatas poole istungi pealt, et ei ole siiski valmis asja sisulise arutamisega ilma esindajata lõpuni minema, tuleb pidada kohtumenetluse venimise põhjustamiseks TsMS § 169 lg 1 tähenduses. 12.06.2012 kohtuistungiga seotud kostja menetluskulud tuleb seetõttu jätta hageja kanda. Muud varasema kohtumenetlusega seotud menetluskulud tuleb aga jätta kostja kanda. Kuna apellatsioonkaebus on põhjendatud üksnes menetluskulude jaotust puudutavas osas, peab kolleegium õigeks jätta TsMS § 171 lg 1 alusel 90% käesolevas apellatsioonimenetluses kantud menetluskuludest kostja ja 10% hageja kanda. Iko Nõmm Malle Seppik Ande Tänav 9