Obsah (8)

§ 308§ 76§ 113§ 335§ 334§ 8§ 100§ 197

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-09-16669 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Otsuse tegemise aeg ja koht 20.12.2012, Tallinn Kohtukoosseis Iko Nõmm, Margo Klaar, Gaida Kivinurm Tsiviil

§ 308

lg 1 kohaselt eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Lõike 3 kohaselt võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Tagatisraha tagastamise kohustus ei ole siiski tingimusteta. Üürileandja võib jätta tagatisraha tagastamata, kui ta esitab

§ 308

lg-s 3 või lepingus sätestatud tähtaja jooksul üürnike vastu üürilepingust tulenevaid rahalisi nõudeid. Käesoleval juhul kostja selliseid nõudeid ei esitanud, vastupidi, kostja on ise kinnitanud, et võlgnevused puudusid.

§ 76

lg 1 ja § 82 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele, kindlaksmääratud tähtpäeval.

§ 113

lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Hageja on arvestanud viivist perioodi 28.11.2008-02.06.2009 eest summas 1674 krooni (106,99 eurot). Hagejad on lähtunud lepingus kokku lepitud viivisemäärast 0,15% päevas. Arvestades eeltoodut, pidas kohus hagiavalduses esitatud nõudeid põhjendatuks. Kohus mõistis kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja põhinõude 383,47 eurot, perioodil 28.11.200802.06.2009 sissenõutavaks muutunud viivise 106,99 eurot ja TsMS § 367 alusel viivise alates kohtuotsuse tegemisest 14.11.2011 kuni põhinõude täieliku täitmiseni lepingujärgses määras 0,15% päevas. Juhindudes TsMS § 162 lg-test 1 ja 2 jättis kohus hagi rahuldamise tõttu menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. Apellatsioonkaebus

1. Kostja palub tühistada maakohtu otsuse ja teha asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
2. Maakohus on õigesti parandanud otsuses viivise arvestamise alguskuupäeva ning leidnud, et õigeks kuupäevaks tuleb lugeda 14.11.
3. Samuti on maakohus õigesti leidnud, et vaidlus ei seondu üürilepingu täitmisega, vaid lepingu lõppemisega seotud toimingutega. Poolte sisuline vaidlus seisneb selles, kas võtmete mittetagastamine hagejate poolt andis kostjale õiguse tagatist mitte tagastada. Maakohus ei ole sellele küsimusele vastanud, vaid on analüüsinud, kas kostjal oli õigus jätta tagatisraha tagastamata tulenevalt hagejate poolt lepingu rikkumisest lepingu kehtivuse ajal. Samas on maakohus leidnud, et vaidlus ei seondu lepingu täitmisega, vaid lepingu lõpetamisega seotud toimingutega. Seega on maakohtu otsus vastuoluline ja põhjendamata. Üürileping lõppes 20.10.
4. Hageja I on kostjale korteri võtmed tagastanud 05.03.
5. Rohkem võtmeid korteril ei olnud. Kuna hagejad keeldusid võtmeid kostjale tagastamast, eeldas kostja, et hagejad kasutavad endiselt korterit. Hagejad ei andnud korterit kostjale üle enne 05.03.
6. Vastavalt Riigikohtu poolt lahendi 3-2-1-11-141 p-s 10 väljendatud põhimõttele võib üürnik kohtumenetluses esitada muid tõendeid tõendamaks, et ta vabastas korteri enne võtmete üleandmist. Hagejad sellekohaseid tõendeid kohtule esitanud ei ole, seega tuleb lugeda, et hagejad valdasid korterit kuni 05.03.
8. Maakohus ei ole analüüsinud, kas kostjal võis olla hagejate vastu nõue tulenevalt sellest, et korter oli hagejate valduses veel peaaegu 5 kuud pärast üürilepingu lõppemist. Kostja on vastuses hagile märkinud, et soovib esitada vastuhagi, mis viitab sellele, et kostja arvates oli tal nõue hagejate vastu. Maakohus oleks pidanud kostja vastuväidet arvestama või paluma kostjal oma seisukohta ja võimalikku nõuet selgitada. Maakohus ei ole seda teinud ning on seega jätnud välja selgitamata asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud 3 ning teinud seetõttu ebaõige kohtulahendi.

§ 335

sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Üürilepingus kokkulepitud üür oli 3000 krooni (191,73 eurot) kuus, mis tähendab, et ühe päeva üür oli 100 krooni (6,39 eurot). Hagejad viivitasid korteri tagastamisega 136 päeva. Seega on kostjal hageja vastu korteri tagastamisega viivitamisest tulenev nõue summas 13 600 krooni (869,20 eurot). Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-111-06 p-s 16 leidnud, et tasaarvestuse esitamiseks ei pea kostja esitama ilmtingimata vastuhagi. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-50-04 leidnud, et kui kostja on esitanud hagejale kohtumenetluse ajal tasaarvestuse avalduse, siis peab kohus seda arvestama. Juhul, kui kostja esitab tasaarvestusele suunatud avalduse üksnes kohtule, siis saab tasaarvestuse lugeda tehtuks alates hetkest, mil hageja on tasaarvestuse avaldusest teada saanud. Kuivõrd kostjal on nõue hagejate vastu tulenevalt sellest, et hagejad ei andnud kostjale üürilepingu lõppedes korteri valdust üle, siis esitab kostja tasaarvestuse avalduse ning tasaarvestab oma nõude hagejate nõudega. Tasaarvestuse tulemusena jääb kostja nõude suuruseks hagejate vastu 378,74 eurot. Vastus apellatsioonkaebusele 11. Hagejad on saanud apellatsioonkaebuse kätte, kuid ei ole sellele vastust esitanud. Ringkonnakohtu otsus 12. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse eksliku kohaldamise tõttu tühistada. Apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. 13. Kolleegium ei nõustu maakohtu käsitlusega, mille järgi lasus kostjal kohustus tagatisraha üleandmiseks enne, kui hagejad ei olnud tagastanud korteri valdust. 14. Poolte vahel 15.09.2008 sõlmitud üürilepingu kohaselt lõppes leping 20.10.2008 (tl 3). Üürilepingu lõppemise korral tuleb üürniku üüritud asi koos päraldistega üürileandjale tagastada. Sellekohast mõtet kannab nii poolte vahel sõlmitud leping kui ka

§ 334lg 1 regulatsioon.

Eluruumi tagastamise sisuks on eluruumi valduse üle andmine, mis tähendab korterile takistamatu ligipääsu tagamist ehk sisuliselt korteri võtmete tagastamist. Korteri võtmeid võib pidada ka korteri päraldisteks AÕS § 57 lg 1 tähenduseks. 15. Kuna hagejate õigus korterit kasutada lõppes lepingu järgi 20.10.2008, tuli hagejatel korteri valdus lepingu lõppemisel kostjale üle anda.

§ 8

lg 2 kohaselt on leping täitmiseks kohustuslik ning lepinguga võetud kohustused tuleb vastavalt

§ 76

lg-le 1 täita nii, nagu kokku lepitud.

§ 100

kohaselt on kohustuse täitmata jätmine või mittenõuetekohane täitmine kohustuse rikkumine. Tõendeid selle kohta, et hagejad oleksid pärast lepingu lõppemist soovinud kostjale valdust üle anda, kohtule esitatud ei ole. Hagejate väide, et valdus jäi üle andmata, kuna kostja keeldus võtmete tagastamise kohta allkirja andmast, on jäänud paljasõnaliseks. 16. Valduse tagastamata jätmise korral oli kostjal kolleegiumi hinnangul õigus jätta hagejatele tagatisraha tagastamata. Korterile ligipääsu puudumise korral ei olnud kostjal võimalust saada selgust selles, kas tal võib olla hagejate vastu nõudeid, mida oleks võinud tagatisraha arvelt katta. Öeldu tõttu ei olnud kostjal hagejate loodud olukorras võimalik täita lepingus ettenähtud kohustust tagastada tagatisraha 30 päeva möödudes pärast lepingu lõppemist. Tagatisraha on

§ 308

lg 1 järgi mõeldud kõikvõimalike 4 üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks ning kuna üüritud asja tagastamise kohustus on üürilepingust tulenev kohustus, võis kostja hoida tagatisraha kinni ka

§ 335

tuleneva nõude tagamiseks, mis seisneb üüritud asja tagastamata jätmisega tekitatud kahju hüvitamises. 17. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et korteri valdus anti hagejate poolt kostjale üle 05.03.2009 (tl 90) ning seetõttu on õige kostja väide, et hagejatel lasub

§ 335

lg 1 järgi kohustus maksta kostjale korteri valduse üleandmisega viivitatud aja eest kahjuhüvitisena kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Kostja on esitanud sellesisulise nõude 16.02.2011 vastuhagina, kuid maakohus on jätnud vastuhagi 29.04.2011 määrusega puuduste tõttu menetlusse võtmata (tl 68-69 ja 97-98). Kolleegium nõustub kostjaga, et vaatamata vastuhagi menetlusse võtmata jätmisele, on kostjal vastuhagis esitatud nõue endiselt olemas ning selle nõudega on võimalik tasaarvestada hagejate nõuet tagatisraha tagastamiseks. Kolleegiumi arvates on menetlusliku tasaarvestuse avalduse tegemine lubatud ka apellatsioonimenetluse staadiumis. Hagejad ei ole pidanud vajalikuks apellatsioonkaebusele vastata ja seetõttu puudub ringkonnakohtul alus kahelda

§ 197

lg-s 1 sätestatud tasaarvestuse eelduste olemasolus ehk vastastikuste samaliigiliste nõuete olemasolus ning aktiivnõude sissenõutavuses ja passiivnõude täidetavuses. Arvestades seda, et kostja on võtnud hüvitise arvestuse aluseks korteri üüri 3000 krooni kuus, oleks kostja nõue valduse üleandmisega tekitatud kahju hüvitamiseks hagejate 6000 krooni suurusest tagatisraha tagastamise nõudest summaliselt suurem ka juhul, kui lugeda valdus taastatuks korteri ukse maha lõhkumisega jaanuaris 2009. Nõuete tasaarvestuse tõttu on hagejate nõue kostja vastu

§ 197lg 2 järgi lõppenud ja hagi tuleb jätta seetõttu rahuldamata.

18. Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel hagejate kanda. Kolleegium selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. Iko Nõmm Margo Klaar Gaida Kivinurm 5