KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viive Ligi, Lauri Madise ja Lilianne Aasma Määruse tegemise aeg ja koht 31. detsember 2012, Tallinn Haldusasja number 3-12-1243 Haldusasi MTÜ Ba

) § 31 lg 1 p 10 kohaselt jäetakse riigi omandisse teise isiku ehitise teenindamiseks vajalik maa, millele seatakse hoonestusõigus. Nimetatud sätet on võimalik kohaldada vaid juhul, kui isikule kuuluv ehitis on õiguslikul alusel püstitatud, ja selliste menetluste korraldajaks on riigi omandisse jäetava maa asukohajärg- 3-12-1243 ne maavanem. Eelnevates kirjades (26.01.2011 ja 09.03.2011 nr 6.1-3/10/13387, 09.06.2011 nr 6.1-3/11/5823, 21.02.2012 nr 6.1-3/720 ja 23.04.2012 nr 6.1-3/720) on avaldajale korduvalt selgitatud, et avaldaja kuuride puhul on tegemist õigusliku aluseta püstitatud ehitistega, mistõttu kuuride omanikuna pole avaldajal õigust hoonestusõiguse seadmist taotleda. Arvestades Toome pst 11 ja 13a kinnisasjade vahel paikneva maa-ala asendit ja kuju, ei ole sellest maast võimalik iseseisvalt kasutatavat kinnisasja moodustada ning maaüksuse riigi omandisse jätmine ei ole otstarbekas. Seega ei teki nimetatud maaüksusest riigivara, mille osas saaks kaaluda riigivaraseaduse alusel võõrandamist, kasutusse andmist või hoonestusõiguse seadmist. Tallinna Linnavalitsuse menetluses on pooleli maaüksusel asuvat pesukööki teenindava maa ostueesõigusega erastamine. Pärast maa erastamist jätkatakse kõnesoleva maa reformimist

§ 22

lg 12 alusel, mis sätestab, et kui eraomandis oleva kinnisasjaga piirneval maal ei ole võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja, on piirnevate kinnisasjade omanikel õigus taotleda selle maa erastamist liitmiseks oma kinnisasjaga. Maa-amet Keskkonnaministeeriumi volitatud asutusena ei taotle selle maa-ala riigi omandisse jätmist. Seega ei moodustu ka riigivara, mille suhtes saaks kaaluda hoonestusõiguse seadmist. Lisaks märgiti kirjas, et mistahes maakasutusõiguse andmist muuseumi ehitamiseks ei saa kaaluda ka seetõttu, et Maa-ametile teadaolevalt ei ole sellise ehitise rajamist selles asukohas ettenähtud ühegi planeeringuga ja Tallinna Linnavalitsus ei ole andnud nõusolekut kõnealusele maale muuseumi projekteerimiseks. 3. MTÜ Badendick Koduloo Eramuuseum esitas 15.06.2012 halduskohtule kaebuse Maa-ameti 07.06.2012 kirja nr 6.1-3/5611 tühistamiseks või õigusvastasuse tuvastamiseks ja Maa-ameti kohustamiseks kaebaja taotluse menetlemiseks. Kaebaja palus tunnistada hoonestusõiguse taotlus "õiguspädevaks". Kaebaja pole kunagi püstitanud, ostnud ega ka muul teel omandanud ühtegi õigusliku aluseta püstitatud kuuri ja seetõttu ei saa ta olla nende omanik. Kaebaja taotleb hoonestamata riigimaale hoonestusõiguse seadmist

§ 31lg 1 p 10 alusel.

Hoonestusõiguse seadmine on vajalik muuseumile tema põhikirjaliste eesmärkide täitmiseks (tasuta kultuuriteenuse osutamine huvilistele Nõmme linnaosas). Juhul, kui muuseumile on teenindusmaa vajalik, siis seaduse mõte kohustab vastustajat muuseumi teenindamiseks vajaliku maa riigi omandisse jätma. Maa-amet on leidnud, et kõnesolev maa-ala kuulub reformimisele

§ 22lg 12 alusel.

See väide on põhjendamata, kuna piirab otseselt kaebaja õigust omada iseseisvat kinnisasja.

§ 31

lg 1 p 10 sätestab, et teise isiku ehitise teenindamiseks vajalik maa, millele seatakse hoonestusõigus, on riigi omandisse jäetav maa. Kaebajale teadaolevalt on Tallinna linn huvitatud kohaliku kulutuuripärandi säilitamisest ja eksponeerimisest. Põhimõtteliselt võib iga kodanik endale rajada muuseumi ja selle Kultuuriministeeriumis ära registreerida. Seetõttu algataski kaebaja hoonestamata riigimaale hoonestusõiguse seadmise. Taotletav 100 m2 suurune maa-ala on ajalooliselt väljakujunenud parim võimalik lahendus kultuuriobjekti asukohana, mis ei piira ega kitsenda ühegi naaberkinnistu huve ega õigusi ning ei muuda nende elukorraldust. 4. Tallinna Halduskohus tagastas 12.09.2012 määrusega HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel MTÜ Badendick Koduloo Eramuuseumi kaebuse läbivaatamatult. Kaebaja poolt taotluses märgitud maa näol on tegemist reformimata maaga. Maa suhtes ei ole algatatud maa riigi omandisse jätmise menetlust ning vastava menetluse algatamiseks volitatud asutus on kinnitanud, et maast ei ole võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja, mistõttu ei ole otstarbekas maaüksust riigi omandisse jätta. Kaebajal (nii juriidilise isikuna kui ka kaebaja juhatuse liikmel füüsilise isikuna) puudub subjektiivne õigus nõuda maa 2

§ 31lg 2 kohaselt riigi omandis olev maa.

Seega pole õige kohtu seisukoht, et rohelisega piiritletud maa ei ole riigimaa või et selle reformimise menetlus on pooleli. Õige on, et kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda maa riigi omandisse jätmist, seetõttu ei olegi kaebaja esitanud vastustajale nõuet maa riigi omandisse jätmise kohta. Maa riigi omandisse jätmine toimub Vabariigi Valitsuse 03.09.1996 määrusega nr 226 kinnitatud „Maa riigi omandisse jätmise korra“ (edaspidi Maa riigi omandisse jätmise kord) alusel. Maa riigi omandisse jätmise korra p-s 2 on märgitud, et riigi omandisse jäetakse

§ 31lg 1 nimetatud maa.

Riigimaale hoonestusõiguse seadmise korra p 25 kohaselt ei oma mingisugust tähtsust, kas maa suhtes on algatatud või ei ole algatatud riigi omandisse jätmise menetlust. Maa-ameti seisukoht, et rohelisega piiritletud maatükist ei ole võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja, on paljasõnaline. Moodustatav katastriüksus on 100 m2. Maakatastriseaduse § 16 lg 3 sätestab, et katastriüksuse miinimumsuuruseks on 30 m2.

§ 29

sätestab, et riigi omandisse jäetakse Vabariigi Valitsuse või tema poolt volitatud valitsusasutuse otsusega

§ 31

lg-s 1 nimetatud maa.

§ 31

lg 1 p 10 sätestab, et riigi omandisse jäetakse isiku ehitise teenindamiseks vajalik maa, millele seatakse hoonestusõigus.

§ 31

lg 3 kohaselt riigi omandisse jäetud maa võõrandamine toimub riigivaraseaduses (RVS) sätestatud korras, kui seadusega ei sätestata teisiti. RVS § 30 lg 1 p 3 lubab riigimaad võõrandada otsustuskorras. RVS § 33 lg 1 p 3 võimaldab riigimaad võõrandada tasuta või alla hariliku väärtuse, kui maa on vajalik MTÜ-le tema põhikirjas sätestatud kultuuritööga seotud 3

§ 31

lg-s 2 sätestatakse, et maa, mida ei tagastata, erastata ega anta munitsipaalomandisse või mis ei ole jäetud riigi omandisse

§ 31lg 1 alusel, on samuti riigi omandis.

Samas on Maaametile teadaolevalt Tallinna Linnavalitsus alustanud kõnealuse maa osas erastamise menetlust. Tallinna Linnavaraametis on pooleli Toome pst 13c maaüksusel asuva pesuköögi teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamise menetlus, samuti on Toome pst 11, 13a, 13b ja 15a kinnistute omanikud esitanud avaldused kaebaja poolt viidatud reformimata maa erastamiseks

§ 22lg 12 alusel (nn ribana erastamine).

Tulenevalt Tallinna Linnavaraameti 15.04.2011 kirjast on kaebajale selgitatud, et erastamise avaldustega on hõlmatud kogu Toome pst 11, 13a, 13b ja 15a kinnistutega piirnev reformimata riigimaa, st ka kaebaja poolt tähistatud maatükk. Seega ei ole kõnealuse reformimata maatüki puhul käesoleval ajal enam tegemist

§ 31

lg-s 2 nimetatud maaga, mis eelduslikult jäetakse tulevikus riigi omandisse, vaid nimetatud maa kuulub tõenäoliselt erastamisele

§ 22lg 12 alusel piirnevate kinnisasjade omanikele.

Kaebaja viitab Riigimaale hoonestusõiguse seadmise korra p-le 25, mis sätestab võimaluse taotleda hoonestusõiguse seadmist ka reformimata maale, kuid ka sellisel juhul tuleb maa jätta kõigepealt riigi omandisse. Kui reformimata maad ei jäeta riigi omandisse, siis ei ole võimalik sellele maale hoonestusõigust seada. Maa-amet on kaebajale korduvalt selgitanud, et kaebaja poolt tähistatud maa-ala riigi omandisse jätmine ei ole otstarbekas, mistõttu vastava reformimata maa riigi omandisse jätmise menetlust ei alustata. Kuna maatüki riigi omandisse jätmist ei ole peetud vajalikuks, siis ei ole võimalik menetleda ka kaebaja esitatud hoonestusõiguse seadmise taotlust.

§ 31

lg 1 p 10 eesmärgiks on võimaldada maareform läbi viia juhul, kui reformimata maal asuva õiguslikul alusel püstitatud ehitise omanikul ei ole õigust või ta ei soovi saada ehitise aluse maa omanikuks. Sellistel juhtudel jäetakse ehitise alune ja selle teenindamiseks vajalik maa riigi omandisse Maa riigi omandisse jätmise korra alusel ning ehitise omaniku kasuks seatakse hoonestusõigus Riigimaale hoonestusõiguse seadmise korra II osa alusel, mis käsitleb hoonestusõiguse seadmist ehitise omaniku kasuks. Nimetatud alusel ei ole kaebajal õigust hoonestusõiguse seadmist taotleda, kuna Riigimaale hoonestusõiguse seadmise korra p 3 ap 3 kohaselt ei seata hoonestusõigust õigusliku aluseta püstitatud ehitise omaniku kasuks. Maa-ameti ja kaebaja vahelisest eelnevast kirjavahetusest selgub, et kõnealusel reformimata riigimaal asuvad muuhulgas ka kaks G. B poolt 1978 rajatud kuuri, mille rajamiseks aga õiguslikku alust ei olnud. Eeltoodust tulenevalt ei ole asjakohane kaebaja viide

§-le 29 ja § 31 lg 1 p-le 10, kuna viidatud alusel kaebajal hoonestusõiguse seadmise algatamise õigus puudub. Samuti ei saa kaebaja nõuda muuseumi esitatud hoonestusõiguse seadmise avalduse 4

§ 29

ja § 31 lg 1 p 10 alusel, kuna vastavaid sätteid ei ole võimalik koosmõjus kohaldada.

1. Täiendavalt selgitas Maa-amet 31.10.2012 vastuses kohtule, et Riigimaale hoonestusõiguse seadmise korra p-d 24 ja 25, mis reguleerisid hoonestamata riigimaale hoonestusõiguse seadmist, on 01.01.2010 Riigivaraseaduse jõustumisega muutunud kehtetuks, sest uus seadus ei sisalda enam volitusnormi määruse andmiseks. Maa-ametil puudub pädevus hoonestamata riigimaale hoonestusõiguse seadmise avalduse lahendamiseks, sest kehtiv õigus ei näe sellise avalduse esitamist ette. Maa-ametil on pädevus riigivara hoonestusõigusega koormamise avaldusi menetleda, kui avaldus esitatakse RVS alusel. Keskkonnaministri 28.04.2010 määruse nr 14 "Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise kord" § 2 lg 1 alusel on Maa-ametil pädevus juhul, kui Maa-amet on antud maaüksuse suhtes volitatud asutuseks. Kuna taotletud maaüksus pole riigi omandisse jäetud, ei ole seda taotlust võimalik menetleda RVS alusel. Kuna puuduvad normid, millest tulenevalt oleks kaebajal õigus nõuda reformimata riigimaale hoonestusõiguse seadmist, puudub kaebajal õiguslik alus nõuda taotluse menetlemist. Samuti puudub kaebajal subjektiivne õigus nõuda Maa-ametilt maa riigi omandisse jätmist. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
2. Haldusasja materjalidest nähtuvalt on kaebaja esitanud Maa-ametile avalduse hoonestusõiguse seadmiseks 100 m2 maatükile, mis on üks osa ligikaudu 500 m2 suurusest reformimata maa-alast, mis piirneb Nõmme linnaosas Toome pst 11, Toome pst 13, Toome pst 13a, Toome pst 13b ja Toome pst 15a maaüksustega. Kaebaja soovib 100 m2 maatükile püstitada muuseumihoone koos piirdeaia ja lipuvardaga ning nõuab Maa-ametilt hoonestusõiguse seadmise menetluse läbiviimist. Kaebaja on taotlenud Maa-ameti kirja tühistamist, kuna aga Maa-ameti kiri pole haldusakt (Maa-amet selgitas, miks ei peeta vajalikuks jätta kirjeldatud maa-ala riigi omandisse, Maa-ameti seisukoht pole siduv ega välista hiljem sama maa-ala riigi omandisse jätmist), mille tühistamist saaks nõuda, pole tühistamisnõue lubatav. Kaebaja on alternatiivselt taotlenud kirja õigusvastaseks tunnistamist, kuid tuvastusnõue pole lubatav HKMS § 45 lg 2 tõttu, sest kaebaja õiguste kaitse oleks tõhusam kohustamisnõude esitamisega ning see nõue on samuti esitatud.
3. HKMS § 44 lg 1 kohaselt võib isik kohtusse pöörduda üksnes oma õiguste kaitseks. Kohustamisnõude esitamiseks on kaebajal kaebeõigus juhul, kui haldusorganil on seadusest, selle alusel antud õigusaktist või haldusaktist tulenev kohustus teha toiming või anda haldusakt, mida kohtu poole pöördunud isik nõuab. Kaebaja on kohustamisnõude esitamisel tuginenud

§ 31

lg 1 p-le 10 ja Riigimaale hoonestusõiguse seadmise korra p-dele 24 ja 25.

§ 31

lg 1 p 10 kohaselt jäetakse riigi omandisse teise isiku ehitise teenindamiseks vajalik maa, millele seatakse hoonestusõigus.

§ 31

lg 1 p-s 10 nimetatut täpsustab

§ 35

¹, mis sätestab, et ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada, võib riigimaale seada hoonestusõiguse Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Kuna taotletud maal ei asu kaebaja väitel temale kuuluvaid hooneid, ei saa kaebaja hoonestusõiguse seadmise taotlemisel viidatud sättele tugineda. 10. Riigimaale hoonestusõiguse seadmise korra p-d 24 ja 25 reguleerisid hoonestamata riigimaale hoonestusõiguse seadmist kuni 01.01.2010 kehtinud riigivaraseaduse § 19 alusel. Kuna eelnimetatud korra aluseks olnud riigivaraseadus on kaotanud kehtivuse, on hoonestamata riigimaale hoonestusõiguse seadmist käsitlenud korra sätted jäänud õigusliku aluseta ja muutunud Haldusmenetluse seaduse § 93 lg 1 alusel kehtetuks. Alates 01.01.2010 reguleerib hoonestamata riigimaale hoonestusõiguse seadmist uus riigivaraseadus, mille § 57 lg 1 sätestab, 5

§ 31

lg-st 2 tulenevalt on reformimata maa samuti riigi omandis, kuid Maa riigi omandisse jätmise korra p 2 teise lause kohaselt eelneb riigimaa teiste isikute kasutusse andmisele sama korra kohaselt läbiviidud maa riigi omandisse jätmine ning kinnistamine, kui ei ole kehtestatud teisiti. Riigivaraseadus ei näe ette võimalust seada hoonestusõigust maale, mida pole eelnevalt jäetud riigi omandisse

§ 31lg 1 alusel.

Kuna ükski õigusakt ei anna eraõiguslikule isikule õigust nõuda maa riigi omandisse jätmist, pole kaebajal õigust nõuda Maa-ametilt tema taotluse läbivaatamist. Kaebaja on ka ise tõdenud, et tal puudub õigus nõuda maa riigi omandisse jätmist, kuid leiab ekslikult, et Riigivaraseadus annab aluse nõuda hoonestusõiguse seadmist muuseumi rajamiseks. RVS §-d 30 ja 33 annavad riigile võimaluse riigivara võõrandamiseks üldisest korrast erinevalt, kuid ei anna kellelegi õigust nõuda sellise erandkorra kasutamist. Riigivara võib RVS § 29 kohaselt teatud juhtudel võõrandada, kuid kellelgi pole õigust nõuda selle võõrandamist. Riigivara võõrandamine otsustatakse riigivara valitseja poolt või RVS §-s 37 näidatud korras. 12. Kuna kaebaja faktiliste väidete tõendatust eeldades ei saaks kaebust rahuldada, sest kaebajal puudub nõudeõigus maa riigi omandisse jätmiseks ning hoonestusõiguse seadmiseks, on halduskohus kaebuse HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel õigesti tagastanud. Lauri Madise Viive Ligi Lilianne Aasma 6