Obsah (4)

§ 308§ 292§ 309§ 310

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Geete Lahi Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht 05.12.2012.a, kell 16.00 Tallinn, Kentmanni kohtumaja kantselei Tsiviilasja nu

§ 308

lg 3 oli kostjal õigus eeldada, et hageja peab tagatisraha tagastama kahe kuu möödudes peale lepingu lõppemist, kui selle aja jooksul ei ole üürileandja esitanud nõuet, mis selgitaks tagatisraha mitte maksmist. Üürilepingust tulenevad summad maksis kostja hagejale sularahas, kuid üürileandja ei andnud kostjale sularaha vastuvõtmisel kunagi kviitungit. Kuna ka eelnevad maksed, mis puudutasid üürilepingust tulnud üüritasumise kohustuse täitmist, olid teostatud samuti sularahamaksena ning nende maksete puhul probleeme ei ilmnenud, siis ei osanud kostja neid kahtlustada ka mais 2011, kui tasus üüri perioodi eest 19.05 – 18.06.

1. Hageja ei nõudnud antud summa tasumist kostjalt isegi mitte hageja ja kostja vahel augustis 2011 toimunud kirjavahetuses. Antud nõudega tuli hageja välja esimest korda alles oma vastuses kostja tungivale nõudele (23.08.2011) tagastada kostjale kuuluv deposiit. Hiljem kinnitas hageja oma esmasest nõudest väiksema summa nõudmist juba Üürikomisjonis. Kuna maksed teostati käest kätte sularahas ning maksmise tõendamise kohustus lasus kostjal, siis kostjalt mõisteti üür perioodi 19.
2. – 19.06.2011 eest (summas 383 eurot) Üürikomisjoni poolt uuesti välja. Kostja ei soovi vaidlustada Üürikomisjonis 10.11.2011 tehtud otsust nr. 11-1/136/11, mille resolutiivosas toodud nõudesummasid hageja oma 19.01.2012 esitatud hagiavalduses ei vaidlusta, mistõttu ei pea kostja siinkohal vajalikuks vastuhagi esitamist, kuid palub kohtul teha kõnealuste nõuete osas tasaarvestus lähtudes kõnealuse otsuse resolutiivosast. Eelnevale tuginedes leiab kostja, et IS hagi kostja vastu summas 439,55 eurot tuleb jätta rahuldamata ning menetluskulud tuleb jätta täielikult hageja kanda. Hageja seisukoht kostja vastusele 03.04.2012 esitas hageja vastuse kostja seisukohale. Hageja ei ole nõus kostja kompromissettepanekuga ja vaidleb sellele vastu. Vaidlus käib selle üle, et kostja ei tunnista eluruumi edasist kasutamist ja tähtajalise lepingu muutumist tähtajatuks, samas kinnitab ta eluruumi kasutamist ka peale tähtajalise lepingu lõppemist 19.06.2011 oma saadetud e-kirjas hagejale 04.07.2011 ning Üürikomisjoni istungil, et korter on alles paari päeva pärast vaba ja koristatud, mis aga samuti ei vastanud tõele, sest korter oli samas seisukorras august 2011 alguses kui seal käis kinnisvaramaakler Raul V , ning viimased isiklikud asjad võeti sealt kostja poolt kaasa alles 15.08.
3. Seega jätkas kostja reaalselt antud eluruumi kasutamist ka peale tähtajalise üürilepingu lõppemist 19.06.
4. Kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, seega on üürnikul kohustus kanda kuni lepingu lõppemiseni kõiki asjaga 4 seotud kulusid, üür, kommunaalmaksed, elekter, vesi, kanalisatsioon jne. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 3.3 alusel on üürileandjal õigus teha tasaarveldusi deposiidi arvelt, kui üürnikul on võlgnevusi üürileandja ees, seega puudus hagejal kohustus 2 kuu jooksul deposiit tagastada kostjale. Juulis 2011 ei tehtud antud korteris mingit remonti, kuna hageja sai teada võtmete andmisest kostja poolt kinnisvaramaaklerile alles august 2011, seega puudus hagejal varasem korterile ligipääs võtmete puudumise tõttu. Kahte seina värviti seal 13.-
5. august 2011, hageja sisenes esmakordselt korterisse 12.08.2011, kui avastas, et korter polegi tühi, samal päeval helistas hageja kostjale ja palus koheselt korter vabastada. Hageja soovib vaidlustada Üürikomisjoni 10.11.2011 otsuse nr. 11-1/136/11 seoses nendepoolse ebatäpse arvutuskäiguga. Komisjon jõudis järeldusele, et leping lõppes nende otsuse järgi 19.06.2011, kuid VJO enda e-mailist 04.07.2011 võib järeldada, et ta kasutas eluruumi veel mitte vähem kui 17 päeva, seega oleks pidanud Tallinna Üürikomisjoni otsus sisaldama üüriarvestust veel ka nende päevade eest. Lisaks palub hageja Tallinna Üürikomisjoni viivisearvestuse muutmist hageja kasuks vastavalt üürilepingu p 3.5 alusel, mis sätestab viiviseks 0,5% iga viivitatud päeva eest. Hageja leiab, et poolte vahel sõlmitud üürileping lõpeb reaalselt korteri, korterivõtmete ja muu korteriga kaasaskäiva vara üleandmise-vastuvõtmisega, mis oleks pidanud toimuma hiljemalt 19.06.
6. Kuna kostja ei vabastanud eluruumi tähtaegselt ning hoidis seal oma isiklikke asju (peegel, kapp, maal, kilekotid, pappkastid, pesemisvahendid jne), kuni 15.08.2011, mida tunnistab ka CKE Kinnisvaramaakler Raul V . Seega leiab hageja, et antud nõue on põhjendatud. Tulenevalt eeltoodust palub hageja hagiavaldus rahuldada, menetluskulud jätta täielikult kostja kanda. Kostja seisukoht hageja vastusele 17.05.2012 esitas kostja oma seisukoha kohtule. Kostja jäi oma 17.02.2012 esitatud seisukohtade juurde. Kohtu põhjendused Kohus leiab, et tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 405 kohaselt võib asja lahendada lihtmenetluses. Hageja põhinõue ei ületa summat, mis vastab 2 000 eurole, koos kõrvalnõuetega ei ületa summat, mis vastab 4 000 eurole. Puudub vaidlus, et hageja IS ja kostja VJO sõlmisid 11.06.2010 eluruumi üürilepingu, mille kohaselt sai VJO enda kasutusse 4-toalise korteri üldpinnaga 75,5m2 asukohaga Tallinnas XXX (Tallinna Üürikomisjoni toimik, edaspidi TÜK, tl 4-5). Üürileping sõlmiti tähtajalisena alates 19.06.2010 kuni 19.06.
7. Üürilepingu p-s 3.1 on kokku lepitud, et üürnik maksab üüri 383,47 eurot kuus ning kõrvalkulud on KÜ arve; tasu tarbitud vee-, elektri-, andmeside-, telefoni-, kaabeltelevisiooni-, kütte-, valveteenuse jne eest. Üüri tasutakse üks kord kuus hiljemalt
8. kuupäevaks üürileandjale sularahas või pangaarvele. Üürilepingu p 3.3 kohaselt kohustus üürileandja tasuma lepingu sõlmimisel tagatisraha kokku 766,94 eurot. Käesolevas tsiviilasjas on poolte vahel vaidlus üüri tasumise kohustuse ja kõrvalkulude tasumise kohustuse üle. Asja lahendamiseks on vajalik välja selgitada, millal lõppes hageja IS ja kostja VJO vahel 11.06.2010 sõlmitud eluruumi üürileping. Hageja on seisukohal, et kostja ei kolinud vaidlusalusest korterist välja 19.06.2011, sest kostja jätkas tegelikkuses korteri kasutamist kuni 15.08.2011, mida kostja kinnitab ka ise 04.07.2011 emailis. Hageja leiab, et poolte vahel sõlmitud üürileping lõpeb reaalselt korteri, korterivõtmete ja 5 muu korteriga kaasaskäiva vara üleandmise-vastuvõtmisega, mis oleks pidanud toimuma hiljemalt 19.06.2011, kostja ei vabastanud eluruumi tähtaegselt ning hoidis seal oma isiklikke asju kuni 15.08.2011, mida tunnistab ka CKE Kinnisvaramaakler Raul V. Hageja IS nõuab kostjalt VJO´lt 439,55 eurot, lisaks viivised vastavalt üürilepingule. Kostja VJO leiab, et saatis hagejale IS´le lepingu kehtivuse ajal kaks teadet (07.05.2011 ja 09.05.2011), milles avaldus kostja VJO tahe leping lõpetada tähtaja möödumisel. Antud teadetest ilmnes selgesti ka kostja VJO tahe eluruum vabastada tähtaja möödumisel. Kostja VJO on seisukohal, et võtmete üle andmise kohta on hageja IS andnud erinevaid ütlusi ning kirjavahetusest kostjaga VJO´ga võib välja lugeda, et hageja IS on siiski vähemalt ühe komplekti võtmed juba enne 15.08.2011 kätte saanud (juulis 2011 andis kostja VJO hageja IS poolt volitatud maaklerile kostja VJO käsutuses olnud võtmete komplekti, et maakler saaks võimalikele uutele üürnikele käia korterit näitamas). Kostja VJO tahe on alates 07.05.2011 olnud lõpetada leping tähtaja möödumisel. Võlaõigusseaduse (

) § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

§ 292

lg 1 kohaselt peab lisaks üüri maksmisele üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.

§ 309

lg 1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Antud sättest tuleneb eelkõige, et tähtajaline üürileping kehtib kuni tähtaja lõppemiseni ja tähtajatut üürilepingut saab ükskõik kumb üürilepingu pool igal ajal lõpetada.

§ 310

lg 1 sätestab, et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Selle hindamisel, mida lugeda asja kasutamiseks, tuleb lähtuda esmajoones üürniku tahtest. Kohus leiab, et kostjalt VJO´lt hagejale IS´le 07.05.2011, 09.05.2011 ja 04.07.2011 (TÜK tl 7-11) esitatud teadetest nähtub, et kostja VJO ei soovinud eluruumi pärast üürilepingu tähtaja möödumist kasutada ning kostja VJO vabastas eluruumi pärast tähtaja saabumist. Lisaks kinnitab kostja VJO seisukohta tema kirjavahetus korteriühistu XXX raamatupidajaga ajavahemikul 03.08-15.08.2011 (TÜK tl 20-22), kus kostja VJO kinnitab, et juulis 2011 on korter seisnud tühjana ja näidud on samad. Kohus on seisukohal, et kostja VJO on hagejale IS´le teatanud soovist üürilepingut tähtaja saabumisel lõpetada. Kohtu seisukohta toetab ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend 3-2-1-85-09, mille kohaselt

§-s 310 ei ole ette nähtud tähtajalise üürilepingu lõpetamise teate vorminõuet. Üürilepingu pikenemise välistamiseks piisab teisele poolele lepingu lõpetamise tahteavalduse tegemisest TsÜS § 69 järgi enne üürilepingu tähtaja möödumist. Hageja IS ja kostja VJO sõlmisid tähtajalise üürilepingu tähtajaga kuni 19.06.2011.

§ 310

lg 1 kohaselt kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele 6 lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Kostja VJO teavitas hagejat IS´d eluruumist lahkumisest 04.07.

1. Kuigi tähtpäev saabus 03.07.2011, mis oli pühapäev, tegi kostja VJO oma tahteavalduse tähtaegselt. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 136 lg 8 kohaselt kui tahteavalduse tegemiseks või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtpäev satub riigipühale või muule puhkepäevale loetakse tähtpäev saabunuks puhkepäevale järgneval esimesel tööpäeval. Hageja IS leidis, et leping muutus tähtaja möödumisel tähtajatuks. Kostja VJO andis võtmed hagejale IS üle 15.08.2011 ning kostja VJO asjad olid korteris kuni ajani, mil ta võtmed üle andis. Kostja VJO väidete kohaselt anti hageja poolt volitatud maaklerile juulis 2011 kostja käsutuses olnud võtmete komplekt, et maakler saaks võimalikele uutele üürnikele käia korterit näitamas. Hageja IS leidis, et kostja VJO tegeles väljakolimise ja oma isiklike asjade hoiustamisega antud korteris kuni
2. august 2011, kui hageja IS sai kätte võtmed ja kostja VJO võttis kaasa oma viimased isiklikud asjad. Perioodil juuli-august 2011 käis kostja VJO juuresolekul/nõusolekul korteris CKE Kinnisvara maakler Raul V. 10.11.2011 otsuses üürivaidlusasjas nr 11-1/136/11 möönis hageja IS, et kostja VJO võis ühed võtmed maaklerile anda, kuid hageja IS leidis, et sellega ei saa lugeda eluruumi üleantuks (TÜK tl 78, 83-84). Kohus on seisukohal, et hageja IS sai ühe komplekti võtmed kätte enne 15.08.2011, millest tulenevalt ei saa hageja IS väita, et leping poolte vahel lõppes võtmete üleandmisega 15.08.
3. Hageja IS leidis, et kostja VJO kasutas eluruumi pärast 04.07.2011, kuna kostja VJO asjad olid korteris kuni 15.08.2011, mil kostja VJO võtmed üle andis. Kostja VJO möönis, et korterisse jäi peegel. Hageja IS seisukoha järgi jäid korterisse peegel, kapp, maal, kilekotid, pappkastid, pesemisvahendid jne. Kinnisvaramaakleri Raul V´e kirjaliku kinnituse kohaselt võttis kostja VJO 15.08.2011 korterist kaasa oma asjad. Kohus leiab, et käesoleval juhul on tõendamata hageja IS väide selle kohta, kas ja millised esemed oli kostja korterisse jätnud 15.08.
4. Eeltoodust tulenevalt ei saa lugeda tõendatuks kostja VJO poolt korteri kasutamise jätkamist pärast lepingu tähtaja möödumist. Kostja VJO poolt korterisse peegli jätmist ei saa samuti kohtu arvates lugeda kostja poolt korteri kasutamise jätkamiseks. Kohus leiab, et pooltevaheline üürileping lõppes tähtaja möödumisega alates 19.06.2011 ning üürileping ei muutunud tähtajatuks. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotuse määramisel lähtub kohus TsMS § 162 lg-st 1 mille kohaselt kannab hagimenetluses kulud isik, kelle kahjuks otsus tehti. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohus on seisukohal, et antud juhul tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses IS kanda. Lähtuvalt TsMS § 174 lg-st 1 võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt lisatakse avaldusele detailne menetluskulude nimekiri. Geete Lahi Kohtunik 7