Hageja ülesütlemisavaldus sellele nõudele ei vasta. Tulenevalt
Puudub õiguslik alus üürilepingu ülesütlemiseks. Hagiavalduse kohaselt on ülesütlemise õiguslikuks aluseks asjaolu, et hageja omandas üürilepingu eseme pankrotimenetluses. Pankrotiseadusest ei tulene, et pankrotimenetluse käigus vara omandamine annaks aluse üürilepingu ülesütlemiseks. Vara müügil pankrotimenetluses ei kuulu kohaldamisele ka TMS § 161, see norm reguleerib üürilepingu ülesütlemist vara müügil täitemenetluses. Eksitav on hageja osundus PankrS § 135 lg-le 1, sest see norm teeb viite täitemenetluse seadustikule seoses vara müügi korraga pankrotimenetluses, mitte vara müügi õiguslike tagajärgedega. Isegi kui TMS § 161 kuuluks kohaldamisele, puudub õiguslik alus üürilepingu ülesütlemiseks. TMS § 161 kohaselt võib ostja üürilepingu üles öelda
§-s 323 ette nähtud tingimustel ja korras.
kohaselt võib elu- ja äriruumi omandaja üürilepingu üles öelda vaid juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Hageja ei ole ülesütlemisavalduses ega hagis tuginenud asjaolule, et ta vajab ruume tungivalt ise. Juhul, kui kohus siiski asub seisukohale, et üürilepingu ülesütlemine on kehtiv, on ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Enampakkumisteatega on tõendatud, et hageja pidi teadma, et üürilepingu ese on koormatud tähtajalise üürilepinguga kostja kasuks. Seega ei saanud üürilepingu olemasolu tulla hagejale üllatusena. Üürileping öeldi üles ajal, kui käimas oli kohtumenetlus üürilepingu üle. 04.06.2010 esitas kostja hagi OÜ Baltic Investment Preperties vastu üürilepingu alusel märke tegemiseks kinnistusraamatusse. Üürilepingu ülesütlemise ajal oli nimetatud hagi maakohtu menetluses.
lg 2 kohaselt üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles kohtumenetluse ajal. Ülesütlemise eesmärk oli kostjale kahju tekitamine. Ülesütlemisest ei nähtu, et hagejal oleks sisulist vajadust üürilepingu ülesütlemise järele. Samas on ilmne, et ülesütlemine põhjustab kostjale olulist kahju. Kostja arvestas, et üürileping kehtib pikka aega ja tegi üürilepingu eseme suhtes olulisi kulutusi.
lg 2 kohaselt vastutab üürilepingu lõppemisega üürnikule tekitatud kahju eest eelmine omanik. Käesoleval juhul on eelmine omanik pankrotistunud. Üürilepingu ülesütlemise ajaks oli nõuete esitamise tähtaeg pankrotimenetluses möödunud ja nõuded kaitstud. Hageja teadis, et üürilepingu lõppemisega tekitatav kahju jääb kostjale hüvitamata. Hageja kõrvalkulude nõue on põhjendamatu. Isegi kui kõrvalkulude tasumise nõue oleks põhjendatud, kuuluks see tasaarvestamisele üürniku nõudega üürileandja vastu. Üürnik tasus üürileandjale tagatisraha 100 000 krooni (lepingu p 6.2).
lg 3 kohaselt, kui üürnik on andnud kinnisasja omanikule tagatise, läheb tagatis kinnisasja võõrandamise korral kinnisasja omandajale. Üürileandja tagatisraha tagastanud ei ole. Lisaks on üürileandjal kohustus tasuda üürnikule leppetrahvi märke tegemise kohustuse rikkumise eest (lepingu p 4
Kui asuda seisukohale, et hagejal oli õigus nõuda kostjalt korteriomandite väljaandmist, oli kostjal õigus keelduda väljaandmisnõude täitmisest kuni kostja nõuded on täidetud. Esimese astme kohtu otsus 3. Maakohus tegi 13.03.2012.a otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt ja otsustas välja nõuda OÜ GoRent ebaseaduslikust valdusest Ektornet Residential Estonia OÜ-le kuuluvad korteriomandid ning kohustas OÜ-d GoRent vabastama eelnimetatud korteriomandid OÜ-le GoRent või kolmandatele isikutele kuuluvatest esemetest ja kohustas OÜ GoRent andma korteriomandid ja nende otsene valdus ning sellega seotud dokumendid ja võtmed üle Ektornet Residential Estonia OÜ-le. Kohus jättis rahuldamata nõude kõrvalnõuete hüvitamiseks summas 4 473,30 eurot. Menetluskulud jäid võrdeliselt hagi rahuldatud ulatusega kostja kanda Vaidlus puudub selles, et 23.02.2010 kuulutati välja OÜ Baltic Investment Properties pankrot. OÜ Baltic Investment Properties (pankrotis) pankrotihaldur võõrandas hagejale suulise enampakkumise korras kõik OÜ-le Baltic Investment Properties (pankrotis) pankroti väljakuulutamise aja seisuga kuulunud kinnistud. Vaidlus puudub selles, et hageja on alates 08.10.2010 vaidlusaluste korteriomandite omanik. Vaidlusalased korteriomandid olid koormatud OÜ Baltic Investment Properties ja kostja vahel 01.01.2009 sõlmitud üürilepinguga, tähtajaga 20 aastat. Kohus jättis tähelepanuta hageja väited, et vaidlusaluse üürilepingu näol on tegemist heade kommetega vastuolus oleva lepinguga, kuna hagi esitamise ainukeseks õiguslikuks aluseks on asjaolu, et hageja on omandanud üürilepingu eseme pankrotimenetluses. Hagiavalduse kohaselt võib pankrotimenetluses enampakkumise kaudu kinnisasja omandanud isik kinnisasja koormava üüri- või rendilepingu üles öelda
§-s 323 ettenähtud tingimustel ja tähtaja jooksul kooskõlas TMS § 161. Kohus leidis, et TMS § 161 reguleerib üürilepingu ülesütlemist vara müügil täitemenetluses. Kuna antud juhul müüdi vara pankrotimenetluses, kuigi täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, ei kuulu TMS § 161 kohaldamisele.
lg 1 kohaselt, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusesse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusesse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale.
lg 1 esimese lause kohaselt üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (
) võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul
§-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Kuna vaidlusalused kinnistud müüdi pankrotimenetluses, oli hagejal õigus
§-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides leping üles öelda.
§-st 323 tulenev ülesütlemisõigus kehtib sõltumata sellest, kas kinnisasja omandaja üürilepingust teadis või pidi teadma.
lg 1 teise lause kohaselt elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Kohus ei nõustunud kostja seisukohaga, et kuna üürilepingu pooled on kokku leppinud, et kohaldamisele kuulub elu- ja äriruumi regulatsioon, peab kohus sellest lähtuma.
lg 6 järgi tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. OÜ GoRent ja OÜ Baltic Investment Properties vahel 01.01.2009 sõlmitud eluruumi üürilepingu eesmärk oli ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil. Üürilepingu p-st 3.1 nähtub üheselt, et kostja ainus eesmärk üürilepingusse astumisel oli üüritud korterite allüürile andmine, ning et pooled seadsid üüritasu maksmise sõltuvusse allüürnikelt laekuvatest summadest. Üürilepingu p-st 2.1 nähtub, et eluruume kasutatakse ka külaliskorteri või hotellina. Kostja ei väida, et kasutas neid kortereid isiklikuks otstarbeks elu- või kontoriruumidena.
lg 4 p 2 järgi elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata üürilepingutele, mille eesmärk on ruumide allkasutusse andmine. Seega ei ole vaidlusaluse üürilepingu näol tegemist elu-või äriruumi üürilepinguga
lg 1 teise lause mõistes, millistele üürilepingutele on seadusandja näinud ette täiendava kaitse üürileandja ees. Tuginedes PankrS § 135 lg-le 1,
lg 4 p-le 2 ja
lg 1 esimeses lauses sätestatule, leidis kohus, et hagejal oli seaduslik õigus 3-kuulise etteteatamisega vaidlusalune üürileping üles öelda
lg-s 1 sätestatud alustel ja korras ning kostjal kohustus hagejale kuuluva vara valdus hagejale üle anda hiljemalt 16.02.2011. Kohus leidis, et üürilepingu ülesütlemine ei ole tühine.
näeb ette elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemise kohustuslikuks vorminõudeks ülesütlemise vaidlustamise korra ja tähtaja näitamise. Üürilepingule, mille eesmärgiks on ruumide allkasutusse andmine, nimetatud kohustuslik vorminõue ei kehti. Kohus leidis, et üürilepingu ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, kuna hageja omandas pankrotimenetluses spetsiifilist kaitset mitteomava üürisuhte, mistõttu oli hagejal
Paljasõnaline ja tõendamata on kostja väide, et hageja eesmärk üürilepingu ülesütlemisel oli kostjale kahju tekitamine. Kohus leidis, et kostjal puudub alates 16.02.2011 õiguslik alus hagejale kuuluvate korteriomandite kasutamiseks. AÕS § 80 lg 1 järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama paragrahvi lõike 2 järgi on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest enda valdusesse. Kostjal puudub seaduslik alus kortereid alates 16.02.2011 vallata ja kasutada, mistõttu tuleb korterid kostja ebaseaduslikust valdusest välja nõuda, kohustada kostjat vabastama vaidlusalused korterid kostjale ja kolmandatele isikutele kuuluvatest esemetest ja üle andma nende kinnistute otsene valdus, dokumendid ja võtmed Ektornet Residential Estonia OÜ-le. Kõrvalkulude tasumist reguleerib üürilepingu p 4. Kõrvalkuludeks on kulud kolmanda isiku või üürileandja või üürileandja poolt vahendatud kolmanda isiku teenustele nagu ehitise haldus, hooldus ja kindlustus, valve, elektrienergias, küte, sidekommunikatsiooni ja valveteenused ning koristamine, samuti eluruumidega seotud maksud ja koormised (lepingu p 4.2). Kõrvalkulude suurus määratakse lähtuvalt arvestitenäitudest, vastava teenusepakkuja poolt esitatud arvetest, kehtivatest hinnakirjadest ja arvestusmetoodikast (lepingu p 4.3). Hagiavaldusele lisatud arvetest ei nähtu kõrvalkulude arvestamise metoodika. Puuduvad vastava teenusepakkuja esitatud arved ja kehtivad hinnakirjad, mistõttu ei ole tõendatud kõrvalnõude suurus. Sellest tulenevalt tuleb kõrvalkulude nõue jätta rahuldamata. 6
§-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides
Kohus on jätnud tähelepanuta, et
kohaldub küll täitemenetluses õiguste ja kohustuste üleminekul, kuid ei kohaldu õiguste ja kohustuste üleminekul pankrotimenetluses. TMS § 161 kohaselt ostja võib üürilepingu üles öelda
§-s 323 ettenähtud tingimustel ja korras. Võlaõigusseaduse kommentaaride kohaselt tähendab TMS § 161, et võlaõigusseadus kohaldub kinnisasja üürileandja õiguste ja kohustuste suhtes täitemenetluses. Pankrotiseaduses
§-le 323 viitav norm puudub. Seega ei saa kohaldada
§-i 323 õiguste ja kohustuste üleminekul pankrotimenetluses. Pankrotiseadus kui eriseadus reguleerib ise, millised on pankrotivara võõrandamise õiguslikud tagajärjed (PankrS § 138 lg 4, § 139) ja kuidas vabaneda ebasoodsatest üürilepingutest (PankrS § 109 jj). Kui
kohalduks täitemenetluses ja pankrotimenetluses ilma vastava viiteta täitemenetluse seadustikus ja pankrotiseaduses, kaotaks TMS § 161 igasuguse mõtte. Normi ei või tõlgendada selliselt, et selle olemasolu kaotaks mõtte. Kuivõrd kinnistud omandati pankrotimenetluses ning
õiguste ja kohustuste üleminekul pankrotimenetluses ei kohaldu, ei saa käesoleval juhul üürilepingut
§-le 323 tuginedes üles öelda. Isegi kui asjas kohalduks võlaõigusseadus, on kohus ebaõigesti leidnud, et vaidlusalusele lepingule ei kohaldu võlaõigusseaduse elu- ja äriruumi regulatsioon. Kohus on asunud sellisele seisukohale, analüüsides üürilepingu sätteid üürilepingu eesmärgi, üüritasu maksmise ja lepingu eseme kasutamise kohta, kuid jätnud tähelepanuta, et elu- ja äriruumi regulatsioon kehtib üürilepingu suhtes tulenevalt poolte kokkuleppest. Üürilepingu 10.08.2009 lisa p 5 sätestab üheselt, et lepingule kohaldatakse elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut. Kostja 7
, mis määratleb eluruumi mõiste ja selle, millal elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut kohaldatakse, on oma iseloomult dispositiivne. Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes on üheselt asutud seisukohale, et lepingu pooled võivad kokku leppida, et isegi juhul, kui elu- või äriruumi üürilepingu kaitse kohaldamisele ei kuulu, seda kaitset siiski kohaldatakse. Kohus ei asunud seisukohale, et 10.08.2009 kokkulepe ei kehti. Seega peab kohus vaidluse lahendamisel nimetatud kokkuleppest ka lähtuma. Kuna üürilepingule kohaldub elu- ja äriruumi õiguslik regulatsioon, on üürilepingu ülesütlemine tühine isegi juhul, kui asjas kohalduks
. Puudub ülesütlemise õiguslik alus, tungiv omavajadus (
lg 1) ja ülesütlemisavaldus ei sisalda ülesütlemise vaidlustamise korda ega tähtaegu (
Isegi kui üürilepingule ei kohalduks elu- ja äriruumi õiguslik regulatsioon, on kohus võlaõigusseadust ebaõigesti kohaldanud. Kohus on asunud ekslikule seisukohale, et üürilepingu ülesütlemiseks
lg 1 esimese lause alusel piisab omandi ülemineku faktist.
Sellisele seisukohale on seadust tõlgendades asunud ka Riigikohus. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise üldnorm
Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa eeldada, et lepingu täitmine saab jätkuda. Üldnormis sätestatuga tuleb arvestada ka erinormi tõlgendamisel ja kohaldamisel. Hageja ei ole välja toonud ühtegi mõjuvat põhjust üürilepingu ülesütlemiseks, millest tulenevalt on toimunud üürilepingu ülesütlemine ilma õigusliku aluseta. Kohus on ebaõigesti asunud seisukohale, et
§-st 323 tulenev ülesütlemisõigus kehtib sõltumata sellest, kas kinnisasja omandaja üürilepingust teadis või pidi teadma. Normi tõlgendamisel tuleb välja selgitada selle eesmärk ja eesmärgist lähtuvalt normi kohaldada. Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaande kohaselt on
Kostja viitas võlaõigusseaduse koostajate esiletoodud normieesmärgile ka maakohtus. Kui kohtu arvates on seadusandja eesmärk normi sätestamisel teine, kui võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes toodu, oleks kohus pidanud selle teise eesmärgi otsuses välja tooma ja oma seisukohta põhjendama. Kohus on jätnud kostja väite osas seisukoha võtmata. Lähtuvalt normi eesmärgist kaitsta heauskset omandajat, ei saa ülesütlemisõigust kasutada isik, kes asja omandamise ajal teadis või pidi teadma asja koormavast üürilepingust. Vastupidine oleks vastuolus ka hea usu põhimõttega. Kui isik teab kinnisasja omandades, et see on koormatud üürilepinguga ja siiski omandab kinnisasja, peab ta üürilepingut reeglina ka taluma. Vaidlust ei ole, et käesoleval juhul hageja teadis kinnisasjade omandamisel neid koormavatest üürilepingutest. Seega ei saa hageja
§-le 323 tuginedes ülesütlemisõigust kasutada. Käesolevas asjas käib vaidlus selle üle, kas üürileping on õigesti üles öeldud. Sellest tulenevalt jääb arusaamatuks maakohtu seisukoht, et kostja ei ole kohtus üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud. Asudes sellisele seisukohale, on kohus läinud vastuollu ka ringkonnakohtu tuvastatuga. Ringkonnakohus on käesolevas asjas esitatud määruskaebuse läbivaatamisel tuvastanud, et kostja vaidlustas hageja üürilepingu ülesütlemise ja üürilepingu ülesütlemine vajab kohtulikku kontrolli (ringkonnakohtu 02.06.2011 määruse p 14). Seega on maakohus rikkunud TsMS § 659 lg-t 1 koostoimes TsMS § 658 lg-ga 2, millest tuleneb, et samas asjas esitatud ringkonnakohtu seisukohad on maakohtule kohustuslikud. Kohus on hagi rahuldanud AÕS § 80 alusel olukorras, kus selle normi kohaldamise eeldused ei ole täidetud. AÕS § 80 kohaldamise eelduseks on muuhulgas see, et hageja asi on kostja 8
Isegi kui üürileping oleks lõppenud ja kostja oleks hageja vara otsene valdaja, ei ole valduse väljaandmise nõue muutunud sissenõutavaks. Kuna vastastikused kohustused tuleb täita vastastikku, ei muutu täitmisele kuuluv kohustus sissenõutavaks enne varem täitmisele kuuluva kohustuse täitmist (
). Üürilepingu 10.08.2009 sõlmitud lisa 1 kohaselt on üürileandjal üürilepingu lõppemise korral kohustus hüvitada üürnikule üürniku tehtud kulutused. Hageja ei ole kulutusi hüvitanud. Lisaks on üürnikul üürileandja vastu leppetrahvi nõue. Ka leppetrahvi ei ole hageja tasunud. Kostja tugines täitmisest keeldumise õigusele. Kohus ei võtnud seisukohta kostja täitmisest keeldumise vastuväite suhtes. Kohustuse täitmisest keeldumise vastuväide annab aluse kinni pidada üleandmisele kuuluvat asja (sh kulutuste hüvitamise nõude tagamiseks) ja seeläbi ka aluse seaduslikuks valduseks AÕS § 83 järgi. Kohus ei ole sellega otsuse tegemisel arvestanud. Olukorras, kus kostja esitab täitmisest keeldumise põhjendatud vastuväite, tuleb hageja nõue jätta rahuldamata või hagi rahuldada, kuid siduda lahendi täitmine hageja kohustamisega tema kohustuste täitmiseks või tagatise andmiseks. Kohus ei ole seda käesoleval juhul teinud. Maakohus jättis menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega kostja kanda. Kohtulahend on menetluskulude kandmise osas ebaselge. Hageja on esitanud väljaandmise ja kulude hüvitamise nõude. Ringkonnakohus on käesolevas asjas tehtud jõustunud kohtumääruses asunud seisukohale, et esimene on mittevaraline nõue. Maakohtu otsusest ei selgu, kuidas olukorras, kus mittevaraline nõue rahuldati ja varalist nõuet ei rahuldatud, jagada kohtukulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Vastustaja seisukoht
Vastaval alusel hagi rahuldamine eeldab, et hageja ja kostja vahel oleks üürileping, mille puhul hageja oleks üürnik ja kostja üürileandja, et üürileping oleks lõppenud ja et ruumid, mille tagastamist nõutakse, oleksid üürilepingu esemeks. 9. Kostja esitas maakohtus väite, mille kohaselt ei ole kostja vaidlusaluste ruumide valdaja. Selline asjaolu võiks välistada hagi rahuldamise
Selleks tuleks kostjal tõendada, et ta ei ole vaidlusaluste ruumide (otsene) valdaja. Kostja leidis, et tal on hageja suhtes üürisuhtest tulenevad rahalised nõuded (tagatisraha tagastamise nõue, leppetrahvi nõue ja kompromissilepingust tulenev kulutuste hüvitamise nõue), mille tõttu on kostjal õigus keelduda ruumide tagastamisest seni kuni hageja ei ole kostjale vastavaid rahasummasid maksnud. Ringkonnakohtu hinnangul võiks kostjal olla
§-st 110 tulenev kinnipidamisõigus. Selleks tuleks kostjal tõendada, et tal on hageja suhtes sissenõutavaks muutunud nõue, millel on hageja nõudega kohane seos ja et vastav nõue ei ole piisavalt tagatud. Kinnipidamisõigust saaks rakendada siiski vaid juhul, kui seadusest, lepingust ega võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. 10. Esmalt käsitleb ringkonnakohus hagi rahuldamise eeldusi ning eeldustega seotud väiteid. Seejärel annab ringkonnakohus hinnangu täitmise võimatusest ja kinnipidamisõigusest tulenevatele vastuväidetele. Maakohus tuvastas, et kostja sõlmis hageja eriõiguseellasega vaidlusaluste ruumide osas üürilepingud ning et hageja omandas eriõiguseellaselt vastavad ruumid ning et hageja tegi kostjale üürilepingu kirjaliku ülesütlemisavalduse, mille sai kostja kätte ajal, kui hageja omanikuks saamisest ei olnud kolme kuud möödunud ning et ruumid, mille tagastamist hageja nõuab, on vaidlusaluse üürilepingu esemeks. Nende asjaolude tuvastamist ei ole menetlusosalised vaidlustanud ja ringkonnakohus lähtub apellatsioonkaebuse läbivaatamisel vastavatest asjaoludest. Nõustuda tuleb maakohtuga ka selles, et
11. Hageja ja kostja on eri meelt selles, kas hagejal oli õigus üürileping
lg 1 alusel üles öelda, samuti selles, kas hageja ja kostja vahel eksisteerinud üürilepingule kohalduvad elu- ja äriruumide üürimise kohta käivad sätted ning kas sellest tulenevalt kohalduvad üürilepingu ülesütlemisele eluruumi üürilepingu ülesütlemisele kehtestatud piirangud (
§-s 325 sätestatud vorminõuded, § 323 lg 1 viimasest lausest tulenev omavajaduse nõue, keeld öelda üürileping üles üürilepingu suhtes toimuva kohtuvaidluse ajal, õigus vaidlustada eluruumi üürilepingu ülesütlemist hea usu põhimõttega vastuolu tõttu). Pooled on eri meelt ka selles, kas
lg 1 alusel ülesütlemise korral peab esinema ka oluline põhjus
Ringkonnakohtu hinnangul tähendab
lg 1 seda, et kinnisasja omandajal, kellele
lg-st 1 tulenevalt üürileandja õigused ja kohustused
lg-s 1 sätestatud alustel) üles öelda, seda sõltumata sellest, millisel konkreetsel,
§-s 291 sätestatud õiguslikul alusel kinnisasja omandiõigus üle läheb. Ringkonnakohtu hinnangul on
lg 1 normi eesmärk anda isikule, kellele
alusel üürileandja õigused ja kohustused üle läksid, õigus lõpetada tema suhtes üürilepingust tulenevate kohustuste kehtivus. Ringkonnakohtu hinnangul puudub igasugune põhjus väita, et näiteks pankrotimenetluse käigus kinnisasja omandanud isik väärib
rakendumise korral vähem kaitset kui mõnel muul viisil
Ringkonnakohtu poolt nimetatud seaduse tõlgendus vastab ka seaduse grammatilisele tekstile, mille kohaselt on igal võõrandamise või koormamise tõttu
alusel üürileandjaks saanud isikul õigus üürileping
Ka pankrotimenetluses asja omandiõiguse ülemineku puhul on tegemist asja võõrandamisega.
lg-st 1 tulenevat ülesütlemisõigust pankrotimenetluses võõrandatud kinnisasja üürilepingu puhul ei välista ka täitemenetluse seadustikus sisalduv viide (TMS § 161) ülesütlemisõigusele. Vastava täitemenetluse seadustiku normi eesmärk ei ole välistada pankrotimenetluses toimunud võõrandamise tõttu üürileandja õiguste ülemineku korral
lg 1 rakendumist.
lg 1 kohaldumist pankrotimenetluses toimuva kinnisasja võõrandamise puhul ei välista ka see, et pankrotiseaduses viide
lg-le 1 puudub, sest ülesütlemisõigus tuleneb
§-st 323 lg-st 1. Seega kohaldub
lg-st 1 tulenev ülesütlemisõigus ka käesoleval juhul, seda sõltumata sellest, millisel viisil täpselt (kas suulisel enampakkumisel või muul viisil) pankrotimenetluses korteriomandid võõrandati. 14. Hageja ja kostja on erimeelt ka selles, kas vaidlusalusele üürilepingule peaksid kohalduma elu- ja äriruumide üürimise kohta käivad sätted. Hageja väitis maakohtus, et vaidlusaluse üürilepingu eesmärk oli ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil. Kostja sellele väitele vastu ei vaielnud ning kinnitas vastavat asjaolu veel ka 21.12.2012.a toimunud ringkonnakohtu istungil. Sellest tulenevalt tuleb vastav asjaolu lugeda vaidlusväliseks.
lg 4 p-st 2 tulenevalt sellistele üürilepingutele elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata. Seega ei kuulu seaduse järgi elu- ja äriruumide üürimise kohta käivad erisätted käesoleval juhul kohaldamisele. 15. Kostja väidab, et elu- ja äriruumide üürimise kohta käivad sätted kuuluvad kohaldamisele põhjusel, et kostja ja algseks üürileandjaks olnud hageja eriõiguseellane leppisid selles eraldi kokku. Kostja hinnangul tuleks seda järeldada sellest, et algne üürileping pealkirjastati kui eluruumide üürileping ja algse üürilepingu p-des 2.2, 2.3, 3.1, 3.2 jj räägitakse eluruumide üürimisest. Kostja tugineb ka algse üürileandja ja kostja vahel sõlmitud lepingu lisa p-le 5 (t II kd lk 12 jj), mille kohaselt leppisid algne üürileandja ja kostja kokku selles, et konkreetsele üürilepingule kohaldatakse elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut. Ringkonnakohtu hinnangul hageja ja kostja vahel kehtinud üürilepingule siiski elu- ja äriruumide üürimise kohta käivad sätted ei kohaldu. See, et leping pealkirjastati ja et algses lepingus räägiti eluruumide kasutusse andmisest, ei muuda iseenesest veel elu- ja äriruumi sätteid konkreetsele lepingule kohalduvaks, sest
lg 4 p 2 saabki välistada elu- või äriruumide üürimise kohta käivate erisätete kohaldumise üksnes selliste lepingute puhul, mille esemeks on iseenesest elu- või äriruumid, kuid mille eesmärgiks on vastavate ruumide teatud kindlal eesmärgil (tulunduslik eesmärk) allkasutusse andmine. 16. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa hageja ja kostja vahelisele üürisuhtele kohalduda elu- ja äriruumi üürimise kohta käivad sätted ka põhjusel, et algne üürileandja kostjaga selles kokku leppis (t II kd lk 12). Kuigi dispositiivsuse põhimõttest tulenevalt ei ole välistatud see, et üürnik ja üürileandja lepivad kokku, et nende omavahelises suhtes kohalduvad mingid 11
§-st 291 tulenevalt üle minema. Käesoleval juhul leiabki ringkonnakohus, et isegi siis, kui algne üürileandja ja kostja elu- ja äriruumi sätete kohaldamises kokku leppisid, ei saanud selline kokkulepe
alusel hagejale üle minna.
§-e 291 ja 323 tuleb tõlgendada selliselt, et
eesmärk on pakkuda üürnikule kaitset, mis seisneb selles, et üürniku tahtest olenematu omaniku vahetuse korral saab üürnik nõuda üürileandja kohustuste täitmist igakordselt kinnisasja omanikult. Seevastu
lg 1 eesmärk on kaitsta üürilepinguga koormatud kinnisasja omandajat seeläbi, et anda talle
Selline õigus peab olema kinnisasja omandajale tagatud ning algsed lepingu pooled ei saa omavahelise kokkuleppega, ilma kolmanda isiku nõusolekuta, kolmanda isiku õigusi ja huve kahjustada. Kehtiv õigus tunneb kolmanda isiku kasuks sõlmitud kokkuleppeid, kuid kolmanda isiku kahjuks sõlmitavad kokkulepped ei ole lubatavad. Juhul, kui algse üürileandja ja kostja vahel sõlmitud elu- ja äriruumi üürimise kohta käivate sätete kohaldamise kokkulepe peaks ka korteriomandid omandanud hageja suhtes kohalduma, kahjustaks see oluliselt hageja õigust leping
lg 1 alusel üles öelda, sest elu- ja äriruumide üürilepingute puhul on ülesütlemisõigus kitsendatud. Kuid
lg-s 1 sätestatud ülesütlemisõigus peab olema kinnisasja omandajale tagatud sellisel kujul nagu see on seaduses sätestatud, välja arvatud juhul, kui kinnisasja omandaja enda õiguste piiramisega ise nõustub. Enda seadusest tulenevate õiguste piiramisega ei ole aga hageja nõustunud. Ringkonnakohus märgib, et
lg-st 1 tulenev ülesütlemisõigus peab olema kinnisasja omandajale tagatud sõltumata sellest, kas kinnisasja omandaja algse üürilepingu poolte vahel sõlmitud teistsugustest kokkulepetest teadis või mitte. Seega ei oma käesoleval juhul tähendust ka see, kas hageja korteriomandeid omandades elu- või äriruumide üürimise kohta käivate sätete kohaldamisest teadis või teadma pidi. Ainuke võimalus piirata
lg 1 kohaldamist, on
§-s 324 sätestatud üürilepingu märkuse kinnistamine. Käesoleval juhul aga üürilepingu esemeks olnud korteriomandite registriosadesse üürilepingu märkusi kinnistatud ei ole. 17. Eespool toodust tulenevalt asub ringkonnakohus seisukohale, et hagejal ei olnud üürilepingu ülesütlemiseks vaja tungivat omavajadust
lg 1 viimase lause tähenduses ning et vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemisele ei kohaldu muud elu- ega äriruumi üürilepingu spetsiifilist kaitset ettenägevad sätted. Sellest tulenevalt ei saa ülesütlemise kehtivust mõjutada väidetavad probleemid seoses ülesütlemisavalduse sisu või vormiga, samuti ei saa ülesütlemise kehtivust mõjutada väidetav vastuolu hea usu põhimõttega või see, et väidetavalt ütles hageja üürilepingu üles käimasoleva kohtuvaidluse ajal.
lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemine eeldab ka
lg-s 1 sätestatud olulise põhjuse olemasolu.
lg 1 on erinorm, milles sätestatud ülesütlemisõigus tekib vastavas normis sätestatud eelduste esinemise korral ning muude eelduste olemasolu
lg 1 alusel üle ja kuivõrd hageja ütles üürilepingu § 323 lg 1 alusel üles ja kuivõrd kostja sai hagejapoolse ülesütlemisavalduse kätte ajal kui hagejapoolsest omanikuks saamisest kolme kuud möödunud ei olnud ning kuivõrd ülesütlemise kehtivust välistavaid asjaolusid ei esine, tuleb asuda seisukohale, et hageja ja kostja vaheline üürileping on ülesütlemise tõttu lõppenud ning sellest tulenevalt saab hageja nõuda kostjalt lepingu esemeks olnud ruumide tagastamist
21. Järgnevalt hindab kohus ruumide tagastamise osas esitatud kostja vastuväiteid.
Vastav kohustus kehtib sõltumata sellest, kas üürnik oli lepingu kehtivuse ajal sõlminud allkasutuslepinguid ja kas allkasutajatel on üürniku suhtes allkasutuslepingust tulenevalt õigus asja vallata või mitte. Selline väide, et allkasutuslepingu sõlmimine või asjaolu, et allkasutajal on üürniku suhtes õigus asja vallata, võiks anda üürnikule üürileandja suhtes õiguse asja väljaandmisest keelduda, ei põhine seadusel. Vastupidi,
lg 5 annab üürileandjale õiguse nõuda (põhi)üürilepingu lõppemisel asja tagastamist ka allkasutajalt. Seega ei saa hagi
lg 1 alusel rahuldamist välistada kostjapoolne vastuväide, et kolmandatel isikutel on allkasutuslepingutest tulenev õigus asja kasutada, mis ei ole veel lõppenud. 22. Järgnevalt hindab ringkonnakohus seda kostja vastuväidet, et hagi tuleks jätta rahuldamata põhjusel, et kostja ei ole vaidlusaluste ruumide otsene valdaja. Eespool asus ringkonnakohus seisukohale, et kostjapoolne valdamine ei ole hagi rahuldamise eelduseks vaid on võimaliku,
lg 2 p-i 1 alusel esitatava vastuväite alus, mille tõttu tuleb vastav asjaolu kohtu ette tuua ja tõendada kostjal. Kostja esitas sellesisulise vastuväite esmakordselt maakohtus (06.12.2011.a menetlusdokument – „Vastuväidete täpsustamine“ t II kd lk 57 lg 2). Hageja vastavat väidet omaks ei võtnud ja märkis sellele menetlusdokumendile vastuseks esitatud esimeses menetlusdokumendis, et ta esitab sellele menetlusdokumendile „resoluutse ja täieliku vastuväite“. Eespool toodust tulenevalt tulnuks kostjal oma vastuväite aluseks olevaid asjaolusid tõendada. Kuivõrd vastuväite aluseks olevad asjaolud ei ole tõendatud, ei saa kohus sellest vastuväitest ka lähtuda. Veelgi enam, kostja ei ole ka selgitanud, kes millist korterit siis valdab ning mis asjaoludel on valdus allkasutajale üle antud. 23. Ringkonnakohus leiab, et kostjal ei olnud õigust selle asjaolu tõendamiseks tõendeid ringkonnakohtus esitada. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust üksnes maakohtus kohtu ette toodud asjaolude ja maakohtus esitatud tõendite alusel. Uusi asjaolusid ja tõendeid saab ringkonnakohus vaidluse lahendamisel arvesse võtta üksnes siis, kui selleks, esineb mõni seaduses ammendavalt loetletud alus. Käesoleval juhul ühtegi sellist asjaolu ei esine. Selliseks asjaoluks, mis võimaldaks apellatsioonimenetluses uusi tõendeid esitada, ei ole ka kostja poolt väidetud maakohtupoolne selgitamiskohustuse rikkumine. Sellisele rikkumisele ei ole kostja ka apellatsioonkaebuses tuginenud. Kuigi kohus võib teha menetlusosalisele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid, ei saa sellise ettepaneku tegemata jätmist käsitleda kohtul lasuva selgitamiskohustuse rikkumisena. Seda, kui kohus leiab, et menetlusosalise väite aluseks olevad asjaolud on tõendamata, ei saa pidada üllatusotsuseks uute tõendite esitamist võimaldava aluse tähenduses. Seda, et oma (vastu)väidete aluseks olevaid asjaolusid peab see pool tõendama, kes vastavatele asjaoludele tugineda soovib, peab kohtumenetluse pool teadma ning selle hagimenetluse põhitõe selgitamata jätmist ei saa selgitamiskohustuse rikkumisena käsitleda. See, et ringkonnakohus rahuldab hagi AÕS § 80 lg 1 asemel
lg 1 alusel ning maakohus ei selgitanud kostjale, et vainuvõimalikuks hagi rahuldamise aluseks on AÕS § 80 lg 1, millest tulenevalt lasub kostja valdajaks olemise tõendamiskoormis hagejal. Kostja peab alati arvestama, et kohus (sh ka apellatsioonkaebust läbi vaatav ringkonnakohus) kohaldab õigust ise ning võib rahuldada hagi ükskõik millise hagi rahuldamist võimaldava materiaalõigusliku nõude alusnormi alusel. Ringkonnakohus ei saa teha otsust, millega jäetakse hagi rahuldamata põhjusel, et maakohus rahuldas hagi olukorras, kus üks maakohtu poolt kohaldatud normist tulenev eeldus oli täitmata, samas, kui ühe teise nõude alusnormi alusel saaks hagi kuuluda rahuldamisele ilma vastava eelduse esinemiseta. Täiendavate tõendite esitamise alust ei saaks anda ka see võimalik kostja vastuväide, et ta ei saanud aru, et ta peaks oma vastuväite aluseks olevaid asjaolusid tõendama, sest ta ei tulnud selle peale, et hagi võiks kuuluda rahuldamisele
lg 1 alusel ja arvas, et hagi võiks kuuluda rahuldamisele üksnes AÕS § 80 lg 1 alusel, mille puhul oleks kostja valdajaks oleku tõendamine kuulunud hageja tõendamiskoormisesse. Hagimenetluses valib iga menetlusosaline ise, millistele asjaoludele ta tugineb või millised vastuväited ta esitab ja milliste tõenditega oma vastuväiteid tõendab. Kohus ei pea ega saa kostjale ette öelda, milliseid vastuväiteid peaks kostja hagile vastu vaidlemisel esitama. Need valib kostja ise. Kostja esitas vastuväite, et ta ei ole vaidlusaluste ruumide (otsene)valdaja juba maakohtus, kuid jättis selle tõendamata. Kuivõrd kostja selle vastuväite esitas, ei saa väita, et kostjale jäi maakohtus selle vastuväitega seonduv arusaamatuks. Kostja vastuväidet ei saa tõendatuks lugeda ning seetõttu ei saa seda arvestada. 24. Järgnevalt hindab ringkonnakohus, kas kostjal võiks olla hageja suhtes kinnipidamisõigus
Selleks peaks kostjal olema hageja suhtes sissenõutavaks muutunud nõue. Kostja väitis, et tal on hageja suhtes leppetrahvinõue summas 1 000 000 krooni, kompromissilepingust tulenev nõue summas 1 552 300 krooni ja tagatisraha tagastamise nõue summas 100 000 krooni.
lg-s 1 sätestatud ülesütlemisõigus peab olema tegelik õigus, mida peab kinnisasja omandaja saama teostada ilma sanktsioonideta ja ilma negatiivsete tagajärgedeta, välja 14
Sellised kokkulepped võivad kehtida küll üürilepingu algselt sõlminud isikute vahel, kuid
27. Järgnevalt võtab ringkonnakohus seisukoha selles, kas kostjal on hageja suhtes kompromissist tulenev rahaline nõue. Kostja väitis, et kostja ja algne üürileandja sõlmisid üürilepingu lisa (t II kd lk 12 jj), mis pealkirjastati kui üürilepingu lisa ja kui kompromissileping ja poolte kokkulepe 01.01.2009.a eluruumi üürilepingu muutmiseks. Kompromissi p 18 kohaselt on kompromissi eesmärgiks tasuda üürnikule võlg, milleks on algse üürileandja poolt täitmata rahaline kohustus summas 1 552 300 krooni. Kompromissilepingu pooled leppisid omavahel kokku, et vastav rahaline kohustus muutub sissenõutavaks üürilepingu lõppedes. Kompromissis leppisid pooled kokku ka selles, et see on käsitletav võlatunnistusena. Kompromissis viidati üldsõnaliselt üürniku poolt teostatud töödele ja soetatud asjadele. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa viidatud lepingust tulenev kohustus
lg 1 alusel kinnisasja omandamise tõttu üürileandjaks saanud isikule üle minna.
lg 1 kohaselt ei lähe üürilepinguga koormatud kinnisasja omandajale üle mitte kõik need kohustused, mida algselt üürileandjaks olnud isik üürniku ees võttis vaid üle saavad minna üksnes üürilepingu spetsiifilised kohustused. Konkreetse lepingu puhul on tegemist algse üürileandja ja kostja vahel sõlmitud kompromissilepinguga, mis saab kehtida üksnes nende isikute vahel, kes selle sõlmisid. See, et kompromissis mainitakse üldsõnaliselt üürilepingu eseme suhtes tööde tegemist ja ruumidesse asjade muretsemist, ei muuda seda kokkulepet veel üürilepingu osaks. Igasugune algse üürileandjapoolne võlg või kohustuse võtmine või võla tunnistamine ei saa uuele üürileandjale üle minna. Kirjeldatud kokkulepe erineb olulisel määral sellest, millised kohustused kehtiksid hageja suhtes seadusest tulenevalt. Nimelt võiks üürnik
alusel nõuda üürileandjalt, sh
lg 1 alusel üürileandjaks saanud isikult nende kulutuste eest mõistlikku hüvitist, mis tehti üürniku poolt üürileandja nõuolekul ja mis olid olemas ja säilinud üürilepingu lõppedes. Ülalviidatud kompromissi raames leppisid üürnik ja üürileandja kokku selles, et üürnikul on õigus nõuda hüvitist 1 552 300 krooni sõltumata sellest, kas parendused on alles ja kas need on lepingu lõppedes kasvõi osaliselt säilinud. Kompromissi kohaselt ei sõltunud hüvitise suurus sellest, kui palju üürnik tegelikult kulutusi tegi, kui kaua üürileping kehtib ja kas kulutustega tehtud parendused on säilinud ka lepingu lõppedes ning milline võiks olla üürileandja huvi parenduste osas lepingu lõppedes. Sisuliselt võttis algne üürileandja endale rahalise kohustuse. Vastava kohustuse võtmise seos üürilepingu esemele tehtud kulutustega on väga kaudne, sest kulutusi ei ole määratletud ja hüvitamiskohustus ei sõltu mitte parenduste väärtuse säilimisest ja üürileandja huvist parenduste vastu vaid sellest, kui palju üürnik parenduste tegemiseks raha kulutas. Kuivõrd tegemist on sisuliselt rahalise kohustuse võtmisega isiku poolt, kes oli juhtumisi ka algne üürileandja ja kuivõrd vastav kokkulepe erineb põhjapanevalt seaduses sätestatud parenduste hüvitamise kohustusest, ei saanud selline kohustus hagejale
Ka see kohustus oleks sanktsioon, mis rakenduks
lg-s 1 sätestatud ülesütlemisõiguse teostamise korral ning kitsendaks selle õiguse teostamist. Selliste sanktsioonide lubamatust käsitles ringkonnakohus eespool. 28. Kostja ei ole käesoleva menetluse raames toonud kohtu ette ka selliseid asjaolusid, mille alusel saaks tuvastada, et kostjal on hageja suhtes
§-st 286 tulenev nõue. Kostja ei ole
lg-s 1 sätestatu kehtivus ei sõltu üürileandjapoolsest teadmisest või teadma pidamisest.
lg 1 alusel lähevad kinnisasja omandajale üle üksnes üürilepingust tulenevad üürileandja kohustused ja muud kohustused mitte. See asjaolu, kas kinnisasja omandaja mingist kokkuleppest teadis või oleks võinud teada, ei tähenda, et üle võiksid minna ka mingid sellised kohustused, mis muidu
Samuti ei välista üürilepingust teadmine
lg-s 1 sätestatud ülesütlemisõigust.
lg 1 kehtib sõltumata sellest, kas kinnisasja omandaja üürilepingust teadis või mitte. Käesoleva tsiviilasja raames ei ole ringkonnakohus andnud maakohtule asja läbivaatamiseks juhiseid, millest maakohus peaks lähtuma. Käesoleva tsiviilasja raames lahendas ringkonnakohus varasemalt üksnes hagi tagamise määruse peale esitatud määruskaebust ning vastavad seisukohad kujundati selle määruskaebuse menetlemise käigus. Ringkonnakohus ei 16
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.