§-st 113 lg 1 tulenev viivis kuni rahalise põhikohustuse nõuetekohase täitmiseni. KOSTJA VASTUVÄITED OÜ BIP ja kostja vaheline üürileping on sõlmitud tähtajaga 20 aastat, s.o. kuni 01.01.2029.a. Üürilepingu ese anti kostja valdusesse 01.01.2009. Üürilepingut on pärast selle sõlmimist muudetud. Hageja oli korteriomandite omandamisel teadlik, et need on koormatud tähtajalise üürilepinguga kostja kasuks. Üürilepingu ülesütlemise ajal oli käimas kohtumenetlus üürilepingu üle. Hageja muutus 05.10.2010 kinnistusraamatu kande tegemisest arvates sõlmitud üürilepingu pooleks koos kõigi sellest tulenevate tagajärgedega. Eluruumi ülesütlemise puhul peab ülesütlemisavalduses sisalduma muuhulgas ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg (
Hageja ülesütlemisavaldus sellele nõudele ei vasta.
Puudub õiguslik alus üürilepingu ülesütlemiseks. Hagiavalduse kohaselt on ülesütlemise õiguslikuks aluseks asjaolu, et hageja on omandanud üürilepingu eseme pankrotimenetluses. Pankrotiseadusest ei tulene, et pankrotimenetluse käigus vara omandamine annaks aluse koormava üürilepingu ülesütlemiseks. Vara müügil pankrotimenetluses ei kuulu kohaldamisele ka TMS § 161, sest see norm reguleerib üürilepingu ülesütlemist vara müügil täitemenetluses. Hageja osundas PankrS § 135 lõikele 1 on eksitav, sest see norm teeb viite täitemenetluse seadustikule seoses vara müügi korraga pankrotimenetluses, mitte aga vara müügi õiguslike tagajärgedega. Isegi kui TMS § 161 kuuluks kohaldamisele, puudub õiguslik alus üürilepingu ülesütlemiseks. TMS § 161 kohaselt võib ostja üürilepingu üles öelda
ette nähtud tingimustel ja korras.
kohaselt võib elu- ja äriruumi omandaja üürilepingu üles öelda vaid juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Hageja pole ülesütlemises ega hagis tuginenud asjaolule, et ta vajab ruume tungivalt ise. Juhul, kui kohus siiski asub seisukohale, et üürilepingu ülesütlemine on kehtiv, on ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Enampakkumisteatega on tõendatud, et hageja pidi teadma sellest, et üürilepingu ese on koormatud tähtajalise üürilepinguga kostja kasuks. Seega ei saanud üürilepingu olemasolu tulla hagejale üllatusena. Ülesütlemise eesmärk on kostjale kahju tekitamine. Ülesütlemisest ei nähtu, et hagejal oleks sisulist vajadust üürilepingu ülesütlemise järele. Samas on ilmne, et ülesütlemine põhjustab kostjale olulist kahju. Kostja on arvestanud, et üürileping kehtib pikka aega ja teinud üürilepingu eseme suhtes olulisi kulutusi.
lõike 2 kohaselt vastutab üürilepingu lõppemisega üürnikule tekitatud kahju eest eelmine omanik. Käesoleval juhul on eelmine omanik pankrotistunud. Üürilepingu ülesütlemise ajaks oli ka nõuete esitamise tähtaeg pankrotimenetluses möödunud ning nõuded kaitstud. Seega teadis hageja, et üürilepingu lõppemisega tekitatav kahju jääb kostjale hüvitamata. Üürileping öeldi üles ajal, kui käimas oli kohtumenetlus üürilepingu üle. 04.06.2010 esitas kostja hagi OÜ BIP vastu Üürilepingu alusel märke tegemiseks kinnistusraamatusse. Üürilepingu ülesütlemise ajal oli nimetatud hagi maakohtu menetluses.
lõike 2 kohaselt üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles kohtumenetluse ajal. Kõrvalkulude nõue on põhjendamatu.
lõike 1 kohaselt üüritud asja omaniku vahetumisel võib omandaja nõuda üürnikult üüri maksmist omandi ülemineku kalendrikuule järgnevast kalendrikuust. Üür varasema aja eest tuleb maksta senisele üürileandjale. Analoogia korras tuleb
lõiget 1 kohaldada ka kõrvalkuludele, sest kõrvalkulude osas seadusandja õigussuhet eraldi reguleerinud pole. Kõrvalkulude suurus määratakse lähtuvalt arvestite näitudest, vastava teenusepakkuja poolt esitatud arvetest, kehtivatest hinnakirjadest ja arvestusmetoodikast. Selleks, et üürileandja üürniku käest kõrvalkulusid nõuda saaks, peab üürileandja suutma üürnikule kõrvalkulude nõude tekkimise ja nende suuruse ära tõendama. Üürileandja selgitusi ega dokumente esitanud ei ole. Isegi kui kõrvalkulude tasumise nõue oleks põhjendatud, kuuluks see nõue tasaarvestamisele üürniku nõudega üürileandja vastu. Üürnik on tasunud üürileandjale tagatisraha 100 000 krooni (lepingu p 6.2).
lõike 3 kohaselt, kui üürnik on andnud kinnisasja omanikule tagatise, läheb see tagatis kinnisasja võõrandamise korral kinnisasja omandajale. Üürileandja tagatisraha tagastanud ei ole. Lisaks on üürileandjal kohustus tasuda üürnikule leppetrahvi märke tegemise kohustuse rikkumise eest (p 9.7) summas 1 000 000 krooni. Üürileandja leppetrahvi tasunud ei ole.
Juhuks kui asuda seisukohale, et hagejal on õigus nõuda kostjalt korteriomandite väljaandmist, on kostjal õigus keelduda väljaandmisnõude väljaandmisnõude täitmisest kuni kostja nõuded on täidetud. Kohtuotsuse põhjendused Vaidlus puudub selles, et 23.02.2010 kuulutati välja OÜ BIP pankrot. OÜ BIP(pankrotis) pankrotihaldur võõrandas hagejale suulise enampakkumise korras kõik OÜ-le BIP(pankrotis) pankroti väljakuulutamise aja seisuga kuulunud kinnistud. Puudub vaidlus selles, et hageja on alates 08.oktoobrist 2010 Tallinnas, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXXja XXXasuvate kinnistute omanik. Vaidlusalased kinnisasjad olid koormatud OÜ BIP ja kostja vahel 01.01.2009.a. sõlmitud Üürilepinguga tähtajaga 20 aastat. Kohus jätab tähelepanuta hageja väited , et vaidlusaluse Üürilepingu näol on tegemist heade kommetega vastuolus oleva lepinguga, kuna hagi esitamise ainukeseks õiguslikuks aluseks on asjaolu, et hageja on omandanud üürilepingu eseme pankrotimenetluses. Hagiavalduse kohaselt võib pankrotimenetluses enampakkumise kaudu kinnisasja omandanud isik kinnisasja koormava üüri- või rendilepingu üles öelda võlaõigusseaduse §-s 323 ettenähtud tingimustele ja tähtaja jooksul kooskõlas TMS § 161. Kohus leiab, et TMS § 161 reguleerib üürilepingu ülesütlemist vara müügil täitemenetluses. Kuna antud juhul vara müüdi pankrotimenetluses, kuigi täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, ei kuulu TMS § 161 kohaldamisele.
lg 1 kohaselt, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale.
lg 1 esimese lause kohaselt üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (käesoleva seaduse § 291) võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul käesoleva seaduse § 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Kuna vaidlusalused kinnistud müüdi pankrotimenetluses, oli hagejal õigus
sätestatud ülesütlemistähtaega järgides leping üles öelda.
tulenev ülesütlemisõigus kehtib sõltumata sellest, kas kinnisasja omandaja üürilepingust teadis või pidi teadma.
lg 1 teise lause kohaselt elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Kostja leiab, et kuna Üürilepingu pooled on kokku leppinud, et kohaldamisele kuulub elu- ja äriruumi regulatsioon, siis peab ka kohus sellest lähtuma. Kohus sellega ei nõustu.
Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. Hindamaks, kas tegemist on elu- või äriruumi üürilepinguga, tuleb vaadata poolte eesmärke lepingu sõlmimisel. Lepingutingimust tuleb
lg 6 järgi tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist 01.01.2009.a. OÜ G ja OÜ BIP vahel sõlmitud Eluruumi Üürilepingu eesmärk on ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil. Nii nähtub Üürilepingu punktist 3.
lg 4 p 2 järgi elu ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata üürilepingutele, mille eesmärk on ruumide allkasutusse andmine. Seega ei ole vaidlusaluse Üürilepingu näol tegemist elu-või äriruumi üürilepinguga
lg 1 teise lause mõistes, millistele üürilepingutele on seadusandja näinud ette täiendava kaitse üürileandja ees. Kohus, tuginedes PankrS § 135 lg 1,
lg 4 p 2 ja
lg 1 esimeses lauses sätestatule leiab, et hagejal oli seaduslik õigus 3-kuulise etteteatamisega vaidlusalune Üürileping üles öelda
lõikes 1 sätestatud alustel ja korras ning kostjal kohustus hagejale kuuluva vara valdus hagejale üle anda hiljemalt 16. veebruaril 2011.a. Kohus leiab, et üürilepingu ülesütlemine ei ole tühine.
näeb ette elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemise kohustuslikuks vorminõudeks ülesütlemise vaidlustamise korra ja tähtaja näitamise. Üürilepingule, mille eesmärgiks on ruumide allkasutusse andmine, nimetatud kohustuslik vorminõue ei kehti. Kohus leiab, et Üürilepingu ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, kuna hageja omandas pankrotimenetluses spetsiifilist kaitset mitteomava üürisuhte, mistõttu oli hageja
Kostja väide, et hageja eesmärk Üürilepingu ülesütlemisel oli kahju tekitamine kostjale, on paljasõnaline ja tõendamata. 15.11.2010 Üürilepingu ülesütlemise avalduses palus hageja Tallinnas, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX ja XXX asuvad üüripinnad Üürilepingus sätestatud seisukorras ja tingimustel hagejale üle anda hiljemalt
lg 2 kohaselt kui uus üürileandja ütleb tähtajalise üürilepingu
lõikes 1 nimetatud juhul üles enne lepingu tähtaja möödumist, vastutab eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest. TsMS § 173 lg 1 esimese lause kohaselt märgib asja menetlenud kohus kohtulahendis menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Maie Seppo kohtunik
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.