← Eesti

3-12-479/19

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtukooseis Kohtunik Tiina Pappel Otsuse tegemise aeg ja koht 16. mai 2012. a, Tallinnas Haldusasja number 3-12-479 Haldusasi I.R.i kaebus

§ 22

lg 1 järgi saavad ostueesõigusega maad erastada ka isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. 30.11.1997 jõustunud Eesti Vabariigi maareformi seaduse ning maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse (MRSMS) § 14 lg 2 kohaselt tuli maa ostueesõigusega erastamise avaldus esitada

  1. jaanuariks 1998; kui selleks tähtajaks avaldust esitatud pole, jäetakse ehitise teenindamiseks vajalik maa riigi omandisse ja ehitise omaniku kasuks seatakse hoonestusõigus. Sama paragrahvi 16.07.2000 jõustunud lõikes 22 sätestati, et kui ehitis omandatakse pärast
  2. jaanuari 1998 vallasasjana ja ehitise võõrandaja oli hiljemalt
  3. jaanuariks 1998 esitanud maa ostueesõigusega erastamise avalduse, jääb avaldus kehtima ka ehitise uue omaniku suhtes. Jõelähtme Vallavalitsuse haldusakti E. P.le ehitise korda tegemiseks ei ole keegi tühistanud, haldusakt kehtib, vaatamata sellele, et aktiga pandud kohustus on realiseeritud aktis ettenähtust hiljem. 11.

§ 6lg-st 31 ei tulene ehitiste omaniku kohustust taastada ehitised endisel kujul.

Normist tuleneb omaniku kohustus teha korda lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitised ja normi eesmärgiks on viia ehitis enne maa erastamist vastavusse ehitistele esitatavate nõuetega, s.o. et ehitis ei oleks kahjulik inimese elule, tervisele ja keskkonnale. Ehitiste kordategemine ei ole samastatav taastamisega endisel kujul ning vallavalitsuse järeldus, et püstitatud ehitis ei oma seost kunagise elamuga, ei ole asjakohane. Kaalutlusõiguse teostamisel tuleb HMS § 64 lg 3 kohaselt arvestada haldusakti andmise ja kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ja nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid. Haldusorganil on keelatud teostada avalikku võimu vastuoluliselt. Kaebaja asus täitma ehitise omanikule haldusaktiga pandud korraldust ehitiste korda tegemiseks. Kaebajale anti Jõelähtme Vallavalitsuse ehitusosakonnast suuline luba lagunenud ehitise lammutamiseks. Kahjuks on nüüdseks loa andnud ametnik surnud, kuid teada on, et Jõelähtme Vallavalitsuse ehitusosakond praktiseeris eelmisel kümnendil selliste suuliste lammutuslubade väljaandmist. Kaebaja renoveeris vana ehitise puitkonstruktsioonid ning kasutas lisaks uutele ehitusmaterjalidele vana ehitise puitmaterjali olemasoleva ehitise ehitamisel. Sisuliselt rekonstrueeris kaebaja vana ehitise, kuid väiksemas mõõdus. Kaebaja on alustanud maa eraldamiseks vajalike eeltoimingute tegemist vallavalitsuse juhendamisel. Kaebaja on maamõõdu bürool lasknud mõõdistada vaidlusaluse maa. 12. Hetkel kaebaja maaüksusel paikneva ehitise näol on tegemist endise ehitise rekonstrueerimisega, milleks Jõelähtme Vallavalitsus väljastas E. P.le projekteerimistingimused. Kaebaja poolt vallavalitsusele esitatud Urke elamu rekonstrueerimise projekteerimistingimuste ja ehitusloa taotlusel ning E. P.le väljastatud projekteerimistingimustel ei ole sisulist erinevust.

§ 6

lg 31 ei ava lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitiste kordategemise mõistet, kuid Tallinna Ringkonnakohtu pikaajalises ja järjekindlas kohtupraktikas väljendatud seisukohtade järgi ei välista maareformi eesmärk ja

§ 6

lg 31 ehitise omanikule omandireformi alguse ajal sihtotstarbelises kasutuses olnud õiguslikul alusel püstitatud ja maareformi ajal elamu asemel samale krundile uue elamu püstitamiseks ehitusloa väljastamist (10.05.2006 otsus nr 3-05-132; 24.08.2007 otsus nr 3-06-997). Seisukohta, et ehitise kordategemisena

§ 6lg 31 mõttes saab käsitada ka sellist ehitamist, mille puhul nõuab Eh

S ehitusluba, on väljendatud Tallinna Ringkonnakohtu 08.02.2007 otsuses nr 3-03-54, 08.09.2008 otsuses nr 3-06-1168 ja 18.02.2009 otsuses nr 3-07-

  1. Kaebaja möönab, et on ilma kehtiva ehitusloata rekonstrueerinud ehitise. Kaebaja ehitusloa menetlemine kestab alates
  2. aastast, s.o 5 aastat, mida saab pidada ebamõistlikuks menetluse viibimise ajaks ning avaldaja tegevuse põhjustas vallavalitsuse tegevusetus. Ehitise omanikul oli huvi ehitise korda 3 tegemiseks ja soov kasutada korda tehtud ehitist. Kaevatavast korraldusest ei nähtu ka ülekaalukat kaebaja huvile vastanduvat huvi, mis võiks ehitiste seisukorda arvestades olla asjaolude kogumis hinnatavaks üheks argumendiks ehitiste lammutamiseks.
  3. Olukorras, kus ehitusloa menetlemine on kaebajast mittetulenevatel põhjustel veninud viis aastat, ei ole vaidlusalune korraldus õiguspärane. AÕSRS § 13 lg 3 sätestab, et ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alusel ja korras.

§ 6

lg 3 kohaselt on hoone või rajatis

tähenduses ka lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba. Kaebaja on Urke talu, Parasmäe küla, Jõelähtme valla ehitisregistris kood nr xxxxxxxx asuvate ehitiste omanik tulenevalt 22.09.2005 sõlmitud notariaalsest ostu-müügilepingust. Avaldajale kuuluv ehitis asub endisel Kostivere mõisa kinnistul Varna A-47, antud ehitis on püstitatud õiguslikul alusel ja on ehitisregistri andmete kohaselt üksikelamuna kasutusele võetud

  1. aastast. Harjumaa Hooneregistritalitus on 14.12.1998 väljastanud teatise nr 492-Jõelähtme, mille kohaselt on elamu, asukohaga Harjumaa, Jõelähtme vald, Vandjala küla, maatüki suurus 1200 m² kantud Harjumaa Hooneregistritalituse majavalduste registri ja inventariseerimise toimikusse. Elamud kantakse registrisse ehitus- ja kasutusloa alusel. Urke talu maakasutuse kohta on 23.04.1981 väljastatud akt nr 19 maa looduses eraldamise kohta. Eeltoodust tulenevalt ei ole õiguspärane, et enne 01.11.1991 õiguslikul alusel püstitatud elamut ei saaks avaldaja rekonstrueerida ega ehitise juurde maad erastada.
  2. Jõelähtme Vallavalitsusele on esitatud maa ostu-eesõigusega erastamiseks korduvad avaldused nii ehitise eelmise omaniku E. P. kui kaebaja poolt. Kaebaja kasutuses on olnud Urke talu maatükk, sest kaebaja on tasunud maamaksu ning andmed maa kasutajate kohta esitab maksuametile kohalik omavalitsus. Kaevatav korraldus on motiveerimata, puuduvad haldusakti andmise faktilised alused ja õiguslikud alused on ebapiisavad, korralduse andja on vääralt kohaldanud materiaalõigusnorme. Haldusakti motiveerimatus ja kontrollimatus seisneb asjaolus, et haldusakti põhjenduses puuduvad piisavalt argumenteeritud kaalutlused, millest haldusorgan on väljastatud haldusakti andmisel lähtunud. Haldusakti faktiline ja õiguslik põhjendus peavad tekitama haldusakti adressaadis veendumuse ja usalduse, et nimetatud akti väljaandmise vajadust ja mõjusid on haldusorgani poolt eelnevalt igakülgselt ja objektiivselt hinnatud. Kaevatav haldusakt on vastustaja poolt välja antud sisuliselt sellepärast, et maastikukaitseala valitseja ei andnud ebaseaduslikult nõusolekut ehitise rekonstrueerimiseks. Ka juhul kui Vallavalitsus leiab, et püstitatud ehitis ei ole ehitatud kooskõlas esitatud projektdokumentatsiooniga, oleks avaldajale vähem koormavaks abinõuks ehitise projektiga kooskõlla viimine, mitte lammutamine. Vaidlusaluses korralduses on jäetud märkimata kaalutlused, mis tingisid vastustaja poolt sellise äärmusliku nõude esitamise.
  3. Kaebaja on endise ehitise täielikult rekonstrueerinud ja esitanud ka vallavalitsusele ehitise projektdokumentatsiooni. Puuduvad ehitusseaduse §-s 24 loetletud tingimused, mis välistaksid kaebajale ehitusloa väljastamise ja kasutusloa väljastamise. Seetõttu ei ole õiguspärane ka kaevatavas korralduses viide Keskkonnaministeeriumi seisukohtadele ja Keskkonnaministeeriumi poolne keeldumine avaldaja rekonstrueerimisprojekti kooskõlastamisest põhjusel, et eraõiguslikul isikul ei ole riigimaale ehitamine võimalik. Samamoodi ei tulene kaevatavas korralduses viidatud Harjumaa Keskkonnateenistuse väide, et kaitsealal saab maad erastada üksnes elamu juurde mitte ühestki materiaalõigusaktist. Looduskaitseseadus ei sätesta otseselt ehituskeeldu looduskaitsealale. Looduskaitseseaduse § 38 lg 4 p 5 sätestab, ainult et ehituskeeluvöönd ranna-ja kaldaalal ei laiene olemasoleva ehitise esmakordsele juurdeehitisele juhul, kui juurdeehitise maht on väiksem kui üks kolmandik olemasoleva ehitise kubatuurist. Seaduse mõtet edasi arendades saab järeldada, ehituskeeluvöönd ei laiene ka Kostivere maastikukaitsealal paiknevale avaldaja ehitistele. Kostivere 4 maastikukaitseala kaitse-eeskirja § 11 lg 5 kohaselt kaitseala valitseja nõusolekuta on kaitsealal keelatud uute ehitiste püstitamine, mitte vana ehitise rekonstrueerimine. Olemuslikult saab ehitise rekonstrueerimine toimuda ainult olemasoleva hoone suhtes.
  4. Kaitse-eeskirjas p. 11 on keelatud tegevuste kõrval loetletud tegevused, mida saab teha kaitseala valitseja nõusolekul. Muuhulgas on kaitseala valitseja nõusolekul lubatud detailplaneeringu kehtestamine, projekteerimistingimuste andmine, metsamajanduskava väljastamine jne. Selliste tegevuste lubatavus näitab selgelt, et kaitse-eeskirjad ei keela majandustegevust ja ettevõtlust sihtkaitsevööndis. Ühe ehitise kordategemine ei ole sisuliselt isegi mitte majandustegevus ja ettevõtlus, vaid ehitise normaalne hooldamine, mis on iga omaniku kohustus ja tuleneb EhS §-st 29 lg
  5. Kaitseala valitsejal on õigus anda omapoolsed tingimused hooldamiseks ja kordategemiseks kooskõlas LKS ja kaitsekorrast tulenevate kitsendustega. Kaitseala valitsejal ei ole seadusest tulenevat õigust keelata ehitise omanikul ehitist hooldamast ja korrastamast viitega kaitse-eeskirjale (vt. Tallinna Ringkonnakohtu otsus nr 2-3/793/05). Vastustaja ei ole arvesse võtnud asjaolu, et ehitis ei ole sihipärasest kasutamisest välja langenud kaebaja süül. Kaebaja ei ole oma vara suhtes üles näidanud hoolimatust ja ükskõiksust, vaid on tegutsenud kooskõlas seaduse nõuetega, mis seadus ehitise omanikule sätestab. Kaebajal oli tekkinud õigustatud ootus, et ehitise korda tegemise ettekirjutus kehtib ka uue omaniku puhul. Usaldades vastustajat rekonstrueeris kaebaja ehitise ning on kandnud seoses maa mõõtmise ja ehitamisega krundile suuri kulutusi. Haldusakti kehtima jäämisega kaasneks avaldajale suur otsene varaline kahju.
  6. Maa ostueesõigusega erastamisel ja ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel on erinevad õiguslikud alused. Kaebaja ja tema õiguseellane on soovinud maa ostu-eesõigusega erastamist, mitte ehitisele teenindamiseks vajaliku maa määramist. Kaevatav korraldus määrab, et keeldutakse ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisest. Maa piirid on kindlaks määratud, mistõttu puudub alus ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramiseks. Lisaks kannab 01.12.2010 asukoha plaani kohane piiriettepanek Jõelähtme Vallavalitsuse maanõuniku Ülo Laanemetsa allkirja, millest avaldaja õiguspärase ootusega järeldas, et maa erastamise eeltoiminguid vallavalitsuse poolt läbi viiakse. Erastatava maa suuruse ja piirid määrab kindlaks kohalik omavalitsus tulenevalt

§ 22

¹ lg 6 ning Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määruse nr 267 Maa ostueesõigusega erastamise korra kinnitamine alusel teeb kohalik omavalitsus maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud tulenevalt eelpool nimetatud määruse III jaos sätestatust ning korraldab maa ostueesõiguse erastamise määruse V jaos sätestatu kohaselt. Eeltoodu tõttu taotleb kaebaja lisaks vaidlusaluse haldusakti tühistamisele ka vastustaja kohustamist ostueesõigusega erastamise toimingute läbiviimise jätkamiseks. VASTUSTAJA VASTUVÄITED 18.

§ 22

lg 1 alusel saavad maad ostueesõigusega erastada isikud, kellele maa on antud põliseks kasutamiseks Eesti NSV taluseaduse alusel või kellel on õigus osta maad ehitise või istanduse omanikuna. Maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute käigus peab kohalik omavalitsus veenduma ehitise olemasolus ning kontrollima, kas ehitis on püstitatud õiguslikul alusel, eeskätt seda, kas on olemas õiguspärane ehitusluba ehitise püstitamiseks.

§ 6

lg 3¹ kohaselt ei käsitata ehitisena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimati nimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Tähtaeg ei või olla lühem kui üks aasta. Jõelähtme Vallavalitsuse tegi 13.09.2000 ettekirjutuse nr 6-21/475 Urke elamu Parasmäe külas kordategemiseks ehitise omanikule E. P.le. Ehitise omanikul tekib maa ostueesõigusega erastamise õigus alles peale ehitise korda tegemist. 5 22.09.2005 võõrandas E. P. korda tegemata ehitise I.R.ile. Ühes sellega I.R. omandas E. P.le 13.09.2000 ettekirjutusega tehtud kohustused, kuna haldusakt oli kehtiv ja puudutas Parasmäe külas asuvat Urke elamut. I.R. omandas E. P.lt elamu, mis nõudis enne maa ostueesõigusega erastamise menetluse läbiviimist hoone korda tegemist.

§ 6

lg 31 kohaselt ehitise omanik kas korrastab ehitise ettenähtud tähtpäevaks või kõrvaldab selle. Vaatamata sellele, et ettekirjutust ei täidetud tähtpäevaks, kõrvaldas I.R. ehitise selle asemel, et see korda teha. Seega täideti ettekirjutus seadusest tulenevat valikuvõimalust kasutades. 19. Maad saab ostueesõigusega erastada üksnes seaduslikus korras püstitatud ehitise juurde.

-is tehakse selget vahet ehitise eri liikide: elamu, suvila, aiamaja ja muude ehitiste vahel, samuti tehakse vahet, kas maad erastatakse ostueesõigusega ehitise juurde või ehitise teenindamiseks vajaliku maana.

-i kohaselt erastatakse maad ostueesõigusega üksnes hajaasustuses paikneva elamu, suvila ja aiamaja juurde, lähtudes taotleja avalduses märgitust. Hajaasustuses paikneva muu ehitise ning tiheasustuses paikneva mistahes ehitise tarbeks erastatakse maad ostueesõigusega ehitise teenindamiseks vajaliku maana. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piiride määramise õigus ja kohustus on seadusest tulenevalt kohaliku omavalitsuse pädevuses ning selle määramisel tuleb lähtuda

i § 6 lõikest

  2. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra (edaspidi Kord) punkti 2 kohaselt käsitatakse ehitisena maapinnaga püsivalt ühendatud hoonet või rajatist EhS § 2 lõigetes 1–3 sätestatud tähenduses, samuti lõpetamata ehitist ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba. Ehitusseaduse (edaspidi EhS) § 2 lg 6 p 5 kohaselt on ehitamine ka ehitise lammutamine, mis vajab ehitusluba. Endise Urke elamu asukohale uue ehitise püstitamine ei ole rekonstrueerimine EhS mõistes. EhS § 2 lg 8 avab rekonstrueerimise mõiste järgnevalt: ehitise rekonstrueerimine on ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine. Käesoleval juhul on vana elamu kõrvaldatud täielikult ja asemele ehitatud hoone ei oma mingit puutumust ehitisregistrisse kantud Urke elamuga. Urke elamu kõrvaldati ja maa-alale ehitati õigusliku aluseta väikeehitis mõõtmetega 4,1 x 5,1 m kõrgusega 2,3 m.

ei näe ette võimalust erastada maad ostueesõigusega ebaseadusliku ehitise juurde. Maad saab ostueesõigusega erastada üksnes seaduslikus korras püstitatud ehitise juurde. 21. Lähtuvalt Vabariigi Valitsuse 17.12.2002 määrusest nr 405 „Riikliku ehitisregistri“ asutamise ja pidamise põhimääruse (edaspidi Põhimäärus) § 13 lõikest 1 esitab registrile andmeid kohalik omavalitsus. Vaatamata ehitisregistri andmete informatiivsusele ja statistilisele tähendusele (Põhimääruse § 24) vastutab registrisse kantud andmete õigsuse eest Põhimääruse § 27 alusel andmete esitaja. Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt ebaõigete kannete avastamisel registri digitaalses andmebaasis parandab registri volitatud töötlejana pädev ametiisik vead viivitamata. Jõelähtme Vallavalitsus, kui järelevalve teostaja tuvastas paikvaatlusega, et ehitisregistri kanne on ebaõige ning võttis vastu korralduse kande parandamiseks ning vastavusse viimiseks tegeliku olukorraga. Vastustaja, tutvunud tegeliku olukorraga Parasmäe külas Urke maa-alal veendus, et lagunenud elamu on kõrvaldatud ning elamu oletatavale asukohale on paigaldatud väikeehitis. Endisest elamust ei ole säilinud isegi vundamenti. Maa-alal paikneva ehitise juures ei ole kasutatud lagunenud elamu materjale, mis annaks alust seostada väikeehitist kunagise elamuga. Jõelähtme Vallavalitsus on uurinud ja kaalunud kõiki asjaolusid, mis puudutavad maa ostueesõigusega erastamist ning lähtuvalt sellest on vastu võtnud otsuse, mitte määrata maad ostueesõigusega erastamiseks kõrvaldatud Urke elamu juurde. Lähtuvalt

põhimõttest ei saa erastada maad ebaseadusliku ehitise juurde. KOHTU PÕHJENDUSED 6

  1. Käesolevas haldusasjas vaidlevad pooled selle üle, kas vastustajal oli õiguslik alus kaebaja poolt ehitise müügilepinguga omandatud endise Urke elamu ehitisregistrist kustutamiseks, kaebajale ettekirjutuse tegemiseks ebaseadusliku ehitise lammutamiseks ning kaebaja maa ostueesõigusega erastamise avalduse osas menetluse lõpetamiseks.
  2. Vaidlus puudub selle üle, et kaebaja omandas Jõelähtme vallas Parasmäe külas asuva Urke elamu vallasasjana 22.09.2005 selle endiselt omanikult E. P.lt (t. lk. 29-31), kes oli esitanud avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks Urke talu juurde enne
  3. jaanuari 1998 (t. lk. 24). Seega jäi E. P. avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks Eesti Vabariigi maareformi seaduse ning maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse (MRSMS) § 14 lg 22 kohaselt kehtima ka kaebaja suhtes.

§ 22

lg 1 kohaselt saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellele maa on antud põliseks kasutamiseks Eesti NSV taluseaduse alusel või kellel on õigus osta maad ehitise või istanduse omanikuna vastavalt

-le, arvestades

§-s 21 sätestatud kitsendusi, samuti elamu-, korteri-, garaaži-, suvila- või aiandusühistu tema liikmete ühiskasutuses olevat maad, mida ei taotleta tagasi. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr. 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ p 11 alapunkti 1 järgi tuleb maa ostueesõigusega erastamise avaldusele lisada ehitise omandiõigust tõendavad dokumendid (hooneregistri teatis, seaduslikus korras väljaantud ehitusluba, väljavõte ehitusloa väljaandmise registrist, suvila või aiamaja üleandmis-vastuvõtmisakt, ostu-müügileping vms). Seega ei ole õigusliku aluseta püstitatud ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamine võimalik. Maa ostueesõigusega erastamine ei ole võimalik ka ajutiste hoonete või rajatiste ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste juurde, kuna

§ 6lg 31 kohaselt ei käsitata neid ehitistena.

Viimati nimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks (

§ 6lg 31).

  1. Haldusasja toimikust nähtub, et Jõelähtme Vallavalitsus määras 13.09.2000 kirjaga nr. 6-21/475 Urke talu endisele omanikule elamu korrastamiseks tähtaja –
  2. oktoober 2001, märkides, et peale elamu korrastamist on elamu omanikul võimalik taotleda elamu juurde kuuluva maa ostueesõigusega erastamist (t. lk. 25). E.P. Urke talu selle korrastamiseks ettenähtud
  3. oktoobriks 2001 korda ei teinud. Arvestades aga asjaolu, et Jõelähtme Vallavalitsus väljastas E.P.ale
  4. aprillil 2002 Urke elamu rekonstrueerimiseks projekteerimistingimused (t. lk. 26-27), tuleb eeldada, et elamu kordategemise tähtaega vaikimisi pikendati. Seda kinnitas kohtuistungil ka vastustaja esindaja (t. lk. 93 pöördel). Ka võib projekteerimistingimustest järeldada, et veel
  5. aprillil 2002 pidas kohalik omavalitsus võimalikuks elamu kordategemist elamu rekonstrueerimise teel. Kohus märgib, et E.P.ale väljastatud projekteerimistingimused elamu rekonstrueerimiseks tähtaega ei seadnud ning seda ei teinud ka nende väljastamise ajal kehtinud Ehitus- ja planeerimisseadus ning
  6. jaanuarist 2003 jõustunud Ehitusseadus. Seega võis kaebaja
  7. aastal ehitist omandades õigustatult eeldada, et tal on võimalik saavutada ostetud ehitise projekteerimistingimustega kooskõlas kordategemisel ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamine. Kohus märgib, et E.P.ale väljastatud projekteerimistingimuste p 11 kohaselt tuli enne ehitise rekonstrueerimisele asumist esitada Jõelähtme Vallavalitsusele kinnitamiseks ehitusprojekt koos ehitusloa taotlusega. Haldusasja materjalidest nähtuvalt esitas kaebaja Jõelähtme Vallavalitsusele
  8. jaanuaril 2006 uue projekteerimistingimuste taotluse ning ka ehitusloa taotluse koos üksikelamu rekonstrueerimise projektiga (t. lk. 33-36). Vaidlus puudub selle üle, et uusi projekteerimistingimusi ega ehitusluba kaebajale kuni käesoleva ajani väljastatud ei ole ning kohalik omavalitsus ei ole andnud ka haldusakti projekteerimistingimuste või ehitusloa väljastamisest keeldumiseks. Kohtuistungil selgitas vastustaja esindaja, et E.P.ale väljastatud projekteerimistingimused aegusid
  9. aastal ning uue regulatsiooni järgi kehtivad projekteerimistingimused kaks aastat (t. lk. 93 pöördel). EhS § 19 lg 3 kohaselt on projekteerimistingimused kohaliku omavalitsuse kinnitatud konkreetsele ehitisele kohaldatavad 7 arhitektuursed ja ehituslikud tingimused. Kohus märgib, et erinevalt ehitusloast, mis EhS § 25 lg 2 kohaselt kaotab kehtivuse, kui ehitamist ei ole kahe aasta jooksul ehitusloa väljastamise päevast arvates alustatud, ei sätesta EhS projekteerimistingimuste kehtivusaega. Seega ei saanud E.P.ale väljastatud projekteerimistingimused aeguda, kuid kui ka aegumist eeldada, on väär vastustaja kohtuistungil esitatud väide, mille kohaselt kaebaja E.P.ale väljastatud projekteerimistingimuste uuendamist ei taotlenud (t. lk. 93 pöördel). Nagu kohus juba märkis, esitas kaebaja Jõelähtme Vallavalitsusele
  10. jaanuaril 2006 uue projekteerimistingimuste taotluse, mis on vastustaja poolt seni lahendamata. Kohus märgib, et kaebajal olnuks alus vastustaja tegevusetuse peale kohustamiskaebusega halduskohtusse pöördumiseks. Paraku ta seda ei teinud, vaid rekonstrueeris enda väitel
  11. aasta jooksul (t. lk. 92 pöördel) E.P.ale väljastatud projekteerimistingimuste alusel endise Urke elamu (vt. kaebuse täiendus). Jõelähtme Vallavalitsus reageeris kaebaja teguviisile vaidlustatud korralduse andmisega, millega kustutati endine Urke talu ehitusregistrist, tehti kaebajale ettekirjutus ebaseadusliku ehitise likvideerimiseks ning lõpetati maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud kaebaja maa ostueesõigusega erastamise avalduse lahendamiseks, kuna maaüksusel puudub ehitis

§ 6lg 3 tähenduses ning tõendamata on ehitusloa olemasolu.

  1. Kohus märgib, et Jõelähtme Vallavalitsuse korraldus on kaalutlusõiguse alusel antav haldusakt, mis käesoleva haldusasja asjaolusid arvesse võttes on antud ennatlikult ning kiirustades. Haldusmenetluse (HMS) § 4 lg 1 kohaselt on kaalutlusõigus haldusorganile seadusega antud volitus kaaluda otsustuse tegemist või valida erinevate otsustuste vahel. Kaalutlusõigust tuleb teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. Vastustaja on vaidlustatud haldusaktis teinud kolm kaebaja olulisi õigusi äärmiselt riivavat otsust ilma, et korraldusest nähtuks, et vastustaja oleks kaebaja huve vaidlusalusel maal asuva ehitise seadustamiseks ning maa ostueesõigusega erastamiseks kaalunud, rääkimata kaebaja arvamuse ja vastuväidete ärakuulamisest. HMS § 40 lg 1 kohaselt peab haldusorgan enne haldusakti andmist andma menetlusosalisele võimaluse esitada kirjalikus, suulises või muus sobivas vormis asja kohta oma arvamus ja vastuväited. Eriti oluline on see isiku õigusi negatiivselt puudutava haldusakti andmise korral. Korraldusest ega haldusasja materjalidest ei nähtu, et seda nõuet oleks kaebaja suhtes täidetud. Vaide esitamise õigus arvamuse ja vastuväidete ärakuulamata jätmisest tulenevat menetluslikku rikkumist ei kõrvalda. Ka on korraldus oluliste motiveerimispuudustega. Haldusakti motiveerimine on haldusakti õiguspärasuse oluline eeldus (vt Riigikohtu
  2. oktoobri 2007 otsus haldusasjas nr. 3-3-1-39-07, p 9). Haldusakti põhjendamine on üldine nõue, mis peab tagama põhiseaduse §-s 15 sätestatud kaebeõiguse reaalse teostamise võimaluse (
  3. mai
  4. otsus haldusasjas nr. 3-3-1-14-00). Kui haldusakti adressaat ei tea haldusakti andmise tegelikke põhjuseid selle andmise hetkel, siis ei ole tal efektiivselt ja argumenteeritult võimalik vaidlustada haldusakti andmise asjaolusid. Läbi haldusakti õigusliku ja faktilise aluse saab isikule selgeks, miks just selline haldusakt tema suhtes anti. Vastasel korral võib haldusakti õigusliku ja faktilise alusel otsimine kanduda üle kohtumenetlusse. Sellisel juhul ei kontrollita enam haldusorgani tegevust, vaid otsitakse põhjendusi haldusakti kehtima jäämiseks (Riigikohtu
  5. novembri
  6. a otsus haldusasjas nr. 3-3-1-49-08, p 11).
  7. Vaidlustatud korralduses asus Jõelähtme Vallavalitsus 14.01.2008 ning 17.06.2011 maaüksusel läbi viidud paikvaatluste tulemusena seisukohale, et Urke talu reformimata maal asunud endine ühepereelamu on lammutatud ning selle oletatavale asukohale on paigaldatud puidust vundamendita väikeehitis. Kohus nõustub Jõelähtme Vallavalitsusega selles, et objekti kontrollimise 14.01.2008 protokolli ning 17.06.2011 paikvaatluse protokolli (Urke (Varna) maaüksuse ostueesõigusega erastamise toimiku lk. 24-25; 39-41) kohaselt on Urke maaüksusel paiknenud kunagine ühekorruseline elamu (ehitisregistri kood xxxxxxxx), ehitisealuse pinnaga 8 63 m2, suletud netopinnaga 48,4 m2 kuni vundamendini lammutatud ning selle asemele on püstitatud puidust väikeehitis mõõtmetega 4,1 x 5,1 m kõrgusega 2,3 m. Samas ei ole Jõelähtme Vallavalitsus võtnud vaidlustatud korralduses selget seisukohta selles, kas olukorras, kus endisaegse ehitise põhikonstruktsioonid on kuni vundamendini asendatud, on kaebaja Jõelähtme Vallavalitsuse
  8. aastal E.P.ale tehtud ettekirjutuse elamu kordategemiseks täitnud või mitte ning kas kaebaja tegevuse tulemusena on endine Urke elamu füüsiliselt olemast lakanud. Riigikohtu praktika kohaselt ei saa kohus üldjuhul asuda ise haldusakti resolutsiooni põhjendama õiguslike ja faktiliste alustega, mida haldusorgan oma haldusaktis ei ole selle andmisel märkinud (Riigikohtu
  9. oktoobri
  10. a otsus haldusasjas nr. 3-3-1-39-07, p 9). Ehitusseaduse (EhS) § 2 lg 6 kohaselt on ehitamine: 1) ehitise püstitamine; 2) ehitise laiendamine; 3) ehitise rekonstrueerimine; 4) ehitise tehnosüsteemi või selle osa muutmine või tehnosüsteemi terviklik asendamine; 5) ehitise lammutamine. Ehitusseaduse § 2 lg 8 kohaselt on ehitise rekonstrueerimine ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine. Oluliseks rekonstrueerimiseks loetakse sellist rekonstrueerimist, mille maksumus on suurem kui üks kolmandik rekonstrueeritava ehitisega samaväärse ehitise keskmisest ehitusmaksumusest. Kohus märgib, et E.P.ale väljastatud projekteerimistingimustest ei selgu, millisel määral oli kaebaja õigustatud ehitise puitosa asendama. Arvestades kaebaja poolt kohtule esitatud fotodelt (t. lk. 65-67) nähtuvalt endise Urke elamu halba seisukorda, võis elamu praktikas rekonstrueerimise ainumõeldavaks viisiks ollagi vaid ehitise kõigi puitkonstruktsioonide asendamine. Olukorras, kus Jõelähtme Vallavalitsus on Urke elamu endisele omanikule elamu rekonstrueerimiseks projekteerimistingimused väljastanud ning kaebaja on enda väitel elamu projekteerimistingimustega kooskõlas rekonstrueerinud, pidi vastustaja vaidlustatud korralduses vastupidisele seisukohale asudes põhjendama ka seda, milliseid projekteerimistingimusi kaebaja ei täitnud. Kohus leiab, et elamu rekonstrueerimise täpsem viis oleks kaebajale võinud selguda kohaliku omavalitsuse väljastatavast ehitusloast, kuid kuna ehitusluba rekonstrueerimiseks (vt EhS § 22 lg 1 p 3) kaebajale ei väljastatud, ei ole ka kohtul võimalik tuvastada, kas ning millisel määral kaebaja elamu rekonstrueerimistingimuste vastu eksis ning kas eksimuse korral oleks kaebajal võimalik veel endist Urke elamut rekonstrueerida või mitte. Haldusasjas 3-3-1-23-06 ei ole Riigikohus välistanud demonteerimisvõtete kasutamist ehitise rekonstrueerimisel (Riigikohtu
  11. mai
  12. a otsus asjas nr. 3-3-1-23-06, p 14).
  13. Kohus möönab, et kaebaja asus Urke elamut rekonstrueerima ilma ehitusloata ning see puudub tänaseni. Asjaolu, et ehitisel puudub ehitusluba, nähtub ka vaidlustatud korralduse resolutsiooni p-st 4, millega vastustaja keeldub ehitisele sel põhjusel teenindamiseks vajaliku maa määramisest ning lõpetab maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud. Kohus on seisukohal, et olukorras, kus kaebaja esitas Jõelähtme Vallavalitsusele Urke elamu rekonstrueerimise eesmärgil ehitusloa taotluse ning vastav taotlus oli vallavalitsuse poolt lahendamata, ei ole vastustajal õiguslikku alust lõpetada kaebaja avalduse alusel alustatud erastamismenetlust põhjendusega, et ehitisele ei ole ehitusluba väljastatud. Haldusorgani käitumine haldusmenetluses ei tohi olla isiku jaoks üllatuslik ega sõnamurdlik. Kaebaja oli Urke elamu projekteerimistingimuste ning ehitusloa taotlust esitades õigustatud eeldama, et nimetatud taotlused, mille eesmärgiks oli vaidlusaluse elamu korrastamine viisil, mis võimaldaks selle juurde ostueesõigusega maa erastada, lahendatakse enne kaebaja maa ostueesõigusega erastamise avalduse lõplikku lahendamist. Käesoleval juhul on Jõelähtme Vallavalitsus vaidlustatud korraldusega sisuliselt otsustanud ka kaebaja ehitusloa taotluse rahuldamata jätmise. Kaebajale juba väljastatud või uute projekteerimistingimuste alusel ehitusloa väljastamine või sellest keeldumine oleks kaebaja õiguste võimalikult laiaulatusliku tagamise eesmärgil pidanud toimuma iseseisvas haldusmenetluses, võimaldamaks kaebajal soovi korral vastustaja haldusakti kohtus vaidlustada. Samas kui ehitusloa andmata jätmine otsustatakse koos maa ostueesõigusega 9 erastamise eeltoimingute lõpetamisega ühes haldusaktis, peavad haldusaktist selgelt nähtuma ka ehitusloa andmata jätmise õiguslikud ning faktilised alused.
  14. Käesolevas haldusasjas tuleb arvestada ka kohtute praktikat

§ 6lg 31 sisustamisel.

Kohtud on tõlgendanud nimetatud sätet lähtudes maareformi eesmärgist, milleks on kujundada riiklikul maaomandil rajanevad suhted ümber peamiselt maa eraomandil põhinevateks suheteks, lähtudes endiste omanike õiguste järjepidevusest ja praeguste maakasutajate seadusega kaitstud huvidest, ning luua eeldused maa efektiivsemaks kasutamiseks (Riigikohtu halduskolleegiumi

  1. detsembri
  2. a otsus asjas nr. 3-3-1-57-04, p 14). Viidatud haldusasjast tuleneb, et põhjendatud on selliste ehitiste kordategemine, mida saab kasutada nende endisel kasutusotstarbel. Kuigi käesolevas haldusasjas ei ole vaidlust selle üle, kas kohalik omavalitsus oleks pidanud lubama Urke elamu kordategemist või mitte, tuleb Jõelähtme Vallavalitsusel kontrollida ka kaebaja rekonstrueeritud elamu vastavust endisele kasutusotstarbele. Tallinna Ringkonnakohus on 24.08.2007 otsuses asjas nr. 3-06-997 leidnud, et maareformi eesmärk ja

§ 6

lg 31 ei välista ehitise omanikule omandireformi alguse ajal sihtotstarbelises kasutuses olnud õiguslikul alusel püstitatud ja maareformi ajal õnnetusjuhtumi tagajärjel hävinud elamu asemel samale krundile uue elamu püstitamiseks ehitusloa väljastamist (p 17). Kohus nõustub kaebajaga selles, et käesoleval juhul puuduvad ülekaalukad avalikud huvid, mis õigustaksid kaebajalt maa ostueesõigusega erastamise ning ehitusõiguse võimaluse äravõtmist. Lähtudes maareformi eesmärgist ning senisest kohtupraktikast tuleb vastustajal olukorras, kus kaebaja ehitustööd ei vasta elamu rekonstrueerimise eesmärgile, eelistada kaebaja huve vähem kahjustavaid lahendusi. Näiteks võiks selliseks lahenduseks olla kaebajale täiendava tähtaja määramine rekonstrueerimistöödes esinenud puuduste kõrvaldamiseks. Igal juhul tuleb aga lahendada kaebajale ehitusloa väljastamise küsimus.

  1. Vaidlus puudub selle üle, et vaidlusalune hoone asub Vabariigi Valitsuse 21.12.1999 määrusega nr. 408 „Kostivere maastikukaitseala kaitse-eeskirja ja välispiiri kirjelduse kinnitamine“ (edaspidi Kaitse-eeskiri) määratud Kostivere maastikukaitsealal, kus Kaitse-eeskirja p 11 alapunkti 5 kohaselt on uute ehitiste püstitamine kaitseala valitseja nõusolekuta keelatud. Nõusoleku saamiseks peab loa taotleja esitama kaitseala valitsejale kirjaliku taotluse, kes, lähtudes kaitseala kaitse-eesmärgist, vastab taotlusele kirjaliku nõusoleku ja vajaduse korral omapoolsete tingimuste esitamisega või motiveeritud keeldumisega hiljemalt ühe kuu jooksul pärast taotluse saamist. Keskkonnamõju hindamise vajaduse korral on kaitseala valitsejal õigus taotlusele vastamist edasi lükata kuni ekspertiisiakti saamiseni, teavitades sellest nii nõusoleku taotlejat kui ka loa andjat (Kaitse-eeskirja p 12). Vaidlust ei ole ka selles, et uue ehitise püstitamiseks loa saamiseks kaebaja kaitseala valitseja poole pöördunud ei ole, mida tõendab Keskkonnainspektsiooni kohtuvälise menetleja 08.04.2008 otsus üldmenetluses 20615 (Urke (Varna) maaüksuse ostueesõigusega erastamise toimiku lk. 28-29). Samas on pöördunud Keskkonnaministeeriumi poole kohalik omavalitsus, kes on saanud viimaselt 05.12.2006 vastuse, mille kohaselt ei kooskõlast Harjumaa keskkonnateenistus kui Kostivere maastikukaitseala valitseja endise Urke maaüksuse erastamist (Urke maaüksuse ostueesõigusega erastamise toimiku lk. 22). Vaidlustatud korraldusest nähtuvalt on just kaitseala valitseja seisukoht kaebajale maa erastamise küsimuses olnud korralduse andmise oluliseks põhjuseks. Üldises haldusõiguse praktikas on asutud seisukohale, et lõpliku haldusakti andmisel teiste haldusorganite poolt antud arvamused ja kooskõlastused (vt HMS § 16) ei ole HMS kohaselt eelhaldusaktid, kuigi nendega võidakse põhihaldusorgani jaoks siduvalt otsustada ära lõppotsust puudutavaid küsimusi ja tuvastada fakte (vt K. Merusk, Menetlusosaliste õigused haldusmenetluse seaduses, Juridica 2001, nr. 8, lk. 519, 520 ning A. Aedmaa jt Haldusmenetluse käsiraamat 2004, lk. 258). Seega ei ole neid reeglina võimalik vaidlustada. Küll aga peab põhihaldusorgan koostöös kooskõlastuse andjaga korraldama menetlusosalise ärakuulamise ka kooskõlastust või selle andmisest 10 keeldumist puudutavates küsimustes, samuti tuleb kooskõlastuse või sellest keeldumise motiivid esitada lõplikus haldusaktis. Kooskõlastus ja arvamus on täitevvõimu sisesed menetlustoimingud sõltumata sellest, kas õigusaktide kohaselt on kooskõlastuse või arvamuse andmine vältimatu eeltingimus lõpliku haldusakti andmiseks või pöördub põhihaldusorgan teise asutuse poole ilma, et ta selleks kohustatud oleks (Ibid, lk. 259).
  2. HMS § 58 kohaselt ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. Kohus on seisukohal, et kaebaja ärakuulamisõiguse, kaalutlus- ning põhjendamiskohustuse rikkumised võisid mõjutada Jõelähtme Vallavalitsuse poolt asja otsustamist, mistõttu tuleb HKMS § 37 lg 2 p 1 alusel rahuldada kaebaja kaebus Jõelähtme Vallavalitsuse 30.06.2011 korralduse nr. 367 tühistamiseks. Kuna Jõelähtme Vallavalitsusel oli korralduse andmise ajal pooleli kaebaja taotluse alusel maa ostueesõigusega erastamise toimingute tegemine, kohustab kohus vastustajat HKMS § 37 lg 2 p 2 alusel vastavate toimingutega jätkama. Eeltoodu ei tähenda vastustaja kohustust kaebajale maad ostueesõigusega erastada. Seisukoha maa ostueesõigusega erastamise võimalikkusest saab vastustaja võtta pärast seda, kui ta on jõustunud haldusaktiga lahendanud kaebaja ehitusloa taotluse. Vastavalt HKMS § 108 lõikele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebaja esindaja esitas kohtule kaebaja õigusabikulude tõendamiseks 20.03.2012 kassa sissetuleku orderi nr. 20/03/12, mille kohaselt kandis kaebaja seoses käesoleva vaidlusega õigusabikulusid summas 1092 eurot (t. lk. 89). Õigusabikuludele lisandub kaebuse eest tasutud riigilõiv summas 15,97 eurot (t. lk. 54). Kohus mõistab seega vastustajalt kogumis kaebaja kasuks välja menetluskulud summas 1107,97 eurot. Tiina Pappel kohtunik 11

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.