Obsah (8)

§ 217§ 220§ 208§ 115§ 127§ 227§ 29§ 221

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Malle Seppik ja Ulvi Loonurm Otsuse tegemise aeg ja koht 29.12.2011, Tallinn Tsiviilasja numb

) § 29 lg 4 järgi, kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Arvestades vaidlusaluse lepingu p 3.1 sõnastust, leppisid pooled kokku, et lepingu eseme ostuhind sisaldab ka kinnistu liitumist vee- ja kanalisatsioonivõrguga, mis on rajatud vastavalt ÜVVKS-i nõuetele ning on kohaliku omavalitsuse poolt püsivalt kasutamiseks lubatud. Lepingu p-st 3.1 nähtub, et ostjal puudub loetletud trassidega või liitumistega seoses igasugune vajadus teha täiendavaid rahalisi kulutusi. ÜVVKS § 2 lg 1 kohaselt on ühisveevärk ja -kanalisatsioon ehitiste ja seadmete süsteem, mille kaudu toimub kinnistute veega varustamine või reovee ärajuhtimine ning mis on vee-ettevõtja hallatav või teenindab vähemalt 50 elanikku, § 4 lg 1 järgi rajatakse ühisveevärk ja -kanalisatsioon kohaliku omavalitsuse volikogu kinnitatud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava alusel. Kui kohalikul omavalitsusel puudub ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava, võib ühisveevärki ja -kanalisatsiooni rajada detailplaneeringu alusel kuni selle arendamise kava valmimiseni tingimusel, et detailplaneering sisaldab sama sätte lg-s 2 sätestatud nõudeid.

1. Eeltoodust nähtub, et ühisveevärgi ja kanalisatsiooni rajamise õiguse ja tingimused väljastab kohalik omavalitsus. Asja materjalidele lisatud Rae Vallavalituse Ehitusameti juhataja kirjast nähtuvalt puudus seisuga 17.07.2006 Loopera arendusalal valla poolt määratud vee-ettevõtja, küll aga oli seal seaduslik õigus joogivee müügiks ja kanalisatsiooni väljaveoteenuste osutamiseks arendajal/omanikul V-J.L või siis tema juhitaval OÜ-l Loopere. Nimetatud kirja p 3 kohaselt jättis arendaja Loopera arendusalal maha dokumenteerimata ja lõpuni rajamata vee– ja kanalisatsiooni rajatised. Samuti nähtub Rae vallavanema kirjast, et Loopera arendusala autonoomsed sisetrassid olid juba aastal 2004 valmis ehitatud, kuid torustikud olid ehitatud ilma ehitusprojektita. Asjaolu, et väljaehitatud vee- ja kanalisatsioonirajatised ei võimaldanud nõuetekohaselt vett tarbida ja kanalisatsiooniteenust kasutada, nähtub ka tunnistaja Andrus Luhti ütlustest, et kuni uue puurkaevu valmimiseni sai kogu küla vett Nurme talu kaevust, kuid selle kaevu veetootlikkus ning kvaliteet ei vastanud nõuetele. Nimetatud tunnistaja ütlustest nähtub, et elamurajooni kanalisatsioon oli rajatud isevoolsena, kuigi maa-ala kõrguste erinevuse tõttu oli vaja osaliselt survetrasse.
2. Eeltoodu kohaselt on tõendatud, et Loopera elamurajoonis ei olnud ajal, kui hageja kinnistu kostjalt omandas, välja ehitatud poolte vahel sõlmitud lepingu p 3.1 järgseid nõuetekohaseid rajatisi vee- ja kanalisatsiooniteenuste osutamiseks. Nimetatud asjaolu ei lükka ümber ka tunnistaja V-J.L ütlused, mille kohaselt toimis arendusalal isevoolne kanalisatsioon ning arendaja poolt oli rajatud ka survetrass. Samas nähtub tunnistaja ütlustest, et reovett veeti ka väidetavalt valmisehitatud survetrassist masinaga pumplasse. Seega tuleb asuda seisukohale, et tunnistaja ütlused kanalisatsioonirajatiste nõuetekohasuse kohta on vastuolulised, veenvamalt on asjas tõendatud väited, et rajatud kanalisatsioonis 5 olid puudused. Asjaolu, et elamurajooni jaoks ettenähtud uus puurkaev ei olnud kasutuses ning vajas täiendavat seadet ning kasutusluba, tunnistas ka V-J.L. 14.

§ 217lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele.

Lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Eeltoodu alusel ei vastanud kostja poolt hagejale üleantud asi lepingutingimustele. Kostja on lepingut rikkunud, kuna hagejale müüdud asi oli puudustega. Hagejale müüdud kinnistu ei olnud liidetud tsentraalse vee- ja kanalisatsioonivõrguga, samuti ei võimaldanud olemasolev võrk saada nõuetekohast teenust. 15. Asjas on kostja tuginenud sellele, et hageja ei ole temale teatanud asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja, kahe kuu, jooksul.

§ 220

lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Tarbijalemüügi puhul peab tarbija teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul peale seda, kui ta sai mittevastavusest teada. Leping sõlmiti poolte vahel 17.07.2006. Asja materjalidele lisatud kirja kohaselt teatas hageja kostjale puudustest 11.06.2009.

§ 208

lg 4 kohaselt on tarbijalemüük asja müük müügilepingu alusel, mille puhul tarbijale müüb vallasasja müüja, kes sõlmib lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Kuivõrd kostja müüs hagejale kinnistu, siis kostja viidatud kahekuuline asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamise aeg käesolevas asjas ei kohaldu. 16.

§ 220

lg 3 kohaselt, kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- ja kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib kostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Lepingu p 1.4.8 järgi müüdi hagejale ehitusjärgus maja ning asjas puudub vaidlus, et hageja asus majja elama aastal 2007, mil ta sai teada ka asja lepingutingimustele mittevastavusest. Kuigi hageja teatas kostjale lepingutingimustele mittevastavusest alles peaaegu kaks aastat pärast mittevastavusest teadasaamist, leiab kohus, arvestades eelkõige puuduse iseloomu, et lepingutingimustele mittevastavusest teatamata jätmine sellise aja jooksul on mõistlikult vabandatav. 17.

§ 115

lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Asjas on kostja tuginenud sellele, et hageja poolt MTÜ-le Loopera Haldus tasutud sisseastumismaks ja liikme toetus liitumiseks tsentraalse kanalisatsiooniga, kokku 125 000 krooni, ei ole seotud poolte vahel sõlmitud lepinguga.

§ 127

lg 4 järgi isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Asjas puudub vaidlus selles, et MTÜ Loopera Haldus ning tema kaudu ka OÜ Rae Veevärk on asutatud Loopera elamurajooni kinnistuomanike poolt. Asja materjalidele lisatud Rae valla Ehitusameti juhataja 14.07.2009 kirjast nähtub, et MTÜ Loopera Haldus ja tema tegevusi toetav OÜ Rae Veevärk on asunud korrastama Loopera 6 arendusala vee- ja kanalisatsioonirajatiste dokumentatsiooni ning viima rajatised vastavusse tehniliste nõuetega.

1. Asja materjalidele lisatud liitumislepingu kohaselt kohustus OÜ Rae Veevärk tasuma Water Ser Ehitusjuhtimine OÜ-le Rae külas Rae vallas Harjumaal asuvate kinnistute, sealhulgas hagejale kuuluva kinnistu, ühiskanalisatsiooniga liitumise eest liitumistasu 2 154 621 krooni. Asja materjalidele lisatud MTÜ Loopera Haldus ja OÜ Rae Veevärk tõendi kohaselt on hageja tasunud Loopera elurajooni trasside väljaehitamisega seoses 70 000 krooni ja tsentraalse kanalisatsiooniga liitumisega seotud tasuna 55 000 krooni. Nimetatud tõendi kohaselt tulenevad tasutud summad kulude jaotamisest kõikide ühistu liikmete vahel. Eeltoodu alusel on asjas tõendamist leidnud, et hageja on tasunud kokku 125 000 krooni poolte vahel sõlmitud lepingujärgsel asjal esinenud mittevastavuse kõrvaldamiseks. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks 125 000 krooni välja mõista. Apellatsioonkaebus
2. Adelan KVH OÜ palub tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata. Samuti palub apellant rahuldada hagile aegumise kohaldamise taotluse ning jätta menetluskulud vastustaja kanda.
3. Hagi on aegunud ja apellant taotleb aegumise kohaldamist. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigusnorme, on rikkunud menetlusnorme ning on andnud tõenditele ebaõige hinnangu. 21.

§ 227

kohaselt müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab asja üleandmisest ostjale. Hagiavalduse kohaselt toimus hageja õiguste rikkumine 11.07.2006, mil hageja müügilepingu eseme vastu võttis. Seega, kui hageja leiab, et talle tekkis lepinguline kahju 11.07.2006, siis sellisel juhul on hagi aegunud. 22.

§ 220

lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Tarbijalemüügi puhul peab tarbija teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai mittevastavusest teada. Sama sätte lg 3 sätestab, et kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandusvõi kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ta asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda.

1. Maakohtu otsusest ei selgu, milliseks erisubjektiks peab maakohus hagejat, et talle ei kohaldu Eesti seadused või peaks tema suhtes seadusi mingi reservatsiooniga kohaldama. Vaidlustatavast otsusest ei selgu, millisel alusel maakohus leiab, et kuigi hageja ei teatanud kostjale väidetavatest asja lepingutingimustele mittevastavustest kahe aasta jooksul peale lepingutingimustest teadasaamist, on kostja poolt lepingutingimustele mittevastavusest teatamata jätmine vabandatav puuduse iseloomu tõttu. Samuti ei selgu maakohtu otsusest kostja väidetavate lepingurikkumiste seos hagi nõudeks oleva summaga.
2. Kuna MTÜ Loopera Haldus asutati alles 20.02.2008, siis järelikult see raha, mida hageja kahjuna käsitleb, kulus MTÜ-l Loopera Haldus elamurajooni II osa trasside väljaehitamiseks, mis hagejat tegelikult ei teeni ja hageja seos selle kuluga puudub. Veel vähem on sellel kulul puutuvus kostjaga ja
3. aasta 7 müügilepinguga. Hagi väidete kohaselt tekkisidki hageja poolt kahjuks nimetatud kulud peale MTÜ Loopera Haldus asutamist. Kohtuotsusest ei selgu, millele tugineb kohtu järeldus, et olemasolev võrk ei võimaldanud saada nõuetekohast teenust ning milliseid nõudeid maakohus silmas peab.
4. Loopera elamurajooni vee- ja kanalisatsioonirajatiste skeemist nähtub, et seisuga 01.04.2008 oli olemas arendaja poolt rajatud vee- ja kanalisatsioonisüsteem koos puurkaevu, kanalisatsiooni pumpla, kanalisatsiooni kogumismahuti ja fekaali väljaveo punktidega. See piirkond oli Loopere elamurajooni I osa. Apellant sai nimetatud tõendi oma valdusesse koos tsiviilasja nr 2-10-18996 materjalidega. Tsiviilasi nr 2-10-18996 on menetlusse võetud alles 27.04.2010, mistõttu ei olnud võimalik tõendit esitada varem. Vastustaja seisukoht
5. Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
6. Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Kolleegium ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusnormide rikkumist ega materiaalõigusnormide ebaõiget kohaldamist. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid. Samuti võtab kolleegium apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks maakohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuivõrd puuduvad kahtlused nende tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta. Alljärgnevalt vastab kolleegium apellatsioonkaebuse seisukohtadele.
7. Apellatsioonkaebuses on esitatud taotlus aegumise kohaldamiseks ja kuigi selles ei ole nimetatud konkreetset aegumistähtaega, mille rakendamist palutakse, saab järeldada, et silmas peetakse TsÜS § 146 lg-s 1 nimetatud tehingust tuleneva nõude aegumistähtaega kolm aastat ning et selle järgi aegus hagi eseme valduse üleandmisest 11.07.2006 kolme aasta möödumisel. Kolleegium sellise seisukohaga ei nõustu. Hageja nõue tuleneb 17.07.2006 lepingust, millega kostja müüs hagejale kinnistu, mille oluliseks osaks oli siseviimistluseta paarismaja. Tegemist oli nn uusehitisega, mille puudusest tulenevale nõudele müügilepingu korral rakendub TsÜS § 146 lg 2 teine lause, mille kohaselt ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue ei aegu enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest. Vastavalt vastuvõtuaktile valmis elamu 30.06.2006 (t lk 107), seega ei saanud hageja nõue aeguda enne 30.06.
8. Hagi esitati 15.07.
10. Ringkonnakohus ei tuvastanud ebaõiget materiaalõigusnormide kohaldamist maakohtu poolt. Kaebusest nähtub, et apellant peab silmas maakohtu seisukohta, mille kohaselt ei rakendu käesolevas asjas

§ 220lg 1 teine lause põhjusel, et tegemist ei olnud tarbijalemüügiga.

Kuna aga

§ 208

lg 4 loeb kooskõlas EL-i direktiiviga 99/44 EEC tarbijalemüügiks kõik vallasasjade müügilepingud, kuid käesolevas asjas oli müügiobjektiks kinnisasi, siis ei ole apellandi etteheide maakohtule põhjendatud. 30. Käesolevas asjas vaidlevad pooled selle üle, kas hageja poolt ostetud kinnisasi koos selle olulise osaga vastas müügilepingus kokkulepitule, see tähendab kuidas tõlgendada lepingu p 3.1, milles pooled olid leppinud kokku, et lepingu eseme ostuhind sisaldab liitumisvõimalust ja liitumistasusid tsentraalse vee-, kanalisatsiooni- ja gaasitrassiga ning elektrivõrguga. Samas kinnitas müüja, et eelnimetatud trassid on lepingu sõlmimise hetkeks rajatud ning kasutatavad ning liitumistasud nimetatud kommunikatsioonidega liitumiseks on müüja poolt 8 tasutud. Hageja väitel lepiti kokku, et kinnistu on ühendatud ja liidetud vee- ja kanalisatsioonivarustusega, mis kuulub ühisveevärki ÜVVKS-i tähenduses. Kostja väitel piisas, kui kinnistu oli ühendatud elamurajoonisiseste trassidega. Kolleegium nõustub, et käesolevas asja tuli lepingu tõlgendamisel rakendada

§ 29lg-t 4 ja maakohus on kooskõlas Ts

MS § 232 lg-ga 1 hinnanud kõiki esitatud ja uuritud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning asunud oma siseveendumuse alusel asjakohaselt seisukohale, et pooled olid leppinud kokku liitumisvõimaluse ja liitumistasude maksmise veeja kanalisatsioonivarustusega ÜVVKS-i tähendus, et lepingu sõlmimise ajaks ei olnud Loopera elamurajoonis rajatud lepingu p-s 3.1 kokkulepitud nõuetekohaseid rajatisi vee- ja kanalisatsiooniteenuse osutamiseks ning et seeläbi ei vastanud üleantud kinnistu lepingus kokkulepitule. Seega ei saa ka ringkonnakohus nõustuda apellandi seisukohaga, et hageja kinnistu koos teiste Loopera elamurajooni I etapi elamutega ei pidanudki olema liidetud Rae valla ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga ning et sellega liitmine ei olnud kostja kohustus. Kostja oli endale vastava kohustuse võtnud pooltevahelise lepinguga ja kuna leping kehtib muutmata kujul, siis tuli kostjal seda ka täita. 31. Kolleegium nõustub maakohtuga ka selles, et hageja suhtes rakendub

§ 220

lg 3 teine lause ja et asjaolu, et hageja teatas kostjale puudusest alles 11.06.2009 (tõendatud vastava e-kirjaga), on mõistlikult vabandatav ega välista tema poolt lepingutingimustele mittevastavusele tuginemist. Hageja on selgitanud, et asus elamut reaalselt kasutama

1. aasta veebruaris ning et alles siis selgus, et sõlmida õnnestus ainult gaasileping, kuid vett pakuti kostjale kuulunud kinnistu kaevust ja kanalisatsiooni osas pakuti heitvee äravedu paakautodega kostjale kuulunud kinnistu kogumiskaevust. Tsiviilasja materjalidest, aga ka näiteks Riigikohtu poolt otsusega nr 3-2-1-106-11 lahendatud vaidlusest, nähtub, et tegemist ei olnud ainult ühte kinnistut, vaid kogu arendatavat Loopera elamurajooni, puudutava probleemiga. Kostja näol on tegemist kinnisvaraarendust pakkuva professionaalse ettevõtjaga, kes pidi olema teadlik, et kaasaegses uusarenduspiirkonnas paikneva kinnisasja, millel paikneb elamu, eesmärgipärane mõistlik kasutamine ei ole võimalik ilma püsiva vee- ja kanalisatsiooniühenduseta.
2. aastal hagejale eespool kirjeldatud ühenduste pakkumine näitab, et kostja oli juba siis teadlik lepingu puudustest. Seega oleks hageja võinud lepingutingimustele mittevastavusele tugineda ka sõltumata müüjale teatamisest (

§ 221lg 1 p-le 2).

32. Kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja

§ 115

lg 1 järgi koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Vastavalt

§ 127

lg-le 1 on kahju hüvitamise eesmärgiks kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Sama sätte lg 4 kohaselt peab isik hüvitama kahju üksnes juhul, kui asjaolu, milles tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg. Maakohus tuvastas asjakohaselt, et kostja ei täitnud hageja ees kohustust võimaldada viimasele liitumine ja tasuda liitumistasud hageja kinnistu liitmiseks tsentraalse vee- ja kanalisatsioonitrassiga. Hageja tõendas, et vastava teenuse saamiseks pidi ta aastal 2009 liituma vastava mittetulundusühinguga, tasudes seejuures trasside väljaehitamiseks ja nendega liitumiseks kokku 125 000 krooni. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et nimetatud rahasumma oli tasutud lepingule mittevastaval kinnistul puuduste kõrvaldamiseks ja on seeläbi otseses põhjuslikus seoses kostja poolt lepingu rikkumisega. Müügilepingus oli müüja kinnitanud, et on tasunud ka liitumistasud, seetõttu ei saa kuidagi nõustuda 9 apellandi seisukohaga, et müügilepingust ei tulene kostja kohustust tasuda hageja eest konkreetse mittetulundusühinguga liitumise tasu. 33. Apellatsioonkaebusele täiendava tõendina lisatud Loopera ÜVK rajatiste skeemi seisuga 01.12.2009 tagastab kolleegium apellandile, sest nimetatud tõend oli esitatud juba maakohtus (t lk 183). 34. Apellatsioonimenetluse kulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Ulvi Loonurm Malle Seppik Imbi Sidok