Obsah (5)

§ 432§ 433§ 244§ 347§ 49

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-08-2570 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Kaupo Paal ja Malle Seppik Kohtuistungi toimumise aeg 07.02.

§ 432

sätestas elamu võõrandamise lepingu sisu eluaegse ülalpidamise tingimusega.

§ 433

järgi elamu võõrandamise leping eluaegse ülalpidamise tingimusega peab olema sõlmitud samas vormis ja registreeritud sama korra kohaselt nagu elamu ostu-müügi leping (

§ 244

). 01.12.1993 jõustunud asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 25 lg 1 kohaselt tunnistati

§ 244kehtetuks. Samas sätestas AÕS Rak

S § 13 lg 6 teine lause, et ehitise või selle osa võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Käesolevas asjas puudub vaidlus, et poolte vahel ei ole sõlmitud notariaalset lepingut elamu võõrandamiseks eluaegse ülalpidamise tingimusega. Seetõttu puudub hagejatel õigus nõuda MaaRS § 7 lg-s 3 sätestatud isikliku kasutusõiguse seadmist kinnisturaamatusse.

1. Kuni 30.06.2003 kehtinud AÕS § 201 lg 1 kohaselt koormab kasutusvaldus asja selliselt, et isik, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama asja ja omandama selle vilju, lg 2 kohaselt kasutusvalduse esemeks võivad olla vallas ja kinnisasjad ning üleantavad õigused. Samas sätestas AÕS § 202 lg 1, et kasutusvaldus vallasasjale tekib asja üleandmisega omanikult kasutusvalduse saajale ja kasutusvalduse kokkuleppe sõlmimisega, lg 2 kohaselt asja üleandmisele ja kokkuleppele kohaldatakse üleandmise teel vallasomandi tekkimise suhtes kehtivaid sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS RakS § 13 lg 6 teine lause sätestas, et ehitise või selle osa võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud. Selle sätte järgi pidi ka kasutusvalduse seadmise kokkulepe olema notariaalselt tõestatud (RK 05.12.2007.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-109-07 p 24). Kuna notariaalne tehing kasutusvalduse seadmiseks puudub, ei ole tõendamist leidnud poolte vahel kasutusvalduse kohta lepingu sõlmimine.
2. Kinkelepingu sõlmimise ajal kehtis

§ 347

lg 1 mis sätestas, et tasuta varakasutuse lepingu järgi kohustub üks pool andma või annab vara tasuta ajutiseks kasutamiseks teisele poolele, viimane aga kohustub selle vara tagastama.

§ 347

lg 2 viitas küll

vara üürimise sätetele, kuid need sätted olid tunnistatud kehtetuks alates 22.10.

1. Alates 01.07.1992 jõustus elamuseadus, mille § 28 lg 3 sätestas, et eluruumi tasuta kasutamisel kohaldatakse eluruumi üürilepingut reguleerivaid sätteid.
2. Käesolevas asjas puudub vaidlus, et kinkelepingu sõlmimisel ja peale seda kuulus hagejatele kostjale kingitud asjade sh eluruumi valdus. Kostja on oma vastuses hagile märkinud, et hagejad kasutasid elamu I korrust ning II korruse olid andnud üürile. Kostja ise elas kuni 2007 oktoobrini keldrikorrusel. 30.06.2011 toimunud istungil avaldas kostja, et kui ta vanematega koos elas, siis kandsid mõlemad pooled elamu ülalpidamiskulusid võrdselt.
3. 02.06.2011 toimunud istungil avaldas kostja, et kui elamu talle kingiti, siis sai ta aru, et tema vanemad elavad selles elamus oma surmani. Eeltoodust tulenevalt tuleb järeldada, et poolte vahel sõlmiti tähtajaline tasuta vara kasutamise leping. Eeltoodud järeldust ei lükka ümber ka ES § 31 lg-s 1 sätestatu, mille järgi üürileping sõlmitakse kirjalikult. 18.

§ 49

kohaselt seadusega nõutud lihtsa kirjaliku vormi mittejärgimine võtab pooltelt õiguse vaidluse korral viidata tehingu olemasolu kinnitamiseks tunnistajate ütlustele, seaduses otseselt nimetatud juhtudel toob aga kaasa tehingu kehtetuse § 51 lg-s 2 ettenähtud tagajärgedega. Kuna ES ei näinud ette, et lepingu kirjaliku vormi mittejärgimine toob kaasa tasuta kasutamise lepingu kehtetuse, on veenvalt tõendatud poolte vahel vara tähtajalise tasuta kasutamise lepingu sõlmimine. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kuni keldrikorrusele elama asumist elas kostja elamu teisel korrusel ning alates 1996 elas 4 keldrikorrusel kuni 2007 sügiseni. Elamu teine korrus oli antud üürile, et elamu/hilisemalt kinnistu ülalpidamiseks raha saada. Need asjaolud viitavad sellele, et poolte kokkuleppeks ei olnud hagejatele terve elamu tasuta kasutada andmine, vaid tasuta kasutamise kokkulepe hõlmas elamu I korrust. Sellele viitab ka asjaolu, et käesoleval ajal hagejad elamu II korrust ei kasuta ning on avaldanud, et kostja võiks sinna elama asuda.

1. Alates 01.07.2002 jõustus võlaõigusseadus (VÕS). VÕS § 389 järgi tasuta kasutamise lepinguga kohustub üks isik andma teisele isikule üle eseme tasuta kasutamiseks. VÕS § 394 järgi võib kasutusse andja tasuta kasutamise lepingu, sõltumata VÕS §-s 393 sätestatust, üles öelda ja kasutusse antud eseme tagastada nimetatud sättes loetletud tingimustel. Hagiavalduses on hagejad väitnud, et viimastel aastatel on kostja hagejatele hakanud esitama nõudmisi väljakolimise kohta vaidlusalusest elamust. 02.06.2011 toimunud istungil väljendas kostja sõnaselgelt, et tema ei ole kordagi vanematele öelnud, et nad välja peavad kolima, vanemad võivad majas elada. Seega ei ole tasuta kasutamise lepingut üles öeldud. Sellest tulenevalt on hagejatel õigus kasutada jätkuvalt kinnistul asuva elamu I korrust.
2. 30.06.2011 toimunud istungil loobusid hagejad nõudest, mis on seotud nende õigusega nõuda kostjalt elamu kõigi hooldus-, remondi, kommunaal- ning küttekulude kandmist. Hagejate nõudest loobumine tuleb vastu võtta ja menetlus selle nõude osas lõpetada.
3. Kostja on asjas esitanud taotluse menetluse lõpetamiseks TsMS § 371 lg 2 alusel. Kohus on seisukohal, et kostja taotlus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Hagejatel on eeltoodust nähtuvalt õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks õiguslik huvi. Hagejate tuvastusnõue ei ole aegunud. Poolte vahel on sõlmitud kestvusleping, mistõttu nõue selle olemasolu tuvastamiseks käesoleval ajal ning lepingu tingimuste väljaselgitamine, ei saa olla aegunud.
4. Hagejad on esitanud hagis alternatiivse nõude seoses kinkelepingu täiendamisega. Kuna hagejate põhinõue tuleb rahuldada, siis puudub vajadus käsitleda kinkelepingu täiendamise nõuet.
5. Hagejad on palunud kanda Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr XX kolmandasse jakku märke, mille kohaselt L Sl ja M Sl on eluaegse seeselamise õigus kogu esimese ja teise korruse kasutamise õigusena kinnistul asuvas elamus ning neil on õigus nõuda kinnistu igakordselt omanikult kõigi elamu hooldus,remondi- , kommunaal- ning küttekulude kandmist. Sisuliselt hagevad hagejad kostjalt tahteavaldust piiratud asjaõiguse kandmiseks kinnistusraamatusse. Kuna käesolevas asjas on tõendamist leidnud, et poolte vahel ei ole sõlmitud isikliku kasutusõiguse ja kasutusvalduse lepingut, siis tuleb hagejate nõue jätta rahuldamata. Tasuta kasutamise lepingut reguleerivad sätted ei võimalda vastava lepingu olemasolu kohta märke tegemist kinnistusraamatus, nagu on sätestatud üürilepingu korral (VÕS § 324).
6. 25.01.2008 on hagejate taotlusel hagi tagatud ning vaidlusaluse kinnistu registriossa on kantud eelmärge. Kuna hagejate nõue kostjalt tahteavalduse hagemiseks piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse sissekandmiseks tuleb jätta rahuldamata, tuleb hagi tagamine tühistada.
7. Arvestades asjaolu, et hagi tuleb rahuldada osaliselt ning võttes arvesse hagi rahuldatud ja rahuldamata osade suurust ning vaidluse asjaolusid, samuti seda, et hagejad loobusid osaliselt nõudest, siis tuleb poolte menetluskulud jätta nende endi kanda. Hagejate apellatsioonkaebus
8. Hagejad paluvad tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega rahuldada hagiavaldus täies ulatuses või saata asi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule. Hagejad paluvad jätta kõik menetluskulud kostja kanda. 5
9. Kohus ei ole kostja ütlusi piisavalt ja igakülgselt analüüsinud, mis on tinginud ebaõige kohtulahendi. Kostja 02.06.2011 ütlustest saab teha ühese järelduse, et kostja kasutas eluruumina elamu soklikorrust ning hagejad kasutasid eluruumidena elamu I ja II korrust. Soklikorrusele ehitas ja sisustas L S oma rahaliste vahenditega just nimelt kostja jaoks. Hagejad ei ole teinud kostjale takistusi keldrikorruse kasutamiseks.
10. Hagejad ei nõustu maakohtuga selles, et hagiavaldus tuleb osaliselt rahuldamata jätta seetõttu, et kostja elas elamu teisel korrusel kuni
11. aastani ning hiljem anti elamu teist korrust üürile, et saada kinnistu ülalpidamiseks raha. Hagejad leiavad erinevalt maakohtust, et need asjaolud viitavad sellele, et poolte kokkuleppeks oli hagejatele elamu I ja II korruse tasuta kasutada andmine. Ebaõige on kohtu järeldus, et hagejad ei kasuta praegu II korrust elamiseks. Kostja ei ole soovinud elamu II korrusel elada. Seda kinnitavad kostja enda ütlused, millega on kostja kohtuistungitel omaks võtnud, et kostjal endal puudub soov elamut elamiseks kasutada ning et kostjad võivad terves elamus elu lõpuni sees elada. Nii on kostja 02.06.2010 toimunud kohtuistungil kinnitanud, et tema vanemad võivad majas elada ning ei ole avaldanud soovi, et vanemad võiksid elada näiteks I või II korrusel. Kostja on kogu menetluse kestel olnud seisukohal, et vanemate valduses on kogu elamu. Poolte vahel oli sõlmitud kokkulepe kogu kinnistu aadressiga XX, Tallinn eluaegseks kasutamiseks. Maakohus on nimetatud asjaolu jätnud otsuse tegemisel põhjendamatult tähelepanuta.
12. Hagejad on kandnud kogu elamuga (mitte vaid elamu I korrusega) seotud hooldus-, remondi-, kommunaal- ning küttekulud. Nimetatud asjaolu on maakohus jätnud otsuse tegemisel põhjendamatult tähelepanuta. Kostja on 02.06.2011 toimunud kohtuistuistungil võtnud omaks, et ta võttis elamu ülalpidamisest osa siis, kui ta keldrikorrusele väljaehitatud eluruumides elas. Vastus hagejate apellatsioonkaebusele
13. Kostja palub jätta hagejate apellatsioonkaebuse rahuldamata. Kostja apellatsioonkaebus
14. Kostja palub menetluse lõpetamist, kuna hagejate õiguste rikkumine esitatud alustel ei ole võimalik. Juhul, kui kohus leiab, et kostja õiguste rikkumine on võimalik, tühistada osaliselt maakohtu otsus ning teha uus otsus, millega jätta hagejate nõue täies ulatuses rahuldamata ning muuta menetluskulude jaotust. Alternatiivselt muuta maakohtu otsust selles osas, milles hagejate kasutusõigus elamule on määratud tähtaegsena hagejate eluajaks ning lugeda hagejate õigus määramata ajaks tasuta kasutamise õiguseks ning määrata täpsemalt asjakohased kasutustingimused.
15. Kohtu kaalutlustest ei nähtu, millisel alusel on kohus leidnud, et tegemist võiks olla üleüldse vara tasuta kasutamise suhtega, mitte aga näiteks omaniku perekonnaliikme staatusega. Käesolevas kohtuvaidluses ei oma õiguslikku tähendust küsimus, millisel õiguslikul alusel hagejad kasutavad kinkelepingu objektiks olevat elamut või kas selleks on üleüldse olemas õiguslik alus. Kumbki pool ei ole tõstatanud küsimust elamu kasutamise õiguslike aluste olemasolu kindlakstegemisest ega taotlenud õigussuhte olemuse kindlaksmääramist.
16. Esimese astme kohus ei ole õigesti hinnanud asjaolusid ega ka motiveerinud, millistel asjaoludel on kohus leidnud, et kasutusõigus on tähtaegne, laieneb üksnes elamu esimesele korrusele ning tähtaeg on määratud tingimuslikuna- hagejate elueaga.
17. Kohus on jätnud tähelepanuta, et L S on menetluses kinnitanud, et elamu ekspluateerimine olemasoleval kujul käib nii temale kui hagejatele üle jõu. Sellega on rikutud mõistlikkuse printsiipi. 6
18. Mitmes aspektis on esimese astme kohtulahend tulnud kõigile menetluses osalevatele pooltele üllatuslikuna ning ootamatuna. Kohus peab võtma põhjendatud seisukoha poolte kõigi esitatud faktiliste ja õiguslike väidete suhtes, muu hulgas seletama lühidalt, miks üks või teine asjaolu ei oma asja lahendamisel tähendust. Vastus kostja apellatsioonkaebusele
19. Hagejad vaidlevad kostja apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
20. Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuste väited ei anna alust selle tühistamiseks. Ringkonnakohus täpsustab TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel otsuse resolutsiooni sõnastust elamu kasutamist puudutavas osas. Maakohus on põhjendavas osas tuvastanud, et poolte vahel kehtib eluruumi tasuta kasutamise leping, kuid jätnud selle resolutsioonis märkimata.
21. TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
22. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohus kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
23. Vastuseks kostja apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
24. Ebaõige on kostja seisukoht, et kumbki pool ei ole tõstatanud küsimust elamu kasutamise õiguslike aluste olemasolu kindlakstegemisest ega taotlenud õigussuhte olemuse kindlaksmääramist. Just sellise sooviga hagejad kohtu poole pöördusidki.
25. Maakohus tuvastas õigesti tasuta kasutamise õigussuhte olemasolu poolte vahel. Olenemata sellest, et kinkelepingus hagejate tasuta kasutamise õigust ei fikseeritud, nähtub asjaoludest, millega seoses kinkeleping sõlmiti ja poolte edasisest käitumisest, et poolte ühine soov oli, et hagejad elavad elamus edasi ja kostjale selle eest ei maksa. See nähtub ka kostja kohtuistungil antud seletustest, kus ta väitis, et kui elamu kingiti, siis eraldi kokkuleppeid ei sõlmitud, kuid ta sai aru, et vanemad elavad majas surmani (tl 168). Sellest nähtub ka, et pooled ei olnud kokku leppinud, et hagejad kasutavad elamut üksnes esialgu, kuni uue elamispinna leidmiseni või niikaua, kuni kostja sellega nõus on, vaid kostja aktsepteeris juba kinkelepingu sõlmimisel vanemate õigust kuni elu lõpuni majas tasuta elada.
26. Vastuseks hagejate apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
27. Kohtuistungi protokolli kohaselt (tl 174) loobusid hagejad oma nõudest osas, mis puudutab nende õigust nõuda M Slt kõigi elamu hooldus-, remondi-, kommunaal- ning küttekulude tasumist. Nõudest loobumise avalduse esitas M S esindaja ja protokolli kohaselt nõustusid sellega mõlemad hagejad isiklikult. Seetõttu on ebaõige hagejate väide, et nad loobusid kulutuste hüvitamisega seotud nõudest üksnes osaliselt.
28. Hagejad ei ole esitanud mingeid tõendeid selle kohta, et kokkuleppe sisuks oli nii esimese kui teise korruse kasutamine. Seetõttu lähtus maakohus õigesti lepingu sisu tuvastamisel praktilisest elukorraldusest, mille üle ka vaidlus puudub. Kinkelepingu sõlmimise ajal elasid hagejad elamu esimesel korrusel ja kostja elamu teisel korrusel. Peale keldrikorrusele eluruumide väljaehitamist elas kostja koos elukaaslasega keldrikorrusel ja teist korrust 7 üüriti välja. Seega pole ka poolte faktilisest käitumisest võimalik välja lugeda sellise kokkuleppe olemasolu, et hagejate kasutusse jäävad kuni nende elu lõpuni nii esimene kui teine korrus. Maakohtu istungil märkis M S, et kostja elas enne elamu teisel korrusel, kus on kolm tuba ja vannituba ning kostja saab ka praegu seal elada (tl 169). Hagejad ei ole ka välja toonud, et esimesest korrusest ei piisa neile elamiseks. Asjaolu, et kostja ei soovi ise elamu teisele korrusele elama asuda lahkhelide tõttu vanematega, ei tähenda, et ta ei peaks saama oma omandit üldse kasutada.
29. TsMS § 173 lg 1 kohaselt peab asja järgmisena menetlev kohus lahendis esitama kogu seni kantud menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda ning riigi õigusabikulud riigi kanda. Ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Seoses mõlema poole apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jätab ringkonnakohus TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti poolte endi kanda. G. Kivinurm K. Paal M.Seppik 8