(6)Tsiviilasi nr 2-11-60028 tegema või tegemata jätma. VÕS § 9 lg 1 järgi leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Pooled ei vaidle asjaolu üle, et kostja soovis võõrandada talle kuulunud hoonestatud kinnistut aadressil xxx x, xxxxx, ja andis 2010.a maikuus Aakon Kinnisvara OÜ-le õiguse leida kinnistule ostja ja vahendada müügilepingu sõlmimist. Vastavalt VÕS § 658 lg-le 1 kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Maakler on VÕS § 619 mõistes käsundisaaja, kellel ei ole oma maaklerilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks vaja volitust käsundiandja nimel tegutsemiseks. Maaklerilepingu sõlmimiseks ei ole seaduses sätestatud vorminõudeid, seega võib tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 77 lg 1 ja VÕS § 11 lg 1 järgi sõlmida maaklerilepingu mistahes vormis, sh ka suuliselt. Seega loeb kohus tuvastatuks, et poolte vahel on sõlmitud suuline maaklerleping. Vaidlus on maakleritasu suuruse üle. Kostja väidab, et enne vahetustehingut pidasid pooled läbirääkimisi vahetuse vahendustasu osas. Maakler Katrin Aarma teatas kostjale 6.septembril 2011, et soovib tasuna saada 1975 eurot (5% objekti hinnast), kuid kostja ei olnud sellise vahendustasuga nõus. Kostja väidab, et pakkus maaklerile, et maksab vahendustasu 1000 eurot (koos käibemaksuga) ning mitte mingil juhul rohkem ning Katrin Aarma nõustus selle summaga. Seda asjaolu kinnitas ka tunnistajana üle kuulatud maakler, kes kinnitas ka seda, et mingeid nõudeid tasu vähesuse osas või seda, et osa summat jääb maksmata ja see tuleb kostjal hiljem maksta, ta ei esitanud. Küll aga märgib hageja, et maakler võttis kostjalt vastu 1000 eurot mitte nõustumise märgiks, vaid vältimaks igasugusest tasust ilmajäämist, mida kinnitas ka tunnistaja. Kohus peab siinkohal vajalikuks rõhutada tunnistaja ütlustest veel kahte aspekti: 1) Tunnistaja ei kirjeldanud, kuidas ja millal ta selgitas või leppis kokku kostjaga juba esmasel suulise maaklerlepingu sõlmimisel selles, et maaklertasuks on 5% müügihinnast. Kostja seda ei kinnita ja kohus seda veenvalt tuvastatuks ei pea. Tunnistaja selgitas, et ta on ise koostanud ja täitnud hagi lisaks oleva tellimuse (blankett nimega kinnisvara müük), sh teinud ka hiljem sinna märkusi vahetuse kohta. Seega on kohtu hinnangul õige kostja väide, et sellist dokumenti ei ole T. Rattasepp enne näinud ja blanketile maakleri poolt kirjutatud vahendustasu 5% ei tõenda pooltevahelist tegelikku kokkulepet ega kostja tegelikku tahet; 2) Tunnistaja kinnitas, et tema oli ainus Aakon Kinnisvarabüroo töötaja, kellega kostja seaduslik esindaja suhtles ja et maakler tegutses kostja kui kliendi huvides eesmärgiga kinnistu müüa/vahetada. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 118 lg 2 sätestab, et kui esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks, ning esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana ja talub selle isiku sellist tegevust, siis loetakse, et esindatav on volituse andnud. Kohus teeb eelnevalt märgitud tunnistuse põhjal järelduse, et kostjale jäi mõistliku isikuna mulje, et maakleril on kõik volitused temaga asjade ajamiseks nii tehinguni jõudmise (maaklerteenuse osutamise) kui selle teenuse eest tasu kokkuleppimise osas. Ükski esitatud tõend ei veena kohut vastupidises. Kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse VÕS § 29 lg 4 alusel lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Lõike 5 kohaselt lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi, tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki, vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust ja tavasid ja lepingupooltevahelist praktikat. Kostja, saades esitatud arve, 5

(6)Tsiviilasi nr 2-11-60028 selgitas maaklerile, et ta ei ole sellise vahendustasuga nõus ning vahendustehingu puhul (maakler tunnistas kohtuistungil, et kostja soov oli tõepoolest peaasjalikult müük) on ta nõus maksma maakleritasu 600 eurot. Kuna maakler ei olnud 600 euroga nõus, kinnitades, et ta ei saa seda teha tulenevalt ametijuhendist, pakkus kostja, et maksab 1000 eurot. Seega pidasid kostja ja maakler läbirääkimisi vahendustasu osas. Kohtuistungil selgitas maakler, et tema arvates ei olnud aga ka 1000 eurot lõplik maakleritasu summa, mille ta vastu võttis. Samas ei selgitanud maakler seda kostjale ning Aakon Kinnisvarabüroo OÜ on 15.09.2011.a andnud välja kassa sissetuleku orderi, millest nähtuvalt on kostja tasunud xxx tn, xxxxx linn, vahetuse maaklertasu 1000 eurot. Orderil puudub viide kõnealusele arvele summas 1975 eurot (tl 9) või sellele, et tegemist on osalise maaklertasuga. Eelnevalt nimetatud tõendeid kogumis hinnates on kohus seisukohal, et veenev ja usutav on kostja väide, et vahendustasu (maaklertasu) summas lepiti vahetustehingu tegemise päeval (eelnevalt selget kokkulepet ei olnud) kokku 1000 eurot, mis on kostja poolt ka nõuetekohaselt tasutud. Milline oli maakleri arusaam tasu õige suuruse osas, milline oli tema poolt osutatud teenuse maht või kas, millal ja mida oli märgitud müügilepingu eelnõusse, ei oma eelnevalt märgitut arvestades tähtsust. Tulenevalt eelpooltoodust jätab kohus esitatud hagi rahuldamata. Kuivõrd tegemist on lihtmenetluse korras lahendatud asjaga, ei näe kohus põhjust anda selle edasikaebamiseks luba