3-12-1486/34

TARTU HALDUSKOHUS Jõhvi kohtumaja KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 3-12-1486 Otsuse kuupäev

1. märts 2013 Kohtunik Raili Randlane Kohtuasi OÜ IV Invest Development kaebus Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 17.05.2012 korralduse nr 119 tühistamiseks Menetlusvorm Kohtuistung 21.02 2013 Menetlusosalised Kaebaja: OÜ IV Invest Development, esindaja Julia Tuštšenko. Vastustaja: Narva-Jõesuu linn, esindaja Kalle Kekki RESOLUTSIOON
2. Tühistada Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 17.05.2011 korraldus nr
4. Jätta kaebaja menetluskulud tema enda kanda. EDASIKAEBAMISE KORD Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest, seega hiljemalt 22.04.
5. Apellatsioonkaebuse võib lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. ASJAOLUD JA MENETLUSE EELNEV KÄIK
6. 22.08.2005 sõlmitud hoone müügilepingu (tl 26-13) alusel omandas OÜ IV Invest Development Narva-Jõesuu linnas J. Poska 96 asuva 53,6 ruutmeetri suuruse suletud netopinnaga autoparkla hoone ehitusregistri koodiga 118010174 koos selle oluliste osade ja päraldistega. 28.09.2005 esitas OÜ IV Invest Development avalduse 53,6 m2 suuruse maatüki ostueesõigusega erastamiseks (tl 56 pöördel). 09.03.2006 koostatud kirjaga (tl 55 pöördel) teatas Narva-Jõesuu Linnavalitsus OÜ-le IV Invest Development, et tema poolt soovitud 1,2441 hektari suurust maad pole 52 m2 suuruse ehitisaluse pinnaga ehitise juurde võimalik teenindusmaana erastada. 19.08.2008 andis Narva-Jõesuu Linnavalitsus korralduse nr 237 (tl 53 pöördel), millega määras OÜ-le IV Invest Development J. Poska 96 asuva ehitise kordategemise tähtajaks 01.09.2009 ning 02.02.2010 korraldusega nr 18 (tl 53) keeldus selle kohustuse täitmata jätmise tõttu maa ostueesõigusega erastamisest. 10.08.2010 kohtumäärusega (tl 37-38) kinnitati OÜ IV Invest Development ja Narva-Jõesuu Linnavalitsuse vahel sõlmitud kompromiss. Selle kohaselt kohustus nimetatud äriühing hiljemalt 31.12.2011 talle J. Poska 96 kuuluva ehitise korda tegema nii, et see vastaks olemasolevale ehitusprojektile ja oleks hiljemalt 01.05.2011 vähemalt 70% ulatuses valmis. Narva-Jõesuu Linnavalitsus kohustas mitte takistama ehitise korrastamise protsessi, edastama kogu kompromissi täitmist mõjutava informatsiooni, tunnistama 20 päeva jooksul kehtetuks oma 02.02.2010 korralduse nr 18 ja andma välja haldusakti ehitise korrastamise tähtaja määramiseks ning andma 30 päeva jooksul pärast ehitise korrastamiseks omanikule pandud kohustuste täitmist välja haldusakti ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramiseks. 17.08.2010 koostatud korraldusega nr 245 (tl 52) tunnistas Narva-Jõesuu Linnavalitsus 02.02.2010 korralduse nr 18 kehtetuks ja määras ehitise kordategemise tähtajad vastavalt kompromissis kokku lepitule. 17.05.2011 koostati Narva-Jõesuu Linnavalitsuses korraldus nr 119 (tl 31), millega määrati J. Poska 96 asuva autoparkla hoone teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 274 m
7. 27.06.2012 võttis Narva-Jõesuu Linnavolikogu vastu otsuse nr 112 (tl 50-51) taotleda J. Poska 96 asuva autoparkla hoone sundvõõrandamist. 23.12.2012 koostati ülevaatuse akt (tl 57), milles kirjeldati J. Poska asuva ehitise seisukorda. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD JA TAOTLUSED
8. 13.07.2012 edastas OÜ IV Invest Developement Tartu Halduskohtu Jõhvi kohtumajja kaebuse (tl 1-3) ning palus Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 17.05.2011 korraldus nr 119 täielikult tühistada. Kaebaja väitis, et on J. Poska 96 asuva ehitiste kompleksi omanik ja tal on maareformi seaduse § 21 lg 4 alusel õigus erastada ehitiste teenindamiseks vajalik maa, korraldusega määratud 274 m2 aga ei arvesta parkplatsi ja piirdeaia teenindamiseks vajalikku maaga ja välistab nimetatud ehitiste sihtotstarbelise kasutamise. Veel väitis kaebaja, et vaidlusalune korraldus tehti talle teatavaks 13.06.2012, kätte pole toimetatud ka erastatava maa piiride kulgemise ettepanekut, tal ei olnud võimalik kirjalikult vastuväiteid esitada ja lisas, et on esitanud taotluse parklarajatistele kasutusloa saamiseks.
9. Narva-Jõesuu Linnavalitsuse kirjalikus vastuses (tl 28-30) paluti kaebust mitte rahuldada, ei nõustutud kaebaja väidetega vaidlusaluse korralduse kättesaamise ajast ning selgitati 10.08.2010 kohtumäärusega haldusasjas nr 3-10-652 kinnitatud kompromissi sisu. Seejuures leiti et autoparkla oli ehitatud küll õiguslikul alusel, kuid hooneregistrisse ja ehitisregistrisse oli kantud ainult parkla hoone, see oli peale aastat 2001 kõigi müügilepingute esemeks ning täna saab rääkida ainult lagunenud hoonest, mis on ainus osaliselt J. Poska 96 territooriumil säilinud objekt. 16.11.2012 edastatud täienduses (tl 48) väitis Narva-Jõesuu Linnavalitsus, et kaebaja pole J. Poska 96 asuva hoone kordategemist alustanud, mistõttu otsustati taotleda vallasvara sundvõõrandamist linna kasuks.
10. 07.12.2012 edastatud täienduses (tl 67-70) märkis kaebaja, et vaidlusaluse korralduse teatavaks tegemine enne 13.06.2012 pole tuvastatud ning leidis, et autoparkla kompleksi kuuluvad rajatised on seotud autoparkla hoonega ühise majandusliku eesmärgi kaudu ja neid tuleb tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 57 kuni 31.12.2005 kehtinud redaktsiooni kohaselt käsitleda kui peaasja päraldisi.
11. Kohtuistungil jäi kaebaja esindaja Julia Tuštšenko kirjalike väidete ja taotluste juurde, esitas riigilõivu ja OÜ-le Lauteri Õigusbüroo õigusabikulude tasumisega tekkinud kokku 615 suuruse menetluskulu hüvitamise nõude (tl 20 ja 129-133) ning möönis, et kompromissis märgitud tähtajaks ega ka tänaseks pole hoonet korda tehtud. Seda asjaolu ei pidanud ta aga oluliseks märkides, et teenindusmaa määramiseks kehtestatud nõudeid tuli sellele vaatamata järgida. Ka Narva-Jõesuu Linnavalitsuse esindaja Kalle Kekki jäi kirjalikult esitatu juurde ega lisanud midagi olulist märkides vaid, et korraldus pole mitte ennatlik vaid seaduses ettenähtud teenidusmaa määramisega on hoopis hilinetud. 2 KOHTU PÕHJENDUSED
12. Käesolevas kohtuasjas on vaidluse all küsimused, millistele ehitistele täpselt tuli teenindamiseks vajalik maa määrata, kas vastav haldusakt ja selle andmise menetlus on olnud õiguspärane ning kas kaebus on esitatud õigeaegselt. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et Narva-Jõesuu linnas J. Poska 96 asuv autoparkla hoone on lagunenud ja seda pole kohaliku omavalitsuse poolt määratud tähtajaks ega ka käesolevaks ajaks korda tehtud.
13. Halduskohtumenetluse seadustiku § 46 lg 1 võimaldab tühistamiskaebust esitada 30 päeva jooksul haldusakti teatavakstegemisest arvates. Haldusmenetluse seadustiku § 26 lg 1 ja 3 kohaselt tuleb dokumendi postiga kättetoimetamise korral saata see menetlusosaliselt üldreeglina tähitud kirjaga, dokument loetakse kättetoimetatuks, kui see on kohale toimetatud menetlusosalise elu- või asukoha aadressil või talle postiasutuses allkirja vastu üle antud. Narva-Jõesuu Linnavalitsus on kaebusele antud kirjaliku vastuse väidetel saatnud vaidlustatud korralduse välja lihtkirjaga. Seega tuleb kaebus lubatavaks lugeda, sest vastustaja ei saa seaduses ettenähtud korra järgimata jätmise tõttu enam tõendada, et kaebaja on selle kätte saanud tema enda poolt väidetust varasemal ajal.
14. Õigus maad ostueesõigusega erastada on reguleeritud maareformi seaduses. Selle § 7 lg 1, § 21 lg 4, § 22 lg 1 ja § 22’ lg 1 kohaselt saab äriregistrisse kantud eesti eraõiguslik juriidiline isik erastada tiheasustusega alal asuvat maad, mis kuulub tema hoonete või rajatiste juurde krundi või ehitiste teenindamiseks vajaliku maana. Sama seaduse § 6 lg 3, 3’ ja 33 kohaselt on hoone või rajatis maareformi seaduse tähenduses maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis ehitusseaduse tähenduses, ning sellena ei käsitleta lagunenud ja kasutusest välja langenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Need tuleb omanikul kõrvaldada või korda teha kohaliku omavalitsuse poolt määratud mitte lühema kui ühe aastase tähtaja jooksul ning juhul kui määratakse tähtpäev ehitise kordategemiseks, peab kohalik omavalitsus ühtlasi määrama selle teenindamiseks vajalikuks maaks ehitisealuse ning seda ümbritseva vähima tarviliku ja piisava koguse maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Narva-Jõesuu Linnavalitsuse vaidlusalune 17.05.2011 korraldus nr 119 on antud maareformi seaduse § 6 lg 3’ ja 10.08.2010 haldusasjas nr 3-10-652 kinnitatud kompromissi alusel, kuid ei vasta neis kummaski määratud nõuetele, sest ehitise teenindamiseks vajalik maa on määratud seaduses nõutust hiljem ja kompromissis kokku lepitust varem. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium on lahendis nr 3-4-1-2-07 käsitlenud käesoleva kaebusega sarnast olukorda ja jõudnud Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr 144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra“ punkti 3 põhiseadusele vastavust käsitledes täiesti üheselt mõistetavale järeldusele, et kui kohalik omavalitsus määrab tähtpäeva lagunenud ehitise kordategemiseks, tuleb tal koheselt määrata ka selle ehitise teenindamiseks vajalik maa, mida omanikul on peale ehitise kordategemist võimalik erastada ning ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramine alles peale ehitise korrastamist pole õiguspärane.
15. 30.06.1998 määrusega nr 144 kinnitatud korra punktis 3 on valitsus kehtestanud, et see kord laieneb ka lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitistele juhul, kui kohalik omavalitsus määrab vastavalt maareformi seaduse § 6 lg 3’ nende kordategemiseks tähtaja. Sama korra punktide 6, 7, 8 ja 9 kohaselt tuleb selleks volitatud kohaliku omavalitsuse organil või ametnikul koostada ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanek võimalikult kaasaegse situatsiooniga kaardil ja saata see ehitise omanikule, kellel on õigus esitada ühe kuu jooksul oma motiveeritud vastuväited. Korra punktidest 11 ja 12 tulenevalt peab ehitise omanik tellima katastriüksuse moodustamise ning alles pärast seda saab kohalik omavalitsus ehitise teenindamiseks vajaliku maa kindlaks määrata, kusjuures katastriüksuse plaan on vastava otsuse kohustuslikuks lisaks. 3 Kohtutoimikusse esitatust nähtuvalt on Narva-Jõesuu Linnavalitsus 17.08.2010 korraldusega nr 245 määranud üksnes J. Poska 96 asuva ehitise kordategemise tähtaja. Selle teenindamiseks vajalik maa on määratud kohtuvaidluse põhjuseks oleva 17.05.2011 korraldusega nr 119 mitu kuud hiljem. Maa piiride määramisel on toetutud ainult maakorraldaja poolt koostatud asendiplaanile, korralduse lisaks ei ole katastriüksuse plaani ning Maa-ameti geoportaali andmed kinnitavad, et J. Poska 96 asuvat katastriüksust pole üldse moodustatudki. Samuti ei tõenda miski kohtule esitatust, et NarvaJõesuu Linnavalitsuse vastav ametnik oleks J. Poska 96 maa piiriettepaneku edastanud seal asuva ehitise omanikule ja võimaldanud tal piiride kulgemise või mistahes muu asjasse puutuva suhtes oma seisukohti esitada. Antud juhtumi puhul oli see lisaks vastavas korras kehtestatud nõude järgimisele vajalik veel ka seetõttu, et kaebuses esitatust nähtuvalt on pooled eriarvamusel selle üle, millised ehitised täpselt ikkagi kaebajale kuuluvad. Vastuväidete esitamise ja hindamise läbi saanuks vastuolu olemasolu teatavaks ning tekkinuks võimalus selle lahendamiseks.
16. Kaebaja väidetest nähtuvalt on ta enda arvates omandanud kogu parkimisrajatiste kompleksi, müügileping on vormistatud aga ainult autoparkla hoone ning selle oluliste osade ja päraldiste kohta ilma, et neid oleks seejuures täpsemalt määratletud. Vastuolud parklahoone suuruse, seisukorra ja müügihinna vahel saavad viidata kaebaja seisukoha põhjendatusele. Seega on pooltel tekkinud vaidlus müügilepingu tegeliku sisu üle. Halduskohtumenetluse seadustiku § 5 lg 2 ja kohtupraktika kohaselt on halduskohtul olemas küll õigused tuvastada avalik-õigusliku vaidluse lahendamiseks vajalikke eraõiguslikke asjaolusid, kuid seda üksnes piiratud ulatuses. Omandiõiguse tunnustamine ehitiste ja rajatiste suhtes, mida pole müügilepingus nimetatud ning müüja ja ostja tegeliku tahte väljaselgitamine saab toimuda ainult tsiviilkohtumenetluses. Seega on kaebajal vaja kaaluda vastava hagi esitamise vajalikkust, sest vastasel juhul on kogu parklakompleksiga seotud maa erastamine võimatu. Seda, et nii omandiõiguse tunnustamine, müügilepingu sisu ja selles käsitletud ehitiste päraldistega seonduvad küsimused on just eraõiguslikke vaidlusi lahendava maakohtu pädevuses, kinnitavad selgelt ka kohtuistungil kaebaja poolt viidatud Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi kohtulahendi nr 2-09-8186 seisukohad.
17. Eeltoodu kohaselt tuleb kaebus rahuldada ning Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 17.05.2011 korraldus nr 119 täies ulatuses tühistada. Vastustaja peab halduskohtumenetluse seadustiku § 108 lg 1 kohaselt hüvitama kaebajale 15 euro suuruse riigilõivu tasumisega kantud menetluskulu. 600 euro suurune õigusabikulu aga jääb sama paragrahvi lõike 11 kohaselt kaebaja enda kanda, sest miski kohtutoimikusse esitatust ei tõenda, et kaebuse koostamisel ja kohtuistungil osalemisel oleks Julia Tuštšenko esinenud kaebusesse märgitu ja istungi alguses teatavaks tehtu asemel hoopis OÜ Lauteri Õigusbüroo nimel ja sellele äriühingule antud volituse alusel. Nimetatud isik on enda poolt väidetu kohaselt nii kaebaja kui talle õigusabi andnud äriühingu juhatuse liige. Kuna kaebust saab koostada ja kohtuistungil esineda üksnes füüsiline isik, on ta seega osutanud õigusabi sisuliselt iseendale. Niisugusel viisil tekkinud kulu panemine kohaliku omavalitsuse kanda ei oleks õiglane ega mõistlik. /allkirjastatud digitaalselt/ Raili Randlane Kohtunik 4