Obsah (5)

§ 13§ 30§ 200§ 29§ 101

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Margo Klaar, liikmed Ande Tänav, Iko Nõmm Otsuse tegemise aeg ja koht 06.02.2013, Tallinn Tsiv

§-st 13 muuta muus vormis, kui on sõlmitud muudetav leping. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kasutusvalduse lepingu p-s 3.4 on märgitud, et riigivara valitsejal on alates kasutusvalduse neljandast aastast õigus nõuda kasutusvaldustasu muutmist. Riigivara valitseja osundatud õigus on üle läinud hagejale, kuid sellist lepingutingimust ei saa tõlgendada nii, nagu annaks see omanikule õiguse kasutusvaldustasu ühepoolselt muuta. Taolist õigust ei saa tuletada ka ainuüksi omaniku huvist tasu tõstmise vastu. Tulenevalt lepingu p-st 12.2 tuleb kasutusvaldustasu muudatus kokku leppida kirjalikult, mis jõustub pärast seaduses ettenähtud korras vormistamist. Sellist kokkulepet tasu muutmise osas ei ole poolte vahel tänaseni sõlmitud. Kostja ei ole nõustunud hageja poolt 25.09.2006 saadetud kasutusvalduse tasu tõstmise avaldusega ja see asjaolu on hagejale teada. Kuivõrd kasutusvalduse leping on kestvusleping, siis kohaldatakse selle muutmise vorminõuete 2 osas TsÜS § 77. Pooled ei ole sõlminud mis tahes notariaalset kokkulepet selle kohta, et kasutusvaldustasusid muudetakse, samuti puudub kokkulepe selle kohta, et lepingu muudatusi tuleks sõlmida notariaalses vormis, mistõttu on välistatud, et lepingu muutmine võiks toimuda muus, kui notariaalses vormis. Kuna pooled ei ole seaduses ettenähtud korras kokkulepet kasutusvaldustasude muutmise kohta sõlminud, puudub hagejal õigus nõuda kostjalt suuremat tasu kui 25 000 krooni kuus ning lepingus kokkulepitust suurema tasu maksmata jätmine ei ole rikkunud hageja õigusi. Välistatud on ka

§ 13lg 3 kohaldamine.

Vastastikustele nõuetele kohaldatakse tasaarvestust, kuid tasaarvestust sai kohaldada nende nõuete puhul, mis ka tegelikkuses tasaarvestuse kokkuleppe sõlmimise hetkel eksisteerisid ning mille suhtes pooltel nõudeõigus oli – hagejal puudus tasaarvestamise kokkuleppe sõlmimise seisuga õigus nõuda kostjalt tasaarvestuse kokkuleppes loetletud kasutusvaldustasude arvete täitmist suuremas summas kui 25 000 krooni, millele lisandub käibemaks. Kostja poolt hagejale saadetud tasaarvestuse avaldusest, mille hageja on kohtule esitanud, nähtub selgelt, et hageja on tasaarvestuse avalduse kätte saanud ning ei ole esitanud mis tahes pretensioone avaldusele. Tasaarvestuse avalduse kehtivust ja asjaolu, et hageja on seda aktsepteerinud, kinnitab ka hageja käitumine. Esimese astme kohtu otsus 09.03.2012 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Pooltel oli vaidlus selles, kas hagejal on õigus arvestada kasutusvaldustasu 37 500 krooni kuus koos käibemaksuga ning kas kostja on põhjendamatult keeldunud nimetatud suuruses tasu maksmisest. 12.01.2010 tasaarvestuskokkulepe on pooltevaheline deklaratiivne võlatunnistus, millega ei looda uut iseseisvat kohustust. Riigikohus selgitas lahendis nr 3-2-1-149-11, et võlatunnistus võib olla konstitutiivne (abstraktne)

§ 30

mõttes, kui sellega soovitakse luua algsest kohustusest sõltumatu võlakohustus kõrvuti algse kohustusega, millele ei saa esitada muid kui võlatunnistusest endast tulenevaid või selle kehtivust vaidlustavaid vastuväiteid. Võlatunnistus võib aga olla ka deklaratiivne, kui sellega üksnes kinnitatakse olemasolevat võlga ja soovitakse vastuväidetest loobumisega lihtsustada selle sissenõudmist. Mõlema võlatunnistuse tagajärjeks on tõendamiskoormuse muutmine poolte kokkuleppel, s.t võlausaldajal ei ole vaja tunnustatud võla sissenõudmiseks esitada muid tõendeid peale võlatunnistuse. Deklaratiivse võlatunnistuse puhul tähendab tõendamiskoormuse ümberpööramine seda, et võlgnik võib kohustusest vabanemiseks ja hagi rahuldamata jätmiseks tõendada, et tal ei ole võlatunnistusega tunnistatud võlga. Võlatunnistuse olemasolul tuleb eeldada, et tegemist on deklaratiivse võlatunnistusega, ja poolte tahet leppida kokku konstitutiivses võlatunnistuses peab tõendama võlausaldaja. 17.01.2012 lahendis selgitas Riigikohtu tsiviilkolleegium, et abstraktse võlatunnistuse puhul peavad pooled olema väljendanud selget tahet sellise võlatunnistuse sõlmimiseks. Praegusel juhul ei selgu tasaarvestuskokkuleppe p-st 2.2 üheselt, et pooled leppisid kokku kasutusvaldustasu suuruse muutmises. Kokkuleppe eesmärgiks oli vastastikuste kohustuste tasaarvestamine ning tasuda jääva summa suuruse fikseerimine. Vastastikuste kokkulepete tasaarvestamise lähtepunktiks võivad pooled kokku leppida mis tahes suuruse ning see ei tähenda automaatselt, et antud kokkulepet tuleb käsitleda kui pooltevahelist kokkulepet kasutusvaldustasu suuruse muutmiseks. Seega tuleb kokkulepet hinnata kui deklaratiivset võlatunnistust ning kokkuleppe p-l 2.2 ei ole uut, iseseisvat tähendust. Deklaratiivse võlatunnistuse puhul peab võlgnik, s.t kostja, tõendama, et tal ei ole võlatunnistusega tunnistatud võlga. Kostja tugines sellele, et pooled ei ole sõlminud notariaalset kasutusvalduse tasu muutmise kokkulepet. Tasu muutmise kokkulepe peab kasutusvalduse seadmise lepingu kui asjaõiguslepingu eripärast kostja hinnangul olema notariaalne. AÕS § 203 3 järgi peab kasutusvalduse seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud. Kasutusvalduse lepingu p-s 12.2 tuleb kasutusvalduse tasu muudatus kokku leppida kirjalikult, mis jõustub pärast seaduses ettenähtud korras vormistamist. Kohus leidis, et p-s 12.2 sätestatud nõue tähendab seda, et kasutusvaldustasu suuruse muudatus tuleb vormistada notariaalselt ning pooled ei ole kokkuleppinud muud lepingumuutmise vormi. Kasutusvalduse eest tasu maksmine ning ka tasu suurus on kasutusvalduse olulised tingimused, mis tuleb kanda kinnistusraamatusse, kuivõrd kasutusvalduse seadmisel kokkulepitud võlaõiguslikud õigused ja kohustused kehtivad üksnes lepingupoolte vahel ning kui omanik vahetub, siis kohaldatakse uue omaniku ja kasutusvaldaja vahelistele suhetele üksnes seaduses ja kinnistusraamatu kandes sätestatut. AÕS § 641 järgi on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Seega kehtib asjaõiguslepingu nõue kõigi kinnisasjaõiguslike õigusmuudatuste jaoks s.t ka kinnisasjaõiguse sisu muutumisel. Asjaõigusleping muutub pärast notariaalset tõestamist pooltele siduvaks ja seda ei saa ühepoolselt tühistada või muuta. Muuta saab asjaõiguslepingut vaid poolte kokkuleppel. Kohus on seisukohal, et õigusmuudatuse lõplikuks saavutamiseks peab järgnema kokkuleppele ka selle sissekandmine kinnistusraamatusse. Alles pärast kande tegemist muutub õigusmuudatus kehtivaks. Kinnistusraamatu registriosa väljavõttest nähtub, et kinnistule on seatud tasuline kasutusvaldus kostja kasuks ning tasu maksmine toimub vastavalt 09.06.1997 lepingu p-le 3.3. AÕS § 56 lg 1 kohaselt kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Kuivõrd tegemist on piiratud asjaõiguse, s.o kasutusvalduse olulise tingimuse muutmisega, on asjas kohustuslik lepingumuudatuse notariaalne tõestamine ning

§ 13lg 3 käesoleval juhul ei kohaldu. Ts

ÜS § 77 lg 1 järgi võib tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi. Vastavalt TsÜS § 77 lg-le 3 seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta üksnes samas vormis, milles tehing on tehtud, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus leidis, et kuivõrd hageja on kostja 18.05.2010 tasaarvestusavalduse ise hagi lisana esitanud, esitatud avalduses on piisavalt täpselt käsitletud pooltevahelise vaidluse üksikasju, ei saa asuda seisukohale, et kostja hagejale tasaarvestusavaldust esitanud ei ole. Vastavalt

§-le 198 tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele. Tasaarvestuse esmaseks eelduseks on, et lepingupooltel on teineteise vastu rahalised nõuded. Kuivõrd asjas ei ole tõendamist leidnud, et pooled oleksid suurendanud kasutusvalduse tasu suurust summani 37 500 krooni + käibemaks, on kostja tasunud hagejale kasutusvalduse tasu suuremas summas, kui ta oli selleks kohustatud. Kostja ei pidanud tasuma hagejale kasutusvalduse tasu väidetava lepingumuudatuse alusel, mida õiguslikus mõttes ei eksisteeri. Kohus leidis, et kostjal on hageja ees ettemaks ning seega oli kostja õigustatud oma nõuet hageja nõudega tasaarvestama. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada, uue otsusega hagi rahuldada ja menetluskulud jätta vastustaja kanda. Hageja hinnangul on maakohus ekslikult leidnud, et vormipuuduse tõttu ei ole faktiliselt toimunud, täitmisega tunnustatud ning kirjalikus vormis aktsepteeritud lepingumuudatus kehtiv. Juhindudes AÕS §-st 203 peab olema notariaalselt tõestatud üksnes kasutusvalduse seadmise aluseks olev asjaõigusleping. Asjaõiguslepinguga määratakse kindlaks kasutusvalduse olulised tingimused ning selle alusel kantakse need kinnistusraamatusse. Lepingus sisaldub asjaõigusleping p-s 10 ning sellega on pooled teinud avalduse kanda kinnistusraamatusse tasuline kasutusvaldus, tasu maksmine vastavalt lepingu p-le 3.

1. Samas sõnastuses on asjaõiguslepingu tingimused kajastatud kinnistusraamatu kandes. Asjaõiguslepingust väljapoole jäävad poolte kokkulepitud õigused ja kohustused ei moodusta asjaõiguslepingu osa ning seetõttu on need käsitletavad pooltevaheliste täiendavate võlaõiguslike kokkulepetena. 4 Eeltoodust järelduvalt on asjaõiguslepingu osaks üksnes kokkulepe, et kasutusvaldus on tasuline ning tasu tuleb maksta vastavalt lepingu p-le 3.
2. Lepingu p-s 3.
3. sisaldub kokkulepe, mille kohaselt kannab lisaks kasutusvalduse tasule kasutusvaldaja kõik kinnistul lasuvad maksud ja avalik-õiguslikud koormatised. Nähtuvalt p-s 10 sisalduvast asjaõiguslepingust ning selles sisalduvast viitest üksnes lepingu p-le 3.
4. on lepingu sõlmimisel selgelt jäetud lepingu p-s 3.
5. sisalduv kokkulepe kasutusvalduse tasu suuruse kohta asjaõiguslepingust välja. Asjaõiguslepingu osaks on vaid kasutusvaldaja poolt kinnistul lasuvate maksude ning avalik-õiguslike koormatiste kandmise kohustus. Seega on ühemõtteliselt väär maakohtu järeldus, et kasutusvalduse tasu suurus on asjaõiguslepingu osa. Seadus ei kehtesta vormisundi kasutusvalduse seadmise aluseks olevale võlaõiguslikule tehingule, mida kinnitab omakorda ka erialakirjandus. Samuti ei keela seadus pooltel kokku leppida kasutusvalduse mingisuguseid tingimusi väljaspool asjaõiguslepingut. Samuti on tavapärane, et sellised võlaõiguslikud kokkulepped sisalduvad samas lepingudokumendis, milles ka asjaõigusleping, kuid see ei tähenda, et need oleksid asjaõiguslepingu osaks. Antud juhul ongi pooled välistanud asjaõiguslepingu koosseisust kokkuleppe kasutusvalduse tasu suuruse kohta. Seega on lepingu p-s 3.
6. sisalduv kokkulepe kasutusvalduse tasu suuruse kohta võlaõiguslik kokkulepe, mis ei ole allutatud AÕS § 203 järgselt asjaõiguslepingu suhtes kehtestatud regulatsioonile. Seetõttu ei kehti ega kehtinud 25.09.2006 teate esitamisel kasutusvalduse tasu muudatuse vormistamisel ka notariaalse tõestamise nõue. Lepingu p-s 3.
7. on omanikule ehk hagejale antud ühepoolne õigus nõuda kasutusvalduse tasu muutmist. Pidades silmas kasutusvalduse eelduslikku kestust, on sellise sätte olemasolu ning selles sisalduva õiguse andmine omanikule proportsionaalne ja seaduspärane, kuna omaniku huve silmas pidades oleks põhjendamatu eeldada, et kasutusvalduse tasu on fikseeritud muutumatuna 100-ks aastaks. Hageja teade kasutusvalduse tasu muutmise kohta põhines seega lepingul, see oli põhjendatud ning tõendatud, mistõttu jõustus lepingumuudatus teate kättesaamisel kostja poolt. Lepingu p-s 12.
8. ja 12.
9. sätestatu mõtte kohaselt oli lubatud lepingu osas täiendavate kokkulepete sõlmimine, mille vormi osas kehtestasid pooled vaid kirjaliku vormi nõude ning leppisid täiendavalt kokku, et muudatused jõustuvad pärast seaduses ettenähtud korras vormistamist. Selline kokkuleppe oli arusaadavalt sõlmitud selleks, et võimaldada pooltele paindlikku võimalust lepingu muutmiseks selle kestvuse pikaajalisust ning ettetulevaid võimalikke seadusemuudatusi silmas pidades. Juhindudes

§ 13

lg-st 3, on ainuvõimalik lugeda kostja käitumisest välja nõusolekut olla seotud suurendatud kasutusvalduse tasu määraga ning seetõttu on kasutusvalduse tasu muutmine pooltele siduv sõltumata sellest, kas see vormistati kirjaliku kokkuleppega või mitte. Seega on maakohus jätnud vääralt kohaldamata asjas tuvastatud asjaoludele

§ 13lg 3 ning ekslikult leidnud, et viidatud õigusnorm ei oma asjas tähendust.

Vaidlematult kinnitab kostja nõusolekut kasutusvalduse tasu suurendamisega lisaks tema käitumisele ka 12.01.2010 sõlmitud tasaarvestuskokkulepe, milles kostja tunnistas suurendatud kasutusvalduse tasust tekkinud võlgnevust hageja eest ning tasus võla osaliselt tasaarvestuse teel. Seega on ilmne, et poolte vahel eksisteerib ka kirjalikus vormis sõlmitud dokument, mille p-s 2.

1. kostja kinnitab seotust 25.09.2006 hageja teate alusel toimunud lepingumuudatusega. Pärast tasaarvestuskokkuleppe sõlmimist on kostja 09.
2. ja 25.02.2010 tasumistega kinnitanud, et peab nii lepingu muudatust kui ka tasaarvestuskokkulepet endale siduvaks. 5 Hageja leiab, et tulenevalt asjaolust, et kasutusvalduse tasu muudatus oli kehtiv, on kehtiv ka 12.01.2010 tasaarvestuskokkuleppes sisalduv võlatunnistus 27 000 krooni suuruse võlgnevuse osas. Maakohus on vääralt järeldanud, et kostjal on kasutusvalduse tasu enammaksmisest tulenev ettemaksu nõue hageja suhtes ning lugenud tasaarvestuse põhjendatuks. Hagejale on arusaamatu, kuidas ja mille eest saaks üleüldse käsitleda õiguslikult kasutusvalduse tasu enammakset ettemaksuna. Tegemist saab olla üksnes alusetult saadu tagastamise nõudega, mistõttu on maakohtu nõustumine kostja esitatud ettemaksu konstruktsiooniga põhjendamata. Juba ainuüksi kasutusvalduse tasu osas lepingu muutmise kehtivusest johtub, et mingit alusetult saadu tagastamisest tulenevat vastunõuet ei saanud kostjal 18.05.2010 olla. Teiseks on ilmne, et hageja ei aktsepteerinud 18.05.2010 tasaarvestust ning jätkas maksteatiste esitamist kostjale kasutusvalduse tasu saamiseks. Sellest nähtub, et hageja tasaarvestust ei tunnistanud ning tema vastuväide oli suunatud kostja tasaarvestuse kehtivusele tervikuna.

§ 200

lg 4 kohaselt ei saa esitada tasaarvestamiseks nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Seega ei ole tähendust tegelikult ka sellel, millal vastuväited esitatakse, igal juhul on vaieldava nõudega tasaarvestamine õigusliku tagajärjeta. Hageja mittenõustumine tasaarvestusega nähtus ka tema hagiavalduse esitamise faktist ning sisust endast. Kuna kostja ei esitanud menetluses tasaarvestuse vastuväidet, vaid viitas üksnes 18.05.2010 väidetavalt toimunud tasaarvestusele, siis pidanuks maakohus hindama, kas AS Morrison Invest vastuväited oleksid põhimõtteliselt kostja vastunõude maksmapanekut välistanud. Hageja leiab, et tema vastuväide – kostjal puudub vastunõue – välistanuks kostja nõude maksmapaneku tervikuna, mistõttu

§ 200lg 4 tulenevalt ei olnud kostja tasaarvestus kehtiv.

Formaalne avalduse esitamine ei ole piisav selleks, et lugeda tasaarvestus kehtivaks. Kuivõrd kostja vastuväide tasaarvestuse tegemise kohta ei olnud esitatud menetlusliku tasaarvestuse vastuväitena, siis sai piirduda kohtupoolne tasaarvestuse kehtivuse kontroll üksnes hageja vastuväidete esitamise võimaluse kontrolliga. Juhul, kui hageja vastuväide välistanuks kostja nõude maksmapaneku, siis pidanuks maakohus lugema tasaarvestuse kehtetuks ning kostja saaks oma vastunõuet maksma panna üksnes vastava haginõude esitamisega kohtule. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium, ära kuulanud apellandi ja tutvunud tsiviilasja toimikus olevate materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi seoses materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamisega tühistada ja hagi rahuldada. Poolte vahel ei ole vaidlust alljärgnevates asjaoludes:

1. 09.06.1997 sõlmiti Eesti Vabariigi ja kostja vahel kasutusvalduse leping (lk 11-17), millega seati kasutusvaldus Eesti Vabariigile kuuluvale kinnisasjale (registriosa nr. 161101). Lepingu p 3.2 järgi oli kasutusvalduse tasu 25 000 krooni kuus.
2. Eesti Vabariik võõrandas kasutusvaldusega koormatud kinnisasja hagejale.
4. aastal saatis hageja kostjale kasutusvalduse tasu suurendamise kohta tahteavalduse, mille kohaselt tõsteti kasutusvalduse tasu kuus 37 500 kroonini, millele lisandub käibemaks.
5. Alates aprillist 2007 on kostja tasunud kasutusvalduse tasuna kuus 37 500 krooni koos käibemaksuga (lk 38-41).
6. 12.01.2010 sõlmisid pooled tasaarvestuskokkuleppe (lk 5), mille p 2.2 järgi omab hageja kostja vastu kasutusvalduse tasu maksmise nõuet 127 000 krooni tulenevalt kasutusvalduse tasust 37 500 krooni kuus, millele lisandub käibemaks. 6
7. 18.05.2010 tegi kostja hagejale tasaarvestuse avalduse (lk 8), milles väitis, et ta on alates 20.04.2007 tasunud kasutusvalduse tasu kokkulepitust enam, kuna tasu suurendamine oli tühine, ja kostja tasaarvestab enammakstud tasu summas 420 000 krooni koos käibemaksuga tulevikus maksmisele kuuluva kasutusvalduse tasuga. Hageja nõuab kostjalt 31.12.2009 arve nr 291103 (lk 10) järgi osaliselt tasumata 7 000 krooni ja viivise tasumist. Arve kohaselt tuli kostjal hagejale tasuda 45 000 krooni 20.01.
8. Kostja vaidles nõudele vastu, kuna tasumisele kuuluv kasutusvalduse tasu on lepingu p 3.
9. järgi 25 000 krooni, mistõttu ei ole hageja õigustatud nõudma suuremat tasu. Vaidluse lahendamiseks tuleb tuvastada, kas hageja oli õigustatud nõudma kostjalt kasutusvalduse tasu 37 500 krooni kuus, millele lisandub käibemaks, tasumist. Kasutusvalduse lepingu p 3.1 järgi oli kasutusvaldus seatud kasutusvaldaja jaoks tasulisena ja p 3.2 järgi oli kasutusvaldaja kohustatud tasuma omanikule 25 000 krooni. Poolte vahel on vaidlus, kas hageja on kehtivalt tõstnud kasutusvalduse tasu. Kolleegium ei nõustu maakohtu käsitlusega, mille kohaselt tulenevalt AÕS §-st 203 sai kasutusvalduse tasu muuta üksnes notariaalselt tõestatud vormis. Alates 01.07.2003 kehtiva AÕS § 203 järgi peab üksnes kasutusvalduse seadmise leping (asjaõigusleping) olema notariaalselt tõestatud. Kasutusvalduse tasu ei kuulu kasutusvalduse seadmise asjaõiguslepingu sisusse. Eeltoodu tõttu ei pea kasutusvalduse tasu ja selle muutmise kokkulepe olema seadusest tulenevalt notariaalselt tõestatud. Kasutusvalduse lepingu p-s 12.2 on pooled kokku leppinud, et lepingu tingimusi võib muuta üksnes lepinguosaliste kirjalike kokkulepete alusel ja need jõustuvad pärast seaduses ettenähtud korras vormistamist. Eeltoodud kokkulepet tuleb tõlgendada ja tuvastada, milline on poolte kokkulepe lepingu muutmise vormi osas.

§ 29

lg 1 järgi lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Ühise tegeliku tahte tuvastamisel tuleb arvestada lisaks lepingus kirjapandule muuhulgas ka poolt käitumist lepingu täitmisel. Pooled ei vaidle selles, et lepingu muutmiseks on vajalik kirjalik kokkulepe, kuid erimeelsusi tekitab p 12.2 lõpus toodu, mille kohaselt lepingu muutmine jõustub pärast seaduses ettenähtud korras vormistamist. Arvestades, et lepingus ei ole kokku lepitud kasutusvalduse tähtajas, siis saab eelduslikult kasutusvaldus koormata hageja kinnisasja AÕS § 211 lg 2 järgi 100 aastat, mistõttu ei ole alust arvata, et pooled soovisid lepingus fikseerida, et muudatused jõustuvad ainult siis, kui need on notariaalselt tõestatud. Pigem on usutav, et lepingu pikkust arvestades saab lepingut muuta kirjalike kokkulepetega ja ainult juhul, kui seadusest tuleneb nõue sellised muudatused muus vormis vormistada, tuleb seda nõuet järgida. Kuna

1. aastal kasutusvalduse tasu muutmisel ei olnud seaduses kehtestatud sellele kokkuleppele vorminõuet, siis said pooled muuta kasutusvalduse tasu suurust kirjaliku kokkuleppega. Seda, et pooled sellisel viisil lepingu p 12.2 ka tõlgendasid, kinnitab poolte käitumine kasutusvalduse tasu maksmisel. Poolte vahel ei ole vaidlust, et alates aprillist 2007 on kostja hagejale tasunud suurendatud tasu ja probleemid tasu maksmisega tekkisid alles
2. aasta lõpus. Järgnevalt tuleb kontrollida, kas poolte vahel oli saavutatud kokkulepe kasutusvalduse tasu tõstmise osas. Kasutusvalduse lepingu p 3.4 järgi on kinnistu omanikul õigus alates kasutusvalduse neljandast aastast nõuda kasutusvalduse tasu muutmist. Kasutusvalduse lepingu p 12.3 järgi on ühe lepinguosalise taotluse lepingu tingimuste muutmiseks teine lepinguosaline kohustatud läbi vaatama ja vastama kirjalikult ühe kuu jooksul arvates taotluse saamise päevast. Poolte vahel ei ole vaidlust, et hageja saatis kostjale aprillis 2006 kirjaliku tahteavalduse sooviga tõsta kasutusvalduse kuutasu 37 500 kroonini, millele lisandub käibemaks. Kostja on nimetatud asjaolule tuginenud oma vastuses hagile (lk 29). Tulenevalt kasutusvalduse lepingu p-st 12.3 pidi 7 kostja hagejale ühe kuu jooksul vastama. Pooled ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et kostja on hageja tahteavaldusele vastanud.

§ 13

lg 2 sätestab, et kui leping on lepingupoolte kokkuleppel sõlmitud teatud vormis, ei pea seda vormi lepingu muutmisel või lõpetamisel järgima, kui lepingust ei tulene teisiti. Kolleegium on eelnevalt tuvastanud, et pooled olid kokku leppinud, et lepingut võib muuta kirjalikus vormis ja lepingu p-dest 12.2 ja 12.3 ei tulene, et seda ei saaks teha kokkulepitust erinevas vormis. Seega oli võimalik lepingut muuta ka viisil, kus hageja kirjalik tahteavaldus oli jõudnud kostjani ja kostja asus lepingut muudetud kujul täitma ja suurendatud kasutusvalduse tasu maksma, väljendades sellega oma nõustumust. Vaidlust ei ole, et kostja on tasunud hagejale alates aprillist 2007 kõrgemat tasu. Lisaks sellele on 12.01.2010 tasaarvestuse kohta tehtud kokkuleppes kostja nõustunud, et tal on kohustus tasuda kasutusvalduse tasu kuus 37 500 krooni, millele lisandub käibemaks. Kostja väide, et ta ei nõustunud hageja poolt tasu tõstmisega, ei ole veenev ja on vastuolus kostja enda käitumisega lepingu täitmisel. Kuna kasutusvalduse tasu osas tehtud muudatus oli kehtiv, siis on kehtiv ka 12.01.2010 pooltevahelises tasaarvestuskokkuleppes sisalduv võlatunnistus.

§ 200

lg 4 järgi ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Kuna hageja on õigustatud nõudma kostjalt kasutusvalduse tasu 37 500 krooni + käibemaks kuus, siis ei olnud kostjal hageja vastu enammakstud kasutusvalduse tasu nõuet, mida oleks saanud 18.05.2010 tasaarvestada. Hageja vastuväide, mille kohaselt puudub kostjal nõue, mida saaks tasaarvestada, on õige ja seega ei ole kostja poolt 18.05.2010 tehtud tasaarvestus kehtiv. Arvestades, et kolleegium on eelnevalt tuvastanud, et hageja oli õigustatud nõudma kostjalt kasutusvalduse tasu 37 500 krooni + käibemaks kuus ja kostja võla arvestuslikule suurusele vastu vaielnud ei ole, siis tuleb kostjalt

§ 101

lg 1 p 1 ja kasutusvalduse lepingu p 3.2 järgi välja mõista põhivõlg 447,38 eurot, mis on tasumata 31.12.2009 arve nr 291103 järgi. Pooled on kasutusvalduse lepingu p-s 3.5 kokku leppinud, et kui kasutusvaldaja ei pea kinni lepingus sätestatud kasutusvalduse tasu maksmise tähtaegadest, maksab ta omanikule viivist 0,10% tähtajaks tasumata summalt iga tasumisega viivitatud päeva eest. Kostja on tasumisega viivituses alates 21.01.2010. Kuni käesoleva kohtuotsuse tegemiseni on viivitatud 1 113 päeva ja ühe päeva viivis on 0,44738 eurot ning väljamõistetav viivis on 497,93 eurot. Alates 07.02.2013 tuleb TsMS § 367 järgi välja mõista viivis 0,1 % põhivõlast kuni võla tasumiseni. Kuna hagi ja apellatsioonkaebus kuuluvad rahuldamisele, siis TsMS § 162 lg 1 järgi tuleb nii maakohtus kui ka ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta kostja kanda. Ande Tänav Iko Nõmm Margo Klaar 8