2-12-29395 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Maire Lukk Otsuse tegemise aeg ja koht 10. aprill 2013 kell 16.00, Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-12-29395

§ 313lg-le 1 ja § 323 lg-le 1.

Kostja vastuväited

1. Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2. Kostja leiab, et üürilepingu üleütlemine on kehtiv. Kostja omandas vaidlusaluse korteri sooviga sinna elama asuda. Kostja on töö ja kooli tõttu seotud Tallinna ja Harjumaaga ning tal puuduvad teised kinnistud, mistõttu on siiani olnud sunnitud elama Tallinnas üüripindadel ja tasuma üüri. Kohtuotsuse põhjendus
3. Kohus lahendab antud asja lihtsustatud kirjeldava osaga juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 442 lg 7 ja § 444 lg
4. Lihtsustatud kirjeldava osa täiendamist ei saa nõuda, mistahes asjaoludel.
5. Kohus, kuulanud ära kostja ja poolte esindajad, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega ning hinnanud neid kogumis, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata alljärgnevatel põhjendustel.
6. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 231 lg 4 alusel omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
7. Kohus on tuvastanud ning puudub vaidlus, et hageja ja korteri endine omanik RK sõlmisid 03.10.2003 tähtajaga kuni 31.12.2015 üürilepingu Tallinnas XXX asuva korteri nr 53 osas (tl 710) ning kostja omandas korteri 25.04.2012 kohtutäituri poolt korraldatud enampakkumisel. Kostja ütles 07.05.2012 üürilepingu ülesse alates 07.08.
8. Seejuures tugines kostja ülesütlemise avalduses

§ 323

lg-le 2, kuid tsiteeris

§ 323

lg-s 1 sätestatut ning märkis, et ütleb üürilepingu üles, kuna vajab ruumi tungivalt ise, s.o kostja on omandanud korteri eesmärgiga sinna ise elama kolida (tl 11). 2 2-12-29395 11. Poolte vahel on vaidlus, kas kostja 07.05.2012 kuupäevaga dateeritud ülesütlemisavaldus on kehtiv. Hageja märgib, et: • kostja on tuginenud ülesütlemisavalduses valele alusele; •

§ 323

lg 1 rakendamine eeldab poolte huvide kaalumist; • kostjal puudub

§ 323

lg-s 1 nimetatud tungiv omavajadus korteri kasutamiseks; • kostja on lepingu ülesütlemisega rikkunud hea usu põhimõtet; • hagejal on õigustatud huvi, et üürileping kehtib vähemalt kuni selle lõpuni 31.12.2015; • kostja ettevõte EEOÜ on registreeritud Rakveres elava kostja ema aadressile. Kostja märgib, et: • ta on üürilepingu üles öelnud

§ 323

lg 1 alusel ning asjaolu, et kostja märkis ekslikult avaldusse ülesütlemise aluseks

§ 323

lg 2 ei oma õiguslikku tähendust; • kostja omandas korteri eesmärgiga sinna elama asuda; •

§ 323

lg 1 rakendamine ei eelda poolte huvide kaalumist; • kostja on ca 10 aastat elanud Tallinnas, õppinud alates 25.08.2003.a tööstus- ja tsiviilehituse erialal ja teostanud Harjumaal töid erinevatel objektidel; • aastatel 2002-2006 elas ta XXX, september 2006 – september 2009 XXX, september 2009 – september 2010 XXX, oktoober 2010 – september 2011 XXX ning alates november 2011 kuni siiani elab ta üürilepingu alusel XXX, Tallinn; • tema ettevõte on registreeritud ema kodusele aadressile Rakveres selleks, et temale saabuvad kirjad kindlasti adressaadini jõuaksid, võttes arvesse, et kostja on Tallinnas pidevalt elukohti vahetanud; • üürilepingu ülesütlemise avaldus ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. 12.

§ 291

lg 1 kohaselt kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Tulenevalt

323 lg-st 1 üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (käesoleva seaduse § 291) võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. 13. Tulenevalt

§ 291

lg-st 1 läksid kostja poolt kõnealuse korteri omandamisega hageja ja RK vahel sõlmitud üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle kostjale ning tal oli

§ 323

lg-st 1 tulenevalt võimalik kasutada üürilepingu ülesütlemise õigust, mida kostja 07.05.2012 ülesütlemisavalduse esitamisega ka tegi (tl 11). Kohus leiab, et 07.05.2012 ülesütlemisavalduses ülesütlemise alusena märgitud

§ 323lg 2 on ilmselgelt ekslik, mis ei oma tähendust ülesütlemisavalduse kehtivusele.

Kostja on ülesütlemisavalduses tsiteerinud

§ 323

lg-s 1 sätestatut ning sidunud selle ülesütlemise põhjusega, s.o asjaoluga, et ta vajab ruumi tungivalt ise. Seega on kostja üürilepingu üles öelnud

§ 323

lg 1 alusel ning käesolevas asjas on vaidlus eelkõige selles, kas üürilepingu ülesütlemine

§ 323lg 1 alusel oli õigustatud ehk kas kostja vajab üüritud ruumi tungivalt ise.

14. Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaande kohaselt (vt Võlaõigusseadus. Komm vln. Tallinn 2007, § 323 komm 3.3) on tüüpiline näide ise vajamisest see, kui kinnisasja omandaja omandas kinnisasja selleks, et kolida sinna elama või teha sinna oma büroo ja olemasolev üürileping selle eesmärgi saavutamist takistab. Tungivat vajadust ei välista seejuures üürniku väide, et üürileandja võib oma tarbeks muud pinda üürida. Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma 3 2-12-29395 lahendi 3-2-1-20-08 punktis 13 leidnud, et „Kinnisasja võõrandamine iseenesest ei anna alust üürilepingut

§ 323lg 1 alusel lõpetada.

Uuel omanikul peab olema üürilepingu lõpetamiseks tungiv omavajadus. Omavajadus tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks. Omavajadus ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras (nt teda ähvardab pankrot, mida saaks vältida üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemisega), vaid pigem tuleb siin mõista situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid.“ 15. Kohus leiab, et toimikus olevate materjalidega on tõendatud, et kostjal esineb üüritud korteri suhtes

§ 323

lg-s 1 sätestatud tähenduses „tungiv isevajamine“, mis õigustab hageja ja RK vahel 03.10.2003 sõlmitud üürilepingu ülesütlemise, seega kostja poolt üürilepingu ülesütlemine on kehtiv. Kostja on selgitanud, et soetas korteri selleks, et sinna ise elama asuda ning on viimase 10 aasta jooksul elanud Tallinnas erinevatel üüripindadel. Kostja on esitanud kohtule Tallinna Tehnikaülikooli poolt 27.02.2013 väljastatud tõendi nr 104, millega ülikool tõendab, et kostja õpib alates 25.08.2003 integreeritud õppes ning on ehitusteaduskonna tööstus- ja tsiviilehituse õppekava osakoormusega õppiv üliõpilane (tl 61). Kostja on esitanud ka enda pangakonto väljavõtte perioodil 01.11.2009-01.11.2010, millisest nähtuvalt on kostja tasunud Tallinnas XXX asuva korteri kommunaalmakseid (tl 64). Täiendavalt on kostja esitanud pangakonto väljavõtted perioodidel 15.03.2012-26.02.2013 ja 15.05.2011-15.03.2012 (tl 62-63) ning PO ja E OÜ-le KÜ XXX poolt esitatud kommunaalarved (tl 65-86), milliste võrdlemisel nähtub, et kostja on teinud PO ülekandeid esitatud arvete alusel. Kostja selgituste kohaselt on kommunaalarved väljastatud kahe korteriomandi kohta, kuid tegelikkuses on need ehitatud üheks korteriks. Samuti on kohtu hinnangul eluliselt usutav kostja selgitus, miks tema ettevõte EEOÜ on registreeritud Rakveres elava ema aadressile. Samas ei oma kostja ettevõtte asukoht käesoleva asja lahendamisel tähendust. Seega on kohtu hinnangul kostja piisavalt põhistanud seda, et ta vajab vaidlusalust korterit ise. Tegemist on situatsiooniga, kus kostja saab omandatud korteri kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid, so ta ei pea kasutama Tallinnas elamiseks jätkuvalt üüripinda ning maksma sellest tulenevalt üüri ja kommunaalmakseid. 16. Hageja on leidnud, et

§ 323

lg 1 eeldab poolte huvide kaalumist ning on märkinud, et tal on ülekaalukas huvi lepingu kehtivuse osas kuni selle lõpuni, so 31.12.2015. Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma lahendi 3-2-1-20-08 punktis 13 märkinud, et „…

§ 323

lg 1 ei eelda, erinevalt § 313 lg-st 1, lepingu poolte huvide kaalumist.“ Kuivõrd käesolevas asjas oli lepingu ülesütlemise aluseks

§ 323

lg 1, jätab kohus hageja väited poolte huvide kaalumise vajaduse osas tähelepanuta.

1. Hageja on lisaks tuginenud üürilepingu ülesütlemise tühisusele hea usu põhimõtte rikkumisega seonduvalt. Samas ei ole hageja mingil viisil tõendanud ega ka põhjendanud, miks kostja ülesütlemisavaldus oli hea usu põhimõttega vastuolus. Kohus leiab, et vastav väide on paljasõnaline ja otsitud.
2. Kohus ei pea vajalikuks analüüsida kostja väiteid hageja ja RK vahel 03.10.2003 sõlmitud üürilepingu näilikkuse osas, kuivõrd nimetatud üürilepingu kehtivus enne üleütlemisavalduse esitamist ei ole käesoleva vaidluse esemeks. Menetluskulud
3. Kooskõlas TsMS § 162 lg-tega 1 ja 2 jätab kohus kostja menetluskulud täielikult hageja kanda. 4 2-12-29395 Juhindudes TsMS §-st 174 on menetlusosalisel õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. /allkirjastatud digitaalselt/ Maire Lukk Kohtunik 5