, KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Haldusasja number Tallinna Halduskohus Kristjan Siigur 18. detsember 2012, Tallinn 3-12-1400 Haldusasi O.S., E.J., A.V.i,

§ 180, § 181 lg 1).

1 ASJAOLUD

1. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise (ÕVVTK) Tallinna linnakomisjon tunnistas
2. augusti 1993 otsusega Tallinnas xxxxxxxx asuva hoone suhtes omandireformi õigustatud subjektideks järgmised isikud: S. S. (1/12), V. K. (1/12), A. A. (1/12), V. A. (1/12), E. A. (1/12) ja L. S. (1/3) ning Tallinna Linnavalitsus tagastas
3. augusti 1993 korraldusega nr 737-k hoone eelnimetatud mõttelistes osades ning
4. märtsil 1994 koostatud vara üleandmise aktiga nr 48 (tl 32) anti tagastatud mõttelised osad eelnimetatud isikutele üle. Ülejäänud 1/4 mõttelist osa jäi pärast vara tagastamist Tallinna linna omandisse.
5. O.S., E.J., A.V., A. H., N.I., N.K. ja D.Z. kasutasid elamu mõtteliste osade tagastamise ajal xxxxxx asuvas elamus paiknevaid eluruume üürilepingute alusel. Samamoodi kasutas üürilepingu alusel eluruumi ka L.S..
7. detsembril 1994 sõlmiti Kadrioru kinnisvarahoolduse munitsipaalettevõtte ja A. P. vahel üürileping, mille esemeks oli xxxxxxx elamus paiknev korter nr 13 (tl 71). Samal päeva sõlmisid Kadrioru kinnisvarahoolduse munitsipaalettevõtte ja T. P. eluruumi üürilepingu xxxxxxxx elamus paikneva korteri nr 14 kohta (tl 74).
8. märtsil 1995 sõlmiti Tallinna Kesklinna Valitsuse ja J. K. vahel üürileping, mille esemeks oli Tallinnas xxxxxxxx asuv korter nr 1 (tl 81). Tallinna Kesklinna Valitsus ja G. H. sõlmisid
9. veebruaril 2000 üürilepingu, mille esemeks oli xxxxxxx elamus paiknev korter nr 15 (tl 77).
10. L. S. võõrandas xxxxxxxx elamu mõttelised osad järgmiselt:
11. augustil 1998 2499/30000 suuruse mõttelise osa T. P. (tl 34),
12. septembril 1999 1315/30000 suuruse mõttelise osa H. P.,
13. novembril 1999 2438/30000 suuruse mõttelise osa G. H.le ning
14. novembril 1999 1318/30000 suuruse mõttelise osa A. P.le. L. S.’i enda omandisse jäi pärast võõrandamistehinguid 2430/30000 suurune mõtteline osa xxxxxxxxx elamust.
15. Tallinna Kesklinna Valitsus viis
16. juunil 2012 läbi kaasomandis oleva elamu mõtteliste osade erastamise enampakkumise, millest võtsid osa kõik käesoleva kohtuotsuse punktis 2 loetletud isikud, samuti J.K., T. P., A. P. ja G. H., keda enampakkumise korraldaja käsitles kõiki kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise esimest eelistust omavate isikutena. Enampakkumine kulges järgmiselt: m/o suurus alghind (€) pakkumisi tegid võitis lõpphind ( €) 416/9940 417/9940 433/9940 433/9940 434/9940 606,32 607,79 631,06 631,06 632,53 H., K., S., V., K., K., Z. S., J. Z., A. P., K., I., A. P., S., Z., K. H. V. S. K. K. 60 000 58 000 7000 55 000 59 000
17. O.S., E.J., A.V., A. H., N.I., N.K. ja D.Z. esitasid
18. juunil 2012 Tallinna Kesklinna vanemale kaebuse enampakkumise läbiviimise kohta, millele linnaosavanem vastas
19. juuni 2012 kirjas, pidades enampakkumise läbiviimist õiguspäraseks (tl 66). Tallinna Kesklinna vanema
20. juuni 2012 korraldusega nr 449 kinnitati eeltoodud tabelis näidatud enampakkumise tulemused (tl 70). KAEBAJATE NÕUDED JA PÕHJENDUSED
22. juulil 2012 esitasid O.S., E.J., A.V., A. H., N.I., N.K. ja D.Z. Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotlesid esiteks Tallinna Kesklinna Valitsuse poolt xxxxxxxx asuva elamu mõtteliste osade erastamise toimingute (sh.
23. juunil 2012 toimunud enampakkumisele selleks õigustamata isikute kutsumine, neile enampakkumisest osavõtmise võimaldamine ja nende 2 pakkumiste aktsepteerimine) õigusvastasuse tuvastamist, Tallinna Kesklinna vanema
24. juuni 2012 vastuskirja ning
25. juuni 2012 korralduse nr 449 tühistamist ning kolmandaks Tallinna Kesklinna Valitsuse kohustamist xxxxxxxx elamu mõtteliste osade erastamiseks uue enampakkumise korraldamiseks selliselt, et sellest võiksid osa võtta üksnes kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamisel esimest eelistust omavad isikud (üürnikud). Kaebajad täpsustasid oma taotlusi kohtule
26. juulil 2012 esitaud kaebuse täiendatud versioonis (tl 120), taotledes täiendavalt, et kohus tuvastaks, et A. P., T. P., G. H. ja J.K. ei kuulu xxxxxxx elamu mõtteliste osade erastamise esimest eelistust omavate isikute hulka ning kohustaks vastustajat uue enampakkumise läbiviimiseks selliselt, et eelloetletud isikutel sellest osa võtta ei võimaldataks.
27. Kaebajad on seisukohal, et T. P., A. P., G. H. ja J.K. ei olnud kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse (edaspidi EMOES) § 4 lg 1 punktist 1, eluruumide erastamise seaduse (edaspidi EES) § 4 punktist 1 ning võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) §-st 237 tulenevalt xxxxxxxx asuva elamu üürnikud ega kuulnud seega kaasomandis oleva elamu mõtteliste osade erastamise esimest eelistust omavate isikute ringi. Kaebajad leiavad, et nende isikutega sõlmitud üürilepingud on tühised. Esiteks märgivad kaebajad, et eelnimetatud isikutega on üürilepingud sõlmitud pärast
28. märtsi 1994 ehk pärast elamu üleandmist omandireformi õigustatud subjektidele, samas kui puudus kaasomanike vaheline kokkulepe selliste üürilepingute sõlmimiseks. Kaebajad leiavad, et nende üürilepingute tühisus on tuvastatud ka Harju Maakohtu otsustega tsiviilasjades nr 2-08-24655 ja 2-08-
29. Samuti toovad kaebajad välja, et A. P., T. P., G. H. ega J.K. ei kasuta xxxxxxx elamus eluruume üürnikena ning ükski neist ei ela selles elamus. Kaebajate hinnangul on eeltoodud põhjustel õigusvastane Tallinna Kesklinna vanema korraldus, millega enampakkumise tulemused kinnitati, samuti linnaosavanema 19 juuni 2012 vastus kaebajate
30. juuni 2012 avaldusele.
31. Kaebajad märgivad, et T. P. võis korterit nr 13 kasutada L. S. sõlmitud ostu-müügilepingu alusel, milles lepiti kokku, et ostja kasutusse jääb müüja kasutuses olnud korter nr 14, samuti nagu A. P. kasutusse jäi L. S. sõlmitud ostu-müügilepingu kohaselt korter nr
32. Kaebajad leiavad, et elamu mõtteliste osade omandamisel leppisid A. P. ja T. P. müüjaga kokku ka nende poolt omandatud elamu mõttelistele osadele vastavate reaalosana olevate korterite kasutamisõiguses, mistõttu ei saa neid isikuid lugeda nimetatud korterite üürnikeks. G. H. osas märgivad kaebajad, et Tallinna Hooneregistri tõendist nähtuvalt sai temagi just ostumüügilepingu kohaselt enda kasutusse korteri nr 15, ent Tallinna Kesklinna vanem sõlmis temaga, samuti ilma kaasomanike enamuse nõusolekuta, hiljem sama korteri kasutamiseks üürilepingu. Siinkohal viitavad kaebajad ka sellele, et G. H. ja OÜ Tanaka vahel sõlmitud võlaõiguslikus müügilepingus kinnitas G. H., et xxxxxxxxx asuva elamu mõtteline osa, millele vastab korter nr 15, on tema omand ega ole koormatud üürilepinguga. Asjaolu, et A. P., T. P. ega G. H. ei pea nendega sõlmitud üürilepinguid kehtivateks, viitab kaebajate hinnangul ka xxxxxxxx elamu kaasomanike
33. juuli 2007 koosoleku protokoll, milles otsustati, et kaasomanikega üürilepinguid ei sõlmita ja nemad üüri ei tasu, maksavad edasi nagu praegu tegelike arvete alusel.
34. Kaebajad peavad tühiseks ka J. K. sõlmitud üürilepingut, kuna seegi sõlmiti ilma kaasomanike enamuse nõusolekuta pärast elamu üleandmist kaasomanikele, samuti ei kasuta J.K. eluruumi ega maksa üüri, nagu ei tee seda ka A. P., T. P. ega G. H. Kaebajad leiavad samuti, et lisaks sellele, et üürilepingud on tühised vastuolu tõttu seadusega, on nende näol tegemist ka näilike tehingutega. 3
35. Kaebajad heidavad Tallinna Kesklinna Valitsusele ette ka seda, et teates, millega teavitati neid vaidlusaluse enampakkumise toimumisest, ei olnud märgitud, millised isikud enampakkumisel osaleda saavad, samuti seda, et enampakkumise toimumisel ei selgitatud, mis asjaoludel ja põhjustel isikud enampakkumisel osaleda saavad. Kaebajad toovad välja ka selle, et esitasid enne enampakkumist oma vastuväited, ent enampakkumise komisjon viis enampakkumise sellegipoolest läbi, rikkudes sel moel haldusmenetluse seaduse §dest 107 ja 108 tulenevaid kohustusi. VASTUSTAJA SEISUKOHT
36. Tallinna linn vaidleb kaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastustaja on seisukohal, et A. P., T. P., G. H. ja J. K. on kehtivad üürilepingud ning lepingute tühisust ei ole kaebajad tõendanud. Vastustaja viitab haldusasjas 3-10-3163 tehtud otsustele ning leiab, et vaatamata sellele, et eelpoolnimetatud isikud on elamu mõtteliste osade kaasomanikud (va J.K., kellel on vaid üürisuhe), on nad ka samas elamus asuvate konkreetselt määratletud eluruumide üürnikud. Vastustaja hinnangul ei põhine seadusel kaebajate arusaam, et esimest eelistust omavaks subjektiks on üürnik vaid siis, kui üürileping temaga on sõlmitud enne elamu mõttelise osa tagastamist. Vastustaja leiab, et haldusasjas nr 3-10-3163 tehtud jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud üürisuhete olemasolu. Vastustaja peab asjakohatuks väidet, et eelnimetatud isikud tegelikult xxxxxxxxx elamus ei ela.
37. Vastustaja selgitab ka, et
38. juunil 2012 enne enampakkumise läbiviimist esitasid osa xxxxxxx elamu üürnikke vastuväited enampakkumise läbiviimise kohta, kuid enampakkumise läbiviimise menetluse peatamiseks puudus komisjonil õiguslik alus. Vastustaja ei nõustu kaebajate väitega, et enampakkumisele kutsutud isikute staatust ei põhjendanud, kuna komisjoni esimees kuulutas välja enampakkumises osalejad nimetades iga enampakkumisel osalemise avalduse esitanud isiku nime ja paludes seejärel isiku tuvastamiseks esitada komisjonile isikut tõendav dokument ning tõend enampakkumisest osavõtu tagatisraha tasumise kohta. KOLMANDATE ISIKUTE SEISUKOHAD
39. Kolmanda isikuna kohtumenetlusse kaasatud J.K. peab kaebust põhjendamatuks ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Kolmas isik selgitab, et on xxxxxxxx-l asuva korteri üürnik alates
40. märtsist 1995 ning üürilepingu sõlmimisele eelnes korteri asustamisõiguse ost 190 780.krooni eest, samuti tegi kolmas isik korteris umbes 100 000 krooni maksnud remondi ning linnavalitsus võttis kolmandalt isikult
41. aastal vastu korteri erastamise avalduse. Kolmas isik leiab, et kaebajate viidatud maakohtu lahendid ei kinnita nende väidet Tallinna linna ja J. K. vahelise üürilepingu tühisuse kohta, neis lahendites isegi ei puudutata seda üürilepingut. Samas leiab kolmas isik, et elamu kaasomanike
42. juuli 2007 koosoleku protokolliga on tõendatud, et vähemalt kaasomanike enamus on pidanud J.K.e korteri nr 1 üürnikuks, samuti tõendab seda asjaolu, et kaasomanikud ei ole 17 aasta jooksul vaidlustanud J. K. üürnikuks olemist. Samuti leiab kolmas isik, et põhjendamatu on kaebajate väide, et üürileping on näilik. Mis puudutab kaebajate väiteid, et kolmas isik ei täida üürilepingust tulenevaid kohustusi, siis selles osas viitab kolmas isik jälle eelnimetatud koosoleku protokollile, mille kohaselt on kaasomanikud arutanud korteri nr 1 üürivõlga, millega omakorda on tunnustatud üürisuhte olemasolu. Kolmas isik selgitab, et kasutas xxxxxxx asuvat eluruumi oma peamise elukohana ning kuigi ta käesoleval ajal seal enam ei ela, siis ei muuda see üürilepingut kehtetuks. Kolmanda isikuna menetlusse kaasatud L.S. ei ole kaebuste kohta kohtule seisukohta esitanud. 4 KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
43. Kaalunud menetlusosaliste väiteid ning hinnanud nende esitatud tõendeid kogumis ja vastastikkuses seoses, leian, et O.S., E.J., A.V.i, A.H., N.I.i, N.K. ja D.Z.i kaebus on põhjendatud ning tuleb rahuldada, tühistades Tallinna Kesklinna vanema
44. juuni 2012 korralduse nr 449 ning kohustades vastustajat kaasomandis oleva elamu mõtteliste osade erastamise uueks läbiviimiseks.
45. Käesolevas asjas
46. juulil 2012 tehtud kohtumäärusega on kaebus võetud menetlusse Tallinna Kesklinna vanema 19 juuni 2012 korralduse nr 449 tühistamise ning xxxxx asuva elamu mõtteliste osade erastamiseks uue enampakkumise läbiviimise nõuetes. Eelnimetatud määruses leidsin, et kaebuses formuleeritud toimingute õigusvastasuse tuvastamise taotlus on hõlmatud linnaosavanema korralduse tühistamise taotlusega ning kaebuses nimetatud toimingute, sh. linnaosavanema poolt kaebajatele
47. juunil 2012 saadetud vastuskirja õigusvastasuse tuvastamine kohtuotsuse resolutiivosas ei ole vajalik. Kaebuse täiendatud versioonis on kaebajad formuleerinud taotlused tuvastada, et A.P., T. P., G. H. ja J.K. ei kuulu xxxxxxx elamu mõtteliste osade erastamise esimest eelistust omavate isikute ringi ning samuti on täpsustatud kohustamisnõuet, taotledes uue enampakkumise läbiviimist selliselt, et eelnimetatud isikud sellel osaleda ei saaks. Tegemist ei ole siiski
48. juuli 2012 kohtumäärusega menetlusse võetute kõrval uute taotlustega ning kaebuse täiendatud versioonis esitatud tuvastamistaotlus on samuti hõlmatud linnaosavanema
49. juuni 2012 korralduse nr 449 tühistamise taotlusega. Sisuliselt on kaebajad kaebuse täiendatud versioonis esitatud tuvastustaotlusega soovinud, et tuvastataks A. P., T. P., G. H. ja J. K. üürilepingute tühisuse. Nende üürilepingute tühisusele on kaebajad tuginenud ka kaebuse esialgset versiooni põhjendades.
50. Üürilepingute tühisuse tuvastamine, samuti selle tuvastamine, et konkreetsed isikud ei kuulu kaasomandis oleva elamu mõtteliste osade erastamise esimest eelistust omavate isikute ringi, ei ole võimalik kohtuotsuse resolutiivosas, vaid vastav asjaolu tuleb, kui see on vaidluse lahendamise seisukohast oluline, tuvastada kohtuotsuse põhjendavas osas. Riigikohus on kohtuasjades nr 3-3-1-48-05 ja 3-3-1-59-02 tehtud lahendites leidnud, et halduskohtul on pädevus ka tsiviilõigusliku asjaolu tuvastamiseks juhul, kui see on vajalik haldusõigusliku vaidluse lahendamiseks ning haldusasja lahendamisel tähtsust omava tsiviilõigusliku asjaolu tuvastamine otsuse motiivides ei ole tsiviilõigusliku vaidluse lahendamine. Eeltoodust tulenevalt tuvastab halduskohus haldusasja lahendamiseks vajalikud tsiviilõiguslikud asjaolud reeglina kohtuotsuse põhjendavas osas. Erivolitus tsiviilõigusliku tehingu tühisuse tuvastamiseks kohtuotsuse resolutsioonis tuleneb halduskohtumenetluse seadustiku (

) § 5 lõikest 2, kus sätestatakse, et kui haldusaktis sisaldub või haldusakti alusel on tehtud vastustaja eraõiguslik tahteavaldus, võib kohus koos haldusakti tühistamisega teha otsuse resolutsioonis kindlaks ka sellise tehingu tühisuse, mille tegemisele see tahteavaldus oli suunatud. See tähendab, et kohtuotsuse resolutiivosas saab halduskohus tsiviilõigusliku tehingu tühisuse tuvastada sellise vaidluse raames, kus on vaidlustatud tehingule eelnenud tsiviilõiguslikuks tahteavalduseks olevat haldusakti. Käesoleval juhul ei ole vaidluse all haldusakt, mis oleks eelnenud Tallinna linna poolt mõne tsiviilõigusliku tehingu tegemisele. Teadaolevalt ei ole enampakkumise tulemusena xxxxxxxx elamu kaasomandiosade ostu-müügilepinguid veel sõlmitud ning Tallinna Ringkonnakohtu

1. oktoobri 2012 poolt kohaldatud esialgse õiguskaitse määruse kohaselt ei ole see ka lubatav. Seetõttu ei ole alust tuvastada vaidlusaluste üürilepingute tühisust käesoleva kohtuotsuse resolutiivosas. 5
2. Kaasomandis oleva elamu mõtteliste osade erastamise läbiviimine on erastamise kohustatud subjekti avalik-õigusliku iseloomuga kohustus, mille täitmise kord on reguleeritud kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse (edaspidi EMOES) ning selle alusel antud Vabariigi Valitsuse
3. juuli 1997 määrusega nr 129 «Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamiseks korraldatava enampakkumise kord kinnitamine» (edaspidi VVm 1997/129). Eelviidatud õigusaktides kirjeldatud menetlus, mis päädib elamu mõttelise osa erastamise ostu-müügilepingu sõlmimisega, on iseloomult haldusmenetlus, mille raames tuleb pädeval haldusorganil muuhulgas tuvastada, millistel isikutel on subjektiivne avalik õigus elamu kaasomandiosade erastamisel osaleda. See, nagu muudki erastamise seisukohast olulised asjaolud tuleb pädeval haldusorganil tuvastada kogutud tõendite pinnalt, vajadusel nõuda asjassepuutuvatelt isikutelt tõendite esitamist. EMOES § 4 lg 1 kohaselt on erastamise õigustatud subjektiks esimese eelistusena kaasomandis oleva elamu üürnik või üks temaga alaliselt koos elav täisealine perekonnaliige vastavalt eluruumide erastamise seaduse paragrahv 4 punktis 1 sätestatud tingimustele. Üürnikule erastamist reguleerib täpsemalt EMOES § 5, mille lõikest 4 tuleneb, et kui üht erastamise objekti osa taotleb mitu esimest eelistust omavat isikut, korraldatakse selle osa erastamiseks avalduse esitanud isikute vahel enampakkumine VVm 1997/129 sätestatud korras.
4. VVm 1997/129 punktis 17 sätestatakse, et eluruumide erastamise kohustatud subjekti seaduslik esindaja annab viie kalendripäeva jooksul pärast enampakkumise toimumist välja dokumendi, millega enampakkumise tulemus kinnitatakse või tunnistatakse enampakkumine nurjunuks. Eelnimetatud dokumendi näol on tegemist haldusaktiga, millega otsustatakse avalikõigusliku erastamismenetluse lõpptulemus. Käesoleval juhul on selleks dokumendiks Tallinna Kesklinna vanema
5. juuni 2012 korraldus nr
6. Enampakkumise tulemuse kinnitamisel peab erastamise kohustatud subjekti esindaja kontrollima läbi viidud menetluse õiguspärasust, eeskätt seda, kas menetluse tulemusena on õigesti ning tõenditele tuginevalt tuvastatud asja otsustamise seisukohast tähtsad asjaolud, sealhulgas see, kas isikud, kes enampakkumisel osalesid ning enampakkumise tulemust mõjutasid, olid selleks õigustatud. Põhimõtteliselt tulnuks see asjaolu tuvastada oluliselt varem, enampakkumise läbiviimise menetluse käigus. Samas on asja lõplikuks otsustajaks enampakkumiste tulemuse kinnitaja ning see, et menetluse varasemates etappides on mõni oluline asjaolu tuvastamata jäänud või valesti tuvastatud, ei õigusta enampakkumise tulemuse kinnitamist. Enampakkumise tulemuse kinnitamine on õigusvastane, kui enampakkumise on võitnud isik, kes ei tohtinud enampakkumisel osaleda või kui enampakkumise tulemust on mõjutanud sellise isiku enampakkumisel osalemine.
7. Enampakkumise tulemust kinnitava dokumendi sisu ei ole määratud üksnes VVm 1997/129 punkti 17 teises lõigus, kus sätestatakse, et selline dokument peab sisaldama enampakkumise toimumise kuupäeva, erastatava objekti aadressi, müügihinda ja ostja nime. Haldusaktina peab dokument, millega enampakkumise tulemus kinnitatakse, olema põhjendatud. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 56 lg 1 kohaselt tuleb haldusakti põhjendus esitada haldusaktis või menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis, millele on haldusaktis viidatud. Haldusakti põhjendused peavad hõlmama faktilist ja õiguslikku põhjendust ning haldusaktist peab nähtuma nende vaheline seos. Haldusakti faktilisest põhjendusest peab selguma, millised faktilised asjaolud on olnud selle haldusakti andmise aluseks ning kuidas ja milliste tõendite alusel on nende asjaolude esinemine tuvastatud. Olukorras, kus menetlus on mitme-etapiline, ei pruugi kõik asjaolud ja tõendid, millele see tugineb, tingimata olla kirjas olla aktis, millega asi lõpuks 6 otsustatakse, kui need on tuvastatud menetluse käigus eelnevalt antud eelhaldusaktiga, samuti võib lõpuks antavas haldusaktis viidata muudele dokumentidele, millest põhjendused nähtuvad.
8. Haldusakti põhjendamine on vajalik selleks, et haldusakt oleks kontrollitav. Avalikõiguslikke ülesandeid täitval haldusorganil on kohustus iseseisvalt tuvastada haldusaktiga reguleeritavate avalik-õiguslike suhete elementideks olevad asjaolud. Kohtu ülesanne on haldusorgani tegevuse peale esitatud kaebuse põhjal kontrollida, kas asjaolud on õigesti tuvastatud, kas haldusorgani seisukoht mõne asjaolu esinemise või mitteesinemise kohta tugineb kogutud tõenditele ning kas asja otsustamisel on kohaldatud õigeid ja asjassepuutuvaid õigusnorme. Kohtu ülesanne ei ole tuvastada asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid haldusorgani eest, samuti ei ole kohtu ülesandeks otsida haldusorgani eest tõendeid, mis ühe või teise asjaolu olemasolu kinnitaksid.
9. Tulenevalt EMOES § 4 lõikest 1 ja §-st 5 on eluruumide erastamise kohustatud subjektil kohustus tuvastada, kes kuuluvad erastamise esitamist eelistust omavate isikute ringi. See tähendab, et on vaja tuvastada, millistel isikutel on kehtivad üürilepingud. See kohustus ei lõpe EMOES § 5 lõikes 2 nimetatud teadete saatmisega. Ka juhul kui hiljem selgub, et eelviidatud teade on saadetud isikule, kelle kuulumine esimest eelistust omavate isikute ringi ei ole tõendatud, ei muuda see sellise isiku osalemisel toimunud enampakkumist õiguspäraseks. Kuivõrd erastamise õigus sõltub üürilepingu kehtivusest, tuleb järeldada, et isikul peab kehtiv üürisuhe olema nii EMOES § 5 lõikes 3 nimetatud avalduse esitamise ajal kui ka enampakkumise toimumise ajal. Siinkohal tuleb tähele panna, et EMOES-ist ei tulene, et erastamise kohustatud subjekt peaks EMOES § 5 lõikes 2 sätestatud tähtaja jooksul teavitama iga esimest eelistust omavat isikut ka sellest, kes on ülejäänud esimest eelistust omavad isikud. VVm 1997/129 punkti 11 kohaselt kuulutab enampakkumise komisjoni esimees osalejad välja pärast nende registreerimist Seega ei ole tegelikult neil, kes leiavad, et mõne isiku enampakkumisele lubamine on õigusvastane, üldiselt võimalustki seda eelnevalt vaidlustada, küll aga saavad nad seda vaidlustada koos lõpliku haldusaktiga, milleks on enampakkumise tulemuste kinnitamise dokument. Käesoleval juhul on kaebajad seda teinudki.
10. Eeltoodust tulenevalt oli erastamise kohustatud subjekti ülesanne tuvastada, kas xxxxxx elamu kaasomandiosade erastamiseks soovi avaldanud isikutel olid kehtivad üürilepingud. Iseenesest ei ole käesoleva vaidluse lahendamise seisukohast oluline T. P. ja G. H. üürilepingute kehtivuse küsimus. Kõnealused isikud on küll registreerunud vaidlusalusest enampakkumisest osavõtjatena ((tl 50), ent pakkumise lehtedelt (tl 51-61) nähtuvalt ei ole nad teinud ühtegi pakkumist mitte ühegi müügiobjekti osas. Seega ei ole nende osalemine vaidlusalusel enampakkumisel saanud kuidagi mõjutada enampakkumise tulemisi, mistõttu on see, kas nad enampakkumise toimumise ajal kuulusid erastamise esimest eelistust omavate isikute hulka või mitte, selle vaidluse lahendamise seisukohast ebaoluline. Küll on see aga oluline A. P. ning J. K. osas. J.K. tegi pakkumisi erastamise objektide 1, 2 ja 5 enampakkumisel, tehes seejuures suurima pakkumise ning võites enampakkumise
11. objekti puhul. A. P. tegi pakkumisi
12. ja 5 objekti puhul ning kuigi ta kumbagi neist enampakkumistest ei võitnud, mõjutasid tema pakkumised enampakkumise tulemust, nimelt lõpphinda.
13. Kaebajad ning vastustaja on viidanud erinevatele kohtulahenditele, millega on nende hinnangul tõendatud kas vaidlusaluste üürisuhete kehtivus või tühisus. Mõlema poole sellekohased viited on asjakohatud, kuna viidatud kohtulahendites J. K. ega A. P. üürilepingute kehtivuse küsimust siduvalt kindlaks määratud ei ole. Kaebajate poolt viidatud Harju Maakohtu 7 otsustes (tsiviilasjad nr 2-08-24655 ja 2-08-24671) ei ole tuvastatud vaidlusaluste üürilepingute tühisust, nagu kaebajad ekslikult leiavad. Kõnealused kohtuotsused ei puudutanud sootuks vaidlusaluseid üürisuhteid. Samamoodi leiab vastustaja ekslikult, et Tallinna Halduskohtu ja Tallinna Ringkonnakohtu poolt haldusasjas 3-10-3163 tehtud otsustes on tuvastatud, et eelnimetatud isikutel on kehtivad üürilepingud. Viidatud haldusasjas tehtud kohtuotsuste põhjendavas osas anti küll tõlgendusi asjassepuutuvatele õigusnormidele ning sedastati, et ainuüksi asjaolu, et T. P. ja A. P. on omandanud xxxxxxx elamu mõttelised osad või ka asjaolu, et nendega on üürilepingud sõlmitud pärast elamu kaasomandiosade tagastamist õigustatud subjektidele, ei välista üürisuhte olemasolu ega seda, et T.P. ja A.P. on mõtteliste osade erastamise esimest eelistust omavateks subjektideks. Ringkonnakohus märkis
14. septembril 2011 eelnimetatud haldusasjas tehtud otsuses sõnaselgelt: Samas ei ole T. P. ja A. P. poolt esitatud üürilepingute kehtivuse tuvastamine käesoleva vaidluse lahendamiseks oluline, mistõttu ringkonnakohus selles osas seisukohta ei võta. Seda, kas T. P. ja A. P. kuuluvad erastamise õigustatud subjektide esimest eelistust omavate üürnike ringi, peab erastamismenetluses kontrollima Tallinna linn kui erastamise kohustatud subjekt, kui nimetatud isikud esitavad erastamisavaldused.
15. Vastustaja seisukoht, et J.K.l ja A.P.ul olid vaidlusaluse enampakkumise toimumise ajal kehtivad üürilepingud xxxxxxx elamus asuvate eluruumide kasutamiseks, ei põhine kogutud tõenditel. Seega ei ole erastamise kohustatud subjekt nõuetekohaselt erastamise seisukohast olulist asjaolu välja selgitanud, mistõttu ei saa enampakkumise tulemuse kinnitamine olla õiguspärane. Käesoleval juhul on J.K. ja A.P.u üürilepingutel ilmsed tühisuse tunnused, mille vastustaja poolt tähelepanuta jätmine ei ole põhjendatud. A.P.u ja Kadrioru kinnisvarahoolduse munitsipaalettevõtte vahel on üürileping sõlmitud
16. detsembril
17. aastal (tl 71). J.K. ja Tallinna Kesklinna vanema asetäitja vahel on üürileping sõlmitud
18. märtsil 1995 aasta xxxxxxx elamu mõttelised osad (kokku ¾ ulatuses) anti tagastamise õigustatud subjektidele aktiga üle
19. märtsil
20. Tulenevalt Vabariigi Valitsuse
21. veebruari 1993 määruse nr 36 «Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise kord» punktist 48 oli xxxxxxxxx elamu alates
22. märtsist 1994 erastamise kohustatud subjekti ning vara tagastamise õigustatud subjektide kaasomandis.
23. Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 74 lõike 1 redaktsioonis, mis kehtis
24. detsembrist 1993 kuni
25. juulini 2003, sätestati, et kaasomandis oleva asja võis tervikuna või reaalosana võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Sama paragrahvi lõikes 2 sätestati, et kõigi kaasomanike nõusolekuta lõikes märgitud eesmärgil tehtud kaasomaniku tehing on kehtetu. Riigikohus asus kohtuasjas nr 3-2-1-90-03 seisukohale, et eelnimetatud normidest tulenevalt oli kõigi kaasomanike kokkulepe vajalik ka kaasomandis oleva asja või selle reaalosa võlaõiguslikuks koormamiseks. Kaasomandis olevas elamus eluruumi üürilepingu sõlmimise näol on eeltoodud Riigikohtu seisukohast tulenevalt tegemist kaasomandis oleva asja reaalosa võlaõigusliku koormamisega, mis eeldas kõigi kaasomanike kokkulepet. Riigikohus märkis, et koormamise võib kokku leppida näiteks kaasomandis oleva asja kasutuskorra kokkuleppes, kusjuures ainuüksi sellest, et kaasomanikud on kokku leppinud ühise asja valdamise ja kasutamise, ei järeldu, et kaasomanikud on kokku leppinud kaasomaniku õiguses koormata tema valduses ja kasutuses olevat asja või selle reaalosa. Viimaks märkis Riigikohus, et kokkuleppega samaväärne on kaasomanike heakskiit toimunud koormamisele.
26. Kuna J.K. ja A.P.uga on üürilepingud sõlmitud ajal, mil elamu oli kaasomandis, on nende üürilepingute kehtivuse eelduseks kaasomanike vahelise kokkuleppe olemasolu sellise 8 koormamise kohta. Sellise kokkuleppe olemasolu kohta ei ole tõendeid esitatud. Ei ole teada, et pärast elamu tagastamist oleks kaasomanikud üldse mingisuguse kaasomandis oleva asja kasutamise kokkuleppe sõlminud. Aktis, millega on vara üle antud (tl 32) on küll märgitud, et Kadriori EEV-le jääb ¼ elamust ning akti on käsitsi juurde tehtud kanne korterid 1, 2, 13, 14 ja 1 garaaž. Millel selline kanne põhineb, on teadmata. Isegi kui nõustuda, et tegemist oli kaasomanike vahelise kokkuleppega selle kohta, et erastamise kohustatud subjekti kasutusse jäävad korterid 1, 2, 13, 14 ja 1 garaaž, ei ole tegemist kaasomanike kokkuleppega nende ruumide üürilepinguga koormamise kohta. Samas nähtub näiteks T.P.u ning xxxxxxxx elamu 1/3 suuruse mõttelise osa omaniku L. S.’i vahel sõlmitud ostu-müügilepingust, et enne selle sõlmimist (
27. augustil 1998) oli korter nr 14 L. S.’i kasutuses. Nende tõendite vastuolulisuse tõttu ei saa teha mingeid järeldusi kaasomanike vaheliste kokkulepete kohta.
28. Samuti ei ole tõendeid selle kohta, et ülejäänud kaasomanikud oleksid korterite nr 1 ja 13 koormamise heaks kiitnud. Heakskiiduna saaks käsitada konkreetset tahteavaldust, mis kinnitaks isiku heakskiitu tehingule, mitte aga näiteks vaikimist.
29. septembrist 1994 kuni
30. juulini 2002 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (edaspidi TsÜS) § 63 kohaselt loeti vaikimist tahteavalduseks, kui see on ette nähtud seaduses või poolte kokkuleppega. Alates
31. juulist 2002 kehtiva TsÜS § 68 sätestab samasuguse põhimõtte, lisaks võidakse vaikimisele tahteavalduse iseloom anda, kui see tuleneb isikutevahelisest praktikast. Käesolevas asjas pole ühtki tõendit selle kohta, et kõik kaasomanikud oleksid eluruumide üürilepinguga koormamise heaks kiitnud. Kui sellised heakskiidud on antud, olnuks nende olemasolu kohta tõendite kogumine vastustaja ülesanne. Ka kohtumenetluses, pärast seda, kui kaebajad on sõnaselgelt avaldanud seisukohta, et üürilepingud on tühised kaasomanike kokkuleppe puudumise tõttu, ei ole vastustaja mingisuguseid tõendeid sellise kokkuleppe olemasolu kohta esitanud. Kohtuistungil selgitas vastustaja esindaja üksnes seda, et sellisel juhul tekiks küsimus ka kaebajate üürilepingute kehtivuse osas. See küsimus võib tekkida, ent sellise küsimuse tekkimine ei ole vabasta vastustajat kui eluruumide erastamise kohustatud subjekti kohustusest tuvastada erastamise seisukohast olulised asjaolud ning need tõendada. Asjaolu, et AÕS §-i 74 eesmärk on kaasomanike kaitse ega see, et ükski kaasomanikest ei ole vaidlusaluseid üürilepinguid vaidlustanud või nende tühisuse tuvastamist hagenud, ei muuda neid lepinguid iseenesest kehtivaks. Tehingu tühisuse tuvastamise hagi ei allu seejuures aegumisele.
32. Kolmas isik J.K. on viidanud sellele, et tema üürisuhte kehtivust kinnitab asjaolu, et xxxxxxxx kaasomanike
33. juuli
34. aasta koosoleku protokollis on arutatud tema üürivõlaga seotud küsimust. Tõsi, üldkoosolek on seda arutanud, ent kõnealust üldkoosoleku protokolli ei saa käsitada kõigi kaasomanike kokkuleppena sellise üürilepingu sõlmimise kohta ega ka kõigi kaasomanike heakskiiduna kõnealusele koormamisele. Üldkoosolekust võttis osa viis kaasomanikku seitsmest. AÕS § 74 lg 1 kohaselt on koormamiseks vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe ning tegemist ei ole küsimusega, mille saaks lahendada kaasomanike enamuse otsusega. Mis puudutab J.K. seletust, et enne üürilepingu sõlmimist ostis ta kõnealuse korteri asustamisõiguse ning on korteris teinud märkimisväärse remondi, siis kumbki neist asjaoludest ei kinnita iseenesest ei kehtiva üürisuhte olemasolu ega anna erastamisõigust.
35. Asjaolust, et vaadeldavad üürilepingud on sõlmitud pärast
36. märtsi 1994, ei tulene iseenesest nende tühisus. Seda seisukohta kinnitas haldusasjas nr 3-10-3163 tehtud otsuses ka ringkonnakohus. Samas ei käsitletud eelnimetatud kohtuasjas sootuks küsimust sellest, kas seal puudutatud üürilepingute puhul oli nende sõlmimiseks olemas kõigi kaasomanike kokkulepe või 9 mitte. See polnud ka viidatud haldusasja esemeks oleva kaebuse lahendamise seisukohast tähtis. Nimetatud kohtuasjas tehtud otsustes obiter dictumi korras võetud seisukohast, et seadusest ei tulene täiendavat tingimust, et esimest eelistust omavaks subjektiks on üürnik vaid siis, kui üürileping temaga on sõlmitud enne elamu mõttelise osa tagastamist ei saanud teha järeldust, et mistahes mis tahes muud asjaolud selliste üürilepingute kehtivuse seisukohast tähtsust ei oma.
37. Eeltoodud põhjustel tuleb linnaosa vanema korraldus tühistada. See ei tähenda, nagu oleks kohtuotsusega tuvastatud, et J.K. ja A.P.u üürilepingud on tühised. Kui vastustaja asja erastamise uuel läbiviimisel kogub tõendid, mis kinnitavad üürilepingute kehtivust, ei ole välistatud nende isikute osalemine erastamisel esimest eelistust omavate isikutena. Läbi viidud ning käesolevas asjas vaidluse all olevas erastamismenetluses ei suutnud vastustaja koguda piisavalt tõendeid, mis üürilepingute kehtivust kinnitaks, eeskätt tõendeid, mis veenaksid selles, et kaasomandis oleva elamu reaalosade üürilepingutega koormamiseks oli olemas kõigi kaasomanike kokkulepe või heakskiit. Kuna EMOES § 5 lõikest 1 tulenevalt tuleb mõtteliste osade erastamist alustada kõigse väiksemas osast ehk osast, mille suurus vastab elamus asuva kõige väiksema korteri üldpinna ja elamu kõigi eluruumide üldpinna suhtele, siis ei ole võimalik vaidlusalust korraldust tühistada vaid osaliselt. Nimelt on J.K., kelle õigus erastamisel osaleda ei ole tõendamist leidnud, teinud pakkumise ja mõjutanud seega enampakkumise tulemust ka juba müügiobjekti nr 1 (416/9940) ehk kõige väiksema osa osas.
38. Tallinna linnal kui erastamise kohustatud subjektil tuleb kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamine uuesti läbi viia. Erastamise kohustus ei ole lõppenud. Käesoleva kohtuotsusega ei saa siiski panna kohustust uue enampakkumise läbiviimiseks, kuna enampakkumise läbiviimine on EMOES § 5 lg 4 kohaselt vajalik ainult juhul kui mõne kaasomandiosa omandamist soovib rohkem kui üks esimest eelistust omav isik. Käesoleval juhul ei ole võimalik kindlalt prognoosida, kui paljud esimest eelistust omavatest isikutest mõnda kaasomandiosa omandada soovivad ning seetõttu pole ka kindel enampakkumise läbi viimise vajalikkus. 33.

§ 108lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Käesolev kohtuotsus on tehtud kaebajate kasuks. Kuigi kaebuses esitatud tuvastamisnõuded on hõlmataud esitatud tühistamisnõudega ning kohustamisnõue kuulub rahuldamisele vaid osaliselt, ei ole käesoleval juhul põhjust välja mõistetavate menetluskulude proportsiooni kindlaksmääramiseks

§ 108

lõikele 2, nimelt on ainsateks menetluskuludeks, mille väljamõistmist kaebajad taotlenud on, tasutud riigilõivud. Tasutud suuruses riigilõivud oleks tulnud tasuda ka siis, kui kaebustes eraldi tuvastamisnõudeid formuleeritud ei oleks ja kui kohustamisnõue oleks olnud formuleeritud selliselt, nagu see lõpuks rahuldamisele kuulus. Menetluskuludena on tõendatud riigilõivu tasumine kaebuselt (iga kaebaja 15 eurot) ning lisaks on O. V. ja D.Z. tasunud kumbki 15euro suuruse riigilõivu esialgse õiguskaitse taotluselt, mis rahuldati. Need tasutud riigilõivud tuleb kaebajate kasuks vastustajalt välja mõista. A.H. esialgse õiguskaitse taotlus jäi rahuldamata ning sellega seotud riigilõivu vastustajalt välja mõista alust ei ole, kuna seda ei saa pidada vajalikuks menetluskuluks.

§ 109lg 6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud.

Kristjan Siigur kohtunik 10