KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja Kohtunik Mai Grauberg Otsuse tegemise aeg ja koht 08.11.2012 Tallinn, Kentmanni Kohtumaja Tsiviilasja number 2-11-57853 Tsivii

§ 315lg-le 2.

Samas, ka juhul kui asuda seisukohale, et kostja pidi hagejat üürilepingu ennetähtaegsest ülesütlemisest 30 päeva ette teavitama, ei kahjusta üürilepingu ülesütlemine ülesütlemisavaldusele järgnevast päevast kuidagi hageja õigusi ega tingi avalduse tühisust, sest hageja kasutab üürilepingu objektiks olevaid ruume faktiliselt ka enam kui 30 päeva möödudes ülesütlemisavaldusest.

1. Kostja leiab, et tegemist on selliste rikkumistega, mille puhul ei saa kostjalt mõistlikult eeldada lepingu jätkamist hagejaga kuni kokkulepitud tähtpäevani. Seda nii koostoimes kui eraldiseisvalt ülesütlemise teiste alustega.
2. Kostja poolt avastatud veearvesti näitude võltsimine on nii eraldiseisvalt kui koostoimes teiste rikkumistega piisavaks aluseks, et üürileping ennetähtaegselt üles öelda. Hageja veetarbimine seletamatult oli vähenenud, Kui võrrelda nt 2011.a septembri kuu veetarbimist, mis oli, arvestades et ruumides tegutseb saun, ebausutavalt madal, 2011.a oktoobri näiduga (kostja avastas hageja veenäitude võltsimiselt 14.10.2011.a), on see juba märgatavalt suurem. Samuti on märgatavalt suuremad novembri ja detsembri näidud. Kostja puudub tegelik võimalus veenduda, et hageja pärast rikkumise avastamist 14.10.2011.a enam üldse näidu võltsimiseks ettenähtud seadet ei kasuta, sest ilma hagejata ei pääse kostja hageja poolt kasutatavatesse ruumidesse, mistõttu on hagejal eriliste pingutusteta võimalik kostja eest arvesti võltsimiseks ettenähtud seadme kasutamist varjata. Asjassepuutumatu on hagiavalduse teises alajaotuses hageja poolt tuginemine üürilepingu p-le 13.4, mis reguleerib üürileandjale tekitatud kahju ulatuse kindlakstegemise võimalikku (mitte kohustuslikku) viisi. Üürnikupoolsele üürilepingu rikkumisele tuginemise õigust viidatud säte ei reguleeri. Säte ei piira kostja õigust tõendada hagejapoolseid rikkumisi mistahes asjakohasel viisil. Veearvestit rikkus saunas tegutsev allüürnik. Seega on hageja andnud ilma kostja nõusolekuta üürilepingu objektiks olevad ruumid allkasutusse, rikkudes sellega

§ 288lg-t 1.

Kuivõrd allüürnik on ebaaus ning püüdnud pahatahtlikult vältida kostjale kõrvalkohustuste nõuetekohast täitmist, on arusaadav, et kostja on allüürile andmisest niivõrd häiritud, et temalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist. Samuti põhjendab üürilepingu ülesütlemist viidatud alusel see, et kostjat on allüürist hoitud teadmatuses aastaid. Samuti on allüürniku tegevus kahtlustäratav, kuivõrd sauna kasutatakse enamasti öösel ning sauna meessoost kliendid saabuvad sinna öösel ebakaines olekus naissoost saatjatega, kes võivad olla intiimteenuse osutajad. Ülaltoodud asjaoludel nii eraldiseisvalt kui koostoimes leiab kostja, et temalt ei saa mõistlikult oodata üürilepingu jätkamist hagejaga, üürilepingu ülesütlemine on õiguspärane, põhjendatud ja kehtiv. Kostja palub jätta hagiavaldus rahuldamata. Kohtu põhjendused 23. Vaidlust ei ole selles, et hageja ja kostja sõlmisid 01.05.2005 mitteeluruumide üürilepingu XXX asuva hoone nr 2 (edaspidi XXX/2) kasutamiseks tähtajaga 01.05.2005-01.08.2019 (lk 5jj, I kd ). 24. Pooled vaidlevad selle üle, kas lepingu ülesülemiseks erakorraliselt 25.10.2011 avaldusega oli lubatav (lk 17, I kd). Seega ei pea kohus andma hinnangut hageja esitatud ja kostja koostatud 01.09.2011 avaldusele (lk 16, I kd). 4

§ 325lg 1 ja 2 sätestavad üürilepingu ülesütlemise sisu ja vorminõuded.

Viidatud üürilepingu ülesütlemise teade on tehtud kirjalikus vormis ja vastab seega

§ 325lg 1.

Hinnates ülesütlemise avalduse sisu, siis nähtub sellest üüritud asi, ülesütlemise alus (st lepingu tingimused, mida on rikutud koos viitega neile ning rikkumiste sisuline kirjeldus ning üürilandja järeldus nendele ning põhjendus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks). Samuti nähtub lepingu lõppemise aeg, milleks on hetk, kui selle saab kätte hageja. Seega vastab üürilepingu ülesütlemise avaldus

§ 325

lg 2 p 1-3 sätestatud nõuetele ega ole seetõttu vormi- või sisunõuete tõttu tühine

§ 325

lg 5 järgi.

§ 325

lg 2 p 4 sätestatud nõue kehtib vaid eluruumi üürilepingu suhtes, mida käesolevas asjas ei ole. Nii on ebaõige hageja väide, et üürilepingu ülesütlemise avaldus 25.10.2011 ei vasta vorminõuetele ja on tühine. Järgnevalt vaatleb kohus, kas kostja poolt lepingu ülesütlemise põhjused on vaadeldavad lepinguliste kohustuste rikkumisena. 27.

§ 76

lg 1 alusel tuleb kohustused täita vastavalt seadusele ja lepingule.

§ 100

järgi on kohustuse rikkumine mittekohane täitmine, täitmata jätmine, sj täitmisega viivitamine.

§ 6ja Ts

ÜS § 138 lg 1 järgi peavad võlasuhte pooled käituma teineteise suhtes heas usus ja TsÜS § 138 lg 2 järgi ei tohi õigusi teostada sellisel viisil, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule.

1. Ülesütlemise avalduses 25.10.11 on üürileandja viidanud lepingu p 9.1.1, 10.1.3, 9.1.2, 9.1.3 tulenevate kohustuste rikkumisele. Eelviidatud lepingu sätetest nähtuvalt peab hageja heaperemehelikult kasutama üüritud asja ja mitte andma seda allkasutusse teistele isikutele ilma üürilandja kirjaliku nõusolekuta; teatama avariidest, täitma ettekirjutusi, korraldusi, mis puudutavad üüripinna tuleohtust, korrashoiu nõudeid, mis tulenevad hoone valvest, teatama üürilandjat avariidest ja võtma tarvitusele abinõud võimalike kahjude vältimiseks, õnnetuste tagajärgede likvideerimiseks, tasuma üüri ja kommunaalkulude eest vastavalt energiakandjate näitudele või muul lepingus näidatud alusel üürilandja poolt näidatud arvate alusel. Allüürile andmine toimub üürileandja kirjalikul nõusolekul ja üürnik jääb ise vastutavaks üürileandja ees.
2. Seega on kostja hagejale ette heitnud ülesütlemise avalduses asja allüürile andmist ilma kostja kirjaliku nõusolekuta ning vee ja elektri tarbimist selliselt, et see ei läbi arvestit. Kui elektrienergia ja vee tarbimine on toimunud üürniku poolt selliselt, osa tema poolt tarbitud elektrist ja veest ei kajastu arvesti näitudes (arvestiväline tarbimine), siis ei kajasta arvesti näit faktilist tarbitud elektrienergia ja vee kogust ja üürileandja ei saa 5

§ 100mõttes.

Samuti on rikkumisena vaadeldav asja allüürileandmine ilma kostja kirjaliku nõusolekuta

100 tähenduses, sest ei ole täidetud kohaselt. 30. Eeltoodud ülesütlemise aluseid ja ülalviidatud lepingu sätteid vaadeldes leiab kohus, et lepingu ülesütlemise avalduses toodud alused, mida on kostja hagejale ette heitnud, on vaadeldavad hageja poolt lepingu rikkumisega. Järgnevalt vaatleb kohus, kas rikkumised on aset leidnud ja kas nende eest hageja vastutab ning kas sellisel juhul oli need mõjuvad, et leping üles öelda erakorraliselt. Allüürile andmine. 31.

§ 288

lg 1 järgi võib üürnik anda üüritud asja kas täielikult või osaliselt allkasutusse üürileandja nõusolekul. Vaidlusaluse lepingu p 9.1.1, 10.1.3 sätestab, et selleks, et hageja saaks anda XXX asuvaid ruumide või nende osi kolmandatele isikutule kasutamiseks, peab tal olema kostja kirjalik nõusolek. Kostja poolt kohtule esitatud lepingust nr 1 25.05.2004 (lk 50-51, I kd ) nähtuvalt on hageja andnud allrendile V OÜ-le XXX , Tallinn asuvad saunaruumid koos sisustusega ja viimane maksab hagejale selle eest tasu ning kõik sauna funktsioneerimisega seotud kulud kannab allüürnik (lepingu p 1. 4). Seega vastab eelmärgitud leping allüüri tingimustele, kuna kasutusse on antud sama asi osaliselt, mis oli võetud hageja poolt kostjalt üürile, ja selle eest peab allrentnik maksma hagejale tasu. Leping on kehtiv kuni 01.11.2018 lepingu p 5.3 järgi. OÜ CG e-kirjast 24.10.2011 hagejale (I kd lk 53, kostja esitatud tõend) nähtuvalt on hageja teinud järelpärimise allrentnikule ja kontrollinud veemõõtjaid ja leidnud, et need töötavad õigesti. Viidatud e-kirjast nähtuvalt on pidanud OÜ CG sauna kasutajat allrentnikuks. Hageja esitas kohtule 10.05.2005 (lk 70-73, I kd ) lepingu nr 050510, mis on sõlmitud CGOÜ ja V OÜ vahel ja selle järgi juhib V OÜ XXX , Tallinn asuvat sauna, kusjuures lepingus on CGOÜ käsundiandja ja V OÜ vastavalt –saaja. Hinnates kostja poolt kohtule esitatud lepingut nr 1 25.05.2004 ja OÜ CG e-kirjast 24.10.2011 hagejale, leib kohus, et viidatud tõendid kinnitavad seda, et OÜ CG on andud tema kasutuses olevad ruumid allrendile, sest nii on käsitlenud CGOÜ V OÜ-d ise ka hageja kirjadele vastates ja see nähtub ka lepingu nr 1 sisust. Õige on iseenesest hageja väide, et tema ja V OÜ (NB! Lepingutes on nimi V ja V endine registrinumber on sama) vahel on ka nn käsundileping 10.05.2005, mille järgi korraldab saunaga seonduvaid toiminguid V OÜ, küll aga ei tee see olematuks hageja ja OÜ V vahelist 25.05.2004 sõlmitud allüürilepingut. 10.05.2005 sõlmitud lepingust ei nähtu, et tollel oleks mingigi, so kuni 01.11.2018 kehtiva allüürilepingut lõpetav/muutev tagajärg. Seega leiab kohus, et kostja on tõendanud OÜ CG e-kirjaga kostjale 24.10.2011 ning OÜ CG ning V OÜ vahelise 25.05.2004 sõlmitud allüürilepinguga XXX asuva saunaruumi, mis on omakorda hageja ja kostja vahelise üürilepingu eseme üks osa, allüürile andmist ning hageja esitatud OÜ V OÜ ning CGOÜ vaheline 10.05.2005 sõlmitud käsundusleping vastupidist ei tõenda. Seda, et hagejal oleks vaidlusaluse eseme allüürile andmiseks kostja kirjalik nõusolek üürilepingu p 9.1.1 ja 10.1.3 järgi, ei ole hageja väitnud ega tõendanud. Eeltoodu alusel on kostja tõendanud üürilepingu ülesütlemise aluseks olnud kohustuse rikkumist ehk ilma kostja kirjaliku nõusolekuta üüritud asja osa allüürile andmist hageja poolt

§ 100

tähenduses ning vastuolus

§ 287lg 1 ja § 76 lg 1. Elektrienergia ja vee tarbimine arvestite väliselt. 6

§ 292

lg 1 alusel maksab üürnik üürileandjale kõrvalkulusid üksnes juhul, kui see on kokku lepitud. Pooltevahelise lepingu p 9.1.3 järgi peab hageja tasuma kommunaalkulude ja elektrienergia eest energiakandjate näitude järgi. Ülalpool märkis kohus, et üürnik tarbis elektrienergiat ja vett selliselt, et osa tarbimist ei kajastunud arvesti näitudes ning kui selle tõttu jäi osa tarbitud elektrienergia ja vee eest üürniku poolt tasumata, siis kahjustab see üürilandjat. Käesoleva lepingu ülesütlemise aluseks ei olnud mitte üürniku poolt tekitatud võlg, vaid asjaolu, et tarbimine leidis aset arvestite väliselt ehk üürniku selline käitumine iseenesest. Kohtus ülekuulatud tunnistaja P. A ütluste kohaselt käis ta võtmas hageja kasutuses olnud majas XXX elektrinäite ning kui ta koos elektrikuga 2011.a. augustis majas käis, siis selgus, et majas toimus arvestiväline elektritarbimine. Tunnistaja kinnitas, et elektrivälist tarbimist oli hageja ka tookord kinnitanud ning pooled saavutasid kompromissi tasu vahe kinnimaksmiseks. 2011a oktoobri keskel käis ta järgmine kord elektrinäite XXX võtmas sauna I korrusel ning üks saunas töötav inimene läks veemõõdiku juurde ning võttis sealt ära metallist eseme. Tunnistaja kinnitusel võrdles ta eelmise kuu veenäitu ja oktoobrikuu veetarbimist tolle hetke seisuga ning selgus, et näit ei olnud muutunud, samas ei nähtunud midagi sellist, et saunas oleks mingeid remonte tehtud vms. Eeltoodud P. A ütlusi hinnates, leiab kohus, et kostja on tõendanud oma väidet, et

1. oktoobris avastas ta XXX saunaruumides selle, et veemõõtjal oli seadeldis, mille sauna töötaja võttis tunnistaja tulles ära ning et paarinädalasse perioodi jooksul pärast viimase näidu võtmist ei olnud mõõdiku näit muutunud. Eeltoodud tunnistaja ütlusega on seega tõendatud kostja väide, et sauna veemõõtjat on mõjutatud mingi esemega selliselt, et mõõtja ei töötaks õigesti ja näitaks tarbitud veehulka vähem. Hageja väited remonttöödest ei ole millegagi tõendatud ning väited sellest, et boiler ei olnud töökorras, mis tingis vee mittetarbimise,ei ole samuti tõendatud. Vastupidiselt kinnitavad kostja esitatud valvurite MK ja PM seletuskirjad (I kd lk 156-157) seda, et 2011.a. oktoobris I pooles käisid saunas külastajad, mistõttu ei ole veenvad hageja väited võimatusest tarbida saunas vett seoses boileri remondiga. Kuna kostja teiste valvurite seletuskirjadest ei nähtu, millist aastat ja ajaperioodi on nad oma seletuskirjas silmas pidanud, siis märgitud tõendid sauna kasutamist vaidlusalusel 2011.a. oktoobri I poolel ei tõenda. Hageja esitas kohtule küll oma seletuskirja 24.10.2011, mille kohaselt oli saunas boileri rike ja veearvesti rikkumist polnud ja arestile pole ekspertiisi tehtud (lk 21, I kd), ja et sauna kasutati tulenevalt euro kasutuselevõtust 2011.a. vähem, küll aga ei tõenda märgitud kiri seda, et veearvestit poleks mõjutatud. Eelpool tuvastas kohus P. A ütlustega vastupidist ja lisaks kinnitasid seletuskirjad sauna tarbimist 2011.a. oktoobri I pooles, millest tulenevalt on ümber lükatud hageja väide vee mittetarbimisest.
2. Tunnistaja RKL ütluste kohaselt käis ta XXX asuvas majas elektritarbimist kontrollimas 2011.a suvel (nn möödunud aastas suvel, ütlus antud 2012 okt) ja avastas, et nii saunaruumis kui maja I korrusel ja II korrusel tarbiti elektrit selliselt, kus osaliselt elektritarbimine ei läbinud arvestit. Tunnistaja ütluste kohaselt pidi olema see hagejale teadlik, sest just põhilised tarbijad (server, välisreklaam) olid ühendatud nendesse pistikutesse, kust võetud elektrienergia ei läbinud arvestit, sest kui tunnistaja ühendas lahti 6-7 kaitseautomaati, teatas hageja koheselt kostjale, et voolu ei vaadeldavas tarbijas (näiteks server) pole. Maja teisel korrusel olevatest tarbijatest ei olnud ühendatud arvestiga tualetis olev elektriradiaator, köögis elektriradiaatori ja teised seal asuvad valgustarbijad, sj juhataja kabineti valgustu. Saunas oli boiler ja pesumasin ühendatud selle pistikuga, millest tulev vool ei läbinud arvestit, kuid samas oli selliseid pistikuid, millest saanuks elektrit võtta, kuid sellisel juhul oleks see läbinud voolumõõtjat. Tunnistaja arvates pidi olema niisugused ühendused tehtud spetsialisti poolt, kuna mitmed ühendused olid selliseid, mida oli tehtud pinge all ehk ohtlikus situatsioonis. Hageja ainukasutuses on olnud terve XXX asuv hoone terviklikult mitmed aastad ja 7

§ 6lg 1 ja Ts

ÜS § 138 lg 1 ning kinnitab hageja õiguste teostamist lepingu täitmisel viisil, mis tekitab üürileandjale kahju ning on vastuolus TsÜS § 138 lg 2. Isegi kui veemõõtjat mõjutas enda kasuks allrentnik või käsundisaaja, vastutab üürnik tema tegude eest üürileandja ees kooskõlas

§ 288lg 5.

35. Seega on lepingu ülesütlemise aluseks olnud asjaolud nagu veemõõtjate mõjutamise kaudu vee eest tasumise kohustuse rikkumine ning arvestivälise elektrienergia tarbimise eest tasumise kohustuse rikkumine lepingu p 9.1.3, §

§ 100ja § 292 järgi aset leidnud.

36. Kuna kostja on tõendanud, et hageja on rikkunud lepingut viisil, mis on toodud lepingu ülesütlemise avalduses 25.10.2011, siis võis üürileandja hinnata kolme rikkumist niivõrd mõjuvaks, et tal puudus alus usaldada hagejat edaspidise lepingupartnerina ning mõistlikult võttes jätkata hagejaga üürisuhet. Eeltoodu tõttu oli kostjal alus hagejale erakorraliselt enne kohustuse rikkumise lõpetamiseks tähtaega andmata leping erakorraliselt ette teatamata üles öelda

§ 313lg 1, 3, § 116 lg 2 p 4 ja § 196 lg 2 järgi.

1. Kohus leiab, et kostja poolt 25.10.2011 tehtud ülesütlemise avaldus on kehtiv ning hageja hagi jääb seetõttu ülesütlemise avalduse tühisuse tunnustamiseks rahuldamata. Kuna 25.11.2011 tehtud avaldus on kehtiv, ei ole mingit tähendust enam hilisemal avalduse täiendusel 02.12.2011 (I kd lk 56) ja kohus sellele hinnangut ei anna.
2. Mis puudutab hageja väiteid, et ülesütlemise avalduses on kostja viidanud sellele, et hageja ei ole teavitanud mingist avariist kostjat, siis märgitud väide on osaliselt õige, küll aga ei nähtu ülesütlemise avaldusest seda, et avarii olemasolu või sellest mitteteatamine oleks olnud lepingu ülesütlemise põhjuseks. Seda asjaolu ei ole pidanud kostja lepingu ülesütlemise aluseks.
3. Käesoleval juhul ei ole oluline ka poolte poolt menetlusdokumentides toodud vee ja elektrikulude arvestused ning võrdlused ning väited selle kohta, sest kostja on lepingu üles öelnud põhjusel, et veemõõtjat on mõjutatud hageja kasuks, et elektrit on tarbitud arvestiväliselt ja asi on antud allüürile kostja nõusolekuta, sj lepingust tulenevalt kirjaliku nõusolekuta, mitte aga võimalikud hageja võlgnevused kostja ees. Hageja esitatud kirjavahetus vee hinna arvetuse üle ei oma vaidluses tähendust, kuna kumbki pool ei ole teineteise suhtes tasunõudeid käesolevas asjas esitanud. 8