3-13-378/8

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Haldusasja number Tallinna Halduskohus Kristjan Siigur 26. aprill 2013, Tallinn 3-13-378 Haldusasi K.K. kaebus MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing hindamiskomisjoni otsuse osalise tühistamise ja kaebaja eksamitöö uueks hindamiseks kohustamise, samuti MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing kutsekomisjoni otsuse tühistamise nõuetes. Asja läbivaatamise viis Kirjalikus menetluses Menetlusosalised Kaebaja: K.K. Esindaja: Andres Vutt Vastustaja: MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing Esindaja: adv. Aarne Akenberg RESOLUTSIOON 1. Rahuldada K.K. kaebus osaliselt. Tühistada MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing hindamiskomisjoni 19. novembri 2012 protokollis kajastatud otsus osas, millega hinnati K.K. kirjaliku eksamitöö 2. osa 1. küsimusele antud vastust 0 (null) punktiga ning loeti eksam mittesooritatuks. Kohustada MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing hindamiskomisjoni K.K. 19. novembri 2012 kirjaliku eksami 2. osa 1. küsimuse uueks hindamiseks ning eksami sooritamise või mittesooritamise kohta uue otsuse tegemiseks. Muus osas jätta kaebus rahuldamata. 2. Jätta poolte menetluskulud poolte enda kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus hiljemalt 27. mail 2013 esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule (HkMS § 180, § 181 lg 1). ASJAOLUD JA VAIDLUSTATUD OTSUS 1. MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing (edaspidi EKHÜ) on kutsekvalifikatsiooni omistav organ kutseseaduse tähenduses. K.K. esitas EKHÜ-le 10. septembril 2012 1 avalduse (tl 61) Vara hindaja V kutsetaseme taastõendamiseks ning osales 19. novembril 2012 selleks korraldatud kirjalikul eksamil. EKHÜ hindamiskomisjoni 19. novembri 2012 eksamiprotokolli (tl 65) kohaselt hinnati K.K. eksamitöö I osa kokku 77,8 punktiga (maksimaalne punktide arv 100) ning teist osa 59,1 punktiga (maksimaalne punktide arv samuti 100). Kokku sai K.K. eksamitöö eest 68,4 punkti ning kirjalik eksam loeti mittesooritatuks. Käesoleva vaidluse seisukohast on olulised järgmised eksami teise osa küsimused, neile K.K. poolt antud vastused ning hindamiskomisjoni poolt antud hindepunktid koos protokolli juurdelisatud selgitustega: Küsimus nr 1: Milline sihtostarve või sihtotstarbed määratakse maatükile, mis kuulub äriühingule ning sellel asub 150 - suletud brutopinnaga ärihoone, mida rendivad 100 m² ulatuses valla raamatukogu ja 50 m² ulatuses talupood? K.K. vastus: Ca 70%(66,6) i ulatuses sotsiaalmaa ja 30%(33,3) i ulatuses ärimaa Otsus: 0 punkti 100st võimalikust (Peab olema 100% ärimaa) Küsimus nr 3: K.K. vastus: Otsus: Küsimus nr 8: andmisel K.K. vastus: neile on Otsus: olla ka Millised andmed kantakse kinnistusregistriosa kolmandasse jakku? Kinnistusregistriosa kolmandasse jakku kantakse piiratud asjaõigused (servituudid, ostueesõigused, kasutusvaidlus, kasutusõigus jne). 32,5 punkti 100st võimalikust (Vastus on osaliselt vastatud). Kõigi kaitstavate loodusobjektide puhul tuleb hindajal hinnangu arvestada seadusest tulenevate kinnisomandi kitsendustega. Missugune on kitsendusemõju väärtusele? Tooge üks näide. Näiteks kinnistul paikneb hiiepuu (tamm), lingukivi määratud ehituskeelu tsoonid, kus igasugune ehitustegevus keelatud, vähendab väärtust, osa maad on käibest väljas tulenevalt kinnistul paiknevast loodusobjekti st (piiranguvööndist). 40 punkti 100st võimalikust. (Mainimata on, et mõju võib positiivne või puududa üldse) KAEBAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED 2. K.K. esitas 18. veebruaril 2013 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb EKHÜ hindamiskomisjoni 19. novembri 2012 otsuse tühistamist kaebaja eksamitöös küsimustele nr 1, 3 ja 8 antud vastuste hindamise osas ning neile küsimustele antud vastuste uueks hindamiseks kohustamist, samuti EKHÜ kutsekomisjoni vara hindaja kutse mitteandmise otsuse tühistamist. 3. Esiteks ei nõustu kaebaja eksamitöö 2. osa 1. küsimusele antud vastuse hindamisega ega hindamiskomisjoni seisukohaga, et küsimuses kirjeldatud maale tuleks määrata 100% ärimaa sihtotstarve. Kaebaja viitab Hannes Veinla arvamusele (tl 46 jj), mille kohaselt on küsimus püstitatud segaselt ning sellele on võimalik anda mitmeid põhimõtteliselt õigeid vastuseid ning seisukoht sellise maa 100% ärimaa sihtotstarbest ei ole ainuõige. Kokkuvõtlikult leiab kaebaja, viidates dr. Veinla seisukohale ning selles viidatud maakatastriseaduse §-le 18 ning Vabariigi Valitsuse 23. oktoobri 2008 määruse nr 155 Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende 2 määramise kord (edaspidi VVMm 2008/155) §-le 2 ning majandus- ja kommunikatsiooniministri 26. novembri 2002 määrusele nr 78 Ehitise kasutamise sihtotstarvete loetelu, et maa sihtotstarbe määratlemisel ei tuleks juhinduda mitte sellest, kelle omandis maa on, vaid sellest, milleks seal olevat ehitist igapäevaselt kasutatakse. Kaebaja leiab, et kui ehitises asub valla raamatukogu, ei saa tegu olla ärilise eesmärgiga maakasutusega, vaid tegu peaks olema sotsiaalmaa hulka kuuluva muuseumi-, arhiivi ja raamatukoguehitiste maaga. Kaebaja viitab ka praktikas esinenud juhtumitele, kus eraõigusliku isiku omandis oleva maa, millel on avalik ehitis, sihtotstarbeks on siiski ühiskondlike asutuste maa. Näitena on toodud Tartu kohtumaja ning Tartus aadressidel Struve 4 ja Jakobi 52 asuvad maatükid. Kaebaja on ka seisukohal, et maa sihtotstarbe määramine toimub üldiselt funktsionaalse tsoneerimise eesmärgil, mistõttu on ebaloogiline määrata mingile maale ärimaa sihtotstarve pelgalt seetõttu, et seal asuva hoone väljaüürimisest saab üürnik üüritulu, olgugi, et hoones tegutsev avalikult kasutatav raamatukogu. 4. Kolmandale küsimusele antud vastuse kohta märgib kaebaja, et küsimuse sõnastust arvestades ei saanud täieliku vastuse raames eeldada seda, et vastaja märgib ära selle, et hüpoteeki kolmandasse jakku ei kanta, kuna negatiivsete asjaolude kohta ei olnud küsimust esitatud. Samuti peab kaebaja ebaoluliseks seda, et ta ei märkinud vastuses kinnisomandi kitsenduste kohta tehtavaid märkeid, kuna need ei oma iseseisvat tähendust, vaid üksnes avavad kitsenduste sisu. Ka märgib kaebaja, et antud küsimusega kontrolliti teoreetilist teadmist normide kohta, mis omavad otsest tähendust kinnistusraamatu pidaja jaoks, kuid ei saa näidata kuidagi kinnistusraamatu andmete kasutaja võimet saada aru kinnistusraamatu kannetest. Ka viitab kaebaja sellele, et kaks tema eksamitööd hinnanud hindajat on andnud sellele küsimusele väga erineva hinnangu, üks andis 25, teine 40 punkti, mis näitab seda, et õige või täieliku vastuse osas oli hindajategi arusaam väga erinev. Kaebaja leiab, et seega ei vasta hindamine tavadele, mida hindamisel tuleks mõistlikult rakendada. 5. Kaheksanda küsimuse osas viitab kaebaja esmalt sellele, et seal on kasutatud sõna kinnisomand ainsuses ning seega eeldas küsimus ühe konkreetse kinnistu hindamist ning ei saanud eeldada, et vastuses kajastatakse ka loodusobjektist lähtuvat võimalikku positiivset mõju naabruses paiknevatele kinnisasjade turuväärtusele. VASTUSTAJA SEISUKOHT 6. EKHÜ vaidleb kohtule esitatud kirjalikus seletuses K.K. kaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. 7. Vastustaja selgitab, et esimesele küsimusele antav võimalik õige ja täielik näidisvastus oleks olnud järgmine: „See maa on 100% ärimaa, sest omanik kasutab maad ärilisel eesmärgil.“ Vastustaja viitab VVm 2008/155 § 2 lõikele 1 ning selgitab, et ärihoone eesmärgiks on selle omanikule tulu teenimine ärihoone ruumide rentnikele välja rentimise teel ning see, kas rentnikuks on avalik- või eraõiguslik isik, ei oma hoonealuse maa sihtotstarbe seisukohast tähtsust. Vastustaja selgitab samuti, et rendilepingu puhul ei saa eeldada, et tegemist on pikaajalise lepinguga, mis tähendab, et rentnikud võivad sageli vahetuda, ent ebamõistlik oleks maa sihtotstarbe muutmine rentniku igakordsel vahetumisel. Vastustaja hinnangul tuleb vahet 3 teha ka olukordadel, kus ehitis on arendaja poolt ehitatud teatud tüüpi konkreetse kasutuse eesmärgil (näiteks raamatukoguks) ja olukordadel, kus on tegemist multifunktsionaalse ärihoonega, mille kasutusvõimalused on laialdased. Vastustaja ei pea asjakohaseks dr. Veinla poolt antud arvamuses toodud näiteid. Tartu kohtumaja näite osas leiab vastustaja, et kinnistu omanik on Riigi Kinnisvara AS, mis tegutseb riigi huvides ning konkreetne ehitis ehitatigi kohtumaja tarbeks ning tegemist ei ole ehitise kasutamisega ärilisel otstarbel. Struve tn 4 ja Jakobi tn 52 ehitiste osas selgitab vastustaja, et nende kinnistute omanikeks on mittetulundusühingud, kelle puhul ei saa eeldada ärilist tegevust, samas on Struve 4 maatüki sihtotstarve 35% ärimaa ja 65% ühiskondlike ehitiste maa. Vastustaja viitab omalt poolt aga Tallinnas narva mnt 7a ja Pärnu mnt 139 kinnistutele, mille sihtotstarve on 100% ärimaa, olgugi, et seal asuvas hoones paiknevaid ruume rendivad vastavalt Keskkonnaministeerium ning Politsei- ja Piirivalveamet. Kaebuse väite kohta, et küsimus oli ebatäpne, viitab vastustaja kutsekompetentsuse EKHÜ üldkoosoleku 12. novembri 2010 otsusega kinnitatud kutsekompetentsuse hindamise korra punktile 7.2, mille kohaselt oli kaebajal õigus küsimuse täpsustamiseks pöörduda hindamisel viibivate hindamiskomisjoni liikmete poole, ent kaebaja ei kasutanud seda. 8. Küsimusele nr 3 antud vastuse osas selgitab vastustaja esmalt, et kutsekomisjoni poolt 8. oktoobril 2008 kinnitatud teoreetiliste teadmiste nõuete kohaselt peab vara hindaja V kutsetaset taotlev isik kinnistusraamatu sisu (kinnistusraamatu § 10-22) teadma kõrgtasemel. Vastustaja selgitab, et maksimumpunktide saamiseks ei eeldata seaduse tsiteerimist, kuid sisu poolest õiget vastust. Vastustaja märgib, et K.K. vastas küsimusele vaid osaliselt, jättes oluliste asjadena täpsustamata omandit puudutavate märgete kandmise ning et piiratud asjaõigustest ei kanta kinnistusregistriosa III jakku hüpoteeke puudutavaid kandeid. Seoses erinevate hindajate poolt kaebaja vastusele antud punktidega selgitab vastustaja, et eelviidatud kutsekompetentsuse hindamise korra punkti 8.1 kohaselt ei tohi kahe erineva hindaja punktide erinevus olla suurem kui 20 punkti, millist piiri käesoleval juhul ka ei ületatud. 9. Vastustaja selgitab, et küsimusega nr 8 kontrolliti Riiklike Eesti varahindamise standardite (EVS 875 Vara hindamine) tundmist ning õige ja täielik vastus oleks pidanud kajastama viidatud 13. osa punktis 6.3 sätestatut. Vastustaja leiab, et kaebaja poolt sellele küsimusele antud vastuses oli välja toomata võimalik positiivne mõju väärtusele ja mõju puudumise võimalus, vastuses esitatud näide iseloomustas ainult negatiivset mõju. 10. Samuti märgib vastustaja, et kutsekompetentsuse hindamise korra punkti 8.7 kohaselt on hindamise tulemust võimalik vaidlustada ainult juhul, kui kutse andmise korra punktis 4.5 esitatud nõuete täitmata jätmine on oluliselt mõjutanud hindamise tulemust. Vastustaja on seisukohal, et esitatud kaebusest ei selgu, millistele kutse andmise korra punktis 4.5 esitatud nõuetele ei vastanud hindamiskomisjoni liikmete kompetentsus kogumis ja kuidas see oluliselt mõjutas hindamise tulemust. 11. Vastustaja on seisukohal, et kui tegemist ei ole reaalaines sooritatud eksamiga, siis on hindamine alati (teataval määral) subjektiivne, ent kohus ei saa asuda hindamiskomisjoni asemel hindama kaebaja poolt eksamiküsimustele antud vastuseid. 4 12. Viimaks selgitab vastustaja, et kutsekomisjon ei ole kaebaja suhtes teinud otsust kutse mitteandmise kohta. KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED 13. Hinnanud poolte väiteid ja nende kinnituseks esitatud tõendeid, leian, et K.K. kaebus tuleb rahuldada osaliselt. MTÜ Eesti Kinnisvarahindajate Ühingu hindamiskomisjoni 19. novembri 2012 eksamiprotokollis kajastatud hinnang K.K. eksamitööle on ilmselgelt põhjendamatu eksami teise osa esimesele küsimusele antud vastuse osas. Kuivõrd üksnes nimetatud küsimusel uuesti hindamine võib muuta kirjaliku eksami kogutulemust selliselt, et kaebaja tuleb lugeda eksami sooritanuks, siis on tegemist olulise veaga eksami hindamisel, mis mõjutas eksamitööle antud lõpphinnangut. Seetõttu tuleb tühistada hindamiskomisjoni otsus osas, millega hinnati kaebaja eksamitöö teise osa 1. küsimusele antud vastust 0 punktiga ning milles kokkuvõttes loeti kirjalik eksam mittesooritatuks. Seevastu leian, et vaidlusaluse eksami teise osa kolmandale ja kaheksandale küsimusele antud vastuste hindamine on toimunud õiguspäraselt ning nende vastuste uueks hindamiseks kohustamiseks pole alust. Samuti pole alust rahuldada kaebuses esitatud nõuet Eesti Kinnsvahahindajate Kutsekomisjoni otsuse peale kaebajale kutse mitteomistamise kohta, kuna sellist otsust ei ole tehtud. 14. Kaebuse menetlusse võtmise määruses olen märkinud hindamiskomisjoni otsuse kuupäevaks 23. novembri 2013. Toimikust nähtuvalt kannab protokoll, milles eksami hindamistulemust kajastatakse 19. novembri 2013 kuupäeva (tl 65). 23. novembril on hindamiskomisjon teinud otsuse kutseeksami kirjaliku osa tulemuste väljapanemise kohta (tl 67). Kaebaja on formuleerinud taotlused tühistada hindamiskomisjoni otsus kirjaliku eksami 2. osa küsimustele 1, 3 ja 8 antud vastuste osas. Kuivõrd vaidlustatud hindamiskomisjoni otsuse lõppjäreldus, millega loeti kaebaja eksami mittesooritanuks, on tehtud üksnes arvutuse tulemusena eksamil antud vastuse eest kaebajale antud punktisummade põhjal, tuleb konkreetsete eksamiküsimuste ümberhindamise taotlust tõlgendada laiendavalt nõnda, et see hõlmab ka taotluse vastavalt konkreetsete vastuste ümberhindamise tulemusele teha uus otsus ka eksami lõpptulemuse osas. 15. Esiteks tuleb peatuda vaidlusaluse hindamisotsuse kohtuliku kontrolli võimalikkuse ja piiride küsimusel. Põhiseaduse §-st 29 tuleneb isiku õigus vabalt valida tegevusala, elukutset ja töökohta, kusjuures seadus võib sätestada selle õiguse kasutamise tingimused ja korra. Üheks selliseks tingimuseks võib olla ka teatud eksami sooritamine. Haldusasjas nr 3-3-1-2000 tehtud otsuses asus Riigikohus seisukohale, et kuna pankrotihalduri eksami tulemustest sõltub isiku võimalus realiseerida oma põhiseaduslikku õigust vabalt valida tegevusala, elukutset ja töökohta, peab isikul olema sellise õiguse riivamise korral võimalus kohtulikuks kaitseks, kusjuures kohtuliku kontrolli võimaluse tagamiseks peavad eksami kulg, selle tulemused ja komisjoni otsus olema kontrollitavad. Samasugusele seisukohale asus Riigikohus ka haldusasjas 3-3-1-97-08 tehtud määruses, kus leidis, et sisulisele kohtulikule kontrollile allub ka gümnaasiumi lõpueksami hindamine. Eelnevast tuleneb, et eksamite tulemused, mis on tihedalt seotud isiku õigusega valida vabalt tegevusala, on täielikult kohtulikult kontrollitavad. 5 16. Vaidlusaluse eksami tulemusest sõltub eksaminandile kutse andmine. Nimelt sätestatakse Ehituse, Kinnisvara ja Geomaatika Kutsenõukogu 15. detsembri 2010 otsusega nr 10 kinnitatud hindaja assistendi, kinnisvara hindaja ja vara hindaja kutse andmise korra (edaspidi Kutse andmise kord, tl 21

1. jj)punktis 8.1., et kutsekomisjon teeb kutse andmise või mitteandmise otsuse hindamistulemuste põhjal. Kutse on kutseseaduse § 3 p 2 kohaselt hindamise ametlik tulemus, mis saadakse, kui kutset andev organ otsustab, et isikul on kutsealal vajalik kompetentsus, mille tase on määratud asjakohases kutsestandardis. Kutse olemasolu võib olla teatud erialal või ametikohal töötamise või teatud teenuste osutamise eelduseks. Käesoleval juhul on kaebaja taotlenud vara hindaja kutset. Vastava kutsestandardiga hõlmatud kutsealal tegutsemine ilma vastavat kutset omamata on praktiliselt välistatud, isegi kui seadus sõnaselgeid takistusi sellele ei sea. On ilmne, et isikul, kellel vastavat kutset ei ole, ei ole edukalt võimalik vara hindamise alal tegutseda ja kliente leida. Seega leian, et kutse omistamise eelduseks oleva kutsekvalifikatsiooninõuete kontrollimise eksami näol on sisuliselt tegemist eksamiga, millest sõltub isiku õigus vabalt valida tegevusala ja elukutset ning vastava kutsekvalifikatsioonieksami tulemus ja kulg on kohtulikult kontrollitavad samavõrd kui eelviidatud Riigikohtu otsustes käsitlemist leidnud kohtutäituri või pankrotihalduri eksamid. 17. Leian, et vaidlusaluse eksami tulemuse vaidlustamise või kohtuliku kontrolli võimalusi ei piira ka kutsenõukogu poolt ega kutse andja enda poolt kehtestatud õigusaktid. Kutse andmise korra punkti 4.9 kohaselt on hindamise tulemust võimalik vaidlustada ainult juhul, kui sama korra punktis 4.5 esitatud nõuete täitmata jätmine on oluliselt mõjutanud hindamise tulemust. Samasugune säte sisaldub ka EKHÜ üldkoosoleku 12. novembri 2010 otsusega kinnitatud kutsekompetentsuse hindamise korra (edaspidi kutsekompetentsuse hindamise kord, tl 39
2. jj)punktis 8.7 ning EKHÜ üldkoosoleku 12. novembri 2010 otsusega heaks kiidetud dokumentide menetlemise korra (tl 17
3. jj)punktis 12.2. Kutse andmise korra punktis 4.5. on sätestatud, et hindamiskomisjoni liikmete kompetentsus peab kogumis vastama järgmistele nõuetele: kutsealane kompetentsus, kutsesüsteemialane kompetentsus ja hindamisalane kompetentsus. Viimatinimetatud punktis ei ole sätestatud hindamiskomisjoni liikmetele formaalseid kvalifikatsiooninõudeid, millest lähtudes saaks nende kompetentsust hinnata või mille mittetäitmise korral saaks väita, et neil vastava kompetentsus puudub. Leian, et viidatud normi koosmõjus kutse andmise korra punktiga 4.9 tuleb mõista selliselt, et eksaminand saab hindamistulemust vaidlustada argumendil, et eksamitööle või selle üksikule osale antud hinnang on kutsealaselt, kutsesüsteemialaselt või hindamisalaselt ebaadekvaatne või puudulik, tingimusel, et selline võimalik puudus on oluliselt mõjutanud hindamise lõppotsustust, st komisjoni otsustust lugeda eksam sooritatuks või mittesooritatuks. Kutse andmise korra punkti 4.9 ning teisi eelviidatud samasisulisi norme ei saa mõista selliselt, et kutse taotleja peaks eksami hindamistulemuse vaidlustamiseks ära näitama, milles mõne konkreetse hindamiskomisjoni liikme ebakompetentsus seisnes. Hindamisotsust saab vaidlustada motiivil, et antud hinnang on sisuliselt ebaadekvaatne, tingimusel et see mõjutas lõppotsust. 18. Eeltoodu tähenda siiski, et kohus saaks asuda ise hindamiskomisjoni asemele. Eksamiotsused on alati teatud määral hinnangulised ning seega jääb kirjeldavatele ja selgitavatele eksamiküsimustele antud vastuse hindamisel alati hindajale teatud 6 hindamisruum, milleni kohtulik kontroll ei ulatu. Käesoleval juhul vaidluse all oleva eksami puhul oli iga üksiku küsimuse eest võimalik saada 100 punkti. Sellise eksamitulemuse kohtulik kontroll ei tähenda seda, et kohus määrab ise ära iga eksaminandi vastuse eest õige ja täpse punktisumma. Kohtuliku kontrolli raames saab hinnata seda, kas hindamisotsus (st. hindamisel antud punktisumma) on põhimõtteliselt adekvaatne ning jääb lubatava hindamisruumi piiresse. Konkreetne hindamisotsus tuleb tühistada, kui hinnang on ilmselgelt ebaadekvaatne või väljub lubatavast subjektiivse hindamise ulatusest, milline on iga küsimus puhul selle küsimuse sisust tulenevalt erinev. 19. Järgnevalt tõusetub küsimus, kas komisjoni poolt eksami 2. osa küsimuste 1, 3 ja 8 vastustele antud hinnangud võisid nende õigusvastasuse korral mõjutada hindamise tulemust. Vastus sellele küsimusele on ilmselgelt jaatav. Eksamiprotokollist nähtuvalt teenis kaebaja eksami 1. osa eest 77,8 punkti 100st võimalikust ning eksami teise osa eest 59,1 punkti 100st võimalikust. Eksami koondtulemus on protokollist nähtuvalt arvutatud esimese ja teise osa punktide aritmeetilise keskmisena ja saadud tulemuseks 68,4 punkti. Kutsekompetentsuse hindamise korra punktis 8.2 on sätestatud, et kirjalik eksam loetakse sooritatuks, kui tulemus on vähemalt 70% maksimaalsest tulemusest ja iga osa vastuse eest on saadud vähemalt 50% maksimaalsest tulemusest. Vaidlusaluse eksami puhul oli maksimaalseks võimalikuks tulemuseks 100 punkti, mis arvutati eksami erinevate osade eest antud punktide aritmeetilise keskmisena. Seega tulnuks eksam sooritatuks lugeda, kui eksaminand teeninuks kokku 70 punkti. Kaebaja teenis hindamise tulemusena 68,4 punkti. Seejuures ei ole kaebaja vaidlustanud eksamitöö 1. osa küsimustele antud hinnanguid. Olukorras, kus kaebaja teenis 1. osa eest 77,8 punkti, oleks ta eksami sooritamiseks pidanud eksami 2. osa eest teenima vähemalt 70x2-77,8=62,2 punkti. Sellisel juhul oleks 1. ja 2. osa punktisummade aritmeetiline keskmine olnud 77,8+62,2:2=70. Kaebaja sai eksami teise osa eest 59,1 punkti, mis tähendab, et eksami sooritamiseks oleks ta pidanud saam teise eksamiosa eest 3,1 punkti rohkem kui ta vaidlustatud otsuse kohaselt sai. 20. Eksami teises osas oli kokku 8 küsimust, millest igaühe eest võis eksamiprotokollist nähtuvalt saada 100 punkti ning eksami teise osa punktisumma arvutati samuti selle osa küsimustele antud punktide aritmeetilise keskmisena. Selleks, et saada eksami teise osa eest kokku 62,2 punkti, oleks piisanud, kui kaebaja oleks saanud kas ühe või mitme vaidlusaluse küsimusele antud vastuse eest 25,11 punkti rohkem, kui ta eksamiprotokollist nähtuvalt sai. Arusaadavalt hinnati küsimusi 100 punkti skaalal ühe punkti täpsusega ning punktide aritmeetilise keskmise arvutamisel ümardati tulemus kümnendikeni. See tähendab, et eksami sooritamiseks oleks kaebaja pidanud saama ükskõik millise 2. eksamiosa küsimuse eest vähemalt 25 punkti rohkem kui ta sai. Sellisel juhul oleks teise eksamiosa eest kogutud punktisumma olnud vähemalt 62,22. Kaebaja on vaidlustanud hinnangud kokku kolmele küsimusele antud vastustele. Nende kolme vastuse eest teenis kaebaja 0+32,5+40=72,5 punkti, ent maksimaalselt oleks nende eest olnud võimalik teenida 300 punkti. Seega on 1 (32,5+100+100+100+100+40+x):8=62,2 → x=62,2*8-32,5-100-100-100-100-40=25,1 2 Kontroll → (25+0+32,5+100+100+100+40):8=62,1875≈62,2. 7 ilmne, et kolme küsimuse vääriti hindamine võis mõjutada asjas tehtavat lõppotsust lugeda eksam mittesooritatuks. 21. Nõustun kaebaja seisukohaga, et hindamiskomisjoni hinnang eksami teise osa esimesele küsimusele kaebaja poolt antud vastusele ei ole põhjendatud. Hindamiskomisjon hindas kaebaja vastust 0 punkti vääriliseks ehk täiesti valeks. Leian, et esitatud küsimuses kajastatud algandmeid silmas pidades ei saa kaebaja vastust täiesti valeks lugeda ning ainuõigeks ei saa pidada hindamiskomisjoni seisukohta, et küsimuses kirjeldatud maatükile tuleks 100% ulatuses määrata sihtotstarbeks ärimaa. Olukorras, kus õigusalasele küsimusele on võimalik vastata mitmeti ning erinevaid vastuseid harilike juriidilise argumentatsiooni vahenditega põhjendada, ei saa hindamisel ainuõigeks lugeda vastust, mida eksamikomisjon ise kõige paremaks peab. Käesoleval juhul pean adekvaatseks kaebaja seisukohta, et tulenevalt asjaolust, et küsimuses kirjeldatud ehitises paiknes valla raamatukogu, ei saa välistada asjaomasele katastriüksusele osaliselt sotsiaalmaa sihtotstarbe määramist. 22. VVm 2008/155 §-st 2 tulenevalt määratakse hoonestatud maa puhul kogu ulatuses ehitise kasutusotstarbest tulenev sihtotstarve. Sama määruse § 3 lõigetest 1 ja 3 tuleneb, et kui katastriüksusel asuva ehitise kasutusotstarve vastab mitmele sihtotstarbe liigile, võib ühele katastriüksusele määrata kuni kolm sihtotstarvet, kusjuures iga sihtotstarbe osatähtsus määratakse 5%-lise täpsusega. Ei maakatastriseadus ega VVm 2008/155 ei täpsusta mõiste ehitise kasutusotstarve sisu. Ehitiste puhul, mida reaalselt kasutavad ehitise kui kinnisasja olulise osa omanikuga sõlmitud võlaõigusliku lepingu alusel kolmandad isikud, tõusetub niisiis paratamatult küsimus, kas ehitise kasutusotstarbe kindlakstegemisel tuleks lähtuda sellest, et ehitise omanik kasutab tulu saamise otstarbel (st. ärilisel otstarbel) või saaks samavõrd lähtuda tegevusest, mis seal ehitises tegelikult toimub. Eelviidatud õigusaktid sellele küsimusele ühest vastust ei anna. Seega on küsimus vähemalt vaieldav. 23. Pean dr Hannes Veinlat Eesti maaõiguse küsimustes autoriteetseks õigusteadlaseks, kelle seisukoht samuti kinnitab, et vaidlusalune küsimus on vähemalt vaieldav. Nii nagu dr. Veinla on oma arvamuses vastu vaielnud vastustaja seisukohale konkreetse maatüki sihtotstarbe määramise osas, on vastustaja vastu vaielnud ka dr. Veinla poolt eelistatud lahenduse õiguspärasusele. Leian aga, et kummagi eelistatud seisukoht vaidlusaluses küsimuses ei ole selline, mille saaks lugeda ilmselgelt ekslikuks või ainuõigeks. Seega ei välista seadus tõlgendust, et eraõigusliku isiku omandis oleval maatüki puhul, kus asuvas 150 m2 suletud netopinnaga ehitises paikneb 100 m2 suurusel pinnal valla raamatukogu, määratakse sihtotstarbeks osaliselt ärimaa ja osaliselt sotsiaalmaa (ühiskondlike ehitiste maa), lähtudes sellest, et maa sihtotstarve määratakse ehitise kasutusotstarbe järgi ning konkreetse ehitise kasutusotstarbeks on 100/150 ehk 2/3 ulatuses valla raamatukogu, mis vastab ühiskondliku ehitise üldtunnustele. Tõsi sellise maa puhul on raske väita, et sellelt maalt ei teenita kasumit (VVm 2008/155 § 6 p 13), ent siinkohal ei saa unustada VVm 2008/155 §-i 2, kus seotakse hoonestatud maa sihtotstarve just ehitise kasutusotstarbega. 24. Mis puudutab kaebaja poolt esitatud dr. Veinla arvamuses viidatud näiteid ning vastustaja poolt nende asjakohatuse kohta esitatud vastuväiteid, siis soovin märkida järgmist. Vaidlustatud eksamiülesandes kirjeldatud objekti ning võrdlusnäitena esitatud Tartu 8 kohtumaja vahel olemasolevate andmete põhjal märkimisväärset erinevust näha ei saa. Tartu kohtumaja kinnistu omanikuks on Riigi Kinnisvara AS. Tegemist on eraõigusliku juriidilise isikuga, mis oma õigusliku staatuse poolest ei erine teistest omasugusest. Asjaolu, et selle aktsiaseltsi ainus aktsionär on Eesti Vabariik, ei muuda seda tõdemust. Äriühingu tegevus, sõltumata sellest, kes on aktsionäriks, on alati suunatud kasumi teenimisele. Samamoodi on see ka Riigi Kinnisvara AS-i puhul, kes lepingutega annab enda omandis olevaid pindasid tasu eest kasutamiseks erinevatele avaliku võimu teostamisega seotud asutustele, teenides tulu ning kasumit, mille jaotamise osas kehtivad üldjoontes samasugused põhimõtted nagu mistahes teise äriühingu puhul. See, kuidas Riigi Kinnisvara AS-i aktsionär praktikas kasumit jaotab, ei ole oluline. Pole mistahes põhjust väita, et maa omanikuna ei kasutaks Riigi Kinnisvara AS Tartu kohtumaja alust maad ärilisel eesmärgil VVm 2008/155 tähenduses, samas kui hoone põhiliste rentnike (Tartu Ringkonnakohus ja Tartu Vangla) tegevusest tulenevalt saab väita, et hoone on kasutusel ühiskondliku hoonena. Vastustaja väide, et Tartu kohtumaja on spetsiaalselt selleks otstarbeks ehitatud, ei ole samuti vastuargumendina kuigi tugev, kuna sedasama ei saa välistada ka eksamiküsimuses näidatud ehituse kohta. Vaidlusaluse küsimuse sõnastusest tegelikult ei selgu, mis asjaoludel või milleks seal näidatud ehitis püstitatud oli. Asjaolu, et küsimuses nimetatakse ehitist ärihooneks ei anna mistahes aimu selle ehitise olemuse või kasutusvõimaluste kohta. Võimatu on väita, et hoone, millest 2/3 on kasutuses avaliku raamatukoguna, on igal juhul käsitatav üksnes ärihoonena. Seejuures tuleb tähele panna, et VVm 2008/155 ärihoone kui ehitise liigi mõistet ei kasuta. 25. Tartus Jakobi 52 maa puhul ei saa argumendiks, mis välistab osaliselt või täielikult ärimaa sihtotstarbe määramise, olla asjaolu, et kinnistu omanikuks on mittetulundusühing. Vastustaja seisukoht, et mittetulundusühingu eesmärgiks ei saa olla tulu teenimine, ei ole päris täpne. Mittetulundusühing võib tulu, sh. tavapärast äritulu majandustegevusest teenida ning majandustegevusest ka kasumit (positiivset tulemit teenuste osutamisest või kaupade müümisest) taotleda. Erinevuseks äriühingutega võrreldes on üksnes see, et mittetulundusühingul on piiratud võimalused teenitud tulemi kasutamisel – mittetulundusühing ei saa kasumit jagada oma liikmete vahel, samas kui äriühingu puhul on see iseenesest just eesmärgiks. Seega asjaolu, et ehitise omanikuks või kasutajaks on mittetulundusühing, ei saa teha järeldust, et maad ei kasutata ärilisel eesmärgil VVm 2008/155 § 6 lg 2 tähenduses või et sellise isiku omandis oleva ehitise sihtotstarbeks peaks sel põhjusel oma sotsiaalmaa, erinevalt vaidlusaluses eksamiülesandes käsitletust. Vastustaja viited Tallinnas Narva mn 7 (Keskkonnaministeerium) ning Pärnu mnt 139 (Põhja Prefektuur) objektidele on samuti asjakohased, ent ei lükka ümber tõdemust, et sarnastes olukordades ei saa välistada maale erineva sihtotstarbe määramist. Eeltoodust tuleneb, et nii nagu vastustaja poolt viidatud näidete varal oleks kaebaja poolt viidatud objektidele võimalik määrata ärimaa sihtotstarve, oleks ka vastustaja poolt viidatud objektidele võimalik kaebaja poolt esitatud näidete põhjal võimalik määrata (vähemalt osaliselt) sotsiaalmaa sihtotstarve. Vastustaja ja kaebaja esitatud näidete kogum kinnitab veendumust, et küsimus on vähemalt vaieldav ning mõistlikult on võimalik argumenteerida mõlema seisukoha kasuks. 26. Vastustaja toob iseenesest õigesti välja, et asjaolu, et rentnik ise ei tegutse renditaval ärihoone pinnal ärilisel eesmärgil, ei ole aluseks ärihoone aluse maa sihtotstarbe muutmiseks. 9 VVm 2008/155 § 2 lõigetest 1 ja 2 tulenevalt määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe kas kinnisajsa omaniku taotluse alusel või omal algatusel ning peab seejuures lähtuma kehtestatud planeeringuga määratud maakasutuse sihtotstarbest. Eeltoodud põhjustel ei saa aga väita, et kui eksamiküsimuses näidatud kinnistu omanik taotleks katastriüksuse sihtotstarbe muutmist selliselt, et sihtotstarbeks oleks osaliselt sotsiaalmaa, oleks see ülesandes esitatud asjaoludel ilmselgelt võimatu. Ülesandele vastamisel ei saa aga arvestada ei positiivsete ega negatiivsete asjaoludega, mida ei ole teada. 27. Eeltoodu valguses on õige vastus eksami 2. osa 1. küsimusel vähemalt vaieldav ning mõistlikult on võimalik argumenteerida nii kaebaja kui vastustaja poolt õigeks peetud seisukohtade kasuks. Selles olukorras tuleb eksamitöö hindamist vastavas osas 0 punktiga 100st võimalikust ehk vastuse täiesti valeks lugemist pidada ilmselgelt põhjendamatuks. 28. Põhjendamatuks pean kaebaja etteheiteid küsimusele nr 3 antud vastuse hindamise kohta. Kinnistusregistri kolmandasse jakku kantavad andmed on sätestatud kinnistusraamatuseaduse (KRS) §-s 15. Esiteks kantakse sinna piiratud asjaõigused, välja arvatud hüpoteek. Piiratud asjaõigusteks on asjaõigusseaduse § 5 lg 1 kohaselt servituudid, reaalkoormatised, hoonestusõigus, ostueesõigus ja pandiõigus. Hüpoteegi näol on tegemist kinnispandõigusega, seega olemuselt on hüpoteek piiratud asjaõigus (pandiõigus). Kaebaja vastas esitatud küsimusele, et kinnistusraamatu kolmandasse jakku kantakse piiratud asjaõigused ning tõi seejärel sugudes ära lahtise loetelu nendest (loetelu lõpeb märkega jne). Kuna ühte liiki piiratud asjaõigusi, st. hüpoteeke kolmandasse jakku ei kanta, siis ei ole vastus kolmandasse jakku kantakse piiratud asjaõigused täielik. Lisaks tuleneb KRS § 15 lõikest 1, et kinnistusraamatu kolmandasse jakku kantakse kinnisomandi kitsendused ja märked nende kohta, samuti kinnistu omaniku käsutusõiguse kitsendused. Ei kinnisomandi kitsendusi ega omaniku käsutusõiguste kitsenduste kajastamist kinnistusraamatu kolmandas jaos ei ole kaebaja eksamil antud vastuses nimetanud. See tähendab, et kolmest asjaolust (piiratud asjaõigused, kinnisomandi kitsendused ja käsutamispiirangud) kahte viimast ei ole kaebaja vastuses üldse nimetanud ning kolmanda osas ei ole vastanud täielikult, jättes vastuses välistamata hüpoteegi kui piiratud asjaõiguse ühe liigi kajastamise kinnistusraamatu kolmandas jaos. Kaebaja on sellele küsimusele antud vastuse eest teeninud 32,5 punkti 100st võimalikust, seega on vastus loetud veidi vähem kui ühe kolmandiku osas õigeks. Eeltoodud asjaoludel on selline hinnang adekvaatne ning rohkem punkte sellise vastuse eest nõuda oleks alusetu. Kaebaja seisukoht, et märkustel pole iseseisvat õiguslikku tähendust, ei ole asjassepuutuv. Esitatud küsimus on suunatud eeskätt sellele, milliseid andmeid kinnistusraamatu kolmandast jaost leida võib. Õige pole ka seisukoht, et KRS § 15 lg 1 on üksnes kinnistusraamatu pidajale suunatud norm. Selles normis määratakse ära, milliste asjaolude kohta andmed kinnistusraamatu kolmandasse jakku kantakse ja millised mitte ning seega ka see, mille kohta sellest jaost andmeid leida võib. Eeltoodud põhjustel leiab, et kolmandale küsimusele antud vastust on hindamiskomisjon hinnanud õigesti ja selle uuesti hindamiseks pole põhjust. 29. Ka kaheksandale küsimusele antud vastuse hindamist 40 punktiga 100st võimalikust pean põhjendatuks. Vastustaja on viidatud Eesti standardile EVS 875 Vara hindamine, mille kohaselt tuleb kõigi kaitstavate loodusobjektide puhul hinnangu andmisel arvestada seadusest tulenevate kinnisomandi kitsendustega, kusjuures kitsenduste mõju võib olla 10 positiivne, negatiivne või puududa üldse. Eksamitöös esitatud küsimust ei saa mõista selliselt, et selles on palutud tuua üksnes üks näide kinnisomandi kitsenduse võimaliku mõju kohta. Küsimuse sõnastusest, eelkõige sellest, et küsimuse alguses viidatakse abstraktsele olukorrale (kõigi kaitstavate loodusobjektide puhul) tuleneb piisavalt selgelt, et küsitakse, milline mõju võib kaitstavast loodusobjektist põhjustatud kinnisomandi kitsendusel vara väärtusele olla ning täiendavalt on palutud tuua üks näide. Kaebaja toodud näide on iseenesest asjakohane, samas küsimuse esimesele poolele ei ole kaebaja täielikult vastanud ega märkinud, et kaitstavast loodusobjektist lähtuva kitsenduse mõju vara väärtusele võib olla ka positiivne või puududa üldse. Küsimuse sõnastusest ei saa küll eeldada seda, et eksaminand oleks pidanud tooma erinevaid näited kõiksugu võimalike mõjude kohta, ent võimalus, et kinnisomandi kitsendus vara väärtust hoopis suurendab või et sellel mõju vara väärtusele puudub, peaks olema samavõrd ära näidatud. Kaebaja on teeninud selle küsimuse eest 40 punkti. Tegemist ei ole ilmselgelt põhjendamatult väikese punktisummaga, arvestades et kolmest võimalusest, kuidas kitsendus vara väärtust mõjutada võib, on kaebaja viidanud vaid ühele. Leian, et nimetatud vastuse hindamine 40 punktiga 100st võimalikust jääb lubatud hindamisruumi piiresse ning on seega õiguspärane. 30. Mis puutub kaebaja taotlust tühistada EKHÜ kutsekomisjoni otsus talle kutse andmisest keeldumise kohta, siis selles osas ei ole kaebuse rahuldamine võimalik, kuna vastavasisulist otsust ei ole EKHÜ kutsekomisjon teinud. Kutse andmise korra p 8.1. kohaselt teeb kutsekomisjon kutse andmise või mitteandmise otsuse hindamistulemuste põhjal iga taotleja kohta eraldi. Punktis 8.2 sätestatakse, et kutse andja teatab otsusest taotlejale ning kutse mitteandmise otsust põhjendatakse kirjalikult. Vastustaja on kinnitanud, et kutsekomisjon ei ole vastavat otsust kaebaja osas teinud, kuna teades eksamitulemuse vaidlustamisest sooviti jääda ootama selle vaidluse tulemust. Vastupidist ei kinnita ka ükski tõend. Asjaolu, et vastustaja on avaldanud teabe selle kohta, millistele kaebajaga samal ajal eksami sooritanud isikutele kutse anti, ei saa teha järeldust, et kaebajale on kutse andmisest keeldutud. Kutse andmise korra p 8.1 ja 8.2 kohaselt tuleb kutse andmisest keeldumise kohta teha iga taotleja osas eraldi otsus, millest sõnaselgelt tuleneb kutse andmisest keeldumine ning selline keeldumine peab olema kirjalikult põhjendatud. Sellist otsust EHKÜ kutsekomisjon antud juhul teinud ei ole. 31. HKMS § 108 lg 1 ja 2 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti ning kaebuse osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldatud osaga. Käesoleval juhul ei ole kumbki pool kohtule esitatud menetlusdokumentides taotlenud teiselt poolelt menetluskulude väljamõistmist. Seega jäävad kulud poolte enda kanda. /allkirjastatud digitaalallkirjaga/ Kristjan Siigur kohtunik 11