Obsah (13)

§ 315§ 1037§ 316§ 325§ 196§276§ 76§276l§335§113§286§279§1018

HARJU MAAKOHUS Toimik nr 2-07-53132 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise kuupäev ja koht: 21.05.2012a, Tallinn, Kentmanni kohtumaja Harju Maakohtu kohtukoosseis: k

§ 315lg 1 p 1 ja p 2).

Kui tuvastatakse lepingu lõppemine 02.04.2009, jätkas rentnik asja kasutamist ajal, mil oleks pidanud rendiobjekti vabastama.

§ 1037lg 1 alusel tuleb välja mõista hüvitis 39 944 eurot.

Kui vastukostja ei kasutaks ehitisi, oleks vastuhagejal võimalik neid ise kasutada või välja rentida. Lepingu p 4.1.1 kohaselt oli renditasu suuruseks 2 237 eurot kuus. Vastukostjalt tuleb välja mõista 2009.a. november – 2010.a. august renditasu 22 369 eurot ja maamaks 12 575 eurot, kokku 39 944 eurot. Kui kohus tuvastab, et rendileping lõppes 20.06.2010 ülesütlemisega (19.05.2010 avaldus tsiviilasjas nr 2-10-34459)

§ 316lg 1 p 1 alusel, tuleb vastukostjalt välja mõista tasumata renditasu ja maamaks.

1. a. november –
2. a. juuni kuulus tasumisele rent 280 000 krooni.
3. a. juuli ja augusti renditasusid, kokku 70 000 krooni, palub vastuhageja käsitleda hüvitisena rendiobjekti õigusliku aluseta kasutamise eest. Lisaks tuleb välja mõista rendilepingu p-dest 12.2 ja 12.4 tulenevad leppetrahvid 1 917 eurot ja 959 eurot ja viivis 0,25% põhinõuetelt. Rentnikul ei ole õigust tugineda

§ 316lg-le 2 ning rendi- ja/või maamaksunõudeid tasaarvestada.

Vastukostja tasaarvestusavaldused on arusaamatud ja vastuolulised. Dokumentidest ei nähtu, milliseid nõudeid tasaarvestatakse. Renditud ehitistesse tehtud kulutuste nõuded ei ole muutunud sissenõutavaks, p 12.2 et rendileandja kirjalikul nõusolekul tehtud kulutused kuuluvad hüvitamisele lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel. Nõuded muutuvad sissenõutavaks alles lepingu lõppemist tuvastava kohtuotsuse jõustumisel, enne ei ole tasaarvestamine lubatud. Vastukostja on kulutusi teinud vastuhageja nõusolekuta, samuti on kulutuste suurus ja ökonoomsus põhjendamatu. Väited, nagu puuduks vastuhagejal õigus vastuhagi esitamiseks ilma mittetulundusühingu üldkoosoleku vastava otsuseta, on meelevaldsed. Eeltoodud väited ei seondu käesoleva vaidluse esemega. MTÜS § 19 lg 1 p 4 kohaselt peab üldkoosolek heaks kiitma õigusvaidluse pidamise juhatuse või muu põhikirjaga ettenähtud organi liikmega, mitte igasuguse õigusvaidluse pidamise. Vastukostja ei ole vastuhageja juhatuse liige. Pooled on vaielnud erinevate rendilepingut puudutavate küsimuste üle kohtutes alates

1. aastast. Varem ei ole vastukostja kunagi kahelnud selles, et vastuhageja on rendilepingu pooleks. Väide, et olemas on mitu erinevat vastuhagejat, registrikoodiga XXX ja XXX, ei vasta tõele. Tegemist on kirjaveaga dokumentides. Tekkinud on olukord, kus rentnik nõuab rendileandjalt kümnetes kordades renditasu ületavate investeeringute teostamist, keeldudes ise renditasu maksmast. Seejuures teenib rentnik tulu nii majandustegevusest (spordiklubina) kui ka vastuhagejale kuuluvate ruumide allrendile andmisest.
2. Kostja põhjendused 2.
3. Vastukostja seisukoht nõudes Hageja vastuhagi ei tunnistanud ja palub jätta selle rahuldamata. 2.
4. Vastukostja väited ja esitatud asjaolud Vastukostja ei ole lõhkunud küttesüsteemi. Küttesüsteem seiskus amortisatsiooni tõttu. Vastukostja ei ole süsteemi kahjustanud, vaid tegelenud selle korrashoidmisega. Vastukostja ei 3 eita, et 07.01.2008 lõhkes klubihoone veesüsteem ning vastuhageja kasutatavad administratiivruumid jäid veeta. Katlamaja ehitamiseks ehitusluba vaja ei olnud. Hoone välisfassaadi on muudetud juba enne rendilepingu sõlmimist. Vastuhagi täiendusena esitatud 02.04.2009 avaldus ei vasta rendilepingu ülesütlemisavaldusena

§ 325

lg 2 nõuetele, kuna puudub lepingu lõppemise päev.

§ 196

lg 3 alusel on vastuhageja kaotanud ka vastava õiguse, kuna pole lepingut üles öelnud mõistliku aja jooksul. Vastukostja ei ole rikkunud rendilepingu vastavaid punkte, puudusid alused lepingu ülesütlemiseks. Vastuhageja on ise lepingut rikkunud, rendiobjekt laguneb, selle korrashoidu ei investeerita. Elektri ostu-müügi lepingut ei ole vastukostja lõpetanud, tasumiskokkuleppe sõlmimise asemel on vastuhageja jätnud elektriarved maksmata. Kõiki ehitisi ja ruume ei olegi võimalik kasutada tennisekeskusena. Ebaselge on vastuhageja õigus sõlmida vaidlusalune rendileping, esitada vastuhagi või üldse õigusvaidlusi pidada – vastukostjale ega kohtule ei ole esitatud vastuhageja üldkoosoleku otsust, mis lubaks juhatusele sellist tegevust. Samuti on dokumentidel kahe erineva registrikoodiga „Põhjakotkas“ – 80080734 ja

1. Vastukostja kahtlustab, et vastuhageja ei ole lepingupooleks. 31.12.2010 seisuga vastukostjal vastuhageja ees võlg puudus – nõuded on tasaarvestatud (köide VII, tl 215; tsiviilasja 2-10-34459 tl 106-113). Samuti on võimalikud nõuded tasaarvestatud laenulepingust tulenevate kulutuste hüvitamise nõudega (köide VIII, tl 183-184).
2. Kohtu põhjendused 3.
3. Menetluse käik 21.12.2007 esitas OÜ KT hagi MTÜ ESP vastu 933 825, 30 krooni nõudes. 20.06.2008 esitas MTÜ ESP vastuhagi OÜ KTvastu. 2.04.2009 menetlusdokumendis vastuhageja täpsustas hagi ja nõudis ka 31.03.2000 sõlmitud rendilepingu lõppemise tuvastamist ülesütlemise alusel. Harju Maakohtu 4.01.2010 otsusega jäeti hagi rahuldamata ja vastuhagi rahuldati osaliselt. Tallinna Ringkonnakohtu 12.10.2010 otsusega tühistati Harju Maakohtu 4.01.2010 otsus osaliselt 31.03.2000 sõlmitud rendilepingu lõppemise tuvastamise nõude osas ning saadeti maakohtule uueks menetlemiseks. 5.01.2011 määrusega keeldu Riigikohus asja menetlusse võtmast. 15.07.2010 esitas MTÜ ESP hagi OÜ KT vastu (tsiviilasi 2-10-34459). 25.04.2011 määrusega liideti eelnimetatud tsiviilasi tsiviilasjaga 2-07-53132 ning asja numbriks jäi 2-07-
4. Asjas on toimunud eelmenetlus, mille käigus kostja on esitanud kohtu kaudu hagile kirjaliku vastuse. Kohtus on toimunud eelistungid ja kohtuistung, pooled on oma seisukohad esitanud kohtule kirjalikult. Eeltoodu tulemusel pidas kohus võimalikuks asi lahendada sisuliselt. 3.2 Seisukoht hagis Kohtu tuvastatud asjaoludest lähtuvalt on põhjendatud kostja hagi osaline rahuldamine. 3.
5. Tuvastatud asjaolud, järeldused ja kohaldatav seadus

, TsÜS ja REÕS RakS §12 lg1 kohaselt tuleb pooltevahelise rendilepingule kohalda võlaõigusseaduse sätteid.

§276

kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

§ 76lg1kohaselt kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele.

Kohus märgib, et ülesütlemise seaduspärasuse hindamisel tuleb lähtuda ülesütlemise avaldustes toodud asjaoludest, st tähelepanuta tuleb jätta täiendavalt esitatud asjaolud (nt kindlustuskohustuse mittetäitmine). Esmalt hindab kohus 2.04 2009 ülesütlemisavaldusega seonduvat. Ringkonnakohtu hinnangul on kostja ülesütlemise formaalsed eeldused oma 2.04. 2009 menetlusdokumendis täitnud. Järelikult peab kohus kontrollima materiaalsete eelduste täitmist. Kohus on seisukohal, et vastuhageja seisukohad ei saa olla aluseks lepingu ülesütlemiseks. Vastuhageja on oma ülesütlemisavalduses tuginenud

§315

. Rendileandja on ette heitnud, et rentnik on andnud allrendile äriühingutele, kelle puudub seos tennisespordiga. Rendilepingu punktide 3.3, 6.1 ja 7.1 kohaselt rentnikul kohustus kasutada rendiobjekti tennisekeskusena. Rendilepingu p 2.2 võimalda anda ruume allrendile. Rentnik kasutab tennisehalli tennisehallina. Kohus nõustub hagejaga, et lepingust ei tulene, et allrentnikud peaksid olema spordiga seotud. Hageja on lõpetanud allrendilepingud spordiga mitteseotud isikutega. Tõendamist pole leidnud, et allüürnikud on oma tegevusega rikkunud

§276lg2 ja 3 sätestatud kohustus.

4 Kohus on seisukohal, et tuvastamist pole leidnud tennisehalli fassaadi muutmine rentniku poolt. Nii on kohtu määratud ekspertiisis märgitud, et rentnik on teinud väheolulisi, rahaliselt mittemääravaid remonttöid. Hageja esitatud tõendid ei tõenda fassaadi muutumist rentniku poolt. Tuvastatud pole, et tennisehalli fassaad lepingu sõlmimise ajal erineks fassaadist 2.04.2009 seisuga. Tõendamist pole ka leidnud pooltevaheline kokkulepe 2000 krooni tasumisest rendileandja poolt elektri eest. Poolte vahelisest praktikast tulenevalt on rendileandja tasunud 50% kostja poolt esitatud elektri- ja veearvetest. (V kd tl 205-210) Üürileandja on ette heitnud, et rentnik võlgneb talle ülesütlemisavalduse esitamise ajal kuupäeva seisuga 2 kuu renditasu Rentnik on tasunud ka oma üürivõlgnevuse (V kd tl 262-263). Ka ei saa 2 kuine võlgnevus olla ülesütlemise aluseks

§316järgi.

Hageja on nõustunud, et ta esitas avalduse elektri tarbimise peatamiseks vaid Koidula 36a katlamajas (V kd tl 91), mitte aga kogu kompleksis. Elektrivarustus taastati ja see ei saa olla aluseks lepingu lõpetamiseks. Kohtu poolt määratud ekspertiisist nähtuvalt oli vana katlamaja amortiseerinud (IV kd tl 185). Seega ei saa ka hagejale ette heita uue küttesüsteemi rajamist. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus rahuldamata kostja nõude rendilepingu ülesütlemise tuvastamiseks 2.04.2012. Kohus tuvastab rendilepingu ülesütlemise

§316lg 1 p2 ja 3 alusel alates 20.06.2010.

Ülesütlemise formaalsed eeldused on täidetud. Pooled on lepingu punktis 4.

1. (iii) kokkuleppinud renditasus 35 000 krooni alates 1.01.
2. Tuvastamist on leidnud, et hageja pole renti tasunud alates 2009 aasta novembrist. Lepingu punkt 7.2.5 käsitleb maamaksu tasumist. Seega kuulub hagejalt kostja kasuks väljamõistmisele renditasu perioodi november 2009 kuni juuni 2010 summas 280 000krooni ning perioodi juuli- august 2010

§335kohaselt 70 000 krooni, kokku 22369 eurot.

Maamaksuhüvitisena mõistab kohus hagejalt kostja kasuks välja 12 575 (arved 290235, 210086, 210254 ja arve 110060 osaliselt - 375 euro suuruses summas) eurot. Hagejalt kuulub rendilepingu punkti 12.1 alusel väljamõistmisele 1917 eurot ja rendilepingu punkti 12.5 alusel 958,67 eurot. Seega kuulub hagejalt kostja kasuks väljamõistmisele 37 820 eurot.

§113kohaselt on rendileandjal õigus nõuda viivist.

Kostja on taotlenud viivise väljamõistmist seisuga 12.08.2011( viivis rendivõlgnevuselt on 27 894 ,23 eurot, maamaksult 15 355,17 eurot ja leppetrahvidelt1184 eurot) summas 44 433,4 eurot. Hageja on taotlenud viivise vähendamist. Kohus on seisukohal, et kostja nõue viiviste väljamõistmiseks kuulub rahuldamisele osaliselt. Kohus mõistab viivised välja põhinõudega samas ulatuses 37 820 euro suuruses summas. Eeltoodust tulenevalt kuulub hagejalt kostja kasuks väljamõistmisele 75 640 eurot. Pooled on rendilepingus viivise suuruses kokku leppinud (0,25% päevas – lepingu p4.9). Eeltoodust pole jka põhjendatud viivise vähendamine 12,5% aastas. Kostja taotluse viiviste väljamõistmiseks TsMS §367 järgi jätab kohus rahuldamata, kuivõrd hageja on taotlenud viiviste vähendamist ja kohus on viivised välja mõistnud põhivõlgnevusega samas suurusjärgus. Kohus ei nõustu siinjuures hageja, et leppetrahvilt viivist nõuda ei saa. Kohus on varasemalt juba märkinud, et asjas kuulub kohaldamisele võlaõigusseadus.

§113

näeb ette viivise rahalise kohustusega viivitamise eest, mida leppetrahvi mittetasumine kahtlemata on. Vastuseks kostja esitatud seisukohtadele märgin kohus täiendavalt järgmist.Vaidlus käib üksnes lepingu ülesütlemise põhjendatuse ja renditasu/maamaksu tasumise üle. Kõike muud puudutavad vastukostja avaldused, taotlused, tõendid on asjakohatud ja tuleb jätta tähelepanuta. Kinnisasja omandi väited on asjakohatud – vaidlus tuleneb rendilepingust ja ehitiste omanik ei ole oluline (vastupidi vastukostja väidetele, on kinnistusraamatusse omanikuna kantud vastuhageja – kande õigsust eeldatakse). Tennisekeskus ei saa ilma hagi esitamiseta esitada nõudeid tuvastada erinevaid asjaolusid ja paluda „kohtu selget kirjalikku seisukohta.“ Käsitleda tuleb vastukostja tasaarvestuse väiteid – küsimus on ehitistele tehtud kulutuste hüvitamise kohustuse tasaarvestamises, kui tuvastada lepingu lõppemine. Lepingu punkti 12.2 kohaselt on kohustub rendile andja rentnikule tagastama lepingu punkti 4.1.2 alusel rentniku poolt tasutud summad ning hüvitama rentniku poolt rendileandja poolt eelneval kirjalikul nõusolekul ehitistesse tehtud kasulikud ja vajalikud kulutused. Käesolevas tsiviilasjas on tuvastatud, et rendileandja pole rentnikule kirjalikke nõusolekuid andnud. Parenduste ja muudatuste tegemiseks 5 on vajalik rendileandja nõusolek, sõltumata sellest, kas üürileandja võis keelduda nõusoleku andmisest või mitte. Kohus on seisukohal, et hageja on kasutanud valesid õiguskaitsevahendeid. Hagejal oleks olnud võimalik hageda kostjat nõusoleku saamiseksTsÜS§68 lg5 järgi.

§286

lg1 võimaldaks hagejal esitada nõue üüritud asja väärtuse suurenemisel ja sellise nõude saab esitada peale lepingu lõppemist. Käesoleva asja materjalidest ei nähtu, et asja väärtus oleks suurenenud. Põhimõtteliselt võiks hageja tasaarvestuse nõu tugineda ka

§279lg3.

Kuid kohus on seisukohal, et nimetatud paragrahv ei ole käesoleval juhul kohaldatav. Hageja on oma tegevusega mitte asunud puudusi kõrvaldama, vaid rendiobjekti muutma. Hageja on muutnud katlamaja asukohta, lõpetanud osade ruumide kütte. Kohus nõustun siinjuures küll hagejaga selles, et kütte tagamine rendiobjektil oli kostja kohustus, kuid selle kohustuse täitmata jätmine kostja poolt ei tähenda veel seda, et hageja võiks omatahtsi muuta katlamaja asukohta, lülitada välja soojatrasse. Ka ei ole hageja kostjat teavitanud oma kavatsusest muuta katlamaja asukohta.

§286

lg2 kohaselt on üürnikul võimalik esitada rendileandja vastu hagi ka käsundita asjaajamise sätete kohaselt.

§1018

kohaselt käsundita asjaajaja peaks tegema midagi soodustatu kasuks ilma, et viimane oleks andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda tegu tegema, on käsundita asjaajajal

§-des 1019–1023 sätestatud õigused ja kohustused, kui: 1) soodustatu kiidab asjaajamise heaks; 2) asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele; 3) asjaajamisele asumata jätmise korral jääks õigeaegselt täitmata soodustatu seadusest tulenev kohustus kolmandat isikut ülal pidada või on asjaajamisele asumine muul põhjusel avalikes huvides oluline. Sama paragrahvi 2.lõike kohaselt käsundita asjaajamisega ei ole tegemist, kui isikul puudub tahe tegutseda teise isiku kasuks. Kohus on seisukohal, et käsundita asjaajamine pole aset leidnud. Asja materjalidest nähtuvalt puudub isikul tahe tegutseda soodustatu kasuks (IX kd tl 178). Tuvastamist pole leidnud ka

§1018lg1 kataloogis nimetatud asjaolud.

Ka nähtub L. R arvamusest (V kd tl 33 ) et 500 kw katel ei suuda rahuldada tennisekeskuse soojavajadust. Hageja on soovinud kütmise lõpetamist (V kd tl 56). Seega puuduvad kostjal alused tasaarvestuse esitamiseks. 2001.a. laenulepingust tulenev põhisumma on vastuhageja poolt tasutud, intressisumma tasaarvestatud (04.10.2010 otsuses, jõustunud osa) – laenulepingust tulenevad vastuväited ei ole seega kohased, kõik vastavad kohustused on täidetud. 3 000 000 krooni tasumise kohustus tuleb lepingu p 4.1.2 järgi hoopis Tennisekeskusele, seega seda ei saa tasaarvestamiseks kasutada. Täitemenetluses sissenõutavate summade tasaarvestamise kohta väited (köide VIII, tl 223) on asjassepuutumatud – see nõue ja võimalik tasaarvestamine on lahendatud 04.10.2010 otsusega ja selles osas on see jõustunud. Hageja on avaldanud ka seisukohta, et kostja pole lepingupooleks ja seega ka kohaseks kostjaks. Kohus sellega ei nõustu. Asjaolu, et registriood on ekslik, on kohtu hinnangul trükiviga. Kohus märgib täiendavalt, et hageja väide kostja mittekohasusest menetluse viiendal aastal ei ole kooskõlas hea usuga. Kohus ei nõustu hagejaga, et leppetrahvi nõue on esitatud hilinenult. Leppetrahvi nõue on esitatud 19.05.2010 ülesütlemisavalduses. Poolte vahel sõlmitud lepingust tulenevalt tekkib leppetrahvi nõudmise õigus ülesütlemisega seonduvalt. Kohus on tuvastanud, et leping ei ole lõppenud mitte 2.04.2009 vaid 20.06.

1. Hageja on esitanud ka taotluse 5.04.2012 istungi protokolli parandamiseks. Kohus jätab taotluse rahuldamata. Kohus on seisukohal, et protokoll pole stenogramm. Kohus on seisukohal, et TsMS §50 mõttes kõik oluline on protokollitud. Kohus on seisukohal, et kostja 20.02.2012 esitatud täpsustus ei ole käsitletav hagi muutmisena. Kohtu hinnangul on tegemist taotlusega otsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks (TsMS §445). Kohus on seisukohal, et mõistlikuks tähtajaks on 45 päeva mille jooksul pärast lahendi jõustumist peab rentnik ruumid vabastama. 3.
2. Menetluskulude arvestus. Hagi hind. Kohus on seisukohal, et 21.12.2007 esitatud hagi menetluses olevas osas ja 15.07.2010 esitatud hagid on alternatiivsed nõuded TsMS§134 lg1 teise lause järgi. Kohus on seisukohal, et hagi hinnaks kujuneb 45 728, 4 eurot. Hageja nõue renditasu saamise osas on 22 369 eurot, maamaksu osas 12 575 eurot, leppetrahvide osas 1917 ja 959 eurot. Hageja nõue lepingu 6 lõppemise tuvastamiseks on hinnaga 1595 eurot. Kohus on seisukohal, et hagi hinda kuuluvad ka viivised põhinõuet ületavas osas 6313,4 euro suuruses summas. Riigilõiv hagihinnalt 45 728, 4 eurot on 4 154,25 eurot. Algselt on hageja tasunud hagi esitamisel 55 000 krooni e. 3 515,14 eurot. Seega on vähem tasutud riigilõivu 639,11 eurot. Käesolevas tsiviilasjas on kostja poolt apellatsioonkaebuse esitamisel TsMS §128 eirates tasumata jäetud riigilõiv 45 000krooni (Tallinna Ringkonnakohtu 12.10.2010 lahendi p44 tsiviilasjas 2-07-53132). Kokku on asjas vähemtasutud riigilõivu 3
3. 13 eurot. Kuivõrd kohus rahuldab hagi osaliselt (rahuldamata jäävad kostja nõuded lepingu lõppemise tuvastamiseks 2.04.2009 seisuga, osaliselt viivisenõue, rahuldamata on jäetud kostja kahju hüvitamise nõue), on kohru hinnangul põhjendatud jätta TsMS §163 kohaselt menetluskulud 70% ulatuses hageja ja 30% ulatuses kostja kanda. Arvestades eeltoodud jaotust TsMS§179 lg1 kohaselt välja mõista riigituludesse kostjalt 1054, 53 eurot ja hagejalt 2460,6 eurot vähemtasutud riigilõivu. TsMS §174 lg1 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Jaanus Saaremõts Kohtunik 7