Obsah (5)

§ 230§ 231§ 5§ 367§ 122

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Taimi Kollom Otsuse tegemise aeg ja koht 29. juuni 2012, Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-08-7214 Korteriühistu XXXhagi

§ 230

lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised.

§ 231

lg 4 alusel omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.

§ 5

lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud. 24. Vaidlus puudub selles, et kostjatele kuulub Tallinnas XXX asuval kinnistul kaasomandis korteriomand (tlk 25-40, I kd). Vaidlus puudub ka selles, et XXX elamu korteriomanikud on korteriomandi esemega seotud õigus- ning majandussuhete korraldamiseks asutanud korteriühistu XXX(II kd tl 15). 25. Pooled vaidlevad selle üle, mille alusel ja kui palju peavad kostjad küttekulude eest tasuma. 26. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskuludeks korteriühistuseaduse kohaselt mh tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Tasu kütte eest on seega korteriühistuseaduse mõttes majandamiskulu ning juhul, kui korteriühistu põhikirjas ei ole märgitud teisiti, tuleb selle eest tasuda, lähtudes korteriomandi reaalosa pindalast. Praeguses asjas ei ole hageja põhikirjas (tlk 26-32, II

1. kd)kütte eest tasumisel ette nähtud KÜS § 151 lg-s 1 sätestatust erinevat regulatsiooni. Samas ei tähenda see, et juhul, kui korteriühistu otsusega on kindlaks määratud seadusest ja põhikirjast erinev majandamiskulude eest tasumise kord, oleks see korteriühistu otsus tühine. Juhul, kui sellist otsust ei ole vaidlustatud, on see kehtiv ning KÜS § 13 lg. 4 järgi korteriühistu liikmetele kohustuslik. Praeguses asjas on kostja väitnud, et selline otsus on olemas. 27. Hageja on esitanud hagi kostjate vastu, nõudes küttekulude eest tasumist, kuna kokkuleppes nimetatud madalamat tariifi tuli rakendada alles pärast kokkuleppes nimetatud tingimuste täitmist. Need tingimused on täitmata. 28. Kostjad on esitanud hageja nõudele vastuväite, et tulenevalt hageja üldkoosoleku otsusest ja seda täpsustavast hageja ja kostjate õiguseelneja vahel sõlmitud kokkuleppest tuli neil kütte eest maksta 20 % ulatuses. 29. Kostjad leiavad, et hageja ei saa neilt kõigilt küttekulude tasumist kütte nõuda, kuna KÜS § 5 lg 5 kohaselt võetakse korteriühistu liikmeks üks omanikest vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele, kui korteriomand kuulub mitmele omanikule. Seega ei saa pidada hageja liikmeteks kõiki kostjaid. Hageja ei ole ühtegi kostjat oma liikmeks võtnud. Kohus ei nõustu kostjate väitega ja leiab, et KÜS § 5 lg 5 tuleb tõlgendada lähtuvalt selle sätte eesmärgist, milleks on lahendada küsimus, kellel on korteriühistu üldkoosolekul hääleõigus, kui korteriomand on mitme isiku kaasomandis, kuivõrd KÜS § 11 lg 1 kohaselt annab korteriühistu liikmete üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata 6 teisiti, ning KÜS § 10.1. kohaselt võib üldkoosolekul osaleda ja hääletada korteriühistu liige. KÜS § 5 lg 5 eesmärgiks ei ole vabastada kaasomanikest korteriomanikke majandamiskulude tasumise kohustusest olu-korras, kus nad ei ole kokku leppinud, kes neist on korteriühistu liige. Majandamiskulude tasumise kohustuse puhul tuleb korteriühistu liikmete kindlaksmääramisel lähtuda KÜS § 5 lg 1 sätestatud üldreeglist, mille kohaselt korteriühistu liikmeks on kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, st kõik korteriomandi kaasomanikud juhul, kui korteriomand on kaasomandis. KÜ XXX põhikirja p. 2.1. kohaselt ühistu liikmeks on ilma sellekohase avaldust esitamata, alates ühistu kui juriidilise isiku tekkimisest kõik Tallinnas, XXX asuva maja korterite omanikud (tlk 26, II kd). 30. Korteriühistu XXX põhikirja punti 3.2 alapunkti 17 kohaselt: „Ühistu liige on kohustatud korteri elektri- või muuliigilisele küttele üleviimiseks (nii õhu kui vee soojendamiseks) taotlema juhatuselt kirjalikku luba, mis antakse, kui kütteliigi muutus ei kahjusta teisi kortereid, maja tervikuna, ega tema üldkasutatavaid kommunikatsioone.” Seega tulenes hageja põhikirjast tingimus, milleta ei oleks võimalik põhikirja kohaselt autonoomsele küttele üle minna. Nimelt tuli välja selgitada, et vastaval tegevusel puuduksid põhikirjas osundatud kahjulikud mõjud. 31. KÜ XXX korteriomanike 29.08.2005 erakorralise üldkoosoleku (osales 20 ühistu liiget) protokollist (tlk 217-219, I
2. kd)nähtub, et eelnimetatud erakorralise üldkoosoleku päevakorda ei ole märgitud korteriomandi nr 25 (end apteek) uue omaniku avaldust autonoomsele küttele ülemineku kohta. Küll aga käsitleti korteriomandi 25 omaniku „informatsiooni“ päevakorra punktis 1 revisjoni komisjoni töö arutamise käigus, et korteriomandi nr 25 (end apteek) uue omaniku „informatsiooni“ kohaselt ta soovib oma omandile ehitada kolm korterit ja üle minna autonoomsele elektriküttele ning omalt poolt lubab uus korteriomanik parandada majaesise asfaltkatte, isoleerida nõuetele vastavalt korteriomandit ja korterialuses keldris asuvad tsentraalsed keskküttetorud ja tasuda 20 % korteriomandi pindalale vastavast arvestuslikust keskkütte-arvest. Vastavalt KÜ põhikirjale annab korteriomandi muuliigilisele küttele üleviimiseks loa KÜ juhatus kirjaliku taotluse alusel, kui ümberehitus ei kahjusta teisi kortereid, maja tervikuna ega tema üldkasutatavaid kommunikatsioone ja koosoleku juhataja (P.R ) on teinud koosolekule ettepaneku lubada KÜ-le kasulikel tingimustel korteriomand 25 üle viia autonoomsele küttele. Nimetatud „informatsiooni“ hääletati p. 4, milles lubati 25 korteriomanikul kooskõlas KÜ põhikirjaga üle minna autonoomsele küttele KÜ-le kasulikel tingimustel. Hääletamisel 15 poolthäälega otsustai, et lubada 25 korteriomandi omanikul kooskõlas KÜ põhikirjaga üle minna autonoomsele küttele KÜ-le kasulikel tingimustel. (tlk.217219, I kd). Protokollist ei nähtu need kasulikud tingimused KÜ-le, mida 25 korteriomandi omanik ühistule lubas, kui just ei peeta silmas majaesise asfaltkatte parandamist. Muud tingimused on kõik seotud 25 korteriomandiga ja tema omaniku hüvedega KÜ 29.08.2005 erakorralise üldkoosoleku protokoll ei vasta Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) §§-de 20,1. 21, 22 sätestatule ning KÜ XXX korteri omandite omanikke pole ettenähtud korras teavitatud sellise olulise küsimuse arutamisest ja nad ei ole saanud oma seisukohta avaldada. Samuti ei ole teada, kas nimetatud küsimus oli ka korralise üldkoosoleku päevakorras. Kuna seda otsust ei ole vaidlustatud, on see kehtiv. 32. KÜ XXX juhatuse nimel (edaspidi Juhatus) ja MG kui XXX reaalosa (plaanil 25, 155,8m2) omanik (edaspidi Omanik) sõlmisid 10.03.2006 Kavatsuste Kokkuleppe (tlk. 20-21, II kd). Nimetatud kavatsuste kokkuleppe kohaselt omanik soovib talle kuuluva XXX reaalosa üle viia autonoomsele küttele ja lülitada reaalosa välja elamu XXX olemasolevast keskküttesüsteemist. Kavatsuste kokkuleppes on märgitud, et nimetatud tegevus viib tasakaalust välja Elamu kesküttesüsteemi, samuti kaob otsene kontroll Elamu soojusbilansi üle mis võib halvendada Elamu üldist tehnilist seiskorda ja kahjustada ülejäänud Elamu omanike huve. Kuid vastavalt KÜ XXX põhikirja p-le 3.2.17. võib KÜ juhatus anda loa korteri muuliigilisele küttele üleviimiseks, kui see ei kahjusta teisi kortereid, maja tervikuna, ega tema üldkasutatavaid kommunikatsioone. Elamule kehtivad muinsuskaitse eritingimused Ted Nr 1481 03.06.2004. 7 Juhatus lähtudes oma parimatest teadmistest ja omaniku soovist lubab talle kuuluva reaalosa üle viia autonoomsele küttele. Autonoomsele küttele üleviimine ei vabasta reaalosa omanikku juhatuse poolt kehtestatud korras elamu soojuskulude eest tasumise kohustusest. Omanik tõstab remondi käigus elamu heakorrataset ja tasub kõik käesoleva kokkuleppe meetmetest tulenevad otsesed ja kaudsed kulud, samuti juhatuse põhjendatud kulud õigusabile. Meetmed: nõuetele vastavalt koostatakse elamu keskküttesüsteemi muutmise projekt, mis ei kahjusta ülejäänud elamu omanike huve. Projektis näidatakse ära kogu maja keskkütte süsteemi lahendus, samuti reaalosaga piirnevate keskküttesüsteemiga seotud täiendavad tööd, näiteks torustike isoleerimine. Vastavalt projektile remonditakse ja soojusisoleeritakse nõuetele vastavalt reaalosaga piirnevad ja reaalosa läbivad amortiseerunud elamu keskküttesüsteemi osad. Keskküttesüsteem balansseeritakse ümber; teostatakse elamu kesküttesüsteemi soojuskadude arvestus; kütteperioodil tagatakse reaalosa siseõhu temperatuur vähemalt 18 kraadi, nähakse ette operatiivne võimalus reaalosa sisetemperatuuri jälgimiseks. 2006 kevadperioodil remonditakse kinnistu katastriüksuse tunnusega 78408:808:1850 (elamu ümbruse) asfaltkate. Rakendused; Meetmed akteeritakse omaniku ja juhatuse poolsete ühisaktidega. 33. 10.03.2006 kavatsuste kokkuleppe rakenduste osas sätestatakse täiendavalt: Peale meetmete akteerimist rakendatakse Omanikule elamu jooksvate küttekulude tasumiseks tariifi, mis on proportsionaalne elamu üldiste arvestuslike soojakuludega (jagamis- ja kogumis-torustik, soojussõlm j.m väljaspool Elamu omanike reaalosasid), millele lisandub reaalosa läbivate keskkütte osade arvutuslik soojuskadu. Kehtestatud tariif sõltumata arvestuslikest soojakadudest ei ole väiksem, kui 20% proportsionaalselt elamu reaalosade pindalade vahel jagatud elamus reaalselt tarbitud soojusenergia maksumusest (tlk. 20-21, II kd). Märgitud kokkuleppe punkt välistab mistahes küttekulu vähendamise varasemalt, kui juhatuse poolt ette nähtud meetmed on akteeritud.. Seega alles seejärel, kui kõik meetmed on realiseeritud sh eelkõige on koostatud nõutav elamu keskküttesüsteemi muutmise projekt, millele vastavalt on remonditud ja soojusisoleeritud nõuetele vastavalt reaalosaga piirnevad ja reaalosa läbivad amortiseerunud elamu keskküttesüsteemi osad, keskküttesüsteem ümber balansseeritud; teostatud elamu kesküttesüsteemi soojuskadude arvestus; tagatud kütteperioodil reaalosa siseõhu temperatuur vähemalt 18 kraadi, ette nähtud operatiivne võimalus reaalosa sisetemperatuuri jälgimiseks, antakse võimalus küttekulusid vähendada. Eelnimetatud teostatud meetmed pidid Juhatus ja omanik akteerima ühisaktidega, misjärel saanuks rakendada kostjatele lubati 20% ulatuses küttekulude tasumist .Kohtule ei ole esitatud ühtegi meetmete akteerimise ühisakti, millest tulenevalt kohus järeldab, et need üldse puuduvad Seega kavatsuste kokkuleppes on märgitud, et autonoomsele küttele üleviimine ei vabasta reaalosa omanikku juhatuse poolt kehtestatud korras elamu soojuskulude eest tasumise kohustusest., 34.. Käesoleval juhul on oluline mõista hageja 29.08.2005 üldkoosoleku otsust ja pooltevahelisi kokkuleppeid. 29.08.2005 üldkoosoleku protokollist nähtub, et: „korteriomandi nr 25 (endine apteek) uus omanik soovib oma omandile ehitada kolm korterit ja üle minna autonoomsele elektriküttele.” Seega nähtub, et korteriomandi toonane omani M G küsis luba elektri-küttele üleminekuks. Gaasiküttele üleminekuks ei ole kunagi luba taotletud. Tuleb arvestada, et märgitud kütteliikide vahel on oluline vahe: elektriküte on võimalik üldjuhul lahendada ostes kaubandusvõrgust juba kõigile nõuetele vastavad elektriradiaatorid ja hoolitseda, et elektrisüsteem lisanduvat koormust taluks. Samas gaasiküttele üleminek eeldab vastava ala spetsialistide poolt, kes peavad omama vastavaid registreeringuid ja litsentse, terve küttesüsteemi välja-ehitamist, selle kontrollimist ja hilisemat nõuetekohast ekspluatatsiooni. M G lubas omalt poolt sama protokolli kohaselt parandada majaesise asfaltkatte ja isoleerida nõuetele vastavalt korteriomandit läbivad ja korterialuses keldris asuvad tsentraalsed keskküttetorud. Lisaks lubas M G tasuda ka 20% korteriomandi pindalale vastavast arvestuslikust küttearvest ehk sisuliselt pakkus M G ise välja määra, mida ta on nõus kütte eest tasuma ja tänaseks ongi kostjad ühepoolselt, ilma ühegi hageja aktseptita seda ühepoolset pakkumist täitnud, mis aga ei vabasta neid ülejäänud kohustuste täitmisest 80% küttearvete summa osas. Seega oli MG tahe 8 29.08.2005 koosolekul selge: ta soovis minna oma korteriomandi reaalosas üle elektri-küttele ja lubas selle eest teha vastu mitmeid toiminguid. Samas hageja tahte väljaselgitamiseks tuleb tähele panna, et: „Vastavalt KÜ põhikirjale annab korteriomandi muuliigilisele küttele üleviimiseks loa KÜ juhatus kirjaliku taotluse alusel, kui ümberehitus ei kahjusta teisi kortereid, maja tervikuna, ega tema üldkasutatavaid kommunikatsioone,” milline on oluline selgitamaks otsuse punkti 4 sisu, mis märgib, et: „Lubada 25 korteriomandi omaniku kooskõlas KÜ põhikirjaga üle minna autonoomsele küttele KÜ-le kasulikel tingimustel.” Hageja tahteks oli esiteks lubada autonoomsele küttele üleminekut vaid kooskõlas KÜ põhikirjaga ning teiseks KÜle kasulikel tingimustel. Seega oli tegemist edasi lükkava tingimusega antud nõusolekuga, mis kehtis juhul, kui täidetud saavad 10.03.2006 kavatsuste kokkuleppes kokkulepitud meetmed ja rakendused ning nende täitmine ja täitmist kinnitavad Juhatuse ja Omaniku poolsed ühisaktid. Kohtule ei ole tõendatud 10.03.2006 kavatsuste kokkuleppes kokku lepitud meetmete kohast täitmist ( välja arvatud elamu ümbruse asfaldi parandamise tööd), ega teostatud tööde akteerimist Omaniku ja juhatuse poolsete ühisaktidega, mistõttu ei saabunud kostjatele tingimus, tasuda küttekulusid 20 % ulatuses korteriomandite pinnale vastavas suuruses arvestuslikust keskkütte hinnast.. 35. VÕS § 101 lg 1 p 6 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni.

§ 367

sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Seega asub kohus seisukohale, et on põhjendatudhageja nõuded kostjatelt välja mõista viivised kindla summaga seisuga 01.09.2008 ja alates 02.09.2008. uni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. 36. Eeltoodu alusel kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada. Menetluskulud 37.

§-ga 162 lg 1 ja 2 alusel jätab kohus poolte menetluskulud 34 % ulatuses A GL’i kanda, 34 % ulatuses IA kanda, 16 % ulatuses GS kanda ja 16 % ulatuses VS’i kanda. Juhindudes

§-st 174 on menetlusosalisel õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

§ 122

ja 133 kohaselt hagihind tsiviilasjas on 3797,48 eurot (59 417,65 krooni) Taimi Kollom Kohtunik 9