Obsah (4)

§ 151§ 13§ 5§ 1

2-12-17096 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Taimi Kollom Otsuse tegemise aeg ja koht 06. mai 2013 kell 15.00, Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-12-17096 T

§ 151

järgsete remondikulude hulka, • tõendamata on kuidas küttesüsteemi väljavahetamine teist tüüpi küttel põhineva katlamaja vastu küttesüsteemi majanduslikku väärtust suurendab, • küttesüsteemi on võimalik tõhustada mõistlike kulutustega, paigaldades akumulatsioonipaagi ja vahetades välja küttetorustiku, kostja väited katla amortiseerumise ja ebapiisava võimsuse kohta on paljasõnalised, • hagejad ei ole vastu keskküttetorude vahetamisele, vaid vaidlevad vastu keskküttesüsteemi väljavahetamisele teist tüüpi küttega katlamaja vastu, • 30.01.2012 üldkoosoleku otsusest ei selgu, millise säästupaketi kasuks otsus langetati, säästupaketi II valikule viitab laenusumma suurus 87 000 eurot. Arusaamatuks jääb, kas 30.01.2012 üldkoosolekul on otsustatud teatud tööde tegemine ja selleks laenu võtmine või on valitud Energiaauditi aruandes (tlk 16-46) pakutud säästupaketti, • 31.03.2012 neljandas päevakorrapunktis vastu võetud otsus on vastuolus MTÜS §-ga 21 lg 6, kuna vastavat

imust ei olnud üldkoosoleku päevakorda kinnitatud, • Asjaolu, et hagejad ei ole vastu vaielnud laenu võtmisele, ei tähenda, et nad sellega nõustuvad. 8. Kostja on menetluses olnud järgmistel seisukohtadel: • hagejad osalesid 30.01.2012 üldkoosolekul isiklikult, seega on nad teadlikud koosolekul antud selgitustest ja ise osalenud arutelus, mida tõendab ka hagejate esindaja 05.03.2012 kiri kostja juhatusele nõudega selgitada renoveerimistöid (tlk 105-108), • kõigil korteriühistu liikmetel oli enne 30.01.2012 üldkoosolekut võimalus tutvuda renoveerimistööde erinevate võimalustega, mis on viidatud ka protokollis, seega oli kõigil liikmetel piisavalt aega tutvuda renoveerimise ja rahastamise võimalustega ja kujundada oma seisukoht, samuti käis 30.01.2012 üldkoosolekul spetsialist Igor Kulp, kes selgitas elamu võimalusi, • 31.03.2012 üldkoosolekul (tlk 78-82) selgitati, et akumulatsioonipaagi lisamine ei lahenda olemasolevaid probleeme, sest olemasoleva katla võimsus on liiga väike ja tuleks osta uus katel, • küttesüsteemi väljavahetamiseks ei ole vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, katlamaja süsteemi ümbervahetamiseks võib otsuse vastu võtta korteriühistu üldkoosolekul häälteenamusega, • 30.01.2012 üldkoosolekul otsustatu on majandamiskulude kandmine elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemine

§ 13

lg 4 mõttes ja otsus on kohustuslik kõigile korteriühistu liikmetele, • hagejad ei ole väitnud, et küttesüsteemi väljavahetamine pelleti küttel põhinevaks süsteemiks ei ole kasulik kulutus, • küttesüsteemi väljavahetamine pelleti küttel põhineva katlamaja vastu on nii kasulik kui ka vajalik, korteriomanikud on valinud küttesüsteemi renoveerimiseks pikemaealisema ning energiasäästlikuma viisi, mis on elamu jaoks vajalik ning kasulik, • Küttesüsteemi väljaehitamise otsuse tegemisel on kaalutud erinevaid variante ning korteriomanike enamus on 30.01.2012 koosolekul hääletanud nende arvates kõige kasulikuma lahenduse poolt, seega ei ole hagejatel õigust põhjendamatult nõud otsuse tühistamist, • Hagejad ei ole vastu vaielnud 30.01.2012 otsusele laenu võtmise osas, • 31.03.2012 toimunud üldkoosoleku päevakorra punktis 4 oli ette nähtud hagejate 05.03.2012 saadetud kirja arutamine, mis palus selgitust seoses 30.01.2012 üldkoosolekul vastu võetud otsuse osas küttesüsteemi väljavahetamise kohta, seega oli 31.03.2012 üldkoosolek õigustatud kinnitama 30.01.2012 otsust, millega võeti vastu otsus vahetada elamu küttesüsteem välja pelleti küttel katlamaja vastu. 3 2-12-17096 9. Kui korteriomanikud on asutanud korteriühistu, valitsevad nad KOS § 8 lg 1 teise lause järgi kaasomandi eset esmajoones korteriühistuseaduse järgi. Korteriühistu liikmeks on

§ 5

lg 1 esimese lause järgi kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud. Korteriühistu liikmete otsused võetakse vastu liikmete üldkoosolekul. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus jõustub

§ 13lg 1 järgi otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti.

Korteriühistu liikmel on

§ 13

lg 3 järgi õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude (

§ 151

) kandmise kohta on

§ 13

lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud, ka neile, kes otsuse vastuvõtmisel ei osalenud või hääletasid sellele vastu (vt ka Riigikohtu 13.02.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 20 ja 21). 10. Korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul tuleb hinnata, kas korteriomanike lahendatava

imuse saab otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek, ning kas otsuse saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse

imusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Käesoleval juhul vaidlevad pooled, kas küttesüsteemi väljavahetamise sai võtta 30.01.2012 üldkoosolek vastu häälteenamusega, mistõttu annab kohus sellele hinnangu. 10.1. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega

imusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (vt Riigikohtu 9.10.2002 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-02, p 8; 18.01.2011 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10; 18.07.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11, p 10). Korteriühistuseaduses reguleerimata

imustes rakendatakse korteriühistu suhtes

§ 1

lg 2 järgi mittetulundusühingute seaduse sätteid (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 15). Üldkoosoleku otsus on MTÜS § 241 lg 1 esimese lause järgi tühine mh siis, kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. (vt Riigikohtu 13.02.2012 otsus tsiviilasjas 3-2-1-116-11, p 21). 10.

1. Pooled ei vaidle käesolevas asjas, et korteriomanikud ei ole küttesüsteemi väljavahetamises pelleti küttel põhineva süsteemi vastu kokku leppinud, vaid, et otsuse on vastu võetud korteriühistu liikmete 30.01.2012 toimunud üldkoosolek häälteenamusega. 30.01.2012 üldkoosolekul osalesid kõik 8 omanikku, kellest 6 hääletasid küttesüsteemi vahetamise poolt ja 2 vastu. 10.
2. Majandamiskulud

-i tähenduses on

§ 151lg 1 järgi mh korteriühistu vajalikud kulud elamu hoolduseks ja remondiks.

Eluruumi hoolduseks loetakse

§ 151

lg 2 esimese lause järgi töid, millega mh hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras, eluruumi remondiks aga

§ 151

lg 2 teise lause järgi ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib

§ 151

lg 2 kolmanda lause järgi tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada lisaseadmeid. Korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on elamu tehnosüsteemide korrashoidmine (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 25; otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, p 18).

§ 151

lg 2 kolmandat lauset arvestades tuleb

§ 13

lg-t 4 tõlgendada selliselt, et häälteenamusega võib otsustada ka kulutuste tegemise elamule, mida võib pidada kasulikeks TsÜS § 63 p 2 mõttes. See ei tähenda, et häälteenamusega saaks otsustada kõigi kasulike kulutuste tegemist, vaid kulutused peavad mahtuma

§ 151järgsete kulude hulka.

Kuna keskküttetorustiku asendamist saab pidada tehnosüsteemi asendamiseks

§ 151lg 2 mõttes, on see remondina häälteenamusega lahendatav ka siis, kui tegemist ei ole vajaliku kulutusega Ts

ÜS § 63 p 1 mõttes. Eelneva tõttu võib kortermaja keskküttetorustiku vahetamist lugeda

imuseks, mille võis otsustada hageja liikmete üldkoosolek häälteenamusega, sõltumata sellest, kas torustik oli amortiseerunud. (vt Riigikohtu 13.02.2012 otsus tsiviilasjas 3-2-1-116-11, p 28). 4 2-12-17096 10.4. 30.01.2012 üldkoosoleku protokollist (tlk 11-15) nähtub, et päevakorra punktis 1 oli

imuseks korterelamu säilitamiseks vajalikud tööd ja nende rahastamine. Üldkoosoleku päevakord ja toimumise aeg riputati teadetetahvlile kolm nädalat enne koosoleku toimumist ja lisainfos oli, et renoveerimise ja rahastamise võimalustega saab tutvuda korteris 7. Nimetatu osas puudub vaidlus. 30.01.2012 üldkoosolek otsustas vastavalt energiaauditi tulemustele teostada korterelamu säilitamiseks järgmised vajalikud renoveerimistööd: katuse vahetus ja soojustus, välisseinte soojustus ja küttesüsteemi väljavahetamine. Korteriühistu valis sobivamaks süsteemiks pelleti küttel katlamaja. Hagejad ei vaidle vastu küttesüsteemitorustike vahetamisele, kuid leiavad, et küttesüsteemi väljavahetamine pelleti küttel põhineva katlamaja vastu on toreduslik ning tegemist on elamu osa olulise muutmisega, milleks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Kohus märgib, et kohtu pädevuses ei ole otsustada, millise küttesüsteemi vastu elamu otsustab vana süsteemi vahetada, nimetatu on üldkoosoleku pädevuses, seega kohus ei käsitle ja ei anna hinnangut küttesüsteemile, millele korteriühistu otsustas üle minna. Kohus saab anda üksnes hinnangu, kas küttesüsteemi väljavahetamist saab otsustada üldkoosoleku häälteenamusega või mitte. Kohus ei käsitle ka korteriühistu poolt laenu võtmist, kuna antud otsust ei ole vaidlustatud ja laenuvõtmine ei puutu antud vaidlusesse. Kohus leiab, et küttesüsteemi ümberehitamine on tulenevalt Riigikohtu lahendist 3-2-1-116-11 käsitletav remondina ning samuti

§ 151

lg 2 sätestatud tehnosüsteemide paigaldamise ja asendamisega.

§ 151lg 2 viimase lause järgi võib remondi käigus tõsta elamu heakorrataset.

EA ekspertarvamuse (tlk 83) kohaselt on korterelamus olev küttesüsteem amortiseerunud ning selle ülesehitus ei vasta kaasaegsetele nõuetele. Katlamaja ei vasta elementaarsetele tuleohutusnõuetele. Küttesüsteemi osas andis 30.01.2012 koosolekul selgitusi ka Igor Kulp, mis nähtub 31.03.2012 üldkoosoleku protokolli punktist 4, kes märkis, et hagejate poolt pakutud akumulatsioonipaagi lisamine ei ole võimalik, kuna katla võimsus on liiga väike ja juurde tuleb ikka osta uus katel (tlk 80), mille osas puudub vaidlus. Seega on küttesüsteemi parendamine vajalik, kuna amortiseerunud küttesüsteem on ohtlik tervele majale ning seega saab küttesüsteemi väljavahetamist pidada heakorrataseme tõstmiseks ning tegemist on vajaliku ja kasuliku kulutusega TsÜS § 63 p 1 ja 2 mõttes. Riigikohus on lahendi 3-2-1-116-11 punktis 33 leidnud, et amortiseerunud küttesüsteemi vahetamist saab vähemalt üldjuhul lugeda vajalikuks kulutuseks TsÜS § 63 p 1 mõttes, mis juhul on korteriomanikul KOS § 15 lg 2 järgi õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta. Hagejate väited, et tegemist on toredusliku kulutusega on paljasõnalised. TsÜS § 63 p 3 alusel esemele tehtud kulutused on toreduslikud, kui nendega taotletakse peamiselt eseme mugavust, meeldivust või ilu. Käesoleval juhul on vajalik küttesüsteemi väljavahetamine seoses selle amortiseerumisega. Riigikohus on lahendis 3-2-1-116-11 selgelt märkinud, et küttesüsteemi otsustamine on võimalik korteriühistu üldkoosolekul häälteenamusega. Eeltoodust tulenevalt ei ole vajalik kõigi korteriomanike nõusolekut küttesüsteemi väljavahetamiseks ning käesoleval juhul ei ole 30.01.2012 otsus küttesüsteemi väljavahetamise osas pelleti küttel põhineva küttesüsteemi vastu tühine.

1. Hagejad on ekslikul seisukohal, et 30.01.2012 üldkoosoleku otsus küttesüsteemi vahetamise kohta on tühine põhjusel, et protokolli ei ole kantud hagejate eriarvamust ja otsusele eelnenud arutelusid. 11.1 MTÜS § 21 lg 6 sätestab üldkoosoleku protokollimise nõuded. Viidatud sätte kohaselt üldkoosolek protokollitakse. Protokolli kantakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Protokolli kantakse ka üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu. Protokollile kirjutavad alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija. Eriarvamusele kirjutab alla selle esitanud isik. Protokolli lahutamatuks lisaks on üldkoosolekust osavõtnute nimekiri koos igaühe allkirjaga ning üldkoosolekule esitatud kirjalikud ettepanekud ja avaldused. 30.01.2012 üldkoosoleku otsusest ei ole tuvastatav, et hagejad oleks esitanud eriarvamusi, samas nähtub see hagejate 05.03.2012 kirjast kostja juhatusele (tlk 105-108). Kohus on aga seisukohal, et selline rikkumine ei too MTÜS § 241 järgi kaasa üldkoosoleku otsuste 5 2-12-17096 tühisust. MTÜS § 24 lg 3 kohaselt saab üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda juhatus, samuti juhatuse iga liige, kui otsuse täitmisega pandaks toime kuritegu või väärtegu või sellega kaasneks ilmselt kahju hüvitamise kohustus, ning mittetulundusühingu liige, kes ei osalenud otsuse tegemisel. Mittetulundusühingu liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Viidatud normist tuleneb seega, et vastuväite esitamise eesmärgiks on tagada üldkoosolekul osalenud liikmele, kes otsusega ei nõustu, hilisem võimalus esitada üldkoosolekul vastu võetud otsuste kehtetuks tunnistamise nõue. Kohtule on esitatud hagi otsuse tühiseks tunnistamiseks, mitte kehtetuks tunnistamiseks. (vt Riigikohtu 27.03.2013 otsus tsiviilasjas 3-2-1-16-13) Sama põhjusel leiab kohus, et arutelu mitte lisamine protokolli ei muuda otsust tühiseks, lisaks on eelnevalt tuvastatud, et hagejatel oli õigus tutvuda energiaauditiga ning üldkoosolekul käis esinemas spetsialist Igor Kulp, seega oli arutelu ja võimalused hagejatele teada.
2. MTÜS § 201 lg 6 alusel eelnevalt päevakorda võtmata võib üldkoosolek otsustada järgmise üldkoosoleku kokkukutsumise ja lahendada avaldused, mis puudutavad päevakorraga seotud korraldusküsimusi ja üldkoosoleku pidamise korda, samuti võib üldkoosolekul ilma otsust tegemata arutada muid

imusi. 31.03.2012 toimunud üldkoosoleku päevakorra punktis 4 (tlk 80) oli ette nähtud juhatusele saabunud kirja arutelu. Punktist 4 nähtub, et hagejate esindaja Firmajurist OÜ edastas kostja juhatusele kirja seoses 30.01.2012 toimunud üldkoosolekuga. Puudub vaidlus, et kiri edastati 05.03.2012 (tlk 105-108). 31.03.2012 arutati kirja sisu ja anti selgitused ning, kuna kirjas seati kahtluse alla 30.01.2012 korraldatud üldkoosolek, siis otsustati kinnitada 30.01.2013 üldkoosoleku otsused 31.03.2012 üldkoosolekul. Seega on kohus seisukohal, et 30.01.2012 otsuste kinnitamine 31.03.2012 koosolekul oli vajalik ja lubatud ning 31.03.2012 üldkoosoleku otsus kinnitada 30.01.2012 toimunud üldkoosoleku otsus küttesüsteemi väljavahetamise osas petteli küttel küttesüsteemi vastu, ei ole tühine. Menetluskulude jaotus 13. Menetluskulud jätab kohus TsMS § 162 lg 1 alusel täies ulatuses hagejate kanda. Menetlusosaline võib taotleda Harju Maakohtult tulenevalt TsMS § 174 kohtukulude rahalist kindlaksmääramist 30 päeva jooksul pärast kohtulahendi jõustumist. Hagihind on tulenevalt kuni 01.07.2012 kehtinud TsMS § 131 lg 2 alusel 1595 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Taimi Kollom Kohtunik 6