KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja Otsuse tegemise aeg ja koht 19. aprill 2013, Tartu Tsiviilasja number 2-1

) § 97 tähenduses on asjaolu, et kinnistu müügitehingule järgnenud mõistliku aja jooksul jäi plaanitav Tartu Põhjakeskus avamata. Vastuseks kostja vastuväidetele märkis hageja, et

§ 97

on kohaldatav ka pärast kohustuste täitmist, kui lepingu sõlmimise aluseks olev asjaolu pidigi ilmnema pärast lepingu täitmist. Hagejal tekkis nõudeõigus (muuta lepingut) hetkest, kui ilmnes tema õiguste rikkumine. Õiguste rikkumine ilmnes siis, kui selgus, et hinnakokkuleppe aluseks olnud kaubanduskeskuse novembris 2009 avamise asjaolu aset ei leia. Ostja kohustuseks ei ole mitte ainult raha maksmine, vaid ka valminud asja (kinnistu) vastuvõtmine. Kuivõrd asja hind ei ole kooskõlas asjaoluga, millisel see määrati, ei ole hageja asja veel vastu võtnud. Hagi ei ole aegunud, kuna hagejal tekkis õigus nõuda müügilepingu muutmist mitte varem kui detsembrist 2009 ja tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg-st 1 on nõude aegumistähtaeg kolm aastat. 2. Kostja hagi ei tunnistanud ning esitas taotluse teha TsMS § 449 lg 1 ja 3 alusel vaheotsus, kohaldada hageja nõudele aegumist ning jätta hagi lõppotsusega rahuldamata. Kostja oli seisukohal, et hagejal ei ole nõuet

§ 97

alusel, kuna nõudeõigus lepingu muutmiseks lõppes hageja poolt oma kohustuse täitmisega, mis toimus hiljemalt 21.11.

1. Isegi kui hagejal oleks olnud õigus nõuda lepingu muutmist, oleks nõue aegunud 22.11.
2. MAAKOHTU LAHEND
3. Tartu Maakohus jättis
4. novembri 2012 otsusega Esma Vara AS hagi OÜ Rending vastu lepingu tingimuse muutmiseks ja 230 512 euro väljamõistmiseks rahuldamata ning menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on poolte vahel põhimõtteline vaidlus hageja nõude olemasolu üle, st kas hagejal on õigust esitada hagiavalduses toodud asjaoludel

§ 97lg-s 1 sätestatud nõue. Kuna kostja on esitanud Ts

MS § 449 lg 1 alusel taotluse vaheotsuse 2 tegemiseks ja pooled on esitanud oma seisukohad nõude põhjendatuse osas, siis on kohtul alus võtta käesolevas otsuses seisukoht hageja nõude põhjendatuse kohta.

§ 97

lg 1 järgi, kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt, võib kahjustatud lepingupool nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-136-11 (p 19) märkinud, et täitmata müügilepingu puhul tuleb

§ 97

lg 1 järgse kohustuse muutumise ajana hinnata kokkulepitud täitmise aega, st lepingu muutmist võib nõuda või lepingust taganeda üksnes muudatuse tulemusena, mis on toimunud lepingu sõlmimise ja ettenähtud täitmise aja vahepeal. Lepingu ettenähtud ajal täitmata jätmine (s.o lepingu rikkumine) ei saa õigustada lepingu muutmist ega lepingust taganemist. Seega ei ole lepingu muutmise ega sellest taganemise õigust, kui asjaolud muutusid või poolte kohustuste vahekord muutus pärast lepingu täitmise, nt ostuhinna tasumise aega. 17.11.2006 sõlmitud kinnistu võlaõigusliku müügilepingu p 4.2 kohaselt müüakse müügiese ostjale 5 428 000 krooni eest, mille summa kohustub ostja tasuma müüjale nelja pangapäeva jooksul arvates lepingu sõlmimisest. Seega toimus hageja poolt kohustuse täitmine hiljemalt 21.11.2006. Vaidlust ei ole selle üle, et hageja on müügihinna vastavalt lepingule tasunud. Hageja on märkinud, et ostja kohustuseks ei ole mitte ainult raha maksmine, vaid ka valminud asja (kinnistu) vastuvõtmine. Kuivõrd asja hind ei ole kooskõlas asjaoluga, millisel see määrati, ei ole hageja asja veel vastu võtnud.

§ 208

lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Pooled on lepingu p-s 5.1 kokku leppinud, et müügieseme otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päeval, millega antakse müügieseme omand üle ostjale. Kinnisasjade puhul on omandi üleandmiseks vajalik asjaõiguslepingu sõlmimine ja vastava kande tegemine kinnistusraamatusse. Lepingu p-s 6.2 on kokku lepitud omandiõiguse üleminekut tagava eelmärke kandmine tekkiva kinnistu omandamise tagamiseks. Kinnistusraamatu andmetel on kinnistu, registriosa nr 4127504, asukohaga Tartu vald Vahi küla Keskuse tee 1 omanik kostja. Kinnistule on tehtud eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks hageja kasuks. Kohus leidis, et kuna lepingus on sõlmitud kokkulepe omandiõiguse üleandmise kohta, siis müügileping on ostja poolt ostuhinna tasumisega täidetud. Kuna hageja nõudeks on muuta võlaõigusliku võõrandamislepingu tingimust, siis asjaõiguslepingu sõlmimise aeg omandiõiguse ülemineku kohta ei oma vaidluses iseseisvat tähendust. Kohus oli seisukohal, et hagejal sai olla

§ 97lg 1 alusel õigus nõuda lepingu muutmist enne ostuhinna tasumist.

Seega ei ole hagejal alust esitatud asjaoludel

§ 97

järgi nõude esitamiseks ja hagi tuleb nõude põhjendamatuse tõttu jätta rahuldamata. Kuna kohus asus seisukohale, et müügilepingu täitmine lõpetas hageja õiguse nõuda lepingu muutmist, siis sellest tulenevalt ei saa hageja esitatud nõudele aegumist kohaldada. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. Esma Vara AS esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu
2. novembri 2012 otsuse tühistamist ja asja saatmist maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palub apellant jätta vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 3 1) taotles kostja aegumise kohaldamist, kuid kohus jättis aegumise kohaldamata. Juhul, kui kohus jätab aegumise kohaldamata, peab ta TsMS § 449 lg 3 kohaselt tegema vaheotsuse ja jätkama menetlust. TsMS ei näe ette võimalust, et kostja taotlus aegumise kohaldamiseks jäetakse sisuliselt rahuldamata ning tehakse lõppotsus muid asjaolusid üldse käsitlemata. Vaid juhul, kui kohus leiab, et nõue on aegunud, saab viidatud õigusnormi kohaselt teha lõppotsuse. Seda, et õigust lõpetav tähtaeg erineb aegumistähtajast, on Riigikohus selgitanud mitmetes lahendites (3-2-1-29-08 p 14; 3-2-1-44-09 p 10; 3-2-1-165-09 p 10); 2) juhul, kui õigus nõuda lepingu muutmist on piiratud õigust lõpetava tähtajaga, peab selline tähtaeg olema põhiseaduslikust õigusselguse printsiibist tulenevalt õigusnormist nähtav.

§ 97

sõnastus ei piira aega, mille jooksul võib kahjustatud pool nõuda lepingu muutmist, kui selle aluseks olevad asjaolud on muutunud ja muud õigusnormi kohaldamiseks vajalikud asjaolud on olemas. Enamgi veel –

§ 97lg 4 annab kahjustatud poolele õiguse nõuda lepingu muutmist tagasiulatuvalt.

Kui seadusandja oleks soovinud muude kui kestvuslepingute muutmisele kehtestada õigust lõpetava tähtaja, siis oleks tulnud seda õigusnormis selgelt väljendada, seda enam, et kestvuslepingu eristust on

§ 97kohaldatavuse kontekstis märgitud sätte lõikes 5.

Ainus piirang nõude esitamiseks on aegumine, mille algustähtaeg määratakse nõude sissenõutavaks muutumisega ja mis reeglina on kolm aastat. Riigikohtu lahendid ei asenda ega täienda õigusnorme, mistõttu isegi kui maakohtu viidatud Riigikohtu lahend oleks asjassepuutuv, rikuks see õigusselguse printsiipi, kuna kehtestab sisuliselt õigusnormi, millega määratletakse, millal mingi õigus lõpeb; 3) ei kohaldu asjas Riigikohtu lahend nr 3-2-1-136-11. Nimetatud lahendi aluseks olid asjaolud, et ostja ei saanud müügihinna tasumiseks laenu (rikkus ka müügilepingut) ja müügiobjekti hind oli üldise majanduslanguse tõttu oluliselt vähenenud. Käesoleva vaidluse ja lepingu aluseks on asjaolu, et müügihind määrati tulevikku suunatud ühises teadmises, et müügiobjekt hakkab paiknema suure kaubanduskeskuse kõrval, kuid seda keskust eeldatud ajal ei tekkinud. Erinevus seisneb selles, et käesoleval juhul sõlmitigi leping ühises, lepingu täitmise järgsesse aega suunatud teadmises, et lepingu aluseks olev asjaolu ilmneb pärast lepingu täitmist. Riigikohtu menetluses olnud asjas ei olnud lepingu pooltel mingit teadmist tulevikus juhtuma hakkava kohta; 4) puudub

§ 97kohaldamata jätmiseks mõistlik põhjendus.

Kuigi

§ 97

kohaldumisala on erandlik ja kehtib põhimõte pacta sunt servanda, ei ole ratsionaalset põhjendust õiguslikule käsitlusele, mis jätab kaitseta ostja, kes tasub müügihinna koheselt, kuid hiljem selgub, et müügitehingu ellukutsunud mõlemapoolne eeldus langeb ära. Sellisest käsitlusest saab põhjendamatut kasu müüja, kuigi ka tema jaoks kujunes müügitehing (või selle tingimus) lähtudes ärajäänud eeldusest; 5) kuna detsembris 2006 sõlmitud müügilepingu aluseks olnud asjaolu langes ära (muutus) detsembris 2009, siis on kahjustatud poolel (ostjal) õigus oma rikutud õigusi kohtu abil maksma panna aegumistähtaja jooksul, st kuni detsembrini

1. Hageja pöördus kohtusse jaanuaris 2012, s.o tähtaegselt, sest vahepealsed läbirääkimised ei andnud tulemusi.
2. OÜ Rending vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulude apellandi kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) tegi kohus õigesti vaheotsuse nõude põhjendamatuse kohta tulenevalt nõudeõiguse lõppemisest ja tegi seega ühtlasi ka lõppotsuse, millega jättis hagi rahuldamata, juhindudes TsMS § 449 lg-st 1 ja lg 2 lausest
3. Selle eesmärgiks on vältida asjatut menetlust nõude sisuliste küsimuste üle, kui nõude rahuldamise võimalikkus taandub mingile konkreetsele küsimusele, mis võib nõude rahuldamise välistada. Põhjendamatu on apellandi väide, et otsus 4 oli sisuliselt vaheotsus aegumise küsimuses. Kohtuotsuse resolutsioonis ei ole kohus aegumise küsimust käsitlenud, vaid on lõppotsusele omaselt jätnud hagi rahuldamata. Kohus leidis, et kuna müügilepingu täitmine oli lõpetanud hageja nõudeõiguse

§ 97alusel, ei ole selle nõude aegumise hindamine enam asjakohane.

Kui kohus oleks asunud seisukohale, et hageja nõudeõigus ei ole lõppenud, oleks aegumise küsimus vajanud eraldi analüüsimist; 2) leidis kohus õigesti, et hageja nõudeõigus

§ 97

alusel on lõppenud.

§ 97on piisavalt selge õigusnorm.

Asjaolu, et

§-st 97 tulenev nõudeõigus eksisteerib kuni kohustuse täitmiseni, on tuletatav nii grammatilise, süstemaatilise kui ka sätte eesmärkidest lähtuva teleoloogilise tõlgendamise teel. Lisaks on Riigikohus

§ 97

kohaldamist ja sättest tuleneva õiguse lõppemise aega selgitanud lahendis nr 3-2-1-136-11 (p 19), millest maakohus õigesti juhindus. Kuna viidatud lahend on tehtud 21.12.2011, pidi tõlgendus olema hagejale teada juba hagi esitamisel. Viidatud Riigikohtu lahendist tulenevad põhimõtted ei sõltu konkreetsetest asjaoludest, vaid Riigikohus on andnud üldise tõlgenduse sellele, millise aja seisuga tuleb

§ 97lg 1 tähenduses kohustuste muutumist hinnata.

Nõustuda ei saa apellandi hinnanguga, et olukorras, kus ostja on müügihinna tasunud ning lepingu aluseks olnud mõlemapoolsed (ostja ja müüja) eeldused langevad hiljem ära, jääb ostja kaitseta, kui ta ei saa tugineda

§-le 97. Sellisteks olukordadeks on seaduses ette nähtud eksimuse instituut, mis võimaldab teatud juhtudel tehingu tühistada, kui tehingu pooled lähtusid tehingu tegemisel samadest ekslikest asjaoludest (TsÜS § 90 lg 1; § 92 lg 3 p 3).

§ 97ei pea pakkuma lepingupooltele kaitset kõigis ette tulla võivates olukordades.

Hageja esitas hagi lepingutingimuse muutmiseks pärast seda, kui ta oli ostuhinna tasumise kohustuse täitnud. Lisaks on hageja tuginenud hagis sellisele väidetavale asjaolude ja poolte kohustuste vahekorra muutumisele, mis leidis aset kolm aastat pärast seda, kui hageja oli omapoolsed lepingulised kohustused täitnud. Järelikult leidis kohus õigesti, et hageja nõue on põhjendamatu, ning jättis hagi rahuldamata ilma, et oleks hakanud asjatult lahendama

§ 97

kohaldamise sisulisi eeldusi; 3) juhul, kui kohus ei oleks tohtinud teha nõude põhjendamatuse kohta vaheotsust ja sel põhjusel hagi rahuldamata jätmise kohta lõppotsust, on hageja nõue aegunud. Hageja täitis ostuhinna tasumise kohustuse hiljemalt 21.11.2006. Seega lõppes nõudeõigus

§ 97alusel hiljemalt 21.11.2006.

Õigust, mis oli lõppenud, ei saanud rikkuda. Ühtlasi ei saanud lõppenud nõue hiljem enam muutuda sissenõutavaks. Seega on põhjendamatu apellandi seisukoht, et nõue muutus sissenõutavaks ning selle aegumine algas detsembris

1. See hüpoteetiline nõue oleks TsÜS § 146 lg 1 alusel aegunud hiljemalt 22.11.
2. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
3. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ning tsiviilasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.
4. Asja materjalidest nähtuvalt taotles kostja vaheotsuse tegemist ja kohaldada haginõude suhtes aegumist (t.l 84, 113). Maakohus palus menetlusosalistelt 28.03.2012 e-kirjaga seisukohta, kas nad on nõus aegumise kohaldamise taotluse lahendamisega kirjalikus menetluses (t.l 101) ning pärast menetlusosalistelt vastava nõusoleku saamist otsustas 30.03.2012 määrusega (t.l 104) menetleda aegumise kohaldamise taotlust kirjalikus menetluses. Vaidlustatud otsusest nähtuvalt tegi maakohus vaheotsuse, milles leidis, et hageja nõue on põhjendamatu ning jättis hagi rahuldamata. Vaheotsuse tegemist põhjendas maakohus sellega, et kostja on esitanud taotluse vaheotsuse tegemiseks ning pooled on saanud esitada oma 5 seisukohad nõude põhjendatuse osas. TsMS § 449 lg 2 kolmanda lause kohaselt, kui kohus tunnustab nõude põhjendamatust, teeb ta lõppotsuse ja asja edasi ei menetle. TsMS § 449 lg-st 1 ja lg-st 3 tuleneb, et kohus võib teha vaheotsuse nõude nii põhjendatuse või põhjendamatuse kui ka aegumise kohaldamise suhtes üksnes poole taotlusel. Asja materjalidest nähtuvalt ei ole pooled esitanud taotlust vaheotsuse tegemiseks nõude põhjendatuse või põhjendamatuse kohta. Riigikohus on 27.03.2013 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-22-13 asunud seisukohale, et vaheotsuse tegemise eeldus on poole taotlus, seda ka TsMS § 449 lg 1 järgi nõude põhjendatuse kohta vaheotsuse tegemisel. Kui pool ei esita vaheotsuse tegemise taotlust, ei ole kohtul vaheotsuse tegemiseks alust. Samuti ei saa ilma taotluseta minna ühelt vaheotsuse liigilt (aegumine) teisele (nõude põhjendatus). Kuivõrd antud asjas puudus poole taotlus vaheotsuse tegemiseks nõude põhjendatuse kohta, puudus seadusest tulenev alus teha vaheotsust nõude põhjendatuse kohta. 04.11.2009 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-103-09 on Riigikohus leidnud, et vaheotsuse tegemine ilma poole taotluseta on menetlusõiguse normi oluliseks rikkumiseks TsMS § 669 lg 1 p 1 (TsMS § 656 lg 1 p 1) järgi, sest see ei ole kooskõlas ka TsMS § 5 lg-s 1 sätestatud dispositiivsuspõhimõttega, mille kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel. Maakohtu poolset menetlusõiguse normi rikkumist ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada ning seetõttu tuleb tsiviilasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Asja uuel läbivaatamisel on maakohtul võimalik juhtida poolte tähelepanu vaheotsuse tegemise võimalusele ning selgitada, et poolel on võimalus taotleda vaheotsuse tegemist nõude põhjendatuse kohta. Õige on apellandi seisukoht, et kuna maakohus jättis aegumise kohaldamata (maakohtu otsuse põhjenduste viimane lõik), siis oleks ta pidanud menetlust jätkama.
5. TsMS § 173 lg 3 järgi otsustab menetluskulude jaotuse maakohus asja uuel läbivaatamisel. /allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks /allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi 6 /allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja