KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kai Kullerkupp, Viivi Tomson, Kersti Kerstna-Vaks Otsuse tegemise aeg ja koht 23. mai 2013 Tartu Tsiviilasja number 2-12-11945

§ 296

toodud õigust keelduda üüri tasumisest kuni kestab hageja poolt kunstlikult loodud takistus üüritud ruumide sihipäraseks kasutamiseks. Samas kirjas märkis kostja, et jätkab üürileandjale maksete teostamist, kuid soovib nendega krediteerida tulevikus esitatavaid üüriarveid. MAAKOHTU LAHEND

1. Viru Maakohus rahuldas hagi ja mõistis OÜ-lt Tallerbalt OÜ Polven Food kasuks välja põhivõlgnevuse 2361,84 eurot, viivise kohtuotsuse tegemise seisuga 1066,01 eurot ja jooksva viivise kohtuotsuse tegemisest kuni põhinõude täitmiseni 0,15% põhinõudelt päevas. Maakohus tuvastas, et hagi esemeks on kostja üürivõlgnevus perioodi eest juuli kuni detsember
2. Vaidlust ei ole järgmiste asjaolude üle: 1) poolte vahel olid üürisuhted vastavalt
3. juunil 2010 sõlmitud üürilepingule, mille kohaselt hageja oli üürileandja ja kostja üürnik; 2) kostja kasutas üüritud ruume kaupluse ja pandimajana; 3) kostja taotles hagejalt suuliselt kosmeetilise (sanitaar) remondi tegemist ja täiendavate turvaelementide paigaldamist; 4) hageja vastas kostja taotlusele
4. juunil 2010 ja nõudis remondi alustamiseks üüritud pinnal kavatsetavate tööde nimekirja esitamist ning sellele projekti arhitekti seletuskirja. 5) hagiavalduses märgitud perioodil esitatud arveid kostja ei tasunud (leides, et on teinud selle perioodi kohta ettemakse). Kostjal on kaks peamist vastuväidet: 1) kostja ei pidanud maksma üüri perioodil
5. juuni 2010 kuni detsembrini 2010, sest hageja tegi kostjale takistusi üüritud ruumide sihtotstarbeliseks kasutamiseks (

§ 296); 2) kostja tasudes perioodil 17.

juuni 2010 kuni detsember 2010 üüri, teostas tegelikult ettemakse ning sellega seoses puudub tal perioodi juuli kuni detsember 2011 eest üürivõlgnevus. Otsuse põhjendustes märkis kohus, et kostja väide üüritud ruumide sihtotstarbelise kasutamise võimatuse kohta on tõendamata. Seega ei ole tõendatud ka

§ 296lg-s 1 sätestatud üüri maksmisest keeldumise õigus.

Vaidlust ei ole selle üle, et vastavalt

1. juuni 2010 lepingule andis hageja üürilepingu esemeks olevad ruumid kostjale üle ja kostja kinnitas üleandmis-vastuvõtmisaktis, et üleantud ruumid vastavad täielikult üürniku vajadustele ning üüri sihtotstarbele esitatavatele nõuetele. Selgelt mõistetavat põhjendust kostja vastusest ei selgu, miks ta ei saanud üüritud ruume vastavalt sihtotstarbele kasutada. Väheusutav on kostja väide, et enne üürilepingu sõlmimist ja üüritud ruumide üleandmist toimunud kaupluse rööv (
2. mail 2010) tingis ruumides kerge remondi ja täiendavate turvaelementide paigaldamise vajaduse, kui kostja sõlmis viis päeva hiljem 3 üürilepingu ja kinnitas ruumide üleandmiseaktis ruumide sobivust sihtotstarbeliseks kasutuseks. Juhul, kui ka varasema lepingu alusel kasutusel olnud ruumides oli vaja röövimise tagajärjel tekkinud kahjustusi kõrvaldada, siis oli kostjal
3. juuni 2010 sõlmitud lepingu p-i 5.5 järgi kohustus võtta tarvitusele abinõud edasise kahju ärahoidmiseks või tagajärgede likvideerimiseks. Hageja esindaja kinnitas, et
4. juuni 2010 kiri kostjale oli tingitud sellest, et hagejale ei olnud selge, millist remonti, milliseid parendusi või turvameetmeid kostja soovib paigaldada. Kui üürnik esitab viis päeva pärast üüritud ruumide üleandmis-vastuvõtmisakti allkirjastamist, kus kinnitas, et ruumid sobivad nende sihtotstarbeliseks kasutamiseks, üürileandjale suulise taotluse mingisuguse remondi, parenduse või täiendavate turvameetmete paigaldamiseks, võis hagejale jääda mulje, et kostja üürnikuna soovib teha remonti või parendusi, mis tuli vastavalt lepingu p-dele 5.10 ja 5.11 kooskõlastada üürileandjaga. Sel juhul tuleb lugeda põhjendatuks vastava projekti ja selle seletuskirja nõudmine kostjalt. Seda hageja väidet kinnitab ka hageja seadusliku esindaja
5. novembri 2010 kiri peale seda, kui ta oli saanud kostjalt Kohtla-Järve Linnavalitsuse
6. oktoobri 2010 kirja koos lisadega, paludes kostjalt üksnes kirjalikku selgitust kostja poolt soovitavate tööde kohta ja tööeskiisi ning nõustus remonttöödega. Kohus leidis, et iseenesest oleks üüri ettemakse võimalik, kui kostja oleks oma arvetele, millega ta üüri tasus, vastava selgituse (näit üür juuli 2011 eest) lisanud. Selliseid tõendeid ei ole kohtule esitatud. Kohus ei pidanud usaldusväärseks
7. juuni 2010 kirja, sest hageja esindaja seletuste kohaselt ei ole hageja sellist kirja kunagi saanud, kohtule on esitatud üksnes võimaliku kirja tõlge, mis on allkirjastatud kostja lepingulise esindaja poolt. Antud juhul ei saa kostja poolt märgitud perioodil teostatud üürimakseid lugeda hagis nõutava üürivõlgnevuse perioodi ettemakseks, sest kostja ei ole tõendanud oma väidet, et tegemist oli ettemaksuga. Kuna kostja hagis esitatud viivisearvestust ei vaidlustanud, tuleb hageja viivisenõue rahuldada. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
8. OÜ Tallerbalt esitas Viru Maakohtu
9. novembri 2012 otsuse peale apellatsioonkaebuse. Apellant palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Hagejate kohtukulud palus apellant jätta hagejate endi kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) ei ole poolte vahel tekkinud uut üürisuhet. Seoses hoone ostmisega hageja poolt läksid temale üle kõik sõlmitud üürilepingud. Hageja ja eelmise üürileandja kirjadest nähtub, et puudus sisuline vajadus
10. juunil 2010 sõlmida uus üürisuhe ja toimus vaid olemasoleva üürisuhte ümbervormistamine uue hoone omanikuga. Nimetatud asjaolu tõendamises taotleb apellant TsMS § 633 lg 4 ja 5 kohaselt OÜ Polven Foods
11. mai 2010 kirja nr PF 01-7/20-2010/4 ja AS Eesti Post
12. aprilli 2010 kirja nr 7.1-5/1071 vastuvõtmist ja lisamist tsiviilasja materjalide hulka. Nimetatud kirjade lisamine esimese astme kohtumenetluses ei olnud võimalik, kuna märgitud kirjavahetus asus apellandi raamatupidamisteenust osutava firma valduses ja need ilmnesid alles peale kohtuotsuse kuulutamist; 2) on ruumide vastavuse tunnistamine formaalne. Tegelikkuses teadsid mõlemad osapooled sanitaarremondi teostamise vajadusest ja kostja ei saanud kohe kuidagi arvestada asjaoluga, et hageja teeb temale remondi tegemiseks takistuse. Hageja kinnitab oma
13. septembri 2012 arvamuses kostja vastusele, et kostja teavitas hagejat suuliselt remonttööde teostamise soovist; 3) on ekslik kohtu järeldus, et hagejale võis jääda mulje, et kostja üürnikuna soovib teha remonti või parendusi, mis tuli vastavalt lepingu p-dele 5.10 ja 5.11 kooskõlastada üürileandjaga. Asjaolu, et kostja soovis teostada enamat, kui sanitaarremonti ja turvaelementide paigaldamist oma müügilettidele, ei nähtu ühestki tsiviilasja materjalist. Seega on kohus tuginenud üksnes hageja ütlustele. 4) on hageja
14. juuni 2010 kirjas nr PF 01-7/24-2010 üheselt mõistetavalt avaldanud, et üüritavates ruumides võib alustada remonti üksnes peale üürileandja (hageja) sellekohase 4 kirjaliku nõusoleku saamist. Veelgi enam, hageja nõudis sanitaarremondi teostamiseks ja turvavõrede paigaldamiseks projekti koostamist ühes arhitektuurilise kirjeldusega. Samas kirjas teavitas hageja kostjat, et nõuete mittetäitmisel on nad sunnitud katkestama pooltevahelised üürisuhted. Sellise käitumisega lõi hageja (üürileandja)

§-s 278 kirjeldatud olukorra, kus üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal olukord, kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, mistõttu üürnik võib nõuda üürileandjalt takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule; 5) on üüri ettemaksel selgituse andmine absurdne. Üürnik ei teadnud, kui kaua hageja poolt kunstlikult loodud takistus kestab. Sellise selgituse nõue ei tulene seadusest ega poolte vahel välja kujunenud tavast. Üürnik tugines oma ettemaksete tegemisel

1. juuni 2010 kirjale ja oli huvitatud hilisema tasaarveldusest. On väär tugineda üksnes hageja kinnitusele, et nemad ei ole kirja saanud.
2. augusti 2010 e-kiri ja ning pöördumine tõendavad kogumis, et kostja reageeris tervikuna õigesti; 6) on paljasõnaline hageja seisukoht, et ta ei ole
3. juuni 2010 kirja varem näinud. Kohus on ekslikult asunud seisukohale, et kostja
4. juuni 2010 kirja on allkirjastanud kostja lepinguline esindaja ja esitatud on üksnes võimaliku kirja tõlge. Võrreldes kostja seadusliku esindaja allkirju kostja kirjal (tl 79) ja rendilepingul (tl 26) on üheselt selge, et need on samased. Pealegi on kostja kiri esitatud originaalina, mitte aga tõlkena; 7) on ebaõige kohtu väide, et kostja ei vaidlustanud hagiavalduses toodud üürivõlgnevuse ja viivise arvestust. Kostja ei tunnistanud hagi tervikuna. Kostjal puudub viiviste tasumise kohustus, kuna puudub võlgnevus hageja ees. Hageja on hagiavalduses kinnitanud, et kogu üürisuhte jooksul ei ole üüri hind muutunud. Kostja tasus perioodil
5. juunist 2010 kuni
6. detsembrini 2010 üürimakseid summas 2477,26 € (üürimakse ilma kõrvalkuludeta), mida ta luges ettemakseks tulevaste perioodide eest, hageja sellele vastuväiteid esitanud ei ole. Hageja nõuab kostjalt sama perioodi eest üürimakseid summas 2362,84 €. Seega tasus kostja 415,79 € enam, kui on hageja poolt esitatud võlgnevus.
7. Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Vastustaja vastuväidete kohaselt: 1) on põhjendatud kohtu seisukoht, et
8. juuni 2010 üürilepinguga sõlmiti uus üürisuhe. Seadus ei keela kehtiva üürisuhte lõpetamist ja uue üürileppe sõlmimist; 2) on apellandi väited üüriruumide kasutuse takistamisest paljasõnalised ja ebausutavad. Üürnik kinnitas pretensioonideta
9. juuni 2010 ruumide vastavust tema vajadustele, kasutas ruume väidetava takistuse aegselt ja ühe aasta jooksul pärast väidetavate takistuste ära langemist ilma vahepeal vajalikke töid teostamata; 3) on põhjendamatu apellandi väide, et vastustaja oli kursis vajadusega teostada kosmeetilist/sanitaarremonti ja paigaldada täiendavaid turvaelemente müügilettidele. Üüriruumid olid
10. juuni 2010 üürniku kinnituse kohaselt nõuetele vastavad. Apellant ei suutnud selgelt formuleerida, milliseid muudatusi või parendusi soovib ta teha. Suuliselt avaldati, et taheti ehitada ka vaheseinu. Vastustaja sai esimese loetelu võimalikest töödest detsembris 2010 ning andis viivitamata töödele ka oma kooskõlastuse. Vastustaja ei keelanud teostada kosmeetilist või sanitaarremonti. Vastustaja keelas projektita muuta ja täiendada ehituskonstruktsioone; 4) ei nõustu vastustaja kohtu järeldusega, et puudub vaidlus selle üle, et kostja taotles suuliselt kosmeetilise remondi tegemist ja täiendavate turvaelementide paigaldamist ning üüriarveid ei tasutud, sest apellant leidis, et perioodi kohta on tehtud ettemakse. Apellant tõesti avaldas suuliselt, et soovib teha remonti, kuid remont pidi hõlmama ka täiendavate vaheseinte ehitamist (ehituskonstruktsioonide muutmist). Seega suuliselt avaldatu ei vasta hilisemale tööde loetelule, mis esitati üürileandjale viis kuud hiljem ning täiendavate turvaelementide kirjeldus edastati samuti alles tööde kirjalikus loetelus. Üüriarvete väidetavast ettemaksust sai ta teada alles kohtumenetluses ning seda asjaolu ei ole vastustaja tunnistanud; 5 5) tuleb apellandile tagastada kaebusele lisatud tõendid, kuna tõendid ei ole asjakohased ning väidetav põhjus nende eelneva esitamise takistuse kohta on põhjendamatu ja paljasõnaline; 6) on paljasõnaline apellandi väide, et ta tugines ettemakse tegemisel
11. juuni 2010 kirjale ja oli huvitatud hilisemast tasaarvestusest. Antud kirja ei ole üürileandjale edastatud, väide huvist hilisema tasaarvestuse kohta on paljasõnaline ning ilmnenud alles kohtumenetluses. Esmakordselt sai vastustaja teada kohtumenetluse kestel, et apellandi 2010 jooksvad üüri ja kõrvalnõuete tasud ei olnud jooksvate arvete katteks vaid olid tulevaste perioodide katteks. Samuti jääb vastustajale arusaamatuks väide enamtasunud 415,79 euro ettemaksuna arvestamise kohta. Versioon väidetavast ettemaksust ja enamtasutust on paljasõnaline ning alusetu. Ettemaksu tasaarvestamine on välistatud ka tulenevalt

§ 200lg-st 4 ning lisaks ei ole tänaseni esitatud ka tasaarvestusavaldust.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

1. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud otsus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ükski apellatsioonkaebuse väide ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks. Maakohus on õigesti kohaldanud nii materiaal- kui ka menetlusõigusnorme ning on hagiavalduse põhjendatult rahuldanud.
2. Ringkonnakohus nõustub vastustajaga, et maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et pooltel puudub vaidlus selles, et kostja taotles suuliselt kosmeetilise remondi tegemist ja täiendavate turvaelementide paigaldamist. Arvamuses kostja vastusele (tl 86) on hageja/vastustaja märkinud, et kostja avaldas talle suuliselt, et soovib teha remonttöid, sealhulgas ruumide ümberplaneerimist, kuid kostja ei suutnud hageja jaoks formuleerida, mida ta täpselt teha tahab. Seega ei ole hageja menetluses nõustunud kostja väitega, et ta avaldas hagejale suuliselt soovi teha üksnes kosmeetilist remonti ja paigaldada täiendavaid turvaelemente ning maakohtul ei olnud alust seda asjaolu vaieldamatuna tuvastada.
3. Ülejäänud osas nõustub ringkonnakohus maakohtu otsuses toodud põhjendustega ning ei pea vajalikuks neid kõiki TsMS § 654 lg 6 alusel korrata. Maakohus on õigesti hagi rahuldanud ning mõistnud kostjalt välja hageja kasuks üürilepingu alusel tasumata üüri 2361.84 eurot perioodil juuli-detsember 2011 eest ning viivised. Maakohus on põhjendatult tuvastanud, et üüritud asjal ei olnud sellist

§-s 278 nimetatud puudust või takistust, mis annaks üürnikule õigusliku aluse keelduda üüri maksmisest

§ 296lg 1 alusel.

Kostja ei ole asjas tõendanud, et üüritud asja kasutamist takistas hageja

1. juuni 2010 kirjas kostjale esitatud nõue esitada üürileandjale nimekiri kõigist töödest, mis üürnik kavatseb läbi viia, koos projekti arhitekti seletuskirjaga. Maakohus on põhjendatult tuvastanud, et kostja suulisest avaldusest remondi tegemise vajaduse kohta võis hagejal jääda ekslik mulje, et kostja üürnikuna soovis teha remonti või parendusi, mis tuli vastavalt üürilepingu punktidele 5.10 ja 5.11 kooskõlastada üürileandjaga. Kuna üürileandja üüritud asja kasutamiseks takistusi ei teinud ja üürileping kehtis, siis tuli kostjal ka täita üürilepingust tulenevaid omapoolseid kohustusi ja tasuda perioodiliselt (sh perioodi
2. juuni 2010 – detsember 2010 eest) ka kokkulepitud üüri ja vaidlusalusel perioodil tasutud rahasummasid ei saa käsitleda üüri ettemaksuna järgnevate perioodide eest.
3. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus veel järgmist.

§ 291

lg 1 kohaselt lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Asja materjalide kohaselt muutus hageja üürileandjaks kinnisasja omandamise kaudu.

§ 291

lg-s 1 sätestatu ei välista uute kokkulepete sõlmimist uue üürileandja ja üürniku vahel ja sellisel viisil on pooled käesoleval juhul ka toiminud. Seetõttu on sisutud apellandi arutlused teemal, kas kostjal oli olemas sisuline vajadus uue üürilepingu sõlmimiseks 6 või mitte. Asja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks takistanud sanitaarremonti ja turvaelementide paigaldamist kostja kasutuses olevates ruumides. Kui kostja väidab end olevat saatnud

1. juunil 2010 hagejale kirja ja hageja seda eitab, siis on kostja tõendamiskohustus oma väidet tõendada, kuid kostja ei ole seda teinud. Ka ei ole kostja tõendanud, et ta on tasunud 415.79 eurot enam, kui on hageja poolt esitatud võlgnevus. Vastustaja on selle väite oma vastuses vaidlustanud. Kuna kostjal oli kohustus tasuda üüri kogu üürilepingu kehtivuse perioodi ning kohtu arvamuse kohaselt ettemakseid kostja ei teinud, siis ei saa kostjal olla ka 415.79 eurot suuremat ettemaksu perioodil juuni – detsember
2. Hagi nimetatud perioodi üüri ei puuduta. Põhjendatud ei ole samas ka vastustaja seisukoht, et ettemaksu tasaarvestamise välistab

§ 200lg 4.

1. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud põhjendused ei anna alust uute tõendite vastuvõtmiseks apellatsioonimenetluses. TsMS § 652 lg 3 p 2 kohaselt hindab ringkonnakohus esimese astme kohtu menetluses hindamata tõendeid mh juhul, kui tõend, mis esitati tekkis või sai poolele teatavaks või kättesaadavaks pärast asja lahendamist esimese astme kohtus. Asjaolu, et apellatsioonkaebusele lisatud tõendid olid kostjale raamatupidamisteenust osutava isiku valduses, ei välistanud nendest teadasaamist ja tõendite kättesaadavust esimese astme kohtumenetluse ajal. Koos apellatsioonkaebusega esitatud tõendid tuleb apellandile tagastada.
2. TsMS § 171 lg 1 kohaselt tuleb menetluskulud ringkonnakohtus jätta apellandi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Kai Kullerkupp /allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson 7 /allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks