3-11-2306/25

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Daimar Liiv Otsuse tegemise aeg ja koht

1. mai 2012, Tallinn Haldusasja number 3-11-2306 Haldusasi OÜ Maamaja kaebus Saue Vallavolikogu 30.06.2011 otsuse nr 53 tühistamiseks ja Saue Vallavolikogu kohustamiseks vaadata kaebaja avaldus Tiiri 6, Alliku küla, Saue vald, Harjumaa kinnistu jagamiseks osaliselt elamumaaks ning osaliselt maatulundusmaaks vastavuses Saue valla üldplaneeringuga uuesti läbi. Menetlusosalised Kaebuse esitaja: OÜ Maamaja (registrikood: 12012379) Esindaja: Katrin Viru Kolmandad isikud: OÜ Maakoht (registrikood 12012362) ja OÜ Maaõhk (registrikood 12012333) Vastustaja: Saue Vallavolikogu Asja läbivaatamise viis Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON
2. Jätta kaebus rahuldamata.
3. Jätta menetluskulud poolte kanda.
4. Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib pool esitada apellatsioonkaebuse otse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui selles ei taotleta asja lahendamist kohtuistungil. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
5. Mave Kinnisvara OÜ esitas Saue Vallavolikogule 13.12.2010 avalduse, milles soovis Alliku külas asuva Tiiri 6 kinnisasja (katastritunnus 72701:002:0667) jagada kaheks katastriüksuseks selliselt, et oleks võimalik moodustada kaks maaüksust. Üks maaüksus tekiks pindalaga 5000 m2, sihtotstarbega 100% elamumaa ja ülejääv osa kinnistust jääks sihtotstarbega maatulundusmaa. Taotleja soovis rajada jagamise tulemusel moodustatavale maaüksusele ühepereelamu. 1.02.2011 esitas Mave Kinnisvara uue avalduse, milles jäi oma esmase taotluse juurde. Saue Vallavalitsus edastas volikogu otsuse „Tiiri 6 katastriüksuse sihtotstarbe muutmata jätmine“ eelnõu koos seletuskirjaga taotlejale, küsides tema seisukohta. 14.04.2011 esitas OÜ Maamaja, OÜ Maaõhk ja OÜ Maakoht juhatuse liige Katrin Viru Saue Vallavolikogule seisukoha antud eelnõu kohta, kuna menetluse ajal oli kinnitu omanik muutunud. Katrin Viru avaldas soovi moodustada Tiiri 6 maaüksusele kaks kinnistut, millest üks oleks elamumaa suurusega 5000 m2 või alternatiivina, tagamaks suuremas osas põllumajandusliku maa säilimist, moodustada kaks kinnitust, millest üks oleks erandkorras lubatav elamumaa suurusega 1500 m
7. Saue Vallavolikogu 30.06.2011 otsusega nr 53 otsustati mitte nõustuda OÜ Maamaja, OÜ Maaõhk ja OÜ Maakoht esindaja taotlusega ja jäeti Tiiri 6 katastriüksuse (kinnistusregistri number 8839902, katastritunnus 72701:002:0667, sihtotstarve 100% maatulundusmaa, pindala 14769 m2) sihtotstarve muutmata.
8. 4.08.2011 esitas OÜ Maamaja, OÜ Maaõhk ja OÜ Maakoht esindaja Saue Vallavolikogu 30.06.2011 otsusele nr 53 vaide, mis jäeti Saue Vallavolikogu 25.08.2011 vaideotsusega nr 61 rahuldamata.
9. 27.09.2011 saabus Tallinna Halduskohtusse Osaühing Maaja kaebus Saue Vallavolikogu 30.06.2011 otsuse nr 53 tühistamiseks ja Saue Vallavolikogu kohustamiseks vaadata kaebaja avaldus Tiiri 6, Alliku küla, Saue vald, Harjumaa kinnistu jagamiseks osaliselt elamumaaks ning osaliselt maatulundusmaaks vastavuses Saue valla üldplaneeringuga uuesti läbi.
10. 16.01.2012 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse ja viis läbi eelmenetluse toimingud. 21.03.2012 määrusega otsustas kohus asja lahendada kirjalikus menetluses ja määras menetlustähtajad. KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
11. Kaebaja palub tühistada 30.06.2011 Saue Vallavolikogu otsuse nr 53 ja kohustada Saue Vallavolikogu kaebaja avaldus Tiiri 6, Alliku küla, Saue vald, Harjumaa kinnistu jagamiseks osaliselt elamumaaks ning osaliselt maatulundusmaaks vastavuses Saue valla üldplaneeringuga uuesti läbi.
12. Kaebaja leiab, et vaidlustatud otsus ei ole põhjendatud, kuna see rikub kaebaja Eesti Vabariigi Põhiseadusest (PS) § 32 tagatud õigust oma vara vabalt vallata, kasutada ja käsutada. 7.
13. Kaebaja selgitab, et Tiiri 6 omanike poolt on Saue Vallavolikogule esitatud avaldus kinnisasja jagamiseks selliselt, et oleks võimalik moodustada kaks maaüksust. Üks 5000 m2 suurune krunt, et tekiks elamumaa ja ülejäänud maaüksus jääks sihtotstarbega maatulundusmaa. Kaebaja osundab, et enne esitatud taotlust olid maaomanikud üldplaneeringu arutelul teinud ettepaneku laiendada tiheasustuse ala ka Tiiri 6 maaüksusele. Kuna volikogu ei olnud nõus tiheasustuse laiendamisega pakkusid vallaametnikud kompromissi ning soovitasid kinnistu jagada nii, et tekiks üks elamumaa krunt ja ülejäänud kinnistu jääks põllumajanduslikuks maaks. Kuna omanike soovid kattusid vallaametnike soovitustega, siis esitasid omanikud kompromissina taotluse maa jagamiseks selliselt, et see oleks vastavuses valla üldplaneeringuga. Kaeabaja taotlus maaüksuse sihtotstarvet muuta on ajendatud soovist arendada kinnistul maasika ja köögivilja kasvatust eelkõige oma pere tarbeks. Põllumajandusliku tegevuse tagamiseks, on vajalik kinnistule ehitada ka talumaja. 7.
14. Kaebaja märgib, et kinnistu jagamine selliselt, et talumaja juurde moodustav elamumaa kinnistu oleks 5000 m2 tuleneb ainult Saue valla ehitusmäärusest, mille § 14 lg 2 sätestab, et 2 hajaasustusalal on ehituskrundi minimaalseks suuruseks 5000 kuni 8000 m
15. Seega on esitatud taotlus igati vastavuse Saue Valla ehitusmääruse ja üldplaneeringuga. Kaebaja osundab, et sama viljakusega, kuid ka lisaks rohevõrgustikus asetsevaid kinnistuid on varasemalt jagatud analoogselt. 7.
16. Kaebaja leiab, et kuna tegelikkuses on talumaja ette nähtud ainult põllumajandusliku tegevusega seotud personali majutamiseks, siis ei ole 5000 m2 krunt hoone juurde hädavajalik. Kuna väiksema krundi võib moodustada erandina ainult Saue Vallavolikogu otsusega, siis oli kaebaja nõus, et Saue Vallavolikogu võimaldaks moodustada krundi suurusega 1500 m
17. Alternatiivse võimalusena on kaebaja nõus, et kogu maa sihtotstarve muudetakse elamumaaks. 7.
18. Kaebaja märgib, et Saue Vallavolikogu maa- ja planeeringute komisjoni 16.03.2011 koosolekul oli ainsaks takistuseks nõusoleku andmisel kinnistu jagamiseks hirm, et ühe elamu lubamisega legaliseeritakse võimalus ehitada kinnistule ka rohkem maju. Komisjonil ei olnud vastuväiteid ühe elamu püstitamiseks kinnistule. Seega nii kaebaja kui ka komisjoni soovid tegelikkuses kattuvad. Samas võttis komisjon vastu teistsuguse otsuse. Seega ei lähtunud vastustaja oma otsuse tegemisel mitte valla üldplaneeringust, ehitusmäärusest ja taotleja tahtest, vaid oletuslikust ja põhjendamata kartusest. 7.
19. Kaebaja osundab, et Saue valla üldplaneering näeb ette, et hajaasustuses peab jääma põhiliseks väikeelamute ehitus. Uute elamute asukohtade valimisel tuleb arvestada loodusliku ümbruse ja vaateväljaga. Kaebaja soov on kinnistul planeeritava põllumajandusliku tegevuse teenindamiseks ja personali majutamiseks ehitada üks väikeelamu. Üks talumaja sobiks ka visuaalselt antud kinnistule ja ilmestaks piirkonda, olles mingil määral loogiliseks ühenduseks Alliku küla hoonestuse ja kõrval paikneva talu vahel. Just selliste talumajapidamiste taaselustamine kannaks endas edasi vanu traditsioone ja tagaks ühtlasi antud maa kasutusele võtu. 7.
20. Kaebaja on seisukohal, et ilma kinnistul hoonestust omamata ei ole kinnistut üldse võimalik reaalselt kasutada ka põllumajanduslikul otstarbel. 7.
21. Kaebaja leiab, et kaebuse esitaja taotlus on igati põhjendatud, kuna avaldus maa sihtotstarbe muutmiseks on vastavuses Saue valla üldplaneeringuga ja ehitusmäärusega. Taotlus maa jagamiseks oli enne esitamist kooskõlastatud valla ehitus-, planeerimise- ja maaosakonna juhatajaga. 7.
22. Kaebaja on seisukohal, et viide väärtuslikule põllumaale ei ole asjakohane, kuna nimetatud alad asuvad tegelikkuses mujal ehk valla keskosas. Samas ütleb üldplaneering, et põllumajandustsoonis talumajapidamiste planeerimine ja taluhoonete ehitamine peaks toimuma vastavalt valla ehitusmääruses kehtestatud nõuetele. Kaebaja soov on rajada talumajapidamine vastavuses valla ehitusmäärusega ja üldplaneeringuga. Lihtsama tehnoloogiaga talumajapidamine on lubatud rajada ilma detailplaneeringuta. VASTUSTAJA SEISUKOHT
23. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta kaebus rahuldamata järgmistest põhjendustest lähtudes: 8.
24. Tiiri 6 kinnistu asub Saue valla üldplaneeringu kohaselt hajaasustusega (detailplaneeringu koostamise kohustuseta) alal, kus üldplaneeringu seletuskirja (lk 37) kohaselt on minimaalseks elamumaa sihtotstarbega katastriüksuse suuruseks 5 000 m². Taotletava elamumaa katastriüksuse suurus on küll vastavuses ja kooskõlas ettenähtud piirsuurusega, kuid üldplaneeringu kaardi kohaselt kuulub maa-ala Saue valla viljakaimate põllumaade 3 hulka. Käsitletaval alal, mis kuulub ühtsesse põllumassiivi, on haritava maa viljelusväärtuseks üle 50 hindepunkti. Sellised kõrge viljakusega põllumaad moodustavad kogu Saue valla pindalast vaid mõne protsendi. Saue valla üldplaneeringu kohaselt tuleb sellistel maa-aladel asuvaid kinnisasju kasutada võimalikult olemasoleva kehtiva maakasutuse sihtotstarbe kohaselt. Ka Harju maakonna teemaplaneeringu „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“ kohaselt (seletuskiri lk 9, p 2.2.2.3) tuleb kõrge boniteediga põllumaad hoida võimaluse korral kasutuses põllumajandusliku maana. 8.
25. Kaebuse esitaja väidab, et Saue Vallavolikogu 30.06.2011 otsus nr 53 rikub tema PS § 32 alusel tagatud õigust oma vara vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Vastustaja on seisukohal, et ehitusõigus ei ole põhiseaduslik õigus (maa kui vara valdamise, kasutamise ja käsutamise mõttes), vaid eriseaduste (nt planeerimis-, ehitus-, looduskaitse-, maakatastri- jt seadused) ning seaduse alusel kehtestatud dokumentide (maakonna- ja üldplaneering jt) kohaselt langetatav igakordne kaalutlusotsus. 8.
26. Kaebuse esitaja väidab, et vallaametnikud pakkusid temale kompromissi ning soovitasid kinnistu jagada nii, et tekiks üks elamumaa krunt ja ülejäänud kinnistu jääks põllumajanduslikuks maaks. Vastustaja on seisukohal, et vallaametnikud ei ole kaebuse esitajale kompromissi pakkunud ega saagi seda teha, sest maakatastriseaduse § 18 lõike 6 kohaselt on maatulundusmaale elamumaa sihtotstarbe määramine volikogu ainupädevuses ning antud küsimustes menetleb taotlusi ja langetab eelotsustusi volikogu vastav komisjon. Komisjoni liikmetel on arutelu käigus õigus väljendada oma seisukohti, kuid kõik komisjoni otsustused võetakse vastu hääletamise teel. 8.
27. Kaebuse esitaja pakub, et alternatiivse võimalusena on ta nõus sellega, et kogu maa sihtotstarve muudetakse elamumaaks. Vastustaja selgitab, et elamumaaks taotletav maa-ala asub viljaka põllumaa-alal, kus nii maakonna teemaplaneeringu kui ka valla üldplaneeringu kohaselt tuleb maksimaalselt säilitada sihtotstarbekohane (st põllumajanduslik) maakasutus. Viljakad põllumassiivid on mõeldud eelkõige rahva äratoitmiseks ning nende põllumaana säilitamise olulisust rõhutavad nii Harju maakonna vastav teemaplaneering kui ka Saue valla üldplaneering. 8.
28. Kaebuse esitaja väidab, et tema eesmärgiks on rajada ühe pere põllumajanduslikule tegevusele suunatud majapidamine, millega oleks tagatud täiendav tööhõive, lisamaksude laekumine ja elanikkonna juurdekasv vallas. Vastustaja on seisukohal, et antud maa-ala saab sihtotstarbeliselt kasutada ka seda hoonestamata. Lisaks juhib vastustaja kohtu tähelepanu asjaolule, et kaebuse esitaja OÜ Maamaja omandas Tiiri 6 (katastritunnusega 72701:002:0667) kinnistu Mave Kinnisvara OÜ-lt, kes omakorda oli kinnistu omandanud kohtutäituri poolt korraldatud enampakkumise teel. Tänase seisuga kuulub Saue vallas, Alliku külas, Tiiri 6 kinnistu kinnistusregistri andmetel 1/3 Maamaja OÜle, 1/3 Maaõhk OÜ-le ja 1/3 Maakoht OÜ-le. Maamaja OÜ esindajaks on Katrin Viru, kes on tihedalt seotud kõigi kolme eelnimetatud OÜ-ga, nimelt on Karin Viru nende kõigi kolme OÜ juhatuse liige ning lisaks ka Mave Kinnisvara OÜ, kellelt kinnistu omandati, asutaja. Seega on põhjendatud väita, et kõigi nimetatud äriühingute puhul on tegemist ühe ja sama või seotud isikuga. Mitte ühegi eeltoodud äriühingu tegevusalaks ei ole äriregistri andmetel registreeritud põllumajandus. Maakoht OÜ ja Maaõhk OÜ tegevusalaks on äriregistri andmetel kodumajutus ja Maamaja OÜ ja Mave Kinnisvara OÜ tegevusalaks on märgitud kinnisvara ost ja müük. Eeltoodu alusel võib seega teha järelduse (kuna tegemist on sama isikuga ja isik on tegelenud kinnisvaraga), et kinnistu omandaja(d) pidi(d) olema kinnistu omandamise hetkel teadlik(ud), et ostab(vad) maatulundusmaa, millel puudub ehitusõigus. 4 Samuti tuleks kinnisvaraga tegelevatelt isikutelt eeldada vastavat valdkonda reguleerivates ja maakasutuse ning ehitusõiguse osas kaalutlusotsuste tegemise aluseks olevates õigusaktides ning üldtaseme planeeringutes (sh Harju maakonnaplaneering ja omavalitsuste üldplaneeringud) orienteerumist. KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
29. Kohus, analüüsinud ja hinnanud vaidlustatud otsuses märgitut, asjakohaseid õigusnorme, poolte kirjalikke seisukohti, ning kõiki asjas kogutud tõendeid kogumis ja nende vastastikuses seoses, on seisukohal, et kaebuse esitaja ei ole käesoleval juhul suutnud kohut veenda ega tõendada, et vaidlustatud otsus rikuks kaebaja õigusi ja oleks vastuolus seadusega või mõne muu õigusaktiga ning kuuluks tühistamisele. Vaidlustatud otsuse näol on tegemist haldusmenetluse seaduse (HMS) § 54 mõistes nii vormiliselt kui ka materiaalselt õiguspärase haldusaktiga, mis on antud selleks pädeva isiku poolt ning vastab HMS §-des 55-57 haldusaktidele üldiselt esitatavatele nõuetele. Samuti on järgitud planeerimisseaduses ja selle alusel kehtestatud Harju Maakonna teemaplaneeringus „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“ ja Saue valla üldplaneeringus sätestatud tingimusi. Ka on järgitud maakatastriseaduse § 18 lg 2, 6 ja 7 ning Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määruse nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ § 2 lg 2, § 4 p 3 ja § 7 lg 4 sätestatut. Kohus ei ole tuvastanud vaidlustatud otsuse andmisel ja kaebaja taotluse menetlemisel vastustaja poolt ühtegi rikkumist. Ka ei ole kaebaja ise ühelegi rikkumistele viidanud. Kohus leiab seetõttu, et kaebus on tervikuna põhjendamatu.
30. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 165 lõikes 2 lg-s 2 on sätestatud, et kui kaebus jääb rahuldamata ning kaebaja poolt kohtumenetluses esitatud väitega mittenõustumist või tema viidatud tõendi arvestamata jätmist on vaidlustatud haldusaktis või kaebuse nõude kohta tehtud vaideotsuses juba põhjendatud ja kohus järgib seda põhjendust, ei pea kohus seda põhjendust oma otsuses kordama, vaid võib viidata põhjendusega nõustumisele. Antud juhul kohus nõustub nii vastustaja argumentatsiooniga, mis on toodud vaidlustatud otsuses ja vaideotsuses, kui ka nende vastustaja vastuväidete ja selgitustega, mis on esitatud vastuseks konkreetselt kaebuses ja selle täienduses toodud väidetele. Kohus kohaldab HKMS-st tulenevat menetlusökonoomika põhimõtet ja seaduslikku alust piirduda kaebuse rahuldamata jätmisel vaid toodud selgituste ja põhjendustega.
31. HKMS § 108 lõike 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesolevas asjas tehti otsus kaebaja kahjuks. Vastustaja ei esitanud taotlust oma kohtukulude väljamõistmiseks. Seega jäävad kantud menetluskulud poolte endi kanda. Daimar Liiv Kohtunik 5