Obsah (5)

§ 180§ 282§ 285§ 108§ 109

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kristjan Siigur Otsuse tegemise aeg ja koht 13. märts 2012, Tallinn Haldusasja number 3-04-117 Haldusasi S.M. kaebus Keila Vallaval

§ 180, § 181 lg 1).

ASJAOLUD NING ASJAS TEHTUD VAHEOTSUS

2. novembri 1994 korraldusega nr 217 määras Keila Vallavalitsus AS Spordiklubi EGK Niitvälja spordiväljakute ja teenindava baasi alla teenindusmaa suurusega 162,49 ha senise maakasutuse piires ja otsustas mitte tagastada erinevatele omandireformi õigustatud subjektidele maad kokku 58,94 hektaril senise maakasutuse piires (I kd, tl. 204). Selle tagastamata jäetud maa hulka kuulus ka endise Altpere 5 talu lahustükk (X), mille tagastamise nõudeõigus oli S.M.l. 1
4. märtsi 2009 vaheotsusega luges Tallinna Halduskohus põhjendatuks S.M. kahju hüvitamise nõude, tuvastades, et S.M.le on tekkinud kahju, mis seisneb saamatajäänud tulus 4,13 ha suuruse Altpere 5 lahustüki (X) väärtuse ulatuses, et kahju tekkimine on põhjuslikus seoses Keila Vallavalitsuse
5. novembri 1994 korraldusega nr 217, et Keila Vallavalitsuse
6. novembri 1994 korraldus on õigusvastane, et tekkinud kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada riigivastutuse seaduse §-des 3, 4 ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega ning et puudub alus riigivastutuse seaduse § 13 lg 2 ja 3 kohaldamiseks. Pärast vaheotsuse tegemist pidasid pooled läbirääkimisi vaidluse lahendamiseks kompromissiga, mis aga ei andnud tulemusi. Käesolevas menetlusetapis on vaidluse all S.M.le tekitatud kahju eest välja mõistmisele kuuluva hüvitise suurus. EKSPERTIISITULEMUSED
8. juunil 2011 määras kohus Altpere 5 lahustüki (X) väärtuse kindlaksmääramiseks ekspertiisi, esitades eksperdile küsimused selle kohta, milline oleks selle maatüki turuväärtus eksperdiarvamuse koostamise ajal, kui tegemist oleks eraldiseisva 3,8 ha suuruse kinnistuga, millele oleks vastavalt määratud kas ärimaa, elamumaa või maatulundusmaa sihtotstarve. Riiklikult tunnustatud ekspert Härmo Haljaste esitas
9. juulil 2011 kohtule oma ekspertarvamuse (kd V, tl. 156 jj), mille kohta andis ka täiendavaid suulisi selgitusi
10. novembril 2011 toimunud kohtuistungil (V kd, tl. 201 jj), pärast mida esitas kohtule eksperdiarvamuse täiendatud versiooni (V kd, tl. 211 jj). Ekspert asus seisukohale, et maatulundusmaa sihtotstarbe korral on vaidlusaluse 3,8 ha suuruse maatüki väärtuseks 11 000 eurot ehk 0,28 eurot/m2, elamumaa sihtotstarbe korral 103 000 eurot ehk 2,72 eurot/m2 ning ärimaa sihtotstarbe korral 54 000 eurot ehk 1,42 eurot/m
11. KAEBAJA SEISUKOHAD
12. Kaebaja taotleb talle tekitatud kahju eest hüvitisena summat, mis vastab vaidlusaluse 3,8 ha suuruse maatüki turuväärtusele eeldusel, et tegemist on elamumaa sihtotstarbega maaga või teise võimalusena, et tegemist on ärimaa sihtotstarbega maaga. Seejuures leiab kaebaja, et mõlemal juhul tuleks eksperdi arvamuses näidatud väärtusi (vastavalt 103 000 ja 54 000 eurot) suurendada kohtu poolt mõistlikuks peetava eriväärtuse võrra, kuna arvestades vaidlusaluse maatüki paiknemist keset tegutsevat golfiväljakut, oleks sellel golfiväljaku-aluse maa omaniku jaoks turuväärtusest suurem eriväärtus.
13. Esiteks märgib kaebaja, et kuigi vaheotsuse resolutiivosas on vaidlusaluse maatüki suuruseks märgitud 4,13 ha, mille üle poolte vahel enne vaheotsuse tegemist vaidlust ei olnud, taotleb ta, vältimaks alusetut rikastumist, kahju suuruse kindlaksmääramist arvestusega, et talle tagastamata jäänud maatüki tegelik suurus oli 3,8 ha. Kaebaja ei nõustu vastustaja seisukohaga, et vaidlusalusest maatükist ei oleks olnud kaebajale võimalik tagastada rohkem kui 2,2 ha, märkides, et selline vastuväide oleks tulnud esitada enne vaheotsuse tegemist. Samas viitab kaebaja sellele, et maareformi seaduse (MRS) § 6 lg 1 kohaselt võib tagastatava maaüksuse pindala erineda tagastamisele kuuluva maa pindalast kuni 8 protsenti, kuid mitte rohkem kui 5 ha, mistõttu ei saa asjaolu, et Altpere 5 maaüksuse mõni lahustükk võidi tagastada maa natsionaliseerimise aegse pindalaga võrreldes veidi suuremana, omada mõju käesoleva kahju hüvitamise vaidluse lahendamisele.
14. Seisukohta, et kahju suuruse hindamisel tuleks lähtuda eeldusest, et vaidlusalusel maal on elamumaa sihtotstarve, põhjendab kaebaja sellega, et praeguse Niitvälja spordiväljakute kinnistu vahetus läheduses paiknevad elamumaa sihtotstarbega Paavli, Kollomi, Liivamäe-2 ja Liivamäe-4 kinnistud, mis viitab üheselt sellele, et vaidlusaluse maatüki tagastamise korral oleks olnud võimalik määrata selle sihtotstarbeks elamumaa. Kaebaja toob välja, et Keila Vallavalitsus on pidanud võimalikuks Paavli ja Liivamäe-2 kinnitu jagamist selliselt, et 2 elamumaa sihtotstarve on alles jäänud ka sellele jagamise tulemusena tekkinud kinnistule, millele pärast jagamist ühtegi ehitist ei jäänud. Kaebaja märgib, et eelviidatud Paavli kinnistu asukoht on üldplaneeringu kaardil tähistatud loodusliku ala ja metsana, samuti nagu Kollomi kinnistu ning Liivamäe-2 ja Liivamäe-4 kinnistute puhul, samas on kõigi eeltoodute sihtotstarbeks määratud elamumaa, millest kaebaja järeldab, et Keila valla praktika kohaselt ei ole üldplaneeringu leppemärk looduslik ala ja mets maaüksuste sihtotstarvete määramisel suuremat tähendust omanud. Kaebaja märgib, et Keila Vallavalitsus on korduvalt algatanud detailplaneeringuid, millega on ette nähtud üldplaneeringu muutmine ja samuti on vallavolikogu kehtestanud üldplaneeringuid muutvaid detailplaneeringuid, mis samuti tõendab, et ei olnud välistatud võimalus, et kaebajale tagastatakse nimetatud maaüksus ka elamumaana.
15. Kaebaja hinnangul ei ole käesoleva vaidluse lahendamise seisukohast oluline see, kas ja kuidas on kaebaja toiminud temale tagastatud Altpere 5 muude lahustükkidega ning rõhutab, et oleks kindlasti soovinud vaidlusaluse maaüksuse väärtustamist kas ärimaa või elamumaa sihtotstarbe andmise läbi, samas kui vastustajad ei ole toonud esile mitte ühtegi põhjendust, miks ei oleks olnud võimalik määrata vaidlusalusele maale elamu- või ärimaa sihtotstarvet. Kaebaja märgib, et kuivõrd golfiväljaku ümbruskonda on ehitatud arvukalt ehitisi, siis ilmsesti oleks ka kaebajal olnud võimalik kasutada vaidlusalust maad ehitamiseks.
16. Alternatiivselt leiab kaebaja, et igal juhul oleks saanud vaidlusalusele maatükile määrata ärimaa sihtotstarbe, arvestades, et selline sihtotstarve on määratud Niitvälja spordiväljakute kinnistule, mille koosseisu vaidlusalune maa praegu kuulub. Kaebaja ei nõustu vastustajate seisukohaga, et kui kaebajale oleks vaidlusalune maa tagastatud, ei oleks golfiväljakut rajatudki, kuna golfiväljaku rajamisega vaidlusaluse maatüki lähistele tegeleti juba enne maa tagastamise otsustamist.
17. Kaebaja on seisukohal, et vaidlusaluse maatüki väärtuse määramisel on põhjendatud tuvastada eriväärtus, see on tavapärasest kõrgem hind, mis on otseselt seotud konkreetse maaüksuse spetsiifikaga. Kaebaja leiab, et kuna see lahustükk on ümbritsetud Niitvälja golfiväljakuga, siis selle lahustüki tagastamisel kaebuse esitajale oleks Niitvälja golfiväljaku omanik tõenäoliselt huvitatud kõnealuse lahustüki omandamisest ning piiratud pakkumise tingimustes oleks maaüksuse müügihind tõenäoliselt tavapärasest kõrgem. Kaebaja väidab, et maa tagastamisel tekkinuks olukord, mis rikkunuks golfiväljaku arenguplaane ning golfiväljaku arendajal oleks tekkinud soov see maaüksus ära osta. Selles osas taotleb kaebaja kohtule õiglase eriväärtuse arvestamist vastavalt võlaõigusseaduse § 127 lõikele 6 ning Riigikohtu halduskolleegium lahendis nr 3-3-1-18-06 võetud seisukohtadele. VASTUSTAJATE SEISUKOHT
18. Vastustajad leiavad esiteks, et vaheotsusest tulenevalt ei ole põhjendatud tekitatud kahju eest hüvitise väljamõistmine Keila Vallavolikogult, kuna vaheotsusega tuvastati põhjuslik seos kahju tekkimise ja ainult Keila Vallavalitsuse
19. novembri 1994 korralduse vahel. Teiseks leiavad vastustajad, et õiguspärasel tegutsemisel ei oleks kaebajale tagastatud rohkem kui 2,22 ha maad, kuivõrd erinevate Keila Linnavalitsuse ja Keila Vallavalitsuse korraldustega on kaebajale tagastatud 35,613 ha, endise Altpere 5 talumaa kogusuurus oli aga 37,83 ha.
20. Vastustajad toovad välja, viidates vastavatele lepingutele, et kaebaja on talle tagastatud kinnistud võõrandanud tagastamisel kinnistule kohaliku omavalitsuse poolt määratud sihtotstarbega ning kaebaja ei ole senini üles näidanud mingit initsiatiivi talle kuuluvate kinnistute või maatükkide sihtotstarbe muutmiseks ega esitanud selleks kohalikule omavalitsusele mingeid avaldusi ega taotlusi. Vastustajad märgivad, et vaidlusalusel maatükil hooneid ega rajatisi ei asunud ning ei saa väita, et tagastamisel oleks määratud selle 3 sihtotstarbeks elamumaa, vaid sellele oleks määratud maatulundusmaa sihtotstarve. Veel märgivad vastustajad, et kuna vaidlusalune maatükk asub golfiväljakute rajal, siis selle tagastamise korral ilmselt ei oleks sinna golfikeskust rajatud, mistõttu ümberkaudsete maatükkide hind oleks olnud madalam. Vastustajad ei nõustu ka väitega, et tagastatavale maatükile oleks olnud võimalik määrata ärimaa sihtotstarve.
21. Vastustajad märgivad veel, et Keila valla
22. aasta üldplaneeringu tsoneerimise joonise kohaselt on ala, kus vaidlusalune maatükk asub, märgitud puhkeotstarbelise maana ning selline sotsiaalmaa sihtotstarve oleks kandunud üle ka
23. aasta üldplaneeringusse. Vastustajad on seisukohal, et keset golfiväljakut olevale 3,8 ha suurusele üksikule lahusmaatükile mingi muu sihtotstarbe määramine valla poolt kehtestatud üldplaneeringu järgi oleks kohaliku omavalitsuse kaalutletud otsuse põhjal olnud ebaotstarbekas, mõttetu ja ettenägematuid probleeme kaasatoov käik. Vastustajad selgitavad, et isegi kui nimetatud maaüksus oleks saanud ikkagi maatulundusmaa sihtotstarbe, ei oleks ta elamuõigust sinna kunagi saanud, sest ehitusloa väljastamise ainupädevus on antud kohalikule omavalitsusele. Vastustajad selgitavad ka, et kui õigustatud subjekt saab tagasi endise talumaa, mis koosneb mitmest lahusmaatükist, siis ei tähenda see mitte seda, et ta kõigile nendele lahusmaatükkidele saaks ka ehitusõiguse ühele elamule ning antud juhul kindlasti ei oleks kohalik omavalitsus andnud ehitusõigust elamu rajamiseks keset olemasolevat ning tegutsevat golfiväljakut asetsevale üksikule lahusmaatükile.
24. Kaebuses viidatud Paavli kinnistu kohta selgitavad vastustajad, et tegu oli olukorraga, kus maa erastati ehitise (kehtiva ehitusloa) juurde ning tekkinud kinnistu jagati maaomaniku soovil nii, et kummagi tekkinud uue kinnistu sihtotstarvet ei muudetud. Kollomi kinnistu osas märgivad vastustajad, et sealgi oli tegemist maa erastamisega ehitiste juurde ning hiljem kehtestatud detailplaneeringuga tekkis Kollomi kinnistust kaks eraldi kinnistut, millest ühe sihtotstarbeks jäi elamumaa, teisel aga maatulundusmaa. Liivamäe-2 ja Liivamäe-4 kinnistute osas selgitavad vastustajad, et sealgi oli tegu maa erastamisega ehitiste juurde ning see kinnistu jagati maa erastanud isiku pärijate (kaasomanike) vahel ning tekkinud maatükkidele jäi enne jagamist maatükil olnud elamumaa sihtotstarve.
25. Eriväärtuse määramine on vastustajate hinnangul põhjendamatu, kuna tegemist on hüpoteetilise konstruktsiooniga. Vastustajad leiavad, et kuivõrd vaidlusalune maatükk asub golfiväljaku ääres, siis oleks võimalik golfiväljakut käitada ka seda maatükki kasutamata ning kaebajal ei olnuks isegi teoreetilist võimalust küsida turuväärtusest kõrgemat hinda. KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
26. Kohus, lähtudes asjas tehtud vaheotsuses tuvastatud asjaoludest, poolte poolt kahju suuruse kohta esitatud väidetest ning nende kinnituseks esitatud tõenditest kogumis ja vastastikkuses seoses, leiab, et kaebajale tuleb tekkinud kahju hüvitamiseks Keila Vallavalitsuselt välja mõista kokku 13 750 eurot, mis vastab vaidlusaluse maatüki turuväärtusele, eeldusel, et tegemist oleks eraldiseisva kinnistuga, millele on määratud maatulundusmaa sihtotstarve, mida omakorda on suurendatud kohtu poolt antud asjaoludel mõistlikuks ja õiglaseks peetava 25%-lise eriväärtuse võrra.
27. Esiteks nõustub kohus vastustajaga selles, et Keila Vallavolikogult kaebaja kasuks hüvitise väljamõistmiseks ei ole alust. Kahju hüvitamise nõudeõiguse eelduseks on riigivastutuse seaduse (RVS) § 7 lõikest 1 tulenevalt kahju tekkimine, haldusorgani õigusvastane tegevus ning põhjuslik seos nende vahel. Käesolevas asjas tehtud vaheotsuses tuvastas kohus, et kaebajale tekkis kahju, mis on põhjuslikus seoses Keila Vallavalitsuse
28. novembri 1994 korraldusega nr
29. Kohus leidis vaheotsuses, et otsest põhjuslikku seost ei ole kaebajale tekkinud kahju ning Keila Vallavolikogu otsuste vahel, kuivõrd nende otsustega lõplikult 4 kaebaja õigusi ei piiratud, sest maa tagastamise otsustamine oli vallavalitsuse, mitte kohaliku omavalitsuse volikogu pädevuses ning Keila Vallavolikogu
30. septembri 1994 või
31. detsembri 1994 otsustes võetud seisukohad ei olnud Keila Vallavalitsusele õiguslikult siduvad ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise ja omandireformi õigustatud subjektile maa tagastamata jätmise otsustamisel. Kohus on jätkuvalt sellel seisukohal. Kuna Keila Vallavolikogu tegevus ei põhjustanud kaebajale kahju tekkimist, ei ole alust viimaselt ka hüvitist välja mõista.
32. jaanuaril 2012 jõustunud halduskohtumenetluse seadustiku (

) § 11 lg 2 kohaselt peaks käesoleval ajal olema sarnases vaidluses vastustajaks mitte konkreetne Keila valla organ, vaid Keila vald kohaliku omavalitsuse üksusena. Samas sätestatakse

§ 282

lõikes 1, et haldusorgan, kes oli vastustaja asjas, kus kaebus esitati enne selle seadustiku jõustumist, jääb asjas vastustajaks ka pärast selle seadustiku jõustumist ning täiendavalt ei ole vaja kaasata haldusorganit ega isikut, kes oleks vastustaja selle seadustiku kohaselt. 17. Teiseks on vastustaja leidnud, et kaebajale tekkinud kahju hüvitamisel tuleks arvesse võtta, et kaebajale ei oleks olnud võimalik tagastada rohkem kui 2,2 ha maad. Selle väite osas kujundas kohus seisukoha käesolevas asjas 6. juunil 2011 tehtud määruses. Nimelt on käesolevas menetlusetapis vaidlus Altpere 5 lahkustüki (X) suuruse osas ainetu, kuivõrd asjas jõustunud vaheotsusega on tuvastatud, et S.M.le on tekkinud kahju, mis seisneb saamatajäänud tulus 4,13 ha suuruse Altpere 5 lahustüki (X) väärtuse ulatuses. Kaebaja märgib õigesti, et menetluse käigus enne vaheotsuse tegemist ei ole olnud poolte vahel mistahes vaidlust lahustüki suuruse osas. Kohus leiab siiski, et samavõrd, nagu kaebaja saaks vähendada taotletava hüvitise suurust, on tal võimalus taotleda hüvitise väljamõistmist lähtudes sellest, et vaidlusaluse maatüki suurus on väiksem kui vaheotsusega tuvastatud. Samas ei saa vastustaja käesolevas menetlusetapis enam vaielda selle üle, kui suur konkreetne tagastamata jäetud lahustükk oli. Kaebaja 15. aprilli 2011 menetlusdokumendis (kd V, tl 119

1. jj)esitatud väidet, et maatüki suurus peaks olema 3,8 ha, mitte aga 4,13 ha, nagu leiti vaheotsuses, tuleb käsitada nõude vähendamisena. Seega lähtub kohus edaspidi kahju täpse suuruse väljaselgitamisel eeldusest, et vaidlusaluse, kaebajale õigusvastaselt tagastamata jäetud maatüki suurus oli 3,8 ha. 18. Kolmandaks ja peamiseks vaidlusküsimuseks on see, milline sihtotstarve oleks vaidlusaluse maatüki kaebajale tagastamise korral sellele määratud või millise sihtotstarbe oleks sellele kas tagastamisel või tagastamise järgselt kaebaja soovil määrata saanud. See küsimus on kesksel kohal just seetõttu, et eksperdi arvamuse kohaselt sõltub vaidlusaluse maatüki väärtus ning seega ka kaebaja saamata jäänud tulu suurus olulisel määral maa sihtotstarbest. Siinkohal ei ole vaidlust selles, et käesoleval ajal kuulub vaidlusalune maatükk 162,49 hektari suuruse Niitvälja spordiväljakute kinnistu (katastriüksus nr 29501:007:0410, kinnistu nr 104302) koosseisu ning sellele kinnistule on hetkel määratud ärimaa sihtotstarve. 19. Keila Vallavalitsuse õiguspärase tegutsemise korral oleks Altpere 5 lahustükk (X) kaebajale tagastatud. Seda, millal selle maatüki tagastamine reaalselt aset leidnud oleks, on tagantjärgi võimatu täpselt hinnata, kuid tõenäoliselt siiski mitte 1994. aastal, kui tehti otsus selle tagastamata jätmise kohta. Asja materjalidest nähtuvalt on ülejäänud Altpere 5 talumaad kaebajale tagastatud 2003. aastal. Maareformi seaduse (MRS) ja selle alusel antud rakendusaktide normid, mis reguleerivad maa tagastamisel katastriüksuse moodustamist ja sellele sihtotstarbe määramist, ei ole aga omandireformi käigus olulisel määral muutunud. MRS § 6 lõikes 1 sätestatakse, et maa tagastatakse plaani- ja kaardimaterjali alusel Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras või kui see pole võimalik, siis viiakse läbi katastriüksuse mõõdistamine. Katastriüksuse moodustamist maa tagastamisel reguleeritakse täpsemalt Vabariigi Valitsuse 5. veebruari 1993 määruse nr 36 Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise kord punktides 55 jj. Viidatud määruse punkti 57 alapunktis sätestatakse, et valla- või 5 linnavalitsuse korralduses maa tagastamise kohta märgitakse ka maa sihtotstarve. Samuti reguleerib seda Vabariigi Valitsuse 29. aprilli 1997 määrusega nr 88 kinnitatud plaani- või kaardimaterjali alusel katastriüksuse moodustamise kord, mille punktis 16 sätestatakse, et plaani- või kaardimaterjalil määratud piirid kinnitatakse kohaliku omavalitsuse otsusega, milles fikseeritakse muuhulgas ka katastriüksuse sihtotstarve. Eelnevast tuleneb üheselt, et maa tagastamisel toimus katastriüksuse moodustamine ning maa tagastati nõnda, et katastriüksusele määrati ka sihtotstarve. Katastriüksusele sihtotstarbe määramist reguleerib maakatastriseaduse (edaspidi MkatS) § 18, mille lõikes 6 sätestatakse, et planeerimisseaduse kohase detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe planeerimisseaduse kohase üldplaneeringu alusel, üldplaneeringu puudumise korral määrab katastriüksuse sihtotstarbe kohaliku omavalitsuse volikogu. Sellisena kehtib viidatud säte alates 1. jaanuarist 2003, ent põhimõte, et hajaasustuspiirkonnas määratakse katastriüksuse sihtotstarve üldplaneeringu alusel, tulenes ka varem kehtinud MkatS § 18 lõikest 2. MkatS § 18 lg 3 alusel on antud Vabariigi Valitsuse 23. oktoobri 2008 määruse nr 155 Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord. Enne nimetatud määruse jõustumist reguleeris sama küsimust Vabariigi Valitsuse 24. jaanuari 1995 määrus nr 36 Katastriüksuse sihtotstarvete liikide ja nende määramise aluste kinnitamine. 20. Ülalviidatud õigusaktidest tuleneb üheselt, et katastriüksuse sihtotstarve määratakse eeskätt vastavat maatükki puudutavate planeeringute alusel. Kuna vaidlusalune maatükk ei paikne detailplaneeringu koostamise kohustusega alal, oleks selle tagastamisel tulnud lähtuda üldplaneeringust. Vastustaja on kohtule esitanud väljavõtte Keila valla 1998. aasta üldplaneeringu kaardist (kd VI, tl. 86), millelt nähtub, et vaidlusalune maatükk asub alal, mis on planeeringus määratletud puhkeotstarbelise maana. Ehitiste, olgu siis üksikelamute, korterelamute, büroo-, tootmis-, lao- või muude hoonete rajamise võimalust see üldplaneering vaidlusalusele maale ette ei näinud. Samamoodi on vastustaja esitanud kohtule väljavõtte Keila Vallavolikogu poolt 13. oktoobril 2005 kehtestatud Keila valla üldplaneeringu kaartidest (kd VI, tl. 107 jj), mille originaale uuriti ka 22. veebruaril 2012 toimunud kohtuistungil ning kust nähtub, et vaidlusalune maatükk paikneb alal, mis on tähistatud kui looduslik ala/mets. Kohtu hinnangul ei olnuks kummagi eelnimetatud üldplaneeringu alusel olnud võimalik kaebajale vaidlusaluse lahustüki tagastamisel määrata sellele elamumaa sihtotstarvet, kuna üldplaneeringute kohaselt ei olnud ega ole sellele alale elamu või elamute ehitamist ette nähtud. 21. Vaidlusalusele maale elamumaa sihtotstarbe määramise võimalust ei saa järeldada ka teiste lähedalasuvate kinnistutega seotud maakorraldustoimingutest. Kaebaja poolt viidatud Paavli (kd V, tl. 88 jj), Kollomi (kd V, tl 91
2. jj)ja Liivamäe-2 (kd V, tl. 98
3. jj)kinnistute puhul tingis neile elamumaa sihtotstarbe määramise ilmselgelt asjaolu, et katastriüksused moodustati olemasolevate ehitiste (Paavli kinnistu puhul kehtiva ehitusloa, mida MRS § 6 lg 3 samastab olemasoleva ehitisega) juurde maa ostueesõigusega erastamise menetluses. Seega lähtuti maa sihtotstarbe määramisel selle tegelikust kasutusotstarbest ja reaalsest olukorrast. Vaidlusalusel lahustükil, mis kaebajale tagastada tulnud oleks, ei asunud aga ühtegi ehitist. Mis puudutab seda, et hiljem on Liivamäe-2 ning Paavli kinnistuid jagatud ning jagamise tulemusena tekkinud uued maaüksused on saanud elamumaa sihtotstarbe sõltumata sellest, kas konkreetsele jagamise tulemusena tekkinud maaüksusele mõni ehitis jäi või mitte, siis möönab kohus, et uue katastriüksuse moodustamisel olukorras, kus üldplaneering sinna ehitiste püstitamist ette ei näe, on elamumaa sihtotstarbe määramine ebaloogiline, sõltumata sellest, et uus kinnistu tekkis olemasoleva elamumaa sihtotstarbega kinnistu jagamise teel. Selles osas on oluliselt loogilisem ja mõistlikum lahendus, mis on valitud Kollomi kinnistu jagamisel, kus jagamisel tekkinud uus, ent ehitiseta jäänud kinnistu sai maatulundusmaa sihtotstarbe. Samas 6 leiab kohus, et Liivamäe-2 või Paavli kinnistu jagamisega ja neile sihtotstarbe määramisega seotud asjaolud ei oleks andnud kaebajale õigust nõuda, et talle tagastamisele kuuluvale lahustükile (X) määrataks elamumaa sihtotstarve. Vastustajad on seejuures märkinud, et ei Paalvi kinnistu jagamisel tekkinud Pihlaka maaüksusele ega Liivamäe-2 kinnistu jagamisel tekkinud Liivamäe-4 maaüksusele ei ole antud ehitusõigust. Detailplaneeringu koostamise kohustuseta hajaasustusalal toimub ehitusõiguse andmine projekteerimistingimuste väljastamisega, projekteerimistingimuste väljastamisel tuleb kohalikul omavalitsusel planeerimisseaduse § 8 lg 7 ja ehitusseaduse § 19 lg 3 kohaselt lähtuda aga kehtestatud planeeringutest, detailplaneeringu puudumise korral üldplaneeringust. Asjaolu, et maaüksusele on üldplaneeringuga vastuollu minnes määratud elamumaa sihtotstarve, ei tekita maaomanikule õigust sellele maale elamu ehitamiseks. Samuti on ilmne ning seda kinnitab ka kaebaja enda poolt kohtule esitatud kutselise kinnisvarahindaja Virgo Laansoo arvamus (kd V, tl. 185), et maatüki väärtust ei määra ära mitte niivõrd selle sihtotstarve, vaid see, mil moel on maatükki tegelikult võimalik kasutada, eelkõige kas ja mida on võimalik sinna ehitada. 22. Kinnisvara-asjatundja Virgo Laansoo arvamusest (kd V, tl. 185), samuti 4. novembri 2011 kohtuistungil oma arvamust selgitanud ekspert Härmo Haljaste selgitusest nähtub, et olukorras, kus maatulundusmaale on antud ehitusõigus üksikelamu ehitamiseks, on selle väärtus võrreldav elamumaa sihtotstarbega väärtusega, on kohtu hinnangul eluliselt igati usutav ja loogiline. Sellest tuleneb aga sama loogiliselt ka see, et maal, millele on määratud elamumaa sihtotstarve, ent millele ehitusõigust ei anta, ei ole samaväärne maaga, millele võib ehitada. Kohtu hinnangul on eeltoodu tõttu vaidlusaluse lahustüki X väärtuse hindamise puhul eeskätt oluline just see, et kehtiv, samuti varem kehtinud üldplaneering ei näinud sellele maaüksusele ehitiste püstitamist ette. 23. Põhjendatud ei ole ka lähtumine ärimaa sihtotstarbega maa väärtusest. Tõsi, kinnistul, mille koosseisu vaidlusalune lahustükk praegu kuulub, on maa sihtotstarbeks määratud ärimaa. Selle põhjus on aga samalaadne Paavli, Kollomi ja Liivamäe-2 kinnistutele elamumaa sihtotstarbe määramise põhjusega. Nimelt alustati praegusele Niitvälja spordiväljakute kinnistule golfikeskuse rajamist juba sisuliselt 1989. aastal ning kinnistu moodustamise ajaks, st. 1995. aastaks oli see maa-ala reaalselt sellisel eesmärgil kasutuses. Kaebajale vaidlusaluse lahutüki tagastamise korral oleks see talle tagastatud eraldi kinnistuna, millel tagastamise ajal ei oleks kindlasti toimunud mingisugust sellist tegevust, mis oleks tinginud sellele ärimaa sihtotstarbe määramise. Lisaks sellele on ka ärimaa sihtotstarbe puhul ilmne, et maa väärtust ei määra mitte selle sihtotstarve iseenesest, vaid eeskätt ehitusõigus. On ilmne, et ärimaa suurem väärtus maatulundusmaaga võrreldes saab tingitud olla üksnes ärimaa avaramatest ning ärilises mõttes kasumlikumatest kasutusvõimalustest. Nii nagu maatulundusmaa, millele on antud ehitusõigus üksikelamu ehitamiseks, on väärtuselt samaväärne ühe elamu ehitamist võimaldava sarnase asukoha ja parameetritega elamumaa väärtusega, on ka ärimaa sihtotstarbega maa, millele kehtestatud planeeringute kohaselt ei ole võimalik ärihooneid (olgu siis büroo, tootmis- lao või muid majandustegevuseks kasutatavad ehitisi) rajada ning mida ärilises mõttes ei ole võimalik kasutada kasumlikumalt kui maatulundusmaad, väärtus samaväärne maatulundusmaa väärtusega. 24. Kohus nõustub vastustajatega, et ehitusõiguse andmine oleks kohaliku omavalistuse pädevuses ning antud asjaoludel oleks äärmiselt ebatõenäoline, et vaidlusalusele maatükile, kui see kaebajale tagastatud oleks, oleks antud ehitusõigus. Asjaolu, kas sellele maale oleks võimalik püstitada mingisuguseid ehitisi või rajatisi, mis kuuluksid majanduslikus mõttes ühte kompleksi praeguse golfikeskusega, ei ole siinkohal oluline, kuna kaebajale maa tagastamise korral oleks selle kui eraldiseisva ning teisele isikule kuuluva kinnistu majanduslik ühendamine golfikeskusega kõigest hüpoteetiline. Kohus ei nõustu siiski vastustaja seisukohaga, et 7 kaebajale maa tagastamata jätmise korral ei oleks golfikeskust üldse rajatud, sest selle rajamist alustati juba enne omandireformi algust. Siiski on usutav, et kaebajale maa tagastamise korral oleks golfikeskuse käitaja, sõltuvalt sellest, millal see maa tagastamine aset leidnud oleks ja millises arenguetapis oleks golfikeskus sel ajal olnud, püüdnud kas seda maad kaebajalt ära osta või siis korraldanud golfikeskuse tegevuse (nt. radade ja infrastruktuuride paiknemise) praeguse olukorraga mõnevõrra teisiti. 25. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et kaebajale vaidlusaluse lahustüki tagastamisel oleks sellele määratud ilmselt maatulundusmaa sihtotstarve. Sotsiaalmaa sihtotstarbe määramist ei pea kohus eriti usutavaks, kuna sotsiaalmaa sihtotstarve määratakse üldjuhul kas ühiskondlike ehitiste alusele maale või üldkasutatavale maale. Asjaolu, et vaidlusalust maatükki ümbritseb avalikult kasutatav maa, ei tinginuks kohtu hinnangul sellele maale sotsiaalmaa sihtotstarbe määramist, kuna S.M.le tagastatav maa ei oleks iseenesest mingit üldkasutatavat funktsiooni täitnud. Kaebaja sõnul kasvas sellel maal mets, mis 1992. aastal väidetavalt ebaseaduslikult maha raiuti. Konstrueerides olukorra, et lahustükk oleks kaebajale tagastatud, tuleb lähtuda eeldusest, et tegemist olnukski loodusliku rohumaa ja metsaga. Maa tagastamise korral ei oleks vaidlusalune maa jaganud ümbritseva golfikeskuse maaga sama saatust – ühelt poolt poleks alust määrata talle ärimaa sihtotstarvet veelgi enam aga anda talle sellest tulenevalt mingisugust ehitusõigust, ent teiselt poolt poleks olnud alust talle määrata ka sotsiaalmaa sihtotstarvet. Arvestades tegelikku võimalikku olukorda maa tagastamise ajal, oleks tegemist olnud maatulundusmaaga, milline sihtotstarve oleks sellele ka määrata tulnud. 26. Kohus leiab, et arutelu selle üle, milline sihtotstarve oleks vaidlusalusele maatükile olnud võimaik hiljem määrata, kas detailplaneeringu kehtestamise või üldplaneeringu muutmise teel või muul viisi, ei ole käesoleval juhul asjakohane. Tegemist oleks hüpoteetiliste konstruktsioonidega, mille tegeliku realiseerumise võimalus on kohtu hinnangul kas olematu või väga väike. Kohus nõustub vastustajate seisukohaga, et keset tegutsevat golfiväljakut asuvale maatükile ehitusõiguse andmine üldplaneeringut muutes või sellest mööda minnes oleks olnud äärmiselt ebatõenäoline. Samas on vastustajad põhjendatult viidanud asjaolule, et kaebaja ei ole ühegi teise talle omandireformi käigus tagastatud maatükiga mingisuguseid täiendavaid maakorraldustoiminguid ette võtnud, nende sihtotstarbe muutmist taotlenud ega neil kinnisvaraarendusega tegelenud. Sel põhjusel jättis kohus 23. jaanuari 2012 määruses rahuldamata ka kaebaja täiendava taotluse küsida eksperdi arvamust selle kohta, milline oleks vaidlusaluse maatüki väärtus juhul kui see oleks jagatud seitsmeks ehitusõigusega elamumaa krundiks. Kohus esitab sama arutluskäigu ka siinkohal, põhjendamaks seisukohta, et tagastatava maaga tehtavate võimalike täiendavate maakorraldustoimingute või selle väärtuse suurendamiseks teoreetiliselt võimalike asutatavate sammudega ei saa kaebaja saamata jäänud tuluna arvesse võtta. 27. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 128 lõikes 4 defineeritakse saamata jäänud tulu kui kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, kusjuures saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Saamata jäänud tulu arvestamine põhineb enamasti paratamatult teatud oletustel selle kohta, milline olnuks olukord tõenäoliselt juhul, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu esinenud ei oleks. Kahju hüvitamise eesmärk on teadupärast asetada isik võimalikult lähedasse olukorda sellega, milles ta oleks olnud, kui kahju poleks tekkinud. Kahju hüvitamine ei tohi kaasa tuua isiku alusetut rikastumist. Kohus leiab, et kahju hüvitamise eesmärk ning VÕS § 128 lg 4 sunnivad saamatajäänud tulu kindlaksmääramisel selle tulu saamise tõenäosust hindama konservatiivselt. Saamata jäänud tuluna ei saa käsitada sellist tulu, mille saamine olnuks teoreetiliselt nii õiguslikult kui faktiliselt küll võimalik, ent mille saamine oleks eeldanud lisaks 8 kahju hüvitamise aluseks oleva asjaolu puudumisele veel mingisuguste täiendavate asjaolude esinemist, välja arvatud juhul, kui nende täiendavate asjaolude esinemine olnuks väljaspool mõistlikku kahtlust. Olukorras, kus saamata jäänud tulu seisneb selles, et isik jäi ilma mingisugusest asjast, mille rahaline väärtus oleks endast kujutanud tema tulu, peab kahju hüvitamine panema isiku eeskätt olukorda, kus tal oleks võimalik omandada asi, mis on samaväärne sellega, millest ta ilma jäi. Selle asja väärtuse kasv sõltuvalt isiku enda või teiste isikute või avaliku võimu tegevusest selle asja parendamisel või muutmisel saab saamata jäänud tuluna arvesse tulla juhul, kui on väljaspool mõistlikku kahtlust, et need täiendavad toimingud, mis asja väärtuse suurenemiseks vajalikud olnuksid, oleks tehtud. 28. Kohus on seisukohal, et isegi juhul kui vaidlusaluse maatüki sihtotstarbe muutmine või selle kruntideks jagamine või sellele mingisuguse, kas elamu või mingi äriotstarbelise ehitise rajamiseks ehitusõiguse andmine oleks õiguslikult ja faktiliselt võimalik olnud, ei saa pidada väljaspool mõistlikku kahtlust olevaks seda, et juhul kui kaebaja oleks selle lahustüki tagasi saanud, oleks ta selleks vastavad sammud astunud. Soovides hüvitise kindlaksmääramisel lähtumist sellele maale antavast võimalikust ehitusõigusest, soovib kaebaja sisuliselt lahustüki väärtusele lisaks nõuda saamatajäänud tuluna ka seda tulu, mille ta oleks võinud selle lahustüki majandamisest saada. Kohus leidis juba eespool, et mingit veenvat kindlust selles, et kaebajal oleks olnud võimalik maatüki väärtust näiteks ehitusõiguse väärtuse võrra suurendada, ei ole. Samuti ei nähtu, et kaebaja oleks teinud mingisuguseid ettevalmistusi selleks, et maatükile pärast selle tagastamist mingit lisaväärtust anda. Konkreetse maatüki osas ei saagi selliste ettevalmistuste tegemist eeldada, kuna sellest maatükist jäi kaebaja ilma, ent siinkohal tuleks VÕS § 128 lõikes 3 nimetatud ettevalmistustena kõne alla ka näiteks see, kui kaebaja oleks oma teistel kinnisasjadel tegelenud kinnisvaraarendusega. Vastustaja on esitanud kohtule lepingud, millega kaebaja on talle tagastatud maatükke võõrandanud (kd V, tl. 71 jj), mis kinnitavad, et kaebaja on müünud või kinkinud talle tagastatud maatükke ilma et ta oleks seal mingit arendustegevust teinud või mingisuguste täiendavate maakorraldustoimingute tegemist taotlenud. Kohtu hinnangul on need tõendid asjakohased, selgitamaks seda, millise tulu saamine olnuks tõenäoline. Olukorras, kus kaebajale tagastati mitmeid erinevaid lahustükke ning mitte ühelgi neist ei ole ta tegelenud kinnisvaraarendusega, tuleb ebatõenäoliseks pidada seda, et just sellel kinnistul, millest kaebaja õigusvastaselt ilma jäeti, oleks ta sellega tegelenud ja selle tulemusena kasu saanud. 29. Saamata jäänud tulu küsimust seoses tulu saamiseks tehtud ettevalmistustega käsitles Riigikohus haldusasjas nr 3-3-1-13-06, kus tuvastati, et kohalik omavalitsus oli õigusvastaselt viivitanud ehitusloa andmisega ettevõtjale, kes soovis seda kütusetankla ehitamiseks. Selles asjas märkis Riigikohus: Ehitusluba annab isikule õiguse üksnes ehitamiseks, mitte selle ehitise kasutuselevõtmiseks või selles majandustegevuse alustamiseks. Samas saab tõenäoliseks pidada seda, et XXXXX XXXXX XXXXX AS, kes on tanklaid rajanud ja kasutusele võtnud üle Eesti ka varem, oleks tankla valmisehitamise järel saavutanud tankla töö alustamiseks nõutavate lubade andmise. Ilma vajaliku ehitiseta ei ole aga tankla tegevuse alustamine võimalik. Kohtu hinnangul saab Riigikohtu poolt selles asjas esitatud loogikast lähtuda ka käesoleva vaidluse lahendamisel. Viidatud asjas peeti tulu saamist tõenäoliseks eeskätt seetõttu, et kaebaja oli oma varasema tegevusega veenvalt kinnitanud, et ta oleks teinud nõutavad lisatoimingud selleks, et tulu saada. Käesoleval juhul ei ole aga võimalik tuvastada, et juhul kui vaidlusalune lahustükk oleks kaebajale tagastatud, oleks ta asunud tegema toiminguid selle sihtotstarbe muutmiseks, ehitusõiguse saamiseks või maa kruntideks jagamiseks, et tõsta selle väärtust. Samuti leiab kohus, et kohaliku omavalitsuse avara kaalutlusõiguse tõttu neis küsimusis ei saaks ka sellise soovi olemasolul pidada selle realiseerimist väljaspool 9 mõistliku kahtlust olevaks ehk tõenäoliseks VÕS § 128 lg 3 mõistes. Kahju hüvitamise kontekstis ei oma tähtsust see, millised plaanid on kaebajal tekkinud käesoleval ajal ega see, millist muud tulu oleks teoreetiliselt võimalik sellelt maatükilt teenida. Kohus leiab, et kui veenvat kinnitust ei leia, et kaebaja oleks astunud samme maatüki väärtuse suurendamiseks, tuleb kahju hüvitamise eesmärki silmas pidades kaebaja kasuks välja mõista eeskätt selline hüvitis, mille eest tal oleks kohtuotsuse tegemise ajal võimalik soetada maatükk, mis on samaväärne sellele, millest ta ilma jäi. 30. Kaebaja on ekspert Härmo Haljaste arvamuses esitatud maatulundusmaa väärtust pidanud ebausaldusväärseks, viidates seejuures kinnisvarabüroost ArcoVara tellitud ekspertarvamuse läbivaatuse aruandele (kd V, tl. 180). Nimetatud aruandes heidab läbivaataja eksperdi arvamusele ette eeskätt seda, et maatulundusmaa väärtuse hindamisel on arvesse võetud enampakkumisel toimunud müüke, mida hindamisstandardi kohaselt reeglina arvesse ei võeta. Samas selgitas ekspert Härmo Haljaste 4. novembril 2011 toimunud kohtuistungil, et tegemist oli Maa-ameti poolt korraldatud enampakkumistega, millel kujunevat hinda võib pidada turuväärtuseks, kuna seal on piisavalt pikk periood, millal neid maatükke turustatakse, kuulutusi avaldatakse lehtedes ja nende kohta on olemas eraldi internetisaidid, mida inimesed saavad külastada ning hindajate ühing on seisukohal, et kuna vahepeal maatulundusmaadega 90% tehingutest tehti nende riigi oksjonite kaudu, siis võib neid vaadelda kui turutehinguid. Kohus peab eksperdi selgitust piisavaks. Arusaadavalt ei võeta turuväärtuse hindamisel reeglina arvesse neid tehinguid, mis on tehtud näiteks täitemenetluse või pankrotimenetluse käigus läbi viidud enampakkumistel ehk siis olukorras, kus müüja ei ole olnud müügiotsuse tegemisel vaba, vaid müük on olnud olukorra poolt pealesunnitud otsus ning seega ei saa sellist hinda vaadelda täiesti vabalt kujunenud turuväärtusena. Seisukohta, et kõnealustel enampakkumistel kujunenud hind vastab turuväärtusele, kinnitab enampakkumistel müüdud kinnistute kaalutud hinnad (võrdlusobjekt 1 ja 3) ei ole kokkuvõttes madalamad kui võrdlusobjekti nr 2 puhul. 31. Kahju, sealhulgas saamata jäänud tulu hüvitamise eesmärk on panna isik olukorda, milles ta oleks, kui kahju ei oleks tekkinud. Kohtu hinnangul tuleneb sellest põhimõttest, et käesoleval juhul peab kaebajale makstava hüvitise suurus vastama selle lahustüki kui kaebaja omandis oleva eraldiseisva kinnisasja väärtusele. Kuna ei kaebaja enda tegevus oma teiste kinnisasjade majandamisel ega ka muud asjaolud, nagu vaidlusaluse maa paiknemine keset tegutsevat golfiväljakut või üldplaneeringutes sellele alale ette nähtud funktsioonid, ei veena selles, et kaebaja oleks saanud kasu võimalusest tõsta selle maa väärtust sihtotstarbe muutmise või ehitusõiguse saamise teel, siis tuleb hüvitamisega tekitada olukord, kus kaebaja saaks soetada endale samaväärse kinnisasja. Selleks hüvitise suuruseks ongi eksperdi arvamuses välja toodud 11 000 eurot, mille eest saaks kaebaja soetada samaväärse kinnistu ning soovi ja võimaluste korral oleks tal võimalus püüda seal tegeleda kinnisvaraarendusega ning kui see osutub võimalikuks, saada sealt ka vastav lisaväärtus. 32. Kaebaja taotleb, et kohus arvestaks hüvitise väljamõistmisel ka konkreetse asja eriväärtusega. Ka kinnisvarahindaja Virgo Laanesoo on oma arvamuses leidnud, et vaidlusalusel maatükil kui eraldi kinnistul oleks eriväärtus Niitvälja golfikeskuse käitaja jaoks. Samas leidis ekspert Härmo Haljaste kohtuistungil antud selgitustes, et tema sellist eriväärtust ei näe, küll aga leiab, et konkreetse kinnistu väärtus võiks olla turuväärtusest hoopis väiksem, kuna ühtki teist huvilist lisaks golfiväljaku käitajale sellele ei ole. Kohus leiab, et antud asjaoludel on siiski õiglane suurendada hüvitist 25%-lise eriväärtuse võrra. Nii ekspert Härmo Haljaste kui kutseline hindaja Kristjan Gross, kelle arvamuse kaebaja kohtule esitas (kd VI, tl. 68), on kinnitanud, et eriväärtus on subjektiivne kategooria. Kohus leiab, et 10 maatulundusmaana ei oleks vaidlusaluse maatüki kui eraldi kinnistu väärtus tõenäoliselt samaväärsete omadustega kinnistu väärtusest madalam oma asukoha tõttu. Ei saa väita, et maatulundusmaa sihtotstarbest tulenevad maakasutusvõimalused oleksid sel maatükil väiksemad pelgalt seetõttu, et seda ümbritseb Niitvälja golfiväljak. Samas möönab kohus, et eluliselt usutav on, et golfiväljaku käitajal oleks huvi selle maatüki soetamise vastu. On ilmne, et tema huvi tasuda selle eest turuväärtusest kõrgemat hinda, sõltub väga paljudest asjaoludest konkreetsel ajal, näiteks sellest, kas tal oleks võimalik just selle maatüki asemel soetada mõni teine maatükk ja selle teise maatüki arvel suurendada golfiväljaku pindala. Üldteadaolevalt ei ole nõuetelevastava golfiväljaku rajamiseks vajalik mingisuguse kindla kujuga maatükk. Seega umbes 160 ha suurusele alale golfiväljaku rajamine nõnda, et selle keskele jääb umbes 4 ha suurune saar, mida golfi mängimiseks kasutada ei saa, ei oleks ilmselgelt välistatud. Juhul kui ilma selle vaidlusaluse maatükita oleks golfiväljakul maad väheks jäänud, oleks alternatiivselt olnud selle käitajal võimalik soetada maad juurde ka olemasoleva väljakuga külgnevatelt teistelt aladelt. Seetõttu ei saa väita, et vaidlusaluse maatüki ostmine oleks väljaku pidaja jaoks olnud igal juhul paratamatu samm. Selles osas erineb käesoleva juhtub väga selgelt kinnisvaraasjatundja Kristjan Grossi arvamuses toodud teisest, kus Riigi Kinnisvara AS omandas turuväärtusest kõrgema hinna eest teatud hulga kortereid – selle näite puhul oli ilmselgelt eesmärgist lähtudes vaja just neid kortereid, mitte aga ükskõik milliseid ning alternatiiviks oleks ilmselt olnud kolida Riigikantselei julgeoleku koordinatsioonibüroo selle turvalisuse tagamiseks teistesse ruumidesse või teha seal ümberehitusi. Kristjan Grossi arvamuses toodud esimese näite puhul soovis ilmselt maa ostja samuti osta just seda maad, kus ta juba tegutses põllumajandusettevõtjana. Selle põhjuseks võisid olla näiteks maaviljakuse suurendamiseks varasematel rendiaastatel tehtud investeeringud vms või ka asjaolu, et samas piirkonnas ei olnud muid põllumajandustegevuseks sobivaid maid kas üldse olemas või müügis. Need asjaolud ei ole teada. Kohtu hinnangul ei saa käesoleval juhul eriväärtus golfiväljaku käitaja jaoks olla Kristjan Grossi arvamuses esitatud näidetega samas suurusjärgus. Küll on usutav, et golfiväljaku pidajale oleks mugavam, kui seda teisele isikule kuuluvat ligemale 4 ha suurust saart keset tema käitatavat golfiväljakut ei oleks. Samuti on loogiline, et konkreetne eriväärtus sõltub kindlasti ka asja absoluutväärtusest. On igati usutav, et 11 000 euro suuruse turuväärtuse puhul on erihuviga omandaja nõus maksma oma erihuvi eest proportsionaalselt suuremat hinda kui näiteks 110 000 euro suuruse turuväärtuse puhul. Eeltoodu tõttu leiab kohus, et õiglane on suurendada turuväärtust 25%-lise eriväärtuse võrra, kuna on usutav, et koguväärtust arvestades oleks golfiväljaku käitaja nõustunud sellist hinda oma mugavuse eest maksma. Samas ei peaks eriväärtus kindlasti olema suurem, kuna pole tegelikult mistahes põhjust arvata, et golfikeskuse pidajal seda maad just tingimata vaja oleks olnud või et sama eesmärki ei saaks ta saavutada näiteks teisi külgnevaid maid soetades. Eeltoodu tõttu tuleb kaebaja kasuks kokku Keila Vallavalitsuselt hüvitisena välja mõista 11 000 + 25% = 13 750 eurot. MENETLUSKULUD 33. 1. jaanuaril 2012 jõustunud halduskohtumenetluse seadustiku (

) § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

§ 285

lõikes 1 sätestatakse aga, et enne selle seadustiku jõustumist tehtud menetlustoimingute korral kohaldatakse menetluskulude jaotusele ja nende väljamõistmisele seni kehtinud halduskohtumenetluse seadustikus sätestatut. Enne 1. jaanuari 2012 kehtinud halduskohtumenetluse seadustiku (

vr) § 92 lõikes 1 sätestati samuti, et menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Nii

§ 108

lg 2 kui

vr § 92 lg 2 kohaselt jagatakse kaebuse osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega. § 108 lg 3 (sama

vr § 92 lg 3) -Kui kaebus rahuldatakse osaliselt ja ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas selle poole kanda, kes 11 kompromissiga ei nõustunud.

§ 109

lg 1 kohaselt tuleb menetluskulude väljamõistmiseks esitada kohtule enne kohtuvaidlusi menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Vastasel korral menetluskulusid välja ei mõisteta. Sama tulenes ka

vr § 93 lõikest

1. Kuivõrd käesolevas asjas ei ole ühegi jõustunud kohtulahendiga menetluskulusid jagatud, tuleb käesolevaga jagada kõik menetluskulud, mille väljamõistmist pooled teineteiselt taotlenud on ning mis kajastuvad kohtule esitatud menetluskulude nimekirjades ning on nõuetekohaselt dokumenteeritud.
2. Kogu käesoleva haldusasja menetluse kestel (sh. apellatsiooni- ja kassatsiooniastmetes) on kaebaja esitanud kuus menetluskulude nimekirja koos kuludokumentidega:
3. augustil 2006 (kd II, tl. 32-35);
4. aprillil 2007 (kd II, tl. 252-256),
5. novembril 2007 (kd III, tl. 33-36),
6. veebruaril 2009 (kd III, tl. 171-186),
7. märtsil 2010 (kd III, tl. 295-301, täpsustus kohtuistungil, kd III, tl. 303) ning
8. veebruaril 2012 (kd VI, tl. 113-129). Arvestades õigusabi osutajate poolt esitatud ettemaksuarveid, samuti seda, et 35 400 krooni suurune advokaadibüroo Varul arve figureeris nii
9. aprillil 2007 kui
10. veebruaril 2009 esitatud menetluskulude nimekirjas, on kaebaja kandnud ning taotleb, et vastustajalt mõistetaks välja kokku 1,28 euro (20 krooni) suuruse riigilõivu, 925 euro suuruse ekspertiisikulu ning kokku 13 900,32 euro suuruse õigusabikulu väljamõistmist. Vastustaja on esitanud kohtule menetluskulude nimekirja kolmel korral:
11. aprillil 2007 (kd II, tl. 257-258),
12. veebruaril 2009 (kd III, tl. 155-170) ning
13. veebruaril 2012 (kd VI, tl. 130-135 ja 140-144). Pidades silmas, et teisena nimetatud kulunimekiri hõlmab ka esimesena nimetatud kulunimekirjas näidatud summasid, on vastustaja kandnud menetluskulusid kokku 6148,85 eurot. Seega on kaebaja menetluskulude maht ligi 2 korda suurem kui vastustajal, samas kui mõlemat poolt on esindanud advokaatidest esindajad. Kuigi kaebaja on arvuliselt protsessidokumente esitanud rohkem kui vastustaja ning kaebaja on kandnud asjas ka suuremat tõendamiskoormust, ei saa tuleb siiski vastustajast kaks korda suuremaid õigusabikulusid pidada põhjendamatuks ning menetluskulude jaotamise kontekstis nende 25%-line vähendamine oleks mõistlik.
14. Kaebaja on menetluse käigus oma nõude suurust mitu korda muutnud, esmalt oli kahjunõude suuruseks 2 500 000 krooni (kd I, tl 78), seejärel 4 666 900 krooni (kd I, tl. 148), seejärel 6 552 590 krooni (kd I, tl. 158), seejärel 9 643 590 krooni (kd I, tl. 186), esimest korda apellatsiooniastmesse jõudes vähendas kaebaja oma nõuet 4 708 200 kroonini ning jäi selle nõude juurde ka pärast seda, kui Riigikohus rahuldas tema kassatsioonkaebuse ning saatis kaebuse uueks arutamiseks halduskohtule (kd III, tl. 52). Kohtuotsusega mõistetakse kaebaja kasuks välja 13 750 eurot (215 140,75 krooni). Seega formaalselt on kaebus rahuldatud umbes 215140,75*100/4708200 = 4,6% ulatuses. Kohtu hinnangul ei ole selline formaalne lähenemine kaebuse rahuldamise osakaalule siiski käesoleval juhul päris õigustatud. Peamine vaidlus poolte vahel, millega arusaadavalt seondus ka suurem osa õigusabikulusid, puudutas Keila Vallavalitsuse ja Vallavolikogu aktide õigusvastasust. Vaheotsuse tegemine kaebaja kasuks annaks aluse lugeda kaebus rahuldatuks suuremal määral kui eeltoodud 4,6%. Samas seda, kuivõrd on menetluskulude suurus seotud nõude suurusega, on sisuliselt võimatu hinnata. On ilmne, et kui vaidlus olnuks algusest peale 13 750 euro suuruse hüvitise üle, ei oleks kumbki pool teinud õigusabikulusid sellisel määral, nagu need tehtud on. Seetõttu loeb kohus kaebuse rahuldatuks umbes veerandi ulatuses.
15. Menetluskulude jaotuse osas arvestab kohus ka seda, et pärast vaheotsuse tegemist pidasid pooled läbirääkimisi ning
16. novembril 2011 toimunud kohtuistungil väitis vastustaja, et suusõnaliselt pakuti kaebajale hüvitisena umbes 200 000 krooni, mis vastab suurusjärgult kohtuotsusega välja mõistetule. Seetõttu leiab kohus, et menetluskulud, mis on tehtud pärast vaheotsuse tegemist, tuleb jätta kaebaja kanda.
17. Kui võtta kokku eeltoodu: kaebaja õigusabikulusid tuleks vähendada 25% võrra, kaebus tuleks rahuldatuks lugeda 25% ulatuses, pärast vaheotsuse tegemist tekkindu menetluskulud tuleks jätta kaebaja kanda ning lisada sellele asjaolu, et käesolev vaidlus pigem väljub haldusorgani igapäevase tegevuse raamest ning seega ei ole vastustaja kasuks menetluskulude väljamõistmine välistatud, ent 12 see annab omakorda aluse mõningal määral neid vähendada, siis peab kohus õiglaseks, kui kummagi poole menetluskulud jäävad poole enda kanda. Kaebaja kasuks vastustajalt menetluskulude väljamõistmine ei oleks kaebuse tegelikku rahuldamise ulatust silmas pidades õiglane, samuti ei oleks õiglane mõista vastustaja menetluskulusid välja kaebajalt. Kristjan Siigur kohtunik 13