4-09-892/2

(200811141)Kohtunik Sten Lind Väärteoasi Indrek Halliku kaebus Keila Vallavalitsuse 08.01.2009 otsuse peale tema väärteoasjas ehitusseaduse § 68 lg 1 järgi. Kaebuses taotletakse vallavalitsuse otsuse tühistamist ja väärteomenetluse lõpetamist VTMS § 29 lg 1 p 1 alusel. Kaebuse esitaja Indrek Hallik (ik 381111250219; elukoht xxx) Kohtuväline menetleja Keila Vallavalitsus Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON Jätta Keila Vallavalitsuse 08.01.

1. a otsus muutmata ja Indrek Halliku kaebus rahuldamata. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsiooni Riigikohtule. Kassatsiooniõiguse kasutamiseks tuleb otsuse teinud kohtule sellest kirjalikult teatada seitsme päeva jooksul, alates kohtuotsuse kättesaamisest. Kassatsioon tuleb esitada Harju Maakohtu Liivalaia Kohtumajja 30 (kolmekümne) päeva jooksul alates kohtuotsuse kättesaamisest. Menetlusalune isik saab vastavalt VTMS §-le 155 ja 156 esitada kassatsiooni üksnes advokaadi vahendusel. Menetluse käik ja poolte seisukohad
2. Keila Vallavalitsuse järelevalvespetsialist MN tegi 08.01.
3. a otsuse väärteoasjas nr 200811141, millega karistas Indrek Hallikut ehitusseaduse (edaspidi EhS) § 68 lg 1 alusel 10 trahviühiku suuruse rahatrahviga. Väärtegu seisnes otsuse kohaselt selles, et I. Hallik võttis ilma nõutava kasutusloata eluruumina kasutusele puhkemajaboksi ning otsuse tegemise seisuga puudus kasutusluba endiselt. Sellega rikkus I. Hallik EhS § 29 lg 1 p 11 ja 12 ning lg 2 p
5. Indrek Hallik esitas Harju Maakohtule kaebuse, milles taotleb otsuse tühistamist ja väärteoasjas menetluse lõpetamist VTMS § 29 lg 1 p 1 alusel. Ühtlasi taotletakse menetluskulude jätmist vastustaja kanda. Kaebuse esitaja leiab, et ei ole väärtegu toime pannud. Ta ostis ridaelamuboksi
6. detsembril
7. a MVning lepingu järgi pidi ridaelamule kasutusloa hankima MV. Lisaks ei tulene ehitusseadusest imperatiivset keeldu kasutada eluruumina kasutusloata eramut ja/või sellega võrdsustatud objekti, näiteks ridaelamuboksi. Samuti väidab I. Hallik, et ta ei ole võtnud eluruumina kasutusele puhkemajaboksi, kuna temale teadaolevalt on ridaelamule väljastatud ehitusluba eesmärgiga võtta ehitis kasutusele elamuna. Lisaks märgib kaebuse esitaja, et EhS § 29 lg 2 p 4 järgi saab kasutusluba taotleda alles pärast ehitise ehitamise lõpetamist, antud juhul on aga ehitamine lõpetamata. I. Hallik palus vaadata kaebus läbi tema juuresolekuta.
8. Keila Vallavalitsus esitas kaebusele kirjaliku vastuse, milles ei nõustunud kaebusega. Vastuses selgitatakse, et
9. a lõpus avastas Keila Vallavalitsuse järelevalvespetsialist MN ehitusjärelevalve teostamisel, et kuigi Raudkotka tee puhkemajadele ja ridaelamule ei ole väljastatud kasutuslubasid, elasid inimesed nendes sees. Kuna ehitis oli eluruumina kasutusele võetud ilma kasutusloata ja ehitist ei kasutatud ettenähtud otstarbel (puhkemajana), tegi ta 05.03.
10. a omanikele ettekirjutuse, milles juhtis tähelepanu õigusrikkumisele ja kohustas taotlema kasutusluba esimesel võimalusel, kuid mitte hiljem kui 01.06.
11. a. Nii puhkemaja kaasomanikud kui arendaja taotlesid korduvalt kuni septembrini
12. a ettekirjutuse tähtaja pikendamist, sest vajalikke dokumente ei saadud kokku. Novembris otsustas kohtuväline menetleja alustada väärteomenetlust. Vastuseks kaebuses esitatud argumentidele märgib vallavalitsus järgmist: 3.1 Kui kinnistu ostu-müügi lepingu alusel on kasutusloa taotlemise kohustus müüjal (MV ), on kaebuse esitajal võimalik nõuda müüjalt lepingu täitmist kohtu kaudu. Keila Vallavalitsus omalt poolt ei saa sekkuda tsiviilõiguslikku suhtesse. Vastavalt EhS § 29 lg 1 p 11 on ehitise omanik kohustatud tagama kasutusloa olemasolu ja vastutab seega selle kohustuse täitmise eest. Sama seaduse § 33 lg 8 kohaselt peab kasutusloa taotluse esitama omanik. Seega isegi kui kaebuse esitaja väitel oli kasutusloa hankimine müüja kohustus, ei saa kehtiva ehitusseaduse järgi ehitusluba taotleda kolmas isik. Samuti puudub võimalus delegeerida kohustuse täitmise tagamiseks ettenähtud sunniraha nõuet ja rahatrahvi tsiviilõigusliku lepinguga kolmandale isikule. 3.2 Vastuseks kaebuse esitaja väitele, et temale teadaolevalt on ridaelamule väljastatud ehitusluba eesmärgiga võtta ehitis kasutusele elamuna, väidab vallavalitsus, et 29.07.
13. a esitas arendaja MV Keila Vallavalitsusele ehitusloa taotluse ehitise püstitamiseks, mille kasutamisotstarbeks oli märgitud majutus. Ehitusluba väljastati ridamaja (mitte ridaelamu ega elamu), kasutusotstarbega puhkemaja, püstitamiseks, aadressil XXX. XXX ridamaja asub krundil, mille sihtotstarbeks on määratud ärimaa. Taoline sihtotstarve nähtub ka kinnistusraamatust ja kaebuse esitaja pidi ridamaja boksi ostmisel olema sellest teadlik. Vastuses on lisatud, et ehitusluba ei väljastata ehitise kasutusse võtmiseks, vaid ehitamiseks. 3.3 Vallavalitsus ei nõustu väitega, et ehitusseadus ei keela kasutada eluasemena kasutusloata ehitist. Tulenevalt EhS § 32 lg 1 on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Kasutusloa puudumisel on tegemist poolelioleva ehitisega, 2 mis ei vasta ehitisele ega eluruumile ettenähtud nõuetele ja selle kasutamine eluruumina ei ole lubatud. 3.4 Seoses I. Halliku väitega, et kasutusluba ei saa taotleda, kuna ehitustegevus ei ole lõppenud, märgib vallavalitsus, et neile teadaolevalt ei anna Päästeamet kasutusloale kooskõlastust, kuna tuletõrje veevõtukoht on soojustamata, puhkemaja pööningul on boksidevahelised seinad katmata tuld tõkestava plaadiga ja puuduvad evakuatsiooniplaanid tubades. Need tööd on endiselt tegemata. Vihmaveerennide, katusakna, tänavavalgustuse ja juurdepääsutee mustkatte puudumine ei taksita kasutusloa saamist. Vallavalitsus nõustus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Tuvastatud asjasolud
14. Indrek Hallikule ja J H 05.03.2008.a tehtud ettekirjutuse 7-3.3/1846/08 ja menetlusaluse isiku Indrek Halliku 10.12.2008.a ülekuulamise protokolli alusel on tõendatud järgmised asjaolud. I. Hallikule kuulub mõtteline osa XXXasuvast kinnistust. 01.03.
15. a võttis ta üleandmis-vastuvõtmisaktiga MV üle ridamaja boksi aadressil XXX j a pärast eelmise elukoha müüki asus ta sinna elama. Müügilepingus ettenähtud ajaks (01.05.2007) ei ole müüja suutnud hankida kasutusluba. 05.03.
16. a tehti Indrek Hallikule ja JH ettekirjutus selle kohta, et nad on rikkunud EhS § 29 lg 1 p 11 ja 12, lg 2 p 4 ja Keila valla ehitusmääruse § 12, võttes eluruumina kasutusele ehitise Raudkotka tee 6, Tuulna külas, Keila vallas, mis ei vasta VV 26.01.1999.a määruse nr 38 ”eluruumile esitatavate nõuete kinnitamine ” p 1 ja
17. Lähtudes EhS § 61 lg 4 p 2 kohustati neid rikkumine koheselt lõpetama ja taotlema kasutusluba esimesel võimalusel, kuid mitte hiljem kui 01.06.2008.a. Mõlema kohtumenetluse poole seisukohtadest ilmneb, et kasutusluba kohtuvälise menetleja otsuse tegemise ajaks väljastatud ei olnud. Lisaks nimetatud tõenditele tutvus kohus ehitusloa taotlusega, millest ilmneb, et 01.08.
18. a taotles ALG Liisingu AS (allkirjastaja MV) ehitise – ridamaja (3 boksi) – püstitamist XXX, kusjuures hoone kasutamise otstarve on majutus. Samuti tutvus kohus väljavõttega ehitusloast nr KV2005-91/EL 11.08.2005, millest tulenevalt on hoone kasutamise otstarve puhkemaja. Kohtu seisukoht
19. Käesolevas väärteoasjas on kaks peamist õiguslikku küsimust: 1) kas ehitist võib kasutada ilma kasutusloata ning 2) kui mitte, siis kes vastutab selle eest, kui ehitist kasutatakse ilma kasutusloata. 5.1 Kohus leiab, et ehitusseadusest tulenevalt ei ole ehitise ilma kasutusloata kasutamine lubatud. Vastav keeld tuleneb EhS § 32 lg-st 3, mis sätestab: „

(3)Valminud ehitist või selle osa võib kasutada vaid ettenähtud kasutamise otstarbel.“ Ilmselgelt ei tähenda antud säte seda, et valmimata ja/või kasutusloata ehitist võib kasutada ükskõik, millisel otstarbel, vaid sellest sättest järeldub esiteks, et kasutada võib ainult valminud ehitist, ja teiseks, et ehitist võib kasutada vastavalt ettenähtud kasutamise otstarbele. Õiguse mingil otstarbel ehitist või selle osa kasutada annab sama paragrahvi esimese lõike kohaselt kasutusluba – kuni kasutusloa väljastamiseni saab rääkida kavandatud kasutamise otstarbest (vt lg 1), kasutusloa väljastamise järel aga ettenähtud kasutamise otstarbest (lg 3). Kasutusluba on kohaliku omavalitsuse kinnitus, et ehitis vastab nõuetele ja sobib seega ettenähtud otstarbel kasutamiseks, ja sellest tulenev nõusolek ehitist sel eesmärgil kasutada. Juhud, millal ehitisel ei pea olema kasutusluba, näeb ette EhS § 32 lg

1. Need on riigisaladusega või salastatud välisteabega seotud ehitis, riigikaitseline ehitis ja väikeehitis, välja arvatud elamiseks kasutatav väikeehitis. Ridamaja, mille kasutuseesmärgiks on majutus, ja selle boks ilmselgelt nimetatud loetellu ei kuulu. Seega on ridamaja boksi kasutamiseks nõutav kasutusluba ning selle puudumisel ei ole boksi kasutamine sõltumata viisist (majutuseks või eluruumina) lubatud. Kui ehitis ei ole valmis ja seetõttu ei saa sellele kasutusluba väljastada, ei tohi ehitist ka vastavalt EhS § 32 lg-le 3 kasutada. Taolist tõlgendust kinnitab ka ehitusseaduse eelnõu seletuskiri (kättesaadav Riigikogu kodulehel: http://web.riigikogu.ee/ems/saros3 bin/mgetdoc?itemid=011650020&login=proov&password=&system=ems&server=ragne11), milles on öeldud järgmist: „Paragrahvi 32 kohaselt on ehitise kasutamiseks vajalik ehitise kasutusluba (edaspidi kasutusluba). Kasutusloaga määratakse kindlaks ehitise kasutusotstarve.“ 5.2 Tulenevalt EhS § 29 lg 1 p-st 11 ja 12 on hoone omanik kohustatud tagama kasutusloa olemasolu, kui see on nõutav, ning ehitise kasutamise vastavalt kasutamise otstarbele. Punktis 12 sätestatud kohustus tagada ehitise kasutamine vastavalt kasutamise otstarbele tähendab seda, et ehitist kasutatakse ainult ettenähtud otstarbel. Kuna viimase määrab kindlaks kasutusluba, peab omanik tagama, et ehitist kasutatakse ainult siis, kui kasutusluba on olemas, ning, et ehitist kasutatakse kasutusloas märgitud otstarbel. Kohustus tagada kasutusloa olemasolu tuleneb punktist
2. Vastavat – haldusõiguslikku – kohustust ei saa delegeerida tsiviilõigusliku lepinguga teisele isikule. Kuigi kohtu hinnangul võib omanik lepinguga kohustada teist isikut tegema kasutusloa saamiseks vajalike toiminguid (v.a taotluse esitamine, kuna taotluse peab esitama EhS § 33 lg 8 kohaselt ehitise omanik), ei mõjuta see ehitise omaniku vastutust seaduses esitatud nõuete täitmise eest. Isik, kes võttis endale kohustuse kasutusloa taotlemiseks, vastutab omakorda lepingu alustel ehitise omaniku ees.
3. Eelnevast tulenevalt leiab kohus, et kohtuväline menetleja on õigesti asunud seisukohale, et I. Hallik on rikkunud ehitise omaniku kohustusi, pannes sellega toime EhS § 68 lg-s 1 sätestatud väärteo. Keila Vallavalitsus on määranud karistuseks 10 trahviühikut, s.o 600 krooni. Tegemist on miinimumilähedase väärteokaristusega – rahatrahvi minimaalseks suuruseks on kolm trahviühikut (180 krooni). Kohus leiab, et taoline rahatrahvi alammäära lähedane karistus on põhjendatud, kuna menetlusalune isik lähtus eeldusest, et kasutusloa hangib ehitise müüja.
4. VTMS § 133 p 6 kohaselt peab kohus otsuse tegemisel kontrollima ka seda, kas kohtuväline menetleja on järginud menetlusõigust. VTMS § 69 lg 1 p 8 kohaselt peab väärteoprotokollis olema teave selle kohta, et menetlusalusele isikule on tehtud käesoleva seadustiku §-s 19 ettenähtud õigused ja kohustused teatavaks. Selleks on väärteoprotokolli pöördel esitatud isiku õiguste ja kohustuste loetelu, mille järel on allkirjakoht. Kohtuvälise menetluse materjalide hulgas oleval väärteoprotokollil ei ole menetlusaluse isiku allkirja selle kohta, et talle on ta õigusi tutvustatud. Kohus leiab siiski, et tegemist ei ole sellise menetlusõiguse rikkumisega, mis tingiks kohtuvälise menetleja otsuse tühistamise. Nimelt on menetlusaluse isiku ülekuulamise protokollis I. Halliku allkiri selle kohta, et talle on menetlusaluse isiku õigusi ja kohustusi tutvustatud. Ülekuulamise protokoll on koostatud ja väärteoprotokoll on I. Hallikule kätte antud samal päeval –
5. detsembril
6. a.
7. Eelnevast tulenevalt ja juhindudes VTMS § 132 p 1, § 133, § 134 ja § 120 lg 1 jätab kohus kaebuse rahuldamata ja Keila Vallavalitsuse otsuse muutmata. Sten Lind Kohtunik 4