Obsah (6)

§ 296§ 308§ 316§ 113§ 198§ 94

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja Imbi Sidok-Toomsalu Otsuse tegemise aeg ja koht 10.0

§ 296

lg 3 sätestab, et üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Seega ei vabasta üürniku lahkumine üüripinnalt üüri maksmise kohustusest. Eeltoodust tulenevalt oli kostjal kohtu hinnangul kohustus tasuda üüri kuni 01.07.2011, mitte kuni väidetava lahkumiseni 11.06.

1. Seega võlgneb kostja hagejale kahe kuu üüri 2000 eurot, millest 1367 euro suuruse võlgnevuse on kostja omaks võtnud. Samuti on kostja vastuses hagiavaldusele omaks võtnud, et pooled leppisid 02.05.2011 – 04.06.2011 kokku, et üürileping lõpetakse 01.07.2012 ja et pooltel ei ole vaidlust selles osas.
2. Kohus leidis, et ei vasta tõele kostja väide, mille kohaselt hageja nõustus kostja 02.05.2011 ülesütlemisavalduses esitatud ettepanekuga teha mai- ja juunikuu üüritasu ja kommunaalmaksete võlgnevuse osas tasaarvestus kostja poolt tasutud tagatisraha arvelt. Kohus märgib, et hageja teatas selgesõnaliselt 04.05.2011 e-kirjas, et ta ei nõustu kostja võlgnetavate üüri ja kommunaalmaksete tasaarvestamisega kostja poolt tasutud tagatisrahaga. Hageja ei ole teostanud kostja võlgnetava üüri- ja kommunaalmaksete osas tasaarvestust tagatisrahaga.
3. Üürilepingu p.3.
4. kohaselt kohustus kostja tasuma üürilepingu sõlmimisel hagejale tagatisraha 30 000 krooni, mis pidi tasaarveldatama lepingu lõppemisel või lõpetamisel, kui hagejal ei ole kostja vastu üürilepingust tulenevaid nõudeid. Hagejal oli õigus tagatisrahast maha arvestada kõik üürilepingust tulenevad nõuded kostja vastu, eelkõige, kuid mitte ainult üürilepingu objekti korrastamisele ja samasse seisukorda viimise kulud jms, mille tõttu eluruumi seisund on halvenenud üürilepingu kehtivuse ajal. Ülejäänud tagatisraha pidi tagastatama kostjale või tasaarveldatama poolte kokkuleppel üüriga. 21.

§ 308

lg 1 kohaselt tagab tagatisraha üürilepingust tulenevaid üürileandja nõudeid üürniku vastu. Riigikohus asus lahendis nr 3-2-1-29-10 seisukohale, et üürilepingu sõlmimisel üürileandjale tagatisraha maksmine ei tähenda, et üürnikul oleks õigus tagatisraha võrra vähem üüri maksta. Tagatisraha eesmärgiks on tagada üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Selle eesmärgiga ei oleks kooskõlas see, kui üürileandja saaks üürilepingu üles öelda alles siis, kui üürniku üüri ja kõrvalkulude võlg ületab tagatisraha suurust

§ 316lõikes 1 toodud määras.

Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostjal puudus õigus oma üüri- ja kommunaalmaksete võlgnevus tasaarvestada tagatisrahaga. Seejuures ei andnud hageja nõusolekut kostja poolt võlgnetava üüri ja kommunaalmaksete tasaarvestamiseks kostja poolt tasutud tagatisrahaga. Tulenevalt üürilepingu p-st.3.3 sai tagatisraha üüriga tasaarvestada vaid poolte kokkuleppel. Kuna hageja tasaarvelduseks nõusolekut oma 4 04.05.2011 e-kirjas ei andnud, puudus kostjal tasaarvestusõigus. Seega ei ole kostja poolt võlgnetavas summas tasaarvestus toimunud ja kostja võlgneb hagejale jätkuvalt 2011 mai ja juuni üüri 2000 eurot ja kommunaalkulud 482 eurot, kokku 2482 eurot, millest kostja on omaks võtnud 1849 eurot. 22.

§ 113

lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohustuse täitmiseni. Üürilepingu p.3.1 ja 3.5 nimetatud summade maksmisega viivitamisel kohustus kostja maksma viivist 0,5% tasumata summalt iga viivitatud päeva eest (üürilepingu p.3.6.). Kohus leidis, et kuivõrd hageja üürivõlgnevuse nõue on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele, on ka viivisenõue põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Apellatsioonkaebus

1. E. G palub maakohtu otsuse tühistada ja menetluskulud jätta vastustaja kanda.
2. Asjakohane ei ole maakohtu viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-29-
3. Riigikohus leidis, et üürilepingu sõlmimisel üürileandjale tagatisraha maksmine ei tähenda, et üürnikul oleks õigus tagatisraha võrra vähem üüri maksta. Praeguses asjas poolte vaidlus käib aga selle üle, kas üürilepingu lõpetamisel üürileandja peab üüri ja kommunaalmaksete võlgnevuse tasaarvestama tagatisega.
4. 02.05.2011 üürilepingu ülesütlemisavalduse kohaselt kostja ütles üürilepingu üles alates 01.07.
5. Hageja nõustus sellega, et üürileping lõpeb 01.07.
6. Kostja avaldas, et üürilepingu lõpetamisel ta palub üürivõlgnevuse tasaarvestada tagatisega. Hageja nõustus üürilepingu ülesütlemisega, kuid ei nõustunud tasaarvestamise avaldusega. 26.

§ 198lg 1 kohaselt tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele.

Riigikohus on selgitanud (3-2-1-81-00), et juhul, kui teine pool ei nõustu tasaarvestusega, tuleb tal enda nõude maksmapanekuks esitada tasaarvestuse tegija vastu hagi. Kuna hageja ei ole esitanud kostja vastu hagi oma nõude maksmapanekuks, pidi kohus tasaarvestama üüri ja kommunaalkulude võlgnevuse hagejale tasutud tagatisega.

1. Kostja leiab, et kuna poolte vaidlus käib üüri ja kommunaalkulude võlgnevuse tasumise üle ja kostja tasaarvestamise avaldus on selle vaidluse lahutamatu osa, siis maakohus pidi kostja avaldusega arvestama ja tasaarvestama üüri ja kommunaalkulude võlgnevuse hagejale tasutud tagatisega.
2. Hageja oma seletustes ei vaielnud sellele vastu, et hageja esindajana T. M nõudis ruumide vabastamist 11.06.2012, et üüritud ruumide võtmed olid üle antud T. M-le ja ta võttis ruumid üle. Vaatamata sellele, et 11.06.2011 ei olnud koostatud üüritud ruumide üleandmise akti, toimus ruumide faktiline vabastamine ja ruumide ülevõtmine hageja esindaja poolt. Eeltoodust tulenevalt peab lugema, et üürileping lõppes 11.06.2011 ja ruumide ülevõtmine akt oli koostatud ühepoolselt hageja poolt 01.07.
4. Kuna üüri ja kommunaalkulude võlgnevused kuluvad tasaarvestamisele tagatisega, siis on põhjendamatu viiviste väljamõistmine. Põhjendamatu on ka viiviste suurus. Viivis ei saa olla tsiviilõiguslik karistus, selle eesmärgiks on katta kohustuse täitmisega viivitamisest võlausaldajale tekkinud varaline ja/või mittevaraline kahju, seega peab võlausaldaja nõue kõrgete viiviste osas olema põhjendatud (õigustatud huvi kriteerium). Riigikohus on (3-2-1-66-05) selgitanud, et põhivõlast ja seaduslikust viivisest (

§ 94

ja § 113 lg 1 kohaselt on see 0,02% päevas) suurema viivisenõude esitamisel peab võlausaldaja suutma tõendada, et tal tekkis enam kahju, kui seda on võlgnetavalt summalt arvutatud seadusliku viivise summa, kuivõrd üldisest hea usu põhimõttest tuleneb võlausaldajale kohustus oma õigusi mitte kuritarvitada. 30. Riigikohus lahendi nr 3-2-1-66-05 punktis 24 asus seisukohale „Õiguse ühetaolise kohaldamise huvides märgib kolleegium, et eelnimetatud põhimõtted kehtivad üldiselt ka leppetrahvi või viivise nõudmisel võlaõigusseaduse järgi ja nende suuruse 5 vähendamisel

§ 113lg 8 või § 162 järgi.

Erinevalt tsiviilkoodeksi regulatsioonist ei ole viivis kehtiva õiguse järgi leppetrahvi alaliik, vaid seadusest tulenev õiguskaitsevahend rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel (vt ka Riigikohtu

1. novembri
2. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-132-04 (RT III 2004, 33, 350)). See peaks kinnitama viivisenõude kompensatsioonilist iseloomu, mida kohtul tuleb arvestada ka viivise vähendamisel põhjusel, et viivis on kokku lepitud seaduses sätestatust suuremas ulatuses. Kui ebaproportsionaalselt suure viivise või leppetrahvi nõue on kokku lepitud tüüptingimustes, toob see erinevalt

§ 113

lg-st 8 ja §-st 162 kaasa kokkuleppe tühisuse ja võimaluse nõuda viivist vaid seaduses sätestatud ulatuses ja eeldustel. Majandustehingutest tulenevate viivisenõuete lahendamisel tuleb arvestada Euroopa Parlamendi ja Nõukogu

1. juuni
2. a direktiiviga nr 2000/35/EÜ äritehingutes hilinenud maksmisega võitlemise kohta. Liisingulepingu ülesütlemisest tulenevate kahju- ja viivisenõuete hindamisel tuleb arvestada ka

§-ga 367, eriti selle lõikega 3 liisinguandja rahaliste nõuete esitamisel liisinguandjale jääva liisingueseme väärtuse arvessevõtmise kohta“ Samast lahendist tuleneb, et viivise nõudmine ei või olla suuremas ulatuses kui põhivõlg.

1. Kohus mõistis kostjalt välja viivise 2000 eurot, mis on võrdne põhivõlaga ja täiendavalt viivise suuremas ulatuses kui põhivõlg, alates 08.05.2012 kuni kohustuse täitmiseni, mis seisuga 10.03.2013 on juba 306 päeva x 10 eurot = 3060 eurot ning mis on ebamõistlikult suur. Apellant palub juhul, kui ringkonnakohus leiab, et maakohtu kohtuotsus on õige põhivõla 2000 euro väljamõistmise osas, tühistada maakohtu otsus viivise väljamõistmise osas. Vastustaja seisukoht
2. Hageja palub jätta maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu põhjendused
3. Tsiviilkolleegium, tutvunud kirjalikus menetluses tsiviilasja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Käesolevas asja on maakohus rikkunud TsMS §-s 651 sätestatud selgitamiskohustust ja jätnud täitmata eelmenetluse ülesanded. Eelmenetluse ülesanded on sätestatud TsMS §-s
4. Kohus peab eelmenetluses välja selgitama hageja nõuded ning poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta, samuti tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Kuna maakohus pole välja selgitanud kõiki asjaolusid, mille üle pooled vaidlevad, on maakohtu otsus olulises ulatuses põhjendamata.
5. Maakohus tuvastas, et pooltevaheline üürileping on lõppenud alates 01.07.
6. Mõlemad pooled on üürilepingust tulenevaid vastastikuseid rahalisi nõudeid tasaarvestanud. Sisuliselt vaidlevad pooled selle üle, kas üürilepingu lõppemisel jäi kostja hagejale võlgu ja kui suure summa.
7. Üürilepingu p 3.3 järgi kohustus üürnik üürilepingu sõlmimisel tasuma üürileandjale tagatisraha 30 000 krooni, mis tasaarveldatakse lepingu lõppemisel, kui üürileandjal ei ole üürniku vastu lepingust tulenevaid nõudeid. Üürileandjal on õigus tagatisrahast maha arvestada kõik lepingust tulenevad nõuded üürniku vastu, eelkõige, kuid mitte ainult lepinguobjekti korrastamisele ja samasse seisukorda viimise kulud, mille tõttu eluruumi seisund on halvenenud lepingu kehtivuse ajal. Ülejäänud tagatisraha tagastatakse üürnikule või tasaarveldatakse poolte kokkuleppel üüriga.
8. Seega üürilepingu lõppemisel oli hagejal kostja vastu tasumata üüri ja kommunaalteenuste nõue ning üüripinna kahjustamisest tulenev kahju hüvitamise nõue ning kostjal oli hageja vastu tagatisraha tagastamise nõue.
9. Hageja leiab, et kostjal ei ole tagatisraha tagastamise nõuet, kuna ta on lepingu lõppemisel tagatisrahast maha arvestanud oma kahju hüvitamise nõude. 6
10. Kuna kostja vaidleb hageja kahju hüvitamise nõudele vastu, leides, et ta ei ole korterit kahjustanud, peab hageja oma nõuet tõendama. Seega pidi maakohus tuvastama, kas ja kui suures ulatuses on kostja üüripinda kahjustanud ning milline summa kulus selle taastamiseks. Seejärel saab otsustada, kas üürnikul on kogu või mingis osas tagatisraha tagastamise nõue, mida ta sai tasaarvestada üürileandja üüri ja kommunaalteenuste nõudega. Maakohtu viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-29-10, milles Riigikohus asus seisukohale, et üürilepingu sõlmimisel üürileandjale tagatisraha maksmine ei tähenda, et üürnikul oleks õigus tagatisraha võrra vähem üüri maksta, ei ole käesoleval juhul asjakohane.

§ 308

lg 1 kohaselt tagab tagatisraha üürilepingust tulenevaid üürileandja nõudeid üürniku vastu ja seetõttu ei saa üürnik üürilepingu kehtivuse aja selle rahaga arvestada. Käesolevas asjas on aga üürileping poolte vahel lõppenud ja üürnik saab käsutada tagatisraha osas, milles see ei olnud põhjendatud arvestada kahju hüvitamiseks, sealhulgas tasaarvestada tasumata üüri nõudega.

1. Maakohus ei ole üürileandja kahjunõuet üldse välja selgitanud ega sellele hinnangut andnud, mistõttu ei ole võimalik otsustada, millise summa kostja üürilepingu lõppemisel hagejale võlgu jäi. Ringkonnakohus märgib siinjuures, et asja loomulikku kulumist selle kasutamisel ei saa pidada asja kahjustamiseks, seda katab üüriraha. Eluruume tuleb ikka aeg-ajalt remontida.
2. Põhjendatud on ka kostja apellatsioonkaebuse väide, et maakohus on mõistnud kokkuvõttes viivise välja põhivõlast oluliselt suuremas ulatuses, seda millegagi põhjendamata.
3. Eeltoodu alusel tuleb asi saata uueks läbivaatamiseks maakohtule.
4. Menetluskulud jaotab maakohus asja sisulisel läbivaatamisel. Reet Allikvere Imbi Sidok-Toomsalu Gaida Kivinurm 7 8