Obsah (6)

§ 228§ 203§ 68§ 216§ 80§ 66

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja Kohtunik Marget Henriksen Kohtuotsuse avalikult 31. detsembril 2012.a. kell 12.00 kohtu tsiviilkantselei kaudu Kentmanni 13, T

) § 225 järgi isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Isikliku kasutusõiguse ulatus määratakse kahtluse korral vastavalt õigustatud isiku vajadustele. 9.

§ 228

järgi kohaldatakse isiklikule kasutusõigusele lisaks

§-des 225-227 sätestatule ka reaalservituudi vastavaid sätteid. Kui isiklik kasutusõigus on seotud 4 valdamisega, kohaldatakse kasutusvalduse vastavaid sätteid.

§ 203

kohaselt peab kasutusvalduse seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud. 10. Poolte vahel 27.09.2006.a. sõlmitud XXX asuva kinnistu isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu p 3.8 sätestab, et isikliku kasutusõiguse tähtaja lõppemisel võib tähtaega pikendada õigustatud isiku ja omaniku kokkuleppel. Kokkuleppe mittesaavutamisel säilib õigustatud isikul õigus sõlmida omanikuga uus isikliku kasutusõiguse seadmise leping samadel tingimustel, kui on omaniku poolt heakskiidetud tingimused, mis on enampakkumise või muu valikuviisi tulemusena esitatud kolmandatest isikutest pakkujate poolt (t/l 9). Seega on lepingust tulenevalt isikliku kasutusõiguse pikendamiseks eelkõige vajalik poolte kokkulepe. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga selles, et lepingu p 3.8 sõnastus kohustab hagejat olema kostjaga lepingulistes suhetes kuni kinnistul paiknevate müügipaviljonide kasutamise lõpetamiseni. Nimetatud säte annab kostjale küll õiguse kokkuleppel hagejaga pikendada isikliku kasutusõiguse tähtaega ning eesõiguse kinnistu kasutusõiguse lepingu sõlmimiseks kolmanda isikute poolt pakutud ja Tallinna linna poolt heakskiidetud tingimustel, kuid ei välista võimalust, et Tallinna linn kasutab talle kuuluvat kinnistut ise. Kohus nõustub kostjaga selles, et alles siis kui kostja endast tulenevatel põhjustel kinnistut kasutada ei soovi, on hagejal õigus anda kinnistu muude isikute kasutusse, kuid antud juhul ei anna hageja kinnistut kolmandate isikute kasutusse vaid on selgitanud, et soovib oma kinnistut ise kasutada.

§ 68lg 1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle.

Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et Tallinna linn oleks asunud sõlmima kolmanda isikuga kasutusõiguse lepingut. Kostja ei ole esiletoonud ka ühtegi asjaolu, millest kohus saaks teha järelduse, et hageja ei tohiks oma omandit vabalt vallata ja kasutada ning asuda ise oma kinnistut kasutama.

1. Kostja on tuginenud ka sellele, et viidatud sätet ja lepingut kogumis tuleb tõlgendada vastavalt poolte tahtele ja kavatsustele lepingu sõlmimisel. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg 1 järgi lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Sama paragrahvi lõige 3 kohaselt kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Kostja leiab, et kuivõrd ta on teinud XXX kinnistuga seonduvalt suuremahulisi investeeringuid, sõnastati lepingu p 3.8 vastavas sõnastuses, et kaitsta kostja õigusi ja tehtud investeeringuid. Samas sätestab lepingu p 3.7, et isikliku kasutusõiguse lõppemisel ei hüvita omanik õigustatud isikule ehitiste püstitamiseks, kasutusloa vormistamiseks, remontimiseks ja heakorra tagamiseks tehtud kulutusi ega saamata jäänud tulu. Isikliku kasutusõiguse seadmise leping näeb ette kõigest viieaastase tähtaja. Lepingu p 3.8 esimene lause määrab lepingu pikendamise esmase alusena poolte kokkuleppe. Ka ei nähtu nimetatud p 3.8, et hageja on kohustatud kostjaga kokkuleppe mittesaavutamisel korraldama enampakkumise uue teenusepakkuja leidmiseks. Kohus leiab, et kostja ei saanud sellises sõnastuses lepingu sõlmimisel eeldada, et ta kasutab kinnistust niikaua, kui kinnistul toimub müügitegevus. Ka tunnistaja Ahto Eesmäe ütlustega ei ole leidnud tõendamist, et poolte tahe oli lepingu sõlmimisel suunatud sellele, et kostja kasutab kinnistut niikaua, kui kinnistul toimub müügitegevus.
2. Kohus kostja seisukohaga, et poolte kirjavahetus ja hageja allasutuse poolt Tallinna linnavalitsuse korralduse projekti koostamine on pooltele siduvad tahteavaldused, hageja ja kostja on lepingu pikendamise osas jõudnud kokkuleppele ning lepingut tuleb lugeda seega pikenenuks kuni 31.10.2016.a., ei nõustu. VÕS § 9 lg 1 kohaselt leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 kohaselt kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see 5 muutub kehtivaks kättesaamisega. Kindlale isikule suunamata tahteavaldus muutub kehtivaks tahte väljendamisega. Käesoleval juhul on tegemist Tallinna linnale kuuluvale kinnistule seatud isikliku kasustusõiguse lepingu tähtaja ja kasutusõiguse tasu muutmisega, seega on üheks lepingupooleks kohalik omavalitsus. Poolte vahel on küll sõlmitud eraõiguslik leping, kuid eraõigusliku suhte tekkimiseks ja selle muutmiseks on eelkõige vaja vastavasisulist haldusakti. TsÜS § 25 lg 2 kohaselt on kohaliku omavalitsuse üksus avalik-õiguslik isik. TsÜS § 31 lg 4 kohaselt nähakse avalik-õigusliku juriidilise isiku organid ja nende pädevus ette seadusega. Tallinna linna kinnisasja isikliku kasutusõigusega koormamist reguleeriva Tallinna Linnavolikogu 04.11.2010.a. määruse nr 51, Linna kinnisasja reaalservituudi ja isikliku kasutusõigusega koormamise korra § 6 lg 4 kohaselt kinnisasja isikliku kasutusõigusega koormamise otsustab Tallinna Linnavalitsus korraldusega linnavaraameti ettepaneku alusel. Korra § 15 lg 2 järgi lepingu muutmise valmistab ette linnavaraamet. Lepingu muutmise otsustab linnavalitsus korraldusega. Seega saab linnale kuuluvat kinnisasja koormata üksnes Tallinna Linnavalitsuse korralduse alusel, ka isikliku kasutusõiguse lepingu tähtaja pikendamiseks on otsustuspädevus üksnes Tallinna Linnavalitsusel. Käesoleval juhul Tallinna Linnavalitsus korraldust, millega otsustatakse vaidlusaluse kinnistu suhtes kostja isikliku kasutusõiguse lepingu tähtaja pikendamist vastu võtnud ei ole.
3. Riigikohtu erikogu on 20.04.2006.a. kohtulahendis nr. 3-3-1-31-06 selgitanud, et linna vara kasutusse andmisel toimub mitmeastmeline menetlus: esmalt valib linn välja isiku, kelle kasutusse vara antakse, seejärel vormistatakse valik korraldusega lepingu sõlmimiseks ning lõpuks sõlmitakse tsiviilõiguslik leping ja poolte vahel tekib eraõiguslik suhe (vt ka Riigikohtu erikogu
4. detsembri 2001.a määrus asjas 3-3-1-8-01, p 17). Sellise menetluse esimene pool - linna vara isiku kasutusse andmise otsustamine - on avalik-õiguslik ning haldusorgani ja huvitatud isikute vahel on avalik-õiguslik suhe. Valikut vormistav akt sisaldab nii avalik-õigusliku iseloomuga korraldust linna vara kasutusse andmise osas kui ka haldusorgani eraõiguslikku tahteavaldust konkreetse lepingu sõlmimiseks. Seega on enne tsiviilõigusliku lepingu sõlmimist ja eraõigussuhte tekkimist vajalik, et omavalitsusorgan väljendaks lepingu sõlmimiseks eraõiguslikku tahteavaldust haldusaktis. Haldusakti, millega Tallinna Linnavalitsus oleks väljendanud oma tahteavaldust kostjaga isikliku kasutusõiguse lepingu tähtaja pikendamiseks välja antud ei ole. Samuti ei ole pooled sõlminud notariaalset lepingut isikliku kasutusõiguse tähtaja pikendamiseks. Kohus möönab, et hageja on haldusmenetluses kostjale Tallinna Linnavalitsuse korralduse projekti ja selle seletuskirja edastades ning oma muutunud seisukohtadest õigeaegselt teavitamata jättes käitunud vastuoluliselt, kuid selline käitumine ei anna iseenesest alust tuvastada, et pooltevahelise isikliku kasutusõiguse lepingu tähteg on pikenenud kuni 31.10.2016.a. Eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et isikliku kasutusõiguse seadmise leping lõppes tähtaja möödumisel 31.10.2011.a.
5. Vaidlust ei ole ka selles, et kostja vaatamata hageja nõudmistele käesoleval ajal valdab hagejale kuuluvat kinnistut asukohaga XXX(praegune aadress Musumägi/ Virumägi).

§ 216

kohaselt on kasutusvaldaja või tema õigusjärglane kohustatud kasutusvalduse lõppemisel kasutusvalduse eseme omanikule tagastama § 218 lg-s 1 sätestatud seisukorras.

§ 80

lg 1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab ning lg 2 kohaselt on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse.

§ 66

lg 1 sätestab, et kui kanne on asjaõiguse lõppemise tõttu kaotanud igasuguse õigusliku tähenduse, on koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda kande kustutamist. Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 kohaselt on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi

1. lõike p 2 kohaselt on puudutatud isikuks asjaõiguse kustutamisel või selle sisu muutmisel kustutatava või muudetava asjaõiguse omaja, samuti isik, kes omab asjaõigust kustutatavale või muudetavale asjaõigusele. TsÜS § 68 lg 5 näeb 6 ette, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
2. Kõige eelpooltoodu alusel on kohus seisukohal, et hagi tuleb rahuldada ning jätta vastuhagi rahuldamata, kohustada kostjat andma välja Tallinnas Musumägi/Virumägi kinnistu osa, mis on koormatud isikliku kasutusõigusega ja sellel asuvad ehitised (lillemüügipaviljon, ehitisregistri kood XXX) Tallinna linna valdusesse, tuvastada kostja kohustus anda tahteavaldus Musumägi/Virumägi kinnisasja koormava Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kolmandasse jakku kantud isikliku kasutusõiguse kande kustutamiseks ja kohustada kostjat andma nõusolek kustutada Musumägi/Virumägi kinnisasja koormava Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kolmandasse jakku kantud isikliku kasutusõiguse kanne.
3. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine
4. Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus TsMS § 122 lg 1 sätestatust, mille kohaselt on tsiviilasja hind hagihind ja hagita asja hind. Vastavalt TsMS § 128 üüri- või rendilepingu või muu sellesarnase kasutuslepingu kehtivuse või kestuse üle peetava vaidluse korral on hagihind vaidlusalusele ajale, kuid mitte pikemale ajale kui ühele aastale, langevate kasutustasude kogusumma. Lepingu lõppemise tõttu kinnisasja valduse väljaandmise üle peetava vaidluse korral on hagihind ühe aasta kasutustasude kogusumma. TsMS § 132 lg 1 kohaselt eeldatakse mittevaralise nõude puhul, et hagihind on 1 595 eurot. Kokku on hagihind 25 270,43 (23 675,43 + 1 595) eurot. Vastuhagi hind on 30 500 eurot. Menetluskulude jaotamine
5. TsMS § 162 lg 1 järgi hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus rahuldab hagi ning jätab vastuhagi rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
6. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Vastavalt TsMS § 174 lg 3 hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. Marget Henriksen Kohtunik 7