) § 323 lg 1 alusel alates 01.02.2011. Hageja palvel saatis kostja üürilepingute ülesütlemisavaldused ka paberkandjal (teade tl 56-58). Hageja on seisukohal, et kostjal puudus õigus üürilepinguid üles öelda, sest ülesütlemisavaldusest ei nähtu, et kostja vajaks hageja poolt kasutatavaid pindasid tungivalt endale. 06.12.2010 esitas OÜ Vivapartner OÜ Estectus vastu Harju Maakohtule hagi, milles palus tuvastada, et kostja poolt üürilepingu ülesütlemine 01.11.2010 ja 02.11.2010 ülesütlemise teadetega on tühine. Ühtlasi palus hageja tuvastada kostja kohustus teha tahteavaldus hageja kasuks üürilepingute (lepingute tähtajaks 16.12.2049) kohta märgete sissekandmiseks kinnistusregistrisse (vastavate registriosade kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale OÜ Vivapartner kasuks). Äripäeva 16.12.2010 artiklist ja kinnisvaraportaali city24.ee väljatrükist nähtuvalt on kostja SEB Pank AS kinnisvarahaldusfirma, mis soetas Eestis 302 kinnistut ja ta jätkab nende kokkuostmist eesmärgiga need tulevikus kasumiga edasi müüa. Nimetatu lükkab ümber kostjapoolse ruumide tungiva omavajaduse ja tõendab kostja tegevuse tegelikke eesmärke. Üürilepingute ülesütlemise avaldus on
lg 5 alusel tühine, kuna kohustuslikud vorminõuded on täitmata, ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg lisamata (
Lisaks eelnevale välistab üürimärke olemasolu kinnistusraamatus
Hageja ei nõustunud kostja väitega, et vaidlusalustele üürilepingutele ei kohaldu
Kostja tugines üürilepingute ülesütlemisel
2 Tsiviilasi nr 2-10-60992 §-le 323. Juhul kui kostja soovib kohaldada lepingutele
Hageja ei ole üüripindu allkasutusse andnud ja seega
OÜ Estectus vastuväited hagile ning vastuhagi nõue ja põhjendus Kostja vaidles hagile vastu. Üürilepingud on näilikud ja seetõttu tühised, kuna pooled ei soovinud nendega luua üürilepingule vastavaid õiguslikke tagajärgi. Hageja eesmärgiks ei olnud lepingu esemeks olevaid ruume kasutusse võtta. Lepingud sõlmiti eesmärgiga tekitada ruumide omandajale kahju, mistõttu on lepingud vastuolus heade kommetega ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 kohaselt tühised. Lepingute sõlmimise ja nende kohta kinnistusraamatusse märke kandmise eesmärk oli luua hagejale võimalus esitada lepingu eseme enampakkumisel omandanud isikute vastu rahalisi nõudeid. Käesoleval juhul ei ole kinnisasjade näol tegemist ei elu- ega äriruumiga, kuna lepingute ese paikneb kasutusloata pooleliolevas ehitises ja eseme hulka kuuluvad korterid on nii elu- kui äriruumidena kasutuskõlbmatud. Seega ei oleks isegi juhul, kui lepingud oleksid kehtivad ja tegemist oleks üürilepingutega,
OÜ Estectus esitas 13.05.2011 Harju Maakohtule vastuhagi, milles palus kohustada hagejat andma ebaseaduslikust valdusest välja kostja valdusesse xxxxxxxxx asuva korteri nr 1 koos kahe parkimiskohaga (nr 23 ja nr 22) ning korteri nr 8 koos kahe parkimiskohaga (nr 5 ja nr 1). Hagejal puudub üürilepingutes nimetatud kinnisasjade valdamiseks õiguslik alus, sest üürilepingud on tühised. Eeltoodust tulenevalt on hageja kohustatud kinnisasjad kostjale asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 kohaselt välja andma. Üürilepingud on TsÜS § 89 lg-s 1 sätestatust tulenevalt näilikud. Üürilepingud allkirjastanud Kalev Sakjase ja Andres Kuldma tutvusest tulenevalt oli OÜ-l Westerford ja hagejal võimalik sõlmida näilikud lepingud. Lepingute näilikkust ei muuda ka hageja väide, et ta ei saanud kinnisasju kasutada ega pidanud üüri maksma kasutusloa puudumise tõttu. Tegelikult sõlmisid hageja ja OÜ Westerford üürilepingud teadvalt nö eluruumidele, millel puudus kasutusluba ja mis ei olnud elamiseks kõlblikud. Hageja kohustus üürilepingute punkti 2.8.1 kohaselt lepingute esemeks olevates eluruumides tegema remonti. Hageja sai kinnisasjade valduse 25.01.2010, kuid 27.10.2010 seisuga ei olnud hageja viidatud kohustust täitnud. Nimetatu tõendab, et ajal, mil kinnisasjade omanik oli OÜ Westerford, hageja oma üürilepingutest tulenevaid kohustusi ei täitnud. Hageja poolt esitatud fotodest ei ole võimalik järeldada, et need on tehtud vaidlusaluste kinnisasjadest. Kuigi hageja näol on tegemist juriidilise isikuga, nähtub fotodelt, et ruumid viimistleti eluruumidena, millest järelduvalt andis hageja ruumid allkasutusse. Kuna lepingu tegelik eesmärk oli ruumide kasutamine hageja poolt enda majandustegevuses büroona, on tegemist näilike lepingutega. Asjaolust, et ruume ei ole eluruumina kasutusele võetud, saab järeldada, et üürilepingud sõlminud isikud ei soovinud õigusliku tagajärjena ruumide eluruumidena kasutusse võtmist, vaid eesmärgiks oli kas ruumide allkasutusse andmine või nende kasutamine äriruumina. Juhul kui kohus leiab, et lepingud ei olnud näilikud, on lepingud vastuolus heade kommetega, kuna lepingud allkirjastasid teineteisele tuttavad ja ühiste ärihuvidega isikud, kusjuures hageja oli teadlik, et ajal, mil kinnisasjad on OÜ Westerford omandis, ta lepingutest tulenevaid kohustusi täitma ei pea; OÜ Westerford asutati üksnes kinnisasjade omandamiseks ja lepingute eesmärk oli tekitada kahju OÜ Westerford kohustuste ülevõtjale. Kuna avalikest allikatest ei nähtu, et OÜ-s Westerford oleks pärast äriühingu asutamist toimunud aktiivset majandustegevust, siis on põhjendatud järeldada, et OÜ Westerford ainuke tegevus oli kinnisasjade omandamine ja nende kinnisasjade lepingutega koormamine. Kostja omandas kinnistud täitemenetluses, millest tulenevalt on uuel omanikul õigus täitemenetluse seadustiku (TMS) §-st 161 tulenevalt lepingud üles öelda ka juhul, kui kinnistusraamatusse kantud 3 Tsiviilasi nr 2-10-60992 märkus järjekoha tõttu kustutatakse. Täitetoimikus nr 014/2010/1 kõnealuseid lepinguid ei olnud, mistõttu ei saanud kostja tuvastada, et tegemist ei ole mitte üüri-, vaid tasuta kasutamise lepinguga, mille üleminek äärmiselt ebasoodsatel tingimustel üürilepinguks sõltub ebamäärases tulevikus sõltuvast asjaolust. Üürilepingud sõlmiti üürileandja jaoks äärmiselt ebasoodsatel ja üürniku jaoks äärmiselt soodsatel tingimistel: üürileandjale tasutav üür oleks ca 12 korda väiksem, kui kostja kinnisasjade turutingimustel väljaüürimisest kasu saaks. Ober Haus Hindamisteenuste OÜ ekspertarvamuse kohaselt ei ole tavapärane ka lepingu 40-aastane periood, hageja omal äranägemisel remondi teostamise ja allüürile andmise õigus ning lepingu sõlmimine enne kinnisasjade omandamist. Eeltoodust saab järeldada, et lepingute eesmärk oli kinnisasjade omandajale kahju tekitamine. Alternatiivse vastuväitena tugines kostja asjaolule, et üürilepingud on kehtivalt üles öeldud. Kostja ei nõustunud hagejaga, et ülesütlemisteade ei ole kehtiv
Kinnisasjade näol ei ole tegemist eluruumidega (
Hageja on juriidiline isik, millest tulenevalt ei saa ta kasutada kinnisasju koduna. Eeltoodust tulenevalt ei ole
Arvestades
lg 4 p-s 2 sätestatut, ei kohaldu
lg 1 teises lauses sisalduv ka juhul, kui kostja on kinnisasjad eluruumina allüürile andnud. Hageja ei olnud 27.10.2010 seisuga kostja kinnisasju elamiskõlblikku seisukorda viinud. Hageja ütles 01.11.2010 teatega lepingud üles alates 01.02.
Isegi juhul, kui nimetatud säte oleks kohaldatav, oleks ülesütlemine tulenevalt kostja tungivast omavajadusest õigustatud sellega, et kostja saaks kinnistuid kasutada majanduslikult otstarbekal viisil. Kuivõrd nii hageja kui kostja on äriühingud ja hageja kinnitas, et lepingute eesmärgiks on kinnisasjade kasutamine hageja äriruumidena, ei ole võimalik järeldada, et hageja huvid just nende ruumide kasutuse vastu kaaluksid üles kostja huvi selle vastu, et ta saaks tema jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel sõlmitud üürilepingud üles öelda ning leida ruumidele majanduslikult põhjendatud kasutuse või need võõrandada. Kuna hageja ei kasuta ruume tänaseni ja lepingute kohaselt (kui need oleksid kehtivad) oleksid ruumid hageja kasutuses madala üüritasuga, siis ei ole õigustatud ka hagejale
Kuna kostja on kinnisasjade omanik, kinnisasjad on hageja valduses ja hagejal puudub kinnisasjade valdamiseks õiguslik alus, peab hageja kinnisasjad AÕS § 80 lg-te 1 ja 2 alusel kostjale välja andma. Hageja vastuväited vastuhagile Hageja vaidles vastuhagile vastu. Üürilepingud ei ole näilikud ega tühised. Hageja ehitas korterid valmis, mistõttu on alusetu pidada õigussuhet näilikuks. Hageja ei võtnud kortereid kasutusse, sest käivad kohtuvaidlused, mille tulemus ei ole ette teada. Samuti ei olnud kortermajal kuni detsembrini 2011 kasutusluba, mistõttu ehitusseaduse (EhS) § 32 lg 1 kohaselt ei võinudki ruume varem kasutusele võtta. Asjaolust, et leping sõlmiti tuttavate inimeste vahel, ei saa järeldada, et tehingud on näilikud ja seetõttu tühised. Üürilepingutes kokkulepitud tingimus, mille kohaselt üüri hakatakse maksma alates hoonele kasutusloa saamisest, oli EhS § 32 lg-s 1 sätestatut arvestades põhjendatud, kuna üürilepingu sõlmimise hetkel oli teadmata, millal kasutusluba väljastatakse. Kasutusloa saamine või mitte saamine oli kostja kui terve hoone omaniku võimuses. Hageja täitis ka üürilepingutest tulenevaid 4 Tsiviilasi nr 2-10-60992 kohustusi ehk hageja tegi üürilepingu esemeteks olevates korterites remonti. Kostja väide, et OÜ Westerford asutati vaid kõnealuste kinnisasjade omandamiseks ja vaidlusaluste üürilepingute sõlmimiseks, on põhjendamatu ja paljasõnaline. Üürilepingute eesmärgiks ei olnud kostjale kahju tekitamine. Isegi kui tegemist oleks kostja poolt väidetavate kahjustavate tingimustega, oleks õiguslikult välistatud, et üürilepingute lepingupooled said nendes tingimustes kokku leppides seada eesmärgiks kinnistu omandaja õiguste kahjustamise, sest kostja oli enne nende omandamist üürilepingute olemasolust teadlik ning tal ei olnud kohustust kinnisasju omandada ja ennast üürilepingutega vastavalt
Kuivõrd kostja omandas kinnisasjad vabatahtlikult, siis omandamise hetkel ei pidanud ta üürilepingute tingimusi disproportsionaalseks ja ebamajanduslikuks. Üüritud eseme olemust ei määrata
lg 1 mõttes selle järgi, kas see kuulub füüsilisele või juriidilisele isikule, kuidas üks või teine isik seda nimetab või kas see on reaalses kasutuses. Eseme olemus määratakse objektiivsete tunnuste järgi. Puudub vaidlus, et üürilepingute esemeks olevad korterid asuvad korterelamus. Asjaolu, kas neid kasutatakse või ei,
Kinnistusraamatus nimetati üürilepingute esemeid samuti eluruumideks. Eeltoodust tulenevalt on tegemist eluruumidega ja nende koormamiseks sõlmitud üürilepingute lõpetamisele kohalduvad
Isegi juhul, kui üürilepingud oleks üles öeldud kehtivalt, tuleks jätta hagi lepingute esemete üleandmiseks rahuldamata, sest hageja ei täitnud omapoolseid lepingutest tulenevaid kohustusi (lepingu punkt 2.13.4) maksta leppetrahvi ja hüvitada tehtud kulutused, mis üürnik tegi eluruumide parendamiseks ja ehitamiseks. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi ja tuvastas, et OÜ Estectus poolt OÜ-le Vivapartner 01.11.2010 ja 02.11.2010 esitatud üürilepingu ülesütlemise teadetega 16.12.2009 sõlmitud tähtajalise eluruumi üürilepingu nr 1 ja tähtajalise eluruumi üürilepingu nr 2 ülesütlemised on tühised. Kohus tuvastas OÜ Estectus kohustuse teha tahteavaldus üürilepingute kohta märgete sissekandmiseks kinnistusraamatusse (kinnistusregistri registriosade kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale). Vastuhagi jättis kohus rahuldamata. Asjaolu, et üürilepingud allkirjastanud K. Sakjas ja A. Kuldma on omavahel tuttavad ja nad olid erinevatel perioodidel samade äriühingute juhatuse liikmed või kuulusid äriühingute omanike ringi, ei tähenda, et poolte vahel sõlmitud üürilepingud oleksid olnud näilikud ja sellepärast vastavalt TsÜS § 89 lg-s 2 sätestatule tühised. Kostja väide, et lepingute sõlmimisel tehtud tahteavaldustel ei olnud kohaseid õiguslikke tagajärgi, on paljasõnaline. Ka kostja ise möönis, et hagejal tekkis valdus üürilepingu alusel kasutatavatele kinnistutele. Asjaolu, et üürilepingu esemeks olevatel eluruumidel puudus kasutusluba, ei tähenda, et lepingupoolte poolt lepingu sõlmimisel tehtud tahteavaldustel ei olnud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi. Ehitusloa puudumine tõi kaasa selle, et hageja ei saanud vastavalt EhS § 32 lg-s 1 sätestatule lepingueset kuni kasutusloa saamiseni kasutada. Pooled leppisid üürilepingute punktis 2.7.1 kokku, et üürnik ei pea üürileandjale nii kaua üüri maksma, kuni hoonele kasutusluba antakse. Hageja poolt esitatud fotod tõendavad, et hageja teostas üürilepingu esemeks olevates korteriomandites remondi, milles pooled leppisid kokku lepingute punktis 2.8.1. Kostja ei tõendanud oma väidet, et piltidel ei pruugi olla tegemist vaidlusaluste ruumidega. Kostja poolt esiletoodud asjaolude alusel ei saa lugeda tõendatuks, et OÜ Westerford ja hageja vahel 16.12.2009 sõlmitud üürilepingud on näilikud ja seetõttu tühised. See, et lepingud sõlmiti tuttavate isikute vahel ja nendel isikutel on ühised ärihuvid, ei muuda tehinguid heade kommetega vastuolus olevaks (TsÜS § 86). Kostja väide, nagu hageja oleks olnud 5 Tsiviilasi nr 2-10-60992 teadlik, et ajal, mil kinnisasjad on OÜ Westerford omandis, ta lepingust tulenevaid kohustusi täitma ei pea, on paljasõnaline. Hageja ei pidanud maksma üüri seni kuni hoonel ei ole kasutusluba. Nimetatud kokkulepe on mõistlik ega tähenda, et seetõttu oleks lepingust tulenevad vastastikused kohustused heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Paljasõnaline on kostja väide, et OÜ Westerford loodi ainult kinnisasjade omandamiseks ja koormamiseks ning eesmärgiga tekitada kahju OÜ Westerford kohustuste ülevõtjatele. Kinnistusraamatu väljavõtetest nähtuvalt olid märked kinnisasjade üürilepingutega koormamise kohta olemas kinnisasjade võõrandamise ajal nii kinnistusraamatutes kui ka kohtutäitur Marek Laanemetsa poolt 09.07.2010 väljaandes Ametlikud Teadaanded avaldatud kinnistute avaliku enampakkumise teates. Kostja omandas kinnistud vabatahtlikult teades, et need on koormatud üürilepingutega hageja kasuks 40 aastaks ja väide, et üürilepingud sõlmiti eesmärgiga tekitada kahju kinnistute uuele omanikule, on asjakohatu. Eeltoodu alusel ei ole OÜ Westerford ja hageja vahel 16.12.2009 sõlmitud üürilepingud heade kommetega vastuolus ega tühised. Tulenevalt asjaolust, et kostja ütles üürilepingud
lg 1 alusel üles, kuid üürilepingute ülesütlemise avaldusest ei nähtu, et kostja vajaks üüritud ruume tungivalt ise ning kostja nimetatut ei tõendanud, puudus kostjal õiguslik alus üürilepinguid üles öelda. Üürilepingute esemeks olevad üüripinnad on kas elu- või äriruumid, mistõttu kohaldub üürilepingutele
Tulenevalt asjaolust, et kostja poolt saadetud üürilepingute ülesütlemise avaldus ei sisaldanud ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega, rikkus üürileandja ka elu- ja äriruumi üürilepingute ülesütlemisele ette nähtud ja
lg-s 4 sätestatud vormi, millest tulenevalt on kostja poolt tehtud ülesütlemise avaldus
Tulenevalt asjaolust, et üürilepingute ülesütlemiseks puudus kostjal õiguslik alus ja üürilepingute ülesütlemine oli tühine, on hageja ja OÜ Westerford vahel 16.12.2009 sõlmitud üürilepingud kehtivad ning kohtuotsusega tuleb tuvastada
lg 1 alusel kostja tahteavaldus kinnistusraamatusse üürilepingute kohta märgete tegemiseks. Kuna kohus rahuldab põhihagi ja kohtuotsusega tuvastatakse, et kostja poolt tehtud üürilepingute ülesütlemised olid tühised, tuleb vastuhagi kinnisasjade hageja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks jätta rahuldamata, sest kinnisasjad ei ole hageja ebaseaduslikus valduses, vaid kehtivate üürilepingute alusel. Apellatsioonkaebus Kostja OÜ Estectus palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi. Kohus on vaidlustatud otsuses jätnud olulises osas hindamata kostja väited ja esitatud tõendid, mistõttu on kohus jõudnud ebaõigele ja kehtiva õigusega vastuolus olevale järeldusele, et lepingud on kehtivad. Kui kohus oleks asjaolusid õigesti hinnanud, oleks järeldus olnud muu: lepingud on näilikud ja seetõttu tühised, heade kommetega vastuolus ning ka seetõttu tühised, lepingute näol ei ole tegemist üürilepingutega, mistõttu ei ole üürilepingud kostjale üle läinud või on need kostja poolt kehtivalt üles öeldud. 1) Kohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi ja teinud eksliku järelduse, et lepingud ei ole näilikud. Kohus ei analüüsinud, millise õigussuhtega on tegemist, vaid järeldas pealiskaudselt, et pooltevaheline õigussuhte on eluruumi üürisuhe, mistõttu on ekslik ka järeldus, et lepingud on kehtivad. Pooled sõlmisid teadlikult lepingu, millele vastavaid õiguslikke tagajärgi ei saanudki saabuda - lepingu esemeks olid ruumid, mida ei olnud võimalik ega plaanitudki elamiseks kasutada. Kumbki pool oma lepingulisi kohustusi ei täitnud, lepingute tegelikku sisu varjati. 6 Tsiviilasi nr 2-10-60992 2) Kohus lahendas vaidluse eluruumi üürisuhte kohta käivate sätete alusel. Samas on kohus tuvastanud, et kuni kasutusloa väljastamiseni oli üürnikul õigus ruume kasutada tasuta (
3) Näilikkuse hindamisel ei ole kohus muud arvestanud, kui vaid lepingupoolte seotust. 4) Ebaõige on kohtu järeldus, et lepingud ei ole heade kommete vastased (tühised TsMS § 86 alusel). Heade kommete vastasus tuleb kindlaks teha koguhinnagu andmise teel, arvestades nii lepingu sisu, sõlmimise asjaolusid, poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke tehingu tegemise ajal (kohus juhtis kostja tõendamiskoormisele tähelepanu alles kohtuotsuses). Kohus ei hinnanud õiguste ja kohustuste ebaproportsionaalsust (olid tasakaalust väljas). Kohus ei hinnanud tehingute eesmärki ja lepingute sõlmimise asjaolusid. 5) Ebaõige on järeldus, et lepingud on kostjale üle läinud. Kui pooled soovisid luua õiguslikke tagajärgi, oli see võimalik vaid tasuta kasutamise lepingu alusel. Need õigused ja kohustused aga kinnisasja omandajale üle ei lähe. 6) Ebaõige on kohtu järeldus, et ülesütlemine ei ole kehtiv. Hinnang ülesütlemisele on ebaõige (hinnates seda
323 lg 1 lause 2 alusel, mitte aga muul alusel). Kohus ei tuvastanud, kas tungiv omavajadus on olemas. Kohus oleks pidanud nende asjaolude hindamisel poolte huve kaaluma. Maakohus leidis ekslikult, et lepingud on kehtivad. Lepingud on näilikud, kuna pooled sõlmisid teadlikult lepingud, millele vastavaid õiguslikke tagajärgi ei saanudki saabuda. Näilikkust ei välista ka kasutusloa puudumine. Arvestades, et hageja on juriidiline isik, on ruumide kasutamine eluruumina ka objektiivselt võimatu. Näilike tehingute sõlmimise võimalus oli lepingupooltel üksnes tänu omavahelisele tutvusele ja varasemale kogemusele. Üüri maksmise kohustuse puudumise tõttu vastas pooltevaheline suhe tasuta kasutamise lepingu tunnustele. Kohus jättis tähelepanuta, et lepingute sõlmimise hetkest kuni ülesütlemise hetkeni ei olnud ruume võimalik elamiseks kasutada, ruume ei kasutatud ja lepingu tegelik eesmärk ei olnud ruumide eluruumina kasutusse võtmine. Kohus leidis ekslikult, et kohaste õiguslike tagajärgede mittesaabumine on tõendamata. Kohus jättis tähelepanuta, et veel 27.10.2010 ei olnud korterid elamiskõlblikud. Kohus ei arvestanud 27.10.2010 tehtud fotosid, millelt nähtub, et ruume ei olnud võimalik kasutada. Kui hiljem ruumid ka remonditi, ei olnud need lepingute ülesütlemise ajal elamiskõlblikud. Kui hageja teostas remondi pärast lepingute ülesütlemist, oli tema käitumine vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldatud tahtele vastavad õiguslikud tagajärjed oleksid saabunud siis, kui hageja oleks kõnealuseid kortereid eluruumidena kasutanud. Kohus jättis tähelepanuta lepingute punktist 2.6.1 tuleneva ja võlaõigusseaduse üürilepingu regulatsioonist erineva üürniku kohustuse võtta üüripind kasutusse. Asja materjalist nähtuvalt ei võtnud hageja üüripinda enne lepingute ülesütlemist kasutusse. Kohus ei andnud hinnangut sellele, et lepingupooled ei täitnud lepingust tulenevaid kohustusi. Kohus jättis tähelepanuta ka hageja juhataja Andres Kuldma 22.10.2010 e-kirja, milles ta kinnitas, et kortereid ja parkimiskohti sellel hetkel keegi ei kasutanud. Avaldatud tahtele vastavad õiguslikud tagajärjed oleksid võinud saabuda siis, kui ruumide eluruumidena kasutusse võtmine oleks olnud lepingute sõlmimise eesmärk. Maakohus jättis põhjendamatult tähelepanuta kostja väite, et hageja andis tehingu eesmärgi kohta vastuolulisi seletusi ja väitis, et Suur-Patarei 2 on 100% ärimaa, mistõttu saab hageja kasutada üüritud ruume oma majandustegevuses büroona, mis ongi sõlmitud üürilepingute eesmärk. Isegi kui lepingute eesmärk oli kasutada ruume äriruumidena, nähtub asja materjalist, et puuduva siseviimistluse tõttu ei olnud ruume võimalik kasutada. On tõenäoline, et ruumid anti või plaanitakse anda allkasutusse eluruumina. Arvestades turuhinnast madalamat üüritasu, on tulu teenimine garanteeritud. Maakohus ei peatunud küsimusel, milliste õiguslike tagajärgede kaasatoomisele olid poolte tahteavaldused tegelikult suunatud. Kohus lahendas asja eluruumi üürisuhte kohta käivate sätete 7 Tsiviilasi nr 2-10-60992 kohaselt. Kohus jaatas sisuliselt, et kuni kasutusloa väljastamiseni oli üürnikul õigus ruume kasutada ilma selle eest tasu maksmata. Ometi on just
§-st 271 tulenev üürniku kohustus tasuda üüritud asja kasutamise eest tasu üürilepingu oluliseks tunnuseks, ilma milleta ei ole õiguslikult tegemist üürisuhtega. Kohus jättis üüri tasumise kohustuse puudumisest õigusliku järelduse tegemata. Selleks, et kvalifitseerida õigussuhet tasuta kasutamise lepinguna, peaks kasutusse andja võtma kohustuse anda kasutajale üle ese tasuta kasutamiseks (
). Kuna lepingute punkti 2.7.1 kohaselt tekkis üüri tasumise kohustus alles peale kasutusloa saamist, vastab pooltevaheline suhe kuni kasutusloa saamiseni 16.06.2011 tasuta kasutamise lepingule. Poolte tegelik tahe oli suunatud tasuta kasutamisele, sest eesmärk oli üüritasu mitte maksta. Asja materjalist nähtub ka hageja kinnitus, et tal on korterite (ja parkimiskohtade) valdus (27.10.2011 toimunud ülevaatuse käigus võimaldas hageja kostjale ligipääsu korteritesse). Kostja tugines lepingu sõlminud isikute tutvusele üksnes seetõttu, et see on üks täiendav põhjus, miks oli näilike tehingute sõlmimine üldse võimalik. Samuti suurendab isikute seotus tõenäosust, et pooled on tehingu tegemise asjaoludest teadlikud. Kohus võttis poolte tutvuse sisuliselt ainsa asjaoluna lepingute näilikkuse hindamise aluseks ja jättis muud näilikkust tõendavad asjaolud hindamata. Oleks kohus hinnanud kõiki tõendatud asjaolusid kogumis, oleks kohus pidanud jõudma järeldusele, et lepingud on näilikud ja seetõttu TsÜS § 89 kohaselt tühised. Maakohus leidis ekslikult, et lepingud ei ole heade kommete vastased (TsÜS § 86). Kohus juhtis kostja tähelepanu võimalikule täiendavale tõendamiskohustusele alles kohtuotsuses. Lepingu heade kommete vastasus tuleb kindlaks teha koguhinnangu andmise teel, kusjuures arvesse tuleb võtta nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise asjaolusid, poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke tehingu tegemise ajal. Kohus jättis tähelepanuta, et lepingupoolte õigused ja kohustused on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kohus ei arvestanud lepingutingimuste äärmist ebaproportsionaalsust ja ebamajanduslikku sisu. Kohus leidis ekslikult, et tingimus mitte maksta üüri kuni kasutusloa väljastamiseni on üürilepingute puhul mõistlik. Kohus ei arvestanud Ober Haus Hindamisteenuste OÜ 07.02.2011 ekspertarvamust, milles leiti, et lepingute tingimused erinevad olulisel määral üürileandja kahjuks sellist liiki lepingute puhul turul väljakujunenud tavapärastest tingimustest. Veelgi enam, kohus ei põhjendanud selle tõendi mittearvestamist. Kohus ei hinnanud, kas tehingu vastuolu heade kommetega võiks tuleneda tehingu eesmärgi vastuolust heade kommetega. Lepingute sõlmimise tegelikuks eesmärgiks oli luua hagejale võimalus tagada kinnisasja enampakkumisel omandanud isikule rahaliste nõuete esitamise võimalus, koormata kinnisasjad täitemenetlusejärgselt omanikku kahjustava üürilepinguga, lepingud sõlmiti kinnisasjade täitemenetluses omandaja kahjustamiseks, eesmärgiga teenida tulu kinnisasjade allkasutusse andmisest või nõuda kinnisasjade uuelt omanikult üürilepingute eest hüvitist jne. Hageja oli teadlik, et kuni omandiõiguse üleminekuni ei pea ta lepingutest tulenevaid kohustusi täitma. Kohus mõistis ebaõigesti ka kostja argumenti isikute seotuse kohta. Samuti leidis kohus ekslikult, et OÜ Westerford loomise eesmärki puudutav kostja väide on paljasõnaline. Kostja esitas oma väidete tõendamiseks väljavõtted äriregistrist ja käibemaksukohustuslase registrist. Kinnisasjade omandamine ja nende üürilepingutega koormamine oli OÜ Westerford ainus või vähemalt põhiline eesmärk. Kohus jättis tähelepanuta et OÜ Westerford asutati kõigest veidi enam kui kuu aega enne lepingute sõlmimist, täitemenetlust alustati 17.03.2010, äriühingu juhatuse liikme ja omaniku silmatorkavalt aktiivne majandustegevus, tankistide nimekirja lisamine, koostöö vältimise soovitus jne. Antud juhul tekitas hageja kunstlikult kinnisasjade omavajaduse. Maakohus järeldas ekslikult, et kostja oli üürilepingute sisust teadlik. Üürilepingute kohta kinnistusraamatusse kantud märkustest tulenevalt lähtus kostja põhjendatult eeldusest, et tegemist on üürilepingutega, st tekkis õigustatud ootus tasule ruumi kasutamise eest 40 aasta jooksul. 8 Tsiviilasi nr 2-10-60992 Arvestades vaidlusaluste korterite asukohta, sai kostja mõistlikult eeldada, et tegemist on turutingimustel sõlmitud üürilepingutega. Märgetest kinnistusraamatus ei saa järeldada teadmist üürilepingu sisust. Üürilepingud ei ole kinnistusraamatu pidaja juures kinnistut omandada soovivale isikule kättesaadavad. Kohus ei pööranud tähelepanu asjaolule, et kinnistud omandati täitemenetluses, millest tulenevalt on uuel omanikul õigus TMS §-st 161 tulenevalt lepingud üles öelda ka juhul, kui kinnistusraamatusse kantud märkus järjekoha tõttu kustutatakse. Kohus jättis tähelepanuta asjaolu, et täitetoimikus nr 014/2010/1 kõnealuseid lepinguid ei olnud, mistõttu ei saanud kostja tuvastada, et tegemist ei ole mitte üüri-, vaid tasuta kasutamise lepinguga, mille üleminek äärmiselt ebasoodsatel tingimustel üürilepinguks sõltub ebamäärases tulevikus sõltuvast asjaolust. Kui kohus oleks hinnanud kõiki kostja esitatud tõendeid ja väiteid, oleks kohus pidanud jõudma järeldusele, et isegi kui lepingud ei ole näilikud ning seetõttu tühised, on lepingute sõlmimise eesmärk ja sellest tulenevalt lepingutingimused kostja suhtes niivõrd kahjulikud, et lepingud on vastuolus heade kommetega ning seetõttu TsÜS § 86 kohaselt tühised. Kohus järeldas ekslikult, et lepingud läksid kostjale üle. Kui pooled soovisid tuua kaasa õiguslikke tagajärgi, sai see võimalik olla üksnes tasuta kasutamise lepingu alusel. Tasuta kasutamise lepingust tulenevad õigused ja kohustused ei lähe üle kinnisasja omandajale. Kui kohus peaks leidma, et lepingud läksid siiski kostjale üle, ei ole tasuta kasutamise lepingu ülesütlemisele ette nähtud vormi- ja sisunõuded nii ranged ja ülesütlemiseks on piisav mõjuva põhjuse olemasolu kas
või
Kohus leidis ekslikult, et ülesütlemine ei ole kehtiv. Isegi kui tegemist oleks üürilepingutega, ei ole tegemist elu- ja äriruumi üürilepingutega
ja 323 mõistes, mistõttu võis kostja lepingud tungivast omavajadusest sõltumata tähtaegselt üles öelda. Sõltumata küsimusest, kas tegemist on elu- või äriruumi üürilepingutega, oleks ülesütlemine põhjendatud mõjuva põhjuse olemasolu tõttu. Kehtivat ülesütlemist ei takistaks seegi, et kostja oleks ülesütlemisavalduses valele paragrahvile viidanud. Ülesütlemisavalduses toodud mõjuvat põhjust kirjeldavad elulised asjaolud on olulisemad ekslikult viidatud paragrahvi numbrist. Kuigi pooled argumenteerisid, et tegemist ei ole elu- ega äriruumiga võlaõigusseaduse mõistes, kohaldas kohus asjakohatult
Kohus järeldas ekslikult, et ülesütlemiseks puudub õiguslik alus. Ülesütlemise kehtivust tulnuks hinnata vastavalt lepingutele ja
MS § 158 lg-le 3. Kohus eksis, leides, et üüritava ruumi paiknemine korterelamus annab igale üürnikule elu- või äriruumi regulatsiooni kaitse. Kohus leidis ekslikult, et vaidlusaluste ruumide näol on tegemist elu- või äriruumidega
lg 1 ja § 323 mõistes.
lg 1 lausest 2 tulenev kaitse laieneb üksnes reaalselt ruume kasutavatele inimestele. Kui ruume elamiseks või majandustegevuseks ei kasutata, samuti, kui need ei ole elamis- või kasutamiskõlblikud, võib lepingu sõltumata omavajadusest üles öelda. Kõnealune kaitse ei laiene juriidilisele isikule ka siis, kui ruumid allüüri korras eluruumidena kasutusele antakse. See aga välistab
Asjakohatu on ka kohtu etteheide, et kostja ei märkinud ülesütlemisavalduses ega tõendanud kohtus, et vajab ruume omavajaduseks. Seetõttu ei kohaldu ka
§-st 325 tulenevad nõuded ülesütlemisavaldusele ja ekslik on kohtu järeldus, et ülesütlemine on tühine
Kohus oleks pidanud arvestama, et kinnisasjad omandati täitemenetluses ja hindama ülesütlemist
Kuna antud juhul oli märkuse kustutamine TMS § 158 lg-st 3 ja kannete järjekohtadest tulenevalt võimalik, ei ole TMS § 161 teises lauses sätestatud piirang kohaldatav ning kuna tegemist ei ole elu- või äriruumiga, on leping selle kehtivuse korral
Seda toetab ka lepingute punkt 2.15.1.1. Arvestades, et tähtajatute üürilepingute korraliseks ülesütlemiseks on
§-s 313 ette nähtud ülesütlemistähtajaks kolm kuud, saab ka 40 aastaks sõlmitud üürilepingu puhul analoogia korras järeldada, et ülesütlemisavalduses antud kolmekuuline tähtaeg on piisav. 9 Tsiviilasi nr 2-10-60992 Isegi kui elu- ja äriruumide regulatsioon peaks kohalduma, on väär kohtu järeldus, et
Kohus eksis ka selles, et ei juhtinud menetlusosaliste tähelepanu täiendavate tõendite esitamise vajadusele. Omavajaduse esinemist tuleb igal üksikjuhul eraldi kaaluda. Olukorras, kus lepingute ülesütlemise hetkel ei olnud ruumid eluruumina kasutatavad ja neid eluruumina reaalselt ei kasutatud, üürnik ei maksnud ruumide eest üürileandjale tasu ning üürnikuks oli juriidiline isik, kellel muu majandustegevus puudus, ei saa järeldada, et üürniku huvi eluruumi kasutamise vastu kaaluks üles üürileandja huvi ruumide väljaehitamise ja majanduslikult otstarbeka kasutamise vastu. Tungiva omavajaduse all tuleb mõista situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid. Antud juhul tuli hinnata ebamõistlikke lepingutingimusi, eelkõige lepingu kestvust, üüritasu väiksust ja tõstmise võimalusi, ülesütlemise tingimusi ja tagajärgi üürileandjale. Samuti seda, et hageja ei kasutanud üüripindasid ega täitnud muid lepingutest tulenevaid kohustusi. Kuna vaidluse poolteks on juriidilised isikud, ei kaalu üürniku huvi ruumide vastu, mida ei ole enne ülesütlemise avaldust kasutama hakatud, üles üürileandja huve ruume majanduslikult otstarbekalt kasutada. Kostja omandas kinnisasjad täitemenetluse akti alusel ja kinnisasjade omandamise hetkel oli kostjale üürilepingute sisu teadmata. Kinnistusraamatusse kantud märkustest tulenev õigustatud ootuse ja tänase tegeliku olukorra erinevus ei ole tavapärane risk, millega iga täitemenetluses kinnisasju ja kinnistusraamatu kandele tuginev isik arvestama peaks. Kuivõrd
lg 1 p-s 4 tulenev nõue ülesütlemisavalduses vaidlustamise korra ja tähtaja äranäitamise suhtes kehtib vaid eluruumide puhul, ei ole üleütlemisavaldus ka
Isegi kui ülesütlemine ei ole eeltoodud asjaoludel kehtiv, on see kehtiv üürilepingu erakorralise ülesütlemisena mõjuval põhjusel (
Erakorralist ülesütlemist ei välista ka
Nimetatud asjaolud kogumis on käsitletavad mõjuva põhjusena, seda enam, et ülesütlemisteates ütles kostja lepingud üles kolmekuulise etteteatamistähtajaga. Kuivõrd
lg 1 p-s 4 tulenev nõue ülesütlemisavalduses vaidlustamise korra ja tähtaja äranäitamise suhtes kehtib vaid eluruumide ülesütlemise puhul, ei ole üleütlemisavaldus antud juhul tühine ka
Vastus apellatsioonkaebusele Hageja OÜ Vivapartner palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud OÜ Estectus kanda. Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu kaevatav otsus tuleb tõendite ebaõige hindamise ja materiaalõiguse väära kohaldamise tõttu tühistada. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 teeb ringkonnakohus uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata ja rahuldab vastuhagi. Poolte vahel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle: 1) OÜ Westerford ja hageja sõlmisid 16.12.2009 kaks üürilepingut vaidlusaluste kinnisasjade hagejale üürile andmiseks tähtajaga 16.12.2049; 2) Üürilepingute kohta tehti märked kinnistusraamatusse; 3) Kostja omandas kinnistud täitemenetluse käigus enampakkumisel 02.08.2010, märked üürilepingute kohta kinnistusraamatust kustutati; 4) Kostja on vaidlusaluste kinnisasjade omanik, kanne kinnistusraamatusse tehti 18.08.2010; 5) Kostja ütles üürilepingud üles alates 01.02.
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.