Obsah (7)

§ 436§ 442§ 122§ 125§ 132§ 162§ 174

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja Kohtunik Marget Henriksen Kohtuotsuse avalikult 20. detsemberil 2012.a. kell 16.00 kohtu tsiviilkantselei kaudu Kentmanni 13,

) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

§ 436lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.

Kui kohus lahendab asja kohtuistungil, rajab kohus otsuse ainult nendele tõenditele, mida istungil uuriti.

§ 436

lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

1. Asjas ei ole vaidlust selles, et kostja on alates 04.02.2010.a. korteriomandi asukohaga Tallinn, XXX-22 omanik (I kd t/l 129). Kuivõrd Tallinnas XXX elamus on loodud korteriühistu, toimub korteriomandite majandamine korteriühistuseaduse (KÜS) alusel. KÜS § 5 lg 1 kohaselt korteriühistu liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud 3 käesolevas seaduses sätestatud korras. KÜS § 5 lg 2 tulenevalt on hageja alates 04.02.2010.a korteriühistu liige. Korteriomandi eelmise omaniku Juri Serovi, hageja ja tema abikaasa ning hüpoteegipidaja vahel 28.01.2010.a. sõlmitud abieluvaralepingu, hüpoteekide lõpetamise kokkuleppe, korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingute p 6.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt 10.02.2010.a., käesoleva lepingu sõlmimise päeval (I kd t/l 82). Kohtule on esitatud ka 11.02.2010.a. korteriomandi üleandmise-vastuvõtmise akt, milles korteriomandi ostja ja müüja kinnitavad mõõdikute näitude õigsust (I kd t/l 62).
2. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja oli õigustatud esitama hagejale arveid ka aja eest, mil hageja ei olnud korteriomandi valdust saanud. Hageja leiab, et kostja peaks määrama talle arveid alates 11.02.2010.a. so päevast mil hageja sai korteriomandi enda valdusse. Hageja tugineb sealjuures korteriomandi eelmise omaniku Juri Serovi, hageja ja tema abikaasa ning hüpoteegipidaja vahel 28.01.2010.a. sõlmitud abieluvaralepingu, hüpoteekide lõpetamise kokkuleppe, korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingutele. Viidatud lepingu p 6.3 sätestab, et müüja kannab kõik lepingu esemega seotud kulud kuni otsese valduse üleandmiseni, tasudes need hiljemalt ühe kuu jooksul arvates valduse üleandmisest ning ostja nõudmisel esitab ostjale maksedokumendid, mis tõendavad nimetatud kohustuse täitmist. Lepingu p 6.4 järgi lepingu eseme otsese valduse üleandmisel allkirjastavad müüja ja ostja lihtkirjaliku üleandmisvastuvõtu akti, mis loetakse ostja poolt antud täitmise kviitungiks ning milles märgitakse valduse üleandmise kuupäev ning mõõdikute näidud nimetatud kuupäeva seisuga (I kd t/l 83).
3. Kohus hageja seisukohaga ei nõustu. Kohus märgib, et kuivõrd hageja sai korteriomandi asukohaga Tallinn, XXX omanikuks kande tegemisest kinnistusraamatusse so 04.02.2010.a., sai hageja seega ka nimetatud kuupäevast ka kostja liikmeks ning alates 04.02.2010.a. tekkis tema ja kostja vahel võlasuhe. KÜS § 51 järgi korteriühistu olemasolul lähevad korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Seega oli kostja õigustatud esitama hagejale arveid alates 04.02.2010.a. so päevast, mil hageja sai korteriomandi omanikuks. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 8 lg 2 tulenevalt on leping täitmiseks kohustuslik vaid lepingupooltele. Kohus osundab, et kostja ei olnud 28.01.2010.a. sõlmitud korteriomandi müügilepingu pooleks, seega ei ole hageja viited korteriomandi müügilepingu p 6.3 ja 6.4 asjakohased.
4. Kohus märgib, et eelpool viidatud KÜS § 51 sätestab muuhulgas korteriomandi eelmise ja uue omaniku solidaarse vastutuse, VÕS § 65 lg 1 ja 2 järgi kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. Solidaarkohustus tekib, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra, samuti muul seaduses sätestatud juhul või tehingu alusel. Seega lähevad KÜS § 51 tulenevalt uuele omanikule muuhulgas üle ka eelmise korteriomaniku varasema perioodi võlgnevused ja korteriühistu liikmest korteriomandi uus omanik vastutab ühistu ees eelmise omaniku kohustuste täitmata jätmise eest ka siis, kui need on tekkinud enne uue korteriomaniku korteriühistu liikmeks saamist. VÕS § 69 lg 2 kohaselt solidaarkohustuse täitnud võlgnikule läheb üle võlausaldaja nõue teiste võlgnike vastu (solidaarvõlgniku tagasinõue), välja arvatud talle endale langevas osas. Kohus selgitab, et kui korteriomandi müüja jättis täitmata oma 28.01.2010.a. lepingus p 6.3 kokkulepitud kohustuse, on hagejal õigus pöörduda vastavasisulise nõudega korteriomandi müüja poole ning vajadusel ka kohtusse. Hageja ei 4 ole käesoleval juhul toonud esile asjaolusid, mis annaksid kohtule alust tunnustada tema nõuet tasuda eelpoolviidatud arveid osaliselt.
5. Hageja on palunud kohtul tühistada korteriühistu üldkoosoleku 31.01.2011.a. otsus, millega jäeti hageja avaldus rahuldamata korteri nr 22 kulude vähendamise ja muutmise osas kui ebaseaduslik. Kohtule esitatud kostja 31.01.2010.a üldkoosoleku protokolli kohaselt oli otsuse, muuta ja vähendada korter 22 kommunaalmakseid ja valmistada ette tariifid järgmiseks üldkoosolekuks poolt 1 ja vastu 10 korteriomanikku (I kd t/l 78). Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 lg 1 sätestab, et kohus võib mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Nõude aegumistähtaeg on kolm kuud alates otsuse vastuvõtmisest. Kohus juhib tähelepanu, et mingit otsust üldkoosolek hageja avalduse suhtes vastu ei võtnud, kuivõrd enamus üldkoosolekul osalenud liikmetest hääletas hageja avalduse vastu. Seega puudub ka otsus, mida kohus saaks kehtetuks tunnistada. Isegi kui asuda seisukohale, et tegemist on üldkoosoleku otsusega, ei ole hageja esile toonud ühtegi asjaolu, millest kohus saaks teha järelduse, et eelpoolviidatud otsus oleks vastuolus seaduse või kostja põhikirjaga. Vastupidi, üldkoosolek otsustas sel juhul mitte kalduda kõrvale seaduses ja põhikirjas näidatud majandamiskulude jaotuse põhimõttest. Ainuüksi asjaolu, et hageja ei nõustu KÜ VKE 31.01.2010.a. toimunud üldkoosoleku otsustusega, ei ole aluseks otsuste tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks. Kohus selgitab, et juriidilise isiku organi otsus kujuneb organi liikmete (korteriühistu liikmete) erinevate tahteavalduste kogumist, mis on suunatud mingi kindla õigusliku tagajärje saavutamisele. Hääle andmine juriidilise isiku organi otsuse tegemisel on TsÜS § 33 lg 1 järgi tahteavaldus ja hääle andmisele kohaldatakse tehingu kohta sätestatut. Selliselt on juriidilise isiku organi otsus mitmepoolne tehing TsÜS § 67 lg 2 kolmanda lause mõttes, ehkki TsÜS § 67 lg 2 neljandas lauses seda mitmepoolse tehinguna ei nimetata (vt Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn 2010, lk 219). Otsuse kui mitmepoolse tehingu eripära seisneb selles, et oluline ei ole mitte tahteavalduste täielik kokkulangemine, vaid enamuse põhimõte, st tehing loetakse tehtuks ka nende korteriühistu liikmete suhtes, kes enamuse otsusega ei nõustunud.
6. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostja on õigesti määranud hagejale tasu üldelektri, prügiveo, üldvee ning soojakao eest. Hageja hinnangul ei ole põhjendatud talle üldelektrija üldvee määramine teiste korteriomanikega samal alusel, kuivõrd kostja korterisse sissepääs asub eraldi, trepikoda puudub. Seega ei kasuta kostja teiste majaelanikega samas mahus üldelektrit ja üldvett, mida kasutatakse trepikodade pesemisel. Kostja vaidleb hagejale vastu, kuna leiab, et ei ole põhjendatud kalduda kõrvale seaduses ja põhikirjas sätestatud majandamiskulude jaotamise põhimõttest. Lisaks kasutab hageja siiski ka üldelektrit, üldvett ja ka suvel kulub kütet vee soojendamiseks.
7. Kohtu hinnangul on käesoleval juhul kostja üldelektri-, prügiveo-, üldvee- ning soojakadude jaotuse määramisel lähtunud õigesti korteriomandi ruutmeetritest. Vaidlust ei ole selles, et hageja korteriomand erineb teistest samas majas asuvatest korteritest selle poolest, et nimetatud eluruum ei asu üheski trepikojas ja sissepääs korterisse käib otse tänavalt. KÜS § 13 lg 4 sätestab, et korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KÜS § 151 lg 1 järgi majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe 5 ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Korteriühistu põhikirja p 3.2.6 kohustab korteriühistu liiget tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. Põhikirja p 3.2.7 kohaselt peab korteriühistu liige tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh vesi, soojus, kütte- ja sooja vee valmistamiseks, kanalisatsioon) eest makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras (I kd t/l 95-110).
8. Riigikohus on asunud seisukohale, et tulenevalt KÜS § 151 lg-st 1 tuleb selle kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. KÜS § 151 lg-st 1 tulenevalt võib korteriühistu põhikirjas sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda liiki või kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks (vt Riigikohtu
9. juuni
10. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 14). Selleks, et jagada majandamiskulud korteriomanike vahel võrdselt, peab olema korteriühistu põhikirjas endas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust. Kuna KÜS § 151 lg 1 võimaldab korteriühistu põhikirjaga pindalapõhisest arvestusest kõrvale kalduda, peab selleks, et jagada majandamiskulud korteriomanike vahel võrdselt, olema korteriühistu põhikirjas endas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust ja milline on nende kulutuste arvestuse viis (RKTKo 25.05.2011.a. nr. 3-2-1-28-11).
11. Kohus märgib, et praegusel juhul ei ole korteriühistu põhikirjas sätestatud, et majandamiskulusid jaotatakse korter 22 osas erinevalt seaduses sätestatust. Järelikult siis tuleb KÜS § 151 lg 1 kohaselt hagejal tasuda kaasomandi majandamise kulutused sh üldelektri, prügiveo, üldvee ning küttekulu eest võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Hageja seisukoht, et kuna tema korter ei asu trepikojas, siis tema reaalosa on väiksem, pole võrdne teiste korteriomanikega on ebaõige (II kd t/l 89). KOS § 2 lg 1 kohaselt korteriomandi eseme reaalosa hulka kuuluvad piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Hageja omandas 28.01.2010.a. nii korteriomandi reaalosa - piiritletud eluruumi ehk korteri ja selle suurusele vastava mõttelise osa elamust ja kinnistust, millele elamu paikneb. Kuigi hageja ei kasuta igapäevaselt trepikodasid, on trepikojad hageja korteri suurusele vastavas mõttelises osas siiski tema omandis. Kohtu hinnangul puudub käesoleval juhul alus asuda seisukohale, et ühe elamu piires peaksid erinevad korteriomanikud tasuma majandamiskulude eest erinevalt. Kohus selgitab, et samas võivad korteriomanikud korteriühistu üldkoosolekul sellise otsustuse vastu võtta. Samas peavad korteriühistu liikmed sellise otsustuse kajastama ka korteriühistu põhikirjas. MTÜS § 23 lg 1 järgi põhikirja muutmise otsus on vastu võetud, kui selle poolt on hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.
12. Hageja leiab, et ei pea tasuma ka halduri teenustasu, kuna teenus on ebakvaliteetne. Kohus leiab, et hageja ei ole esitanud tõendeid, et haldusteenust osutav ettevõte on osutanud oma teenust ebakvaliteetselt. Seega on hageja sellekohased väited paljasõnalised. Hageja ei ole esile toonud, miks just tema korteri suhtes peaks kohus haldusteenuse tariife vähendama, 6 kui haldusteenust osutav ettevõte teenindab kogu elamut. Hageja ei ole esile toonud, et ta ei ole üldse haldusteenust saanud. Kostjal on kohustus osutatud teenuse eest tasuda sõltumata sellest, kas hageja on teenusega rahul või mitte. Seega ei ole hagi ka selles osas põhjendatud.
13. Kõige eelpooltoodu alusel tuleb hagi jätta rahuldamata.
14. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Taotluse lahendamine
15. Vastavalt

§ 442lg-le 5 lahendab kohus otsusega veel lahendamata taotlused.

15.11.2012 on hageja esitanud kohtule taotluse kostjalt välja nõuda tõendi Juri Seroviendise korteri nr 22 omaniku poolt tasutud võlgnevuse kohta jaanuari ja veebruari 2010.a. eest. Hageja taotluse kohaselt nimetatud andmed annavad hagejale võimaluse tagastada jaanuari- ja osaliselt veebruari 2010.a. eest tema poolt tasutud summad, mõistes need kostjalt välja. Kohus leiab, et hageja taotlus tuleb jätta rahuldamata. Hagiavalduse kohaselt on hageja palunud kohtul tuvastada, et ta on kohustatud tasuma kommunaalteenuste arved nr 100223 ja 100322 ainult osaliselt. Seega on hageja esitanud kostja vastu tuvastusnõude, mitte raha maksmisele suunatud nõude. Eeltoodust tulenevalt ei saa kohus käesoleva hagiavalduse alusel kostjalt mingit rahasummat hageja kasuks välja mõista, mistõttu ei ole kohtu hinnangul tegemist asjakohase tõendiga. Lisaks sellele on kostja 22.11.2012 toimunud kohtuistungil kinnitanud, et korteri 22 omanik ei ole jaanuar ja veebruar 2010 eest esitatud arveid korteriühistule tasunud. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine 20. Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus

§ 122

lg 1 sätestatust, mille kohaselt on tsiviilasja hind hagihind ja

§ 122

lg 2 sätestatust, mille kohaselt on hagihind hagiasjas hagis taotletu harilik väärtus.

§ 125

kohaselt tuvastushagi hind määratakse hüve väärtusega, mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral. Kui hüve väärtust ei ole võimalik kindlaks määrata, loetakse haginõue mittevaraliseks.

§ 132lg 1 kohaselt mittevaralise nõude puhul eeldatakse, et hagihind on 1 595 eurot.

Menetluskulude jaotamine 21. Harju Maakohtu 03.01.2012.a. määrusega lõpetas kohus menetluse KÜ VKE hagis IJ vastu kuivõrd hageja loobus hagist põhjusel, et kostja oli menetluse kestel oma võlgnevuse tasunud. Kostja nõude osas hageja vastu kohustuse puudumise tuvastamiseks jätkus. Kohus mõistis Inna Jarovajalt välja ka menetluskulud summas 300,39 eurot. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 15.03.2012.a määrusega Harju Maakohtu 03.01.2012.a. määrus menetluskulude väljamõistmise osas. Ringkonnakohus märkis, et korteriühistu hagist loobumisega ei saa lugeda menetlust lõppenuks ja maakohtu poolne menetluskulude jaotuse ja hüvitatavate menetluskulude rahaline kindlaksmääramine on olnud ennatlik. Menetluskulude jaotus tuleb maakohtul märkida lõpplahendis. 22.

§ 162lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuivõrd kohus jätab hagi rahuldamata, jäävad menetluskulud hageja IJ kanda. IJ kanda jäävad ka KÜ VKE hagiga IJ vastu võlgnevuse saamiseks seonduvad menetluskulud. 23.

§ 174

lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Vastavalt

§ 174

lg 3 hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud 7 esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. Marget Henriksen Kohtunik 8