Juhul, kui korteriomanikud ei olnud hagejale andnud ülesandeid teatud tööde tegemiseks, kuid hageja need siiski tegi, või tegi need viisil, kus korteriomanike poolt tasutud summad kulusid ei katnud, võib nõude alusena kõne alla tulla ka
lg 1, mille järgi võib käsundita asjaajaja nõuda, et soodustatu hüvitaks talle asjaajamisel tehtud kulutused ulatuses, milles käsundita asjaajaja võis kulutuste tegemist pidada mõistlikult vajalikuks. Esimese astme kohtu määrus Maakohus keeldus TsMS § 371 lg 2 p 1 alusel hagi menetlusse võtmast. TsMS § 371 lg 2 p 1 kohaselt võib kohus jätta hagiavalduse menetlusse võtmata, kui hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust. Nimetatud sätte peamiseks eesmärgiks on vältida pooltele kulutuste tekitamist sellise hagi menetlemisega, mille rahuldamiseks ei ole õiguslikku alust. Tulenevalt KOS § 21 lg 2 p-dest 1 ja 5 on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid ning esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike volitatud ulatuses. Nimetatud sätete alusel on valitseja seega õigustatud korteriomanike ühiste ajade puhul sisse nõudma nõudeid ja esitama neid kohtus kõigi korteriomanike, mitte enda nimel, olles seejuures kõigi korteriomanike esindaja. Sama on leidnud ka Riigikohus lahendi nr 3-2-1-146-10 punktis 10. Lahendi nr 3-2-1-13205 punktis 9 on Riigikohus märkinud, et KOS § 21 lg 2 p 1 reguleerimisalaga on hõlmatud valitseja poolt nõuete esitamine kuni võimaliku kohtumenetluseni ning selleks ei ole valitsejal vaja korteriomanike otsusega antud volitust. Selline nõuete esitamise kord teenib korteriomandiga seotud õiguste ja kohustuste efektiivse maksmapaneku ja efektiivse majanduskäibe eesmärki. KOS § 21 lg 2 p 5 kohaselt on aga kohtus nõuete esitamiseks vajalik korteriomanike otsus. Seega ei saa AS ISS Eesti esitada ise hagejana kostja vastu hagis märgitud nõuet. Määruskaebus AS ISS Eesti palub määruskaebuses Harju Maakohtu määruse tühistada ning saata asi uueks lahendamiseks maakohtule. Hageja hagemisõiguse alus tuleneb asjaolust, et korteriomanikud andsid 24.05.2012 koosolekul hagejale käsundi, mille alusel oli hageja kohustatud osutama korteriomanikele, s.h kostjale, majanduskavas ettenähtud teenuseid ja korteriomanikel, s.h kostjal, oli kohustus tasuda osutatud teenuste eest hagejale. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-132-05 punktis 10 asunud seisukohale, et KOS § 21 lg 2 p-s 5 ettenähtud kohtusse nõuete esitamise kord peab teenima samasugust eesmärki, mis tuleneb KOS § 21 lg 2 p-st 1 kohtuväliste nõuete esitamise korra osas, seega on valitsejal õigus hagi esitada. Riigikohus leidis, et hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab KOS § 21 lg 2 p 5 tähenduses lugeda korteriomanike üldkoosoleku otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega seotud summade tasumiseks, ning majanduskavast nähtub seega ka ulatus, milles valitsejal on kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia. 2 Hageja lisas hagiavaldusele 24.05.2012 korteriomanike üldkoosoleku protokolli, millest nähtuvalt on üldkoosoleku otsusega nimetatud valitsejaks hageja ja kinnitatud 2012-2013 majanduskava. Seega andsid korteriomanikud hagejale käsundi. Majanduskavast nähtub valitseja kohustuse ulatus, milleks võib ta esitada kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid.
järgi kohustub valitseja vastavalt korteriomanike üldkoosoleku poolt häälteenamusega kinnitatud majanduskavale osutama korteriomanikele teenuseid (täitma käsundi), korteriomanikud aga maksma valitsejale selle eest tasu. Hagejal on õigus valida, kelle vastu solidaarvõlgnikest ta nõude esitab (
Kui korteriomandiseaduses ei ole ühtegi normi, mis võimaldaks valitsejal valitseja poolt organiseeritud majandamiskulude hüvitamist endale nõuda, siis ei saa see piirata või välistada valitseja kui käsundisaaja õigust nõuda korteriomanikelt kui käsundiandjatelt
Menetluse edasine käik Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas vastavalt TsMS § 663 lg-le 5 läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu kaevatav määrus tuleb tühistada ning TsMS § 667 lg 2 alusel saata hagiavaldus menetlusse võtmise otsustamiseks samale maakohtule. Harju Maakohus keeldus hagiavalduse menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 2 p 1 alusel, sest leidis, et AS ISS Eesti ei saa hagejana vaidlusalust hagi kohtule esitada. Kohus märkis õigesti, et TsMS § 371 lg 2 kohaldamisel tuleb arvestada selle sätte peamist eesmärki, milleks on vältida pooltele kulutuste tekitamist sellise hagi menetlemisega, mille rahuldamiseks ei ole mingit õiguslikku alust. Samas, kui tegemist on komplitseeritud õigusliku küsimusega, tuleb eelistada hagi menetlusse võtmist ning küsimuse täiendavat analüüsimist. TsMS § 371 lg 2 ei kohusta kohut jätma hagiavaldus menetlusse võtmata, vaid annab selleks võimaluse. Seega, kui maakohus leidis, et KOS §-st 21 ei tulene hageja kui valitseja nõude õiguslikku alust, oleks kohtul tulnud hinnata, kas õigussuhte sisust tulenevalt on võimalik esitada nõudeid muul õiguslikul alusel. Kuna valitseja ja korteriomanike vahel oli käsundusleping, pidi kohus kaaluma, kas hageja nõue võis õiguslikult tuleneda
Juhul kui korteriomanikud ei olnud hagejale andnud ülesandeid teatud tööde tegemiseks, kuid hageja need siiski tegi või tegi need viisil, kus korteriomanike poolt tasutud summad kulusid ei katnud, võib nõude aluseks olla ka
Väidetavalt osutas hageja korteriomanikele teenuseid majanduskavas ettenähtud mahus ning korteriomanikud võtsid hageja poolt osutatud teenused vastu, tasudes igakuiselt tema poolt esitatud arvete alusel. Kõik see viitab asjaolule, et korteriomanikud kiitsid hageja kui valitseja tegevuse heaks ning et hageja tegevus vastas korteriomanike huvidele ja tegelikule tahtele. Vaidlusaluse õigussuhte kohta on Riigikohus täiendavalt selgitanud (lahend nr 3-2-1-33-06), et lisaks korteriomanike ja valitseja vahel sõlmitud üldisele käsunduslepingule (
) võib valitseja ja korteriomanike vaheline leping sõltuvalt poolte kokkuleppest vastata komisjonilepingu (
Komisjonilepingu korral sõlmib valitseja kui komisjonär kolmanda isikuga lepingu enda nimel, kuid korteriomanike kui komitentide arvel. Näiteks juhul kui valitseja korraldab elamu varustamist kommunaalteenustega või elamus remonttööde tegemist, on vaidluse korral vajalik selgitada, kas valitseja esindab lepingute sõlmimisel korteriomanikke kui tellijaid või sõlmib lepingu oma nimel. Viimasel juhul tuleb vaidluse korral valitseja ja korteriomanike vahel sõlmitud lepingu tõlgendamise kaudu tuvastada, kas tegemist on komisjonilepinguga. Kui komisjonilepingut ei ole sõlmitud, võib korteriomanikel valitsejaga olla käsunduslepingulisest suhtest eraldi lepinguline suhe kommunaalteenuse ja/või remonttöö saamiseks. 3 Eeltoodud põhjendustel on kolleegium seisukohal, et praeguses menetlusstaadiumis ei olnud maakohtul alust otsustada, et hageja nõudel tervikuna ei ole õiguslikku alust. Ü. Jänes U. Loonurm I. Nõmm 4
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.