Obsah (8)

§ 76§ 100§ 658§ 37§ 664§ 29§ 195§ 101

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Mai Grauberg Otsuse tegemise aeg ja koht 29.05.2013, Kentamnni Kohtumaja tsiviilkantselei Tsiviilasja number 2-11-45

§ 76

lg 1 ja § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 1 alusel on võlausaldajal õigus rahalise kohustuse rikkumise korral nõuda kohustuse täitmist ja täitmisega viivitamise korral viivist.

§ 100

järgi on kohustuse rikkumine kohustuse osaline täitmata jätmine, täielik täitmata jätmine, täitmisega viivitamine.

1. Pooled ei vaidle selle üle, et 2008.a. märtsis sõlmisid nad kokkuleppe (lk 11, I kd) ning kostja kohustus kokkuleppe p 2.
2. ja 2.1.2 alusel vahendama üürilepingu sõlmimist hageja ja OÜ NWK/edaspidi üürileandja/ vahel selle eest pidi hageja maksma vahendustasu 4 000 000 kr (p 2.1, 2.2). Lepingust nähtuvalt oli kostjal õigus tasu saada ning esitada vastav arve hagejale siis, kui rendileping on alla kirjutatud.
3. Seega on poolte vahel sõlmitud maaklerileping

§ 658

lg 1 järgi, mille kohaselt kohustub maakler vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja peab maksma talle selle eest tasu, lg 2 järgi kohaldatakse maaklerilepingule käsunduslepingu kohta sätestatud, kui

§ 37

. peatükist ei tulene teisiti.

§ 664

lg 1 järgi on maakleril õigus tasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest ning § 664 lg 4 I lause sätestab, et kui tehing on tehtud edasilükkava tingimusega, siis saab tasu nõuda alles tingimuse saabumisel.

1. Vaidlus puudus selles, et tasu 301662,98 € (4 720 000 krooni, sisaldab käibemaksu) on kostjale ka tema arve nr 3 alusel tasutud 01.04.
3. Lepingust nähtuvalt tuli üürileping sõlmida 117m2 kohta XXXalevikus XXX Vallas XXX ja XXX asuvas ning NWKOÜ poolt /lepingus nimetatud üürileandja/ rajatavas kaubanduskeskuses. Kohtule esitatud äriruumi üürilepinguga (I kd lk 13) on hageja tõendanud, et üürileping hageja ja NWKOÜ vahel on eelmärgitud ruumide üürimiseks sõlmitud 03.03.
5. Kohtule hageja esitatud kokkuleppe (I kd 11) p 2.
6. sätestab, et hagejal on õigus nõuda kogu vahendustasu tagastamist juhul kui hiljemalt 30.04.2010-ks ei anna üürileandja hagejale üle üüritud pinda (so siis XXX alevikus XXX Vallas XXX ja XXX rajatava kaubanduskeskuse ruume kokku 117m2) sõltumata põhjustest. Samas ei ole hageja ja kostja vahel vaidlust, et 30.04.2010 seisuga ei olnud hageja üürilepingujärgseid ruume enda valdusesse saanud. Järgnevalt vaatleb kohus, mis on pooltevahelise uue kokkuleppe (I kd lk 104) 30.04.2010 p 2 III lõigu sisu, st hageja ja NWK OÜ vahelise üürilepingu sõlmimise vahendamise tingimus ja kas hageja poolt nõutava tasu tagastamise nõue on sissenõutav.
7. Kostja poolt kohtule esitatud pooltevahelise uue kokkuleppe ( I kd lk 104) 30.04.2010 p 1 alap 2 järgi on pooled muutunud üürilepingu sõlmimise vahendamise tingimusi hageja ja NWKOÜ vahel XXX alevikus XXX Vallas XXX ja XXX rajatava kaubanduskeskuse ruumide üürimiseks 117m2 suurusel pinnal. Uue kokkuleppe p 2 sätestab, et kui kostja (lepingus nim. töövõtja) ei saavuta p 1.
8. toodud kokkulepet hiljemalt 31.05.2015, on hagejal (tellijal) õigus nõuda kostjalt tagasi 2 000 000 kr.
9. Nii esialgse kokkuleppe kui uue kokkuleppe järgi oli vahendatava üürilepingu esemeks XXXja XXX, XXX vald, rajatava kaubanduskeskuse ruumid ja üürileandjaks NWKOÜ. Kokkuleppeid ehk lepinguid tuleb tõlgendada omavahel koosmõjus vastavalt

§ 29

lg 4, 5, 6 - mõistliku isiku arusaama kohaselt, arvestada tuleb poolte käitumist enne lepingu sõlmimise ja pärast seda, lepingu olemust, eesmärki ning koos teiste lepingu tingimustega. Aluseks ei saa olla

§ 29lg 2 järgi ebaõige tähistus, väljendusviis, mida kasutati eksimuse tõttu.

1. Nimelt nähtub uue kokkuleppe p-st 2, et pikendatakse üürilepingu sõlmimise vahendamise tähtaega. Samas on hageja tõendanud kohtule esitatud ja NWKOÜ-ga sõlmitud üürilepinguga 03.03.2008, et selleks ajaks kui nn uus kokkulepe sõlmiti (so 30.04.2010), oli üürileping, mille sõlmimise vahendamise tähtaega uue kokkuleppega pikendati ja muudeti vana kokkulepet, juba sõlmitud. Kostja oli esitanud ka juba tasunõude 27.03.08 (mis ka hageja poolt tasutud), mis nn esialgse kokkuleppe kohaselt kuulus tasumisele just pärast üürilepingu sõlmimist. Seega ei vasta uue kokkulepe p 2 sõnastuses märgitud tahe poolte tegelikule tahtele, ega käitumisele, sest kui 03.03.2008 oli üürileping sõlmitud, ei ole võimalik enam selle sõlmitud üürilepingu sõlmimise vahendamise tähtaega pikendada. Mõistlik isik ei sõlmiks vahenduslepingut üürilepingu sõlmimise vahendamise tähtaja pikendamiseks olukorras, kus üürileping on sõlmitud ning vahendusteenuse eest makstud.
2. Hageja taotlusel ülekuulatud hageja endise juhatuse liikme I. V, kes on ka 30.04.2010 uuele kokkuleppele alla kirjutanud, ütluste kohaselt oli vajalik uus kokkuleppe selleks, et hageja saaks edasi olla vanal rendipinnal ja säiliks samas õigus uuele rendipinnale. Hageja tunnistaja T. V kui uuele lepingule 30.04.2010 allakirjutanud teine hageja endine juhatuse liige ütlus, et kostja pidi aitama pikendada rendilepingut, sest suhted läksid pingeliseks, kui selgus, et kaubanduskeskus valmis ei saa. Eeltoodud ütlused kinnitavad hageja väidet, et uue kokkuleppe tegelik eesmärk oli suunatud sellele, et üürileping kehtiks ja et hageja saaks üürilepingu raames hiljemalt 31.05.2015 ruumid enda valdusse. Hinnates ütlusi, rendilepingu sõlmimist, kokkulepet ja uut kokkulepet omavahel ja poolte käitumist /kostja nõue tasu maksmiseks ja tasu maksmine hagejale 01.04.08/ kogumis, leiab, et uue kokkuleppe p 2 sõnastus on eksitav; tegemist on ebaõige väljendusviisiga ning sellel ei ole kohtu arvates loogilist sisu. Eeltoodu tõttu ei nõustu kohus kostjaga, et uue kokkulepe p –s 2 on silmas peetud üürilepingu sõlmimise vahendamise tähtaja pikendamist ning nõustub hagejaga, et eelistada tuleb

§ 29

lg 2, lg 4, lg 5 p 1, 3 järgi tõlgendust, mille kohaselt tähendab kokkuleppe p 2 sisu seda, et pooled soovisid tegelikkuses pikendada üüritud ruumide valduse üleandmise tähtaega kuni 31.05.

2. Kostja väitis, et tähtust ei oma asjaolu, et hageja on üürilepingu üles öelnud. Kuivõrd kohus tuvastas, et uue kokkuleppe p 2 järgi pidi kostja vahendama hagejale teenust selliselt, et üüritud asi tuli anda hagejale üle hiljemalt 31.05.2013, siis omab märgitud asjaolu vaidluses tähtsust. Nimelt on hageja öelnud NWKOÜ-le nende vahel 03.03.08 sõlmitud üürilepingu kehtivalt erakorraliselt üles avaldusega 31.08.2011 alates 15.09.
3. Mingeid väiteid ei ole esitatud, et üürileping ülesütlemine oleks vaidlustatud või see poleks kehtiv.

§ 195

lg 2 sätestab, kui leping on üles öeldud, vabastab ülesütlemine lepingupooled kohustuste täitmisest, välja arvatud nende kohustuste täitmisest, mis olid tekkinud kuni ülesütlemiseni. Kuna hageja ja NWKOÜ vaheline üürileping on üles öeldud seisuga 15.09.2011, ei teki NWKOÜ-l kohustust ka hagejale üürilepingu- järgsete ruumide valduse üleandmiseks

§ 195lg 2 ja § 271 järgi.

Seega ei ole õige kostja väide, et üürilepingu ülesütlemisel ei ole seost uue kokkuleppe p –s 2 sätestatuga (arvestades kohtu poolt tuvastatud p 2 sisalduvat poolte tahet, vt eespool). Kuna hageja üüritud asja enda valdusse ei saa, ei saa leida aset ka vahendustasu tagastamise nõuet välistav asjaolu (st üürileandja annab ruumid üle hiljemalt 31.05.2015). Seega on uue kokkuleppe p 2 järgne tasu saamise tingimus edasilükkav tingimus

§ 664

lg 4 I lause järgi ning kui seda tingimust ei saabu, ei ole kostjal kui maakleril ka tasu saamise õigust

§ 664lg 4 I lause järgi.

Eeltoodu tõttu ei nõustu kohus kostjaga, et tasu tagastamise nõue pole sissenõutav ja nõustub hagejaga, et kostjal ei ole vahendustasu saamise õigust ning hagejal on vastupidiselt saabunud juba äramaksutud (ette) vahendustasu tagastamise tingimus TsÜS § 105 lg 1 järgi. 28. Uue kokkuleppe p 2.2 järgi kohustus kostja vahendustasu tagastama 10 päeva jooksul (sama oli sätestatud varasema kokkuleppe p 2.3). Hagi täpsustuste kohaselt pidi kostja tasu tagatama 26.09.2011 (31.10.2011 avaldus, lk 131, I kd), kuid kostja ei ole seda siiani hagejale tagastanud. Seega rikub kostja lepingust tulenevat tasu tagastamise kohustust

§ 100mõttes.

Eeltoodu tõttu on hagejal on õigus nõuda

§ 76

lg 1, § 101 lg 1 ja § 108 lg 1 alusel kohustuse täitmist - saada tagasi vahendustasu 2 000 000 kr + käibemaks. Õige ei ole kostja väide, et käibemaksu ei tule vahendustasu tagastamisel maksta, sest märgitu lepingust ei tulene ning hageja maksis kostjale tasu koos käibemaksuga. Seda asjaolu ei ole kostja vaidlustanud, et hageja nõudis kohtuväliselt 10 päeva jooksul tasu tagastamist ning et märgitud tähtaeg saabus 26.09.2011 ja et kostja pole märgitud ajaks tasu tagatanud. Seega on kostja viivituses ehk rikub kohustust

§ 100mõttes ning viivitus on 31.10.2011 seisuga kokku 35 päeva.

29. Pooled on kooskõlas

76 lg 1 kokku leppinud kokkuleppe p 2.4, et viivis on 0,2% päevas. Seega on hagejal õigus nõuda kohustuse rikkumise tõttu kostjalt

§ 101lg 1 p 6 ja § 76 lg 1 viivist võlalt 0,2% päevas.

Viivise suurust vaatleb kohus edaspidi Järgnevalt vaatleb kohus, kas hagejal on õigus nõuda tasu tagastamist seoses sellega, mis puudutab kostja poolt vahendatava allrendilepingu sõlmimist/pikendamist TKOÜ-ga (uue kokkuleppe p 1 alap 1, p 2 II lõik). 30. Kostja esitatud uue kokkuleppe p 1 alap 1 (lk 104, I

1. kd)kohaselt on muudetud poolte juba varemnimetatud kokkulepet ning selle alusel pidi kostja vahendama üürilepingu pikendamist samadel tingimustele Randvere tee 9, XXX vald, toimiva üürileandja TKOÜ-ga. Hageja on esitanud kohtule e-kirjavahetuse OÜ-ga TK(lk 114, I kd), allrendilepingu nr 15/2010 (LK 135-138, I
2. kd)ja selle lisa 2 (lk 115-116, I kd ) ning OÜ TK töötaja M. S ja hageja seadusliku esindaja, juhatuse liikme K.A.T (äriregistri väljavõte) e-kirjavahetuse koos allrendilepingu projekti märkustega (lk 139-148, I kd), millega on hageja tõendanud, et allrendilepinguga seotud läbirääkimisi pidas hageja ise OÜ –ga TK ning sõlmis läbirääkimiste tulemusel ka vastava lepingu. Õige võib olla kostja väide, et tema kohutuseks ei olnud rendilepingu tingimuste läbirääkimine, milles ei olnud ka vaidlust, kuid kostja ei ole tõendanud oma väidet, et tema vahendas hagejale allrendilepingu läbirääkimisi ja lepingu pikendamist 5 aasta võrra hiljemalt 30. juuliks 2010 (uue kokkuleppe p 1 ala 1 ka p 2). Seega ei ole tal ka

§ 664lg 1 ja § 658 lg 1 järgi tasu saamise õigust tekkinud.

1. Uue kokkuleppe p 2 järgi kohustus kostja vahendustasu 2 000 000 kr tagastama 10 päeva jooksul, kui uue kokkuleppe p 1 alap 1 nimetatut ei saavutata hiljemalt 30.07.
2. Kuna kostjal ei ole tasu saamise õigust tekkinud, on hagejal õigus nõuda

§ 76

lg 1, § 101 lg 1 ja § 108 lg 1 alusel uue kokkuleppe p 2 järgi vahendustasu tagastamist 2 000 000 kr + käibemaks. Ka siinkohal leiab kohus, et õige ei ole kostja väide, et käibemaksu ei tule vahendustasu tagastamisel maksta, sest märgitu lepingust ei tulene

§ 76

lg 1 järgi ning lisaks maksis hageja kostjale tasu koos käibemaksuga, milles samuti vaidlus puudus. Hagi täpsustuste kohaselt pidi kostja tasu tagastama 26.09.2011 (31.10.2011 avaldus, lk 131, I kd). Kostja ei ole vaidlustanud asjaolu, et hageja nõudis kohtuväliselt 10 päeva jooksul tasu tagastamist , et märgitud tähtaeg saabus 26.09.2011 ning et kostja pole siiani hagejale tasu tagastanud. Seega rikub ta kohustust, olles ka viivituses

§ 100järgi.

Viivitus on 31.10.2011 seisuga kokku 35 päeva. Eelpool tuvastas kohus, et kokkuleppe p 2.4 on viivis 0,2% päevas võlalt. 32. Arvestades ülaltoodut, leiab kohus, et hageja nõue põhivõla väljamõistmiseks on tõendatud, põhjendatud ja kuulub rahuldamisele ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista kokku 301662,98 eurot (4 000 000 /so 2*2 000 000 kr/ + käibemaks)

§ 76lg 1, 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, § 658 lg 1, 664 lg 1, 4 I lause järgi.

33. Kuna kostja pidi hagejale tasuma kokku 4 000 000 kr (so 2*2 000 000 kr) + käibemaks ning märgitu on seni tasumata, siis on hagejal õigus nõuda kokkulepitud ulatuses viivist

§ 76lg 1, § 101 lg 1 p 6 järgi.

Viivise arvestuse üle vaidlus puudus, seega on viivis seisuga 31.10.2011 kokku 21 116,55 eurot. Kooskõlas TsMS § 367 on hagejal õigus nõuda põhivõlalt 301662,98 eurolt viivist alates 01.11.2011 kuni põhivõla tasumiseni 0,2% päevas.

1. Eeltoodu alusel on viivisenõue tõendatud ja põhjendatud ja kuulub rahuldamisele ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista viivist 31.10.2011 seisuga 21 116,55 eurot ja alates 01.11.2011 põhivõlalt 301662,98 eurolt viivist alates 01.11.2011 kuni põhivõla tasumiseni 0,2% päevas.
2. Hagi kuulub täies ulatuses rahuldamisele.
3. Kuivõrd hagi kuulus rahuldamisele ülaltoodud motiividel, siis ei anna kohus hinnangut väidetele sellest, kas NWKOÜ-ga lepingu sõlmimist on kostja vahendanud. Sellepärast ei pea kohus andma hinnangut ka kostja tunnistaja K. M ütlustele, hageja esitatud lepingu läbirääkimiste protokollile, aga ka hageja taotluse alusel kostja konto väljavõttes kajastatud andmetele. Samuti puudub kohtul vajadus anda hinnangu hageja poolt asjas toodud väitele, et kas uue kokkuleppe näol võiks olla tegemist näiliku tehinguga; muuhulgas ei ole hageja väitnud, mis eesmärgil oleks sellisel juhul uus kokkulepe kui näilik tehing tehtud (TsÜS § 89). Lisaks ei pea kohus andma hinnangut väidetele, mis puudutavad kaubanduskeskuse ehitamise viivitamist, hageja ja NWKOÜ vahelise üürilepingu erakorralise ülesütlemise asjaolusid ja selle kohta esitatud hageja ja NWKOÜ vahelisele kirjavahetusele. Menetluskulude jaotus, hind
4. TsMS § 162 lg 1, 2 alusel jäävad menetluskulud selle poole kanda, kelle kahjuks on otsus tehtud. Kuna hagi kuulub rahuldamisele, siis jäävad hageja menetluskulud kostja kanda.
5. Menetluskulude nimekiri esitatakse maakohtule 30 päeva jooksul arvates lahendi jõustumisest koos vastavate kulu tõendavate dokumentidega (TsMS § 174 lg 1).
6. Tsiviilasja hind on TsMS § 122 lg 1,2, § 123 § 133 lg 1,2 järgi põhivõla nõude väärtus 301662,98 eurot. /digitaalne allkiri/ Kohtunik