Obsah (8)

§ 186§ 198§ 271§ 6§ 29§ 13§ 296§ 8

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Tiit Kollom (eesistuja), Mare Merimaa ja Malle Seppik Otsuse avalikult teatavaks 31.05.2013 Tallinnas tegemise aeg ja koht

§ 186p 2 järgi võlasuhe 2 lõpeb tasaarvestusega.

Käesolevas asjas puudub vaidlus, et

§ 198sätestatud tasaarvestuse formaalsed eeldused on täidetud (tl 123).

Kohtul tuleb tuvastada, kas tasaarvestuse materiaalsed eeldused on täidetud. Kostja on tasaarvestuseks esitanud nõude, mis tuleneb hageja ja Classicum OÜ vahelisest üürisuhtest, mis on kostjale loovutatud (tl 46-49, 122). Seega tuleb kohtul hinnata hageja vastuväiteid, mis tulenevad 25.08.2009 üürilepingust ning tuvastada, kas kostjal on nõue hageja vastu.

§ 271

järgi üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Üürilepingus oli kindlaks määratud üür, mida hageja pidi üürileandjale maksma. Kuna hageja äritegevus ei läinud hästi, siis tegi hageja üürileandjale avalduse üüri alandamiseks. Sellist kokkulepet kirjalikult ei vormistatud. Üüri alandamise suuline kokkulepe on tõendatud tunnistajate A B ja E D ütlustega ning üüriarvetega (tl 176-177, 158-165). Suulise kokkuleppe kohaselt tuli hagejal tasuda üüri 10 000 krooni kuus. Vaidlus on pooltel selles osas, kas üüri vähendamise kokkulepe võttis hagejalt ära kohustuse tasuda vähendatud üüri ja lepingus sätestatud üüri vahe või mitte. Kostja leiab, et tegemist oli tingimusliku kokkuleppega, mille rikkumisel tuleb hagejal maksta üürileandjale lepingujärgne üür ning seda ka tagant järele vähendatud üüriperioodi osas. Hageja sellega ei nõustu. Hagejale esitati tasumiseks üüriarveid ning need võeti tagatisrahana (e deposiit) tasutud 200 000 kroonist maha. Kostja väide, et alandatud üüri võis maksta vaid rahaliste maksetega, on väär, sest esitatud asjaoludel üürileandja kasutas tagatisrahana tasutud raha. Seda tõendab asjaolu, et ühelgi hagejale esitatud arvel ei ole märgitud võlgnevust (tl 158-165). Võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt (

§ 6lg 1).

Sellest tulenevalt ei tohi ka võlausaldaja käitumine olla vastuoluline. Käesoleval juhul leiab kohus, et suulise kokkuleppe osas ei ole võimalik lepingupoolte ühist tegelikku tahet kindlaks teha, mistõttu tuleb tõlgendada kokkulepet nii, nagu lepingupoolega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (

§ 29lg 4).

Tunnistaja A B ütluste kohaselt saavutati hagejaga kokkulepe, et makstakse üüri vähemalt 10 000 krooni kuus. Selliselt lepiti eraldi kokku iga kuu ja vastavalt olukorrale esitati arved (tl 176). Kui seda summat ei tasuta, siis pidi esitatama arve lepingus sätestatud määras, ehk täis üüritasu. Kohtule on esitatud arved nn vähendatud üüritasu osas alates detsember 2010 kuni juuli 2011 (tl 158-165). 04.04.2012 on üürileandja koostanud arve 04-25, kus on välja arvutatud lepingus sätestatud kõrgem üür alates 01.06.2010 kuni 30.09.2011 summas 48 430.05 eurot (tl 111). Kohus loeb tõendatuks, et selline arve on hagejale saadetud 04.05.2012, kui saadeti hagejale ka nõude loovutamise ja tasaarvestuse avaldus (tl 147-150). Üheski teises kohtule esitatud tõendist ei nähtuks, et hagejale oleks kehtestatud kirjaliku üürilepingu järgne üüritasu või nõutud tagant järele tasumata üüri. Samuti nähtub üürileandja enda kirjalikust teatest, et kui vähendatud üüri kokkulepet rikutakse, siis taastub koheselt 25.08.2009 allüürilepingust poolte vahel kokkulepitud üürimäär. Ka nimetatud dokumendis ei ole sätestatud, et seda nõutakse tagant järele. Kohtu hinnangul on pooled suulise kokkuleppega muutnud üürilepingut üüritasu suuruse osas ning sellisel viisil lepingu muutmine on

§ 13lg 2 tulenevalt kehtiv.

3 Esitatud asjaoludel leiab kohus, et poolte kokkuleppe alusel tuli hagejal tasuda vähendatud üüri ning hageja ei pidanud tagasiulatuvalt kõrgemat üüri tasuma. Sellist tõlgendusviisi kinnitab ka hageja ja üürileandja käitumine lepingu kehtivuse ajal. Järgmisena tuleb kohtul tuvastada, kas hageja rikkus vähendatud üüri tasumise kokkulepet, mille tagajärjel taastus kõrgem üüritasu määr. Kostja väitel ei tasunud hageja üüri nõuetekohaselt alates 01.09.2010 (protokoll tl 175). Kohus sellise kostja väitega ei nõustu, sest kohtule on esitatud arved, millest nähtuvalt puudus hagejal võlgnevus. Samuti ei ole esitatud ühtegi teist tõendit mis kinnitaksid kostja väidet, et aset leidis hagejapoolne üüritasu maksmise kohustuse rikkumine. Kohus loeb tõendatuks tunnistajate ütluste ja hageja avalduse alusel, et septembris 2010.a võeti üüritasu hageja poolt ette makstud deposiidist (tl 146). Puudub vaidlus, et üüritud ruumides toimus uputus (protokoll, tl 175). Samas on vaidlus selle üle, kui kaua ei saanud hageja ruume kasutada. Üürnik ei pea

§ 296

lg 1 tulenevalt maksma üüri, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada. Vaidlustamata asjaoludel välistas uputus täies ulatuses üüritud ruumide kasutamise. Hageja väidab, et ruume ei saanud kasutada alates juulikuu algusest kuni septembri lõpuni (protokoll tl 175). Tunnistaja A B ütluste kohaselt olid uputuse tagajärjed nädala-kahe jooksul likvideeritud (tl 176). Samas on tunnistaja A B avaldanud, et arveid hagejale enam ei esitatud ja need esitati uuele firmale. Tunnistaja E D ütluste kohaselt tehti remonti ruumides paar kuud ning septembri lõpus oli ruumides sees uus üürnik Liviko (tl 177). Nende kuude eest üürileandjale üüri ei tasutud ning tunnistaja E D ütluste järgi rääkis ta sellest üürileandja esindajaga, s.o. A Bga (tl 177). Kuna tunnistaja A B teadis uputusest, siis teadis ta ka asjaolust, et üüritud ruumide kasutamine on täies ulatuses takistatud. Tunnistaja A B ütlused üürilepingu kehtivuse, ruumide kasutamise ja tasumise osas pärast uputust on ebatäpsed ja nende alusel ei ole võimalik asjaolude tuvastamine (tl 176). Hinnates eeltoodud tõendeid kogumis leiab kohus, et tõendatud on, et pärast üürilepingu lõppemist ei jäänud hageja üürileandjale võlgu ning seetõttu ei ole kostja tasaarvestus kehtiv. Väär on kostja esindaja seisukoht, et hageja ei ole tasumata üüri nõude suurust vaidlustanud. Hageja on olnud terve menetluse jooksul seisukohal, et tal puuduvad kohustused üürileandja ees ning üürilepingu poolte vahel ei olnud kokkulepet tasuda tagant järele kõrgemat üüri. Kostja ei ole hagiavalduses toodud võlgnevuse suurusele ega arvestusele vastu vaielnud. Kuna tasaarvestus ei ole kehtiv, siis kuulub hageja nõue täies ulatuses rahuldamisele. Esitatud asjaoludest tulenevalt võttis kaubanduskeskuse omanik potentsiaalsetelt üürnikelt ettemaksu (nn deposiiti), et kaubanduspinnad välja ehitada. Hageja pidi tasuma 1 000 000 krooni, millest tagatisrahana 200 000 krooni tasuti allüürileandjale ning 800 000 krooni osas sõlmiti omanikuga eraldi laenuleping. Kohus ei ole nende asjaolude pinnalt tuvastanud, et nende lepingute üheaegne sõlmimine ning osaliselt kattuvad asjaolud välistaksid hageja nõude maksmapaneku. Tegemist on siiski kahest erinevast lepingust tekkinud võlasuhetega, millel olid erinevad lepingupooled. Asjaolu, et nimetatud laenuleping ja allüürileping olid sõlmitud ühel ja samal päeval ning kostja arvates on need seotud, ei anna alust hageja nõude rahuldamata jätmiseks. 4 Laenulepingu p 5.1 järgi on pooled kokku leppinud viivisemääras 0,05 % päevas. Kostja ei ole viivisearvestusele vastuväiteid esitanud. Hageja nõue TsMS § 367 järgi kuulub rahuldamisele. TsMS § 162 lg 1 alusel jäävad menetluskulud kostja kanda. Kostja apellatsioonkaebus Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus hagi rahuldamata jätmiseks. Maakohus on ebaõigesti hinnanud asjas kogutud tõendeid ning seejärel vääralt tuvastanud, et poolte vahel oli sõlmitud kokkuleppe, mis muutis OÜ Classicum ja OÜ Biofield vahel 25. augustil 2009. a sõlmitud allüürilepinguga võetud üüritasu maksmise kohustust selliselt, et OÜ Biofield vabanes jäädavalt algselt kokkulepitud üüritasu maksmise kohustusest. Asjaolu, et OÜ Biofield pöördus OÜ Classicum poole ning palus võimalust tasuda ajutiselt üüri väiksemas mahus, kui oli kokkulepitud allüürilepingus ning OÜ Classicum oli nõus selles osas ajutiselt vastu tulema, ei tähenda seda, et OÜ Biofield vabanes allüürilepingust tuleneva üüritasu maksmise kohustuse täitmisest jäädavalt. Samuti ei tähenda see seda, et OÜ Biofield vabanes allüürilepingus kokkulepitud üüri tasumise kohustusest ka nende kuude eest, mil ta tasus üüri vähendatud mahus. Ebaõige on maakohtu järelduse, et kuna OÜ Classicum esitas üüriarveid vähendatud mahus, siis olid pooled suulise kokkuleppega muutnud allüürilepingut üüritasu suuruse osas ning sellisel viisil lepingu muutmine on kehtiv

§ 13lõikest 2 tulenevalt.

On täiesti ebamõistlik eeldada, et OÜ Classicum oleks teinud enda jaoks niivõrd kahjuliku kokkuleppe, mis piltlikult võttes oleks ta pannud olukorda, kus OÜ Biofield kasutab tema valduses olevaid äriruume ja teenib sellelt tulu ning OÜ-l Classicum tuleb endal veel täiendavalt selle eest kulusid kanda. OÜ Classicum nimel sõlmis allüürilepingu OÜ-ga Biofield A B, kes oli volitatud sõlmima kõiki vajalikke lepinguid, mis puudutasid äripindade üürile andmist Lootsi tn 8 asuvas ärikeskuses. Samuti oli A B tööülesanneteks üürnikega igapäevane suhtlemine, üüriarvete esitamine jne, mis igapäevaselt nägi välja nii, et A B viis isiklikult nii üüriarved kui ka kõik muud dokumendid (nt tahteavaldused, kommunaalarved, reklaamiarved) ise füüsiliselt OÜ-le Biofield kohale ja andis need üle viimase poolt üüritaval pinnal Lootsi tn

1. Kuigi Lootsi tn 8 ärihoone oli just äsja avatud, hakkas OÜ Biofield koheselt väitma, et ta ei suuda nii kõrget üüri tasuda ning esitas suuliselt A Ble palve alandada ajutiselt üüri. OÜ Classicum otsustas OÜ-le Biofield vastu tulla ning alanda üüri 35000 Eesti kroonini kuus. Nii esitatigi suulise kokkuleppe alusel OÜ-le Biofield juuni eest juba üüriarve vaid 35 000 Eesti kroonile. Koos nimetatud üüriarvega esitas OÜ Classicum ka OÜ-le Biofield teate selle kohta, et on nõus ajutise üürisumma vähendamisega üksnes juhul, kui OÜ Biofield tasub vähendatud üürimakseid ja kommunaalmakseid korrektselt rahaliste maksetega ning ei teki võlgnevusi. Juhul kui OÜ Biofield ei tasu vähendatud üüriarveid tähtaegselt ja rahaliste maksetega ning jääb kas või ühe korra üüri tasumisega viivitusse enam kui 5 päeva, siis taastub koheselt
2. 5 august 2009.a allüürilepinguga nr 25/08/09/ü poolte vahel kokkulepitud üürimäär. Nimetatud teate andis OÜ-le Biofield koos üüriarvega üle A B. Sellele järgnevalt teatas OÜ Biofield, et ei suuda ka nimetatud mahus üüriarveid tasuda ning palus suuliselt vähendada veelgi üürisummat. Ka seekord otsustas OÜ Classicum vastu tulla ning alates juulist 2010.aasta esitati üüriarveid 10 000 Eesti krooni eest kuus s.t 766,94 eurot. Samas väärib siinkohal märkimist, et OÜ Classicum ei taganenud enda poolt
3. mail 2010.a esitatud tahteavaldusest, et on üürisumma vähendamisega nõus üksnes siis, kui OÜ Biofield tasub vähendatud mahus üüri rahaliste maksetega. Kuna viimane vastutulek OÜ Classicum poolt oli OÜ-le Biofield äärmiselt soodne ja väga palju alla keskmise turuhinna, siis esitas OÜ Biofield OÜ-le Classicum palve fikseerida uus üürihind ka allüürilepingus. See tähendab, et OÜ Biofield esitas OÜ-le Classicum tahteavalduse muuta allüürilepinguga nr 25/08/09/ü poolte vahel kokkulepitud üürimäära. OÜ Classicum ei olnud nõus muutma allüürilepinguga nr 25/08/09/ü poolte vahel kokkulepitud üürimäära ning keeldus allüürilepingu vastavat punkti muutmast.

§ 13

lõike 1 kohaselt lepingut võib muuta või lepingu võib lõpetada lepingupoolte kokkuleppel või lepingus või seadusega ettenähtud muul alusel. Kuna kokkulepet ei saavutatud, siis eeltoodud

-i sättes toodud lepinguvabaduse ja privaatautonoomia põhimõttest tulenevalt, mille kohaselt toimub lepingu muutmine ainult poolte konsensuse alusel, allüürilepingu nr 25/08/09/ü muutmist ei toimunud. Seega kehtis poolte vahel edasi allüürileping nr 25/08/09/ü tingimusega, et OÜ Biofield kohustub üüritava pinna eest tasuma kuus üüri 50 000 Eesti krooni äripinna eest ja 3000 Eesti krooni laopinna eest ja üürile lisandub käibemaks. Seega tuleneb OÜ Biofield ja OÜ Classicum vastastikusest käitumisest allüürilepingu kehtivuse ajal, et kuigi OÜ Classicum esitas ajutiselt OÜ-le Biofield üüriarveid vähendatud mahus, ei tähendanud see seda, et lepingupooled oleksid muutnud ka allüürilepingu tingimusi. Otse vastupidi, poolte vahel kehtisid edasi kohustused allüürilepinguga nr 25/08/09/ü kokkulepitud tingimustel, sest tingimusi ei muudetud, ainult OÜ Biofield võis need tingimused täita hiljem, so lepinguliste kohustuste täitmise tähtaeg oli ajutiselt edasi lükatud. Ka OÜ Biofield poolt esitatud tunnistajad P P ja E D kinnitasid

1. jaanuaril
2. a toimunud kohtuistungil vande all, et pooled ei suhelnud omavahel lepingujärgse üüritasu vähendamise küsimuses. Eeltoodu on ka loogiline, sest eelviidatud allüürlepingu punktiga 7.1 olid pooled juba kokku leppinud, et allüürilepingu tingimused kestavad viis aastat. Ka nimetatud asjaolu kinnitab veelkord, et pooled ei olnud omavahel kokku leppinud, et allüürilepinguga võetud kohustused üüritasu suuruse osas enam ei kehti. Täiendavalt kinnitab apellandi hinnangul asjaolu, et pooled vastastikustest allüürilepingust tulenevatest kohustustest just nii aru said ka fakt, et
3. aprillil
4. a esitas OÜ Classicum OÜ-le Biofield arve nr 04-25, kus oli välja arvutatud allüürilepingust tulenev tasumata kõrgem üürimäär alates
5. juunist
6. a kuni
7. september
8. a, summas 48 430,05 eurot. Eeltoodust tulenevalt on asjakohatu ning ekslik maakohtu järeldus, et kuna ühestki tõendist, peale
9. aprillil
10. a OÜ Classicum poolt esitatud arvest nr 04-25 ei tulene, et OÜ-le Biofield oleks kehtestatud kirjaliku üürilepingu järgne üüritasu või nõutud tagant järele 6 tasumata üüri, siis on pooled suulise kokkuleppega muutunud üürilepingut üüritasu suuruse osas. Apellandi hinnangul on maakohtu eeltoodud järeldus ebaloogiline, sest kui allüürilepinguga nr 25/08/09/ü on juba pooled üüritasu suuruse kokku leppinud, see kokkulepe on kehtiv, so seda ei ole muudetud, siis puudub vajadus veel täiendavalt kehtestada või koostada mingit dokumenti, mis veelkord juba poolte vahel kehtivat õiguslikku olukorda kirjeldaks. Seega oleks maakohus, antud väitele tuginedes apellandi hinnangul, pidanud tegema hoopis vastupidise järelduse ning asuma seisukohale, et pooled ei ole allüürilepingut üüritasu suuruse osas muutnud.

§ 8lõike 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik.

Võttes aluseks eeltoodud argumendid on apellant seisukohal, et OÜ-l Biofield oli OÜ Classicum eest kohustus tasuda üüri allüürilepingus sätestatud määras ning kuna ta seda ei teinud, siis tekkis tal võlgnevus OÜ Classicum ees. OÜ Biofield võlgnevus

1. a eest tasumata üüri osas oli 21 704,38 eurot ning
2. a eest kokku 23 544,89 eurot. Arvete osas, mis OÜ Classicum tasaarvestas tagatisraha arvelt, jäi OÜ-l Biofield üles võlgnevus summas 3180,76 eurot. Eeltoodust tulenevalt oli OÜ-l Biofield OÜ-le Classicum tasumata allüürilepingust tulenev üür 48430,03 euro ulatuses. OÜ Biofield rikkus ka vähendatud üüri tasumise kokkulepet. Apellant ei nõustu selles osas maakohtu seisukohtadega, et kuna OÜ Classicum ei kajastanud OÜ-le Biofield esitatud üüriarvetel võlgnevust, siis ei ole tõendatud asjaolu, et OÜ Biofield ei tasunud alates
3. septembrist
4. a üüri nõuetekohaselt ka vähendatud mahus. Arve väljastamise kohustuse ja arvele esitatavad nõuded sätestavad käibemaksuseaduse § 37 ja raamatupidamise seauduse §
5. Kumbki seadus ei sätesta arve kohustusliku elemendina kajastada juba tekkinud võlgnevust. Seega on alusetu maakohtu pelk järeldus, et kuna arvetel võlgnevust ei kajastatud, siis puudus OÜ-l Biofield võlgnevus OÜ Classicum ees. Maakohtus ei olnud poolte vahel vaidlust selle üle, et OÜ Biofield ei tasunud alates
6. septembrist
7. a üüri ka enam vähendatud mahus (10 000 Eesti krooni ehk 639,12 eurot, koos käibemaksuga 766,94 eurot kuus). Samas kasutas OÜ Biofield üüritavaid ruume kuni
8. septembrini
9. a. Seega ei olnud poolte vahel vaidlust asjaolu üle, et OÜ Biofield rikkus ka vähendatud üüri tasumise kokkulepet. Kuna pooltel selles osas vaidlust ei olnud, jääb apellandile sellises olukorras arusaamatuks maakohtu seisukoht, et kuivõrd OÜ Biofield poolt tasumata üür tasaarvestati deposiidi ehk tagatisraha arvelt, siis OÜ Biofield poolset üüritasu maksmise kohustuse rikkumist ei esinenud. Apellant on siinkohal juba esiteks välja toonud, et tagatisraha ei katnud tasumata üüri osa, mistõttu OÜ-l Biofield tekkis võlgnevus tasumata üüri osas. Teiseks on apellandi hinnangul ka asjaolu, et üürileandja peab tasumata üüri tasaarvestama tagatisraha arvelt, üürniku poolne üüritasu maksmise kohustuse rikkumine. Tagatisraha eesmärk üürisuhetes on lepingu tagamine ning üürileandja kindlustamine ja riskide maandamine võimalike üürisuhtest tekkida võivate kahjude osas. Eeltoodust tulenevalt on praktikas levinud, et lisaks igakuisele üüri tasumise kohustusele, tasub üürnik lepingu sõlmimisel ka tagatisraha. Ka OÜ Biofield ja OÜ Classicum vahel sõlmitud allüürilepingus nr 25/08/09/ü olid pooled kokku leppinud, et OÜ-l Biofield on kohustus tasuda igakuiselt üüri ja kohustuste täitmise tagamiseks tasuda tagatisraha summas 200 000 Eesti krooni. 7 Kõiki eeltoodud asjaolusid kokkuvõttes on apellant seisukohal, et OÜ-l Classicum oli OÜ Biofield vastu allüürilepingust nr 25/08/09/ü tulenev nõue summas 48430,03 eurot. OÜ Biofield nõue kostja vastu on tasaarvestatud ning kostjal puudub võlgnevus OÜ Biofield ees. Hageja vastus Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud apellandi kanda. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub küllaldane alus. Apellant kordab kaebuses oma väiteid, mida ta on esitanud juba maakohtus, ja heidab maakohtule ette tõendite ning asjaolude ebaõiget hindamist ning materiaalõiguse ebaõiget kohaldamist. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole ebaõigesti kohaldanud materiaalõigusnorme ja on otsust põhjendades järginud TsMS § 442 lg. 8 sätteid. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg. 6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Vastuseks kaebuses rõhutatule, mille kohaselt kirjaliku üürilepingu tingimusi ei või muuta teisiti kui kirjalikus vormis, märgib ringkonnakohus, et see väide on ekslik.

§ 13lg.

2 sätestab, et kui leping on poolte kokkuleppel sõlmitud teatud vormis, ei pea seda vormi lepingu muutmisel või lõpetamisel järgima, kui lepingust ei tulene teisiti. Antud juhul ei olnud allüürilepingus tingimuseks seatud, et lepingut, sealhulgas üüri suurust, saab muuta üksnes kirjalikus vormis. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jätab apellatsiooniastmega seotud menetluskulud apellandi kanda. Tiit Kollom Mare Merimaa 8 ringkonnakohus Malle Seppik poolte