KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kristina Maimann Otsuse tegemise aeg ja koht 03.10.2012, Tallinn Haldusasja number 3-10-3178 Haldusasi OÜ Agenor hüvitamiseks. Mene

) § 7 lg 1 sätestatud kahju nõude esitamise alus oli kaebaja poolt täidetud, sest kaebaja küll esitas kaebuse haldusakti kehtetuks tunnistamiseks ja kaebus lõpuks Riigikohtu otsuse jõustumise järel ka rahuldati, kuid saamata jäänud tulu kui kahju tekkimist ei olnud enam võimalik vältida.

§ 7

lg 1 kohaselt ei teki hüvitusnõuet, kui kahju on või oli võimalik kõrvaldada või vältida, nõudes haldusakti tühistamist. Samuti ei ole tekkinud kahju võimalik olematuks muuta ka uue 27.09.2011 Rae Vallavolikogu otsuse peale tühistamiskaebuse esitamisega. Kahju saamata jäänud tulu näol tekkis kaebajale 2008.aastal ja selle põhjuseks on Rae Vallavolikogu ja vallavalitsuse õigusvastane tegevus, mis kahju tekkimiseni viis. 6.

1. Kaebaja ei nõustu väitega, et detailplaneeringu kehtestamata jätmisel on isikul õigus vaid otseste kulude hüvitamisele, millised tal seoses detailplaneeringu koostamisega tekkisid. Ettevõte Saumond Enterprises Limited soovis osta Lõhe kinnistut ning seetõttu sõlmiti oktoobris 2007 ka eelleping. Kokkuleppe punkti 1.
2. kohaselt oli kokkulepitud ostuhinnaks 23 000 000 krooni ehk 1 469 968 eurot ning vastavalt lepingu punktile 1.
3. oli ostja nõus sellise hinnaga kinnistut ostma kuue kuu jooksul alates lepingu sõlmimisest. 11.03.2008 võttis Rae Vallavolikogu aga vastu otsuse mitte kehtestada Lõhe kinnistu detailplaneeringut ning seega ei olnud pakkumise tegijal, kes oli avaldanud kindlat soovi kinnistu kaebajalt ostmiseks, enam huvi tehingu elluviimiseks. 4 Saumond Enterprises Ltd poolt tuleb eeldada heauskset käitumist ja lugeda, et tehing oleks sõlmitud. Ebaõige on vastustajate seisukoht, et ostupakkumine/eelleping on tühine, sest ei ole sõlmitud notariaalses vormis. Antud tehingut tuleb aga vaadata tuleviku kontekstis kuivõrd ka saamata jäänud tulu kõikide asjaolude hindamine on üldse oletuslik. AÕS § 119 lg 1 kohaselt tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. AÕS § 119 lg 2 kohaselt sama paragrahvi
4. lõikes sätestatud vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Lepingueelseid läbirääkimisi peab pidama heas usus ning kehtib üldine heausksuse eeldus. Heausksuse eeldus on sätestatud TsÜS § 139 kohaselt kui seadus seob õiguslikud tagajärjed heausksusega, tuleb selle olemasolu eeldada, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohtu ette pole toodud mitte ühtegi tõendit selle kohta, et antud juhul oleks heausksuse eeldus ümber lükatud. Ostja on ka lisaks kõnealuse ostupakkumise/eellepingu nr 02-10/2007 sõlmimisele sarnaseid kokkuleppeid allkirjastanud, seega on tegemist vähemalt selle ettevõtte jaoks tavalise praktikaga. Lisaks on dokumendi pealkirjast ja sisust selgelt tuletatav, et tegemist on ostupakkumise fikseerimisega. Ostupakkumise olemasoluga on seega tõendatud, et kaebaja oleks saanud kinnistu müüa ning tal oli selleks plaan. Kuna Rae vald keeldus õigustamatult detailplaneeringu kehtestamisest, siis ei saanud kaebaja müügitehingut teostada ja tekkis kahju saamata jäänud tulu näol. Saamata jäänud tulu ei saa kohus jätta välja mõistmata isegi kui loeb, et Saumond Enterprises ostupakkumist poleks tõenäoliselt realiseeritud. Sellisel juhul tuleb kohtul ise määrata saamata jäänud tulu suurus. Juhindumiseks esitab kaebuse esitaja spetsialisti arvamuse tollaste turuväärtuste kohta eeldusel, et detailplaneering oleks kehtestatud; samuti tänase kinnistu turuväärtuse kohta. 6.
5. Reaalne kinnistu ostupakkumine ja kokkulepe jäi realiseerimata üksnes Rae valla esindusorganite õigusvastase tegevuse tõttu. Kehtestamata jätmine, seda nii kehtestamata jätmise otsuse vastuvõtmisega (kui tegevus) kui ka (ja peamiselt) mõistliku aja jooksul detailplaneeringu kehtestamise otsuse vastuvõtmata jätmisega (kui tegevusetus) olid õigusvastased. Kaebuse aluses on toodud ka Rae Vallavalitsuse ebaseaduslik tegevus; nimelt esitas just vallavalitsus peale planeeringu vastuvõtmist kaebuse esitajale lisatingimused ilma milleta ei oldud nõus planeeringut kehtestama. Käesolevas asjas on selge, et Rae Vallavolikogu 11.03.2008 otsus nr 372, millega jäeti Lõhe kinnistu detailplaneering kehtestamata, ei olnud õiguspärane. Riigikohtu otsusega asjas nr 3-3-126-10 jäeti jõusse Tallinna Halduskohtu 19.06.2009 otsus, mille punktis 43 ütles kohus, et Rae Vallavolikogu ei saa jätta detailplaneeringut kehtestamata motiivil, et isik keeldub planeeringujärgsete kohustuste ülevõtmiseks lepingu sõlmimisest. Riigikohus ütles eelviidatud otsuses, et EhS § 13 sätestatud tööde üleandmine lepinguga detailplaneeringu taotlejale peab toimuma juba detailplaneeringu algatamise staadiumis. Seega tuvastati kohtumenetluse tulemusena, et Rae Vallavolikogu otsus sisaldas olulisi diskretsioonivigu ja ei olnud õiguspärane. Kaebaja on nõus, et kahjunõude eelduste tuvastamisel ei piisa üksnes sellest, et Riigikohus leidis, et 11.03.2008 otsus oli õigusvastane. Küll aga on kaebaja arvamusel, et tegelikkuses ei oleks Rae Vallavolikogul olnud õigust 11.03.2008 otsuses toodud põhjendustel keelduda detailplaneeringu kehtestamisest ja selleks puudusid ka muud objektiivsed põhjused. Kaebaja on selgitanud Riigikohtu seisukohtadele tuginedes, et keeldumist ei põhjenda väide rahaliste vahendite puudumise kohta ning asjaolu, et kaebaja ei olnud nõus EhS § 13 sätestatud kohustuste ülevõtmise lepingut sõlmima. Seega tuleb asuda seisukohale, et kui Rae valla 5 esindusorganid oleksid tegutsenud õiguspäraselt, oleks volikogu 2008.a esimeses kvartalis saanud ja pidanud andma Lõhe kinnistu detailplaneeringu kehtestamise otsuse. Järelikult on kaebajale tekkinud kahju otseselt seotud detailplaneeringu mittekehtestamise otsusega. Diskretsioon on avalikult kättesaadava info põhjal, samuti isikute võrdse kohtlemise põhimõtte alusel ning selle tõttu, et kaebuse esitaja niigi nõustus võtma väljaehitamiskohustuse planeeringuala piires, igal juhul vähenenud nullini. 27.09.2011 otsus ei oma käesoleva kohtuasja lahendamisel tähtsust, sest see põhineb üksnes peale 11.03.2008 (nt aastal 2009) aset leidnud asjaoludel. Uued asjaolud, need, mis tekkisid peale haldusakti mõistliku aja jooksul väljaandmise kohustust, ei saa endaga kaasa tuua kahju hüvitamisest vabanemist. HMS § 5 lg 2 kohaselt haldusmenetlus viiakse läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. HMS § 5 lg 4 kohaselt menetlustoimingud viiakse läbi viivituseta, kuid mitte hiljem kui seaduses või määruses sätestatud tähtaja jooksul. Haldusorgan oli antud juhul kohustatud võtma vastu planeeringu kehtestamise kohta viivitamatult või vähemalt mõistliku aja jooksul alates planeeringu avalikustamisest. Haldusmenetlus mõistliku aja jooksul on hea halduse põhimõtte osa ning haldusorganitel tuleb seda järgida. Mõistagi võib viivitus isikutele tekitada kahju.

§ 7

lg 2 kohaselt tegevusetusega tekitatud kahju hüvitamist võib nõuda üksnes juhul, kui haldusakt jäi õigeaegselt andmata või toiming õigeaegselt sooritamata ja sellega rikuti isiku õigusi. Antud juhul on täidetud nimetatud eeldused. Käesoleval juhul tuleb hinnata, et kaebuse esitaja õigusi rikuti nii tegevusetusega (olukorras, kus detailplaneeringu oleks pidanud kehtestatama, seda ei tehtud) kui ka õigusvastase haldusakti väljaandmisega (viimane on kohtute poolt juba tuvastatud). Vastustaja võttis otsuse vastu pool aastat peale mõistlikku aega. Mõistlik aeg oli

1. aasta teisel poolaastal peale avalikustamist. 6.
2. Kaebuse esitaja leiab, et 27.09.2011 otsus planeeringu kehtestamata jätmise kohta puutub asjasse vaid ulatuses, milles see toob välja mistahes peale planeeringu vastuvõtmist 15.05.2007 ja enne kehtestamise otsustamise mõistlikku aega toimunud asjaolusid. Nimelt, kuna planeeringu vastuvõtmisel ei osundanud vastustaja mistahes EhS § 13 sätestatud kohustuste täitmise raskustele ja võttis planeeringu vastu ilma tingimusteta, siis said planeeringu kehtestamata jätmise põhjuseks olla vaid peale 15.05.2007 toimunud äkilised, ettenägematud sündmused või asjaolud. Nimetatud otsus ega vaideotsus ei too välja ühtegi antud perioodi kohta käivat asjaolu. Isegi diskretsiooniotsuste puhul ei ole loogiline käsitlus, mille kohaselt isik, kes saavutab kohtulahendi haldusakti õigusvastaseks tunnistamises, kaotab õiguse temale tekkinud kahju hüvitamiseks mingite uute asjaolude tõttu.

§ 7

lg 1 sätestab, et õigusvastase tegevusega tekitatud kahju kuulub hüvitamisele, kui isiku õiguste kaitsmine või taastamine ei ole võimalik muul moel. Haldusorgani poolt oma planeerimismenetluse otsuse uuesti läbivaatamine ongi

§ 7lg 1 sätestatud õiguste kaitsmise/taastamise kaalumine haldusorgani poolt.

Kas õiguste taastamine/kaitsmine oli võimalik, oli haldusorgani otsustada (käeoleval juhul detailplaneeringu kehtestamisega oleks kaebuse esitaja õigusi osaliselt võimalik olnud taastada, sest peale detailplaneeringu kehtestamist omanuks Lõhe kinnistu teist väärtust kui täna). Haldusorgan otsustas kaebuse esitaja õigusi mitte taastada ning sellega oli täidetud viimanegi kahju nõudmise eeldus vastavalt

§ 7lg 1.

6 Viidatud 27.09.2011 volikogu otsuses ja 20.12.2011 vaideotsuses ei ole välja toodud mitte ühtegi asjaolu, mis oleks esinenud õigusvastase tegevuse (tegevusetuse) ajal ning oleks õigustanud planeeringu kehtestamata jätmise otsuse vastuvõtmist. Seega ei oma iseenesest tähtsust, kas nimetatud uus haldusakt on õiguspärane või mitte. Tähtsust omab objektiivne asjaolu, et see haldusakt ei kõrvaldanud kaebuse esitajale tekitatud kahju.

ei sea kahju hüvitamise tingimusena ette, et lisaks õigusvastasele tegevusele oleks veel tarvis, et peale selle õigusvastasuse tuvastamist kohtu poolt mitmete aastate pärast kestaks edasi kõik kaebuse esitaja jaoks soodsad objektiivsed asjaolud. 6.8. Vastustaja ei ole käesolevas asjas esitanud mitte ühtegi uut tõendit võrrelduna kohtuasjas nr 308-625, mistõttu on ainuvõimalik teha käesolevas asjas selle kohtuasja jõustunud lahenditega samad järeldused. Nimetatud kohtuasjas välja toodud peamiseks järelduseks on, et vastustaja väide rahaliste vahendite puudumisest, on paljasõnaline. Riigikohtu 19.05.2010 otsuses toodu (punkt 19) kinnitab seda. Riigikohus kinnitab oma kõnealuse lahendi punktis 19, et rahaliste vahendite puudumine oleks teoreetiliselt saanud olla detailplaneeringu kehtestamata jätmise aluseks vaid juhul, kui detailplaneeringu algatamisel polnud võimalik antud kulusid ette näha. On selge, et vastustaja pidi ette nägema nii detailplaneeringu algatamisel kui ka selle vastuvõtmisel (15.05.2007), et detailplaneeringu kehtestamisega kaasnevad vallale EhS § 13 sätestatud kulud. Siinkohal on oluline rõhutada, et igasuguse detailplaneeringu kehtestamisega kaasnevad ka tulud, sest elanike elama asumisel valda laekub vallale lisa maksutulu. Seega ainult siis, kui rahaliste vahendite äkiline ja ootamatu vähenemine, ilmnenuna peale detailplaneeringu vastuvõtmist 15.05.2007, oleks tõendatud, peaks üldse käsitlema seda, kas ja millisel määral oli õigustatud EhS § 13 sätestatud kohustuste täitmise, sotsiaalobjektidesse panustamise ja väljaspool planeeringuala ehitamise nõudmine/eelduseks seadmine. Riigikohus viitab punktis 15, et sotsiaalobjektid ja ehituskohustus väljaspool planeeringuala on mõeldavad kohustused planeeringu kehtestamise tingimusena (näiteks elanike hüppelise arvu tõusmise tõttu), kuid märgib samas järgmist: „Kolleegium rõhutab, et juba detailplaneeringu algatamise staadiumis peab kohalik omavalitsus detailplaneeringu taotlejaga kokku leppima ning otsustama nii EhS §-s 13 sätestatud tööde teostamise ja finantseerimise tingimused kui vajaduse korral ka muud tingimused, sh sotsiaalse infrastruktuuri väljaehitamise ja rahastamise.“ Eelnenu alusel võisid olla nii taristu ehitamise ja finantseerimise, väljaspool planeeringuala ehitamise kohustuse nõudmine ja sotsiaalobjektide finantseerimise kohustus olla legitiimsed kehtestamata jätmise alused üksnes juhul, kui võrreldes detailplaneeringu algatamise ja vastuvõtmise ajaga olid ilmnenud mingid ootamatud ning ettenägematud sündmused (rahvaarvu ettenägematu ja hüppeline kasv; valla sissetulekute drastiline vähenemine). Kaebuse esitaja kordab, et vastustaja ei ole tõendanud ei rahaliste vahendite puudumist ega ettenägematuid asjaolusid, mis võinuks õigustada detailplaneeringu kehtestamata jätmist EhS § 13 sätestatud ülesannete tõttu. Haldusorgani diskretsioon oli vähenenud nullini ning see tuleneb Riigikohtu poolt oma 19.05.2010 otsuses nr 3-3-1-26-10 toodust. HKMS § 60 lg 1 kohaselt ei ole vaja tõendada asjaolu, mida kohus loeb üldtuntuks. Üldtuntuks võib kohus lugeda asjaolu, mille kohta saab usaldusväärset teavet menetlusvälistest allikatest. Kaebuse esitaja põhistuseks kasutatavad andmed pärinevad Statistikaameti ja Rahandusministeeriumi (saldo.fin.ee) kodulehekülgedelt; Rae valla planeeringute koduleheküljelt (http://gis.rae.ee/) ning Kinnistusraamatust. Kohtul on võimalik esitatavaid andmeid kontrollida. 7 Eesti kohtud on tuvastanud, et käesoleval juhul vastustaja võttis endale EhS § 13 sätestatud ülesanded detailplaneeringu algatamisel. Riigikohtu 19.05.2010 otsuse punktis 14 toodu kohaselt: „Kolleegium märgib, et kokkuleppe EhS §s 13 sätestatud tööde teostamiseks ja rahastamiseks võib kohalik omavalitsus sõlmida detailplaneeringu taotlejaga ka hiljem. Kui aga detailplaneeringu taotleja ei ole siis nõus kokkuleppe tingimustega, peab kohalik omavalitsus ikkagi vastavad tööd tegema ja nende eest tasuma või arvestama planeeringu kehtestamata jätmisel võimalusega, et tal tuleb hüvitada planeeringu taotleja detailplaneeringu koostamisel kantud kulud.“ Antud seisukoha alusel on vastustaja asunud menetluses seisukohale, et tal tuleb maksimaalselt hüvitada kaebuse esitajale detailplaneeringu koostamisel kantud kulud. Kaebuse esitaja vaidleb vastu nimetatud seisukohale. Riigikohus ei ole väljendanud, et kohalikul omavalitsusel tuleb antud situatsioonis maksimaalselt kanda üksnes planeeringu koostamisel kantud kulud ning Riigikohus ei ole välistanud saamata jäänud tulu hüvitamist. Riigikohtu seisukohta tuleb tõlgendada selliselt, et juhul kui kohalik omavalitsus on õigustatud uute asjaolude tõttu seadma detailplaneeringu kehtestamise tingimuseks EhS § 13 sätestatud ülesannete ülevõtmist ja taotleja ei ole siis nõus sellise kokkuleppe sõlmimisega, peab kohalik omavalitsus detailplaneeringu kehtestama või hüvitama taotlejale planeeringu koostamisel kantud kulud. Kuna aga käesoleval juhul ei esine üldse mingeid asjaolusid (liiatigi ootamatuid), mis oleks õigustanud vallal EhS § 13 kohustuste tõttu detailplaneeringu kehtestamata jätmist isegi kaaluma, siis oli ainuvõimalik, et vald kas kehtestab detailplaneeringu või vastutab täies ulatuses igasuguste taotlejale planeeringu kehtestamata jätmisega tekitatud kahjude eest. Riigikohtu 19.05.2010 otsuse punkti 14 neljandas lõigus on toodud järgnev: „Kui kohalik omavalitsus on võtnud endale EhS §-s 13 märgitud tööde teostamise ja rahastamise kohustuse, kuid mingitel ootamatutel asjaoludel tekivad kohalikul omavalitsusel takistused selle kohustuse täitmisel, siis võib detailplaneeringu kehtestamata jätmine olla põhjendatud ja õiguspärane. Seejuures peab kohalik omavalitsus esitama asjakohased põhjendused ja kaalutlused ootamatute asjaolude ja takistuste kohta.“ Antud Riigikohtu seisukohast tulenevalt on üksainus võimalus, mil planeeringu kehtestamata jätmine oleks olnud õiguspärane – esinevad legitiimsed asjaolud ja et need olid ootamatud. Selliselt on määratletav ka nagu toodud, haldusorgani tõendamiskoormise ese. Vastustaja ei ole tõendanud

§ 8

lg 1 kohaselt varaline kahju hüvitatakse rahas; hüvitisega tuleb luua varaline olukord, milles kannatanu oleks siis, kui tema õigusi ei oleks rikutud. Seega tuleb antud juhul kahjuhüvitisega luua olukord, milles kaebuse esitaja oleks olnud, kui haldusorgan ei oleks rikkunud oma kohustust planeering kehtestada

1. aasta suvel toimunud avalikustamise järgselt. 6.
2. Kaebuse esitaja on kohtule esitanud ostupakkumise summas 23 000 000 eurot, ning põhistanud, et müügi toimumise korral oleks ostuhinda korrigeeritud vastavalt kohtule esitet eksperdihinnangule, mis näitas kinnistute turuhinnaks koos trassidega 22 600 000 krooni. Kinnistu müügi korral oleks kaebuse esitaja saanud vastava summa oma pangakontole. Tegemist oli kinnistu müügilepinguga koos väljaehitamise kohustusega, mille kaebuse esitaja oleks täitnud. Seega tuleb kahjust maha arvata nii eeldatav ehitusmaksumus kui kulu, mida kaebuse esitaja kasu saamiseks tegema pidi. Kaebuse esitaja esitab kohtule tõendid eeldatava ehitusmaksumuse kohta, nimelt hinnapakkumised tee ehitamise, sidetrasside ja teiste trasside maksumuse kohta. Tänavavalgustuse orienteeruvaks maksumuseks oleks olnud 140 000 krooni ning seda tõendab lisatud A. V. 18.06.2012 e-kiri. Lisaks tuleb kasust maha arvata kinnistu tänane turuväärtus 60 600 eurot, sest kaebuse esitaja saab kinnistu realiseerida. Eelneva alusel tuleb seniesitatust, 1 444 403 eurot lahutada väljaehitamise kulu summas 271 073 eurot (vastab 4 241 376,46 krooni) ja kinnistu tänane turuväärtus 60 600 eurot. Kahjusummaks on seega 1 112 729 eurot. 6.
3. Alternatiivselt, kui kohus loeb, et eeltoodud ostupakkumise realiseerumine ei olnud tõenäoline, siis palub kaebuse esitaja välja mõista saamata jäänud tulu kinnistu turuhinna alusel. Detailplaneeringuga kinnistu omas tol ajal – 2007/2008 (omab ka praegu) – suuremat väärtust, kui ilma planeeringuta. Selle tõttu tahtis kaebuse esitaja kinnistu peale detailplaneeringu kehtestamist müüa ning ta oleks saanud müügist kasu. Lisaks olid turuhinnad sellel perioodil suuremad kui täna. Olukorras, kus hinnad ja ostjate hulk langevad väga kiiresti, oleks ebamõistlik üldse eeldada, et kaebuse esitaja ei tahtnud kõnealust vara realiseerida. Kaebuse esitaja lisab spetsialisti arvamuse (Arco Vara eksperdi Virgo Laansoo hindamisakt). Hinnangutes on arvestatud, et kohalikul omavalitsusel puuduvad mistahes kohustused välja ehitada trasse, sest kaebuse esitaja on
4. aasta suvest saadik olnud nõus sellega, et planeeringuala taristu ehitab ta välja. Kuna kaebuse esitajal oli plaan kinnistu müüa peale detailplaneeringu kehtestamist ja antud kinnistu oli antud perioodil ka likviidne, siis on kohtule tulu saamise tõenäosus tõendatud. Seega oleks kaebuse esitaja saanud realiseerida oma kinnistu müügi plaani ja müüa
5. aasta II poolaastal kinnistu 465 600 euro eest, millest peale tänase turuväärtuse lahutamist saame kahjusummaks 405 000 eurot. Kui kohus loeb, et mingil põhjusel oli kahju tekkimise aeg hiljem, st alles
6. aasta I poolaastal, oleks kaebuse esitaja saanud tulu 294 200 eurot, millest peale tänase turuväärtuse lahutamist saame kahjusummaks 233 600 eurot. Kaebuse esitaja leiab, et mõistlik aeg detailplaneeringu kehtestamiseks möödus
7. aasta II poolaastal. Vähemalt sel ajal oleks haldusorgan pidanud kehtestama detailplaneeringu. Seega tuleks saamata jäänud tulu määratlemisel juhinduda esitatud 01.10.2007 turuhinnast (ja sellest lahutada tänane turumaksumus). Kohtule on esitatud ka 01.04.2008 turuhind (kehtestatud detailplaneeringu eeldusega). Käesolevas kohtuasjas on kaebuse esitaja selles suhtes õigesti tuginenud ka 10 vallavalitsuse õigusvastasele tegevusele, sest just vallavalitsuse poolsed survestamised viitsid aega ja mõjutasid vallavolikogu ebaseaduslikult käituma. Juhul, kui kohus leiab endiselt, et kahju suurus ei ole eeltooduga ikka veel tõendatud, siis palub kaebuse esitaja kahju välja mõista § VÕS 127 lg 6 alusel kohtu määramisel.
8. Vastustajad paluvad jätta kaebuse rahuldamata ja menetluskulud kaebaja enda kanda. 7.
9. Kaebaja on ekslikult tõlgendanud Riigikohtu lahendit asjas nr 3-3-1-26-
10. Kohtu menetluses oli haldusasi nr 3-08-625 kuni Tallinna Halduskohtu 19.06.2009 kohtuotsuse jõustumiseni 19.05.
11. Kohtuotsusega tühistati Rae Vallavolikogu 11.03.2008 otsus nr 372 ja tehti Rae Vallavolikogule ettekirjutus detailplaneeringu kehtestamise osas uue otsuse tegemiseks. Tallinna Ringkonnakohtu 21.12.2009 kohtuotsusega haldusasjas nr 3-08-625 tühistati Tallinna Halduskohtu otsus ja jäeti OÜ Agenor halduskaebus rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus asus seisukohale, et detailplaneeringu kehtestamata jätmine oli õiguspärane. Riigikohus rahuldas 19.05.2010 kohtuotsusega OÜ Agenor kassatsioonkaebuse, millest tulenevalt jõustus Tallinna Halduskohtu 19.06.2009 otsus. Riigikohus on korduvalt oma lahendites öelnud, et planeerimismenetlus on diskretsioonimenetlus ja kohtud sellesse sekkuda ei saa, kohtute pädevuses on kontrollida, kas kaalutlusõigust on teostatud ja kas seda on tehtud piisavalt. Haldusasjas nr 3-08-925 tehtud Riigikohtu lahendit nr 3-3-1-26-10 ja Tallinna Halduskohtu 19.
12. 2011 kohtuotsust sellest põhimõttest lähtuvalt ka tõlgendada tuleb. Lisaks on Tallinna Halduskohtu 19.06.2011 kohtuotsuse punktis 46 selgelt öeldud, et planeeringu kehtestamise otsustamisel teostab kohalik omavalitsus planeerimisdiskretsiooni; et kohus ei saa teha vastustajale konkreetse sisuga ettekirjutust; et kohus saab vaid teha ettekirjutuse detailplaneeringu kehtestamise osas uue otsustuse tegemiseks. Seega ei ole ka otseselt Lõhe kinnistu detailplaneeringuga seotud eelviidatud lahendites tehtud kohalikule omavalitsusele ettekirjutust Lõhe kinnistu detailplaneeringu kehtestamiseks, vaid kohustati kehtestamise või mittekehtestamise küsimust uuesti läbi vaatama. Riigikohtu lahendi nr 3-3-1-26-10 punktis 19 öeldust tulenevalt ei olnud kohtu arvates vaidlustatud otsus piisavalt kaalutletud ja õiguspärane; Riigikohus ei öelnud, et OÜ-ga Agenor lepingut sõlmida ei ole vaja. Ka Tallinna Halduskohus haldusasjas 3-08-625 ei olnud asunud seisukohale, et kaalutlusõigust oleks olnud piisavalt teostatud ning et kaalutlusõiguse teostamise tulemusena oleks pidanud detailplaneeringu kehtestama (st kohus ei tuvastanud, et kaalutlusõigus oleks vähenenud nullini). Lõhe kinnistu detailplaneeringuga seotud eelviidatud lahendites ei ole tehtud kohalikule omavalitsusele ettekirjutust Lõhe kinnistu detailplaneeringu kehtestamiseks, vaid kohustati kehtestamise või mittekehtestamise küsimus uuesti läbi vaatama. Kohtud ei olnud jõudnud järeldusele, et haldusakti nr 372 puhul oli kaalutlusõigus vähenenud nullini. 7.
13. Eellepingu nr 02-10/2007 tühisus ja ebausaldusväärsus. Detailplaneeringu kogu senise menetluse kestel, sh haldusasja nr 3-08-625 menetlemisel, käesoleva kaebuse esitamisel, vastusena Rae Vallavolikogu 27.09.2011 otsuse nr 265 vastuvõtmisele eelnevatele korduvatele päringutele võimaliku kahju tekkimises, vaide esitamisel 27.10.2011 ega ka 11 käesoleva kaebuse puuduste kõrvaldamise käigus, ei ole kaebaja kordagi väitnud, et ta oli sõlminud kolmanda isikuga kinnistu müügi eellepingu nr 02-10/
14. Ainuüksi see fakt annab aluse pidada lepingut ebausaldusväärseks ja alles hiljuti sõlmituks, ehkki lepingul on näidatud tunduvalt varasem kuupäev sellest, mil võeti vastu haldusasjas nr 3-08-625 vaidlusaluseks olnud otsus detailplaneeringu kehtestamata jätmises. Haldusasjas nr 3-08-625 esitatud 02.04.2008 kaebuse lk 7 ülalt
15. lõigus on Agenor OÜ öelnud seoses kahju tekkimisega järgmist: „Detailplaneeringu kehtestamata jätmine on põhjustanud kaebuse esitajale ka olulise materiaalse kahju. Kaebuse esitaja on tasunud detailplaneeringu kehtestamise eest Harju Projektibüroo OÜ-le. Samuti on tasutud pangale intressi kinnistu ostmiseks võetud laenu kasutamise eest. Riigikohtu halduskolleegium on 6.11.2002 otsuses nr 3-3-1-62-02 rõhutanud, et planeeringu kehtestamise otsustamisel tuleks muuhulgas arvestada ka kulutusi, mida planeeringu menetlemisega on teinud planeeringu koostamise finantseerija (käesoleval juhul kaebuse esitaja).“ Ühegi sõnaga ei ole kaebaja maininud väidetavat kahju seonduvalt kaebuse esitamisele eelnevalt 4 kuud varem sõlmitud eellepinguga ja sellega seoses tekkinud kahjuga summas ligi 1,5 miljonit eurot. Kaebaja ei ole tõendanud, et kinnistu eellepingu väidetavaks pooleks olev äriühing üldse eksisteerib. Lepingu pealkirja ja sisu koosmõju alusel on tegemist eellepinguga, mis oleks tulnud sõlmida notariaalselt. Kirjalikus vormis kinnisvara ostu-müügi eelleping on tühine ja niisugune tehing õiguslikke tagajärgi kaasa ei too. Seega isegi juhul, kui lepingu poolena väidetav Küprose äriühing on tegelikkuses olemas ning teoreetiliselt võetuna juhul, kui leping tõepoolest võidi sõlmida 2007.aastal, siis ei saaks sellele vaatamata kaebaja oma nõudes lepingule tugineda. Tühine tehing, mis õiguslikke tagajärgi kaasa ei too, ei saanud tekitada kaebajas lootust ega kindlust kinnistu müümises ka siis, kui Lõhe kinnistu detailplaneering oleks kehtestatud hiljemalt 15.04.
16. 7.
17. Kaebajal oli võimalik väidetavat kahju vältida. Detailplaneeringu algatamine ja vastuvõtmine ei tähenda automaatselt arendajale põhjendatud eelduse ja kindluse tekkimist selles, et detailplaneering ka kehtestatakse. Sellest põhimõttest pidi lähtuma 15.10.2007 lepingu sõlmimisel ka Agenor OÜ, seda enam, et ta oli kinnisvara arendustegevuses juba kogemustega tegija. Rae Vallavalitsus edastas 26.07.2007 OÜ-le Agenor EhS § 13 sätestatud kokkuleppe projekti kohustuste üleandmises, ühishüpoteegi seadmises ja panuse andmises sotsiaalobjektide rajamisse. OÜ Agenor ei nõustunud lepingu eelnõu punktidega 3.4.4, 3.4.16 ja
18. Seega sõlmis kaebaja väidetava eellepingu ca 3 kuud pärast seda kui kohalik omavalitsus oli saatnud talle ettepaneku EhS § 13 sätestatud kohustuste ülevõtmiseks, ühishüpoteegi seadmiseks, sotsiaalobjekti finantseerimises osalemiseks. Lepingu sõlmimisel 15.10.2007 oli kaebaja teadlik, et vald soovib detailplaneeringu kehtestamisele eelnevalt sõlmida arendajaga kokkuleppe ning läbirääkimistel oldi sel ajal jätkuvalt erinevatel seisukohtadel. Samuti oli kinnistu ostu-müügi eellepingu sõlmimisel kaebaja teadlik sellest, et ta nõustub vaid osaliselt valla ettepanekuga ning et sellest tulenevalt ei ole tal alust eeldada, et vald detailplaneeringu lähiajal kehtestab. 12 Vastustajad rõhutavad, et isegi juhul, kui kaebajal oleks kasvõi mingi õiguslik alus või teoreetilinegi võimalus väita, et tal on tekkinud kaebaja poolt kirjeldatud asjaoludel kahju saamata jäänud tulu näol, siis oleks kaebaja pidanud ise võtma tarvitusele kõik meetmed, et kahju tekkimist vältida või kahju vähendada.

§ 13

lg 1 kohaselt arvestatakse kahju määramisel eraõiguses sätestatud piiranguid seoses kannatanu osaga kahju tekkimisel; lg 2 kohaselt saamata jäänud tulu ei hüvitata, kui kohalik omavalitsus ei ole kahju tekitamises süüdi. VÕS § 139 lg 2 kohaselt arvestatakse seda, kas kahjustatud isik jättis kahju tekitaja tähelepanu juhtimata ebatavaliselt suurele kahju tekkimise ohule või jättis kahju tekkimise ohu tõrjumata või jättis tegemata toimingud, mis oleks tekkinud kahju vähendanud, kui kahjustatud isikult võis seda mõistlikult oodata. Kaebaja ei viidanud ebatavaliselt suurele kahjule ega põhistanud seda, jättis kahju tekkimise ohu tõrjumata ega teinud mingeid toiminguid, mis oleks väidetava kahju välistanud või seda vähendanud. 7.

1. Ebaselge on, millal olid kaebaja arvates täidetud kahjunõude rahuldamise eeldused. 27.09.2011 võttis Rae Vallavolikogu vastu otsuse nr 265, millega jättis Lõhe kinnistu detailplaneeringu kehtestamata. Agenor OÜ (pankrotis) on selle vaidlustanud (haldusasi nr 3-12162). Kaebaja on öelnud, et seega tuleb lugeda, et kahju nõudmise eeldused täitusid lõplikult alles 27.09.2011, ajal, mil vastustaja otsustas kaebuse esitajale tekitatud kahju ja õiguserikkumist muul viisil mitte kõrvaldada haldusakti väljaandmise teel. Samas on kaebaja ka 27.09.2011 otsuse nr 265 halduskohtus vaidlustanud, seega ei saaks ka käesoleval hetkel veel rääkida planeerimismenetluse lõppemisest. Kahjunõudes tugineb aga kaebaja väidetavale müügitehingu nurjumisele 2008.aastal. Kahju tekkis kaebaja väitel sellest, et tal ei õnnestunud 2007-2008.a alguses Lõhe kinnistut võõrandada. Samas on kaebaja märkinud, et kahju nõude eeldus – õiguste taastamata jätmine – leidis aset 27.09.2011 otsuse nr 265 vastuvõtmisega. Nimetatu annab veel kord kinnitust selles, et kaebaja on oma väidetes vastuoluline ja otsiv just seetõttu, et tegelikku alust kahju nõude esitamiseks tal ei olnud ega ole. 7.
2. Kaebaja ei ole varem haldusorgani tegevusetust vaidlustanud. Kaebaja esindaja on esmakordselt alles 18.06.2012 menetlusdokumendis väitnud, et tal on õigus kahju nõuda, sest haldusorgan oli tegevusetu (st ei võtnud 2008.aastal vastu detailplaneeringut, ehkki ta olevat olnud kohustatud seda tegema) ning andis välja õigusvastase haldusakti. Kaebaja märgib väga umbmääraselt seda, et vastustaja olevat võtnud otsuse vastu pool aastat pärast mõistlikku aega. 11.03.2008 otsuse nr 372 vaidlustamisel halduskohtus (haldusasi 3-08-625) ei esitanud kaebaja kordagi väidet selles, et haldusorgan oleks olnud tegevusetu ning venitanud planeeringu kehtestamise otsustamisega. Otsus nr 372 on läbinud kohtuliku kontrolli ning asjas on kohtuotsused jõustunud. Vastustajad paluvad kohtul jätta kaebaja kõik väited seonduvalt otsuse nr 372 tegemisega tähelepanuta. 13 7.
3. Arusaamatuks jääb kaebaja väide, et ka diskretsiooniotsuste puhul ei olevat loogiline käsitlus, mille kohaselt isik, kes saavutab kohtulahendi haldusakti õigusvastaseks tunnistamises, kaotab õiguse temale tekkinud kahju hüvitamiseks mingite uute asjaolude tõttu. 7.
4. Kohalik omavalitsus ei ole kunagi andnud arendajale lubadust kehtestada detailplaneering mingiks konkreetseks kuupäevaks ja hiljemalt 15.04.
5. Planeerimismenetlus on diskretsioonimenetlus ning isikul ei saa tekkida õiguspärast ootust, et planeering ka kehtestatakse. Kaebaja on ette heitnud, et ei ole esitatud mitte ühtegi uut tõendit võrrelduna kohtuasjaga nr 3-08625, mistõttu olevat ainuvõimalik teha käesolevas asjas selle kohtuasja jõustunud lahenditega samad järeldused. Kohus saab vaid tuginedes HKMS § 61 lg 4 hinnata varasema jõustunud kohtulahendi põhjendustes tuvastatud asjaolusid kogumis teiste tõenditega. Sellega seoses on käesolevas vaidluses oluline vaid see, kas kohtud olid oma otsustes väljendanud, et kaalutlusõigus oli viidud nullini. Niisugune järeldus peab tulenema kohtulahendist selgesõnaliselt ja üheselt ning sellise seisukohaga ei saa uues asjas uus kohus varasemat kohtuotsust oma järeldustega täiendada või anda varasemale jõustunud kohtuotsusele uut sisu. Vastustajad möönavad, et haldusasja nr 3-10-3178 esemeks on kahju hüvitamine, kuid olukorras, kus kaebaja esitab uusi vastuväiteid 11.03.2008 otsuse nr 625 suhtes, on selline tegevus sisuliselt otsuse nr 625 uue sisulise läbivaatamise taotlemine. Käesolevas asjas omavad vastustajate arvates tähtsust faktid, et 11.03.2008 otsus nr 372 läbis kohtuliku kontrolli; et jõustunud kohtulahendite tagajärjel kohustus haldusorgan uuesti küsimuse detailplaneeringu kehtestamisest läbi vaatama, ning et jõustunud kohtulahendites ei olnud esitatud järeldust kaalutlusõiguse nullini taandumises. Rae Vallavolikogu 27.09.2011 otsus nr 265 omab asjas tähtsust eelkõige tulenevalt sellest, et see kinnitab planeerimismenetluse jätkumist pärast kohtuotsuse jõustumist haldusasjas nr 3-08-625 2010.aastal. 7.
6. Vastustajatele jääb arusaamatuks, kust pärinevad kaebaja andmed Rae valla rahvaarvu kohta. Rae valla registreeritud elanike tegelik arv Rahvastikuregistri andmete kohaselt on täna 13 387 (kaebaja väitel vaid 8887), seejuures võrreldes aastaga 2001 on suurenenud elanike arv peaaegu kahekordseks. Tegelikkuses on elanike arv veel ca 30% suurem (st lisaks ka isikud, kes faktiliselt Rae valla haldusterritooriumil elavad, kuid kes ei ole end elanikuks Rahvastikuregistris registreerinud). Vastustajad tuginevad siinkohal ajakirjanduses avaldatud erinevate spetsialistide arvamustele (Konjunktuuri Instituut; samuti Rae valla arengukava koostanud uuringufirma OÜ Geomedia, esindatuna Eestis kõrgelt tunnustatud spetsialisti Rivo Noorkõivu näol). Vastustajatele ei ole teada, millest tuleneb Statistikaameti andmete erinevus (selle välja selgitamine ei ole hetkel oluline; aga ehk on Statistikaamet arvesse võtnud üksnes tööjõulisi elanikke). Lasteaialaste (vanusegrupp 0-9) arv on suurenenud alates 2005 kuni tänaseni enam kui kahekordseks. Lasteaiakoha ootejärjekorras on käesoleval hetkel kokku 1082 last, nt käesoleval aastal on võimalik vallal anda koht 145 lapsele, samas esitatakse valda iga kuu keskmiselt 20 uut lasteaiakoha avaldust. Rae vallas on just suur laste ja noorte perede arv ning igal aastal lisandub valda elama sisuliselt kahe keskmise suurusega lasteaia täis uusi lapsi. Märkimist väärib ka see, et Rae vald on ainus omavalitsus terves Eestis, kes suunab oma eelarvelistest vahenditest tervelt 60% puhtalt haridusvaldkonnale. 14 7.
7. Peaks puuduma mistahes vaidlus selles, et eelarve koostamisel on kohalik omavalitsus kohustatud eelkõige arvestama avalike huvidega ja alles seejärel võimaluse korral juriidilise isiku ärihuvidega. Eelarve koostamine on eelkõige seotud avalike ülesannete täitmise tagamisega ja seda mitte ainult haridusvaldkonnas. Seega ei saa ei kohus ega kaebaja nõuda, et igal juhul peab haldusorgan planeerima eelarvesse summasid enne kinnisvarabuumi algatatud detailplaneeringu realiseerimiseks. Kaebaja on esitanud valla eelarve täitmise aruanded perioodil 2006-2008, milline ei ole tõendina kahju hüvitamise nõude läbivaatamisel asjakohane. Vastustajad märgivad, et vald tugineb eelarve koostamisel eelkõige valla arengukavale (Lõhe kinnistu ei asu eelisarendatavas piirkonnas) ja lähtub sellest oma tegevustes. Eelarves on kavandatavate tegevuste osas ka uute lasteaedade, huvikeskuste jms ehitamine. Puudub igasugune põhjendus ja õigustus küsimusele, millisest õiguslikust alusest või avalikku huvi üles kaaluvast eraisiku huvist peaks vald oma elanike maksuraha eest ehitama välja arendajate arendusalade taristu, aga samuti tagama nende arendustegevuse tõttu valda lisanduvatele elanikele olemasoleva elanikkonna arvel uued lasteaiad, koolid, huvikeskused, kultuurihooned jne. Kasumlik kinnisvara arendus teenib üksnes arendaja ärihuve ning kui vald asuks arendaja kohustusi täitma, siis suurendaks ta sellise tegevusega vaid ühe isiku – arendaja – ärikasumit, mida kindlasti ei saa lugeda tegevuseks avalikes huvides. Ainuüksi maksutulu laekumine ei ole see kriteerium, mis kaaluks arendaja huvi avalikest huvidest üle ning mis välistaks vajaduse avalik-õiguslike ülesannete täitmise ning selleks vajalike eelarve vahendite sihtotstarbelise kasutamise. 7.
8. Kaebaja on esitanud loetelu 2005-2011 (kaebaja poolt märgituna 2006-2012) kehtestatud detailplaneeringutest. Loetelust endast nähtuvad vaid kinnistute/planeeringute nimetused, milliste puhul muid detailplaneeringu kehtestamisega seonduvaid olulisi asjaolusid ei nähtu. Seega on tõend sisuliselt kasutu. Loetelu kui sellise osas märgivad vastustajad lühidalt veel järgmist. Esiteks ei vasta tõele väide, et loetelus nimetatud kinnistute arendajatega lepinguid sõlmitud ei ole. Teiseks on kaebaja nimetanud kinnistute nimesid, mille algne nimi võib olla tänaseks muutunud, mistõttu nende osas esitatud väidet ilma põhjalikuma kontrollita hinnata ei ole võimalik. Samuti on nii mõnigi kinnistu mõne detailplaneeringu ala koosseisus (nt Vahemetsa teed, Metsaääre tee jne), mis väga tõenäoliselt on teemaakinnistud ja mille osas eraldi ei ole detailplaneeringut kunagi kehtestatud. Nimetatud on ka selliseid kinnistud, mille osas on menetlus küll näiteks 2005 algatatud, kuid mis on arendaja huvi puudumise tõttu olnud vahepeal sisuliselt peatunud, mille menetlusega on hiljuti hakatud uuesti tegelema ning siis on ka alles sõlmitud kokkulepped detailplaneeringu kohustuste täitmiseks ning detailplaneeringut kehtestatud veel ei ole. Loetelus märgitud enamuse kinnistute arendajatega on sõlmitud kokkulepped, mis sisaldavad ka mitte ainult EhS § 13 järgseid kohustusi, vaid ka kohustusi seonduvalt panustamisega sotsiaalobjektide rajamisse. Kaebaja on ka viidanud nt sellistele kinnistutele (Potter, Jaama 10), mille planeering algatati ajal, mil veel vald tõepoolest sõlmis sisult väga nõrku arenduslepingud (sisukamad lepingud tulid alates 2006). Samuti ei ole asjaolu, et mõnel arendatud kinnistutest hüpoteeki ei ole seatud, hinnatav selliselt, et arendajad ei sõlminud vallaga lepinguid ega võtnud endale kohustusi detailplaneeringu 15 realiseerimiseks. Kaebaja märgib ka ekslikult, et hüpoteegid peaksid olema planeeringutel, hüpoteegiga saab koormata siiski kinnisasju. 7.
9. Kahju suurus. Kaebaja on tuginenud kinnisvaraeksperdi hinnangule, et kinnistu väärtus hinnati summale 23 000 000 krooni. Eel-lepingu kohaselt müünuks ta selle väiksema summaga, mistõttu jääb arusaamatuks, kust tuleneb nn saamata jäänud tulu, sest kinnistut kaebaja ei võõrandanud, kuid ta ei kaotanud ka omandit. Eel-lepingu olemasolu aastal 2007 on ebausutav. Kohalik omavalitsus oli 4 aasta jooksul ja korduvalt palunud teavet võimaliku kahju tekkimise ja seda tõendavate dokumentide kohta. See, kas kaebaja tänane esindaja või eelmised esindajad väidetava dokumendi olemasolust teadsid või mitte, ei oma üldse tähtsust. Menetlusosaliseks on Agenor OÜ, mitte üks või kõik tema esindajad. Menetlusosalise enda huvides oleks olnud kõige esimesel võimalusel käsitletav leping esitada juba planeerimismenetluses arvates lepingu sõlmimisest, rääkimata kohtumenetlustest. Kaebaja väidab, et kinnistu müügi korral oleks ta saanud oma pangakontole 22 600 000 krooni ning ta oleks trassid ise välja ehitanud, sest niisugune kohustus olevat tal lepingus väidetavalt olnud. Kaebaja väide on otsitud ja tõendamata. Tema poolt viidatud lepingus ei ole niisugust kohustust. Kaebaja pidi eel-lepingu poolena omalt poolt tegema vaid kõik selleks, et detailplaneering kehtestatakse. Trasside väljaehitamise kohustust kuskilt ei nähtu (see pole ka asjakohane asjaolu, mida peaks kaebaja nüüd tõendama hakkama). Kuna aga kaebaja on ise oma kahjusummat korrigeerinud ja lugenud kahjusummaks 1 112 729,00 eurot, siis sellele, et kaebaja väidetavat kahjusummat on vähendanud, vastustajatel vastuväiteid ei ole. Kahju tõendamatus ja hüvitise nõude alusetus on eraldi küsimus. Alternatiivsena on kaebaja esitanud nõude juhuks, kui kohus leiab, et ostupakkumise realiseerumine ei olnud tõenäoline. Lõhe kinnistu on jätkuvalt kaebaja omandis. Kohalik omavalitsus ega ükski kolmas isik ei vastuta kinnisvarahindade muutumise eest. Põhjalikumad vastuväited ja kommentaarid on siinkohal otstarbetud nii kaebaja sellekohaste põhistuste kui ka alternatiivsete kahjunõuete 405 000, 00 eurot ja 233 600,00 eurot osas. 7.
10. Vastustajates tekitab küsimuse esitatud väide, millest saab üheselt välja lugeda, et vastustaja Rae Vallavalitsus on tekitanud kaebajale kahju Rae Vallavolikogu survestamisega. Millal, millisel viisil või millises vormis valla täitevorgan esindusorganit survestas ei nähtu. Isegi juhul, kui vallavalitsuse tegevus vallavolikogu suhtes oleks olnud ebaseaduslik, siis kes ja millal on delegeerinud kaebajale õiguse kaitsta valla esindusorgani õigusi ning kuidas on see seotud kahjunõudega, mis väidetavalt tuleneb vallavolikogu poolt vastu võetud otsustusest? Kaebaja on jätnud selle põhistamata, põhjendamata ja tõendamata. Vastustajad on seisukohal, et käsitletava väitega on kaebaja vaid üritanud põhjendada, miks esitas ta põhjendamatu nõude vallavalitsuse vastu kui väidetava õigusvastase haldusakti võttis vastu vallavolikogu ning miks ei ole ta sellest mõistlikule isikule kohaselt tänaseni loobunud. 7.
11. Võrdne kohtlemine. Mitte ühestki aspektist ei ole võrdse kohtlemise printsiibiga seonduvalt olulised valla reaalsed sissetulekud arendajatelt või muul moel sotsiaalse taristu rahastamise lepingute täitmine arendajate poolt. 16 Arusaamatuks jääb, mida soovib kaebaja tõendada Rae Vallavolikogu otsusega nr
12. Otsuse nr 510 5-leheküljelises seletuskirjas on öeldud, miks ei olnud soovitav ka elanike poolt vaadatuna rajada elamurajooni keskele ärihoonet, mis vaieldamatult tooks kaasa nö ööpäev läbi külastajate/klientide edasi-tagasi liikumise, vähemalt 150 auto edasi-tagasi liikumise päevas, ebaturvalisuse (seletuskirja lk 3) jms. Kuldala tee 11 kinnistu asub samas ka Peetri külas. Otsuse nr 510 seletuskirja lk 3 on selgitatud ka seda, et piirkonnas ei ole otstarbekas (aasta oli siis 2009) rajada rohkem lasteaedu, sest piirkonnas valmib 120 lasteaiakohta ning eralasteaed maksimaalselt 120 kohaga; et Peetri küla piirkonda on kahe lasteaia rajamine töösse võetud, mis tagab piisavalt vajalikud lasteaiakohad ja täna vajab kohalik omavalitsus lasteaedu ka valla teistes piirkondades; et kahe lasteaia praktiliselt kõrvuti ehitamine (Pargi tee 6 ja Kuldala tee 11 kaugus linnulennult 700 m, mööda teed ca 1 km) ei arvestaks Kuldala tee 11 kinnistule veel ühe lasteaia planeerimine valla teiste elanike huvisid (eeskätt on täna puudus lasteaiakohtadest Lagedi alevikus, Rae külas, Assaku alevikus). Esiteks ei olnud 07.06.2005 korraldusega nr 692 kehtestatud detailplaneeringus nähtud ette Kuldala tee 11 kinnistule lasteaia ehitamist. Seega millestki ei loobutud. Teiseks. Lasteaia planeerimist asjaolu kui sellisena ei tulene ka planeeritud ärimaa sihtotstarbest, planeeringu joonistest või seletuskirjast. Kolmandaks. Eskiisi arutelul, so planeerimismenetluse alguses küll kaaluti lasteaia ehitamist Kuldala kinnistule, kuid sellest loobuti, sest juba 30.09.2004 korraldusega algatati detailplaneering, mis kehtestati 24.01.2006 korraldusega nr 115 „Peetri kooli ja lasteaia maa-ala detailplaneeringu kehtestamine“. Seega sisuliselt ükski kaebaja poolt 10.09.2012 esitatud dokumentaalsetest tõenditest ei kinnita kaebaja väiteid, küll aga tõendavad need vastustajate seletusi. Vastustaja on väitnud, et vallas on lasteaiakohtade puudus ning sellega seoses on esitatud valla vastu ka esimene kaebus kohtule. KOHTU PÕHJENDUSED 8.

§ 7

lg 1 kohaselt isik, kelle õigusi on avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega avalik-õiguslikus suhtes rikkunud, võib nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist, kui kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada sama seaduse §-des 3, 4 ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega. Sama paragrahvi lõige 2 kohaselt, tegevusetusega tekitatud kahju hüvitamist võib nõuda üksnes juhul, kui haldusakt jäi õigeaegselt andmata või toiming õigeaegselt sooritamata ja sellega rikuti isiku õigusi. Lõige 3 alusel on võimalik nõuda ka saamata jäänud tulu hüvitamist.

§ 8lg 1 alusel hüvitatakse varaline kahju rahas.

Hüvitisega tuleb luua varaline olukord, milles kannatanu oleks siis, kui tema õigusi ei oleks rikutud. VÕS § 128 lg 4 järgi saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Kaebaja nõuab turuväärtuse muutuse (Lõhe kinnistu turuväärtus 2007/2008 võrrelduna kohtuotsuse tegemise ajaga, millest on maha arvatud tulu saamiseks vajalikud kulud) tõttu saamata jäänud tulu ning tugineb väitele, et detailplaneeringu kehtestamine vaidlusalusel perioodil (2007.a II pa kuni 15.04.2008, millal lõppes ostupakkumise kehtivus) olnuks ainus õiguspärane otsus, mille pidi tegema Rae Vallavolikogu, kes menetluse mõistlikust ajast kinni pidades saanuks otsuse teha juba 2007.a suvel vahetult peale detailplaneeringu avalikku väljapanekut. 8.1. Kohus leiab, et kaebus tuleks jätta rahuldamata seetõttu, et välistatud ei ole kaebuse esitajale väidetavalt tekkinud kahju kõrvaldamine õiguste taastamisega

§ 3

ja 6 alusel (27.09.2011 17 tehtud uue detailplaneeringu kehtestamata jätmise otsuse tühistamisega ja kohustamisega haldusorganit asja uuesti otsustama, misjärel on haldusorganil võimalik otsustada ka näiteks detailplaneering kehtestada). Kaebaja on väitnud, et kinnistu oli likviidne esimese kehtestamata jätmise otsuse tegemise ajal ning kohtul puudub mõistlik põhjus kahelda, et kinnistu ei oleks likviidne ajal, kui haldusorgan teeb uue otsuse (eeldusel, et kaebus haldusasjas 3-12-162 kõrgema astme kohtus rahuldatakse). Viidatud haldusasjas jättis esimese astme kohus 12.09.2012 otsusega kaebuse Rae Vallavolikogu 27.09.2011 otsuse nr 565 (detailplaneeringu kehtestamata jätmine) ja selle kohta tehtud vaideotsuse peale rahuldamata. Märgitud otsus ei ole käesolevas asjas otsuse tegemise ajaks jõustunud. Kaebaja eesmärgiks viidatud kohtuasjas esitatud nõudeid arvestades saab olla üksnes detailplaneeringu kehtestamine. Kohus ei saa ilmselt välistada võimalust, et kaebaja taotluse osas võidakse teha haldusorgani poolt ka positiivne otsus ning välistada ei saa ka olukorda, kus selle otsuse tegemise ajaks on kinnistu turuväärtus kasvanud 2007/2008 aasta turuhindadega võrreldavaks. Vastupidine järeldus eeldaks turu toimimise reeglite eitamist ning eriteadmisi nõudva hinnangu andmist. Kohus otsust oletustele rajada ei saa. Sellisel juhul kahju, kaebuses formuleeritud saamata jäänud tulu näol, puuduks või oleks väiksem ning kui kohus kaebuse käesoleva otsusega rahuldaks rikastuks kaebaja alusetult. 8.2. Kui eelnevaga mitte nõustuda ja eeldada, et detailplaneeringu kehtestamise saab välistada vahepeal muutunud, eelkõige kaebajast sõltumatute asjaolude (nt kohalike omavalitsuste tulubaasi vähendamine

1. jm)tõttu (mida kaebaja ise tegelikult ei väida, kuna on vaidlustanud detailplaneeringu teistkordse kehtestamata jätmise, kuid millist seisukohta saab järeldada vastustaja arvamustest), mida ei esinenud ajal, kui kaebaja väitel tulnuks detailplaneering kehtestada, ei ole kahjunõude rahuldamine kohtu arvates ikkagi võimalik. Kahjunõude rahuldamise eeldusena on nõutav vastustaja õigusvastane tegu avalik-õiguslikus suhtes (või tegevusetus või viivitus); kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumine; kahju tekkimine; põhjuslik seos õigusvastase teo ja kahju tekkimise vahel ning esmaste õiguskaitsevahendite ammendatus. 8.2.1. Kaebaja on õigusvastase teona määratlenud Lõhe kinnistu detailplaneeringu kehtestamata jätmise 11.03.2008 Rae Vallavolikogu otsusega nr 372. Viidatud otsuse õigusvastasus on tuvastatud Riigikohtu 19.05.2010 otsusega. Õigusvastase teona käsitleb kaebaja ka detailplaneeringu kehtestamata jätmist ajavahemikus 2007 II poolaasta peale detailplaneeringu avalikku väljapanekut (mis toimus 26.05.2007-08.06.2007) kuni 15.04.2008 (k.
2. a)ehk Saumond Enterprises Ltd ostupakkumise (tlk 9-10, IV
3. kd)kehtivuse lõpuni. Kaebaja on seisukohal, et haldusorganil puudusid mistahes õiguslikult aktsepteeritavad põhjused detailplaneeringu kehtestamata jätmiseks nimetatud perioodil ning diskretsiooniõigus oli taandunud nullini, st ainus õiguspärane otsus sai olla detailplaneeringu kehtestamine. Detailplaneeringu kehtestamiseks õige aeg (mõistliku aja nõudest lähtudes) oli kaebaja arvates vahetult peale detailplaneeringu avalikku väljapanekut. Seega on kaebaja sisuliselt seisukohal, et haldusorgan, kes pidi otsustama detailplaneeringu kehtestamise kõnealusel ajavahemikul, oli viivituses. Puudub vaidlus, et detailplaneeringu kehtestamist või mittekehtestamist Lõhe kinnistul oli pädev otsustama vallavolikogu. Kaebaja on kaebuses aga vaidlustanud ka vallavalitsuse tegevuse. Rae Vallavalitsuse õigusvastane tegevus seisneb kaebuse kohaselt ebaseaduslike lisatingimuste esitamises, ilma milleta ei oldud nõus detailplaneeringut kehtestama (31.07.2012 menetlusdokument, tlk 147, IV kd). Kohtuistungil (tlk 247, IV
4. kd)väitis kaebaja, et vallavalitsus tegeles kihutustööga, et vallavolikogu ei kehtestaks planeeringut. 18 Rae Vallavalitsuse õigusvastast tegevust tuvastav kohtuotsus puudub. Käesolevas asjas ei ole kaebaja oma väidet vallavalitsuse õigusvastase tegevuse osas arusaadavalt põhistanud ega tõendanud. Riigikohtu 19.05.2010 otsuse p-st 14 nähtuvalt võib detailplaneeringu taotlejaga sõlmida kohustuste ülevõtmise lepingu ka hiljem, so peale algatamise staadiumit. Seega väide, et vallavalitsus oleks esitanud „ebaseaduslikke lisatingimusi“ või teinud seda ajal, millal ettepanekut lepingu sõlmimiseks teha ei saanud, on ebaõige. Kohus peab usutavaks ka vastustaja kohtuistungil esitatud väidet, et 2005.a ei olnud finantseerimise ja kohustuste ülevõtmise lepingute sõlmimine Rae valla praktikas (sh juba detailplaneeringu algatamisel) veel levinud. Sellise järelduse üldise praktika kohta võib teha ka Riigikohtus lahendatud kohtuasjade (nt nr 3-3-1-35-04, 3-3-1-53-04) põhjal, kus tegeleti alles EhS §-i 13 tõlgendamisega, mida kohalikud omavalitsused olid ekslikult sisustanud. Vajadus selliste lepingute järele, sh ka sotsiaalobjektide rajamisse panustamiseks oli selge 2007-2008 a. alguses (kohtuistungi protokoll, tlk 258, IV kd). Seega ei saa väita ka seda, et haldusorgan poleks järginud oma tavapärast praktikat ning 2007.a suvel kaebajaga läbirääkimisi alustades esitanud nõudmised, mida teistele arendajatele (sh neile, kelle detailplaneeringud olid algatatud kaebajaga samal ajaperioodil) ei esitatud. Kaebaja ei ole esitanud tõendeid, et vallavalitsus oleks keeldunud (nt materjale varjates) pädevale haldusorganile (volikogule) detailplaneeringu materjale kehtestamise või kehtestamata jätmise üle otsustamiseks edastamast või muul viisil õigusvastaselt takistanud otsuse tegemist, mis oleks kaasa toonud olukorra, kus volikogul ei olnud objektiivselt võimalik enne 15.04.2008 teha positiivset otsust kaebaja taotluse suhtes. Kohtuasja materjalides (tlk 62, I
5. kd)on OÜ Agenor Haldus poolt esitatud Rae Vallavalituse 18.01.2008 kiri, milles viidatakse Rae Vallavolikogu 15.01.2008 istungile, kus ei toetatud Lõhe kinnistu detailplaneeringu kehtestamist ilma eelneva notariaalse lepinguta, mis sisaldaks ka selgeid tagatisi ning andis suunise vallavalitsusele sellises olukorras koostada mittekehtestamise eelnõu. Seega puudub Rae Vallavalitsuse osas esmane kahjunõude rahuldamise eeldus (õigusvastane tegevus või tegevusetus avalik-õiguslikus suhtes), mistõttu kohus käsitleb edaspidi kaebust vaid selles märgitud Rae Vallavolikogu tegevust ja väidetavat viivitust arvestades. Rae Vallavolikogu tegi otsuse Lõhe kinnistu detailplaneeringu kehtestamata jätmise kohta 11.03.2008. Kohus on seisukohal, et tulenevalt Riigikohtu 19.05.2010 otsusest ning 28.10.2010 lahendist kohtuasjas nr 3-3-1-37-10, milles kinnitati varasemaid seisukohti, ei ole planeerimismenetluse hilisemates staadiumides EhS §-st 13 tulenevate ja muude nt sotsiaalse infrastruktuuri finantseerimise kohustuste osas kokkulepete sõlmimine õigusvastane. Seega ei saanud, vähemalt antud juhul, olla õigusvastane ka selliste kokkulepete sõlmimiseks läbirääkimiste pidamine ning selle tõttu vallavolikogu otsuse tegemise viibimine. Asja materjalidest nähtub, et poolte vahel toimusid peale detailplaneeringu avalikku väljapanekut kuni kehtestamiseni (millise perioodi osas kaebaja väidab viivitust) läbirääkimised lepingu sõlmimise ja tingimuste üle (meilivahetus tlk 103-104, 112 I kd). Kehtiv õigus ei näe ette tähtaega detailplaneeringu kehtestamiseks. Vastustaja esindaja väitel (tlk 258, IV
6. kd)on Rae vallas keskmine detailplaneeringu menetlemise aeg 3-4 aastat, mistõttu puudub alus ka menetluse pikkust tervikuna arvestades eeldada, et vallavolikogu oleks antud juhul pidanud nö kiirendatud korras otsuse ära tegema. Rae Vallavolikogu ei saa seega pidada viivituses olnuks põhjusel, et ta varem taotlust ei lahendanud. Seega saab vaidlusaluseks küsimuseks olla vaid see, kas 11.03.2008 või peale seda kuni 15.04.2008 oleks Rae Vallavolikogu pidanud Lõhe kinnistu detailplaneeringu kehtestama. Sellele küsimusele 19 jaatavalt vastates saab kohus hinnata, kas kaebajal jäi saamata tulu Saumond Enterprises Ltd ostupakkumise realiseerumata jäämisest. Kui haldusorgan oleks pidanud detailplaneeringu kehtestama (kaalutlusõiguse redutseerumine nullini), siis rikub selle mittekehtestamine kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi (omandiõigus, ettevõtlusvabadus) ning see võis kaasa tuua kahju tekkimise. Ka kaebaja on kohtumenetluses nõustunud, et kahjunõude rahuldamiseks ei piisa vaid tuginemisest Riigikohtu 19.05.2010 otsusele, vaid kohus peaks tagantjärele tuvastama, kas haldusorgani kaalutlusõigus oli taandunud nullini. Kaebaja seisukohaga (kaalutlusõiguse taandumisest nullini) nõustudes tuleks kohtul kontrollida ka teisi kahjunõude rahuldamise eeldusi. Kui kohus leiab, et haldusorgani kaalutlusõiguse tõttu puudub võimalus hinnata, milline olnuks haldusorgani õiguspärane otsus, siis puudub vajadus käsitleda muid kahjunõude rahuldamise eeldusi ning kaebus tuleb jätta rahuldamata. 8.2.2. Kohus on seisukohal, et antud asjas ei ole võimalik tuvastada, millise otsuse oleks haldusorgan (Rae Vallavolikogu) pidanud tegema ehk teisisõnu, milline olnuks ainus õiguspärane otsus, kuna nii planeeringute kehtestamisel kui eelarve koostamisel on kohalikul omavalitsusel väga ulatuslik diskretsiooniõigus. Mõlemal juhul, aga eelkõige eelarve koostamisel, hõlmab see ka otstarbekuse kaalutlusi, mille osas puudub kohtul kui õigusvaidlusi lahendaval organil hinnangu andmise võimalus. Näiteks on kaebaja esitanud väite, et kohalikul omavalitsusel oli väga väike laenukoormus. Kohus ei saa analüüsida seda, kas haldusorgan pidanuks võtma laenu ja kas ta saanuks laenu selleks, et kaebuse esitaja taotletud detailplaneeringuga seotud kulusid kanda või ehitada sotsiaalobjekt (lasteaed, ujula) üksnes laenu abil. Kaebaja väitel oli käesolevas asjas haldusorgani kaalutlusõigus taandunud nullini arvestades Riigikohtu otsuse põhjendusi, võrdse kohtlemise nõuet ja asjaolu, et kaebaja nõustus EhS §-st 13 kohalikule omavalitsusele tulenevate kohustuste ülevõtmisega. Kohus on seisukohal, et ei Riigikohtu 19.05.2010 otsusest kohtuasjas nr 3-3-1-26-10 ega käesolevas asjas tuvastatud asjaoludest ei tulene haldusorgani diskretsiooniõiguse nullini taandumist. 8.2.2.1. Riigikohtu 19.05.2010 lahend kohtuasjas nr 3-3-1-26-10 (OÜ Agenor kaebuses). Kohus leiab, et Riigikohtu 19.05.2010 otsusest ei nähtu, et haldusorgani kaalutlusõigus detailplaneeringu kehtestamise küsimuse otsustamisel oleks taandunud nullini. Sellisele seisukohale asumisel oleks Riigikohus pidanud otsuse resolutsioonis tegema konkreetse ettekirjutuse vastustajale detailplaneeringu kehtestamiseks või märkima otsuse põhjendustes üheselt, et detailplaneering tulnuks selle kohta otsuse tegemise ajal kehtestada, kuid möödunud ajavahemiku tõttu tuleb haldusorganil hinnata ka võimalikke uusi ja muutunud asjaolusid. Riigikohus leidis 19.05.2010 otsust põhjendades (punkt 19), et Lõhe kinnistu detailplaneeringu kehtestamata jätmise otsus ei olnud piisavalt kaalutletud; vallavolikogu väide rahaliste vahendite puudumise kohta oli paljasõnaline; vallavolikogu jättis arvestamata kaebaja huvidega, näiteks nende kuludega, mida kaebaja kandis seoses detailplaneeringu kehtestamisega; välja ei toodud ühtegi kaalukat argumenti, mis viitaks olukorra muutumisele ajavahemikus alates detailplaneeringu algatamisest kuni planeeringu mittekehtestamiseni. Viidatud haldusasjas oli kaebuse esemeks vallavolikogu haldusakti (detailplaneeringu kehtestamata jätmise otsuse) tühistamine ja uueks otsustamiseks kohustamine. Kaalutlusotsuse puhul ei saa kohus 20 hinnata asjaolusid, mis jäid haldusorgani poolt tähelepanuta ja kaalutlusotsuse tegemisel kaalumata. Kohtumenetlus selles asjas lõppes esimese astme kohtu otsuse kehtima jäämisega, millele Riigikohus lisas oma põhjendused (vt kohtuotsuse resolutsioon p 2). Esimese astme kohtu otsuse sisu oli kokkuvõtvalt järgmine: kui detailplaneeringu algatamise faasis lepingut arendajaga EhS § 13 kohustuste ülevõtmiseks ei sõlmitud, siis hilisemas menetlusstaadiumis seda küsida ei ole õiguspärane ning arendaja keeldumisega ei saa kehtestamata jätmist põhjendada; muude finantseeringute (sotsiaalobjektidele) nõudmiseks puudub üldse õiguslik alus. Halduskohus asjas esitatud tõendeid suures osas seetõttu ei käsitlenud. Riigikohus ei hinda tõendeid (HKMS § 229 lg 1). Riigikohtu käsitletavas otsuses (punkt 19, viimane lause) märgitust, et vallavolikogu ei ole välja toonud ühtegi kaalukat argumenti, mis viitaks olukorra muutumisele ajavahemikus alates detailplaneeringu algatamisest kuni planeeringu mittekehtestamiseni, saab teha kindlasti järelduse haldusakti ebapiisava põhjendamise kohta, kuid mitte selle kohta, et otsuse tegemise ajal oleksid sellised asjaolud üldse puudunud ega nähtu ühestki asjas esitatud tõendist. Riigikohus ei ole oma järeldust pikemalt põhjendanud. 8.2.2.2. Seega tuleb käesolevas asjas kohtul tagantjärele hinnata, kas haldusorgani poolt kaalukate argumentidena väljatoodu ei ole ilmselgelt asjakohatu või on ilmselgelt nii vähekaalukas, et ainsaks õiguspäraseks otsuseks saanuks olla detailplaneeringu kehtestamine. Riigikohtu 19.05.2010 otsuses (punkt 14, kolmas lõik) märgitakse, et EhS § 13 sätestatud tööde teostamiseks ja rahastamiseks võib kohalik omavalitsus sõlmida detailplaneeringu taotlejaga kokkuleppe ka hiljem. Kui aga detailplaneeringu taotleja ei ole siis nõus kokkuleppe tingimustega, peab kohalik omavalitsus ikkagi vastavad tööd tegema ja nende eest tasuma või arvestama planeeringu kehtestamata jätmisel võimalusega, et tal tuleb hüvitada planeeringu taotleja detailplaneeringu koostamisel kantud kulud. Eelnevast ei saa siiski järeldada, et planeeringu kehtestamata jätmine võiks toimuda nõuetekohase kaalutlusotsuseta. Seda, millised võiksid olla haldusorgani kaalutlused, on Riigikohus käsitlenud mitmes lahendis. Riigikohtu 08.01.2009 otsuses kohtuasjas nr 3-3-1-66-08 leiti, et: "/.../ kohalikul omavalitsusel rahaliste vahendite puudumine või mitteeraldamine detailplaneeringukohase infrastruktuuri väljaarendamiseks võib olla piisav alus detailplaneeringu kehtestamata jätmisel. Kaalutlusõigust kasutades peab kohalik omavalitsus hindama, missugune on otsustuse mõju isiku õigustele ja vabadustele (omandiõigusele, ettevõtlusvabadusele jne) ning kas detailplaneeringu mittekehtestamine on põhjendatav ülekaaluka avaliku huviga. Võimalik õiguste piirang peab olema proportsionaalne ja otsus peab vastama võrdse kohtlemise põhimõttele. Raha puudumise kui argumendi või kaalutluskriteeriumi sobivust hinnates tuleb arvestada asjaolu, et vahendite olemasolu või puudumine detailplaneeringute täitmisega seonduvate kulude katmiseks on kohalikul omavalitsusel üldjoontes teada juba detailplaneeringu menetluse algatamisel. Seetõttu peaks kohalik omavalitsus juba planeeringutaotluse läbivaatamisel kaaluma, millised kulutused võivad kaasneda selle planeeringu täitmisega ning vajadusel läbi rääkima planeeringu tellijaga nende kulutuste katmise tingimused. Sellisel juhul on taotleja juba eelnevalt informeeritud kohustustest, mis tekivad detailplaneeringu kehtestamisel ning tal on võimalik planeeringutaotlusest loobuda või seda muuta.“ Riigikohtu 28.10.2010 lahendis kohtuasjas nr 3-3-1-37-10, milles resümeeritakse kohtuasjas nr 3-31-26-10 võetud seisukohti on leitud, et juhul kui EhS §-s 13 nimetatud tööde teostamise ja rahastamise kohustus lasub kohalikul omavalitsusel, kuid planeerimismenetluse kestel ilmnevad ettenägematud objektiivsed asjaolud, mis välistavad valla kohustuse täitmise, võib detailplaneeringu kehtestamata jätmine olla põhjendatud ja õiguspärane. Kolleegium on samas lahendis pidanud vajalikuks täiendavalt selgitada, et raha puudumine planeeritavate kulutuste eest võib olla ka ettenägematuks ja objektiivseks asjaoluks, mis võimaldab algatatud detailplaneeringu jätta 21 kehtestamata. Kuid eelkõige on mõjuvaks põhjuseks kohaliku omavalitsuse tulude ulatuslik ja ettenägematu vähenemine või täiendavate ulatuslike ja ettenägematute ülesannete täitmine. Kohalikul omavalitsusel lasub kohustus ka eelarve mahu vähenemisel kaaluda erinevate kohustuste rahastamise vajadust, detailplaneeringu taotleja huve ning muid õiguslikult kaitstavaid huve, et otsustada planeeringu kehtestamine või kehtestamata jätmine. Riigikohus on lisaks märkinud, et kehtivale õigusele tugineva ja valla kehtiva otsuse täitmiseks raha eraldamata jätmist ei saa iseenesest lugeda objektiivseks ja ettenägematuks asjaoluks. Samas on Riigikohus korduvalt väljendanud ka seisukohta, et kehtivast õigusest ega kohtupraktikast ei tulene detailplaneeringu kehtestamise üle otsustavale haldusorganile kohustust algatatud ja vastuvõetud detailplaneering igaljuhul kehtestada. Riigikohtu 06.11.2002 otsuses kohtuasjas nr 3-31-62-02 leiti, et isik ei saa õiguspärase ootuse põhimõttele tuginedes eeldada, et planeerimismenetluse eelmised etapid läbinud detailplaneering ka igal juhul kehtestatakse, kuid ta on õigustatud nõudma oma subjektiivsete avalike õiguste kaitsmiseks õiguslike hüvede õiglast kaalumist haldusorgani poolt. Seega ei teki kaebajale detailplaneeringu algatamisest ega vastuvõtmisest õiguspärast ootust detailplaneeringu kehtestamise suhtes ning kahjunõude rahuldamist, kaalumisel õiguspärase ootuse arvesse võtmata jätmise tõttu, nõuda ei saa. KOKS § 6 lg 1 kohaselt on omavalitsuse ülesandeks korraldada oma haldusterritooriumil ruumilist planeerimist. Planeerimistegevuse korraldamisel tuleb KOKS § 37 lg 1 ja lg 2 kohaselt lähtuda arengukavas heakskiidetud eesmärkidest. Arengukavaga määratletakse valla arengu prioriteedid ja rahastamise põhimõtted. PlanS § 4 lg 2 kohaselt kuulub planeerimisalase tegevuse korraldamine valla haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse pädevusse, kes on kohustatud tagama maakasutuse ja ehitamise aluseks vajalike planeeringute olemasolu. Planeeringute kehtestamise eeldusena on kohalik omavalitsus PlanS § 4 lg 2 p 2 kohaselt kohustatud tagama avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamise. Kohtu arvates ei saa jätta arvestamata, et kohaliku omavalitsuse määrata on see, millisel tasemel avalike teenuste kättesaadavus ja elukeskkonna mugavus oma valla elanikele tagada. Kui planeeringu algatamisel ja vastuvõtmisel ehk selle menetlemise tõttu ei teki õiguspärast ootust selle kehtestamise suhtes, siis ei saa ainuüksi menetlemisega põhjendada kehtestamise kohustust. Finantseerimise ja kohustuste ülevõtmise lepingute sõlmimise kohustus detailplaneeringu algatamise faasis ei tulene õigusnormist, vaid hea halduse põhimõttest, et haldusakti taotleja saaks ette näha kulusid, mis võivad talle tekkida. Välistatud ei ole olukord, kus näiteks sotsiaalse infrastruktuuri rajamist arendajalt või vallalt seoses survega sotsiaalsele infrastruktuurile nõuab avatud menetluses osalev üldsus, kelle huve peab vald tasakaalustatult arvesse võtma. Vald peab samas arvestama ka detailplaneeringu realiseerimise tagajärjel lisanduvate potentsiaalsete uute elanike huvidega (mis lähiminevikust teadaolevalt jäeti kinnisvarabuumi ajal piisavalt arvestamata). Seega kaebaja arvamus, et detailplaneeringu menetluses tekib mingist etapist alates (õiguspärane)ootus kehtestamise suhtes, ei ole õige ega kooskõlas planeerimismenetluse spetsiifikaga. 8.2.2.3. Menetlusosalistel on vaidlus selles, kas antud juhul üldse esinesid asjaolud, mis võiksid õigustada detailplaneeringu kehtestamata jätmist. Kui kohus tuvastab, et sellised asjaolud esinesid, jääb kaebus rahuldamata. Kohus ei saa haldusorgani asemele asuda ja võtta seisukohta, milline kaal tulnuks nendele asjaoludele otsuse langetamisel anda. Kohus saaks kaebuse rahuldada üksnes juhul, kui tuvastaks selliste asjaolude puudumise (millena võib käsitleda ka asjaoludele ilmselgelt ebaõige tähenduse omistamist). Kohus on seisukohal, et valla eelarveliste vahendite piisavuse või ebapiisavuse hindamisel ei saa lähtuda eraldiseisvalt vaid kaebuse esitaja planeeringuga kaasnevatest kuludest (mis võiksid lepingu 22 sõlmimata jäämisel valla kanda jääda), vaid arvestada tuleb, et kohalik omavalitsus peaks tagama võrdse kohtlemise. Asja materjalide põhjal (esitatud lepingud, arendustegevuste teemaliste koosolekute protokollid) saab järeldada, et lepingute sõlmimise praktika kujunes välja alles 2008.aastaks. Selleks ajaks olid toimunud olulised muutused kinnisvaraturul (kinnisvarabuum oli asendunud turu madalseisuga, mis on üldteada asjaolud) ning ilmnenud olid probleemid kinnisvaraarendustega, kus mitmed arendajad olid jätnud taristud välja ehitamata ning need kohustused jäid kohalikule omavalitsusele (mis on samuti üldteada asjaolu). Kohus on seisukohal, et ettenägematu asjaoluna võib käsitleda kinnisvarabuumi ja ettenägematuks võib pidada ka ülesandeid, mis tekkisid kinnisvaraarendajate poolt taristute väljaehitamata jätmisest. 2005.a kui kaebaja detailplaneering algatati ei saanud kohalik omavalitsus ette näha kinnisvarabuumi ja sellega kaasnevat elanike arvu ulatuslikku tõusu. Kohus peab usaldusväärsemaks vastustaja esitatud erinevatest allikatest saadud ja omavahel ühtivaid andmeid elanike arvu kohta. Valla 2011 aasta arengukavast (mida muudetakse iga-aastaselt) nähtub, et sündide arv kasvas 2005 (99 sündi), 2007 (146 sündi) ja 2008 (230 sündi). Aastatel 2001-2004 oli sündide arv stabiilselt 8198. Seega oli sündivus kasvanud peale detailplaneeringu algatamist 2007 ja 2008.a hüppeliselt. (tlk 214 pöördel, IV
7. kd)Sellega seoses kasvas ka lasteaiakohtade vajadus (andmed lasteaia järjekorda registreeritud laste arvu põhjal) - 2005.a (369 last), 2006 (492 last), 2007 (647 last), 2008 (618 last). 2008.aastaks oli lasteaiakohtade vajadus hüppeliselt kasvanud. (tlk 215 pöördel, IV
8. kd)Kaebaja väited, et vald nägi seda ette ei ole tõendatud, usutavaks võib pidada seda, et elanike arvu stabiilset tõusmist võidi prognoosida. Asjaolust, et aastal 2005 algatati aasta jooksul 95 planeeringut (tlk 216 pöördel, IV
9. kd)sellist järeldust veel ei tee. Planeeringute algatamine ei tähenda, et need kõik kehtestatakse ning seda aasta või kahe jooksul. Kaebaja ei ole märkinud, kui palju lisandus igast planeeringust elanikke (planeeringute hulgas oli ilmselt ka äri- ja tootmishoonete rajamist ettenägevaid planeeringuid) ning millal need realiseeriti. Valla eelarves kasvasid ka hariduskulud – 2005.a (68,9 milj krooni), 2006 (154,4 milj), 2007 (77,7 milj), 2008 (178,5 milj). Hariduskulud elaniku kohta vanuses 0-19 on alates 2007.aastast kasvanud, 2008.aastaks hüppeliselt 30 000 kroonilt peaaegu 70 000 kroonini. (tlk 217 pöördel, IV
10. kd)Seega ei saa väita, et eelarvetulude kasv 2007.aastal (tulud kokku 359,2 milj krooni) võimaldanuks kohalikul omavalitsusel vabalt kanda nii kaebaja, temaga sarnases olukorras olevate arendajate, kui ka lõpetamata jäänud arendustega seotud kulud. 2008.aasta eelarvetulud olid juba ca 150 miljoni krooni võrra väiksemad. (tlk 217, IV
11. kd)Kohtul ei ole alust eelneva põhjal järeldada, et kohalik omavalitsus oleks meelevaldselt teinud otsuse lepingute sõlmimisest keelduvate arendajate detailplaneeringutega seotud kulusid mitte kanda. Eelarveprioriteetide reastamine on otstarbekuse otsustus, millesse kohus sekkuda ei saa. Küll saab põhjendatuks pidada põhimõttelist seisukohta, et avalikud huvid peaksid olema prioriteetsemad. Kohus peab oluliseks ka asjaolu, et kaebaja ei esitanud andmeid enda kulutuste kohta, mida tulnuks detailplaneeringu kehtestamise küsimuses otsuse tegemisel 2008.a arvesse võtta. Sellel ajal oli vastustajale väidetavalt teada vaid projekti koostamise kulu. Kinnistu soetamise kulu oli tehtud enne detailplaneeringu algatamist ning kinnistu on kaebajal jätkuvalt alles. Kohus peab oluliseks ka seda, et kuigi 2008.a otsustamise faasis oli kaebaja põhimõtteliselt nõus üle võtma EhS § 13 tuleneva taristu rajamise kohustuse (milles vaidlus puudub), ei olnud ta nõus andma kohustuste täitmiseks kohaliku omavalitsuse jaoks piisavaid tagatisi. 23 Kaebaja ei ole tõendanud, et temalt ainsana nõuti lepingu sõlmimist või et see oleks olnud ebaproportsionaalne. Samas ei oleks olnud läbirääkimised lepingutingimuste osas välistatud, kui kaebaja oleks soovinud neid jätkata. Vastustaja on esitanud hulgaliselt lepinguid EhS § 13 kohustuste üleandmise või muude finantseeringute tegemise kohta (vastustaja 29.08.2012 menetlusdokumendi lisad, tlk 185-213, IV kd), mis toetavad vastustaja seisukohti. Seega võib järeldada, et kaebajat koheldi teistega võrdselt. Võrdsus ei pea esinema kõigi kohustuste ja lepingutingimuste osas, vaid sõltub konkreetsest planeeringust ja muudest olulistest asjaoludest, mistõttu kohus ei pea vajalikuks eraldi ja detailselt käsitleda kohtuistungil teemaks olnud Kuldala 11 planeeringut. Vastustaja esindaja samas ka selgitas selle planeeringuga seonduvaid asjaolusid ja erinevusi. Kohus nõustub vastustajaga, et kõigi eeltoodud asjaolude tekkimist ja kumuleerumist ühel ajal ei olnud võimalik ette näha. Kaebaja detailplaneeringu ala taristu rajamist ja kulude kandmist sai kohalik omavalitsus ette näha planeeringu algatamisel, kuid sotsiaalobjektide defitsiidi ulatuslikku süvenemist ja elanike arvu hüppelist kasvu ning muid eelpool märgitud asjaolusid mitte. Kohaliku omavalitsuse poolt kaitstav avalik huvi väljendub avalike teenuste tagamises, valla maksevõime säilitamises ja elanikele normaalse elukeskkonna loomises, sh ka planeeringute kaudu. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas ei saa järeldada, et detailplaneeringu kehtestamata jätmist õigustavad asjaolud ilmselgelt puudusid. Kohtul ei ole võimalik asuda seisukohale, et detailplaneering Lõhe kinnistu osas tulnuks haldusorganil kehtestada. 8.3. Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. 9. Menetluskulude väljamõistmiseks taotlusi ei esitatud. Kristina Maimann Kohtunik 24