Obsah (5)

§ 158§ 172§ 68§ 1581§ 89

2-12-561 KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja Kohtukoosseis kohtunik Indrek Parrest Määruse tegemise aeg ja koht 7. detsember 2012, Tallinn Tsiviilasja number 2-12-561 Tsiviilasi XXX

) § 156 lg 1) ning tehnorajatise talumiskohustuse suhtes (

§ 158lg 1 ja asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 152) hagita menetluses. Ts

MS § 477 lg 7 järgi peab kohus hagita asja läbivaatamisel kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel. Kohus märgib, et avaldaja alternatiivne nõue asendada puudutatud isiku I nõusolek võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks tuleks iseenesest läbi vaadata hagimenetluses. Kuivõrd tegemist on üksnes alternatiivse nõudega, mis on samuti suunatud puudutatud isiku I vastu, on kohus pidanud menetlusökonoomia kaalutlustest lähtudes siiski mõistlikuks lahendada nõuded ühe ja sama tsiviilasja raames (hagita menetluses). Kõnealuse nõude läbivaatamine hagita menetluse raames ei muuda kohtu hinnangul olulisel määral avaldaja ja puudutatud isiku menetlusõiguslikku positsiooni. 11. Avaldaja on palunud kohustada puudutatud isikut I sõlmima avaldajaga reaalservituudi seadmise leping XXX kinnistu koormamiseks reaalservituudiga, mille sisuks on valitseva kinnistu (XXX 3) igakordse omaniku õigus tähtajatult ehitada teenivale kinnistule (XXX) tee ja teega piirnevale alale haljastus, pinnase-, sade- ja drenaazivee kraavid, tuletõrjevee süsteemid, kanalisatsioonitrassid ning tänavavalgustus. Avaldaja palub asendada puudutatud isiku I vastav nõusolek ja määratleda kindlaks reaalservituudi tingimused. Kohtu hinnangul ei saa avaldaja eelnimetatud taotlust rahuldada. Kohus põhjendab oma seisukohta järgnevalt. 12.

§ 158

lg 1 kohaselt on kinnisasja omanik kohustatud taluma tema kinnisasjal maapinnal, maapõues ning õhuruumis ehitatavaid tehnovõrke ja -rajatisi, kui need on teiste kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikud, nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või nende ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi. Tehnovõrkude ja -rajatiste talumiseks võib kinnisasja omanik

§ 158

lg 2 alusel nõuda teise kinnisasja omanikult kinnisasja koormamist reaalservituudiga. Reaalservituudi täpsem sisu, tehnovõrgu või -rajatise asukoht, tähtaeg ja tasu määratakse

§ 158lg 3 järgi kokkuleppel.

Kui kokkulepet ei saavutata, määrab servituudi sisu, vajaduse korral tähtaja ja tasu suuruse kohus. Servituudi seadmisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Kinnisasja omaniku

§ 158

lg-s 1 ettenähtud talumiskohustust on võimalik realiseerida üksnes

§ 158lg-s 2 sätestatud reaalservituudi nõude kaudu.

Servituudi seadmine hõlmab sellega koormatud kinnisasja omaniku talumiskohustust (

§ 172

).

§ 158

lg-s 2 sätestatud reaalservituudi seadmise nõude rahuldamine eeldab sama paragrahvi esimeses lõikes sätestatud asjaolude kindlakstegemist (vt nt: Riigikohtu 24. septembri 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-12, p-d 17 ja 18). 7 13. Kohus leiab esmalt, et

§ 158

lg 1 ei anna alust reaalservituudi seadmiseks, mille sisuks on tee ja sellega seotud rajatiste ehitamine võõrale kinnisasjale.

§ 158

lg 1 kohustab kinnisasja omanikku taluma maapinnal, maapõues ning õhuruumis ehitatavaid tehnovõrke ja -rajatisi. Samas lõikes sisaldub täpsustav loetelu taolistest tehnovõrkudest ja rajatistest (s.o kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustik, elektroonilise side või elektrivõrk, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldis või surveseadmestik ja nende teenindamiseks vajalikud ehitised). Kohtu arvates ei ole tee vaadeldav tehnorajatisena

§ 158mõttes.

Avaldaja teeseaduse § 2 lg-s 1 toodud tee mõiste määratlusele tuginev käsitlus on kohtu hinnangul õiguslikult põhjendamatu.

§ 158

lg 1 sätestab alused kinnisasja omaniku omandiõiguse (

§ 68lg 1) kitsendamiseks.

Kuivõrd tegemist on niigi piiranguga omaniku õigusele oma omandit vabalt vallata ja kastutada, ei ole põhjendav

§ 158lg 1 laiendav tõlgendamine.

14. Pinnase-, sade- ja drenaaživee kraavid, tuletõrjevee süsteemid, kanalisatsioonitrassid ning tänavavalgustus võivad olla vaadeldavad tehnovõrkude ja -rajatistena

§ 158lg 1 mõttes.

Samas ei ole nende tehnovõrkude ja -rajatiste ehitamine vajalik ainult XXX 3 kinnisasja eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks. XXX kinnistuga piirnevad asja materjalidest nähtuvalt ka teised kinnisasjad, mis vajavad kõnealuseid tehnovõrke ja –rajatisi vähemalt samavõrra (vt toimik, I kd, lk 198-199). Seega ei teeniks need ehitised ainult ühte kinnisasja. Teised XXX kinnistuga piirnevate kinnisasjade omanikud ei ole kohtule teadaolevalt XXX kinnistu koormamist reaalservituudiga nõudnud ega tehnorajatise talumiskohustuse avaldusega (

§ 158lg 1) kohtu poole pöördunud.

Avaldaja poolt soovitud mahus saaks kõnealuseid tehnovõrkude ja –rajatiste talumiskohustust

§ 158

lg-s 2 sätestatud reaalservituudi nõude kaudu realiseerida kõikide valitsevate kinnisasjade omanikud ühiselt. Avaldajal ei ole õigust pöörduda kohtusse teiste isikute või avalikkuse eeldatava seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks (TsMS § 3 lg 2). Kohus märgib, et osade vaidlusaluste tehnovõrkude ja tehnorajatiste puhul võib olla tegemist ka avalikes huvides vajalike tehnovõrkude ja rajatistega

§ 1581

lg 1 mõttes, mille talumiskohustus tekib kinnisasja sundvõõrandamise seaduses sätestatud korras sundvalduse seadmisega. 15. Eeltoodud kaalutlustest lähtuvalt ei pea kohus võimalikuks avaldaja taotlust

§ 158lg 1 järgse tehnorajatise talumiskohustuse osas rahuldada.

Kohtu hinnangul ei eksisteeri ka muid õiguslikke aluseid käsitletava reaalservituudi seadmise nõude rahuldamiseks.

1. Alternatiivselt on avaldaja palunud asendada puudutatud isiku I nõusolek võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks XXX ehitustööde teostamiseks kohtulahendiga ning määratleda vastava võlaõigusliku kokkuleppe sisu.
2. TsÜS § 68 lg-st 5 tuleneb, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Seega tuleb kohtul tuvastada, et puudutatud isik I on kohustatud nõusoleku võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks andma. Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) § 32 lg 2 esimesest lausest tuleneb üldine lepinguvabaduse põhimõte, mille järgi võib igaüks põhimõtteliselt vabalt valida, kellega ja missugustel tingimustel ta lepingu sõlmib. Seda kinnitavad ka ettevõtlusvabaduse ja vaba eneseteostuse põhimõte. Võlaõigusseaduses konkretiseerivad lepinguvabaduse põhimõtet mh § 8 lg 1 ja § 9 lg
3. Seega ei tulene isikule seadusest üldist õigust nõuda, et teine isik sõlmiks temaga lepingu või et ta teeks seda mingitel kindlatel tingimustel. Siiski ei ole lepinguvabaduse põhimõte absoluutne. Nii sätestab PS § 32 lg 2 teine lause, et omandi kitsendused sätestab seadus ning kolmas lause, et omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt. 8 2-12-561
4. Riigikohus on
5. märtsil 2010 tsiviilasjas nr 3-2-1-164-09 tehtud otsuse
6. punktis samas leidnud, et lepingu sõlmimise sund ei piirdu üksnes seaduses otse sätestatud juhtudega, vaid võib tulla kõne alla ka muul juhul. Iseenesest võib nõustuda avaldajaga, et nõusoleku andmisest või kokkuleppe sõlmimisest keeldumist saab teatud erandlikel juhtudel lugeda õigusvastaseks kahju tekitamiseks VÕS § 1043 mõttes. Avaldaja on pidanud puudutatud isiku I käitumist praegusel juhul VÕS § 1045 lg 1 p 5 järgi enda omandit rikkuvaks käitumiseks. Sisuliselt on avaldaja osundanud ka puudutatud isiku võimalikule heade kommete vastasele tahtlikule käitumisele (VÕS § 1045 lg 1 p 8). Õigusvastase kahju tekitamise tuvastamsisel oleks avaldajal võimalik nõuda kahju hüvitamist sel viisil, et nõuda puudutatud isikult I lepingu sõlmimist VÕS § 136 lg-le 5 tuginedes või keelata sama tulemusega kahju tekitamine VÕS § 1055 lg 1 alusel. Taolist järeldust toetab ka avaldaja poolt osundatud Riigikohtu
7. aprilli 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-11, p-d 18 jj.
8. Kohtu hinnangul ei ole võimalik siiski tuvastatud asjaolude põhjal järeldada, et puudutatud isik I oleks avaldajale vaidlusaluse nõusoleku andmisest keeldumisega õigusvastaselt kahju tekitanud. Puudutatud isiku I poolt kokkuleppe mittesõlmimine avaldajaga XXX ehitustööde teostamise kohta ei kahjusta oluliselt avaldaja omandiõigust XXX 3 kinnistule. Kohtu poolt tuvastatud asjaoludel on avaldajal juurdepääs kinnistule (sh sõidukiga) üle XXX kinnistu ning avaldajal puuduvad ka muud puudutatud isikust I lähtuvad takistused talle kuuluva kinnisasja sihtotstarbeliseks faktiliseks kastutamiseks. Puudutatud isikul I on XXX kinnistu omanikuna põhimõtteliselt õigus omandit oma äranägemise järgi vabalt vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda

§ 89

esimese lause järgi omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Puudutatud isikul ei ole XXX kinnistu omanikuna eelduslikult kohustust oma omandit rikkuvat avaldaja poolt kavandatavat tegevust taluda ega selleks nõusolekut anda. Ülalviidatud Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-12-11 on tehtud erandlikel asjaoludel, mida ei saa võrrelda praeguses asjas menetletava avalduse aluseks olevatega. Muu hulgas lähtus Riigikohtu menetluses olnud asjas hageja soov oma kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise vastu ilmselt vähemalt osaliselt avalikest või üldistest huvidest. Praegusel juhul lähtub (ja saab lähtuda) avaldaja huvi tee ning tehnovõrkude ja –rajatiste ehitamiseks puudutatud isiku I kinnisasjale üksnes soovist endale kuuluvat kinnisasja sihtotstarbeliselt (st elamiseks) kasutada. Nagu kohus on juba eelpool märkinud, ei saa avaldaja kohtu poole pöörduda teiste XXXd kasutavate isikute õiguste kaitseks.

1. Lisaks ei saa kohtu hinnangul väita, et puudutatud isik I oleks käitunud avaldaja suhtes tahtlikult heade kommete vastaselt (VÕS § 1045 lg 1 p 8). Avaldaja esitatud ja kohtu poolt tuvastatud asjaolud ei ole taolise järelduse tegemiseks piisavad. Omaniku õiguste teostamist ei saa iseenesest puudutatud isikule I õiguslikult ette heita. Hea usu põhimõtte vastaselt võib olla avaldaja suhtes käitunud küll XXXXXX kinnisasja võõrandades, kuid see ei anna alust nõuete esitamiseks puudutatud isiku I vastu.
2. Eelnenu põhjal leiab kohus, et puudutatud isik I ei ole kohustatud andma avaldaja taotlusel nõusolekut võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks XXX ehitustööde teostamiseks. Menetlusökonoomia kaalutlustest lähtuvalt ei pea kohus seetõttu vajalikuks analüüsida lahendis võimaliku võlaõigusliku kokkuleppe tingimusi.
3. Seonduvalt menetlusosaliste väidetega märgib kohus täiendavalt järgmist.
4. septembril 2005 sõlmitud müügileping (vt toimik, I kd, lk 414-423) on jätkuvalt kehtiv ning XXXvastutav lepingust tulenevate kohustuste täitmise eest. XXX kinnistu võõrandamine 9 müüglepingust tulenevaid XXXvõlaõiguslike kohustusi, sh kohustus infrastruktuuri väljaehitamiseks, iseenesest lõpetanud ei ole. Samuti ei saanud need kohustused VÕS § 175 lg-s 2 sätestatust lähtudes avaldaja nõusolekuta minna üle kinnistu uuele omanikule. Küll on infrastruktuuri väljaehitamise kohustuse täitmine muutunud vähemalt hetkel XXXjaoks võimatuks, mistõttu avaldaja ei või kõnealuse kohustuse täitmist XXXlt nõuda (VÕS § 108 lg 2 p 1). Kohustuste täitmine on õiguslikult võimatu, kuna see rikuks puudutatud isiku I kui XXX kinnistu omaniku seadusega kaitstud õigusi (

§ 68lg 1).

Samas kohustuse täitmise võimatus kohustust iseenesest ei lõpeta ning avaldajal on võimalik kasutada teisi võlaõiguslikke õiguskaitsevahendeid. Eeskätt oleks avaldaja õigustatud alandama ostuhinda (VÕS § 101 lg 1 p 5), lähtudes kohase ja mittekohase täitmise väärtustest XXX 3 kinnisasja müümise aja seisuga. Põhimõtteliselt ei saa välistada ka müügilepingust taganemist (VÕS § 101 lg 1 p 4), kuid selle õiguse teostamisel tuleb siiski arvestada seadusest tulenevate õiguslike piirangutega (mh VÕS § 118 sätetega).

1. Samuti märgib kohus, et Tallinna Ringkonnakohus on
2. juunil 2012 haldusasjas nr 311-3039 tehtud määruses ulatuslikult selgitanud, milliseid õiguskaitsevahendeid saaks vald (puudutatud isik IV) kujunenud õiguslikus olukorras kasutada. Ehitusseaduse (EhS) §-st 13 tulenevalt peab detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni tagama kohalik omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti. Asja materjalidest nähtuvalt on Rae valla, XXXOÜ ja XXXvahel sõlmitud
3. juunil 2003 avalduses märgitud arendusleping detailplaneeringu järgsete teede ning tehnovõrkude ja -rajatiste väljaehitamise kohustuse üleandmise kohta (vt toimik, I kd, lk 412-413). Tegemist on EhS § 13 kohase lepinguga, millega vald on andnud samast paragrahvist tuleneva kohustuse üle arendajatele XXXOÜ-le ja XXX. Uuemas kohtupraktikas on taolist lepingut käsitletud halduslepinguna haldusmenetluse seaduse (HMS) § 95 esimese lause ja halduskoostöö seaduse mõttes (vt nt: Riigikohtu
4. juuni 2012 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-84-12, p 13). Rae valla, XXXOÜ ja XXXvahel
5. juunil 2003 sõlmitud arenduslepingu osas on samale seisukohale asunud Tallinna Ringkonnakohus ülalviidatud haldusasjas nr 3-11-3039 tehtud määruses (p 9). EhS §-st 13 tulenev kohustus tagada detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamine kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni kujutab endast olemuslikult kohaliku omavalitsuse omapädevusse kuuluvat ülesannet kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 3 p 1 mõttes. Kohustus on täidetud, kui detailplaneeringukohased teed ja tehnovõrgud on ehituslikult lõpetatud. Selle kohustuse võib iseenesest täita ka ehitusloa taotlejaga või muude isikutega teede ja tehnovõrkude väljaehitamist puudutavate kokkulepete sõlmimise ja täitmise kaudu (vt Riigikohtu
6. mai 2010 otsus haldusasjas nr 3-3-1-2610, p 13 koos selles esitatud viidetega varasemale kohtupraktikale). Haldusülesande üleandmise üheks tagajärjeks on see, et haldusülesande saaja muutub täidetava haldusülesande raames haldusorganiks HMS § 8 lg 1 mõttes. EhS §-s 13 sätestatud kohustuste üleandmine ei vabasta siiski kohalikku omavalitsust lõplikult nimetatud kohustuste täitmisest. Tagamaks kolmandate isikute, sh isiku, kelle suhtes haldusülesannet täidetakse, õiguste kaitse, on seadusandja ette näinud, et avaliku võimu kandja (praegusel juhul Rae vald) jääb vastutama võimaliku kahju eest, mida haldusülesande saaja (praegusel juhul XXX) on haldusülesannet täites (sh oma kohustusi täitmata jättes) põhjustanud. Riigivastutuse seaduse § 12 lg 3 järgi vastutab füüsilisest või eraõiguslikust juriidilisest isikust avaliku võimu kandja poolt tekitatud kahju eest riik, kohaliku omavalitsuse üksus või muu avalik-õiguslik juriidiline isik, kes andis füüsilisele 10 2-12-561 või eraõiguslikule juriidilisele isikule volitused avalike ülesannete täitmiseks, kui seadus ei sätesta teisiti.
7. Lähtudes TsMS § 477 lg-s 1 ja TsMS § 442 lg-s 5 sätestatust, tuleb kohtul lahendada rakendatud esialgse õiguskaitsega seotud küsimused. Kohus leiab, et
8. juunil 2011 tsiviilasjas nr 2-10-37118 tehtud määrusega kohaldatud esialgne õiguskaitse tuleb käesoleva kohtumääruse jõustumisel tühistada.
9. Puudutatud isik I on esitanud
10. septembril 2012 kohtule avalduse, milles palub käesolevas tsiviilasjas menetluse lõpetada, kuna avaldaja nõuded on põhjendamatud. Kohtu hinnangul puudub osundatud taoltulse rahuldamiseks õiguslik alus. Puudutatud isik I ei ole oma avalduses ühelegi õiguslikule alusele ka ise viidanud.
11. Menetluskulud jätab kohus TsMS § 172 lg 1 esimesest lausest lähtudes avalaja kanda. Kohus selgitab, et menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3). Indrek Parrest kohtunik 11