) §-des 76 lg 1 ja 3, 82 lg 7,101 lg 1, 271, 313 lg 1, 316 lg 1 - 3, 325, 334 ja 335 sätestatule palus välja mõista kostjalt 1 Tallinna linna kasuks võla 15 825,40 krooni (1011,42 eurot), kohustada kostjat 1 tagastama eluruum ja sellest keeldumisel määrata otsuse täitmise viisiks tõsta XXX koos temaga eluruumi kasutavate isikutega eluruumist välja. 01.09.2011 Üürikomisjoni istungil Tallinna linn vähendas oma nõuet kuna võlg oli vahepeal vähenenud, kokku oli võlg 26.08.2011 seisuga 680,37 eurot. Sellest oli põhivõlg 351,87 eurot ja viivis 328,50 eurot ning Tallinna linn palus nimetatud võla välja mõista. 08.12.2011 menetluses Harju Maakohtus hageja täpsustas oma nõude aluseks olevaid asjaolusid ja tõi välja, et üüri ja kõrvalkulude võlg oli vaid üheks põhjuseks, miks üürileping üles öeldi. Teine põhjus üürilepingu ülesütlemiseks oli asjaolu, et üürnik korduvalt, oluliselt või tahtlikult ei arvestanud majaelanike või naabrite huvidega ning ei järginud elamu sisekorra eeskirju. 2 05.11.2012 toimunud kohtuistungil Harju Maakohtus hageja loobus üüri, kõrvalkulude ja kahju hüvitise nõudest seoses kostja 1 poolse võlgnevuse tasumisega. 04.03.2013 määrusega kaasas kohus menetlusse kostjana XXX . Hageja lõplikuks nõudeks on kohustada kostjat 1 tagastama hagejale üüritud asi XXX ja eluruumi vabatahtlikult tagastamisest keeldumisel määrata otsuste täitmise viisiks kostja 1 ja kostja 2 välja tõstmine eluruumist. Kostja 1 vastuväited Kostja 1 vaidleb hagile vastu ja palub jätta see rahuldamata. Kostja 1 on seisukohal, et ta ei ole kätte saanud üürilepingu ülesütlemisavaldust. Kuna kostja 1 ei ole üürilepingu ülesütlemisavaldust kätte saanud, siis ei ole tema jaoks hakanud kulgema üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise tähtaeg. Üürilepingu ülesütlemisavalduse kohaselt on ülesütlemise põhjuseks on märgitud esiteks asjaolu, et üürnik korduvalt, oluliselt ja tahtlikult ei arvesta majaelanike ja naabrite huvidega ning ei järgi elamu sisekorraeeskirju. Teiseks on ülesütlemise põhjusena märgitud asjaolu, et seisuga 01.10.2010.a. üürniku üüri ja kõrvalkulude võlg on 10939,99 kr, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude summa ning et vaatamata meeldetuletustele ja hoiatustele ei ole üürnik oma võlga tasunud ega täitnud ka suuliselt sõlmitud maksegraafikut. Kostja vaidlustab ülesütlemisavalduse põhjused järgmiste alustel: Hageja ei ole tõendanud, et nimelt kostja 1 või tema tütar XXX korduvalt, oluliselt ja tahtlikult ei arvestanud majaelanike ja naabrite huvidega ning ei järginud elamu sisekorraeeskirju. Kostja 1 ei võinud üldse naabrite öörahu rikkuda, kuna elab ja töötab välismaal siiamaani, aga XXX ei ole võinud ka naabrite öörahu rikkuda, kuna ta on sügava puudega inimene ja oma füüsilise seisundi tõttu ei või lärmata, alkoholi juua ega risustada maja ümbrust. Hageja ei ole hoiatanud kostjat 1 või XXX naabrite rahu rikkumise kohta. Hageja ei ole teavitanud kostjat oma soovist taganeda või üürileping üles öelda , millega rikkus
Üürilepingu ülesütlemisel kostja kannaks ebamõistlikult suurt kahju, mis on seotud uue korteri leidmise ja üürimisega. Hageja annab üürile korterit soodsama hinnaga (24 kr/m2) võrreldes keskmise turuhinnaga (100 kr/m2). Kostja arvamusel arvesse tuleks ka võtta asjaolu, et hageja andis eluruumi üürile hädasti vajavale isikule ning korteris elab sügava puudega isik, siis lepingu ülesütlemisel ta kannaks ebamõistlikult suurt kahju. Kostja leiab, et hagejal ei ole alust üles ütelda lepingut
Kostja 2 seisukoht Kostja 2 hagiavaldusele kirjalikku vastust esitanud ei ole. Kohtuotsuse põhjendus Hageja on loobunud üüri, -kõrvalkulude ja kahju hüvitise väljamõistmise nõudest seoses kostja 1 poolse võlgnevuse tasumisega. Kohus lõpetab menetluse üüri, -kõrvalkulude ja kahju hüvitise nõudes. Kohus kuulanud ära poolte seisukohad, tunnistaja ning hinnanud kõiki kohtule esitatud tõendeid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Puudub vaidlus, et Tallinna linn sõlmis kostjaga 1 Tallinna Linnavalitsuse 27.10.2004 korralduse nr XX alusel üürilepingu nr XX eluruumi XXX asuva eluruumi kasutamiseks tähtajaga viis aastat üüri suurusega 612 krooni (39,11 eurot). Tallinna Linnavalitsuse korralduse nr XX alusel sõlmiti kostjaga 1 uus üürileping sama korteri kasutamiseks tähtajaga viis aastat ja üüriks lepiti kokku 734,40 krooni (46,94 eurot). Mõlema eelnimetatud üürilepingu punkti 12.1 kohaselt on üürnik kinnitanud oma 3 teadmist sellest, et üürilepingu tingimustena kehtivad üürilepingule lisatud «Tervikuna Tallinna linna omandis elamus asuva munitsipaaleluruumi üürilepingu tingimused (edaspidi tüüptingimused), ta on märgitud tingimustega tutvunud, mõistnud nende sisu ja nõustub üürilepingu sõlmimisega eeltoodud tingimustel ning p 12.2 kohaselt on kinnitanud, et ta teab, et eluruum on antud talle üürile kui eluruumi hädasti vajavale isikule ning lisaks üüri maksmisele tuleb tal tasuda ka eluruumiga seotud kõrvalkulude ja maksude eest. Üürilepingu tingimuste p 7.1 kohaselt kohustus üürnik maksma igas kalendrikuus üüri ja vastavalt p-le 7.2 oli kohustatud kandma igakuiselt kõik eluruumiga seotud kõrvalkulud. Kõrvalkulude suuruse määrab üürileandja, lähtudes mõõturite näitudest, teenuste pakkujate esitatavatest arvetest ja kehtivast arvestusmetoodikast. Vastavalt tüüptingimuste p-dele 8.1 ja 8.2 esitab üürileandja üürnikule igakuiselt kuu 20. kuupäevaks üüriarve ning üürnik on kohustatud maksed 10 päeva jooksul tasuma. Tallinna linn ja OÜ XXX sõlmisid 01.02.2008 hankelepingu nr XX , mille kohaselt hooldab OÜ XXX kinnistut ning hoonet, mistõttu tegutseb üürileandjana. Nimetatud lepinguga andis Tallinna linn OÜ-le XXX volitused võlgnikega tegelemiseks ja võlasummade, kättesaamiseks. Puudub vaidlus, et kostja on tasunud üüri- ja kõrvalkulusid pikema aja vältel ebakorrapäraselt. Hageja palub kohustada kostjaid tagastama eluruum XXX Tallinnas ning määrata otsuse täitmise viisiks kostjate eluruumist välja tõstmine. Vastavalt
lg 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Seega on õigus nõuda üüritud asja tagastamist, kui pooltevaheline üürileping on lõppenud. Seetõttu, et otsustada, kas hagejal on õigus nõuda kostjatelt üüritud asja tagastamist, peab kohus võtma esmalt seisukoha, kas üürileping on lõppenud. Selleks peab olema kas saabunud üürilepingu tähtaeg või peab leping olema kehtivalt üles öeldud. Nagu kohus eespool kindlaks tegi, oli poolte vahel sõlmitud viimane üürileping tähtajaga kuni 06.11.2014. Hageja väidetel ütles ta üürilepingu 05.11.2010 ülesütlemisavaldusega erakorraliselt üles. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas kostja 1 on kätte saanud Tallinna linna esindaja poolt 05.11.2010 koostatud üürilepingu ülesütlemisavalduse. Samuti vaidlevad pooled selle üle kas 05.11.2010 üürilepingu ülesütlemine on õiguspärane. Seadusest tulenevalt peab kohus kontrollima, kas lepingust vabaneda sooviv lepingupool on tõendanud, et leping enam ei kehti st, et on täidetud kõik lepingu ülesütlemise eeldused. Tuleb kontrollida nii õigusliku aluse esinemist kui ka seaduses sätestatud ülesütlemiskorra järgimist. Ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele Hageja väidab, et ütles üürilepingu 05.11.2010 ülesütlemisavaldusega erakorraliselt üles.
lg 1 kohaselt ütleb lepingupool lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele.
Ülesütlemisavaldus peab olema esitatud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning sisaldama vähemalt järgmisi andmeid: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus ning ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Eeltoodud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine. Hageja esitatud üürilepingu ülesütlemisavalduses on märgitud, et öeldakse üles kostjaga 1 sõlmitud üürileping aadressil Tallinnas XXX asuva eluruumi kasutamiseks. Ülesütlemise põhjusteks on märgitud esiteks asjaolu, et üürnik korduvalt, oluliselt ja tahtlikult ei arvesta majaelanike ja naabrite huvidega ning ei järgi elamu sisekorraeeskirju. Samuti on märgitud, et vaatamata suuliselt tehtud meeldetuletustele ja hoiatustele ei ole eeltoodud rikkumisi lõpetatud. Teiseks on ülesütlemise põhjusena märgitud asjaolu, et seisuga 01.11.2010 on üürniku üüri- ja kõrvalkulude võlg 10939,99 krooni (699,19 €), mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri-ja kõrvalkulude summa ning et vaatamata meeldetuletustele ja hoiatustele ei ole üürnik oma võlga tasunud ega täitnud ka
lg 1 järgi võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige
§-des 314-319 nimetatud asjaoludel.
lg 3 sätestab, et üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.
lg 1 ja 2 kohaselt võib üürileandja üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt käesoleva seaduse § 276 lg 2 või 3 sätestatud kohustusi või üürnik rikub neid kohustusi olulisel määral või tahtlikult.
lg 3 sätestab, et elu- või äriruumi üürnik peab arvestama majaelanike ja naabrite huvidega. Nimetatud säte võimaldab naabrite huvidega mittearvestamist käsitleda üürilepingu rikkumisega. Käesoleva paragrahvi kontekstis ei ole oluline kas rikkumise paneb toime üürinik või kolmas isik (perekonnaliige), kellele üürnik asja kasutamist võimaldab. Üürnik vastutab oma perekonnaliikme tegevuse eest. Tüüptingimuste p 4.1 kohaselt on munitsipaaleluruumi lepingu dokumendiks muuhulgas ka elamu sisekorraeeskiri ja p 13.3 kohustab üürnikku arvestama majaelanike ja naabrite huvidega ning p 13.4 järgima elamu sisekorraeeskirja. 5 Eelpool viidatud seaduse sätetest tulenevalt peab tähtajalise üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks olema mõjuv põhjus. Hageja esitatud üürilepingu ülesütlemisavalduses on märgitud lepingu ülesütlemise esimeseks põhjuseks üürnikupoolne korrarikkumine, s.t et häiriti naabrite ja majaelanike rahu ja sellest tulenevalt ei järgitud sisekorraeeskirja. Ülesütlemisavalduse kohaselt on üürnikule tehtud suuliselt korduvalt märkusi ja meeldetuletusi üürilepingu ja sisekorraeeskirja rikkumiste kohta, kuid neid ei ole lõpetatud (ÜVK tlk 24). Kostja 1 korteriga seotud majaelanike rahu häiriva tegevuse kohta on hageja esitanud tõendina Põhja Prefektuuri 03.09.2010 kirja (ÜVK tlk 55-60), milles on nimetatud, et korterist XXX tulenevatel põhjustel on tehtud politseile väljakutsed 10.11.2006, 03.08.2010, 17.08.2010 ja 18.08.
lg 1 ja 2 kohaselt võib üürileandja üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt käesoleva seaduse § 276 lg 2 või 3 sätestatud kohustusi või üürnik rikub neid kohustusi olulisel määral või tahtlikult.
276 lg 3 vastu eksimine ei anna üürileandjale siiski reeglina mitte kohest üürilepingu ülesütlemise õigust. Üürileandja peab erakorralise ülesütlemise õiguse tekkimise eeldusena üürnikku hoiatama ning üürnik peab ka peale hoiatamist panema toime sama rikkumise või jätkama sama kestva rikkumise toimepanemist. Kostja 1 väidab, et hageja ei ole andnud kostjale 1 täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks vastavalt
Sisuliselt peab kostja 1 silmas seda, et hageja ei ole kostjat 1 hoiatanud, et kui kostja 1 jätkab üürilepingu rikkumist, siis ütleb hageja kostjaga 1 sõlmitud üürilepingu üles. Hageja on kohtule esitanud hageja esindaja XXX OÜ poolt kostja 2 e-posti aadressile 10.09.2010 saadetud hoiatuse. Nimetatud hoiatuse kohaselt on vastavalt üürileandjale laekunud infole kostja 1 korduvalt rikkunud naabrite rahu ja häirinud naabreid. Juhul kui üürileandjale saabub veekord info, et kostja 1 on rikkunud üürniku kohustust arvestada majaelanike ja naabrite huvidega, siis öeldakse kostjaga 1 sõlmitud üürileping üles ja kostja 1 on koheselt kohustatud vabastama ja tagastama temale üürile antud ruumi (I kd tlk 147-148). Seega on kohtu hinnangul kostjat 2, kui tegelikult XXX eluruumi kasutavat isikut, hageja poolt hoiatatud, et kui jätkub üürilepingu rikkumine, siis ütleb hageja üürilepingu ülesse. 22.12.2010 kiirmenetluse otsusest nähtuvalt on XXX karistatud KarS § 262 alusel selle eest, et tema 04:12.2010 kell 03:00 pidutses elukohas mitmepere elamus aadressil Männiku tee 98-2, karjus ja lärmas, külalised kloppisid aknale, tekitades lärmi, millega häiriti sama maja elanike öörahu. XXX on määratud rikkumise eest trahv 600 krooni (I kd tlk 190). Eeltoodust nähtub, et ka pärast üürilepingu ülesütlemise hoiatuse ja üürilepingu ülesütlemise teate saamist on jätkanud kostja 2 naabrite rahu rikkumist ja häirinud naabreid. Kohus leiab eeltoodu põhjal, et üürnik ei ole käitunud korrektse ja hooliva üürnikuna, kuna on korduvalt rikkunud
276 lg 3 ja tüüptingimuste p-des 13.3 ja 13.4 sätestatud kohustusi, mis on mõjuv põhjus üürilepingu ülesütlemiseks. Hageja ja kostja vahel 27.10.2004 sõlmitud üürilepingu punkt 12 2) kohaselt annab Tallinna linn kostjale 1 kui eluruumi hädasti vajavale isikule kasutada üürilepingu objektiks oleva eluruumi seadusest ja linna õigusaktidest tulenevate ülesannete täitmiseks. Vaidlust ei ole selles, et tegelikult kostja 1 ei üürilepingu ülesütlemise avalduse esitamise ajal ega ka käesoleval ajal tegelikult antud eluruumis ise ei ela. Kohtumenetluse käigus on kostja 1 lepinguline esindaja väitnud, et kostja 1 elab tegelikult välisriigis. XXX korteris 2 elas üürilepingu ülesütlemise ajal ja kohtumenetluse ajal 7 kostja
lg-s 1 on sätestatud, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kuna üürileping on lõppenud, siis on hagejal õigus nõuda eluruumi tagastamist ning hageja selline nõue tuleb rahuldada ja tuleb kohastada üürnikku ja tema perekonnaliikmeid s.o kostjat 2 tagastama Tallinnas aadressil XXX asuv eluruum. Hageja on taotlenud TsMS § 445 lg 1 alusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja kohtuotsuse vabatahtlikult täitmata jätmisel tõsta kostjad Tallinnas aadressil XXX asuvast eluruumist välja. Hageja leiab, et kuna üürileping on lõppenud ning kostja 1 ei ole üüritud asja tagastanud, siis võib eeldada, et ta ei tee seda vabatahtlikult ka pärast kohtuotsuse tegemist.
lg 1 näeb ette küll üürniku kohustuse üüritud asi tagastada, kuid ei näe ette meetmeid juhuks, kui üürnik vabatahtlikult üüritud asja ei tagasta. Täitemenetluse seadustiku § 180 kohaselt, kui võlgnik ei täida täitedokumenti vabatahtlikult (sh ei vabasta eluruumi), võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusesse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui isikud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg 1 näeb ette, et kohus võib otsuses kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra. Kohus leiab, et on vaja määrata antud asjas kindlaks otsuse täitmise viis ning otsustab, et eluruumi XXX Tallinnas vabatahtlikust tagastamisest keeldumisel tuleb kostjad 1 ja 2 ja teised eluruumi kasutavad isikud eelnimetatud eluruumist välja tõsta. Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi rahuldatakse, siis tuleb kõik menetluskulud jätta kostjate kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. /allkirjastatud digitaalselt/ Marget Henriksen kohtunik 8 9
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.