Obsah (8)

§ 271§ 76§ 100§ 101§ 280§ 285§ 286§ 195

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2-12-30822 Otsuse tegemise aeg ja koht 30. oktoober 2013, Jõhvi Kohus Viru Maakohus Kohtunik Evi Kool Kohtuasi OÜ Tammiku Maja hagi Vladimir Parfjonov

§ 271sätestab üürilepingu mõiste.

Üürilepinguga kohustub üürileandja andma üürnikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). V. P.i kohustus tasuda üüri ning kommunaalteenuste eest tuleneb üürilepingu p 2.1 ja 2.5.

§ 76lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.

Kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine (

§ 100

). Kohustuse rikkumine annab võlausaldajale õiguse kasutada õiguskaitsevahendeid võlgniku vastu. Muuhulgas võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, taganeda lepingust või öelda leping üles, samuti nõuda viivist (

§ 101lg 1 p 1, 4 ja 6).

3 Lepingujärgsete üüri- ja kommunaalteenuste eest tasumata jätmine on lepingu rikkumine

§ 100

tähenduses, mis annab võlausaldajale õiguse rakendada kohustust rikkunud üürniku vastu õiguskaitsevahendeid. Kui üürnik jätab üüri maksmata, saab üürileandja valida, kas ta jätkab lepingu täitmist ja nõuab võlgnetava üüri maksmist või ütleb lepingu üles. Lepingu ülesütlemine ei muuda üürniku rikkumist olematuks (vt Riigikohtu 30.04.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13). Üürilepingu p 2.9 kohaselt on lepingujärgsete maksete tasumisega viivitamisel üürileandjal õigus nõuda viivist 0,07% tähtaegselt tasumata summadelt iga viivitatud päeva eest. Ajavahemiku 01.03.2011 – 01.20.2012 eest on hageja arvestanud viivist kokku 68, 44 eurot (tl 11-12). Kohus leiab, et hageja nõue koos viivistega on põhjendatud.

1. Kostja märgib, et ka tema on kandnud kulutusi, nt vahetas korteri ukse, mida üldse polnud olemas kui eluruum talle anti. Kostja kaebab elamistingimuste üle, kuid samas ei ole millegagi tõendanud, et on pretensioonidega maja haldaja poole pöördunud, millised puudused olid üürilepingu sõlmimisel ja millised tekkisid lepingu kehtivuse ajal. Kohus rõhutab, et võimalikud pretensioonid elamistingimuste üle ei muuda kostja üürilepingust tulenevaid kohustusi üüri- ja kommunaalmaksete tasumise osas. Mis puudutab hageja väidet selles, et kostja kohustus oli teostada omal kulul üüripinna remonti ja OÜ Tammiku Maja teostab ainult üldkasutatavate ruumide haldamist, siis sellega kohus ei nõustu. Kohtla-Järve Linnavalitsuse ja OÜ Tammiku Maja vahel 29.12.2004.a sõlmitud Estonia pst 38 elamu halduslepingu p 1.11 sätestab, et haldaja kogub korteriüürnikelt üüri ning kasutab üürist saadavat tulu muuhulgas p 1.
2. 2 järgi eluruumide korrashoiuks ja remondiks. Halduslepingust tulenevalt on üheselt eluruumide remondi ja korrashoiu kohustus pandud maja haldajale ehk OÜ-le Tammiku Maja. Maja haldaja on talle halduslepinguga pandud kohustuse omakorda üürilepingutega pannud üürnikele. Nimetatud asjaolu ei ole küll otseselt käesoleva vaidluse esemeks, kuid kohus peab vajalikuks märkida, et omavahenditega remondi teostamise kohustuse asetamine üürniku kanda, jättes samas reguleerimata, kuidas toimub kulude hüvitamine üürnikule on viimase suhtes ilmselgelt ebamõistlikult koormav ning vastuolus mh

§ 280

.

mõtte kohaselt on lühiajaliste üürilepingute puhul kohane, et asja hooldamise kulud kannab üürileandja. Põhimõtteliselt on kõik pisipuuduse mõiste alt väljuvad puudused ja takistused üürileandja kõrvaldada, välja arvatud need puudused, mis tulenesid üürnikupoolsest asja lepingutingimustele mittevastavast kasutusest. Ka poolte vahelise üürilepingu p 3.4.3 järgi on üürnik kohustatud kõrvaldama omal kulul need puudused, mida saab kõrvaldada eluruumi harilikuks säilitamiseks vajaliku koristamise või hooldamisega. Normaalse elukorralduse tagamiseks vajaliku santehnika või korteriukse vahetus üürniku kulul on kohtu hinnangul käsitletavad üürilepingu eseme parendusena (vt

§ 285

, § 286), ning üürnikul õigus nõuda üürileandjalt lepingu lõppemisel (või ka lepingu kehtivuse ajal

§ 286lg 2) selle hüvitamist.

4 9. Hageja märgib, et pooltevahelised üürisuhted on lõppenud, kuid kostja ei ole eluruumi vabastanud. 01.10.2012 saatis abilinnapea V. Tužilkin kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse, mille kohaselt ütleb linnavalitsus kostjaga sõlmitud üürilepingu üles alates 15.09.2012.a. (tl 21) Kostja ei ole lepingu ülesütlemisele vastu vaielnud, mistõttu ei kontrolli kohus, kas ülesütlemine on kehtiv st kas esinevad ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused, kuid kohtule jääb selgusetuks abilinnapea Tužilkini pädevus üles öelda OÜ Tammiku Maja ja V. P.i vahel sõlmitud üürilepingut. Kohtla-Järve Linnavalitsuse ja OÜ Tammiku Maja vahel 29.12.2004.a sõlmitud halduslepingu p 1.9 kohaselt on haldaja pädevuses eluruumi üürileandja õiguste ja kohustuste realiseerimine. Lepingu ülesütlemise õigus / võimalus on tulenevalt

§ 195lepingu poolel.

Tammiku Maja ning V. P.i vahelise üürilepingu järgi olid selleks õigustatud üürnik või p 4.5 ja 4.4.3 juhul üürileandja e OÜ Tammiku Maja. Menetluskulude jaotus 10. TsMS § 173 lg 1 ja 4 kohaselt märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel ning menetluskulude jaotuses ette näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Tulenevalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks lahend tehti. Kohus rahuldab hagi, seega menetluskulud jäävad täies ulatuses kostja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest arvates (TsMS § 174 lg 1). Kohtunik Evi Kool /allkirjastatud digitaalselt/ 5