Obsah (9)

§ 118§ 116§ 158§ 159§ 197§ 198§ 101§ 110§ 1042

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja Kohtunik Marget Henriksen Kohtuotsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht 14. veebruaril 2013.a. kell 16.00 kohtu tsiviilk

) § 188 lg 1 ja 2 kohaselt taganeb lepingupool lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingust taganeda, vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Taganemine ei mõjuta lepingust enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust. Lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused, eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus (vt ka

§ 118

, § 188 lg 1), kui ka sisulised (materiaalsed) eeldused, s.t taganemiseks peab olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine

§ 116mõttes.

Kohtu hinnangul on taganemisavaldus esitatud kostjale tähtaegselt. Vaidlust ei ole käesoleval juhul selles, et 15.12.2008.a. müügilepingu muutmise lepinguga leppisid pooled kokku, et asjaõigusleping tuleb sõlmida hiljemalt 31.12.2010.a. 05.01.2011.a. avaldusega andis hageja kostjale täiendava tähtaja asjaõiguslepingu sõlmimisele ilmumiseks ning hoiatas, et vastasel korral taganeb ta lepingust. Kostja asjaõiguslepingu sõlmimisele ei ilmunud. Müügilepingu p 4.1 järgi on müüjal õigus kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni kahenädalase etteteatamistähtajaga lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda ja leping üles öelda, kui ostjast tingitud põhjusel ei ole asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi ostjale ülesandmiseks sõlmitud hiljemalt lepingus sätestatud tähtajaks (t/l 12). Kohus leiab, et seega on täidetud lepingust taganemise nii formaalsed kui sisulised eeldused.

1. Kostja on seisukohal, et hageja müügilepingust taganemine ei ole kehtiv, kuivõrd hageja käitumine oli vastuoluline, poolte vahel olid käimas läbirääkimised ning seega ei ole lepingust taganemine kooskõlas hea usu põhimõttega. Kohus kostja seisukohaga ei nõustu. Asja materjalidest nähtub, et kostja on 29.12.2010.a. kirjaga pöördunud hageja poole müügilepingu ja tehingulise suhte muutmiseks (t/l 60-63). Kohtu hinnangul ei saa nimetatud pöördumisest teha järeldust, et poolte vahel oli käimas taaskord müügilepingu muutmise läbirääkimised. Asjaolu, et kostja pöördus ettepanekuga hageja poole, ei tähenda et ka hageja ettepanekutega nõustus ning et poolte vahel olid läbirääkimised tähtaja pikendamise üle. Seda ei kinnita ka hageja seadusliku esindaja Xxx kohtuistungil vande all antud ütlused. Tunnistaja Xxx küll andis ütlusi, mille kohaselt vahetasid pooled palju erinevaid kirju, kuid tunnistas, et kokkulepe jäi hinna taha. Seega ei saa ka tunnistaja ütlustest teha järeldust, et hageja taganes lepingust läbirääkimiste keskel. Kohus arvestab siin ka asjaolu, et müügileping sõlmiti 4 aastat enne müügilepingust taganemist. Lisaks oli hageja juba kaks korda (06.12.2007.a. ja 15.12.2008.a.) nõustunud pikendama ostuhinna tasumise ja asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaega. 15.12.2008.a. müügilepingu muutmise lepinguga leppisid pooled kokku, et asjaõigusleping tuleb sõlmida hiljemalt 31.12.2010.a. Kostja ei saa eeldada, et vastaspool pikendab korduvalt ning korduvalt ostuhinna tasumise ning asjaõiguslepingu sõlmisega müügitehingu lõpule viimise tähtaega. Kostja ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks, et hageja oli taaskord nõustunud või oleks kostjale andnud alust arvata, et on nõus asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaega pikendama. Eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et hagejapoolne käitumine ei ole olnud vastuoluline, hageja 4 müügilepingust taganemine on õiguspärane ning pooltevaheline 08.12.2006.a. müügileping on seega lõppenud. Kuivõrd eelmärgetega tagatud kostja õigus müügilepingu alusel hagejalt kinnistu omandamiseks on lõppenud hageja müügilepingust taganemise tõttu, tuleb eelmärked AÕS § 63 lg 8 alusel kinnistusraamatust kustutada.
2. Kostja on ettemaksuna hagejale tasunud 25 138,58 eurot. Selle üle vaidlus puudub. Hageja teatas kostjale 08.03.2011.a. kohtueelses nõudes, et nõuab kostjalt müügilepingu alusel leppetrahvi summas 958 674,73 eurot ning esitas menetluse käigus tasaarvestuse avalduse kostja vastuväidetele. Kostja ei nõustu hageja leppetrahvi nõude ning tasaarvestamisega, kuna leiab, et leppetrahvi nõue ei ole esitatud mõistliku aja jooksul. Kostja hinnangul oleks hageja pidanud esitama leppetrahvi nõude hiljemalt koos taganemisavaldusega. Kohus kostja seisukohaga ei nõustu.

§ 158

lg 1 järgi on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma.

§ 159

lg 2 tuleneb, et leppetrahvi nõuet ei või esitada (st sisuliselt nõue lõpeb), kui trahvi nõudmisest ei teatata mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist. 10. Riigikohtu tsiviilkolleegium asus 29.04.2008.a lahendis 3-2-1-28-08 seisukohale, et arvestades nõude aegumistähtaja pikkust (3 aastat), mahub leppetrahvi nõudest teatamine kolm kuud (möödunud on 1/10 aegumistähtajast) pärast kohustuse rikkumise avastamist üldjuhul

§ 159lg 2 mõistliku aja raamidesse.

Seejuures tuleb siiski arvestada, et mõiste "mõistlik aeg" on määratlemata õigusmõiste. Seda tuleb kohaldada iga juhtumi eripärasid silmas pidades ning seega võib kolm kuud teatud juhul olla ka ebamõistlikult pikk tähtaeg. Riigikohus on ka märkinud, et mõistlik aeg peab jääma seega rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele ning selle aja kindlaks määramisel saab lähtuda

§-s 7 sätestatust, arvestades kõiki asjaolusid ja tehes kindlaks, kas võlgnikul võis hea usu põhimõttest lähtudes tekkida õigustatud ootus, et temalt leppetrahvi enam ei nõuta (vt ka nt Riigikohtu

1. märtsi
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-15-08, p-d 12, 13;
3. aprilli
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-08, p 13;
5. mai
6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-144-09, p 10).
7. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole hageja minetanud oma õigust nõuda leppetrahvi, kuivõrd ta on kostjale leppetrahvi nõudest teatanud mõistliku aja jooksul. 05.01.2011.a. avaldusega teatas hageja kostjale, et annab täiendava tähtaja asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning tegi kostjale ettepaneku sõlmida vastav leping 24.01.2011.a. kell 10:
8. Samas teatas hageja, et juhul, kui nimetatud tähtajal asjaõiguslepingut kinnistute omandi üleandmiseks ei sõlmita, siis taganeb hageja müügilepingust. Seega sai hageja teada, et esineb alus lepingust taganemiseks 24.01.2011.a., kui kostja asjaõiguslepingu sõlmimisele ei ilmunud. Kohtu hinnangul ei ole 42 päeva so 1,5 kuud lepingurikkumisest teadasaamisest ebamõistlikult pikk tähtaeg leppetrahvi nõude esitamiseks. Kostja ei ole ka esiletoonud, et pooled oleksid olnud enne 08.03.2011.a. kohtueelset nõuet pidanud läbirääkimisi, olnud kirjavahetuses või oleks hageja muul viisil andnud kostjale alust arvata, et hageja ei soovi kostjale leppetrahvi nõuet esitada. 12.

§ 197

lg 1 sätestab, et kui kaks isikut on kohustatud maksma teineteisele rahasumma, võib kumbki pool oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist.

§ 198kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele.

Riigikohus on lahendis nr. 3-2-1-111-06 jõudnud järeldusele, et tasaarvestuse esitamiseks ei pea kostja esitama ilmtingimata vastuhagi. Kui kostja on esitanud hagejale kohtumenetluse ajal tasaarvestuse avalduse, siis peab kohus seda arvestama. Juhul, kui kostja esitab tasaarvestusele suunatud avalduse üksnes kohtule, siis saab tasaarvestuse 5 lugeda tehtuks alates hetkest, mil hageja on tasaarvestuse avaldusest teada saanud (p.16). 15.12.2008.a. müügilepingu muutmise lepingu p 2.5 järgi juhul, kui müüja lepingust taganeb ja ütleb lepingu üles lepingu p 4.1 nimetatud alusel, tasub ostja müüjale leppetrahvi 15 000 000 krooni ning hüvitab müüjale kõik kulud, mis on seotud käesoleva lepingu sõlmimisega. Juhul, kui ostja on teinud müüjale lepingu eseme osas ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses ning ülejäänud osa ettemaksust on müüja kohustatud ostjale tagastama 7 päeva jooksul (t/l 32). Kohus leiab, et ka hagejal on õigus teha kohtumenetluse käigus tasaarvestus vastastikuste maksekohustuste lõpetamiseks. 13. Seega on hageja leppetrahvi nõue kostja vastu õiguspärane ning sellega on võimalik teostada tasaarvestust ning hagejal on õigus tasaarvestada oma leppetrahvi nõue summas 958 674,73 eurot kostja ettemaksu tagastamise nõudega summas 25 138,58 eurot. 14. Kostja vaidleb hagile vastu ka põhjusel, et tal on õigus eelmärgete kustutamisest keelduda

§ 101

lg 1 alusel, kuivõrd hagejal on kostja ees täitmata kohustused, mis on vastastikused kostja kohustusega, mille täitmist hageja nõuab. Kostja leiab, et hagejal on kohustus tagastada ettemaks summas 25 138,58 eurot ja alates 01.02.2011.a. tasuda intressi 0,025% tähtaegselt tagastamata summalt kuni ettemaksu tagastamiseni. Samuti on kostjal hageja vastu nõue kinnistute arendamiseks tehtud kulutuste hüvitamiseks summas 1 863 020,66 eurot. Hageja leiab, et kostja ei või keelduda nõusoleku andmisest eelmärgete kustutamiseks, sest väidetavate kostja nõuete ja hageja nõuete vahel puudub piisav seos, kostja nõuded ei ole muutunud sissenõutavaks, samuti on kostja nõuded hageja vastu piisavalt tagatud, kuivõrd hagejale kuuluvate kinnistuste väärtus on kaks korda suurem, kui kostja vastunõuete maksumus. Samuti leiab hageja, et ta on kostja ettemaksu tagastamise nõude tasaarvestanud oma leppetrahvi nõudega kostja vastu. 15.

§ 110

lg 1 järgi võlgnik võib keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Eelkõige on nõude ja kohustuse vahel piisav seos juhul, kui võlgniku ja võlausaldaja kohustused tulenevad samast õigussuhtest, nendevahelisest eelnevast regulaarsest suhtest või muust piisavast majanduslikust või ajalisest seosest.

1. Eeltoodust tulenevalt on kohustuse täitmisest keeldumise eelduseks see, et võlgnikul peab täitmisest keeldumiseks olema ka endal samal või teisel kehtival võlasuhtel põhinev nõue võlausaldaja vastu. Seega ei ole asjakohane hageja seisukoht, et kostja nõuded ei ole käesoleval juhul hageja nõudega piisavalt seotud, kuivõrd ei ole lepingulised vaid lepinguvälised nõuded. Kohtu hinnangul on hageja nõue kinnistusraamatusse müügilepingu tagamiseks seatud eelmärgete kustutamise nõue seotud müügilepingu alusel ettemaksuna tasutud summade ja müügilepingu esemele tehtud kulutuste nõudega.
2. Õiguskirjanduses on asutud seisukohale, et kulutusi teinud isiku alusetu rikastumise nõue tekib alates ajahetkest, mil isik, kellele see kuulub, saab selle väärtuse suurenemist reaalselt kasutama hakata, eelkõige seega ajahetkest, mil isikul õnnestub eseme väärtuse suurenemine majanduslikult kasulikult realiseerida, nt ese teise isiku poolt tehtud kulutuste tagajärjel suurenenud hinnaga võõrandada (

III kommenteeritud väljaanne, lk 621). Käesoleval juhul ei ole hageja vaidlusaluseid kinnistuid võõrandanud ega muul viisil asunud kasutama kostja kulutuste tulemusel väidetavate kinnistute väärtuse suurenemist. Eeltoodust tulenevalt ei ole kostja väidetav nõue muutunud sissenõutavaks. 18.

§ 110

lg 1 järgi kohustuse täitmisest võib võlgnik keelduda ka juhul, kui tema sissenõutav nõue ei ole piisavalt tagatud. Kohustuse täitmisest ei saa keelduda ainuüksi 6 põhjusel, et võlgniku nõudele ei ole selle täitmise tagamiseks seatud panti või käendust. Täitmisest keeldumise aluseks on üldiselt sissenõutavaks muutunud nõude täitmise ohustatus st kui teise poole makseraskuste või nõude protsessuaalse realiseerimise raskendatuse tõttu ei ole kindlust, et nõue täidetakse ja nõude täitmiseks ei ole ka tagatist. Kostja on seisukohal, et kuivõrd hageja ei ole tagastanud kostja poolt ettemaksuna tasutud summasid, on hageja makseraskustes. Kohus leiab, et kostja seisukoht on eelduslik ja paljasõnaline ega ole leidnud tõendamist. Tõendeid, millest nähtuks hageja makseraskused kostja esitanud ei ole. Samas on kostja toimikusse esitanud AS Xxx eksperthinnangu nr. 111110-11021-461 kohaselt on hagejale kuuluvate vaidlusaluste kinnistute turuväärtus 31.12.2008.a seisuga 3 800 000 eurot. Seega ei saa kohus teha järeldust, et hageja on makseraskustes ja kostja nõue kulutuste hüvitamiseks ei ole tagatud. Seega ei ole käesoleval juhul täidetud

§ 110lg 1 sätestatud tingimused.

19. Kostja on seisukohal, et tal on õigus eelmärgete kustutamise nõusoleku andmisest keelduda, kuivõrd ta on teinud hageja kinnistutele kulutusi summas 1 863 020,66 eurot, mille läbi on tõusnud hageja kinnistute väärtus oluliselt. Kostja kulutused tulenevad kinnistute detailplaneeringu kehtestamiseks vajalike tööde tegemisest.

§ 1042

lg 1 kohaselt teise isiku esemele õigusliku aluseta kulutusi teinud isik võib nõuda teiselt isikult kulutuste hüvitamist ulatuses, milles isik, kelle esemele kulutusi tehti, on seeläbi rikastunud, võttes muu hulgas arvesse, kas need kulutused on sellele isikule kasulikud ning millised on olnud tema kavatsused eseme suhtes. Hageja vaidleb kostja kulutuste nõudele vastu. Hageja leiab muuhulgas, et ta ei ole kostja arvel rikastanud, kuna kostja kulud pole hagejale kasulikud ning nad ei vasta tema kavatsustele kinnistute edaspidise majandamise osas.

§ 1042

lg 2 p 2 ja 3 kohaselt ei ole kulutuste tegijal ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud nõudeõigust, kui kulutusi teinud isik ei ole temast tulenevate asjaolude tõttu teisele isikule kulutuste tegemise kavatsusest õigeaegselt teatanud; isik, kelle esemele kulutusi tehti, vaidles eelnevalt kulutuste tegemisele.

1. Kohus nõustub hagejaga selles, et kostja tehtud kulutused ei ole hagejale kasulikud ja vajalikud. Hageja seaduslik esindaja andis kohtuistungil ütlusi selle kohta, et tema huvi ei olnud kinnistute arendamine, vaid ta oli huvitatud kinnistute müügist. Tema eesmärk ei ole ka praegu uue kaubanduskeskuse arendamine. Kostja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, et hageja eesmärgiks oleks olnud või oleks praegu arendada suuremahulist kaubanduskeskust. Ka on õige hageja väide, et kostja arendusprojektiga on hõivatud mitte ainult hagejale kuuluvad kinnistud, vaid ka kolmandale isikule kuuluv kinnistu, mistõttu pole kostja arendusprojekt suuremahulise kaubanduskeskuse rajamiseks võimalik hagejale kuuluvate kinnistute arvel ning kostja arendusprojekti realiseerimine ei ole võimalik ka puhtjuriidiliselt. Hageja väidete kohaselt ei oleks tal võimalik antud arendusprojekti realiseerida ka majanduslikult, sest selleks on vajalik hiigelinvesteeringuid, sest ainult ettevalmistamistoimingute maksumus ületab 1 miljonit eurot kostja 08.05.2012 kulude loetelu järgi. Eeltoodust tulenevalt ei nõustu kohus kostja seisukohaga, et AS Xxx eksperthinnanguga nr 111110-11021-461 on tõendatud, et hagejale kuuluvate kinnistute väärus on suurenenud, kuna kinnistute väärtuse suurenemine tuleneb detailplaneeringust, mida hagejal ei ole võimalik ellu viia. Võimatust realiseerida kostja arendusprojekti kinnistasid oma ütlustega nii hageja seaduslik esindaja Xxxkui ka kostja tunnistaja Xxx(II kd t/l 141-144). Seega ei ole kuidagi tõendatud asjaolu, et kostja kulutused on hagejale eesmärgipärased ja kasulikud. Samuti nõustub kohus hageja seisukohaga, et kostja tegutses arendusprojekti elluviimisel kooskõlastamata hagejaga ega pole teatanud hagejale oma investeeringute mahtude, liikide ja väärtuste kohta. Alles kohtumenetluse käigus on kostja 08.05.2012 esitanud vastunõuete loetelu ning 14.07.2012 on esitanud dokumendid, mis tõendavad kostja poolt tehtud kulutusi ( I kd t/l 130-132, 158-225). 7
2. Eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et hagi tuleb rahuldada ja kohustada kostjat andma tahteavaldus Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna registriossa nr xxx ja nr xxx tema kasuks kantud eelmärgete kustutamiseks.
3. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine
4. Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus TsMS § 122 lg 1 sätestatust, mille kohaselt on tsiviilasja hind hagihind ja TsMS § 122 lg 2 sätestatust, mille kohaselt on hagihind hagiasjas hagis taotletu harilik väärtus. Riigikohus on otsuses nr. 3-2-1-57-11 analoogses kohtuvaidluses asunud seisukohale, et hagi hinnaks peaks olema rahasumma, mille võrra eelmärked kinnistute väärtust vähendavad, lähtudes TsMS § 122 lg-st 2 ja § 126 lg-st
5. Samuti tuleks hagihinda arvutades liita TsMS § 134 lg 1 esimese lause järgi ühes hagis sisalduvad nõuded, st nõuded eelmärgete kustutamiseks mõlemalt kinnistult. Hageja on kohtule esitanud eksperdi arvamuse, mille kohaselt kinnistute väärtus on eelmärgete koormamise tõttu kahanenud 171 000 euro ulatuses. Eeltoodust tulenevalt on käesoleva hagi hinnaks 171 000 eurot. Menetluskulude jaotamine
6. Juhindudes TsMS § 162 lg 1 sätestatust peab kohus põhjendatuks jätta menetluskulud käesoleval juhul OÜ Xxx kanda.
7. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Vastavalt TsMS § 174 lg 3 hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. /allkirjastatud digitaalselt/ Marget Henriksen Kohtunik 8