Obsah (4)
§ 24§ 18§ 9§ 27KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ruth Plaks, Oliver Kask ja Virgo Saarmets Määruse tegemise aeg ja koht 21.08.2013, Tallinn Haldusasja number 3-13-964 Haldusasi T Ri kaebus Tall
) § 9 lg 2 p-st 2, lg 4 p-st 1 ja lg-st 41 kehtestatakse krundi sihtotstarve detailplaneeringuga. Seega tuleks naaberkinnistu sihtotstarbe muutmiseks viia
§ 24lg 6 kohaselt läbi uus detailplaneeringu menetlus.
Vaidlustatud otsuse kohaselt on naaberkinnistu osas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise kaugemaks ning varjatud eesmärgiks kinnistu sihtotstarbe muutmine nn lihtsustatud korras. Nimelt näeb maakatastriseaduse (MaaKatS) § 18 lg 5 ette, et kui ehitise või selle osa kasutamise otstarbe muutmisega kaasneb ehitamine, mis ei too kaasa detailplaneeringu koostamise kohustust, määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe või sihtotstarbed ehitusseaduse (EhS) kohases ehitusloas või kirjalikus nõusolekus nimetatud ehitise kasutamise otstarbe või otstarvete alusel. Kui naaberkinnistu osas on kehtetuks tunnistatud detailplaneering, millega on määratud kinnistu kasutamise sihtotstarbeks elamumaa, siis tekib kohalikul omavalitsusel võimalus muuta naaberkinnistu sihtotstarve elamumaast ärimaaks ilma detailplaneeringu kehtestamisele
-s ettenähtud protseduurireegleid järgimata (nt
§ 18
lg 6 – planeeringu avalik väljapanek; § 20 – huvitatud isiku õigus esitada planeeringule vastuväiteid) ehk teha seda lihtsustatud korras ning jätta kaebaja vastavasse menetlusse kaasamata ja vastuväidete esitamise õiguseta. Samas kaasnevad naaberkinnistu sihtotstarbe muutmise korral elamumaast ärimaaks ja naaberkinnistul äritegevuse alustamisel kaebajale kui kõrvalkinnistu omanikule mitmed kahjulikud mõjud (müra, saaste, liiklustiheduse kasv jms). 3. Tallinna Halduskohus tagastas 07.06.2013 määrusega T Ri kaebuse HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel kaebeõiguse puudumise tõttu. Detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamisega kaob üksnes katastriüksuse sihtotstarbe määramise alus (
§ 9
lg 41 viimane lause) ja krundi kasutamise võimalus (
§ 9lg 4 p 1) elamumaana tulenevalt detailplaneeringust.
Katastriüksuse sihtotstarvet ei määrata detailplaneeringuga, vaid see on üksnes aluseks järgneva haldusotsuse tegemisel. Detailplaneering on haldusakt, mille muutmine ja kehtetuks tunnistamine ei ole keelatud. Seega ei tekita kehtiv detailplaneering naabrile õiguspärast ootust nõuda, et naaberkinnistu detailplaneering jääb igavesti samasugusena kehtima. Detailplaneeringu muutmise korral ei saa välistada naabri õiguste ja huvide riivet. Kui aga detailplaneering tunnistatakse kehtetuks, siis üldjuhul ei saa eeldada naabri õiguste või huvide riivet. Riive võib tekkida järgnevate menetluste tulemusel. Kaebaja naaber soovib võtta olemasoleva elamu kasutusele aiakohvik/kontorina, s.o muuta hoone kasutamise otstarvet, mis tähendab ka katastriüksuse sihtotstarbe muutmist. Selleks on tõepoolest vaja kõrvaldada detailplaneeringu kehtivus, mis näeb ette kinnistu osas teistsugused õigused. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisest ei teki aga õigust soovitud tegevus2
(4)3-13-964 teks. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine kõrvaldab vaid õigusliku takistuse järgnevate menetluste algatamiseks. Olemasoleva hoone kasutusotstarbe muutmine ja sellega seoses katastriüksuse sihtotstarbe muutmine ei pea toimuma detailplaneeringuga. Kaebajal ei ole subjektiivset õigust nõuda mingi menetluse läbiviimist, milleks õigusaktid ei kohusta. See aga ei tähenda, et naaberkinnistu omanikul ei oleks võimalik tehtavate muudatuste osas oma huve kaitsta. Elamu rekonstrueerimise puhul on tegemist EhS reguleerimisalasse jääva tegevusega. Projekteerimistingimuste väljastamine toimub haldusaktiga, mida kaebaja saab soovi korral vaidlustada. Ehitamiseks on vajalik ka ehitusluba, mis on samuti vaidlustatav, kui kaebaja leiab, et sellega rikutakse tema subjektiivseid õigusi. Kaebajal on võimalik kohalikku omavalitsust teavitada oma huvist nimetatud menetluste suhtes ja taotleda menetlusse kaasamist. Samuti kaasneb ehitusloa realiseerimisega kasutusloa taotlemise kohustus ning ka selles menetluses on kaebajal võimalik oma huve kaitsta. 4. T R esitas 25.06.2013 halduskohtu määruse peale määruskaebuse. Tallinna Halduskohus jättis 04.07.2013 pealdisena vormistatud määrusega T Ri määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS 5. T R palub määruskaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu 07.06.2013 määrus ning saata kaebus tagasi halduskohtusse menetlusse võtmise otsustamiseks. Kaebaja ei nõustu kohtu seisukohaga, et kaebaja õigusi ei piira mitte detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine, vaid sellele järgnevate haldusotsustuste tegemine. Kaebaja kordab väidet, et tulenevalt
§ 9lg 2 p-st 2, lg 4 p-st 1 ning lg-st 41 kehtestatakse krundi sihtotstarve detailplaneeringuga. Maa
KatS § 18 lg 5 kohane menetlus kinnistu sihtotstarbe muutmiseks on nähtud ette üksnes piirkondades, mis ei ole detailplaneeringu kohustusega alad ehk tiheasustusest välja jäävad piirkonnad, kus kinnistud on üldjuhul suuremad võrreldes tiheasustusalaga ning kõrvalkinnistute omanike võimalik huvi sihtotstarbe menetluse vastu väiksem. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine naaberkinnisasja osas ei ole kookõlas
-ga ning jätab kaebaja ilma õigusest olla kaasatud
kohaselt naaberkinnisasja sihtotstarbe muutmise menetlusse. Kui detailplaneeringu kehtestamise ja muutmise menetlus näeb otseselt ette kaebaja menetlusse kaasamise ning vastavatest menetlustest teavitamise kohustuse, siis MaaKatS § 18 lg 5 kohane menetlus eeldab kaebaja enda aktiivsust võimalikest käimasolevatest menetlustest teada saamisel ja kaebaja kaasamine vastavatesse menetlustesse sõltub haldusorgani suvast. Seega piirab detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine oluliselt kaebaja õigusi, mistõttu tuleb kaebus menetlusse võtta. 6. Tallinna linn palub jätta T Ri määruskaebus rahuldamata. Detailplaneeringu osa kehtetuks tunnistamine on õiguspärane.
§ 27
lg 1 võimaldab kehtestatud detailplaneeringu või selle osa kehtetuks tunnistada, kui kohalik omavalitsus või planeeritava maa-ala kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Kinnistu omaniku soov on rekonstrueerida olemasolev elamu kohvik-ärihooneks, kusjuures hoonete arvu ja mahtu ei muudeta.
§ 9lg 2 p 2, lg 4 p 1 ning lg 41 kaebaja poolne tõlgendus on meelevaldne.
Nimetatud sätetest ei järeldu, et sihtotstarbe muutmiseks oleks tarvis läbi viia planeeringumenetlus. Detailplaneeringu koostamine on kohustuslik uue hoone püstitamise, olemasoleva hoone maapealse osa kubatuuri laiendamise ja maa-ala kruntideks jaotamise korral. Detailplaneeringu osa kehtetuks tunnistamise otsusel ei ole varjatud eesmärki, vaid otsus ongi tehtud kinnistu omaniku avalduse alusel selleks, et edaspidi oleks võimalik näha kinnistule ette teistsugune sihtotstarve. Otsuses on see selgelt välja öeldud. Pärast detailplaneeringu 3
(4)3-13-964 osalist kehtetuks tunnistamist on võimalik väljastada projekteerimistingimused Viljandi mnt 6 kinnistul paikneva elamu rekonstrueerimiseks ning muuta kinnistu sihtotstarvet vastavalt ehitise kasutamise otstarbele. Omaniku soov rajada kohvik-ärihoone vastab ümbruskonna linnaehituslikele arengutele. Kehtestatud detailplaneering ei saa tekitada õiguspärast ootust, et see ka igaveseks kehtima jääb. Planeeringuid tunnistatakse kehtetuks vastavalt linnaehituslikele arengutele ning taotlejate soovidele. Hetkel ei ole kaebajal veel võimalik toetuda oma õiguste rikkumisele ning vaidlustus on ennatlik. Tallinna linn ei ole veel väljastanud kinnistu omanikule projekteerimistingimusi, esitatud ei ole ehitusprojekti ega toimunud ehitusloa andmise menetlust. Neist dokumentidest saaks täpsemalt selguda, kas ja kuidas võiks planeeritav kohvik-kontor naabrite õigusi rikkuma hakata. Vastustaja nõustub kohtuga, et detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise otsus iseenesest ei saa rikkuda kaebaja õigusi ning kaebuse tagastamine ei võta temalt võimalust kaitsta oma õigusi järgnevates menetlustes. Vale on kaebaja väide, et kehtetuks tunnistamise otsuse tegemine annab linnale vabad käed jätta naabrid näiteks ehitusloa andmise menetlusse kaasamata. Haldusmenetluse seadusest (HMS) tuleneb kohustus kaasata menetlusosalistena kõik isikud, kelle õigusi ja huve tehtav otsustus võib puudutada. Sihtotstarbe muutmine iseenesest ei saa rikkuda kaebuse esitaja õigusi, kuna see ei too kaasa kahjulikke mõjusid nagu müra või saaste või suurenenud autoliiklus. Vastustaja ei nõustu ka kaebaja seisukohaga, et MaaKS § 18 lg 5 kohane menetlus sihtotstarbe muutmiseks on nähtud ette ainult teatud piirkondades ja on seotud kinnistute suuruse ja naabrite huvidega. Nimetatud tõlgendus on meelevaldne. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
- Määruskaebuse väited ei anna määruse tühistamiseks alust. Halduskohus on põhjendatult tagastanud kaebuse, sest kaebajal puudub asjas ilmselgelt kaebeõigus, eeldades, et tema faktilised väited on tõendatud.
- Vaidlustatud otsusega detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise tagajärjeks on kaebaja naaberkinnistu suhtes kehtiva detailplaneeringu puudumine ning see ei saa kaebaja subjektiivseid õigusi rikkuda. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine iseenesest ei anna kaebaja naabrile õigust rekonstrueerida olemasolevat elamut kohvik-ärihooneks, millega väidetavalt kaasnevaid negatiivseid mõjutusi (müra, saaste, liiklustiheduse kasv jms) peab kaebaja oma õigusi rikkuvaks. Halduskohus selgitas kaebajale õigesti, et kaebaja saab oma huve ja õigusi kaitsta nende haldusaktide andmise menetlustes, mis lubavad elamu rekonstrueerida ja kohvik-ärihoonena kasutusele võtta. Isik, kelle õigusi või kohustusi haldusakt võib puudutada, on haldusmenetluses menetlusosaline (HMS § 11 lg 1 p 3) ning enne haldusakti andmist peab haldusorgan andma menetlusosalisele võimaluse esitada asja kohta oma arvamus ja vastuväited (HMS § 40 lg 1). /allkirjastatud digitaalselt/ Oliver Kask /allkirjastatud digitaalselt/ Ruth Plaks /allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Saarmets 4
(4)