MÄÄRUS Kohus Kohtukoosseis Määruse tegemise aeg ja koht Haldusasja number Tartu Ringkonnakohus Maili Lokk, Agu Timmi ja Tiina Pappel 04.10.2013, Tartu Haldusasi OÜ Vaarao kaebus Sillamäe Linnavalitsus

) § 252 lg 4, mille kohaselt võib kuni 30-päevaseks tähtajaks kohus esialgset õiguskaitset kohaldada määrusega, mis ei sisalda põhjendusi.

1. 12.10.2012 esitasid Sillamäe Linnavalitsus ja OÜ Krunk Tartu Halduskohtu 01.10.
2. a määruse peale määruskaebused (I kd, lk 166-167 ja 174).
3. Tartu Ringkonnakohus jättis 31.10.
4. a määrusega (I kd, lk 187-189) määruskaebused rahuldamata, peatas Korralduse kehtivuse alates 01.11.
5. a ning keelas jätkuvalt ehitustegevuse kinnistul asukohaga XXX . Tartu Ringkonnakohus tuvastas, et poolte vahel on vaidlus selle üle, kas käesolevas asjas on vastustaja eksinud ehitusluba väljastades Sillamäe Linnavolikogu 27.04.
6. a määruse nr 21/50-m „Sillamäe linna ehitusmäärus“ § 20 lg 5 vastu, mille kohaselt tuleb ehitise projekteerimisel ja ehitamisel ehituskrundile jätta selle minimaalseks kauguseks naaberkrundi piirist vähemalt pool ehitise piiripoolse osa kõrgusest, kui naaberkruntide omanikud ei lepi kokku teisiti ja selle kokkuleppega on nõustunud tuleohutuse järelevalveasutus või kui detailplaneering ei näe ette teisiti. Ehitis on projekti järgi ca 8 m kõrgune, mistõttu peaks see asuma vähemalt 4 m krundipiirist. Pooltevahelist teistsugust kokkulepet ei ole, kuid vastustaja väidab, et detailplaneering näeb ette väiksema kuja kui pool ehitise kõrgusest. Detailplaneering pärineb aastast 2001 (I kd, tl 113) ja selle kehtivus on
7. aastal üle kinnitatud (I kd, tl 122). Tartu Ringkonnakohus rõhutas, et toimikus leiduva detailplaneeringu koopia (I kd, tl 112) järgi ei ole võimalik tuvastada, millel rajaneb vastustaja väide, et lubatav on väiksem kuja kui 4 m. Seetõttu ei anna summaarne kontroll alust asuda seisukohale, et Sillamäe Linnavolikogu 27.04.
8. a määruse nr 21/50-m „Sillamäe linna ehitusmäärus“ § 20 lg 5 ei kohaldu käesoleval juhul. Kui see aga kohaldub, on kaebuse eduväljavaated kõrged, sest ehitusloas (I kd, tl 7) viidatud projekti järgi (I kd, tl 66) on kujaks maksimaalselt 2,1 m. Tartu Ringkonnakohus nentis, et tööde jätkumise korral ei saa välistada, et kahjustada saab OÜ-le Vaarao kuuluva hoone kandekonstruktsioon. Samuti ei ole välistatud, et ca 8 m kõrguse kaubanduskeskuse püstitamisel vaid 3,7 m kaugusele olemasolevast ehitisest (I kd, tl 66) on rikutud tuleohutusnõudeid. 2 Tartu Ringkonnakohus asus seisukohale, et naabrusõigusi, mis on ehitusseaduses võrdlemisi nõrgalt kaitstud, ei tohi kohalik omavalitsus planeerimisel ja ehitusloa andmisel siiski alahinnata, sest olemasoleva ehitise kaitse teenib lõppastmes õiguskindlust, mis on põhiseaduslik väärtus.
9. Tartu Halduskohtusse jõudis 28.01.
10. a kolmanda isiku taotlus (II kd, tl 33) OÜ Vaarao esitatud tõendite hindamise suhtes. Taotluse kohaselt esitas OÜ Vaarao Tartu Halduskohtule kaebuse lisana võltsitud dokumentidena Sillamäe Kesk 23 ja XXX detailplaneeringu dokumendid nagu oleks Sillamäe Linnavolikogu 04.12.
11. a otsusega nr 33/131-o vastu võtnud detailplaneeringu koos seletava osaga, mille kohaselt on lubatud maksimaalne hoonestatud pindala 50 % krundi üldpinnast ehk 1073 m² (I kd, tl 109-112). Tegelikult kehtiv ja õige detailplaneering koos seletava osaga, mis on vastu võetud Sillamäe Linnavolikogu 04.12.
12. a otsusega nr 33/131-o, näeb ette, et lubatud on maksimaalne hoonestusalune pindala 1400 m² (II kd, tl 39). Kolmas isik palus võtta Tartu Halduskohtul OÜ Krunk hinnangul võltsitud dokumendi suhtes seisukoht.
13. Kolmas isik OÜ Krunk esitas 01.03.2013 Tartu Halduskohtule

§ 253

lg 1 alusel taotluse (II kd, tl 48), milles palus tühistada EÕK, mille kohaselt on peatatud Sillamäe Linnavalitsuse Korralduse kehtivus ja millega on keelatud kolmanda isiku OÜ Krunk ehitustegevus kinnistul asukohaga XXX . Kolmas isik tugines taotluses 20.02.

1. a Tartu Halduskohtule esitatud arhitekt Irina Vahtamejeva arvamusele (II kd, tl 43-45) XXX detailplaneeringu suhtes. Eriteadmistega isiku arvamuse kohaselt on lubatav ehitusala alates krundipiirist ning seetõttu ei ole alust asuda seisukohale, et ehitiste vaheline kuja ei või olla väiksem kui 4 m. Kolmas isik leidis, et seega on tõendatud, et detailplaneeringuga on määratud ära väiksem ehitiste vaheline kuja, kui seda sätestab Sillamäe Linnavolikogu 27.04.
2. a määrus nr 21/50-m „Sillamäe linna ehitusmäärus“.
3. Tartu Halduskohtu 26.03.
4. a määrusega (II kd, tl 90-93) jäeti OÜ Krunk 01.03.
5. a taotlus rahuldamata. Tartu Halduskohus nõustus täielikult Tartu Ringkonnakohtu 31.10.
6. a määruse põhjendustega.
7. Tartu Halduskohtu 27.03.
8. a otsusega (II kd, tl 98-104) rahuldati OÜ Vaarao kaebus Sillamäe Linnavalitsuse 09.08.
9. a korralduse nr 545-k õigusvastaseks tunnistamiseks ja tühistamiseks.
10. Sillamäe Linnavalitsus esitas apellatsioonkaebuse (II kd, tl 117-120), milles palub Tartu Halduskohtu 27.03.
11. a otsuse tühistamist ja asja uueks läbivaatamiseks saatmata uue otsuse tegemist, millega jätta OÜ Vaarao kaebus rahuldamata. OÜ Krunk esitas apellatsioonkaebuse (II kd, tl 124-144), milles palub määrusega tühistada Tartu Halduskohtu 27.03.
12. a otsus täielikult ja lõpetada asja menetlus, sest kaebus ei ole tähtaegne. Alternatiivselt palub OÜ Krunk tühistada Tartu Halduskohtu 27.03.
13. a otsus täies ulatuses ja saata asi Tartu Halduskohtule uueks läbivaatamiseks, sest kohus on oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme. Alternatiivselt palub OÜ Krunk tühistada Tartu Halduskohtu 27.03.
14. a otsus ja teha uus otsus asja uueks läbivaatamiseks saatmata, millega jätta OÜ Vaarao kaebus rahuldamata. Tartu Ringkonnakohtu 06.05.
15. a määruse alusel on Sillamäe Linnavalitsuse ja OÜ Krunk apellatsioonkaebused käesoleval ajal Tartu Ringkonnakohtus menetluses. 3 MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
16. Kolmas isik OÜ Krunk esitas 11.09.2013 Tartu Ringkonnakohtule

§ 253

lg 1 alusel taotluse (II kd, tl 173-179), milles palub tühistada Tartu Ringkonnakohtu 31.10.2012. a määruse, millega kohaldati esialgset õiguskaitset. Taotluse põhjendused:

1. a)EÕK kohaldamine sai võimalikuks, kuna kaebaja kui OÜ Krunk äriline konkurent kallutas kohut võltsitud tõendi abil EÕK-d kohaldama. Kaebaja esitas väidetava õiguse rikkumise näitamiseks koos kaebusega kohtule ebaõige detailplaneeringu, mille põhjal andis kohus esialgse hinnangu, et ehitusluba võib olla vastuolus õigusaktidega. Tegelik eesmärk, miks kaebaja taotles ehitusloa tühistamist, on konkurendi äritegevuse takistamine. Ebaõige detailplaneeringu kohtule esitamise tõttu on prokuratuur võltsimise ja võltsitud dokumendi kasutamise alusel 26.08.2013 alustanud kriminaalmenetlust nr 13740000184.
2. b)Käesolevaks hetkeks ei ole kaasatud isik saanud ehitustegevust jätkata peaaegu aasta jooksul. Lisaks märkimisväärsetele kulutustele, mis on kantud detailplaneeringu kehtestamise ja ehitusprojekti koostamise eesmärgil, on OÜ Krunk sõlminud kaubandushoone ehitamiseks töövõtulepinguid, ostnud vajalikud ehitusmaterjalid, rentinud tehnika ning ehitustegevuse läbiviimiseks vajaliku turvavarustuse. Seoses ehitustegevuse peatamisega on ehitusettevõtja poolt OÜ-le Krunk esitatud ligikaudu 90 000 euro ulatuses arveid. OÜ Krunk on otseselt seoses ehitustegevuse peatamisega kandnud prognoosimatut kahju enam kui 360 000 euro ulatuses. Kahjud ehitustegevuse peatumisest suurenevad pidevalt ning ei ole kuidagi naaberkinnistu omaniku eraõiguslike ärihuvide kaitsmisega põhjendatud. Kuivõrd kahjude hilisem hüvitamine on õiguslikult problemaatiline, võib kaasatud isiku hilisem õiguste kaitse osutuda võimatuks. OÜ Krunk ehitustegevuse takistamine EÕK kohaldamisega ei ole õiglane, proportsionaalne ega mingil viisil naabri õiguste kaitsmise vajadusega põhjendatud.
3. c)Käesolevaks ajaks on tekkinud reaalne võimalus, et kui ehitustegevusega ei ole võimalik hiljemalt sügisel 2013. a jätkata, muutub OÜ Krunk talle tekkinud kahjude tõttu maksejõuetuks. Tartu Ringkonnakohtu info kohaselt ei ole realistlik kohtu poolt käesolevas asjas otsuse tegemine või istungi korraldamine enne 2014. aasta märtsi või aprilli. Seetõttu on vajalik EÕK tühistada juba enne kohtuotsuse tegemist.
4. d)Ringkonnakohtu 31.10.2012. a määrusest nähtub, et kohus on EÕK kohaldanud põhjendusega, et kaebuse eduväljavaated on kõrged, sest hinnates ehitusluba kaebaja poolt kohtule esitatud detailplaneeringu alusel, ei vasta ehitusprojekt nõuetele. Kolmas isik rõhutab, et pärast 31.10.2012 määruse tegemist on Sillamäe Linnavalitsus kinnitanud, et kaebaja poolt kohtule esitatud joonise ja seletuskirja näol ei ole tegemist XXX kehtestatud detailplaneeringuga. Kaebaja poolt esitatud detailplaneering erineb tegelikust detailplaneeringust olulistes aspektides. Põhjusel, et kaebuse eduperspektiive võidi hinnata ebaõiget detailplaneeringu projekti aluseks võttes, esineb võimalus, et kohus hindas kaebuse perspektiive tegelikkusest kõrgemaks.
5. e)Kaebaja väited, millele tuginedes pidas kohus Sillamäe Linnavalitsuse Korralduse õigusvastaseks tunnistamise ja tühistamise kaebuse perspektiive heaks, on ebaõiged, tõendamata või vastustaja ja kolmanda isiku poolt tõenditega ümber lükatud. Ehitusprojekt on kooskõlas tuleohutusnõuetega ja insolatsiooninõuetega. Ainuüksi asjaolu, et hoone ehitatakse teatud kaugusele olemasolevast hoonest, ei too ilmtingimata kaasa tuleohutusnõuete rikkumist. Kaebaja väited tuleohutusnõuete rikkumisest on tõendamata. Päästeamet on ehitusprojekti kooskõlastanud ning leidnud, et tuleohutusnõuete rikkumisi ei esine. 4 Samuti ei ohusta kaevamistööd kaebaja hoone maapõuetuge. Kaebaja ei ole esitanud tõendeid, mis kinnitaks ohtu naaberkinnistu hoone stabiilsusele. Vastavalt Riigikohtu halduskolleegiumi otsusele nr 3-3-1-15-08 ei tohi detailplaneeringu vaidlustamisel väidetavad puudused olla vaid hinnangulised ja oletuslikult väited, vaid nende kohta peavad olema esitatud ka tõendid. Väited, mille kohaselt rikub detailplaneeringus määratud ehitusala ja kuja kaebaja subjektiivseid õigusi, tuleb jätta ehitusloa andmise faasis tähelepanuta. Tulenevalt detailplaneeringu kui haldusakti siduvusest ja vastavast Riigikohtu praktikast (3-3-1-48-02 p 8 ja 3-3-1-56-02 p 10), tuleb õigusi riivav haldusakt vaidlustada kohe, mitte enam kui 10 aastat pärast selle kehtestamist. Viru 13 detailplaneeringus on määratud ehitusala ning kuja, mistõttu on ehitusprojekt Sillamäe linna ehitusmääruse §-ga 20 lg 5 kooskõlas. Eeltoodut arvesse võttes ei ole kaebust võimalik pidada ühegi kriteeriumi kohaselt perspektiivikaks. 13. Vastustaja Sillamäe Linnavalitsus leiab 12.09.2013. a Tartu Ringkonnakohtule esitatud seisukohas, et OÜ Krunk taotlus kuulub rahuldamisele ning Tartu Ringkonnakohtu 31.09.2013. a kohtumäärusega kohaldatud EÕK abinõu tuleks tühistada. Vastustaja seisukoha põhjendused:
6. a)Vastustaja on seisukohal, et vaidlustatud ehitusluba on väljastatud õiguspäraselt ja esialgse õiguskaitse abinõud kuuluvad tühistamisele. Kaebuse esitaja õigused ei ole ohustatud ei otseselt ega ka kaudselt ning seega ei ole kohaldatud EÕK abinõud vajalikud. Kaebaja ei ole esile toonud ühtegi temale kuuluvat õigust, mida ta soovib kindlustada ega esitanud tõendeid kahjulike mõjutuste kohta, mida soovib tõrjuda. Kuna kaebaja ei ole osutanud põhjendatud huvile ega subjektiivse õiguse õiguslikule alusele, tuleb kaebust selles menetlusstaadiumis lugeda perspektiivituks.
7. b)Kaebaja väidab, et projekt ei vasta kehtestatud detailplaneeringule. Vastustaja on seisukohal, et projekt vastab kehtestatud detailplaneeringule. Vastustaja selgitab, et „XXX Kaubandushoone“ eelprojekt (töö nr 1206) on teostatud vastavalt „Territooriumi Kesk 23 ja XXX “ detailplaneeringule, mis on kehtestatud Sillamäe Linnavolikogu 4. detsembri 2001. a otsusega nr 33/131-o, mistõttu ei kehti antud juhul Sillamäe Linnavolikogu 27. aprilli 2004. a määruse nr 21/50-m „Sillamäe linna ehitusmäärus“ § 20 lg 5 sätestatud nõue jätta selle minimaalseks kauguseks naaberkrundi piirist vähemalt pool ehitise piiripoolse osa kõrgusest. Esialgse õiguskaitse rakendamise määruse kohaselt ei nähtu esitatud detailplaneeringust, et lubatav on väiksem kuja kui pool ehitise kõrgusest. Ringkonnakohus jõudis sellisele järeldusele, kuna toimikus ei olnud XXX detailplaneeringu lisa 2, s.o detailplaneeringu joonist. Kõnealune joonis on kohtule esitatud. Detailplaneeringu lisast 2 nähtub aga täpselt hoonete ehitamise võimalus lähemale kui 4 meetrit kinnistu piirist. 14. OÜ Vaarao leiab 26.09.2013. a Tartu Ringkonnakohtule esitatud seisukohas, et OÜ Krunk taotlus tuleb jätta rahuldamata. Kaebaja seisukoha põhjendused:
8. a)OÜ Krunk väide, et OÜ Vaarao esitas halduskohtule võltsitud detailplaneeringu ei vasta tõele. OÜ Vaarao esitas Tartu Halduskohtule kaebusega koos detailplaneeringu, mille OÜ Vaarao juhatuse liige Sergei Guštšun sai 10.08.2012 Sillamäe Linnavalitsuselt. Käesolevaks ajaks on Sillamäe Linnavalitsus seda asjaolu ka kinnitanud. Väljastatud detailplaneeringu järgi on XXX ehitusala pind 2146 m2. OÜ Vaarao poolt esitatud detailplaneering sisaldab vastavaid kinnitusi ja allkirju.
9. b)OÜ Vaarao ei nõustu OÜ Krunk väitega, mille kohaselt vastustaja esitatud detailplaneering erineb OÜ Vaarao esitatud detailplaneeringust olulistes aspektides. OÜ Krunk ei ole 5 väidetavaid olulisi aspekte nimetanud. Halduskohtule esitatud detailplaneeringute erinevus ei oma tähtsust käesoleva haldusasja lahendamisel. Detailplaneeringud erinevad XXX maaüksuste pindalade osas, kuid ei erine OÜ Krunk ja OÜ Vaarao kinnistute vahelise ühise piiri kindlaksmääramise osas. Seega ei mõjuta detailplaneeringute erinevus asjaolu, et OÜ Krunk kaubandushoone peaks asuma vähemalt 4 m kaugusel krundi piirist. Mõlemale detailplaneeringule on kehtestatud, et XXX maatüki hoonestuse protsent ei tohi olla rohkem kui 50%. OÜ Krunk on seda nõuet rikkunud.
10. c)OÜ Vaarao ei nõustu OÜ Krunk EÕK tühistamise taotluse argumendiga, et OÜ Krunk on EÕK tõttu peatunud ehitustegevusega kandnud prognoosimatut kahju enam kui 360 000 euro ulatuses. OÜ Krunk seletuste kohaselt ei ole pidevalt suurenevad kahjud naaberkinnistu omaniku eraõiguslike ärihuvide kaitsmisega põhjendatud. OÜ Vaarao rõhutab, et OÜ-le Krunk oli ehitusprojekti kooskõlastamise staadiumis teada, et OÜ Vaarao ei ole nõus projekteeritud kaubahoone asumisega kinnistute piiril. Samuti teadis OÜ Krunk, et OÜ Vaarao ei ole projekti kooskõlastanud ja kavatseb selle vajadusel halduskohtus vaidlustada. Vaatamata sellele hakkas OÜ Krunk kaubandushoonet ehitama, võttes endale sellega seotud riskid. 15. Kolmas isik OÜ Krunk leiab 27.09.2013. a Tartu Ringkonnakohtule esitatud seisukohas, et OÜ Vaarao 26.09.2013. a seisukohas toodud väited on ebaõiged ning tõendid asjasse puutumatud. Kolmanda isiku seisukoha põhjendused:
11. a)OÜ Vaarao kohtule esitatud detailplaneering ei ole identne kehtiva XXX detailplaneeringuga. OÜ Vaarao tunnistab 26.09.2013 Tartu Ringkonnakohtule esitatud seisukohas, et detailplaneeringu dokumendid erinevad. Seega puudub sisuline vaidlus selles, et OÜ Vaarao on kohtule esitanud kaebuse lisana dokumendi, mis ei ole kehtiv detailplaneering. Seejuures ei oma käesoleva haldusasja lahendamisel tähtsust asjaolu, kas OÜ Vaarao esitas ebaõige dokumendi tahtlikult või pidas seda ekslikult õigeks planeeringuks. Oluline on see, et kohus on detailplaneeringuks mitteolevale dokumendile tuginedes lahendanud EÕK küsimuse esimese astme kohtumenetluses.
12. b)OÜ Krunk ei nõustu OÜ Vaarao väitega, mille kohaselt kahe detailplaneeringu erinevus ei oma mitte mingit tähtsust käesoleva haldusasja õigeks lahendamiseks. OÜ Vaarao poolt kohtule esitatud ebaõige planeering sätestab sõnaselgelt, et XXX maksimaalne hoonestatud pindala on 50 % krundi üldpinnast. Kehtiv detailplaneering sellist piirangut ei sisalda. OÜ Vaarao väite kohaselt peaks mõlema detailplaneeringu järgi OÜ Krunk kaubandushoone asuma vähemalt 4 m kaugusel krundi piirist. Tegeliku detailplaneeringu põhijooniselt nähtub, et lubatav ehitusala (planeeringul viirutatud hall pind) ulatub täpselt krundi piirini (oranž joon). Seega ei tule kehtivast detailplaneeringust asjaolusid, mis kaebaja väidete õigsust hüpoteetiliseltki eeldades võiksid olla aluseks EÕK kohaldamiseks. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 16. Ringkonnakohus leiab, et kolmanda isiku taotlus tuleb jätta rahuldamata. 17.

§ 253

lg 1 kohaselt võib kohus menetlusosalise taotluse alusel või omal algatusel esialgse õiguskaitse määruse igas menetlusstaadiumis tühistada või seda muuta. Kolmas isik taotleb ringkonnakohtult 31.10.2012. a tehtud määruse tühistamist põhjendusega, et ringkonnakohus kohaldas esialgse õiguskaitse abinõud võltsitud detailplaneeringu alusel. Ebaõigete andmetega detailplaneering võis aga kolmanda isiku arvates kallutada kohut kaebuse eduväljavaateid, sh ehitusprojekti nõuetekohasust ebaõigesti hindama. Selleks, et 6 otsustada ringkonnakohtu varasema määruse muutmise vajadust, tuleb hinnata esialgse õiguskaitse abinõude vajalikkust kaebajale (I), kaebuse edukust (II) ning kaaluda kolmanda isiku õigusi ja avalikku huvi esialgse õiguskaitse abinõude kohaldamiseks või kohaldamata jätmiseks (III). I 18.

§ 249

lg 1 järgi võib kohus kaebaja põhjendatud taotluse alusel või omal algatusel teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebaja õiguste esialgse kaitse kohta, kui vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks. Riigikohus on kohtuotsuse täitmise võimatuseks pidanud ka tagajärgi, mida ei ole hiljem mõistlik kõrvaldada (vt RKHK 21.12.2001 määrus haldusasjas nr 3-3-1-67-01 ja 08.04.2004 määrus haldusasjas nr 3-3-1-13-04). Kaebaja taotles halduskohtult 27.09.2012 esialgse õiguskaitse kohaldamise raames Sillamäe Linnavalitsuse 09.08.

1. a korralduse nr. 545-k kehtivuse peatamist ning OÜ-l Krunk ehitustegevuse teostamise keelamist kinnistul asukohaga XXX , Sillamäe. Taotluse esitamise põhjuseks tõi kaebaja esile asjaolu, et haldusasjas vaidlustatud ehitusloa alusel on OÜ Krunk asunud kaebaja kinnistuga piirneval XXX kinnistul kiiresti kaubandushoone ehitamiseks vajalikke ehitustöid teostama, täpsemalt hoone vundamenti ehitama. Kaebaja leidis, et ehitustööde peatamata jätmisel võib kaebaja õiguste kaitse osutuda oluliselt raskendatuks, kuna hoone vundamendi ja seinte kõrvaldamine on aega ja kulutusi nõudev.
2. Ringkonnakohus on seisukohal, et kaebajal kui XXX kinnistuga piirneva naaberkinnistu Viru pst 6 omanikul esines nii ringkonnakohtu 31.10.
3. a määruse tegemise ajal kui ka esineb käesoleval ajal esialgse õiguskaitse vajadus. Sillamäe Linnavalitsuse 09.08.
4. a korraldusega nr. 545-k anti ehitusluba XXX asuva kaubandushoone ehitamiseks vastavalt esitatud projektile (projekteerija: OÜ DeCon, töö nr. 1206). Kaebaja taotleb käesolevas haldusasjas nimetatud korralduse tühistamist, põhjendades oma taotlust asjaoluga, et Sillamäe Linnavolikogu 27.04.
5. a määrusega nr. 21/50-m kinnitatud „Sillamäe linna ehitusmääruse“ (edaspidi Sillamäe linna ehitusmäärus) kohaselt tuleb ehitise projekteerimisel ja ehitamisel jätta ehituskrundi minimaalseks kauguseks naaberkrundi piirist vähemalt pool ehitise piiripoolse osa kõrgusest, kui naaberkruntide omanikud teisiti kokku ei lepi ja selle kokkuleppega on nõustunud tuleohutuse järelevalveasutus või kui detailplaneering teisiti ette ei näe. Projekti järgi asub aga kaubandushoone kaebaja krundi piirist 1,3-2,1 meetri kaugusel; kaebaja ega OÜ Krunk ei ole selles kokku leppinud ning detailplaneering vastavat küsimust ei reguleeri. Ühtlasi leiab kaebaja, et kõrghoone ehitamine ehitusprojektiga ettenähtud kaugusele krundi piirist seab ohtu kaebaja ärihoone püsimise maapõuetoe ja tasakaalu võimaliku kaotamise tõttu. Ka kaotavad kaebaja ärihoone XXX kinnistu poole jäävad ruumid loomuliku valgustuse, mis toob kaasa olulisi ebamugavusi kaebaja töötajatele ruumide kasutamisel. Kaebaja toob esile ka selle, et vastavalt detailplaneeringule ei tohi XXX maatüki hoonestuse protsent olla suurem kui 50% maatüki pindalast ehk 1073 m2, kuid projekti järgi on ehitusalune pind 1537,5 m2 või 74,7% krundi pindalast.
6. Riigikohus on tunnistanud isiku kaebeõigust ehitusloa vaidlustamisel leides, et ehitusluba riivab kaebaja õigust omandit vallata, kasutada ja käsutada (PS § 32 lg 2), sest halvema valgustuse ja väljavaate tõttu eluruumi väärtus väheneb. Ühtlasi on Riigikohus leidnud, et ehitusnormidest ja planeeringu nõuetest tulenevad subjektiivsed õigused, mis kaitsevad isiku huve. Juhul, kui ehitusluba on õigusvastane objektiivses mõttes, rikub see luba ka kaebaja õigusi (RKHK 14.05.
7. a otsus asjas nr. 3-3-1-25-02, p 23). Kaebusest nähtuvalt tuleneb OÜ Vaarao kaebeõigus ehitusloa vaidlustamiseks Sillamäe linna ehitusmääruse § 20 lg-st 5 ning ehitusseaduse § 24 lg 1 p-st 1, mille järgi peab ehitusprojekt olema kooskõlas 7 kehtestatud detailplaneeringuga. Ringkonnakohus sedastab, et eeltoodud sätted annavad OÜ-le Vaarao subjektiivse õiguse nõuda, et naaberkrundile ehitise projekteerimisel ja ehitamisel peetaks kinni ehitise minimaalse kauguse nõudest. Kaebeõiguse esinemiseks ei pidanud OÜ Vaarao seetõttu tõendama oma väiteid selle kohta, et Sillamäe ehitusmäärusega vastuolus ehitise projekteerimine ja ehitamine võib ohtu seada kaebaja ärihoone püsimise ning tuua kaasa äriruumide loomuliku valguse halvenemise. Objektiivse õigusega vastuolus oleva ehitustegevuse tõttu kaebaja subjektiivsete õiguste ebasoodsat riivet tuleb antud juhul eeldada.
8. Õigeks tuleb pidada ka kaebaja väidet, et ehitustööde jätkamisel võib kaebaja õiguste kaitse osutuda oluliselt raskendatuks. Ringkonnakohus märgib, et ehitusloa õiguslik toime ammendub ehitisele kasutusloa väljastamisega. Ehitisele antud ehitusluba kehtib kuni ehitisele kasutusloa andmiseni, pärast kasutusloa andmist kaotab ehitusluba kehtivuse (vt RKHK 30.11.
9. a otsus asjas nr. 3-3-1-63-10, p 20). Lisaks tuleb arvestada ka seda, et ehitusloa tühistamine ei too iseenesest kaasa juba valmis ärihoonele antud kasutusloa kehtetust ning kohalikult omavalitsuselt õigusvastase ehitusloa tagajärgi kõrvaldavate haldusaktide andmise taotlemine tulevikus võib osutuda problemaatiliseks. Nii on Riigikohus leidnud, et kui ehitusluba ei olnud kohtumenetluse ajal peatatud, võidi kasutusluba ehitisele väljastada õiguspäraselt (RKHK 13.06.
10. a otsus asjas nr. 3-3-1-42-03, p 40). Ehitusloa kui haldusakti tagajärgede kõrvaldamise nõude esitamine, millega isik taotleb kasutusloa kehtetuks tunnistamist ja ettekirjutuse tegemist tühistatud ehitusloa alusel ehitatud hoone lammutamiseks või ümberehitamiseks, eeldab aga seda, et isikule ehitusloaga tekitatud kahju on suurem kui tagajärgede kõrvaldamise (so ehitise lammutamise) tõttu loa andjale ja kolmandatele isikutele tekkiv kahju (RVastS § 11 lg 2) (Ibid p 41). Seetõttu saab isik õigusvastase ehitusloa alusel valminud ehitise puhul suure tõenäosusega taotleda vaid talle tekitatud kahju rahalist hüvitamist, mitte aga õigusvastase ehitusloaga tekitatud tagajärgede kõrvaldamist, mistõttu esineb kaebajal esialgse õiguskaitse vajadus. II
11. Lisaks esialgse õiguskaitse vajaduse esinemisele peab kohus kontrollima ka taotluse põhjendatust.

§ 249

lg-st 3 tulenevalt hindab kohus esialgse õiguskaitse määruse tegemisel muuhulgas kaebuse perspektiive ja esialgse õiguskaitse määruse ettenähtavaid tagajärgi. Riigikohus on mitmetes oma lahendites leidnud, et esialgse õiguskaitse kohaldamisega annab kohus ka eelhinnangu kaebusele (3-3-1-54-06) ning esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise üheks aluseks on kaebuse ilmne perspektiivitus (3-3-1-3-06, 3-3-1-54-06).

1. Vaidlustatud korraldusega väljastas Sillamäe Linnavalitsus ehitusloa XXX kaubandushoone ehitamiseks vastavalt projekteerija OÜ DeCon tööle nr. 1206 (I kd, tl 7). Korralduse andmise aluseks on märgitud ehitusseaduse § 22 lg 1 p 1, § 23 lg-d 1, 2, 4 ja 8, § 59 lg 2, Sillamäe Linnavolikogu 27.04.
2. a määrusega nr. 21/50-m kehtestatud Sillamäe linna ehitusmäärus, Sillamäe Linnavolikogu 04.12.
3. a otsusega nr. 33/131-o kehtestatud Kesk 23 ja XXX detailplaneeringud ning OÜ Krunk 07.08.
4. a taotlus.
5. Õige on kaebaja väide, et ehitusloa andmise ajal kehtinud ning ka praegu kehtiva Sillamäe linna ehitusmääruse § 20 lg 5 sätestab, et ehitise projekteerimisel ja ehitamisel ehituskrundile tuleb jätta selle minimaalseks kauguseks naaberkrundi piirist vähemalt pool ehitise piiripoolse osa kõrgusest, kui naaberkruntide omanikud ei lepi kokku teisiti ja selle kokkuleppega on nõustunud tuleohutuse järelevalveasutus või kui detailplaneering ei näe ette teisiti. 8
6. OÜ DeCon koostatud XXX kaubandushoone liiklusskeemilt nähtub, et projekteeritava hoone kõrgus maapinnast on 9 meetrit ning XXX ja Viru pst 6 hoonete vaheline kuja 3,7 kuni 5,5 meetrit, sealhulgas projekteeritava XXX hoone kaugus naaberkinnistu Viru pst 6 piirist 22,1 meetrit (II kd, tl 20). Samasugused andmed nähtuvad ka OÜ DeCon koostatud XXX kaubandushoone asendiplaanilt (I kd, tl 66). Eeltoodust tulenevalt on õige kaebaja väide, et OÜ DeCon eelprojekti andmed on vastuolus vaidlustatud korralduse ajal kehtinud Sillamäe linna ehitusmääruse § 20 lõikes 5 toodud üldreegliga. Ka ei ole vaidlust selle üle, et pooled ei ole ehitusmääruses toodust erinevalt kokku leppinud. Nimetatu iseenesest ei muuda aga ehitusloa väljastamist ehitusmääruse § 20 lõike 5 järgi õigusvastaseks juhul, kui ehitusprojekti aluseks on kehtiv detailplaneering, mis näeb ette Sillamäe linna ehitusmääruse § 20 lg-s 5 sätestatust erinevad ehituslikud tingimused projekteeritava ehitise paiknemisele naaberkrundi piirist.
7. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 54 järgi on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Ehitusseaduse (EhS, 04.06.2012-08.01.2013 kehtinud redaktsioonis) §-st 24 tulenevalt keeldutakse ehitusloa väljastamisest muuhulgas juhul, kui ehitusprojekt ei vasta ehitusprojektile esitatavatele nõuetele või ehitusprojekti koostamise lähteandmetele, sealhulgas kehtestatud detailplaneeringule või projekteerimistingimustele (p 1); kui ehitusprojektis ei ole arvestatud ehitisele esitatavaid nõudeid (p 2) või kui kohalik omavalitsus on algatanud ehitusprojekti koostamise aluseks oleva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise menetluse (p 10). Seega kontrollib kohalik omavalitsus ehitusloa väljastamisel ehitusprojekti vastavust ehitusprojekti koostamise lähteandmetele ning kehtestatud detailplaneeringule.
8. OÜ DeCon 09.05.
9. a koostatud eelprojekti p 1.1.1 kohaselt on eelprojekti asendiplaanilise lahenduse teostamisel arvestatud XXX detailplaneeringuga, Arhus pro OÜ töö nr. 86-01

§ 253

lg 1 alusel uue seisukoha esialgse õiguskaitse abinõude osas, on määrus edasikaevatav. Maili Lokk /allkirjastatud digitaalselt/ Agu Timmi /allkirjastatud digitaalselt/ 11 Tiina Pappel /allkirjastatud digitaalselt/