) § 249 lg 1 kohaselt peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust, lg 2 kohaselt kui müügileping on sõlmitud kirjalikus vormis, peab müüja ostueesõigust omava isiku nõudmisel esitama talle lepingu. Kuivõrd
lg-st 1 ja 2 ei tulene, et müügilepingust peab teavitama kirjalikult, on järelikult lubatav ka müügilepingust ja selle sisust suuline teavitamine. Seejuures on vaidluse korral nõuetekohaselt toimunud teavitamise tõendamiskoormis müüjal. Seejuures tuleb arvestada, et
lg 3 järgi loetakse müüja teatamiskohustus täidetuks ka siis kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust omavale isikule ostja. Kostja on käesolevas asjas väitnud, et hagejale anti müügilepingu sõlmimisest ja selle sisust teada 04.10.2012.a. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas on veenvalt tõendamist leidnud tunnistaja XXX ütlustega see, et hagejale anti tema elukohas, Tallinnas XXX üle XXX, Keila kinnistu omanike 02.10.2012.a. koosoleku protokoll (I kd, tlk 77, tõlge tlk 76). Kohtu arvates oskas tunnistaja XXXveenvalt kirjeldada hagejaga toimunud kohtumisele eelnenud sündmuste käiku ja hagejaga kohtumist ja seetõttu on tema ütlustega tõendamist leidnud veenvamalt, et hagejaga 04.10.2012.a kohtumine toimus. Tunnistaja XXX ütlused selle kohta, et ta mäletab täpselt 04.10.2012 a sündmusi sh seda millisel kellajal tema abikaasa e hageja kodus oli, ei ole kohtu arvates piisavalt veenvad. Veenvad ei ole nad seetõttu, et kuigi tunnistaja teadis 4 täpselt, et 04.10.2012.a oli koos lastega ajavahemikul 19.00-21.00 üksinda kodus, ei osanud ta vastata (ei mäletanud) teistele küsimustele seoses selle päevaga. Ta ei osanud öelda, mis nädalapäevaga tegu oli ja samuti ei mäletanud ta seda kas tema vanem laps oli sellel päeval trennis, ta ei osanud öelda kas tema noorem laps oli haige või millistel kuupäevadel konkreetselt tema laps üldse viimasel aastal on haige olnud. Kohtu arvates ei ole usutav, et ajaliselt umbes aasta tagust konkreetse kuupäeva kindlat ajavahemikku isik mäletab, aga sama päeva teistel ajavahemikel toimunud sündmusi ei mäleta. Hageja väiteid, mille kohaselt ei kohtunud ta 04.10.2012.a XXX, kostja ja XXX, ei muuda kohtu arvates usutavamaks ka esitatud töögraafikud (II kd, tlk 162-164) ja ostutehingute tegemist tõendavad tõendid (II kd, tlk 40-41). Hageja enda seletuste järgi teeb ta töögraafikud seetõttu, et raamatupidaja saaks palga välja arvestada (II kd, tlk 167), seega ei ole töögraafikud kohtu arvates piisavalt veenvad tõendidhageja väidete tõendamiseks. Ostutehinguid ei tehtud sellel ajal, kui väidetav kohtumine 04.10.2012.a ajaliselt toimus. Seetõttu ei ole ka nende tõenditega veenvalt tõendatud, et kohtumist ei saanud toimuda. Nagu eelpooltoodust nähtub, on kohus seisukohal, et tunnistaja XXX ütlustega on tõendamist leidnud, et hagejale anti 04.10.2012.a XXX, Keila kinnistu omanike 02.10.2012.a. koosoleku protokoll (I kd, tlk 77, tõlge tlk 76). Müügiteatise (I kd tlk 71) üleandmise kohta kohtu arvates veenvad tõendid puuduvad, kuivõrd tunnistaja XXX ütlustest nähtuvalt anti 04.10.2012.a hagejale üle ainult üks dokument st protokoll. XXX, Keila kinnistu omanike 02.10.2012.a protokollist nähtub teave, et kostja ostis XXX 24.09.2012.a ära mõttelise osa kinnistust summaga 5 500 eurot, ilma lisakohustusteta. Kohus osutab, et
lg 1 kohustuse saab lugeda täidetuks, kui hagejale anti nõuetekohaselt teada kõik müügilepingu tingimused, millest võib oleneda ostueesõiguse teostamine. Seejuures ei ole oluliseks tingimuseks, millest tuleb ostueesõiguslaste hagejat teavitada, olla ainult müüdava eseme hind. Ostueesõiguslase jaoks oluliste tingimuste hulka võivad kuuluda ka nt müüdava eseme kvaliteet, maksetingimused ja võimaliku vastutuse välistamise kokkulepped (vt RK kohtuotsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-08 p 12). Kostja ja XXX vahel sõlmitud lepingust (I kd, tlk 13-26) nähtuvalt kustutati koos kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimisega nimetatud mõttelisel osal lasunud kaks hüpoteeki. Mõlemad hüpoteegid olid seatud nii, et kinnistu igakordne omanik oli kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Lepingu esemele oli seatud ka keelumärge selle käsutamise keelamiseks, kuid koos müügilepingu sõlmimisega see kustutati. Müügilepingus avaldas müüja (p 2.1.2), et kinnistu mõtteline osa ei ole koormatud lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustega (sh üüri-, rendi-või muud kasutuslepingud), p-s 2.1.6. oli märgitud tehnovõrkude ja rajatiste olemasolu lepingu eseme teenindamiseks, p-s 2.1.7 oli märgitud, et lepinguese on kapitaalremonti vajavas seisundis, p-s 2.1.12 oli müüja kinnitus, et müüja on tasunud kõik lepingu esemega kasutamisega seotud maksed jne. Kohtu arvates on nimetatud punktide näol tegemist müügilepingu oluliste tingimustega. Asja materjalidest ei nähtu, et müüja (või tema asemel ostja) nendest müügilepingu olulistest tingimustest hagejat teavitas enne 09.11.2012.a. Hageja on hagis ja 17.04.2013.a asjaõiguslepingus kinnitanud, et sai kostja ja müüja vahelise müügilepingu kätte 09.11.2102.a e-posti teel. Kohus peab siinkohal vajalikuks osutada, et isegi juhul, kui asjas oleks tõendamist leidnud müügiteatise (I kd, tlk 71) üleandmine, ei saaks lepingust teavitamiskohustust lugeda täidetuks, kuivõrd ka selles teatises puuduvad kõik lepingu olulised tingimused. 5
järgi võib ostueesõigust teostada kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul pärast käesoleva seaduse §-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Kuna müüja XXX on kinnitanud, et ta sai ostueesõiguse avalduse kätte 09.01.2013.a. (I kd, tlk 33), siis on hageja ostueesõigust teostanud seaduses sätestatud tähtaja jooksul. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 257 lg 3 kohaselt on kinnistusraamatusse kantud ostueesõigusel sh kinnisasja kaasomanike ostueesõigusel, kolmandate isikute suhtes samane tähendus eelmärkega omandi üleandmise nõude tagamiseks. Eelmärke toime on antud AÕS § 63 lg-s 3, mille järgi on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kinnistusraamatusse kandmist tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab, kuid eelmärge ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. Seega on müüdud kinnisasja omandi üleandmine esialgsele ostjale AÕS § 257 lg-le 3 ja § 63 lg-le 3 tuginedes tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist. Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi müüja ning ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel. Käesolevas asjas on tõendatud, et hageja teostas kaasomaniku ostueesõigust ja 17.04.2013.a. sõlmisid XXX ja XXX ostueesõiguse avalduse alusel sõlmitud asjaõiguslepingu, millega XXX andis hagejale üle omandi lepingu eseme so XXX suuruse mõttelise osa XXX, Keila linn asuvast kinnistust koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Samuti lubas müüja ning ostueesõigust omav isik avaldas soovi kustutada Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa number XXX teises jaos senine kanne ostja kohta ning lepingu eseme (XXX suuruse mõttelise osa kinnistust) omanikuna sisse kanda Jelena Haritonova. Sama lepinguga taganes XXX kostjaga sõlmitud müügilepingust (I kd, tlk 36-42). Kinnistusraamatusse on käesoleval ajal Keila linn, XXX XXX mõttelise osa suhtes omanikuna sisse kantud kostja e esialgne ostja. Kui esialgne ostja on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, on AÕS § 257 lg 3 järgse ostueesõiguse teostajal siiski võimalik saada kinnisasja omanikuks. Selleks on tal vaja aga nõusolekut ka esialgselt ostjalt, kes on ebaõigesti (kuna omandi üleandmine temale ei kehti) kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Nõue esialgse ostja vastu on AÕS § 63 lg 5 ja § 65 järgne nõue kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks ja selle sisuks on ostjalt nõusoleku saamine paranduskande tegemiseks. Sellise nõude on hageja ka esitanud. Lähtudes (Tsiviilseadustiku üldosa seaduse) TsÜS § 68 lg-st 5, võib kostja tahteavalduse kinnistusraamatus paranduskande tegemiseks asendada kohtuotsusega. Käesolevas asjas ei ole kostja vastuväidetes AÕS § 2611 lg-le 1 tuginenud. Seega tuleb hagi rahuldada. Kostja väited ja tõendid, mis puudutavad Keila, XXX kaasomanike vahelisi vaidlusi seoses piirdeaia lõhkumisega, veevarustusega jmt ei ole käesoleva asja lahendamisel asjakohased ning ei ole hagi rahuldamata jätmise aluseks. II. Kostja on esitanud hageja vastu vastuhagi, milles nõuab müügisumma 5500 euro tasumist ja samuti vaidlusaluse kinnistu mõttelisele osale tehtud kulutuste hüvitamist. Vastuhagi palub kostja läbi vaadata vaid siis, kui põhihagi rahuldatakse. Eelpool nähtuvalt asus kohus seisukohale, et põhihagi tuleb rahuldada. 6 Asja materjalidele lisatud asjatundja arvamusega (II kd, tlk 74-147) on kohtu arvates tõendatud, et Keila linnas, aadressil XXX paiknevas elamus on XXX korteris nr 7 läbiviinud ehitus-remonttöid. Korteris on 2012-2013.a ehitustöid tehtud summas 27 800 eurot. Võlaõigusseaduse 1042 lg 1 esimese lause kohaselt teise isiku esemele õigusliku aluseta kulutusi teinud isiku võib nõuda teiselt isikult kulutuste hüvitamist ulatuses, milles isik, kelle esemele kulutusi tehti, on seeläbi rikastunud, võttes muu hulgas arvesse, kas need kulutused on sellele isikule kasulikud ning millised on olnud tema kavatsused eseme suhtes. AÕS § 88 lg 1 kohaselt võib valdaja nõuda tema poolt asjale tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, välja arvatud juhul, kui ta on valduse saanud omavoliliselt. Muude kulutuste hüvitamist võib valdaja nõuda vastavalt võlaõigusseaduse §-le 1042. Käesolevast asjast nähtuvalt sõlmiti kostja ja müüja vahel müügileping ja asjaõigusleping 24.09.2012.a. Hageja teostas ostueesõigust 27.12.2012.a. Vastuväidetes hagile ja vastuhagis väitis kostja, et ta hakkas omandatud kinnisasja mõttelist osa remontima kohe peale 04.10.2012.a. Asja materjalidele lisatud nimekirjast (tlk 150-152) nähtub, milliseid kulutusi tegi kostja ostetud kinnisasja mõttelise osa remontimiseks kuni 27.12.2012, sh nähtub, et ostetud olid ka aknad.
lg-t 1 ei kohaldata olukorras, kus asjaõiguslik kokkulepe asja omandiõiguse üleandmiseks on kehtiv. Sellisel juhul teeb soorituse saaja kulutusi oma asjale. Ka AÕS § 88 kohaldamine ei ole käesoleval juhul võimalik, sest AÕS § 88 reguleerib asja omaniku ja ebaseadusliku valdaja vahelist õigussuhet.
lg 2 järgi kui saaja uskus saadu omamise kestmisse ja on sellest tulenevalt teinud kulutusi, peab ta saadu välja andma või selle väärtuse hüvitama üksnes juhul, kui talle hüvitatakse tema poolt tehtud kulutused.
lg 2 kohaldamise eeldused on sätestatud
lg-tes 1 ja 2.
lg 1 kohaselt käesoleva seaduse §-s 1033 sätestatut ei kohaldata juhul, kui saaja üleandmise ajal teadis või pidi teadma asjaoludest, mis annavad aluse saadu tagasinõudmiseks vastavalt käesolevas peatükis sätestatule, lg 2 kohaselt käesoleva seaduse §-s 1033 sätestatut ei kohaldata ka juhul, kui saadu hävimine, äratarvitamine või kahjustumine või saadule kulutuste tegemine on toimunud pärast seda, kui saaja sai teada või pidi teada saama asjaoludest, mis annavad aluse üleantu tagasinõudmiseks vastavalt käesolevas peatükis sätestatule. Nimetatud sätetest nähtub seega, et kulutusi saab nõuda üksnes isik, kes kulutuste tegemise ajal ei teadnud ega pidanudki teadma asjaoludest, mis annavad aluse üleantut tagasi nõuda. Kostja ja XXX vahel sõlmitud müügilepingu p-s 8 (I kd, tlk 20), leppisid ostja ja müüja kokku, et kui ostueesõigust omav isik kasutab ostueesõigust ning esitab ostueesõiguse teostamise avalduse, on müüjal või ostjal õigus käesolevast lepingust ühepoolse notariaalselt tõestatud avalduse alusel taganeda. Lepingust taganemisel hüvitab müüja ostjale otsesed dokumentaalselt tõestatud kulud, mis on seotud käesoleva lepingu sõlmimisega (ostja poolt tasutud notari tasu, riigilõiv). Muid kulusid ega kahjusid ei pea müüja ostjale hüvitama. Lepingu p.8.4 kohaselt käesolevas punktis toodud kokkulepped annavad müüjale ostueesõiguse teostamisel võimaluse lõpetada käesoleva ostjaga sõlmitud lepingu kehtivus ja nõuda ostjalt lepingu eseme omandi ja valduse tagasiandmist, et täita ostueesõiguse kasutajaga jõustunud müügileping ja anda lepingu eseme omand ja valdus üle ostueesõiguse kasutajale. 7 Seega oli kostjal teada, et juhul, kui ostueesõigust omav isik kasutab ostueesõigust, siis tuleb kostjale üleantu tagastada. Seega ei olnud kostja ajavahemikul oktoober 2012-märts 2013.a kulutuste tegemise ajal heauskne ja temal puudub kulutuste hüvitamise nõue. Hageja teostas ostueesõigust 27.12.2012.a. Ostueesõiguse teostamisega, muutus kinnistusraamatu kanne omaniku kohta ebaõigeks ning omanikuks oli jätkuvalt müüja e XXX. 17.04.2013.a. sõlmisid XXX ja XXX ostueesõiguse avalduse alusel sõlmitud asjaõiguslepingu, millega XXX andis hagejale üle omandi lepingu eseme so XXX suuruse mõttelise osa XXX, Keila linn asuvast kinnistust koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Käesolevas asjas on nii hageja kui ka kostja kinnitanud, et 18.02.2013.a pidi notari juures sõlmitama XXX ja kostja vahel 24.09.2012.a sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingu lõpetamise kokkulepe ja XXX poolt 27.12.2012.a tehtud ostueesõiguse teostamise avalduse alusel asjaõigusleping. Seda asjaolu tõendab ka notari poolt väljastatud tõend (II kd, tlk 32). Poolte vahel puudub vaidlus selles, et 18.02.2013.a jäid lepingud sõlmimata seetõttu, et hageja teatas kostjale, et ta ei kavatse kostjale hüvitada vaidlusaluse kinnistu mõttelisel osal väidetavalt akende vahetamiseks kulutatud 900 eurot (I kd, tlk 121). Seega teadis kostja juba enne kui omand hagejale üle anti, et hageja ei ole nõus tasuma kostja poolt vaidlusalusele kinnistu mõttelisele osale tehtud kulutusi. Hoolimata sellest jätkas kostja kulutuste tegemist, kuivõrd tema kulutuste nimekirja kohaselt ostis ta kinnistu mõttelise osa jaoks materjale ja seadmeid ning tasus tööde teostajale tasu kuni juunini 2013 (I kd, tlk 158, 161-162). Alates hetkest kui hagejale omand üle anti, saab kulutuste hüvitamise nõudele kohaldada
. Samas sätestab
lg 2 p 2, et kulutuste tegijal ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud nõudeõigust, kui kulutusi teinud isik ei ole temast tulenevate asjaolude tõttu teisele isikule kulutuste tegemise kavatsusest õigeaegselt teatanud. Kostjal oli juba veebruarist 2013 teada, et hageja tema tehtud kulutusi hüvitada ei kavatse. Seega on kostja kaotanud hüvitisnõude, kuna ta on teinud kulutusi soodustatu tahte vastaselt. Ka AÕS § 88 lg 1 järgi ei saa kostja hagejalt kulutuste hüvitamist nõuda, kuna nimetatud säte välistab otsesõnu võõra asja omavolilise valdaja nõude asjale tehtud vajalike kulutuste hüvitamiseks. Kohus osutab ka asjaolule, et enamus kulutustest sh ka need millest võib järeldada, et asja säilitati (näiteks puiduseenevastased keemilised lahused ja elektrikaubad) on tehtud enne kui omand hagejale üle anti. Seega tuleb kostja kulutuste hüvitamise nõue jätta rahuldamata. Rahuldamata tuleb jätta ka kostja nõue hagejalt müügisumma saamiseks. Müügilepingust taganes müüja ja nõue üleantu e müügisumma tagastamiseks tuleb esitada müüjale. Samas peab kohus vajalikuks osutada, et asja materjalidest nähtuvalt on XXX ja hageja vahel 17.04.2013 a sõlmitud asjaõiguslepingu p-s 3 mh märgitud, et ostuhind on hoiustatud Tallinna notar Kaata Kartau notarikontole ning notariaalakti tõestaja edastab hoiustatud raha müüja ja ostueesõigust omava isiku soovil ostja kontole kolme pangapäeva jooksul arvates päevast kui notariaalakti tõestajale on esitatud ostja vastavasisuline notariaalselt kinnitatud avaldus või seda asendav kohtulahend, millega on antud nõusolek ostueesõigust omava isiku kandmiseks kinnistusraamatusse lepingu eseme omanikuna. Seega on müüja kostja jaoks raha deposiiti kandnud. Eeltoodu kohaselt asub kohus seisukohale, et vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Vastuhagis palub kostja tema nõude rahuldamise korral lisada kinnistusraamatusse piirang hageja õiguse kohta vaidlusaluses korteris elada, kuni hageja pole kostjale kogu summat ära maksnud. Kostja on sisuliselt tuginenud AÕS § 2611 lg-le 2, mille kohaselt pärast ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmist võib ostja keelduda kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tema poolt tasutud ostuhind. Kostja taotletud 8 märke kandmine kinnistusraamatusse ei ole võimalik. Kostjal on teada müügisumma deponeerimine notari juures, mistõttu ostuhinna vastuvõtmata jätmise tõttu ei saa ta keelduda kinnisasja üleandmisest. Menetluskulude jaotus Kuna hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta TsMS (Tsiviilkohtumenetluse seadustiku) § 162 lg 1 järgi XXX kanda. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt tuleb hüvitatava summa kindlakstegemiseks esitada avaldus. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. /allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu Kohtunik 9
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.