KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja, Viivi Tomson Otsuse tegemise aeg ja koht 28. oktoober 2013 Tartu Tsiviilasja number 2-09-6826

§ 13

lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Hageja on jätnud tähelepanuta, et MTÜS § 24 lg 3 kohaselt mittetulundusühingu liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Kuna hageja on osalenud üldkoosolekul ja ei ole vastuväidet esitanud, siis on hageja minetanud õiguse pöörduda kohtusse 16.09.2009 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõudes. 30.11.2009 toimus hageja taotlusel kokku kutsutud korteriühistu erakorraline üldkoosolek, mille päevakorras oli muuhulgas kommunaalmaksete korteriomanike vahel jaotamise korra muutumine. Nimetatud üldkoosolekul uut küttekulu arvestamise protsenti kaugküttest eraldunutele ei otsustatud, seega on korteriühistu liikmed üldkoosolekul teistkordselt nõustunud 16.09.2009 üldkoosoleku otsusega kinnitatud küttekulude arvestamise korraga. 30.11.2009 üldkoosoleku otsust hageja vaidlustanud ei ole. MAAKOHTU LAHEND

1. Tartu Maakohus jättis
2. mai 2013 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Üldkasutatavate ruumide küttevajadusena 20% tasumise kohustus soojusenergia maksumusest, mida üldisest küttesüsteemist lahkunud korteri omanik maksaks juhul, kui ta oleks endiselt ühises küttesüsteemis, on otsustatud Ruusa 5 korteriühistu 16.09.2009 üldkoosolekul. Üldkoosoleku protokolli kohaselt on otsuse tegemisel aluseks võetud, et vastavalt kommunaalmaksete korteriomanike vahel jaotamise korrale määratakse küttesüsteemist väljasolevate korterite eest makstav küttekulu osa ühistu üldkoosoleku otsuse alusel. Üldisest küttesüsteemist lahkunud korterid peavad katma rahaliselt oma osa üldruumide (kelder, trepikoja) küttest, samuti tasuma korterit läbivate püstakutorude soojuseralduse eest. Tuginedes Eesti Jõujaamade ja Kaugkütte Ühingu poolt koostatud tööle „Küttekulude jaotamine korruselamus korterite hoone ühtsest küttesüsteemist lahtiühendamise korral“ ei tohiks lahtiühendatud korteri omaniku osalusmäär jääda alla 25%-30%, lähtudes tema poolt enne lahtiühendamist makstud küttearvest, olles reeglina siiski kõrgem. Täpse osalusmäära kindlaksmääramiseks on vajalik tellida eksperdilt hinnang. Kohus leidis, et ainetu on kostja vastuväide hagile, et H. Paulson oleks pidanud vaidlustama 30.11.2009 üldkoosoleku otsuse, millega otsustati mitte tellida eksperthinnangut ja jäeti muutmata 16.09.2009 üldkoosoleku otsus 20% küttekuludest tasumise kohta üldisest küttesüsteemist eraldunud korteritele. Kuigi ka nimetatud otsus võib olla hageja õigus rikkuv, siis kuivõrd sellega jäeti osaliselt muutmata 16.09.2009 üldkoosoleku otsus, sai hageja õiguste väidetav rikkumine alguse siiski varasemast otsusest. 16.09.2009 üldkoosolekul on otsustatud korteriühistu liikme osavõtt korteriühistu majandamiskulude kandmisest erinevalt seaduses (

§ 151lg 1) sätestatust ajutiselt, kuni eksperdi hinnangu saamiseni.

30.11.2009 erakorralisel üldkoosolekul otsustati nimetatud

imuses eksperdihinnangut mitte tellida, seega muudeti osaliselt 16.09.2009 üldkoosoleku 3 otsust, millega seoses muutus 16.09.2009 otsuse kommunaalmaksete korteri omanike vahel jaotamise korra muutmise kohta ajutine iseloom kestvaks. Hageja on toetunud vaidlustatava otsuse vastuolule hea usu põhimõttega, arvestades, et korteriühistu on määranud hageja poolt kütte eest tasumise ulatuses, mis on selgelt ebaproportsionaalne võrreldes tegelikult tarbitava energiahulgaga. Seega ei ole hageja osundanud vaidlusaluse üldkoosoleku otsuse vastuolule seaduse või korteriühistu põhikirjaga.

§ 4

lg 2 kohaselt peab korteriühistu põhikirjas olema sätestatud korteriühistu mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. Põhikirjas peavad olema märgitud konkreetsed kulutused, mille jaotamisel kaldutakse kõrvale pinnapõhisest arvestusest. KÜ Ruusa 5 põhikirja p 3.2.6 sätestab, et majandamiskulude katteks maksete suuruse ja tasumise tähtaegade kindlaksmääramisel lähtutakse üldkoosoleku poolt kehtestatud kommunaalmaksete korteriomanike vahel jaotamise korrast. Kuigi nimetatud korda ei ole kohtule esitatud, siis arvestades, et korteriühistu põhikirjaga on antud vastava korra kehtestamine ühistu liikmete pädevusse ning vaidlustatud üldkoosoleku otsus on tehtud kommunaalmaksete korteriomanike vahel jaotamise korra muutmiseks, ei ole kohtu hinnangul antud otsuse tegemisel mindud vastuollu ei seaduse ega ühistu põhikirjaga. Küttekulude arvestamisel elamu üldisest küttesüsteemist eraldunud korteritele ei ole kaldutud kõrvale pinnapõhisest arvestusest, vaid on otsustatud kütte eest tasumine vähendatud ulatuses arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Hea usu põhimõte on sätestatud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg-s 1, mille kohaselt õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 6 lg 2 alusel ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõtmatu. Riigikohus on otsuses nr 3-2-1-137-10 selgitanud, et hea usu põhimõtte funktsiooniks on lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamise piiramine. Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda halvas usus käitumise juhul seadusest või lepingust tulenevat. Hageja on taotlenud ekspertiisi määramist, eesmärgiga teha kindlaks hagejale kuuluvates korterites ühisküttest soojusenergia tarbimise tegelik hulk. Kohus ei määranud ekspertiisi, kuna kohtule ei ole esitatud andmeid selle kohta, et KÜ Ruusa 5 teised korteriomanikud tasuvad soojusenergia eest vastavalt tarbitud soojusenergia hulgale. Kostja on võtnud hageja osaluse määramisel KÜ Ruusa 5 küttekulude tasumisest aluseks Eesti Jõujaamade ja Kaugkütte Ühingu poolt koostatud uuringu. Hageja ei ole nimetatud uuringu aluseks võtmisele vastuväiteid esitanud ning on just sellele toetudes väitnud, et tema korterite puhul ei esine selliseid ühisküttevõrgust soojusenergia saamise võimalusi, mis on uuringus arvesse võetud (korterit läbivate püstikute soojuseraldus, üldkasutatavate ruumide küte, soojuse eraldumine käterätikuivatite ja naaberkorterite kaudu). Uuringu lisas 2 antud üldistuses ei ole arvesse võetud korteri asendit ja kortereid läbivaid püstikuid eeldusel, et need on isoleeritud. Arvestatud on hoone kogusoojakadu, soojakadusid trepikodadest ning teistest üldistest ruumidest ja küttesüsteemi magistraaltorustike soojakadusid. Selliselt arvestatuna on korteri poolt katta tulevaks seniseks soojusvõimsuseks korteri lahkumisel üldisest küttesüsteemist 34%. Kohus leidis, et hageja kui korteriomandi mõtteliste osade kaasomanik peab soojakao kulude kandmisega arvestama vaatamata sellele, et ta ei kasuta ühisest küttevõrgust saadavat soojusenergiat oma korteriomandite reaalosade kütmiseks. Seega ei saa KÜ Ruusa 5 poolt ühisest küttevõrgust eraldunud korteritele määratud kütteenergia tasumise osakaalu 20% nende korterite pinna järgi tasumisele kuuluvast summast pidada ebaproportsionaalseks ja vastuolus olevaks hea usu põhimõttega ja puudub alus korteriühistu Ruusa 5 16.09.2009 üldkoosoleku vastava otsuse tühistamiseks. Kohus jättis menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel täielikult hageja kanda. 4 MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. H. Paulson esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu
2. mai 2013 otsuse ja saata asi Tartu Maakohtule uueks läbivaatamiseks ning jätta menetluskulud vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) on maakohus jätnud tähelepanuta, et uuringu kohaselt saab täpse osalusmäära kindlaks teha eksperdi hinnangu alusel, mitte lähtudes uuringus toodud üldistest arvutustest. Apellandile jääb kohtu põhjendus, miks ekspertiisi määramine ei ole vajalik, arusaamatuks, kuivõrd on selge, et üldküttest eraldunud korterite puhul ei saa kehtida samasugune arvestussüsteem, nagu üldküttes osalevate korterite puhul. Uuringus toodud arvutuskäiku ei ole võimalik antud juhtumile esitatud kujul kohaldada, kuivõrd nt apellandi korteril puuduvad mitmed uuringus mõju avaldavad tegurid (koridoriküte, keldris küttetorud, korterit läbivad küttetorud, vannitoas paiknev küttetoru). Apellandile kuuluvad maja otsas asuvad esimese ja teise korruse korterid, mis on omavahel ühendatud ja mida apellant kütab lokaalse keskküttesüsteemiga. Apellandi keldris on ainult tema küttesüsteemi kuuluvad torud, üldise küttesüsteemi torusid korteris ei esine, kõrvalolevate korteritega ühised seinad on soojustatud ja kaetud fooliumiga, mistõttu ka naaberkorteritest ei saa apellandi korterisse soojust eralduda. Kohus on ebaõigesti märkinud, et apellant ei ole uuringu aluseks võtmisele vastuväiteid esitanud. Apellant on sõnaselgelt 01.04.2013 täiendavates seisukohtades välja toonud, et uuringule tuginemine antud juhul ei ole põhjendatud, kuna selle põhjal ei ole võimalik määratleda konkreetseid arve ühisküttes osalemise kohta; 2) on maakohus tõendite väära hindamise tulemusena leidnud, et vastustaja üldkoosoleku otsus ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Kuivõrd vastustaja on üldkoosoleku otsusega määranud kütte eest tasumisele kuuluva määra, mis on selgelt ebaproportsionaalne võrreldes tegelikult tarbitava energiakuluga ning seda ilma konkreetsele ekspertiisile tuginemata, on tegemist hea usu põhimõttega vastuolus oleva nõudega. Ka Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-50-11 leidnud, et ei ole välistatud, et korteriühistu üldkoosoleku otsust, mis on küll kooskõlas korteriühistu põhikirjaga, ei saa täita vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-28-11 saab üheselt järeldada, et kuivõrd korteriühistu on suvaliselt määranud kütte eest tasutava määra, mis on selgelt ebaproportsionaalne võrreldes tegelikult tarbitava energiakuluga ning hea usu põhimõttega, on vastuolus nõuda apellandilt sellises määras kehtestatud tasu ühisküttest tarbitud soojusenergia eest.
3. KÜ Ruusa 5 vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja Tartu Maakohtu
4. mai 2013 otsuse muutmata jätmist ning menetluskulude apellandi kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on KÜ Ruusa 5 30.11.2009 üldkoosolek otsustanud, et ekspertiisi ei tellita. Otsus on kehtiv ning korteriühistu liikmed otsust vaidlustanud ei ole. Seega kohustub korteriühistu kaugkütte kulude määramisel lähtuma 16.09.2009 vastuvõetud otsusest. Kui korteriühistu ei täidaks 16.09.2009 üldkoosolekul vastuvõetud otsust, oleks vastustaja kohustatud tasuma küttekulude eest teiste ühistu liikmetega samadel alustel ehk vastavalt korteriomandi reaalosa suurusele; 2) ei ole vastustaja hea usu põhimõtet rikkunud ja on oma tegevuses lähtunud korteriühistuseadusest ja korteriühistu põhikirjast. Asjaolust, et apellandi korteriomandis on kaugkütteradiaatorid eemaldatud, ei tulene, et korteriomandi omanikust apellant võiks keelduda osaliselt või täielikult küttearvete tasumisest. Apellandile kuulub korteriomand vastustaja poolt majandatavas elamus ning sellest tulenevalt on kostja kohustatud vastavalt korteriühistu põhikirjas sätestatule ja

§ 13lg-le 4 ja 15¹ lg-le 1 tasuma majandamiskulude ja kommunaalteenuste eest.

Kohtupraktika kohaselt peavad korteriühistu liikmed tasuma küttekulude eest samadel alustel, nagu teised korteriühistu liikmed, sõltumata sellest, kas nende 5 omandis on kaugkütteradiaatorid või mitte (Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilasjad nr 2-10-16537, 2-05-3291/32, 2-07-41997/20). RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

1. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu
2. mai 2013 otsus muutmata. Ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei ole maakohtu vaidlustatud otsuse tühistamise aluseks.
3. Nähtuvalt asja materjalidest esitas hageja hagi kostja vastu üldkoosoleku
4. septembri 2009 otsuse tühistamiseks osas, mis puudutab üldisest küttesüsteemist lahkunud korterite 14 ja 16 omanikule 20% tasu määramist kütte ühisosa tarbimise eest, s.o hagi on esitatud üldkoosoleku otsuse tühistamiseks.

§ 13

lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. MTÜS § 24 lg 1 järgi võib kohus mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Nõude aegumistähtaeg on kolm kuud alates otsuse vastuvõtmisest. Ringkonnakohus leiab, et

§ 13

lg-t 3 tuleb mõista selliselt, et korteriühistu liikme õigus nõuda üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamist on oma sisult samatähenduslik otsuse kehtetuks tunnistamise nõudega. Seega selleks, et tühistada korteriühistu vaidlustatud otsus, tuleb tuvastada selle vastuolu seadusega või põhikirjaga. Hageja väite kohaselt on üldisest küttesüsteemist väljaolevatele korteritele kütte eest kehtestatud osalusmäär 20% ebaproportsionaalne võrreldes tegeliku ühisküttest tarbitud osaga. Maakohus on õigesti vaidlustatud otsuses asunud seisukohale, et hageja ei ole oma hagis välja toonud asjaolusid, mille alusel oleks võimalik tuvastada üldkoosoleku vaidlusaluse otsuse vastuolu seadusega või põhikirjaga. Kuna vaidlustatud üldkoosoleku otsus on kooskõlas seaduse ja põhikirjaga, siis ei saa seda tühistada. Samuti ei ole üldkoosoleku otsuse tegemisel eksitud MTÜS § 241 nõuete vastu ning tegemist ei ole tühise otsusega.

1. Lähtudes käesoleva otsuse eelmises punktis märgitust ei ole asjakohased apellandi väited, mis on esitatud seoses sellega, et maakohus jättis ebaõigesti ekspertiisi määramata täpse osalusmäära kindlaks tegemiseks ning seoses sellega, et apellandile kuuluvates korteriomandites puuduvad mitmed uuringus „Küttekulude jaotamine korruselamus korterite hoone ühtsest küttesüsteemist lahtiühendamise korral“ mõju avaldavad tegurid (koridoriküte, keldris küttetorud, korterit läbivad küttetorud, vannitoas paiknev küttetoru). Otsustamaks, kas üldkoosoleku
2. septembri 2009 otsuse tühistamiseks on alust või mitte (s.o kas otsus on vastuolus seaduse või põhikirjaga), ei ole asjakohaseks tõendiks Eesti Jõujaamade ja Kaugkütte Ühingu poolt koostatud „Küttekulude jaotamine korruselamus korterite hoone ühtsest küttesüsteemist lahtiühendamise korral“.
3. Samas ei ole aga välistatud, et korteriühistu üldkoosoleku otsust, mis on kooskõlas korteriühistu põhikirja ja seadusega, ei saa täita vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Võlaõigusseaduse § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kui korteriühistu esitab hagejale küttekulude tasumise nõude, millega hageja ei nõustu, on tal võimalik vastuväitega tugineda tasu nõudmise vastuolule hea usu põhimõttega. Samuti on hagejal võimalik esitada tuvastushagi temale langeva tasu suuruse kindlakstegemiseks, kuid hea usu põhimõtte rikkumisele tuginedes ei saa nõuda korteriomanike üldkoosoleku otsuse tühistamist. 6
4. MTÜS § 24 lg 2 kohaselt otsuse kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kui üldkoosolek on otsust uue otsusega kinnitanud ja uue otsuse suhtes ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tähtaja jooksul esitatud lõikes 1 nimetatud hagi. Ebaõige on kostja seisukoht, et kuna üldkoosolek 30.11.2009 kinnitas 16.09.2009 üldkoosoleku vaidlustatud otsust, siis ei saanud hageja nõuda 16.09.2009 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist tulenevalt MTÜS § 24 lg-st
5. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja poolt ja kostja poolt esitatud üldkoosoleku 30.11.2009 protokollides päevakorrapunkti 1 sõnastus mõnevõrra erinev. Hageja esitatud protokollist (tl 1923) nähtuvalt päevakorrapuntki 1 juures otsustati mitte tellida eksperthinnangut ja üldisest küttesüsteemist lahkunud korterid maksvad üldkasutatavate ruumide küttevajadusest 20%. Kostja esitatud protokolli (tl 74-75) päevakorrapunkti 1 kohaselt jäi ettepanek otsusena vastu võtmata. Seega hageja poolt esitatud protokolli versioonis on üldkoosolek 30.11.2009 kinnitanud 16.09.2009 otsust ning kostja poolt esitatud protokolli versioonis ei ole üldkoosoleku 30.11.2009 otsusega kinnitatud 16.09.2009 otsust. Sellise vastuolu tõttu ringkonnakohus nõustub maakohtu lõppjäreldusega, et hageja ei pidanud esitama hagi üldkoosoleku 30.11.2009 otsuse tühistamiseks ning puudub alus MTÜS § 24 lg 2 kohaldamiseks.
6. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 ja 3 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. /allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi /allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja 7 /allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson