← Eesti

3-04-117/201

Obsah (9)§ 121§ 212§ 215§ 213§ 223§ 116§ 201§ 108§ 109

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Oliver Kask, Virgo Saarmets ja Ruth Plaks Otsuse tegemise aeg ja koht 24.10.2013, Tallinn Haldusasja number 3-04-117 Haldus

§ 121

lg 1 teises lauses sätestatud juhul (

§ 212lg 1).

Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (

§ 215lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (

§ 213lg 1 p 5).

Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse 3-04-117 läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (

§ 223lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (

§ 116

lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (

§ 116lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

  1. Keila Vallavalitsus määras 28.11.1994 korraldusega nr 217 AS Spordiklubi EGK Niitvälja spordiväljakute ja teenindava baasi alla teenindusmaa suurusega 162,49 ha senise maakasutuse piires ja otsustas mitte tagastada erinevatele omandireformi õigustatud subjektidele maad kokku 58,94 ha (I kd, tl 204). Tagastamata jäetud maa hulka kuulus ka endise XXX X talu lahustükk (X), mille tagastamise nõudeõigus oli S. M.
  2. Tallinna Halduskohus luges 13.03.2009 vaheotsuse (III kd, tl 209-222) resolutsiooni p-ga 2 S. M kahju hüvitamise nõude põhjendatuks, tuvastades, et: S. M on tekkinud kahju, mis seisnes saamata jäänud tulus 4,13 ha suuruse XXX X lahustüki (X) väärtuse ulatuses; kahju tekkimine on põhjuslikus seoses Keila Vallavalitsuse 28.11.1994 korraldusega nr 217; Keila Vallavalitsuse 28.11.1994 korraldus on õigusvastane; tekkinud kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada riigivastutuse seaduse (RVastS) §-des 3, 4 ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega; puudub alus RVastS § 13 lg-te 2 ja 3 kohaldamiseks. Halduskohus märkis, et kahju suurus, kahju eest hüvitamisele kuuluva hüvitise suurus ning menetluskulude jaotus määratakse asjas tulevikus tehtavas lõppotsuses (resolutsiooni p-d 3 ja 4). Tallinna Ringkonnakohtu 03.05.2010 otsusega jäeti halduskohtu vaheotsus muutmata. Riigikohtu 12.08.2010 määrusega nr 3-7-1-3-331 jäeti Keila Vallavalitsuse kassatsioonkaebus menetlusse võtmata.
  3. S. M taotles mõista talle tekitatud kahju hüvitisena välja summa, mis vastab 3,8 ha suuruse maatüki turuväärtusele eeldusel, et tegemist on elamumaa või teise võimalusena ärimaa sihtotstarbega maaga, kuid mõlemal juhul tuleks ekspert Härmo Haljaste ekspertarvamuses näidatud väärtusi (vastavalt 103 000 ja 54 000 eurot) suurendada kohtu poolt mõistlikuks peetava eriväärtuse võrra, kuna arvestades vaidlusaluse maatüki paiknemist keset tegutsevat golfiväljakut, oleks sellel golfiväljaku aluse maa omaniku jaoks turuväärtusest suurem eriväärtus. Kuigi vaheotsuse resolutiivosas on vaidlusaluse maatüki suuruseks märgitud 4,13 ha, taotles kaebaja alusetu rikastumise vältimiseks kahju suuruse kindlaksmääramist arvestusega, et talle tagastamata jäänud maatüki tegelik suurus on 3,8 ha. Kahju suuruse hindamisel tuleks lähtuda elamumaa sihtotstarbest, sest praeguse Niitvälja spordiväljakute kinnistu vahetus läheduses paiknevad elamumaa sihtotstarbega XXX, XXX, XXX-X ja XXX-X kinnistud, mis viitab sellele, et maatüki tagastamise korral olnuks võimalik määrata selle sihtotstarbeks elamumaa. Keila Vallavalitsus on pidanud võimalikuks XXX ja XXX-X kinnistu jagamist selliselt, et elamumaa sihtotstarve on alles jäänud ka jagamise tulemusena tekkinud sellele kinnistule, millele pärast jagamist ühtegi ehitist ei jäänud. XXX kinnistu asukoht on üldplaneeringu kaardil tähistatud loodusliku ala ja metsana, samuti nagu XXX kinnistu ning XXX-X ja XXX-X kinnistute puhul, samas on kõigi eeltoodute 2

(16)3-04-117 sihtotstarbeks määratud elamumaa. Sellest järeldub, et Keila valla praktika kohaselt ei ole üldplaneeringu leppemärk looduslik ala ja mets maaüksuste sihtotstarvete määramisel suuremat tähendust omanud. Keila Vallavalitsus on korduvalt algatanud detailplaneeringuid, millega on ette nähtud üldplaneeringu muutmine, ka on vallavolikogu kehtestanud üldplaneeringuid muutvaid detailplaneeringuid, mis samuti tõendab, et ei olnud välistatud maaüksuse elamumaana tagastamise võimalus. Kaebaja oleks kindlasti soovinud vaidlusaluse maaüksuse väärtustamist kas ärimaa või elamumaa sihtotstarbe andmise läbi. Kuna golfiväljaku ümbruskonda on ehitatud arvukalt ehitisi, siis ilmselt oleks ka kaebajal olnud võimalik kasutada vaidlusalust maad ehitamiseks. Igal juhul oleks saanud vaidlusalusele maatükile määrata ärimaa sihtotstarbe, arvestades, et selline sihtotstarve on määratud Niitvälja spordiväljakute kinnistule, mille koosseisu vaidlusalune maa praegu kuulub. Maatüki väärtuse määramisel on põhjendatud tuvastada eriväärtus, s.o tavapärasest kõrgem hind, mis on otseselt seotud konkreetse maaüksuse spetsiifikaga. Kuna lahustükk on ümbritsetud Niitvälja golfiväljakuga, siis oleks selle lahustüki kaebajale tagastamisel golfiväljaku omanik tõenäoliselt huvitatud kõnealuse lahustüki omandamisest ning piiratud pakkumise tingimustes oleks maaüksuse müügihind tõenäoliselt tavapärasest kõrgem. Maa tagastamisel tekkinuks olukord, mis rikkunuks golfiväljaku arenguplaane ning golfiväljaku arendajal oleks tekkinud soov see maaüksus ära osta. Kaebaja taotles õiglase eriväärtuse arvestamist vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lg-le 6 ning Riigikohtu lahendi nr 3-3-118-06 seisukohtadele.
  1. Vastustajad ei nõustunud kaebajaga, et tagastamisel oleks maatükile määratud elamumaa või ärimaa sihtotstarve. Keila valla
  2. a üldplaneeringu tsoneerimise joonise kohaselt oli ala, kus vaidlusalune maatükk asub, märgitud puhkeotstarbelise maana ning selline sotsiaalmaa sihtotstarve oleks kandunud üle ka
  3. a üldplaneeringusse. Keset golfiväljakut olevale 3,8 ha suurusele üksikule lahusmaatükile mingi muu sihtotstarbe määramine valla poolt kehtestatud üldplaneeringu järgi oleks kohaliku omavalitsuse kaalutletud otsuse põhjal olnud ebaotstarbekas, mõttetu ja ettenägematuid probleeme kaasatoov käik. Kui maaüksus oleks saanud maatulundusmaa sihtotstarbe, ei oleks määratud ehitusõigust, sest ehitusloa väljastamise ainupädevus on kohalikul omavalitsusel. Kui õigustatud subjekt saab tagasi endise talumaa, mis koosneb mitmest lahustükist, siis ei tähenda see seda, et ta kõigile neile lahustükkidele saaks ka ehitusõiguse ühele elamule. Kohalik omavalitsus ei oleks kindlasti andnud ehitusõigust elamu rajamiseks keset olemasolevat ning tegutsevat golfiväljakut asetsevale üksikule lahusmaatükile. Kaebaja osutatud XXX kinnistu puhul oli tegemist olukorraga, kus maa erastati ehitise (kehtiva ehitusloa) juurde ning tekkinud kinnistu jagati maaomaniku soovil nii, et kummagi tekkinud uue kinnistu sihtotstarvet ei muudetud. Ka XXX kinnistu puhul oli tegemist maa erastamisega ehitise juurde ning hiljem kehtestatud detailplaneeringuga tekkis XXX kinnistust kaks eraldi kinnistut, millest ühe sihtotstarbeks jäi elamumaa, teisel aga maatulundusmaa. XXX-X ja XXX-X kinnistute puhul oli samuti tegemist maa erastamisega ehitiste juurde, kinnistu jagati maa erastanud isikute pärijate (kaasomanike) vahel ning tekkinud maatükkidele jäi enne jagamist maatükil olnud elamumaa sihtotstarve. Eriväärtuse määramine on põhjendamatu, sest tegemist on hüpoteetilise konstruktsiooniga. Kuna maatükk asub golfiväljaku ääres, siis oleks võimalik golfiväljakut käitada ka seda maatükki kasutamata ning kaebajal ei oleks olnud võimalust küsida turuväärtusest kõrgemat hinda. 3
(16)3-04-117
  1. Tallinna Halduskohtu 13.03.2012 otsusega rahuldati S. M kaebus osaliselt, Keila Vallavalitsuselt mõisteti kaebaja kasuks välja 13 750 eurot ning menetluskulud jäeti poolte endi kanda. Kohus leidis, et kaebajale tuleb kahju hüvitamiseks välja mõista 13 750 eurot, mis vastab maatüki turuväärtusele 11 000 eurot (eeldusel, et tegemist oleks eraldi kinnistuga, millele on määratud maatulundusmaa sihtotstarve), mida on suurendatud kohtu poolt antud asjaoludel mõistlikuks ja õiglaseks peetava 25%-lise eriväärtuse võrra. Kohus põhjendas otsust järgmiselt. 5.
  2. Peamiseks vaidlusküsimuseks on see, milline sihtotstarve oleks vaidlusalusele maatükile tagastamise korral määratud või millise sihtotstarbe oleks sellele kas tagastamisel või tagastamise järgselt kaebaja soovil määrata saanud, sest eksperdi arvamuse kohaselt sõltub maatüki väärtus, seega ka kaebaja saamata jäänud tulu suurus olulisel määral maa sihtotstarbest. Vaidlust pole selles, et käesoleval ajal kuulub maatükk 162,49 ha suuruse Niitvälja spordiväljakute kinnistu koosseisu ning sellele kinnistule on hetkel määratud ärimaa sihtotstarve. 5.
  3. Keila Vallavalitsuse õiguspärase tegutsemise korral oleks XXX X lahustükk (X) kaebajale tagastatud. Seda, millal maatüki tagastamine reaalselt oleks aset leidnud, on tagantjärgi võimatu täpselt hinnata, kuid tõenäoliselt siiski mitte
  4. a-l, kui tehti otsus selle tagastamata jätmise kohta. Ülejäänud XXX X talumaad on kaebajale tagastatud
  5. a-l. Maareformi seaduse (MaaRS) ja selle alusel antud rakendusaktide normid, mis reguleerivad katastriüksuse moodustamist ja sellele sihtotstarbe määramist, ei ole omandireformi käigus olulisel määral muutunud. MaaRS § 6 lg 1 sätestab, et maa tagastatakse plaani- või kaardimaterjali alusel Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras või kui see pole võimalik, siis viiakse läbi katastriüksuse mõõdistamine. Katastriüksuse moodustamist maa tagastamisel reguleeritakse täpsemalt Vabariigi Valitsuse 05.02.1993 määruse nr 36 „Õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise kord“ p-des 55 jj. Viidatud määruse p-s 57 sätestatakse, et vallavõi linnavalitsuse korralduses maa tagastamise kohta märgitakse ka maa sihtotstarve. Vabariigi Valitsuse 29.04.1997 määrusega nr 88 kinnitatud „Plaani- või kaardimaterjali alusel katastriüksuse moodustamise korra“ p 16 sätestab, et plaani- või kaardimaterjalil määratud piirid kinnitatakse kohaliku omavalitsuse otsusega, milles fikseeritakse muu hulgas ka katastriüksuse sihtotstarve. Eelnevast tuleneb, et maa tagastamisel toimus katastriüksuse moodustamine ning maa tagastamine nõnda, et katastriüksusele määrati ka sihtotstarve. Katastriüksusele sihtotstarbe määramist reguleerib maakatastriseaduse (MkatS) § 18, mille lgs 6 sätestatakse, et planeerimisseaduse (PlanS) kohase detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe PlanS kohase üldplaneeringu alusel, üldplaneeringu puudumise korral määrab katastriüksuse sihtotstarbe kohaliku omavalitsuse volikogu. Sellisena kehtib viidatud säte alates 01.01.2003, ent põhimõte, et hajaasustuspiirkonnas määratakse katastriüksuse sihtotstarve üldplaneeringu alusel, tulenes ka varem kehtinud MkatS § 18 lg-st
  6. MkatS § 18 lg 3 alusel on antud Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määrus nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“. Enne nimetatud määruse jõustumist reguleeris sama küsimust Vabariigi Valitsuse 24.01.1995 määrus nr 36 „Katastriüksuse sihtotstarvete liikide ja nende määramise aluste kinnitamine“. 5.
  7. Ülalviidatud õigusaktidest tuleneb, et katastriüksuse sihtotstarve määratakse eeskätt vastavat maatükki puudutavate planeeringute alusel. Kuna vaidlusalune maatükk ei paikne detailplaneeringu koostamise kohustusega alal, oleks selle tagastamisel tulnud lähtuda üldplaneeringust. Keila valla
  8. a üldplaneeringu kaardi väljavõttest (V kd, tl 86 jj) nähtub, et vaidlusalune maatükk asub alal, mis on planeeringus määratletud puhkeotstarbelise maana. Ehitiste, olgu siis üksikelamute, korterelamute, büroo-, tootmis-, lao- või muude hoonete rajamise võimalust see üldplaneering vaidlusalusele maale ette ei näinud. Keila Vallavolikogu 4
(16)3-04-117 poolt 13.10.2005 kehtestatud Keila valla üldplaneeringu kaartide väljavõttest (V kd, tl 107
  1. jj)nähtub, et maatükk paikneb alal, mis on tähistatud kui looduslik ala/mets. Kummagi nimetatud üldplaneeringu alusel ei oleks olnud võimalik lahustüki tagastamisel määrata sellele elamumaa sihtotstarvet, sest üldplaneeringute kohaselt ei olnud ega ole sellele alale elamu või elamute ehitamist ette nähtud. 5.4. Elamumaa sihtotstarbe määramise võimalust ei saa järeldada ka teiste lähedal asuvate kinnistutega seotud maakorraldustoimingutest. Kaebaja viidatud XXX (IV kd, tl 88 jj), XXX (IV kd, tl 91
  2. jj)ja XXX-X (IV kd, tl 98
  3. jj)kinnistute puhul tingis neile elamumaa sihtotstarbe määramise asjaolu, et katastriüksused moodustati olemasolevate ehitiste (XXX kinnistu puhul kehtiva ehitusloa, mida MaaRS § 6 lg 3 samastab ehitisega) juurde maa ostueesõigusega erastamise menetluses. Seega lähtuti maa sihtotstarbe määramisel selle tegelikust kasutusotstarbest ja reaalsest olukorrast. Lahustükil, mis tulnuks kaebajale tagastada, ei asunud ühtegi elamut. Mis puudutab asjaolu, et hiljem on XXX-X ning XXX kinnistud jagatud ning jagamise tulemusena tekkinud uued maaüksused saanud elamumaa sihtotstarbe sõltumata sellest, kas jagamise tulemusena tekkinud maaüksusele mõni ehitis jäi või mitte, möönab kohus, et uue katastriüksuse moodustamisel olukorras, kus üldplaneering sinna ehitise püstitamist ette ei näinud, on elamumaa sihtotstarbe määramine ebaloogiline, sõltumata sellest, et uus kinnistu tekkis olemasoleva elamumaa sihtotstarbega kinnistu jagamise teel. Loogilisem ja mõistlikum on XXX kinnistu jagamisel valitud lahendus, kus jagamisel tekkinud uus ehitiseta kinnistu sai maatulundusmaa sihtotstarbe. Samas ei oleks XXX-X ja XXX kinnistu jagamise ja neile sihtotstarbe määramisega seotud asjaolud andnud kaebajale õigust nõuda, et talle tagastamisele kuuluvale lahustükile määrataks elamumaa sihtotstarve. Vastustajad on seejuures märkinud, et XXX kinnistu jagamisel tekkinud XXX maaüksusele ega XXX-X kinnistu jagamisel tekkinud XXX-X maaüksusele ei ole antud ehitusõigust. Detailplaneeringu koostamise kohustuseta hajaasustusalal toimub ehitusõiguse andmine projekteerimistingimuste väljastamisega. Projekteerimistingimuste väljastamisel tuleb kohalikul omavalitsusel PlanS § 8 lg 7 ja ehitusseaduse (EhS) § 19 lg 3 kohaselt lähtuda aga kehtestatud planeeringutest, detailplaneeringu puudumise korral üldplaneeringust. Asjaolu, et maaüksusele on üldplaneeringuga vastuollu minnes määratud elamumaa sihtotstarve, ei tekita maaomanikule õigust sellele maale elamu ehitamiseks. Samuti on ilmne ning seda kinnitab ka kutselise kinnisvarahindaja Virgo Laansoo arvamus (IV kd, tl 185), et maatüki väärtust ei määra mitte niivõrd selle sihtotstarve, vaid see, mil moel on maatükki tegelikult võimalik kasutada, eelkõige kas ja mida on võimalik sinna ehitada. 5.5. V. Laansoo arvamusest, samuti 04.11.2011 kohtuistungil oma arvamust selgitanud ekspert H. Haljaste selgitusest nähtuv, et olukorras, kus maatulundusmaale on antud ehitusõigus üksikelamu ehitamiseks, on selle väärtus võrreldav elamumaa sihtotstarbega maa väärtusega, on kohtu hinnangul eluliselt usutav ja loogiline. Sellest tuleneb loogiliselt aga ka see, et maa, millele on määratud elamumaa sihtotstarve, ent millele ehitusõigust ei anta, ei ole samaväärne maaga, millele võib ehitada. Seetõttu on vaidlusaluse lahustüki väärtuse hindamisel eeskätt oluline see, et kehtiv, samuti varem kehtinud üldplaneering ei näinud sellele maatükile ehitise püstitamist ette. 5.6. Põhjendatud ei ole ka lähtumine ärimaa sihtotstarbega maa väärtusest. Kinnistul, mille koosseisu vaidlusalune lahustükk praegu kuulub, on küll maakasutuse sihtotstarbeks määratud ärimaa, kuid selle põhjus on samalaadne XXX, XXX ja XXX-X kinnistutele elamumaa sihtotstarbe määramise põhjusega. Nimelt alustati praegusele Niitvälja spordiväljakute kinnistule golfikeskuse rajamist juba 1989. a-l ning kinnistu moodustamise ajaks
(1995)oli see maa-ala reaalselt sellisel eesmärgil kasutuses. Kaebajale lahustüki tagastamise korral oleks see tagastatud eraldi kinnistuna, millel tagastamise ajal ei oleks toimunud mingit sellist tegevust, mis tinginuks ärimaa sihtotstarbe määramist. Lisaks ei määra ka ärimaa sihtotstarbe 5
(16)3-04-117 puhul maa väärtust mitte sihtotstarve iseenesest, vaid eeskätt ehitusõigus. On ilmne, et ärimaa suurem väärtus maatulundusmaaga võrreldes saab olla tingitud üksnes ärimaa avaramatest ning ärilises mõttes kasumlikumatest kasutusvõimalustest. Nii nagu maatulundusmaa, millele on antud ehitusõigus üksikelamu ehitamiseks, on väärtuselt samaväärne ühe elamu ehitamist võimaldava sarnase asukoha ja parameetritega elamumaaga, on ka ärimaa sihtotstarbega maa, millele kehtestatud planeeringute kohaselt ei ole võimalik ärihooneid (olgu siis büroo-, tootmis-, lao- või muid majandustegevuseks kasutatavaid ehitisi) rajada ning mida ärilises mõttes ei ole võimalik kasutada kasumlikumalt kui maatulundusmaad, väärtuselt samaväärne maatulundusmaaga. 5.
  1. Kohus nõustub vastustajatega, et ehitusõiguse andmine oleks kohaliku omavalitsuse pädevuses ning antud asjaoludel oleks äärmiselt ebatõenäoline, et vaidlusalusele maatükile, kui see oleks kaebajale tagastatud, oleks antud ehitusõigus. Asjaolu, kas sellele maale oleks võimalik püstitada mingisuguseid ehitisi või rajatisi, mis kuuluksid majanduslikus mõttes ühte kompleksi praeguse golfikeskusega, ei ole siinkohal oluline, sest kaebajale maa tagastamise korral oleks selle kui eraldiseisva ning teisele isikule kuuluva kinnistu majanduslik ühendamine golfikeskusega kõigest hüpoteetiline. Kohus ei nõustu siiski vastustaja seisukohaga, et kaebajale maa tagastamise korral ei oleks golfikeskust üldse rajatud, sest selle rajamist alustati juba enne omandireformi algust. Siiski on usutav, et kaebajale maa tagastamise korral oleks golfikeskuse käitaja sõltuvalt sellest, millal maa tagastamine oleks aset leidnud ja millises arenguetapis oleks golfikeskus sel ajal olnud, püüdnud maad kaebajalt ära osta või siis korraldanud golfikeskuse tegevuse (nt radade ja infrastruktuuride paiknemise) praeguse olukorraga võrreldes mõnevõrra teisiti. 5.
  2. Eeltoodut arvestades oleks kaebajale maa tagastamisel määratud sellele ilmselt maatulundusmaa sihtotstarve. Sotsiaalmaa sihtotstarbe määramist ei pea kohus eriti usutavaks, sest selline sihtotstarve määratakse üldjuhul kas ühiskondlike ehitiste alusele maale või üldkasutatavale maale. Asjaolu, et vaidlusalust maatükki ümbritseb avalikult kasutatav maa, ei tinginuks sotsiaalmaa sihtotstarbe määramist, sest kaebajale tagastatav maa ei oleks iseenesest mingit üldkasutatavat funktsiooni täitnud. Kaebaja sõnul kasvas sellel maal mets, mis
  3. al väidetavalt ebaseaduslikult maha raiuti. Konstrueerides olukorra, kus lahustükk oleks kaebajale tagastatud, tuleb lähtuda eeldusest, et tegemist olekski olnud loodusliku rohumaa ja metsaga. Maa tagastamise korral ei oleks vaidlusalune maa jaganud ümbritseva golfikeskusega sama saatust – ühelt poolt poleks alust määrata talle ärimaa sihtotstarvet, veelgi enam aga anda talle sellest tulenevalt mingit ehitusõigust, ent teiselt poolt poleks olnud alust määrata talle ka sotsiaalmaa sihtotstarvet. Arvestades tegelikku võimalikku olukorda maa tagastamise ajal, oleks tegemist olnud maatulundusmaaga, milline sihtotstarve oleks sellele ka tulnud määrata. 5.
  4. Arutelu selle üle, milline sihtotstarve oleks maatükile olnud võimalik määrata hiljem kas detailplaneeringu kehtestamise või üldplaneeringu muutmise teel või muul viisil, ei ole asjakohane. Tegemist oleks hüpoteetilise konstruktsiooniga, mille realiseerumise võimalus on kas olematu või väga väike. Kohus nõustub vastustajatega, et keset tegutsevat golfiväljakut asuvale maatükile ehitusõiguse andmine üldplaneeringut muutes või sellest mööda minnes oleks olnud äärmiselt ebatõenäoline. Vastustajad on põhjendatult viidanud ka asjaolule, et kaebaja ei ole ühegi teise talle omandireformi käigus tagastatud maatükiga mingisuguseid täiendavaid maakorraldustoiminguid ette võtnud, nende sihtotstarbe muutmist taotlenud ega neil kinnisvaraarendusega tegelenud. Sel põhjusel jättis kohus 23.01.2012 määrusega rahuldamata ka kaebaja taotluse küsida eksperdi arvamust selle kohta, milline oleks maatüki väärtus juhul, kui see oleks jagatud seitsmeks ehitusõigusega elamumaa krundiks. Tagastatava maaga tehtavate võimalike täiendavate maakorraldustoimingute või selle väärtuse 6
(16)3-04-117 suurendamiseks teoreetiliselt võimalike astutavate sammudega ei saa kaebaja saamata jäänud tuluna arvesse võtta. 5.
  1. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 128 lg-s 4 defineeritakse saamata jäänud tulu kui kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, kusjuures saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Saamata jäänud tulu arvestamine põhineb enamasti paratamatult teatud oletustel selle kohta, milline oleks olukord tõenäoliselt juhul, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kahju hüvitamise eesmärk on asetada isik võimalikult lähedasse olukorda sellega, milles ta oleks olnud, kui kahju poleks tekkinud. Kahju hüvitamine ei tohi kaasa tuua isiku alusetut rikastumist. Kahju hüvitamise eesmärk ning VÕS § 128 lg 4 sunnivad saamata jäänud tulu kindlaksmääramisel selle tulu saamise tõenäosust hindama konservatiivselt. Saamata jäänud tuluna ei saa käsitada sellist tulu, mille saamine oleks teoreetiliselt nii õiguslikult kui faktiliselt küll võimalik, ent mille saamine oleks eeldanud lisaks kahju hüvitamise aluseks oleva asjaolu puudumisele veel mingisuguste täiendavate asjaolude esinemist, välja arvatud juhul, kui nende täiendavate asjaolude esinemine olnuks väljaspool mõistlikku kahtlust. Olukorras, kus saamata jäänud tulu seisneb selles, et isik jäi ilma mingisugusest asjast, mille rahaline väärtus oleks endast kujutanud tema tulu, peab kahju hüvitamine panema isiku eeskätt olukorda, kus tal oleks võimalik omandada asi, mis on samaväärne sellega, millest ta ilma jäi. Selle asja väärtuse kasv sõltuvalt isiku enda või teiste isikute või avaliku võimu tegevusest selle asja parendamisel või muutmisel saab saamata jäänud tuluna arvesse tulla juhul, kui on väljaspool mõistlikku kahtlust, et need täiendavad toimingud, mis asja väärtuse suurendamisel vajalikud olnuks, oleks tehtud. 5.
  2. Isegi kui vaidlusaluse maatüki sihtotstarbe muutmine või selle kruntideks jagamine või sellele kas elamu või mingi äriotstarbelise ehitise rajamiseks ehitusõiguse andmine oleks õiguslikult ja faktiliselt olnud võimalik, ei saa pidada väljaspool mõistlikku kahtlust olevaks seda, et kaebaja oleks maatüki tagastamise korral vastavad sammud astunud. Soovides hüvitise kindlaksmääramisel maale antavast võimalikust ehitusõigusest lähtumist, soovib kaebaja sisuliselt lahustüki väärtusele lisaks nõuda saamata jäänud tuluna ka seda tulu, mille ta oleks võinud selle lahustüki majandamisest saada. Mingit veenvat kindlust selles, et kaebajal oleks olnud võimalik maatüki väärtust näiteks ehitusõiguse väärtuse võrra suurendada, ei ole. Samuti ei nähtu, et kaebaja oleks teinud mingeid ettevalmistusi selleks, et maatükile pärast selle tagastamist mingit lisaväärtust anda. Konkreetse maatüki osas ei saagi selliste ettevalmistuste tegemist eeldada, kuna sellest maatükist jäi kaebaja ilma, ent siinkohal tuleks VÕS § 128 lg-s 3 nimetatud ettevalmistustena kõne alla nt ka see, kui kaebaja oleks oma teistel kinnisasjadel tegelenud kinnisvaraarendusega. Tagastatud maatükkide võõrandamise lepingud (IV kd, tl 71 jj) kinnitavad, et kaebaja on müünud või kinkinud talle tagastatud maatükke ilma, et ta oleks seal mingit arendustegevust teinud või mingite täiendavate maakorraldustoimingute tegemist taotlenud. Need tõendid on asjakohased selgitamaks seda, millise tulu saamine olnuks tõenäoline. Olukorras, kus kaebajale tagastati mitmeid erinevaid lahustükke ning ühelgi neist ei ole ta tegelenud kinnisvaraarendusega, tuleb pidada ebatõenäoliseks, et just sellel kinnistul, millest kaebaja õigusvastaselt ilma jäi, oleks ta sellega tegelenud ja selle tulemusena kasu saanud. Saamata jäänud tulu küsimust seoses tulu saamiseks tehtud ettevalmistustega käsitles Riigikohus asjas nr 3-3-1-13-
  3. Viidatud asjas peeti tulu saamist tõenäoliseks eeskätt seetõttu, et kaebaja oli oma varasema tegevusega veenvalt kinnitanud, et ta oleks teinud nõutavad lisatoimingud selleks, et tulu saada. Käesoleval juhul ei ole aga võimalik tuvastada, et vaidlusaluse lahustüki kaebajale tagastamise korral oleks ta asunud tegema toiminguid selle sihtotstarbe muutmiseks, ehitusõiguse saamiseks või maa kruntideks jagamiseks, et tõsta selle väärtust. Lisaks ei saaks ka sellise soovi olemasolu korral pidada selle realiseerimist väljaspool mõistlikku kahtlust olevaks ehk 7
(16)3-04-117 tõenäoliseks VÕS § 128 lg 3 mõistes, sest kohalikul omavalitsusel on neis küsimustes avar kaalutlusõigus. Kahju hüvitamise kontekstis ei oma tähtsust see, millised plaanid on kaebajal tekkinud käesoleval ajal, ega see, millist tulu oleks teoreetiliselt võimalik sellelt maatükilt teenida. Kui veenvat kinnitust ei leia, et kaebaja oleks astunud samme maatüki väärtuse suurendamiseks, tuleb kahju hüvitamise eesmärki silmas pidades välja mõista hüvitis, mille eest tal oleks olnud kohtuotsuse tegemise ajal võimalik soetada maatükk, mis on samaväärne sellele, millest ta ilma jäi. 5.
  1. Kaebaja on pidanud ekspert H. Haljaste arvamuses esitatud maatulundusmaa väärtust ebausaldusväärseks, viidates kinnisvarabüroost ArcoVara tellitud ekspertarvamuse läbivaatuse aruandele (IV kd, tl 180 jj). Nimetatud aruandes heidab läbivaataja eksperdi arvamusele ette eeskätt seda, et maatulundusmaa väärtuse hindamisel on arvesse võetud enampakkumisel toimunud müüke, mida hindamisstandardi kohaselt reeglina arvesse ei võeta. Samas selgitas ekspert H. Haljaste kohtuistungil, et tegemist oli Maa-ameti poolt korraldatud enampakkumistega, millel kujunevat hinda võib pidada turuväärtuseks, kuna seal on piisavalt pikk periood, millal neid maatükke turustatakse, kuulutusi avaldatakse lehtedes ja nende kohta on olemas eraldi internetisaidid, mida inimesed saavad külastada ning hindajate ühing on seisukohal, et kuna vahepeal tehti maatulundusmaadega 90% tehingutest nende riigi oksjonite kaudu, siis võib neid vaadelda kui turutehinguid. Kohus peab eksperdi selgitust piisavaks. Arusaadavalt ei võeta turuväärtuse hindamisel reeglina arvesse neid tehinguid, mis on tehtud nt täitemenetluse või pankrotimenetluse käigus läbi viidud enampakkumistel ehk olukorras, kus müüja ei ole olnud müügiotsuse tegemisel vaba, vaid müük on olnud olukorra poolt pealesunnitud otsus ning seega ei saa sellist hinda vaadelda täiesti vabalt kujunenud turuväärtusena. Seisukohta, et kõnealustel enampakkumistel kujunenud hind vastab turuväärtusele, kinnitab see, et enampakkumistel müüdud kinnistute kaalutud hinnad (võrdlusobjekt 1 ja 3) ei ole kokkuvõttes madalamad kui võrdlusobjekti 2 puhul. 5.
  2. Kahju, sh saamata jäänud tulu hüvitamise eesmärk on panna isik olukorda, milles ta oleks, kui kahju ei oleks tekkinud. Sellest põhimõttest tulenevalt peab praegusel juhul kaebajale makstava hüvitise suurus vastama lahustüki kui eraldiseisva kinnisasja väärtusele. Kuna kaebaja enda tegevus oma teiste kinnisasjade majandamisel ega ka muud asjaolud, nagu maa paiknemine keset tegutsevat golfiväljakut või üldplaneeringutes sellele alale ette nähtud funktsioonid, ei veena selles, et kaebaja oleks saanud kasu võimalusest tõsta selle maa väärtust sihtotstarbe muutmise või ehitusõiguse saamise teel, siis tuleb hüvitamisega tekitada olukord, kus kaebaja saaks soetada samaväärse kinnisasja. Selleks hüvitise suuruseks on eksperdi arvamuses toodud 11 000 eurot, mille eest saaks kaebaja soetada samaväärse kinnistu ning soovi ja võimaluste korral püüda seal tegeleda kinnisvaraarendusega ja saada sealt ka vastav lisaväärtus. 5.
  3. Kaebaja taotleb, et kohus arvestaks hüvitise väljamõistmisel konkreetse asja eriväärtusega. Ka kinnisvarahindaja V. Laansoo on oma arvamuses leidnud, et vaidlusalusel maatükil kui eraldi kinnistul oleks eriväärtus Niitvälja golfikeskuse käitaja jaoks. Samas leidis ekspert H. Haljaste kohtuistungil antud selgituses, et tema sellist eriväärtust ei näe, küll aga leiab, et konkreetse kinnistu väärtus võiks olla turuväärtusest hoopis väiksem, kuna ühtki teist huvilist lisaks golfiväljaku käitajale sellele ei ole. Kohus leiab, et antud asjaoludel on siiski õiglane suurendada hüvitist 25%-lise eriväärtuse võrra. Nii ekspert H. Haljaste kui kutseline hindaja Kristjan Gross on oma arvamuses (V kd, tl 68 jj) kinnitanud, et eriväärtus on subjektiivne kategooria. Maatulundusmaana ei oleks vaidlusaluse maatüki kui eraldi kinnistu väärtus tõenäoliselt samaväärsete omadustega kinnistu väärtusest madalam oma asukoha tõttu. Ei saa väita, et maatulundusmaa sihtotstarbest tulenevad maakasutusvõimalused oleksid sellel maatükil väiksemad pelgalt seetõttu, et seda ümbritseb Niitvälja golfiväljak. Samas on eluliselt usutav, et golfiväljaku käitajal oleks huvi selle maatüki soetamise vastu. On ilmne, et 8
(16)3-04-117 tema huvi tasuda selle eest turuväärtusest kõrgemat hinda sõltub väga paljudest asjaoludest konkreetsel ajal, nt sellest, kas tal oleks võimalik just selle maatüki asemel soetada mõni teine maatükk ja selle arvel suurendada golfiväljaku pinda. Üldteadaolevalt ei ole nõuetekohase golfiväljaku rajamiseks vajalik mingi kindla kujuga maatükk. Seega ei oleks ilmselgelt välistatud umbes 160 ha suurusele alale golfiväljaku rajamine nõnda, et selle keskele jääb umbes 4 ha suurune saar, mida golfi mängimiseks kasutada ei saa. Kui ilma vaidlusaluse maatükita oleks golfiväljakul maad väheks jäänud, oleks alternatiivselt olnud selle käitajal võimalik soetada maad juurde ka olemasoleva väljakuga külgnevatelt teistelt aladelt. Seetõttu ei saa väita, et vaidlusaluse maatüki ostmine oleks väljaku pidaja jaoks olnud igal juhul paratamatu samm. Selles osas erineb käesolev juhtum väga selgelt kinnisvaraasjatundja K. Grossi arvamuses toodud teisest näitest, kus Riigi Kinnisvara AS omandas turuväärtusest kõrgema hinna eest teatud hulga kortereid. K. Grossi arvamuses toodud esimese näite puhul soovis maa ostja ilmselt osta just seda maad, kus ta juba tegutses põllumajandusettevõtjana. Käesoleval juhul ei saa eriväärtus golfiväljaku käitaja jaoks olla K. Grossi arvamuses esitatud näidetega samas suurusjärgus. Küll on aga usutav, et golfiväljaku pidajale oleks mugavam, kui seda teisele isikule kuuluvat ligi 4 ha suurust saart keset golfiväljakut ei oleks. Konkreetne eriväärtus sõltub kindlasti ka asja absoluutväärtusest. On usutav, et 11 000 euro suuruse turuväärtuse puhul on erihuviga omandaja nõus maksma oma erihuvi eest proportsionaalselt suuremat hinda kui 110 000 euro suuruse turuväärtuse puhul. Eeltoodu tõttu on õiglane suurendada turuväärtust 25%-lise eriväärtuse võrra, kuna on usutav, et koguväärtust arvestades oleks golfiväljaku käitaja nõustunud sellist hinda oma mugavuse eest maksma. Samas ei peaks eriväärtus kindlasti olema suurem, kuna pole põhjust arvata, et golfikeskuse pidajal seda maad just tingimata vaja oleks olnud või et sama eesmärki ei saaks ta saavutada näiteks teisi külgnevaid maid soetades. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS 6. S. M apellatsioonkaebuses palutakse halduskohtu 13.03.2012 otsus tühistada ja teha uus otsus või saata asi uueks arutamiseks halduskohtule. Kaebaja ei nõustu kohtuotsusega osas, milles väljamõistetud hüvitise summa on väiksem 15.11.2011 eksperthinnanguga määratud elamumaa hinnast koos 25%-lise eriväärtusega, s.o 103 000 + 25 750 – 13 750 euro suuruses osas. Ebaõige on kohtu seisukoht, et kahju hüvitamisel tuleb lähtuda sihtotstarbest, millega maa oleks arvatavasti tagastatud. Kahju hüvitamisel võetakse aluseks objekti turuväärtus hindamise aja seisuga, kusjuures oluline ei ole sihtotstarve, vaid konkreetse maatüki väärtus. Vaidlusaluse maa sihtotstarve käesoleval ajal on ärimaa. 15.11.2011 hinnangus (lk 5) on ekspert märkinud, et maatüki turuväärtuse leidmisel lähtutakse selle parimast kasutusest ja hinnatava objekti parim kasutus on elamumaa. Maa väärtust ei kujunda maa sihtotstarve. Sihtotstarve omab väärtust vaid kindluse andmisel, et maad saab teatud otstarbel kasutada. Samas ei saa olemasolev sihtotstarve maa väärtust kahandada, kui ei ole teada põhjuseid, miks ei saa maa sihtotstarvet muuta. Praegusel juhul seda probleemi ei ole. Maale on määratud ärimaa sihtotstarve, sest maad on soovitud kasutada golfiväljaku maana. Samas, kui maaomanik soovib maad kasutada elamumaana ja puuduvad mõistlikud avalik-õiguslikud põhjused sihtotstarbe muutmata jätmiseks, siis eeldatavasti kohalik omavalitsus muudab maa omaniku taotlusel maa kasutamise sihtotstarvet. Seega ei saa maa praegune sihtotstarve omada mõju maa väärtusele. Kohtu väide, et maa tagastamise ajal oleks tegemist olnud maatulundusmaaga, milline sihtotstarve oleks sellele maale ka tulnud määrata, ei puutu asjasse. Maa väärtusesse selle hüvitamise ajal ei puutu maa sihtotstarve selle võimaliku 9
(16)3-04-117 tagastamise ajal, vaid selle maa konkreetne väärtus hüvitamise ajal. Keila valla 1998. a üldplaneering ega asjaolu, millisel alal maatükk kehtiva üldplaneeringu järgi paikneb, samuti see, kas nende alusel saanuks maale määrata elamumaa vm sihtotstarbe, ei oma tähendust. Kui katastriüksusele vormistatud sihtotstarbel maa väärtusele mingi mõju on, siis kuulub kahju hüvitamisel maa väärtus hindamisele kahju hüvitamise aja seisuga. Ja kui maa on kasutatav ärimaast paremal otstarbel (elamumaana), siis tuleb sellest kui maa tegeliku väärtuse aluseks olevast asjaolust lähtuda, olenemata maa praegusest sihtotstarbest. Ka kohus ise märgib, et maatüki väärtust ei määra selle sihtotstarve, vaid see, mil moel on maatükki võimalik kasutada. Seega on kohtu seisukohad vastuolulised. Maale on määratud ärimaa sihtotstarve, kuid pole mingit alust arvata, et ärimaa asemel ei oleks saanud või ei saaks maad kasutada ka elamumaana. Ühtlasi on ekspert andnud hinnangu, et konkreetse maa parim ja kõige väärtuslikum kasutus on elamumaa. Neil asjaoludel ei saa nõustuda ka kohtu seisukohaga, et uue katastriüksuse moodustamisel olukorras, kus üldplaneering sinna ehitise püstitamist ette ei näe, on elamumaa sihtotstarbe määramine ebaloogiline. Vastupidi, on levinud praktika, et eriliste asjaolude puudumisel üldplaneeringut muudetakse detailplaneeringuga, mille eesmärgiks on maa kasutamine mõnel muul otstarbel. Sobivas kohas rajatakse maale elamud ja selleks muudetakse eeldatavasti ka maa sihtotstarvet. Spekulatsioone, nagu oleks maa elamumaa sihtotstarbel kasutamine (pärast vormistamist) takistatud, pole põhjendatud. Samuti ei ole alust väita, et kaebaja ei saaks hüvitatavale maale ehitada. Kui maa sobis golfikeskuse rajamiseks, pole alust väita, et see ei sobi elamumaaks või et golfiväljaku tegemata jätmise korral ei saa maale anda ehitusõigust näiteks elamute püstitamiseks. On selge, et golfikeskus on eksklusiivsem ja kasulikum kui tavalised elamud. Ebaõige on kohtu väide, et planeeringu kohaselt ei ole võimalik maale ärihooneid püstitada ja kasutada maad kasumlikumalt kui maatulundusmaad, mistõttu maa väärtus on samaväärne maatulundusmaa väärtusega. Maad kasutatakse kasumlikumalt kui maatulundusmaad, nimelt ärimaana. Ka ei ole ühtegi põhjust, miks ei saaks maaomanik golfiväljakute asemel ehitada maale elamuid ja saada selleks vastava ehitusõigusega planeering. Kohtu esitatud asjaolud ja ebaloogilised spekulatsioonid ei kinnita kohtu seisukohta, et oleks äärmiselt ebatõenäoline, et vaidlusalusele maatükile, kui see oleks kaebajale tagastatud, oleks antud ehitusõigus. Kahju hüvitamisel ei oma tähtsust, kas golfiväljak oleks maa tagastamise korral rajatud või kas vaidlusalune maa oleks golfikeskusega ühendatud. Tähtsust omab, et maa on võetud kasutusse golfikeskusena ja on vastavalt väärtuslik. Samas on kahju hüvitamisel vaja hinnata maad selle parima kasutuse järgi, sh elamumaana. Kohtu seisukoht, et usutavalt oleks golfikeskus rajatud ka maa tagastamise korral ja tehtud ettepanek tagastatud maa müügiks, kinnitab hoopis maa väärtuslikkust golfikeskuse kõrval asuva maana. Golfikeskuse naabrus tõstab oluliselt niigi väärtusliku maa väärtust eksklusiivse elamumaana. Põhjendamata ja arusaamatu on kohtu spekulatsioon maale sotsiaalmaa sihtotstarbe määramise küsimuses. Maa parima kasutuse asemel käsitles kohus arusaamatult maa väärtust vähendavat sotsiaalmaa sihtotstarvet. Kohus ei esitanud ühtegi asjaolu, mille tõttu oleks olnud takistatud maa tagastamise korral maa kasutamine ärimaana või elamumaana ja maa sihtotstarbe vastav muutmine. Kohus pidas põhjendamatult keset tegutsevat golfiväljakut asuvale maatükile ehitusõiguse andmist ebatõenäoliseks. Puuduvad asjaolud, miks golfiväljakute vahele jääva 4 ha suuruse saare kasutamine mõistlikuks elamute või muude objektide ehitamiseks eksklusiivse elamumaana või ärimaana (maatulundusmaa ei oleks olnud mõistlik kasutus) oleks välistatud. Kahju hüvitamine lähtub konkreetse maa praeguse väärtuse hindamisest, kuid seejuures kuulub arvestamisele maa asukoht, koosseis ning asjaolu, et naabruses oleval golfikeskusel 10
(16)3-04-117 oleks olnud eriline huvi selle maa kasutamiseks golfikeskuse maana. Üldiselt on teada, et tavalisest elamumaast oluliselt väärtuslikum on erilist asukohta ja maastikku eeldava golfikeskuse kõrval asuv maa. Vastavalt tuleb vaidlusalust maad ka hinnata, võrreldes, kas maa hind on kõrgem selle kasutamisel golfikeskuse maana või eksklusiivse elamumaana. Kahju hüvitamise eesmärgiks on mõista välja hüvitis, mille eest saaks kahjustatud isik soetada samaväärse (sh sama tulusa) maatüki kui see, millest ta ilma jäi. Kuna tegemist on eksklusiivse maatükiga, siis ei saa kahju hindamisel lähtuda sarnaste näitajatega maade tehinguväärtusest. Kohus ei ole seda hüvitise suuruse määramisel arvestanud. Kohus märkis, et asja väärtuse kasv sõltuvalt isiku enda või teiste isikute või avaliku võimu tegevusest selle parendamisel või muutmisel saab arvesse tulla vaid juhul, kui on väljaspool mõistlikku kahtlust, et need täiendavad toimingud oleks tehtud. Kaebaja arvates peab olema ilmne, et neid kahju puudumisel ei oleks tehtud. Küsimus ei ole hüpoteetilises maa kruntimises ja ehitusõiguse saamises, vaid konkreetses maa väärtuses, arvestades seejuures hinda tõstvat piirnemist golfikeskusega. See, kas kahjustatud isik teisi maatükke arendas, ei oma mingit tähtsust. On ilmne, et kui vaidlusalune maatükk oli eriline, siis selle arendamiseks oleks omanik teinud ka vastavaid toiminguid, kuigi praegusel juhul on küsimus vaid maa kui potentsiaalselt väärtusliku kinnisvara turuhinnas. Ekspert H. Haljaste on lähtunud majandussurutise ajal riigi poolt läbi viidud maatulundusmaa oksjonihindadest, mida hindamisstandardi kohaselt reeglina arvesse ei võeta. Lisaks sellele kuulub arvestamisele maa eksklusiivsus, st kahju suuruse kindlaksmääramisel saab lähtuda üksnes sarnaste kinnistute tehinguväärtusest. Kui võrreldavad objektid puuduvad, siis peab kohus määrama hüvitise mõistlikus suuruses, mitte lähtuma võrreldamatute maatükkide oksjonihindadest, isegi kui need vastavad turuhindadele. Kohus on aga võtnud aluseks võrreldamatute tehingute hinnad ja valinud eksperdi esitatud elamumaa, ärimaa ja maatulundusmaa hindadest välja maatulundusmaa hinna 11 000 eurot, mis ilmselgelt ei vasta maa turuväärtusele. Kohus jättis arvestamata kinnisvarahindaja V. Laansoo arvamusega asja eriväärtuse kohta ja esitas moonutatult ekspert H. Haljaste selgituse, nagu ei oleks golfiväljaku käitaja kõrval maale ühtegi teist huvilist ja seetõttu oleks kinnistu väärtus veelgi väiksem. Maa asukoha tõttu 25%-lise eriväärtuse arvestamisega kohus sisuliselt tunnistas maa eksklusiivsust, kuid ei lähtunud elamumaast kui maa parimast otstarbest või vähemalt ärimaast kui maa praegusest kasutusotstarbest. Ebamõistlik on kahtlus, et golfikeskus oleks väljakute vahele jääva maatüki elamumaa, ärimaa või siis vähemalt maatulundusmaa hinnast oluliselt kõrgema hinnaga ostmisest loobunud. Golfikeskuse huvi just vaidlusaluse maa omandamiseks on ilmne ja seetõttu on kinnisvaraasjatundja K. Grossi näited asjakohased. Kohus ei põhjendanud väidet, et eriväärtus K. Grossi arvamuses on liiga suur. Kohtu poolt koos 25%-lise eriväärtusega välja mõistetud 13 750 eurot ei vasta samaväärse maa turuhinnale. Ka see, et Keila Vallavalitsuse poolt kaebajale pakutud hüvitis oli ligikaudu sama suur, osutab kaudselt sellele, et määratud hüvitis on oluliselt alla turuhinna. Eksperdiarvamuses on ligi 4 ha maa hind elamumaana vaid 103 000 eurot. Vaidlusalune maatükk asub eelistatud piirkonnas, heas asukohas ja on heade ühendusteedega, kuid lisaks sellele on see ka eksklusiivne, mida kinnitab maa väljavalimine eriti keskkonnatundliku golfiväljaku rajamiseks. Kohtuistungil kinnitas ekspert turu nõudlust nn golfivillade järele (eeldusel, et puuduvad takistused ehitusõiguse määramiseks). Eksperdiarvamusest ei nähtu, et eksklusiivsust, mis objekti hinda tõstab, oleks arvestatud. Kohus peaks erilisi asjaolusid hüvitise määramisel arvestama. Seega on kohtu poolt määratud hüvitis kahjule mittevastav eelkõige põhjusel, et aluseks ei ole võetud maa head potentsiaalset kasutusotstarvet elamumaana või ärimaana, maa erilist 11
(16)3-04-117 eksklusiivsust asukoha, maastiku ja golfikeskuse naabruse tõttu ning golfikeskuse ilmselt suurt huvi maa omandamiseks. Maa tagastamise korral ei oleks kaebajal olnud vajadust maad golfikeskusele müüa, vaid tal olnuks mõistlik seda arendada ja tõsta suure potentsiaaliga kinnistu tulusust. Maale ehitusõiguse taotlemisel ja selle kruntideks jaotamisel olnuks kaebaja tulu eksklusiivse maa puhul kordades suurem kui tavalise elamumaa korral. Antud maad ei ole mõistlik müüa kruntideks planeerimata. Selliseid maid ei müüda turul kruntideks jagamata ja adekvaatsed võrdlusandmed puuduvad. Kuigi H. Haljaste eksperthinnang ei arvesta vaidlusaluse maa asukohta ja eksklusiivsust, on kaebaja nõus pikaleveninud menetluse lõpetamiseks leppima eksperthinnangu elamumaa hinnaga koos 25%-lise maa eksklusiivsuse arvestamisega. Kui ringkonnakohus peab õigeks halduskohtu lähtumist hüvitise määramisel vaidlusaluse maa kasutatavusest ainult maatulundusmaana ja välistab selle kasutatavuse elamumaana, taotleb kaebaja asja saatmist halduskohtule koos täiendava ekspertiisi määramisega, mis lähtuks võrreldavatest kinnistutest, või halduskohtu poolt määratu asemel suurema õiglase hüvitise määramist kohtu äranägemisel. 7. Vastustajad paluvad 04.10.2012 vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Kohus on õigesti peamise vaidlusküsimusena määratlenud selle, milline sihtotstarve oleks vaidlusaluse maatüki kaebajale tagastamise korral sellele määratud või millise sihtotstarbe oleks sellele kas tagastamisel või tagastamise järgselt kaebaja soovil määrata saanud. Edasise analüüsi käigus halduskohus täpsustas, et maatüki väärtust ei määra ära mitte niivõrd sihtotstarve, vaid see, mil moel on maatükki tegelikult võimalik kasutada, eelkõige kas ja mida on võimalik sinna ehitada. Tegemist ei ole vastuoluga otsuses, vaid õigusliku analüüsi arenduse ja täpsustamisega. Erinevalt kaebajast nõustuvad vastustajad kohtu loogikaga, et praeguses asjas kahju summa üle otsustamisel on vältimatu analüüsida olukorda, kus lahustükk oleks kaebajale tagastatud, sest VÕS § 127 lg 1 alusel on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seetõttu tulebki mõtteliselt „läbi mängida“ olukord, kus kaebaja oleks olnud, kui õigusvastast käitumist ei oleks olnud ja maatükk oleks talle tagastatud. Apellatsioonkaebuse loogika näib VÕS § 127 lg 1 põhimõtet eiravat ja lähtub pigem seisukohast, et kahju hüvitamisel tuleb tingimusteta aluseks võtta olukord, kuhu on jõutud „tänu“ õigusvastasele tegevusele. Halduskohus on põhjendatult järeldanud, et ilmselt oleks sellele maatükile tagastamisel määratud maatulundusmaa sihtotstarve. Kaebaja ei ole halduskohtu analüüsi sisuliste ega õiguslike argumentidega ümber lükanud. Kaebaja on paljasõnaliselt ja motiveerimatult väljendanud halduskohtu järeldustega mittenõustumist, kuid pelgalt otsusega mittenõustumine ei saa olla otsuse tühistamise või muutmise aluseks. Kohus on ka õigesti leidnud, et VÕS §-des 127 ja 128 sätestatud kahju hüvitamise põhimõtetest tulenevalt piisab, kui kaebaja kasuks välja mõista hüvitis, mille eest tal oleks võimalik soetada maatükk, mis on samaväärne sellele, millest ta ilma jäi, ning arutelu selle üle, milline sihtotstarve oleks maatükile olnud võimalik hiljem määrata kas detailplaneeringu kehtestamise või üldplaneeringu muutmise teel või muul viisil, ei ole praegusel juhul asjakohane. Halduskohus järeldas põhjendatult, et antud asjas ei nähtu, et kaebaja oleks teinud mingisuguseidki ettevalmistusi maatükile lisaväärtuse andmiseks pärast selle tagastamist. Samuti ei tõendanud kaebaja, et tal oleks olnud võimalus või valmidus sellise lisandväärtuse loomiseks lahustükile. Kaebaja ei tõendanud, et tal oleks kogemus kinnisvaraarenduses või vähemalt reaalne valmisolek kinnisvaraalaseks arendustegevuseks. Vastustaja tõendas dokumentaalselt, et kaebaja on talle tagastatud kinnistud (lahustükid) võõrandanud (müünud või kinkinud) tagastamisel kinnistule kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud sihtotstarbega (neli maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistut ja üks sotsiaalmaa sihtotstarbega kinnistu). 12
(16)3-04-117 Kaebaja ei ole seni üles näidanud mingit initsiatiivi talle kuuluvate kinnistute või maatükkide sihtotstarbe muutmiseks ega esitanud selleks kohalikule omavalitsusele mingeid taotlusi. Seetõttu on alusetu kaebaja arutluskäik selle üle, et just selle konkreetse tagastamata jäänud lahustükiga oleks ta asunud kinnisvaraarendusega tegelema. Põhjendamata ja tõendamata on ka kaebaja väited lahustüki eksklusiivsuse osas. Isegi kui oleks usutav kaebaja tõendamata väide, et ta soovis kinnisvaraarendusega konkreetse lahustüki puhul tegeleda, ei ole kaebaja tõendanud, et soovitud tulemuse saavutamine (ehitusõigusega äri- või elamumaa krunt) oleks tõenäoline. Kui nimetatud maaüksus oleks maatulundusmaa sihtotstarbega tagastatud, ei oleks kaebaja ehitusõigust sinna kunagi saanud, sest projekteerimistingimuste (või detailplaneeringu menetlemise) ja ehitusloa väljastamise ainupädevus on antud kohalikule omavalitsusele. Kui õigustatud subjekt saab tagasi endise talumaa, mis koosneb mitmest lahusmaatükist, siis ei tähenda see, et ta kõigile nendele lahusmaatükkidele saaks ka ehitusõiguse ühele elamule. Endine XXX X kinnistu koosnes 11 lahusmaatükist, millest maatükk I oli juba tagastamise ajal hoonestatud. Kindlasti ei oleks vald andnud ehitusõigust elamu rajamiseks keset olemasolevat ning tegutsevat golfiväljakut asetsevale lahusmaatükile, seda olenemata maaomandi kuuluvusest. Valida oli peale vaidlusaluse maaüksuse veel 9 katastriüksuse vahel. Peale hoonestatud maatüki oleks ehitusõiguse võib-olla saanud veel üks tagastatud katastriüksus, mitte aga keset golfiväljakut paiknev ning ilma kindla alalise igapäevase juurdepääsuta maa, mille ehitusõigus koos maakasutusega oleks toonud kaasa ainult lahkhelisid ja probleeme naabriga. Kaebaja väide, et eelduslikult kohalik omavalitsus muudab omaniku taotlusel maa kasutamise sihtotstarvet, ei vasta tõele ega ole millegagi põhjendatud. Täiesti välistatud on, et kohalik omavalitsus oleks kõnealusel lahustükil lubanud tegeleda suurejoonelise kinnisvaraarendusega (elamu- või ärihoone kruntideks jagamisega). Kehtiva üldplaneeringu järgi on konkreetse lahustüki ala looduslik ala / mets ning see jääb rohevõrgustiku alade vahele (kuna golfikeskuse ala ei saa käsitleda rohevõrgustiku alana). Eelmise,
  1. a üldplaneeringu järgi oli tegemist puhkeotstarbelise alaga. Kaebaja viited üldplaneeringuid muutvatele detailplaneeringutele on asjakohatud ega ole seoses praeguse haldusasjaga. Kaebaja ükski väide ei tõenda, et tal oleks olnud õigus ja võimalus vaidlusalusele lahustükile samuti elamuid või ärihooneid ehitada. Vastustaja märgib, et kui ka asuda seisukohale, et kaebaja oleks saanud läbi planeerimismenetluse muuta lahustüki ehitusõigust, ei ole kaebaja ega eksperdi poolt hinnatud sellise haldusmenetlusega paratamatult kaasnevaid kulusid projekteerimisele ja plaanide koostamisele, mis tuleks saadavast võimalikust tulust (ehk võimalikust müügihinnast) maha arvata. Vastustaja rõhutab, et tagastamisel oleks lahustükk olnud hoonestamata ning asjasse ei puutu, et golfiväljaku alal mingi väike osa, mis pealegi ei asu lahustüki naabruses, on hoonestatud. Alusetu on väide, et kaebaja esitas näiteid sihtotstarvete muutmise kohta elamumaaks ning need jäid vastustaja või kohtu poolt ümber lükkamata. Vastustaja esitas selgitused ning kohus võttis need arvesse. Halduskohus on otsuses põhjalikult käsitlenud eksperdiarvamusega seonduvat ning eksperdi poolt istungil antud selgitusi. Kokkuvõttes on kohus asunud seisukohale, et ekspertiisi lõppjäreldustes pole põhjust kahelda, ning apellatsioonkaebuses ei ole seda järeldust argumenteeritult ümber lükatud.
  2. S. M esitas 09.04.2013 täiendavad seisukohad ja taotluse küsida ekspert H. Haljastelt täiendavaid selgitusi. Halduskohus jättis tähelepanuta eksimused eksperdiarvamuses (AS Kaanon Kinnisvara eksperthinnang TLT-149/06/11). Ekspertiisi alustamine enne kohtu poolt selle määramist osutab võimalikule kallutatusele. Eksperdiarvamus tehti sama numbri all 13
(16)3-04-117 ümber novembris
  1. Hindaja Tarmo Rannal (kohus määras eksperdiks AS Kaanon Kinnisvara juhataja Härmo Haljaste, kuid tegelikult hindas teine isik) puudus hinnangu koostamiseks litsents. Asjaolu, et hinnang oli suurte puudustega, mida vaid osaliselt kõrvaldati, näitab hindaja ebapädevust ja vastutava isiku kontrolli puudulikkust ning võimalik, et ka kallutatust. Halduskohtu poolt eksperdiarvamuse alusel määratud hüvitis 3618,42 €/ha ei vastanud ilmselgelt maa selleaegsele turuväärtusele. Võrdlusobjektide hinnad on väga erinevad. Kaebaja on välja selgitanud mitmete Keila vallas hüvitava maa lähikonnas asuvate võrreldavate maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistute tehinguväärtused, mis on olnud suurusjärgu võrra kõrgema hinnaga. Maa parim kasutusotstarve on ärimaa, mis tuleks võtta aluseks kahjuhüvitise määramisel. Kuna kahju kuulus hüvitamisele vara kohtuotsuse tegemise aegses turuväärtuses, siis ei olnud
  2. a mais (osalt ka varem) tehtud tehingute alusel koostatud eksperdiarvamus kohtuotsuse tegemise ajal 13.03.2012 aluseks võetav.
  3. Ringkonnakohus lahendas taotluse eksperdilt täiendavate selgituste küsimiseks 17.09.2013 määrusega, millega jättis kaebaja taotluse rahuldamata.
  4. Vastustajad jäävad 08.10.2013 seisukohas oma 04.10.2012 vastuses toodud vastuväidete ja seisukohtade juurde ning leiavad, et apellatsioonkaebus ja selle täiendus on põhjendamatud ega anna alust halduskohtu seadusliku ja põhjendatud otsuse tühistamiseks või muutmiseks. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  5. Halduskohtu otsuse tühistamiseks või muutmiseks ei ole alust. Halduskohus on õigesti ja piisavalt tuvastanud asja lahendamiseks olulised asjaolud, õigesti kohaldanud materiaalõiguse norme ega ole rikkunud kohtumenetluse norme.
  6. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukoha ja põhjendustega, et kahju hüvitamisel tuleb praegusel juhul aluseks võtta maatulundusmaa sihtotstarbe ning ehitusõiguseta maatüki kui iseseisva kinnistu turuväärtus, mis on eksperdiarvamusele tuginedes 11 000 eurot, ning mida on võimalik suurendada 25%-lise eriväärtuse võrra.

§ 201lg-le 4 tuginedes ringkonnakohus halduskohtu põhjendusi ei korda.

Ringkonnakohus peab vajalikuks vaid lisada, et ajal, mil kaebajale maa tagastamine oleks võinud tõenäoliselt aset leida, ei olnud Niitvälja spordiväljakute kinnistu (registriosa number 104302; katastritunnus 29501:007:0410) sihtotstarve 100% ärimaa, vaid äri- ja sotsiaalmaa. Sihtotstarve 100% ärimaa määrati kõnealusele 162,49 ha suurusele katastriüksusele alles Keila Vallavalitsuse 04.03.2009 korraldusega nr 176 (IV kd, tl 102p-103; 58). 13. Asjaolusid, mille põhjal saaks järeldada eksperdi kallutatust, asjas ei esine. Kaebaja väide, et ekspertiisi alustati enne ekspertiisi määramist, selliseks järelduseks alust ei anna. Tallinna Halduskohus tegi esmakordselt ekspertiisimääruse 24.05.2011, määrates eksperdiks Timo Tammaru (IV kd, tl 142-143). T. Tammaru teatas kohtule 24.05.2011 e-kirjaga, et tal ei ole võimalik ekspertiisi läbi viia, kuna ta vahetab töökohta ja kaotab ligipääsu hindamiseks vajalikule informatsioonile (IV kd, tl 145). 31.05.2011 e-kirjaga küsis halduskohus Härmo Haljaste nõusolekut anda eksperdiarvamus, selgitades, et varem eksperdiks määratud isik keeldus ekspertiisist, mistõttu on asjaga kiire. Samas e-kirjas sisalduvad ka maatüki andmed ja 14

(16)3-04-117 küsimused eksperdile (IV kd, tl 165 ja 165p). 01.06.2011 e-kirjaga teatas ekspert H. Haljaste nõusolekust teha ekspertiis ning töö maksumuse (IV kd, tl 165). 06.06.2011 määrusega (IV kd, tl 148-149) tühistas halduskohus 24.05.2011 ekspertiisimääruse, vabastas ekspert T. Tammaru ekspertiisiülesannetest ning määras eksperdiks riiklikult tunnustatud ekspert H. Haljaste, esitades määruses eksperdile samad küsimused, mis sisaldusid ka 24.05.2011 määruses ja halduskohtu 31.05.2011 e-kirjas. 12.07.2011 edastas H. Haljaste halduskohtule eksperthinnangu TLT-149/06/11 hindamiskuupäevaga 12.07.2011 (IV kd, tl 156-164). Väärtuse kuupäevaks on eksperdiarvamuses märgitud 01.06.2011 ning ka objekti ülevaatuse, mille teostas hindaja T. Rand, ajaks on 01.06.
  1. Kuna eksperdil oli halduskohtu 31.05.2011 e-kirjast ülesanne ja asja kiireloomulisus juba teada, ei viita töö teostamisele asumine enne 07.06.2011 ekspertiisimääruse koostamist eksperdi kallutatusele.
  2. Seoses kaebaja viitega, et eksperdiarvamus „tehti sama numbri all ümber novembris 2011“ märgib ringkonnakohus, et 04.11.2011 istungil kuulati ekspert H. Haljaste üle (IV kd, tl 201 jj) ning samal istungil määras kohus, et ekspert peab eksperdiarvamust täiendama osas, mis puudutab kohandusi; kohus märkis, et esitab eksperdile sellekohase nõude (IV kd, tl 205 ja 205 p), 07.11.2011 esitas kohus eksperdile nõude täiendada eksperdiarvamust ning selgitada, kuidas ning millest lähtudes on võrdlusobjektide puhul kohaldatud eksperdiarvamuses näidatud kohandusi (IV kd, tl 207). Seetõttu täiendaski ekspert oma arvamust ning esitas 15.11.2011 kohtule sama numbriga eksperthinnangu täiendatud kujul (IV kd, tl 211-220).
  3. T. Rannal hinnangu koostamiseks litsentsi väidetav puudumine ei ole oluline, sest eksperdiarvamuse on allkirjastanud ja kohtule esitanud kohtu poolt eksperdiks määratud H. Haljaste.
  4. Kaebaja väide, et Keila vallas on tehtud maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistutega kõrgema tehinguväärtusega tehinguid, ei anna alust asuda seisukohale, et ekspert on valinud sobimatud võrdlusobjektid. Ringkonnakohus kordab siinkohal oma 17.09.2013 määruses (p 10) märgitut, et eksperdiarvamusest nähtuvalt ei olnud eksperdile kaebaja 09.04.2013 taotluses osutatud tehingutega samas suurusjärgus tehinguväärtusega maatulundusmaa tehingud teadmata, kuid võrdlusmeetodi puhul on ekspert võrrelnud hinnatavat objekti võimalikult sarnaste objektidega, lähtudes eeldusest, et tegemist on maatulundusmaaga, millel ehitusõigus puudub. Kaebaja toodud näidete vaidlusaluse maaüksusega võrreldavaks pidamine näitab kaebaja mittenõustumist halduskohtu seisukohaga, et kahjuhüvitise määramisel tuleb lähtuda maa turuväärtusest ehitusõiguseta maatulundusmaana.
  5. Kaebaja väited, et halduskohtu poolt eksperdiarvamuse alusel määratud hüvitis ei vasta ilmselgelt vaidlusaluse maa turuväärtusele, on paljasõnalised ja tõendamata. Kaebaja väitega, et kohus ei saanud 13.03.2012 otsust tehes aluseks võtta
  6. a mais tehtud tehingutele tuginevat eksperdiarvamust, ei saa nõustuda. Pärast täiendatud eksperdiarvamuse kohtule esitamist on kaebaja 28.11.2011 taotlenud eksperdile täiendavate küsimuste esitamist, samuti palunud võimaldada tal esitada eriväärtuse määramist käsitlev asjatundja arvamus hiljemalt 01.12.2011 (V kd, tl 3-5). Kohus arutas asja 22.02.2012 istungil ning tegi otsuse 13.03.
  7. Olukorras, kus pärast eksperdiarvamuse koostamist eksperti küsitletakse, eksperdiarvamust täiendavalt põhjendatakse, taotletakse eksperdile uute küsimuste esitamist ning tõendite esitamiseks kohtu poolt määratud tähtaja pikendamist, ei saa kaebaja nõuda, et kohus oleks määranud vahetult enne otsuse tegemist uuesti ekspertiisi maatüki turuväärtuse leidmiseks. 15
(16)3-04-117 18. Kaebaja on tasunud apellatsioonimenetluses riigilõivu 50 eurot (V kd, tl 204). Kaebaja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, mistõttu jäävad kaebaja apellatsioonimenetluse kulud

§ 108lg 1 alusel tema enda kanda.

Vastustajad ei ole menetluskulude nimekirja ja kuludokumente ringkonnakohtule esitanud, mistõttu jäävad ka vastustajate võimalikud apellatsioonimenetluse kulud

§ 109lg 1 alusel nende endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Oliver Kask /allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Saarmets /allkirjastatud digitaalselt/ Ruth Plaks 16

(16)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.