Obsah (9)

§ 341§ 76§ 311§ 309§ 313§ 314§ 186§ 100§ 101

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2-12-45201 Otsuse tegemise aeg ja koht 20. september 2013, Jõhvi Kohus Viru Maakohus Kohtunik Helgi Vinni Kohtuasi OÜ Zauri ja Akberi Keskus hagi Nika

§ 341), peab kohus vajalikuks selgitada üüri- ja rendilepingu erisust.

Võlaõigusseaduse (

) § 339 sätestab rendilepingu mõiste. Rendilepinguga kohustub rendileandja andma rentnikule kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja, rentnik on aga kohustatud maksma selle eest tasu (renti). Üüri- ja rendilepingu eristamisel on määratavaks lepingust tulenevate põhikohustuste erinevus. Äriruumide kasutuslepingute puhul on lepingu liigi määratlemisel määravaks kriteeriumiks asjaolu, kas ruumid on iseenesest tulu saamise allikaks või on ruumid üksnes ruumiliseks keskkonnaks, kus vastavat tulu teenima hakatakse. Juhul, kui ruumid on sisustatud selliselt, et nendes on võimalik läbi viia mingit kindlat majandustegevust, on tegemist rendilepinguga, muul juhul üürilepinguga (

II kommentaarid, lk 283). 7. Pooled sõlmisid 01.06.2011 rendilepingu tähtajaga 1 aasta (lepingu p 2.2). Lepingu p 2.1 kohaselt andis rendileandja alates 01.08.2011.a. rendile 132 m2 suuruse ala hoonest, mis asub Kohtla Järvel Järveküla tee nr 62 Lepingu p 2.3 järgi loetakse ruum üleantuks rentnikule lepingu allkirjastamisest Kostja kinnitab kirjalikus vastuses, et müügipind anti talle üle lepingu allkirjastamise hetkest ehk 01.06.2011.a. Kostja on seisukohal, et lepingu p 2.3 objekti üleandmine ja p 2.1 märgitud rendi algus ei ole üks ja sama ning lepingulised kohustused saabusid talle alates 01.08.2011.a, st renti tuli maksta alates 01.08.2011.a. Lepingu lisana esitatud maksegraafikus on näidatud, et esimene rendimakse tuleb teha septembris augustikuu eest. Kostja tugineb

§ 76lg 1, mille järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.

Kohus ei nõustu kostja tõlgendusega. Nii üüri- kui rendileping on tasuline leping. Rendilepingu põhisisu on tasu eest kasutuse võimaldamine. Seega ei ole kasutuslepingust tuleneva võlasuhte mõttega kooskõlas see, et ruumid antakse rentniku kasutusse

1. juunist, rendi tasumise kohustus aga
2. augustist. Põhjendamatu on kostja esindaja seisukoht, et renti tuli tasuda üksnes selle aja eest, mil toimus aktiivne majandustegevus. See seaks lepingupooled selgelt ebavõrdsesse olukorda.
3. Kostja maksis lepingu sõlmimisel ettemaksuna 850 eurot. Hageja väitel tasuti ettemaks 850 eurot selleks, et ruumid anti üle
4. juunil, edasi 2 kuud so kuni
5. augustini valmistas kostja ruume majandustegevuseks ette (tl 66). Eeltoodu kajastub ka rendilepingu lisas nr 2 toodud maksegraafikus (tl 22). Maksegraafiku on poolte esindajad lepingu sõlmimisel kooskõlastanud ja allkirjastanud. Graafiku järgi pidi maksepäev olema 05.09.2011 so augustikuu eest 400 eurot. Juuni-juuli 2011 eest on arvestatud 450 + 400 eurot (tasutud 01.06.2011) . Kostja ei ole tõendanud ega millegagi põhjendanud, et juuni ja juulikuu 2011 eest olid pooled kokku leppinud ruumide tasuta kasutamises ning seetõttu .
6. Pooled vaidlevad selle üle, mis ajast saab lugeda lepingu lõppenuks. 4 Kostja esitas hagejale ülesütlemisteate 01.09.2011.a. Hageja sai ülesütlemisteate kätte 09.09.
7. Rendilepingu p 7.1 kohaselt tuleb rendilepingut ennetähtaegselt lõpetada soovival poolel teisele poolele esitada kirjalik ülesütlemisavaldus vähemalt kolm kuud ette. Hageja väidab, et rendileping lõppes 09.12.
8. Kostja on rendilepingu lõpptähtpäeva osas andnud erinevaid seisukohti. Kirjalikus vastuses väidab kostja, et leping tuleb poolte kokkuleppel lugeda lõpetatuks 09.11.2011 (tl 34). Kohtuistungil väitis kostja esindaja, et hageja esindaja kirjast (tl 24) tulenevalt leppisid pooled kokku lõpetada rendileping ennetähtaegselt alates 01.10.
9. Hageja vaidles sellele vastu ja väitis, et kokkulepet lepingu lõpetamiseks alates 01.10.2011, ei ole poolte vahel kunagi olnud. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Hageja esindaja A.A. 12.10.2011 kirjast ei tulene kokkulepet lepingu lõpetamiseks 01.10.
10. Kostja väide on seega tõendamata.
11. Lepingu lõppemiseks peavad olema täidetud nii ülesütlemise materiaalsed kui ka formaalsed eeldused. Kuna rendilepingu ülesütlemiseks

eriregulatsiooni ei sätesta, tuleb lähtuda üürilepingu ülesütlemist reguleerivatest sätetest. Tähtajatu üürilepingu võivad pooled korraliselt üles öelda teatades sellest ette vähemalt kolm kuud (

§ 311lg 1 ja 312 lg 1).

Tulenevalt

§ 309

lg 1 lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole erakorraliselt üles öeldud. Kuna antud juhul oli poolte vahel sõlmitud tähtajaline üürileping, sai pool selle üles öelda vaid erakorraliselt. Erakorraline ülesütlemine eeldab mõjuva põhjuse olemasolu (

§ 313lg 1).

Reeglina peaks üürilepingu erakorralise ülesütlemise alused tulenema

§ 314

-319, kuid üürilepingu võib erakorraliselt üles öelda ka muul olulisel põhjusel, kui põhjuse esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ülesütlemist sooviv pool selle täitmist jätkab. Kostja väitel oli ülesütlemise põhjuseks majanduslik ebaotstarbekus. Kohus märgib, et

§ 314-319 aluseid käesoleval juhul ei esine.

Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama kui seadusest ei tulene teisiti (

§ 313lg 3).

Poolte vahel sõlmitud rendilepingust tuleneb kolmekuuline etteteatamistähtaeg.

§ 313on dispositiivne säte, milles sätestatust võivad lepingu pooled kõrvale kalduda.

Seega kohaldus antud juhul ülesütlemist soovivale poolele so kostjale lepingust tulenev kolmekuulise etteteatamise kohustus (lepingu p 7.1). Järgides etteteatamistähtaega, saaks lepingu lõppenuks lugeda 09.12.

1. Hageja esitas kohtule OÜ Zauri ja Akberi keskuse seadusliku esindaja A. A.i 12.10.2011 kirja, milles viimane teatab, et leping lõpetatakse 09.11.2011.a (tl 24). Kohtule esitatud kirjalikus vastuses kinnitab ka kostja, et lepingu tuleb lugeda lõpetatuks alates 09.11.
2. Kuna hageja seaduslik esindaja on kinnitanud, et lõpetab lepingu alates 09.11.2011, loeb kohus rendilepingu lõpetatuks poolte kokkuleppel (

§ 186p 4) alates 09.11.2011, so enne kolme kuu möödumist.

Seega ei oma käesoleva vaidluse lahendamise seisukohast ei oma tähtsust, kas kostja ülesütlemisavaldus on kehtiv, sest leping lõpetati poolte kokkuleppel. 5 11.

§ 76lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.

Kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine (

§ 100

). Kohustuse rikkumine annab võlausaldajale õiguse kasutada õiguskaitsevahendeid võlgniku vastu. Muuhulgas võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist ja nõuda viivist (

§ 101

lg 1 p 1 ja 6) Rendileping kehtis ajavahemikus 01.06.2011 – 09.11.2011 Kostja on teinud hagejale kokku kolm makset: -01.06.2011 ettemaksena 850 eurot (sissetulekuorder nr 24); -arve nr 31 alusel 09.09.2012 91,19 eurot ja -arve nr 38 alusel 26.09.2012 162, 37 eurot. Kokku on kostja tasunud hagejale seega 01.06.2011 sõlmitud rendilepingu alusel 1 103, 56 eurot. Vaidlust ei ole, et kostja ei ole tasunud hagejale arveid nr 30, 34, 36 , kokku summas 850 eurot ning hageja on need arved lugenud tasuks kostja poolt tehtud ettemaksega summas 850 eurot (tl 63). Seega on põhjendatud hageja nõue arvete nr 36 (summas 182,32), 40, 47 alusel kogusummas 688,35 eurot (182,32+400+106,03). Arve nr 47 osas nõustub kohus kostja märkusega ebaõigesti arvestatud käibemaksu osas. Õige on arve nr 47 summa koos käibemaksuga 106, 03 eurot. Kuna rendileping lõppes 09.09.2011, on arve nr 49 põhjendatud summas 119,97 eurot (400 : 30 päeva = 13,33 eurot/x 9 päeva). Seega võlgneb kostja hagejale kokku 808,32 eurot. Kuna hageja on juba osa arveid lugenud tasutuks ettemaksu 850 eurot arvelt, puudub kohtul alus teistkordselt nimetatud summat võlgnevusest maha arvata.

1. Vastavalt lepingu p 3.4 oli rendileandjal õigus arvestada viivist 0,5% tasumata arvelt päevas. Hageja on arvestanud viiviseid seisuga 01.11.2012 summas 2 293, 95 eurot. Kohus märkis, et hageja on põhjendatult arvestanud viivist arvete 36, 40 ja 47 ning osaliselt arve 49 osas. Põhjendamatu oli kostjapoolne kogu arve nr 47 tasumata jätmine ainuüksi ekslikult valesti arvestatud käibekasu tõttu ning arve tasumisega viivitamise eest tuleb tasuda viivist. Ka kostja poolt tasutud arvete nr 31 ja 38 osas on viivise arvestamine põhjendatud, sest arve 31, mille maksetähtpäev oli 01.08.2011 tasus kostja 09.09.2011 olles viivituses 38 päeva ja arve 38, mille maksetähtpäev oli 23.09.2011, tasus 26.09.2011, olles viivituses 3 päeva. Hageja nõudis viiviseid põhivõlgnevusega (1 210, 11 eurot) võrdse summana, so 1210,11 eurot (tl 54). Lähtuvalt sellest, et hagi põhivõlgnevuse osas kuulub rahuldamisele osaliselt, leiab kohus põhjendatud olevat kostjalt välja mõista viivise, mis on võrdne rahuldamisele kuuluva põhivõlgnevusega, s.o. 808,32 eurot. Kokku on seega põhjendatud hageja nõue summas 808,32 + 808,32 ehk 1616,64 eurot.
2. Eeltoodud põhjendustel rahuldab kohus hagi osaliselt ja mõistab kostjalt välja hageja kasuks 1 616,64 eurot. 6 Menetluskulude jaotus
3. Vastavalt TsMS § 173 lg 1 ja 4 märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel ning menetluskulude jaotuses ette näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vastavalt TsMS § 163 lg 1 jaotab kohus menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusele. Kohus rahuldab hagi ca 67 % ulatuses, seega jääb 67 % hageja menetluskuludest kostja kanda ja 33 % kostja menetluskuludest hageja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest arvates (TsMS § 174 lg 1). /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik 7