TARTU HALDUSKOHUS Jõhvi kohtumaja KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 3-11-1057 Otsuse kuupäev 15.10.2012.a Kohtunik Ülle Polluks Kohtuasi OÜ Agarte kaebus tunnistada õigusvastaseks Ida-

) § 6 lg 3¹ kohustuse täitmata jätmisel rikuvad OÜ Agarte maa ostueesõigusega erastamise õigust ning sellest tulenevalt OÜ Agarte õigust saada talle kuulunud ehitise aluse maa omanikuks. Korraldus on antud ilma seadusliku aluseta ning selle andmisel on lähtutud ebaõigest eeldusest, et A.H. Tammsaare 57 asuv ehitis oli hävinud. Jõhvi Vallavalitsus pidi korralduse tegemisel olema teadlik asjaolust, et on teinud OÜ-le Agarte ettekirjutuse krundil asuva hoone lammutamiseks ning krundi heakorrastamiseks, samuti asjaolust, et hoone on osaliselt lammutatud ja krundile on kinnitatud projekteerimistingimused. Jõhvi Vallavalitsus oleks pidanud enne korralduse vastuvõtmist kohaldama

§ 6

lg-t 3¹ ning andma omanikule vähemalt üheaastase tähtaja krundil oleva ehitise korrastamiseks. OÜ-l Agarte oli tulenevalt MRS § 22 lg-st 1 õigus maa ostueesõigusega erastamiseks. Maa ostueesõigusega erastamise õiguse kaotamisega kaotas OÜ Agarte ka õiguse omandile ja on antud juhul jäänud oma omandist ilma. Omandist ilma jäämine on toimunud omaniku teadmata ja pole toimunud seaduse alusel. Omandist ilma jäämisel pole OÜ Agarte saanud mingit hüvitist. Kaebuse esitaja jäi kohtus varasemalt esitatud nõuete juurde ja palub tunnistada õigusvastaseks Ida-Viru maavanema toiming, mis oli tehtud Ida-Viru maavanema kirjaga 13.04.2006.a nr 1.225/1299 ning millega aadressil A.H. Tammsaare 57 Jõhvi asuva maa osas jäeti andmata luba maa ostueesõigusega erastamiseks ning tühistada Jõhvi Vallavalitsuse 31.10.2006 korraldus nr 803 ja tunnistada õigusvastaseks Jõhvi Vallavalitsuse tegevusetus -

§ 6lg 3¹ kohustuse täitmata jätmine kohaliku omavalitsuse poolt.

Vastustaja Jõhvi Vallavalitsuse esindaja palus jätta kaebus rahuldamata ning vastustaja IdaViru maavanema esindaja leiab, et maavanema konkreetset toimingut ei saa vaidlustada, millest tulenevalt ei peaks asja läbi vaatama. 23.07.2012 esitas vastustaja Jõhvi Vallavalitsus vastuse kaebusele (tl 69-71), mille kohaselt on vastustaja Jõhvi Vallavalitsus seisukohal, et menetlus tuleb lõpetada, kuna kaebetähtaeg on möödunud ning menetluskulud jätta kaebuse esitaja kanda. Kuna kaebuse esitamise eesmärgiks on Jõhvi linnas, A.H. Tammsaare tn 57 maa ostueesõigusega erastamine, mida kaebuse rahuldamisega ei ole võimalik saavutada, mistõttu kohus peaks kaebuse kaebajale tagastama. Vastustaja Jõhvi Vallavalitsus leiab, et Jõhvi Vallavalitsuse

1. oktoobri 2006 korraldus nr 803 ei riku kaebaja õigusi, sest vallavalitsus ei võtnud korraldusega kaebuse esitajalt õigust maa ostueesõigusega erastamiseks. Vastustaja Jõhvi Vallavalitsus ei nõustu maavanema seisukohaga, et vaidlustatud kirja näol ei olnud tegemist lõpliku haldusaktiga ning nimetatud kirja tuleb käsitleda menetlustoiminguna, millega toimikud tagastati kohalikule omavalitsusele vastuoluliste andmete kontrollimiseks, sest maavanema
2. aprilli 2006 kirjaga nr 1.2-25/1299 keeldutakse maa erastamiseks loa andmisest, mis on käsitletav menetlust lõpetava haldusaktina ning vastustajal Jõhvi Vallavalitsusel ei olnud enam pädevust erastamise eeltoimingute jätkamiseks. Vastustaja Jõhvi Vallavalitsus on seisukohal, et maavanem ei nimetanud oma kirjas puuduseid ega määranud vallavalitsusele tähtaega puuduste kõrvaldamiseks, mistõttu vallavalitsus ei pidanud jätkama erastamise eeltoiminguid ning lõpetas erastamise eeltoimingute menetluse. 21.07.2011 esitas vastustaja Ida-Viru maavanem vastuse kaebusele (tl 27-29), mille kohaselt vastustaja Ida-Viru maavanem leiab, et kuna kohaliku omavalitsuse poolt tehtud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud osutusid puudulikeks, tagastas maavanem vaidlustatud kirjaga puudustega toimikud, viidates toimikutes esinevatele puudustele ja ebatäpsustele, mis tähendas seda, et kohalik omavalitsus pidi jätkama ostueesõigusega erastamise eeltoiminguid nende maatükkide osas ning viima toimikud ja seal esinevad dokumendid ning andmed vastavusse seadusega nõutule. Peale puuduste kõrvaldamist oli kohalikul omavalitsusel õigus samad toimikud uuesti maavanemale esitada maa ostueesõigusega erastamise otsustamiseks. Vaidlustatud kirja adressaadiks oli kohalik omavalitsus, mitte kaebuse esitaja. Vastustaja leiab, et 3 maavanema poolt maa erastamise toimikute tagastamine
3. aprilli 2006 kirjaga nr 1.2-25/1299 on menetlustoiming, mitte mingil juhul ei ole tegemist lõpliku haldusaktiga. Vastustaja on seisukohal, et antud juhul ei olenenud puuduste kõrvaldamine enam kohalikust omavalitsusest, kui selgus, et A.H. Tammsaare 57 maatükil ei asu ehitist, mis annaks õiguse maa ostueesõigusega erastamiseks, mistõttu ei jõudnudki A.H. Tammsaare 57 toimik enam teistkordselt maavanemani. 07.06.2012 esitas vastustaja Ida-Viru maavanem vastuse (tl 64-66p), mille kohaselt on vastustaja seisukohal, et kaebus Jõhvi Vallavalitsuse 31.10.2006 korralduse nr 803 tühistamiseks ja Jõhvi Vallavalitsuse tegevusetuse õigusvastaseks tunnistamiseks on alusetu ning palub selles osas jätta kaebus rahuldamata. Vaidlusaluse Jõhvi Vallavalitsuse 31.10.2006 korralduse nr 803 andmise ajaks oli kaebuse esitaja Jõhvi Linnavalitsuse 25.04.2003 ettekirjutuse nr 7-2.12/856 alusel lammutanud A.H. Tammsaare 57 asuva ehitise, mistõttu ei kuulunud ta enam

§ 22

lõikes 1 märgitud isikute ringi, kellel oli sellest sättest tulenevalt õigus maa ostueesõigusega erastamiseks. 01.08.2012 esitas vastustaja Ida-Viru maavanem vastuse (tl 75-76), mille kohaselt vastustaja leiab, et Jõhvi Vallavalitsuse väide, et toimikute tagastamise kiri puuduste kõrvaldamiseks on käsitletav haldusaktina, millega keeldutakse erastamisest ning lõpetatakse maavanema poolt erastamise menetlus, on täiesti asjakohatu. Juhul, kui vaidlusaluse kirja näol oleks olnud tegemist erastamise menetlust lõpetava haldusaktiga, siis oleks see haldusakt olnud vormistatud korraldusena, sisaldanud muuhulgas ka erastamise menetluse lõpetamise aluseks olevaid seadusesätteid, kaalutlusi ja resolutsiooni ning resolutsioonis oleks olnud konkreetselt välja öeldud, et erastamise korraldaja keeldus maa erastamisest või otsustas lõpetada erastamise menetluse. Nimetatud kirjas kõik see puudub. KOHTU PÕHJENDUSED Haldusasja lahendamisel selgitab kohus, kas maavanema vaidlustatud toiming võis rikkuda erastamise õigustatud subjekti subjektiivseid õigusi, kas vaidlustatud kiri on haldusakt või toiming ning kas vaidlustatud Jõhvi Vallavalitsuse 31. oktoobri 2006.a korraldus nr 803 ja vallavalitsuse tegevusetus –

§ 6

lg 3¹ kohustuse täitmata jätmine kohaliku omavalitsuse poolt võis rikkuda erastamise õigustatud subjekti subjektiivseid õigusi. Halduskohus märgib, et toimiku tagastamine

1. aprilli 2006 kirjaga nr 1.2-25/1299 ei riiva erastamise õigustatud subjekti subjektiivseid õigusi. Riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevus maa erastamisel tuleb lugeda ühtseks menetluseks (Riigikohtu halduskolleegiumi
2. märtsi
3. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-6-01). Subjektiivsete õiguste riive olemasolu tuvastamisel võib omada tähtsust, kas erastamise õigustatud subjekti enda tegevus aitas erastamisele kaasa või takistas seda. Halduskohus leiab, et erastamistoimiku tagastamine
4. aprilli 2006 kirjaga kohalikule omavalitsusele oli õiguspärane, sh ka vaidlusaluse A.H. Tammsaare 57 osas, mille dokumentides ja andmetes ilmnesid kontrollimise käigus puudused. Ehitisregistri veebiversiooni kohaselt aadressil A.H. Tammsaare 57 ehitised puudusid. Tartu Ringkonnakohus on 20.09.2011 määruses nr 3-11-137 väljendanud kahtlust, et maavanema 13.04.2006 kiri toimikute tagastamise kohta võiks olla käsitletav haldusaktina. Halduskohus on seisukohal, et maavanema poolt maa erastamise toimikute tagastamise näol
5. aprilli 2006 kirjaga nr 1.2-25/1299 on tegemist menetlustoiminguga, mitte haldusaktiga. Seda seisukohta toetab Riigikohtu halduskolleegiumi 29.03.2006 otsuses nr 3-3-1-81-05 öeldu, et maavanema poolt maa erastamise toimikute tagastamise näol on tegemist menetlustoiminguga. Vaidlusalusel juhul käsitleb kohus maavanema
6. aprilli 2006 kirja nr 1.2-25/1299 menetlustoiminguna, mitte haldusaktina. 4 Kaebaja taotleb kohtult tunnistada õigusvastaseks Ida-Viru Maavanema toiming, mis oli tehtud Ida-Viru maavanema kirjaga 13.04.2006.a nr 1.2-25/1299 ning millega aadressil A.H. Tammsaare 57 Jõhvi asuva maa osas jäeti andmata luba maa ostueesõigusega erastamiseks. Pooled ei vaidle selle üle, kas oli vundament või ei olnud. Ostueesõigusega saab maad erastada vaid olemasoleva ehitise juurde, mis vastab ehitise tunnustele maareformi seaduse (edaspidi

) mõttes. Vastustajad pidid otsustama ehitise seisukorrast ning nende omaniku taotlustest maa ostueesõigusega erastamiseks lähtuvalt, kas viia läbi ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamine (

§ 6

lg 2, § 22 lg 1), riigimaale hoonestusõiguse seadmine (

§ 351

), ehitiste kordategemiseks tähtaja andmine, ehitiste kõrvaldamine või sundvõõrandamine (

§ 6lg 31).

Tulenevalt Jõhvi Linnavalitsuse 25.04.2003 ettekirjutusest nr 7-2.1.12/856 tehti OÜ-le Agrages Trade ettekirjutus A.H. Tammsaare 57 asuva hoone lammutamiseks ja krundi heakorrastamiseks tähtajaga 01.06.2003. Kirjeldatu alusel on kohalik omavalitsus leidnud, et hoone on seisus, mis ei võimalda tema kordategemist ja on määranud tähtaja hoone kõrvaldamiseks. Kui kohalik omavalitsus tegi kaebajale ( endise ärinimega OÜ-le Agrages Trade) ettekirjutuse ehitise lammutamiseks ning OÜ Agrages Trade ei vaidlustanud seda, siis sisuliselt kaotas OÜ Agrages Trade sellega ka maa ostueesõigusega erastamise õiguse, sest maa erastamise õiguse andis talle vaid

-le vastava ehitise omanikuks olemine. Kuigi Jõhvi Linnavalitsus tegi OÜ-le Agrages Trade

1. aprillil 2003 ettekirjutuse A.H. Tammsaare 57 hoone lammutamiseks, ei ole kohalik omavalitsus kaebajale väljastanud nimetatud krundi kohta ehitusluba ehitise lammutamiseks. Samuti ei ole kaebaja esitanud kohalikule omavalitsusele ehitusseaduse (EhS) § 29 lg 2 punkti 2 kohast teatist ehitamise alustamise kohta. Ettekirjutusest ei tulenenud, et sellega oleks OÜ-d Agrages Trade kohustatud vaid ehitise osaliseks lammutamiseks. Kuna ettekirjutus on tehtud ehitise täielikuks lammutamiseks, siis ei saa kaebaja väita, et ehitise lammutamisest järele jäänud vundamendi näol on tegemist inimtegevuse tulemusena ehitatud tervikliku asjaga, mis annaks aluse selle juurde maa ostueesõigusega erastamiseks. Seega ei oma käesoleval ajal ka tähtsust asjaolu, et OÜ Agarte tegi
2. aastal ettevalmistusi projekteerimiseks ja ehitustööde teostamiseks A.H. Tammsaare 57 maaüksusel, kuna erastamisõigus oleks ehitise omanikul säilinud vaid juhul, kui kohalik omavalitsus oleks andnud talle tähtaja ehitise kordategemiseks ning ehitis oleks tähtajaks korda tehtud. Antud juhul aktsepteeris ehitise omanik kohaliku omavalitsuse nõuet ehitise lammutamiseks, kaotades sellega ka õiguse ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamiseks. Uue ehitise püstitamine vana ehitise vundamendile ei tähenda ehitise kordategemist ning ei ole aluseks maa ostueesõigusega erastamisele. Vundament ei ole ei hoone ega ka mitte rajatis. Käesoleval ajal puudub vaidlus selle üle, kas A.H. Tammsaare 57 maaüksusel asus
3. aasta seisuga ehitis või mitte, sest kaebuse esitaja on ise kinnitanud, et
4. aasta juulis-augustis ehitis lammutati ning järele jäi vaid vundament. Vundament või juba lammutatud hoone ei ole ehitis

-e mõttes, mis annaks aluse selle juurde maa ostueesõigusega erastamiseks. Seetõttu on paljasõnaline kaebaja väide, et A.H. Tammsaare 57 maaüksusel paiknes ehitis ja kuna hoone vundament oli säilinud, siis oli A.H. Tammsaare 57 Jõhvi maatükil ehitis, mille omanikuks oli kaebaja OÜ Agarte. Kuna A.H. Tammsaare 57 asuv hoone lammutati enne erastamismenetluse lõppu, siis sellega kaotas ehitise omanik õiguse maa ostueesõigusega erastamiseks. Halduskohus nõustub vastustaja seisukohaga, et kuna ehitise omanik ei vaidlustanud vastavat ettekirjutust õigeaegselt, siis ei saa ka käesoleva kaebuse läbivaatamise raames hakata välja selgitama ehitise seisukorda enne lammutamist. Samuti on asjakohatu väita, et peale ehitise lammutamist jääb sellest alles terviklik ehitis, mis vastab ehitise tunnustele EhS ja

mõttes. A.H. Tammsaare 57 maatükil ei asunud ehitist

-e mõttes, mis annaks õiguse maa ostueesõigusega erastamiseks. 5 Kui kohalik omavalitsus leiab eelmenetluse käigus väljaselgitatud asjaoludele ja olemasolevatele dokumentidele tuginedes, et isikul puudub õigus maa ostueesõigusega erastamiseks, lõpetab ta menetluse ja asi ei jõuagi erastamise korraldajani s.o maavanemani. Seega on kohalikul omavalitsusel seadusest tulenev pädevus lõpetada maa ostueesõigusega erastamise menetlus, kui on selgunud, et puudub seaduslik alus maa erastamiseks. Antud juhul puudus ehitis, mille juurde maad erastada sooviti. Ida-Viru maavanema 13.04.2006 kirjast nähtuvalt on tuginetud ehitisregistri veebiversioonile. Asjaolu, et kaebuse esitajal on olemas notariaalne ehitiste ostu-müügileping, ei oma antud juhul määravat tähtsust, sest ostueesõigusega saab maad erastada siiski vaid reaalselt eksisteeriva ehk olemasoleva ehitise, mitte vaid paberil eksisteeriva ehitise juurde. Vaidlusaluse Jõhvi Vallavalitsuse 31.10.2006 korralduse nr 803 andmise ajaks oli kaebuse esitaja Jõhvi Linnavalitsuse 25.04.2003 ettekirjutuse nr 7-2.12/856 alusel lammutanud A.H. Tammsaare 57 asuva ehitise, mistõttu ei kuulunud ta enam

§ 22

lõikes 1 märgitud isikute ringi, kellel oli sellest sättest tulenevalt õigus maa ostueesõigusega erastamiseks. Kaebuse esitajal ei saanud olla õiguspärast ootust maa ostueesõigusega erastamisele olematu ehitise juurde aadressil A.H. Tammsaare tn 57 Jõhvi, kuna seadus seda lihtsalt ei võimalda. Jõhvi Vallavalitsus on enne korralduse vastuvõtmist kohaldanud

§ 6

lg-t 3¹ ja tulenevalt Jõhvi Linnavalitsuse 25.04.2003 ettekirjutusest nr 7-2.1.12/856 on tehtud OÜ-le Agrages Trade ettekirjutus A.H. Tammsaare 57 asuva hoone lammutamiseks ja krundi heakorrastamiseks tähtajaga 01.06.2003. Käesoleval juhul on Jõhvi Vallavalitsuse 31.10.2006 korraldus nr 803, millega lõpetati erastamise eeltoimingud, õiguspärane. Kuivõrd erastamise menetluse lõpetamise menetlus on toimunud õiguspäraselt, tuleb jätta kaebus rahuldamata ja poolte menetluskulud nende endi kanda. Menetluskulude jaotus. Kaebuse esitaja palub vastustajatelt välja mõista OÜ Agarte menetluskulud summas 5180,72 eurot. 12.09.2012 esitas kaebaja avalduse menetluskulude väljamõistmiseks (tl 144) summas 5100,72 eurot ning kuludokumendid: arve 31.12.2011 summas 2816 eurot (tl 145) ja arve 11.09.2012 summas 2240 eurot (tl 146). 13.09.2012 esitas kaebaja avalduse menetluskulude väljamõistmiseks (tl 160-161). Kuludokumendiks on OÜ Menetlus arve nr 120913-1 (13.9.2012) summas 80 eurot (tl 162). Vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustajad pole kohtule menetluskulu nõuet esitanud. Seetõttu tulenevalt HKMS § 109 lg 1 kolmandast lausest vastustaja kasuks menetluskulusid välja ei mõisteta ja menetluskulud jäävad poolte endi kanda. (digitaalselt allkirjastatud) Ülle Polluks kohtunik 6